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六盤水市商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研報告 暨 龍城廣場 商業(yè)業(yè)態(tài)定位的建議 2011年4月 投資環(huán)境分析區(qū)域商業(yè)典型個案研究投資客戶研究商業(yè)定位建議 目錄 投資環(huán)境分析 根據(jù)六盤水市現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看 國民生產(chǎn)總值保持持續(xù)快速的發(fā) 展勢頭 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化 個體私營經(jīng)濟(jì)地位突出 旅游產(chǎn)業(yè)化逐步形成 外資和利用外資情況逐步得到發(fā)展 投資速度有所加快 產(chǎn)業(yè)投向更趨合理 商品消費(fèi)逐步放量 零售速度增速加快 居民收入穩(wěn)步增加 人民生活水平 生活質(zhì)量不斷提高 良好的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境為房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)I造了適宜的經(jīng)濟(jì)背景 城市化進(jìn)程步伐的不斷加快 為現(xiàn)代化商業(yè)物業(yè)面市提供了良好的契基 居民可支配收入的不斷提高 進(jìn)一步推動六盤水經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展 也不斷提高當(dāng)?shù)厥忻竦馁徺I能力和投資能力 投資環(huán)境綜述 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分布及租金狀況 產(chǎn)權(quán)式酒店 產(chǎn)權(quán)式商鋪上市 并受到市場熱捧 專業(yè)寫字樓高調(diào)登場 冷清謝幕 六盤水商業(yè)房地產(chǎn)市場概況六盤水作為新興發(fā)展起來的城市 其房地產(chǎn)發(fā)展也只是近三四年的事 還處于很初級的階段 其商業(yè)的原始性也是不言而喻的 2005年以前六盤水的商業(yè)主要是如下特征 單商業(yè)中心 黃土坡 為主 多商業(yè)帶附之 建筑底商大行其道 原始街鋪滿布全城 斷頭路也可堪稱商業(yè)街 商業(yè)無規(guī)劃無定位自行成市 檔次低 零星購物中心 商業(yè)地產(chǎn)上市以街鋪投資為主 幾乎沒有其它形式 專業(yè)市場少之又少 2005年后六盤水商業(yè)特征 新商圈 廣場商圈 出現(xiàn) 商業(yè)格局開始嬗變 商業(yè)裙樓開始上市 商業(yè)檔次開始提高 社區(qū)配套商業(yè)走入市場 專業(yè)市場規(guī)范化 特色商業(yè)街初探市場 大百貨 大超市入駐 引費(fèi)消費(fèi)觀念的改變 典型商業(yè)個案研究 17000 之間 商業(yè)物業(yè)操作成功者均占 地段 定位 運(yùn)營 三大要素 老商業(yè)個案均未銷售 均采取返點(diǎn)模式經(jīng)營 如恒遠(yuǎn)意通百貨 新商場采取統(tǒng)一招商 統(tǒng)一運(yùn)營 分割產(chǎn)權(quán)出售 如 太陽商業(yè)廣場 海鑫商業(yè)廣場 美美家居等 產(chǎn)權(quán)鋪返租回報率前三年均為8 左右 三年后按0 5 1 遞增 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開始重視強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 大力引進(jìn)品牌主力店 以提升商業(yè)人氣 進(jìn)而拔高商業(yè)部分售價 使其利潤最大化 商場運(yùn)營成敗 離不開專業(yè)的運(yùn)營管理 同時運(yùn)營管理也是商場旺場的必需 更是中小投資者投資安全和投資回報的有力保障 個案研究小結(jié) 投資客戶研究 六盤水商業(yè)地產(chǎn)投資者呈現(xiàn)如下特征 從投資者來源看 以六盤水主城區(qū)的為主 占70 左右 外來投資者來自地區(qū)比較廣泛 有省外和省內(nèi) 投資者以男性為主 投資者平均年齡37歲 年齡峰值在35 40歲 投資群體中個體私營業(yè)主比例最高 其他還有企業(yè)中高管 政府公務(wù)員等投資觀念 在目前形勢下 住宅是投資者考慮投資的第一品種 獨(dú)立商鋪排在投資品種第二位 其次是專業(yè)市場商鋪 在過去投資者較多采取存銀行 買股票 基金的理財方式 對于未來 投資者認(rèn)為住宅和獨(dú)立商鋪是未來能保值增值的投資品種投資敏感點(diǎn) 資金安全性 投資回報率 物業(yè)性價比 據(jù)調(diào)研 商鋪投資需求 投資者購買商鋪自營的占30 出租給別人做生意的占70 投資者投資商鋪看好的區(qū)域 人流大 商業(yè)人氣旺盛的好口岸商業(yè)物業(yè) 人民廣場附近 黃土坡 中山大道中段 六盤水川心小區(qū)等 中央商圈是最看好投資的區(qū)域 投資者看好區(qū)域和項目主要是人流量大 口岸好 配套好等 臨街小開間商鋪是投資者最喜歡的商鋪類型 專業(yè)市場商鋪排在喜歡的商鋪類型第二位 投資者對商鋪投資的單價平均為8000元 平方米 投資總價平均為60萬元左右 購買商鋪付款方式首選一次付款 其次是銀行按揭 中小投資者以銀行按揭為主 商鋪面積需求為30 60平方米之間投資回報要求 投資回報率平均10 投資回收期平均10年 定位建議 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功與否的關(guān)鍵因素 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功與否 其第一要素是項目所處地段 第二要素是定位 第三要要素是運(yùn)營 商業(yè)地產(chǎn)的成功不僅僅在于地段 最主要的應(yīng)該看好整個商場的市場定位和經(jīng)營主題 以及后期的運(yùn)營管理 經(jīng)營定位能否與周邊消費(fèi)群的層次吻合 整個商場定位和經(jīng)營將直接影響到投資回報 謝 謝