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商品房銷售中的金融知識 第一章基礎知識 1 何謂銀行 我國歷史上通常稱大商業(yè)機構為行 故對發(fā)行貨幣 辦理信用業(yè)務的近代金融機構叫 銀行 英文的BANK 字源于意大利文的BANCO 原意為 柜臺 2 銀行的實質(zhì)是什么 銀行其實就是企業(yè) 不過它是一種特殊的企業(yè) 和工商企業(yè)一樣 經(jīng)營的目的都是為了牟取利潤 而所謂 特殊 是因其所經(jīng)營的對象不同于一般的企業(yè) 一般企業(yè)經(jīng)營的是以使用價值形態(tài)存在的商品 而銀行經(jīng)營的則是貨幣 第一章基礎知識 3 銀行的社會職能是什么 銀行的社會職能主要有以下幾個方面 1 充當信用中介 就是銀行將社會上閑置的貨幣資本 以存款形式集中起來 再貸給其他企業(yè) 作為貨幣資本的借者與貸者的中介 2 轉(zhuǎn)變社會各階層的貨幣收入和貨幣積蓄為本 將零星的貨幣存款集中起來 貸放出去 可以擴大社會資本總 加速商品經(jīng)濟的發(fā)展 3 創(chuàng)造代替鑄幣的信用流通工具 銀行可以創(chuàng)造代替現(xiàn)實貨幣流通的信用工具 如支票 信用卡等 4 充當支付中介 銀行在辦理貨幣支付與資本運動有關的技術性業(yè)務時 執(zhí)行支付中介職能 成為社會的 公共薄記 第一章基礎知識 4 商業(yè)銀行有哪些業(yè)務 商業(yè)銀行的業(yè)務 按資金的來源和運用將其業(yè)務劃分為資產(chǎn)業(yè)務 負債業(yè)務 中間業(yè)務三類 5 什么是負債業(yè)務 銀行的負債業(yè)務是形成銀行資金來源的業(yè)務 銀行資金來源要包括存款 借入款和銀行資本等 第一章基礎知識 6 什么是資產(chǎn)業(yè)務 資產(chǎn)業(yè)務是指銀行運用其吸收的資金 從事各種信用活動以獲取利潤的行為 主要包括放款業(yè)務和投資業(yè)務兩大類 7 什么是中間業(yè)務 商業(yè)銀行在經(jīng)營資產(chǎn)業(yè)務 負債業(yè)務的同時 還利用其在機構 技術 資金 信譽和住處等方面的優(yōu)勢 提供一些服務性的業(yè)務與之配合 如 結算業(yè)務 信托業(yè)務等 第一章基礎知識 8 何謂中央銀行 中央銀行是一國最高金融當局 它是一般商業(yè)銀行發(fā)展而來的 具備了銀行的基本特征 又具有特殊性 它是一國貨幣金融的最高權力機構 9 現(xiàn)代金融體系的構成 現(xiàn)代金融體系的構成 可分為 商業(yè)銀行 中央銀行 專業(yè)性銀行和非銀行金融機構四種類型 第一章基礎知識 10 我國金融體系的構成 我國現(xiàn)行的金融體系包括以下機構 一 中央銀行 中國人民銀行二 國有商業(yè)銀行 中國工商銀行 中國農(nóng)業(yè)銀行 中國銀行 中國建設銀行 第一章基礎知識 三 股份制商業(yè)銀行 交通銀行 中信實業(yè)銀行 中國光大銀行 深圳發(fā)展銀行 上海浦東發(fā)展銀行 招商銀行 民生銀行 福建興業(yè)銀行 廣東發(fā)展銀行 華夏銀行等四 政策性銀行 國家開發(fā)銀行 中國進出口銀行 中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行 第一章基礎知識 五 主要的非銀行金融機構 中國人民保險公司 信用合作社和合作銀行 中國國際信托投資公司 國家外匯管理局六 外資銀行和涉外金融機構 第一章基礎知識 11 何為商業(yè)銀行 以盈利為目的 自負盈虧的金融企業(yè) 是以經(jīng)營貨幣為中心的體系 包括工商銀行 建設銀行 招商銀行 農(nóng)業(yè)銀行 交通銀行 光大銀行等 第二章如何計算投資收益 收益率的三種計算方式在目前 北京房地產(chǎn)市場的投資買家多為靠出租獲益 因此 對收益也有多種計算方法 目前 市場上比較流行的收益計算方法有租金回報率 投益回報率和內(nèi)部收益率 IRR 分析三種方式 國內(nèi)更多的人已經(jīng)把房地產(chǎn)作為一種投資品種 隨著按揭等金融工具的發(fā)展 投資地產(chǎn)已越來越受到大家的重視 然而 市場的不成熟 一些事情又阻礙了其健康發(fā)展 第二章如何計算投資收益 誤區(qū)一 發(fā)展商的王婆心態(tài) 一些發(fā)展商為了吸引投資客戶 根據(jù)自己的物業(yè)特點 大談 某種物業(yè)極具投資價值 誤區(qū)二 發(fā)展商淡化投資風險 強調(diào)收益豐厚 誤導客戶 某些發(fā)展商 利用一些中介機構的租金統(tǒng)計數(shù)據(jù) 把自己的物業(yè)畸形地套用為甲類或乙類 并有意調(diào)高租金預期 給客戶一個虛幻的美麗的夢 誤區(qū)三 個別客戶不考慮自己的資金承受力 上述誤區(qū)產(chǎn)生的原因歸根到底是房地產(chǎn)投資市場的不成熟 一方面是多數(shù)人還未有健康的投資意識 另一方面是沒有完善的投資分析理論 隨著入關成為現(xiàn)實 相信整個社會的變革會極大地提高人們的投資意識 第一個問題就可迎刃而解 那么有沒有適宜地產(chǎn)投資的分析工具呢 某些客戶盲目投資 不考慮自己的資金承受力 以按揭付款的方式購買多套房屋 然而在某個時候現(xiàn)金不足 供不起樓 使投資無法收回 第二章如何計算投資收益 租金回報率分析此種方法是目前地產(chǎn)投資中最常用的 公式為 稅后月均租金 物業(yè)管理費 12 購買房屋單價 此方法考慮了租金 房價及兩種的相對關系 套用在股市投資上可類比為市盈率 是選擇 績優(yōu)房產(chǎn) 的簡捷方法 但它又有弊端 沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出 沒有考慮資金的時間成本 因此不能作為投資分析的全面依據(jù) 應用范圍有限 對按揭付款不能提供具體的投資分析 第二章如何計算投資收益 投資回報率分析公式 稅后月租金 按揭月供款 12 首期房款 期房時間內(nèi)的按揭款 考慮因素 租金 價格 前期的主要投入 未考慮因素 前期的其它投入 資金的時間效應 運用范圍 簡略估算資金回收期的長短 不能解決的問題 多套投資的現(xiàn)金流分析 類比為 股市投資分析中的K圖 分析總結 此種方法比租金回報法更深入一步 適用范圍廣了 但由于其固有的偏面性 不能作為理想的投資分析工具 第二章如何計算投資收益 累計綜合收益率分析公式 累計綜合收益率 累計總收益 累計總投入 月租金 投資期內(nèi)的累計出租月數(shù) 按揭首期房款 保險費 契稅 大修基金 家具等投入 累計按揭款 累計物業(yè)管理費 IRR可以比較全面的反映一個物業(yè)的各方面因素 因此 多被一些機構所采用 由于計算比較復雜 個人消費者目前還很少使用 出租物業(yè)要注意的事項由于以出租作為收益的主要手段 那么買家就非常關注出租房屋時的一些問題 能以最高的租金出租當然理想 但若租客不準時交租 或租兩三個月就跑了 也很頭疼 所以高租金沒有好的租客來得好 最重要是租給好用戶 租戶有權在物業(yè)內(nèi)做適當?shù)难b修 所謂適當 是指是否會違反物業(yè)管理公約的規(guī)定 或違反建筑法的規(guī)定影響樓宇的結構或其他業(yè)主的物 第三章項目經(jīng)濟指標 1 銷售收入 可經(jīng)營建筑面積 總建筑面積的85 單價2 經(jīng)營成本 銷售費用 用于銷售活動中所發(fā)生的費用 企劃費用 公關費 宣傳費及代理費 銷售收入的2 共占銷售收入的4 印花稅 商品房成交價的萬分之五 3 總成本 建安成本 經(jīng)營成本 第三章項目經(jīng)濟指標 4 兩稅一費 營業(yè)稅 商品房收入的5 城建維護稅與教育費附加 營業(yè)稅的10 總占商品房收入的5 5 5 銷售利潤 銷售收入 總成本 兩稅一費6 所得稅 銷售利潤的33 7 稅后利潤 銷售利潤 所得稅 第三章項目經(jīng)濟指標 8 投資利潤率 稅后利潤 投資成本 建安 100 9 銷售利潤率 稅后利潤 銷售收入 100