《中國東營房地產(chǎn)賣方市場調(diào)研報告50頁》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《中國東營房地產(chǎn)賣方市場調(diào)研報告50頁（63頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、中國?東營 房地產(chǎn)賣方市場調(diào)研報告 UCG域策地產(chǎn)?南京 目錄 前言6 第一部分住宅類項目 第一章西城住宅類項目 一、西城概況 二、在售住宅項目及調(diào)研分析 ? XX嘉園 ? 華安榮寓 ? 勝中碧水園 ? 海韻陽光 ? 萬家新城 ? 香格里拉 ? 天箍華都 ? 勝運家園 ? 仁恒名邸 ? 東澤百合廣場 ? 海通時代康橋 ? 天業(yè)盛世龍城 ? 水岸華庭 第二章新區(qū)住宅類項目 一、新區(qū)概況 二、在售住宅項目及調(diào)研分析 ? 格林楓景 ? 海信盈城 ? 錦繡龍城 ? 華都橄欖城 ? 陽光水韻 ? 綠洲國際花園 ? 望海御苑 ? 海通驗景

2、? 盛大花園 第三章東城住宅類項目 一、東城概況 二、在售住宅項目及調(diào)研分析 ? 鳳凰國際城 ? 國際新城 ? 錦城佳園 ? 麗景國際 ? 龍熙新都 ? 金辰聚豪苑?涌金門 ?都市中心 ? 金辰永興花園 ? 都市新天地 ? 科達遠鑒 ? 科達易尚 ? 雅仕方舟麗墅…… ? 陽光100城市麗園 ? 德泰家園 ? 天華家園 ? 偉浩春天花園…… ? 奧林匹克花園…… ? 瑞璟國際公館…… ? 英威花園 ? 書香苑 ? 大海鑫天地 ? 水岸名都 ? 萬達高爾夫花園… ? 東辰鑒墅 ? 明月豪庭 ? 楓情水岸 ? 新新家園 第二部分寫字樓項

3、目 一、在售項目及調(diào)研分析 ? 鑫都財富中心 ? 華納大廈 ? 河濱花園（寫字樓部分） ? 東趙大廈 ? 四方大廈 ? 萬達國際大廈 第三部分商業(yè)類項目 一、在售項目及調(diào)研分析 ? 金大地裝飾城 ? 黃河口文化市場 ? 清風湖步行街 ? 偉浩假日廣場 ? 銀座城市廣場 ? 眾成時代中心 第四部分東營房地產(chǎn)項目的區(qū)域特征 第五部分品牌地產(chǎn)在東營 一、陽光100二、萬達地產(chǎn) 三、天業(yè)股份 四、海信地產(chǎn) 第六部分結(jié)束語 東營是一個年輕的城市，城市的年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，購買力不容忽視。同時，油田作為目前的支柱產(chǎn)業(yè)，對城市規(guī)劃有著不可忽視的影響，由此形成了東

4、、西城以及新區(qū)的城市布局。我們的調(diào)研分區(qū)域繼而覆蓋整個東營地區(qū)，由點及面，兼顧區(qū)域特征。 本司派專人通過、走訪、座談等形式，調(diào)研東營全部在售樓盤，內(nèi)容包括樓盤的各個方面，形成對東營整個房地產(chǎn)賣方市場的通盤印象。本報告根據(jù)物業(yè)類型分為住宅篇、商業(yè)篇、寫字樓篇，并具體分析各物業(yè)類型下的房地產(chǎn)項目，從宏觀及微觀的角度透視東營房地產(chǎn)賣方市場。 本文觀點僅為本司項目參考之用。 第一部分住宅類項目 根據(jù)城市的人口結(jié)構(gòu)，增量的市場需求是可以大致估算的。東營城市人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)構(gòu)成，產(chǎn)生的自住需求有限，但東營市場有其特殊性，這在前期我司所做的房地產(chǎn)買方市場調(diào)研報告中深入闡述過，自住需求以改善居住環(huán)境為主

5、要購房目的。 東營市場沒有經(jīng)過劇烈的變動，需求一直處在勻速累積中，這樣的市場無論供還是需都是理性的，這種理性是因為東營產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的特殊性所決定，有其個性，但放到整個全國市場這種個性乂具有普遍性，即所謂的房地產(chǎn)泡沫只是集中在為數(shù)極少的特色城市，這些城市或是依賴政治，或是經(jīng)濟窗口，或是知名旅游地，大多具備話題性，遂成為投資的熱點，其它地區(qū)的房地產(chǎn)受這樣的大環(huán)境影響也有價格上的上升，但上升幅度遠不及熱點城市，加之基點較低，尚處在當?shù)乜腿旱南M承受力內(nèi)，因此可以說理性的供需具有普遍性，這也為我們調(diào)研東營市房地產(chǎn)市場提供了動力。 第一章西城住宅類項目 第一節(jié)西城概況 西城作為東營的城市中心，歷來被

6、油城人民成為“基地”，在人民心目中有絕對的地位，具體體現(xiàn)在完善的城市配套以及成熟的商業(yè)氛圍，也是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，同時此區(qū)域可開發(fā)土地有限，房地產(chǎn)開發(fā)逐漸向高密度項目發(fā)展，出現(xiàn)了一批小高層'高層項目。在價格和品質(zhì)上居于東營房地產(chǎn)的中高端位置。 第二節(jié)在售項目及調(diào)研分析 整體區(qū)域的特征是由局部的點線結(jié)合形成，體現(xiàn)在西城，乂有中心線路和周邊區(qū)域的差別。以XX路商業(yè)街為基點，輻射周邊，本司將根據(jù)具體線路區(qū)域依次介紹各個房地產(chǎn)在售項目。 XX路商業(yè)街沿線共有眾成時代中心、鑫都財富中心、華納大廈三個在售項目，均為高層寫字樓，后面將在寫字樓項目篇章里著重介紹。 距離中心商業(yè)街較近的線路，分別為

7、北一路、北二路以及黃河路，也是西城住宅項目集中的區(qū)域。北二路沿線在售項目有：XX嘉園、華安榮寓、勝中碧水園、天麓華都、萬家新城、香格里拉'海韻陽光，樓盤信息詳列如下： 項目名稱 XX嘉園 項目地址 東營市西城北一路705號 銷售中心地址 東營市西城北一路705號 銷售 0/7782778 開發(fā)商 東營市XX房地產(chǎn)開發(fā)XX 建筑設(shè)計公司 東營市勝方建筑工程設(shè)計XX 策劃/廣告公司 菩提房產(chǎn)顧問工作室 物業(yè)管理公司 勝利石油管理局勝中社區(qū)物業(yè) 占地面積 8000米2 建筑面積 2956米2 內(nèi)部配套 毛坯、部分精裝修 綠化率 38%左右 開盤時間

8、 2007年11月底 均價 4280元 車位 部分車庫 商鋪 價格未定  樓層差 80-50元/畝 付款方式及折扣 首次置業(yè)30%，二次 置業(yè)40% 戶型 面積 戶型 面積 一室一廳一衛(wèi) 61.7 三室兩廳兩衛(wèi) 132 三室兩廳一衛(wèi) 98.3 四室兩廳兩衛(wèi) 150.9 三室兩廳一衛(wèi) 113.09 銷售率 推廣主題 地標上品官邸，收藏傳世榮耀 該項目處于北二路與西二路交匯處，屬于商業(yè)中心輻射區(qū)域內(nèi)，配套齊全，周圍有一定商業(yè)氛圍，利于后期社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的銷售。 產(chǎn)品本身戶型面積設(shè)計較為全面，滿足不同置業(yè)需求。 項目本身沒有太大

9、問題，部分精裝修房源已由開發(fā)商及關(guān)系企業(yè)內(nèi)部消化，但一直沒有公開對外銷售，售樓處開放至今一直在做客戶積累。由于未銷售，售樓處工作人員較少，且工作熱情不高，賣場氛圍欠缺。 項目圍擋畫面混亂，與售樓處形象不統(tǒng)一，削弱了項目的視覺傳達力。 項目名稱 華安榮寓 項目地址 東營市東營區(qū)北一路189號 開發(fā)商 東營市華安房地產(chǎn)開發(fā)XX 建筑設(shè)計公司 東營市勝方建筑工程設(shè)計XX 營銷代理公司 XX麥點營銷機構(gòu) 物業(yè)管理公司 勝中物業(yè)管理公司  銷售中心地址 東營市西城北—路189號 銷售 0/8232277 占地面積 2.1萬iri 建筑面積 4.2萬rrf

10、容積率 2.0 綠化率 38%左右 起價 3050元/ni 均價 3800元/ni 總體銷售率 75%左右 開盤時間 一期()7年，二期08年7月 戶型 面積(ni) 戶型 面積(出) 四室兩廳兩衛(wèi) 165 三室二廳二衛(wèi) 130 三室二廳一衛(wèi) 113 三室二廳二衛(wèi) 147 三室兩廳兩衛(wèi) 115 目標客戶來源 投資或二次置業(yè)人群 推廣主題 物業(yè)類型 小高層毛坯 該項目分2期建設(shè)，在售為二期項目，與“XX嘉園”相對，配套設(shè)施完善，生活便利。戶型設(shè)計上考慮二次置業(yè)人群以及投資業(yè)戶，面積較大，造成客戶面狹窄，目前所剩房源中各個戶型都

11、有。 項目名稱 勝中碧水苑 項目地址 西城供水公司院內(nèi) 銷售中心地址 西城黃河路686號(地宮西側(cè))勝中地產(chǎn)營銷中心 銷售 0546--87738038777281 開發(fā)商 勝中房地產(chǎn)開發(fā)XX公司  建筑規(guī)劃設(shè)計 東營勝方 策劃推廣 XX聯(lián)智營銷機構(gòu) 物業(yè)管理公司 油田勝中社區(qū)物業(yè)公司 物業(yè)類型 多層5F+閣樓共十棟 占地面積 23251.62m 建筑面積 21671m 戶數(shù) 300戶 容積率 0.932 綠化率 32.6% 棟數(shù) 10棟多層 最高價 3200元/ni（2樓） 均價 戶型 三室二廳一衛(wèi) 面積 UO

12、ni和128ni 結(jié)構(gòu) 框架 交付時間 09年上半年 付款方式及折扣 首次置業(yè)30%，二次置業(yè)40% 推廣主題 廣告推廣 XX路設(shè)廣告牌，另在項目緊鄰的社區(qū)道路設(shè)道旗。 位于碧水園的北面，社區(qū)集中，距主干道較遠，鄰供水公園，周邊環(huán)境較為安靜，適于居住。學校有幼兒園、中學、大學，學區(qū)效應(yīng)明顯。緊鄰供水公司，客群穩(wěn)定。 但項目占地較小，建筑密度大，樓間距小，采光及綠化等方面欠缺。 項目名稱 海韻陽光（一期在售） 銷售中心地址 東營市西—路東濰坊路南 銷售 0/8272999 開發(fā)商 東營市大成房地產(chǎn)開發(fā)XX公司 建筑設(shè)計公司 XX城鄉(xiāng)建筑院設(shè)計X

13、X 景觀設(shè)計公司 XX百致建筑設(shè)計XX 物業(yè)管理公司 勝中社區(qū)薈萃物業(yè) 物業(yè)類型 一期：多層洋房（40（）戶）一期：商層社區(qū)商業(yè)（一期：年底交付） 占地面積 7490m 建筑面 積 67066ni 容積率 1.26 綠化率 36.9% 內(nèi)部配套 廚衛(wèi)墻傳到頂，雙氣三線、 地暖 均價 2800元/山（多層） 3500元/山（洋房） 樓層差 80元/ni 車庫價 格 2500元/ni 車庫面積 17-31m（車庫、地面停車 位） 儲藏室 1300元/ni 戶型 面枳（ni） 戶型 面枳（ni） 二室二廳 一衛(wèi) 101.14

14、/103.18/104.88/92. 66/94.52/96.07 三室二 廳二衛(wèi) 130.66/143.02/143.75/138.10/ 138.22/143.39/144.68/147.62/ 149.23 項目地址 東營市西二路東濰坊路南  三室二廳一衛(wèi) 119.54 四室二 廳二衛(wèi) 178.04/178.46/181.99 主題語 水岸園林海韻風情 價格優(yōu)惠 無 項目名稱 天籍華都 項目地址 東營西城西一路勝華轉(zhuǎn)盤北500米路西 開發(fā)商 東營區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)公司 規(guī)劃設(shè)計公司 中國建筑設(shè)計研究院 物業(yè)管理公司 東營陽

15、光物業(yè)管理XX公司 策劃公司 廣告公司 東營陽光房地產(chǎn)銷售XX公司 物業(yè)類型 住宅配單體商業(yè)。彼混合，框架結(jié)構(gòu)、地曖 銷售中心地址 西二路勝華轉(zhuǎn)盤北500米路西 銷售 8795222、8796555 占地面積 24萬畝 建筑面積 21萬ni 容積率 0.88 綠化率 33% 建筑密度 22.2% 銷售率 65%左右 開盤時間 2007年11月，2008年3月封頂 價格 小高層：3080元/畝（起價） 最高價：3500元/畝 層差 80元/ni  多層：2590元/畝 首層:2960元/nf 五層:2500元/畝 車

16、庫價格 集中停車位。價格未定 1780元/畝 1480元/iri 閣樓價格 無閣樓，為防潮層 戶型面積(iri) 108/122.94/147.46（多層）98.27/123.63（小高層） 目標客戶來源 首次置業(yè)客戶 媒體選擇 圍擋燈桿旗 推廣主題 西三路上廣利河畔安個家 價格走向 低開局走 現(xiàn)推 3號樓小高層，1、2層免電梯費 物業(yè)費及電梯費 多層:0.4元/ni、小高層:0.7元/ni及35元/戶/月 項目名稱 萬家新城 項目地址 西城西二路華八井東面 開發(fā)商 XX萬冢建設(shè)XX 物業(yè)管理公司 勝中社區(qū)薈萃物業(yè) 全程營銷 X

17、X瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構(gòu) 銷售中心地址 西城西二路華八井 東面 銷售 0/8275888 物業(yè)類型 一期：多層二期：小高層商業(yè)  占地面積 24萬nf 建筑面積 21萬iri 容積率 1.05 綠化率 35.2% 內(nèi)部配套 廚衛(wèi)墻磚到頂， 雙氣三線，中空玻璃窗，防盜門，地暖。 認購時間 2007.05.19 開盤時間 2007.12.02 銷售率 75%左右，100畝一下小戶 型為銷售主力，剩余110及 120以上戶型面積 均價 2800元/iri 最高價 3880元/ni 樓層差 30—50元/畝 付款方式及 折扣 首次

18、置業(yè)30%，外地40%， 二次40% 戶型 面積（iri） 戶型 面積（ni） 兩室兩廳一衛(wèi)（閣 樓） 75.92 三室兩廳一 衛(wèi) 122.61 三室兩廳一衛(wèi)（閣 樓） 100.73 三室兩廳二 衛(wèi) 133.36 三室兩廳一衛(wèi) 110.45 二室兩廳一 衛(wèi) 140.5 總體銷售率 75%左右 目標客戶來 源 首次置業(yè)群體和投資客戶。 優(yōu)惠活動 迎奧運2008.8.17-20日購房優(yōu)惠2008元?  推廣主題 好房子好日子 項目名稱 香格里拉 項目地址 西二路與濰坊路交匯之處 開發(fā)商 東營海盟房地產(chǎn)開發(fā)XX

19、規(guī)劃設(shè)計公司 美國開樸設(shè)計 建筑設(shè)計公司 美國開樸建筑設(shè)計顧問公司 物業(yè)管理公司 勝利油田玉山物業(yè) 策劃公司 君聯(lián)東方房地產(chǎn)營銷機構(gòu) 銷售中心地址 西二路往北小肥蛤酒店北30米香格里拉售樓處 銷售 0/8210288 占地面積 20000ni 建筑面積 63000ni 建筑結(jié)構(gòu) 框架 目標客戶來源 首次置業(yè)人群 容積率 1.12 綠化率 36.8% 內(nèi)部配套 毛坯、地暖 交付時間 2008.12 開盤時間 2007年10月 銷售率 60%左右＞100畝為銷售主力 均價 2900元/nf 最高價 3500元/畝（洋房） 樓層

20、差 30'50元左右 付款方式及折 扣 按揭：9.9折/一次付：9.8 折 車庫價格 21、2650元/ id 閣樓價格 無閣樓，頂層客廳挑空 儲藏室 16m、1300元 露臺分布 一層及J貝層西單元西戶 戶型 面積 面積配比 二室二廳一衛(wèi) 80-95/75-90/80-90 主流戶型 三室兩廳二衛(wèi) 105-125/135-145 三室兩廳一衛(wèi) 105-120 推廣主題 香格里拉夢中的家 營銷活動 購房有折扣 天籟華都、海韻陽光、萬家新城以及香格里拉四個項目分布較為集中，未來將形成居住片區(qū)，項目多，對客戶來說選擇余地較大，可對比

21、性強，因此，本區(qū)域?qū)蛻粲形Α? 但本區(qū)域物業(yè)類型單一，目標客群重復，項目間存在激烈競爭，對各項目來說銷售難度增加。加之周邊配套尚不完善，居住舒適性較低，一定程度上抑制了客戶的購房熱情。 項目案場營銷各有千秋，天筑華都以及香格里拉更注重客戶的項目體驗上，配有看房車，力爭將客戶帶到樓盤，實地感受。萬家新城的廣告意識相對較強，組織促銷活動、派發(fā)單頁等，對到訪客戶的跟蹤上較為主動。相比而言，海韻陽光的案場是最為氣派，裝修最為豪華的，但案場氛圍不足，大廳空曠，顯得冷清。 除香格里拉外，其它項目均規(guī)劃了社區(qū)商業(yè)，對區(qū)域的物業(yè)形態(tài)上有補充，但對于各個項目來說商業(yè)定位更為重要，若定位得當，商業(yè)可實現(xiàn)

22、互補，迅速積聚人氣.。若定位重復，而樓盤入住率又不高的情況下，社區(qū)配套商業(yè)設(shè)施的養(yǎng)成期將會被無限放長，對開發(fā)商、業(yè)戶來說都不是一件好事情。 北一?路周邊受限于土地，項目向東分布。主要有： 項目名稱 仁恒名邸 項目地址 黃河路與燕山路交匯處 銷售中心地址 項目所在地 銷售 0546--87997772921111 開發(fā)商 東營仁恒置業(yè)XX 投資商 XX里奧集團 營銷代理 誠天下 物管公司 暫定開發(fā)商 周邊配套 七中、實驗小學、中心醫(yī)院、振華、銀座、農(nóng)貿(mào)市場、現(xiàn)河衛(wèi) 生所、交通醫(yī)院、汽車東站、公交西站、油田一中 建筑面積 4.4萬ni 戶數(shù) 住宅2

23、38戶，商鋪15戶 開盤時間 2007年8月28日 入住時間 2009年5月前 起價 3600元/ni 銷售率 住宅75%，商業(yè)70% 綠化率 40% 容積率 商住4.0，住宅2.3 建筑 框架17F 優(yōu)惠 一次性付款9.8折 戶型面積 95-141ni復式154-204ni 推廣主題 繁華領(lǐng)地精銳生活 黃河路沿街道旗 銷售案場 積極有序歐式風格 項目以高層住宅為主，附建沿街黃金商鋪、商務(wù)寫字樓及sohu公 寓，兼顧居住、經(jīng)商、辦公三重奏，圍繞小區(qū)中央大型中心休閑廣場合 理布局，一梯兩戶/三戶，面積多樣，可滿足不同置業(yè)需求，美中不足

24、的是戶 型設(shè)計不合理，造成部分面積浪費。 項目名稱 東澤百合廣場 項目地址 黃河路、西二路交叉口 銷售中心地址 黃河路南、西二路東，項目所在地，毛坯交付 銷售 0546--8131888 開發(fā)商 投資商 營銷代理 廣告推廣 大洋企劃 物管公司 物業(yè)類型 高層（19層）商鋪（2-3層）寫字樓（15-20層）；框架結(jié)構(gòu) 占地面積 1.6萬平米左右 銷售率 住宅已銷售80%，商鋪剩余6套 綠化率 30% 容積率 2.72 開盤時間 入住時間 起價 3008元/ni 最高價 4388元/ni 戶型面積 二房兩J丁

25、一衛(wèi)。128、125兩種面積類型 推廣主題 廣告 沿街道旗圍 擋 銷售案場 案場陳舊  項目名稱 盛運家園 項目地址 東營市西城 銷售中心地址 西四路西運輸公司南50米處聚龍亨市場對面 銷售 0546--85511578555797 開發(fā)商 東營盛運家園房地產(chǎn)開發(fā)XX 投資商 東營德運恒置業(yè)（集團）XX 物業(yè)管理公司 勝中社區(qū)薈萃物業(yè)管理XX 占地面積 130065m 建筑面積 一期建筑面積38000余平方米 開盤時間 未定 容積率 0.22 起價 3910元/ni 綠化率 48% 付款方式及折扣 情景洋房首付30%，

26、別墅50% 戶型情況 72戶情景洋房、133戶聯(lián)排別墅組成 項目名稱 海通時代康橋 項目地址 銷售中心地址 銷售 開發(fā)商 投資商  營銷代理 物管公司 物業(yè)類型 勝中薈萃物業(yè) 建筑面積 戶數(shù) 開盤時間 入住時間 起價 銷售率 30% 綠化率 容積率 建筑 優(yōu)惠 戶型面積 推廣主題 運動就在家門口 廣告 銷售案場 項目名稱 天業(yè)盛世龍城 項目地址 東營市西城東趙村舊址，南臨黃河路，北靠北一路與嬉水公園相隔。 開發(fā)商 XX天業(yè)恒基股份

27、XX 規(guī)劃設(shè)計公司 建筑設(shè)計公司 景觀設(shè)計公司 策劃公司 物業(yè)管理公司  銷售中心地址 東營區(qū)東趙大廈一樓 銷售 0 占地面積 400畝 建筑面積 50萬平方米 容積率 1.8 綠化率 42%左右 內(nèi)部配套 認購時間 開盤時間 銷售率 均價 最高價 樓層差 付款方式及折扣 車庫價格 閣樓價格 戶型 面積 面積配比 60 75 86 98 107 118 126 142 155 總體

28、銷售率 目標客戶來源 媒體選擇 推廣主題 營銷活動 黃河路沿線已成為一個新興的房地產(chǎn)板塊，該區(qū)域在配套、地理位置上有一 定優(yōu)勢，黃河路貫穿東西城，與西城中心路XX路相接，與東城行政中心相連，是交通主干道。車流較大，也有一定人流量，未來發(fā)展前景看好。 該區(qū)域樓盤物業(yè)類型較為豐富，住宅僅占其中一般左右，因此，區(qū)域房地產(chǎn)項目形成互補，從各個方面積聚人氣。 此區(qū)域住宅項目目標客群層次清晰有針對二次置業(yè)人群如東澤百合廣場：還有以首次置業(yè)人群為主要目標的，如仁恒名?。涣碛袆龠\家園別爨項目，以追求居住舒適的中高端客群為目標對象；而海通時代康橋，由于位置較其他項目偏

29、西，將價格與產(chǎn)品定位在了中低端、首次置業(yè)人群上。這樣的項目類型分布，滿足多層次客戶需要的同時，豐富了區(qū)域房地產(chǎn)市場，提升了區(qū)域居住價值。 眾成格林楓景以及海信盈城作為本區(qū)域的大盤，也具有各自的亮點。 項目名稱 眾成格林楓景 項目地址 南臨XX路，北臨為規(guī)劃西五號路，東面是西一路，西接太行山路 銷售中心地址 項目所在地 銷售 0546-81758888175889 開發(fā)商 XX眾成地產(chǎn)XX 營銷理 物管 眾成物業(yè) 建筑類型 5棟多層、疊拼、聯(lián)排、獨棟 內(nèi)部配套 智能“一卡通”，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，室內(nèi)防盜系統(tǒng)，可視對講系  統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，紅外報

30、警周界防X系統(tǒng)。 占地面積 233450m分三 期。開發(fā)由西回東 推進。 建筑面積 23萬畝 綠化率 35% 物業(yè)費 1.0元/畝左右 戶型 面積 戶型 面積 總體銷售率 目標客戶來源 油城高端客戶 付款方式及折扣 首付50% 推廣主題 親水親地親自然 廣告推廣 局炮道旗平面 格林楓景以占地350余畝的規(guī)模，豐富的住宅類型，成為區(qū)域大盤，占據(jù)中高端住宅市場，但項目存在避免不了了的問題，項目南面緊鄰熱電廠，一定程度上影響項目檔次。但該項目產(chǎn)品塑造上的細節(jié)處理可以適當?shù)膹浹a項目不足。周邊

31、配套不足，也削弱了項目的競爭力，該項目還需要經(jīng)過市場培育，方可實現(xiàn)增值。 項目名稱 海信盈城 項目地址 西一路以西，黃河路以南，XX路以北，東區(qū)六路以東  銷售中心地址 西一路以西，黃河路以南，XX路以北，東區(qū)六路以東 銷售 0546-89166998916677 開發(fā)商 XX海信房地產(chǎn)股份XX 規(guī)劃設(shè)計 XX大學設(shè)計研究院 物業(yè)管理公司 勝利油田玉山物業(yè) 占地面積 13萬畝 建筑面積 12.09萬m 開盤時間 2006年10月 容積率 1.0 均價 3300元/rri 最高價 4150元/ni 綠化率 45% 戶數(shù) 1100戶

32、 付款方式及折扣 首次置業(yè)30%，二次 置業(yè)40%。 總體銷售率 75% 戶型面積 95'113'120'130'150、220平米 推廣主題 毗鄰城市水源生態(tài)園林社區(qū) 本項目產(chǎn)品戶型設(shè)計緊湊，面積在90-110間的主力戶型與適中的價格吸引部分首次置業(yè)人群，項目處于濕地帶，在外部生態(tài)環(huán)境上有亮點。對面即是新運營的東營長途汽車總站，人員流動性大，項目因此可獲升值，但周邊人員復雜對于長期居住業(yè)主來說又會帶來多方面的問題。一把雙刃劍，端看市場的接受度。 第二章新區(qū)住宅類項目 一、新區(qū)概況 新區(qū)位于東西城中部對接地區(qū)，新區(qū)規(guī)劃用地面積約312公頃，總建筑面積約171萬平方米

33、，其中行政辦公區(qū)建筑總面積25萬平方米，建成后可容納50()0人辦公，近2.4萬人居住。城市規(guī)劃中屬于政府辦公及生活區(qū)，配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，商業(yè)的后續(xù)發(fā)展將為本區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)積蓄力量。東接東城，西接西城，是東西城間交通必經(jīng)之地，地理位置上具有得天獨厚的優(yōu)勢。此區(qū)域的發(fā)展既可作為兩個城區(qū)之間的過渡，亦可利用區(qū)域優(yōu)勢帶動周邊。可以說直接影響東營是否能夠完成東西對接，實現(xiàn)經(jīng)濟、城市建設(shè)的飛躍。在城市規(guī)劃上，新區(qū)將作為行政辦公區(qū)、住宅區(qū)并配以適量商業(yè)，促進東營整體發(fā)展。 二、在售項目及調(diào)研分析 新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)注重社區(qū)氛圍的營造，以中高檔次樓盤為主。 華都橄欖城 小區(qū)全部為小高層、高層建

34、筑，搭配社區(qū)商業(yè)，一期10棟小高層，客戶積累中，未開盤，價格未定。 中建城市綠洲 多層、洋房、別墅類項目，未開盤，客戶積累中，價格未定。 陽光水韻 現(xiàn)房，全部為雙拼別墅，建筑密度較大，樣板間公開中。 偉浩中央花園 項目名稱 錦繡?龍軒  銷售中心地址 北二路與廬山路交界口路北 銷售 0546--87878788701878 開發(fā)商 勝利油田勝利房地產(chǎn)開發(fā)XX公司 全案代理 XX驗通 占地面積 36萬畝 建筑面積 54萬畝 綠化率 65% 容積率 1.5 戶數(shù) 300戶 價格 2500-2800元/ni 付款方式及折 扣 首次置業(yè)3

35、0%，二次置業(yè)40% 戶型面積 90-152平米 推廣主題 項目地址 北一路與廬山路交界處 錦繡?龍軒位于北一路與廬山路交界處，是錦繡家園的一部分，錦繡家園總占地面積1895畝，總建筑面積119萬平米，已開發(fā)了三個區(qū)，近16萬平方米。而錦繡?龍軒占地面積36公頃，總建筑面積54萬平方米。一期開發(fā)房源約300戶。 新區(qū)本身的綠化、水系等規(guī)劃較為合理，客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)提供 了便利。開發(fā)商可將更多的精力放在打造產(chǎn)品品質(zhì)上。 第三章東城住宅類項目 一、東城概況 二、在售項目及調(diào)研分析 東城西部地區(qū)（東二路以西）是城市總體規(guī)劃確定的居住工業(yè)綜合區(qū)。西城通向東城的住入口，

36、交通便利，房地產(chǎn)項目圍繞兩條主干道北一路和黃河路錯落分布。 項目名稱 望海御園 項目地址 東營市北一路517號 銷售中心地址 東營市北一路517號 銷售 0 開發(fā)商 東營望?？萍糥X 物業(yè)管理公司 未定 銷售率 60-70% 占地面積 8力平方米左右 建筑面積 10萬平方米 容積率 0.36 綠化率 51.5% 均價 5000元左右 最高價 6000元左右 付款方式及折扣 最多貸款60%，較多客戶一次性付款。 總體銷售率 60-70% 目標客戶 來源 內(nèi)部人員訂購為主 分析: 望海御園豪宅七大特點： 1'金牌地理位置：望海

37、御園位于東營市東西城之間，南臨市景觀大道北一路，東靠華山路，西依東（營）青（州）高速公路，地處市區(qū)黃金位置，規(guī)劃中的城市輕軌線穿越園區(qū)南端。 2、純正北美風格：完全按照北美風格進行設(shè)計，讓您不出國門，亦能盡享北美（加拿大）風情。 3、舒雅生活環(huán)境：占地7萬余平方米，有92棟形態(tài)各異的別墅，規(guī)劃空間開合有致，天際建筑輪廓線高低起伏，優(yōu)美生動，容積率僅有0.38，綠化率超過40%，是風景絕佳的綠色生態(tài)園林居住區(qū)。 4、地熱溫泉入戶：環(huán)保型地熱采暖與戶式中央空調(diào)并用，溫泉入戶的獨有享受讓您永葆身體健康。 5、雙車位空間設(shè)計：獨立別墅采用雙車位設(shè)計，雙拼別墅采用單車位設(shè)計，為您的家庭未來留下富

38、足的生活空間。 6、智能物業(yè)管理：數(shù)碼監(jiān)控、防盜報警、電子巡更、可視對講、人工查驗，讓您住的放心、住的安心。 海通駿景 項目名稱 海通驗景 項目地址 東營市黃河路161號 銷售中心地址 北一路（XX路）以北、東一路以東、錦華小區(qū)北鄰 銷售 0546-83689888368788 開發(fā)商 東營瑞康房地產(chǎn)開發(fā)XX 物業(yè)管理公司 東營海通物業(yè)管理XX公司  占地面積 97086m 建筑面積 100600m 戶數(shù) 1000多戶 容積率 1.037 綠化率 45% 內(nèi)部配套 地板采暖、三線入戶。 開盤時間 一期：2005年8月，二期：2006年

39、4月，小高層：2007年 6月 入住時間 一期：2006年11月，二期：2007年6月，小高層：2008年 8月 價格 起價：2750（元/畝）均價：3000（元/畝）最高價： 3200（元/ni） 付款方式及折扣 首次置業(yè)30%，二次置業(yè)40% 戶型面積 以90/60ni為主。 總體銷售率 85%左右 目標客戶來源 戶型滿足各層次需求。 推廣主題 分析: 項目位于東營市北一路以北、東一路以東。項目占地面積97086平方米，規(guī)劃總建筑面積100600平方米，由25棟多層和6棟小高層住宅組成。海通駿景綠化率高達45%，整個社區(qū)綠化改變了東營市住宅項目綠化簡

40、單、無特色的現(xiàn)狀，通過多種形態(tài)的植物、中心水景、景觀廊柱、雕塑小品等，和諧構(gòu)成明朗的環(huán)境層次空間。置身其中，時尚浪漫渾然 天成。 海通駿景一期12棟多層，已于2006年11月全面交付業(yè)主使用； 海通驗景二期13棟多層，封頂熱銷，預計2007年6月全面交付；海通駿景三期環(huán)中心湖景6棟小高層嶄新亮相，2007年3月開工建設(shè)，270度水景小高層，開闊空間，成就非凡眼界。 瑞康如意苑 項目名稱 瑞康如意先 項目地址 東營市黃河路161號 銷售中心地址 東營市錦華小區(qū)南側(cè) 銷售 0546-8060068 開發(fā)商 東營瑞康房地產(chǎn)開發(fā)XX 物業(yè)管理公司 無專業(yè)的物業(yè)公司

41、占地面積 4.3萬畝 戶數(shù) 綠化率 38.5% 均價 2650元/ni 內(nèi)部配套 地板采暖、三線入戶。 入住情況 05年入住，至今入住率不高。 付款方式及折扣 首次置業(yè)30%，二次置業(yè)40%。 戶型面積 以110-220平方米為主 推廣主題 分析: 項目占地4.3公頃,戶型110-220平方米，有多層、復式等形式 住宅200多套。小區(qū)東臨東二路，與大型城市公園明潭假日公園隔路相 望，西北面是錦華小區(qū)公園，西臨市交警住宅小區(qū)和工商住宅小區(qū)，北臨油田大型住宅社區(qū)錦華小區(qū)，南臨市交警支隊，小區(qū)依托兩大公園，周邊環(huán)境優(yōu)美，臨近市直經(jīng)濟適用房組團和錦華

42、小區(qū)，配套設(shè)施完善，是居住置業(yè)的最佳選擇。 魯班公寓 項目名稱 魯班公寓 項目地址 東營市黃河路161號 銷售中心地址 東營市黃河路161號市職業(yè)學院對面 銷售 0546-8060068 開發(fā)商 XX富邦房地產(chǎn)開發(fā)XX 占地面積 134458.08m 建筑面積 118796m 容積率 0.88 綠化率 39% 內(nèi)部配套 地板采暖、三線入戶。 入住情況 已入住。 均價 2625元/ni 戶型面積 以87-127平米為主 分析： 位于城市主干道黃河路北側(cè)，市職業(yè)學院對面，小區(qū)內(nèi)配有大型市場，休閑 廣場，學生上學專車接送，小區(qū)共分四期建

43、設(shè)，歷時三年，現(xiàn)四期工程已全面完 工，已經(jīng)上市。小區(qū)采用地板輻射采暖，地熱礦水接到戶內(nèi)。 南部（黃河路以南，東二路以東）交通便捷，環(huán)境優(yōu)美，地勢平坦，基礎(chǔ)設(shè) 施條件完善，這些優(yōu)勢條件，使笨地區(qū)有可能建成東城高品質(zhì)的商貿(mào)辦公居住綜 合區(qū)，同時也是展示東城城市景觀風貌的重要地段。 大海鑫天地 項目名稱 大海鑫天地 項目地址 東營巾東城運河路488號 開發(fā)商 東營大海房地產(chǎn)開發(fā)XX 建筑設(shè)計公司 美國聯(lián)創(chuàng)國際 景觀設(shè)計公司 XX依米景觀設(shè)計公司 物業(yè)管理公司 東營大海物業(yè)管理XX 銷售中心地址 東營市東城運河路468 號 銷售 0/8050777 占地

44、面積 51257.5ni 建筑面積 102234.4m 容積率 1.99 綠化率 54.6% 內(nèi)部配套 地上停車位142個、地下停車位408個。樓宇可觀對講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、周界紅外報警系統(tǒng)、主要公共區(qū)域閉路監(jiān)控系統(tǒng)（16畫面分割）、消防報警火火、背景音樂廣播系統(tǒng)、寬帶上網(wǎng)IT系統(tǒng)、車輛管 理計費系統(tǒng)、水電煤供暖系統(tǒng)、?卡通綜合管理系統(tǒng)等 開盤時間 2007年7月 銷售率 低于50%  均價 4200元/畝 最高價 5000元/m左右 樓層差 80元/畝左右 付款方式 及折扣 首次置業(yè)首付30% 二次40% 車庫價格 未定 戶型 面

45、積（M） 戶型 面積（山） 二室二廳一衛(wèi) 144.65/103.85/ 三室兩廳兩衛(wèi) 143.52 二室兩廳一衛(wèi) 113.83/144.65/ 二室兩廳一衛(wèi) （復式） 133.13 三室兩廳兩衛(wèi) （復式） 133.13/144.65 目標客戶來源 A、城區(qū)經(jīng)商人士；B、政府高級公務(wù)員；C、油出各單位中高 級管理人員；D、各區(qū)、縣、鎮(zhèn)富裕階層人士 推廣主題 典藏都市上層生活 媒體選擇 報紙,電視，雜志，網(wǎng) 絡(luò) 瑞璟國際公館 項目名稱 瑞璟國際公館 項目地址 東營市東城沂州路與 銀河路交匯處 銷售中心地址 東營市東城沂州路與銀

46、 河路交匯處 銷售 0/8056111 開發(fā)商 東營中庸房地產(chǎn)開發(fā)XX 全案代理 盛世輝煌 物業(yè)管理 東營宏得物業(yè)管理公  公司 司 占地面積 40000ni左右 建筑面積 10萬ni 容積率 2.5 綠化率 54.6% 內(nèi)部配套 低臺度外飄衡，地暖、天然氣入戶，有線TV、寬帶、品牌防盜門、單元可視對講、西子奧的斯電梯。 小區(qū)配套 人車分流、無障礙設(shè)計，24小時周界安防、全天候無縫隙紅 外監(jiān)控，封閉式物業(yè)管理。 開盤時間 2007.10.01 銷售率 70-80% 均價 3200元/畝左右 最高價 4000兀/ni左右

47、 樓層差 60元/ni左右 付款方式 及折扣 首次置業(yè)首付30% 二次40% 車庫價格 未定 戶型 面積（ni） 戶型 面積（出） 二室二廳一衛(wèi) 61.23 二室一廳一衛(wèi) 63.18-66.01/92 .94-97.98 三室兩廳二衛(wèi) （復式） 128.12-134.55 四室兩廳兩衛(wèi) （復式） 168.61-187.60 總體銷售率 70-80% 目標客戶 來源 首次置業(yè)群體為主。 媒體選擇 報紙，電視，雜志，網(wǎng)絡(luò) 分析: 社區(qū)位于東營市東城沂州路與銀河路交匯處，金水小區(qū)東門對面。周邊配套 西北臨市政府廣場，東南眺望清風湖

48、，東營市政府、行政機關(guān)、文化中心、新世 紀廣場、學校、醫(yī)院及東城核心商業(yè)圈。 瑞璟國際公館以打造適合現(xiàn)代居住的高品質(zhì)社區(qū)為終極目標，社區(qū)引進現(xiàn)代智能安防、監(jiān)控系統(tǒng)，采取人車分流，全天候全封閉物業(yè)管理，以確保業(yè)主居住安全舒適。沿市政道路裙樓為獨立商業(yè)街，擬規(guī)劃經(jīng)營項目有干洗店、超市、書吧、音像店、美發(fā)店、銀行、郵局等，充分豐富社區(qū)休閑、娛樂、購物需求，啟動不假外求的便捷生活方式。 眾成?新居華府 項目名稱 眾成?新居華府 項目地址 東城遼河路105號 銷售中心地址 位于運河路南康洋路東 銷售 0546--8952888 開發(fā)商 XX眾成地產(chǎn)XX 規(guī)劃設(shè)計 中國建筑設(shè)

49、計研究院 策劃顧問 XX市尊地地產(chǎn)咨詢有 限公司 物業(yè)管理公司 未定 占地面積 80000平方米 建筑面積 100000平方米 容積率 1.2 綠化率 39% 小區(qū)配套 實驗小學、實驗中學、東營一中東營市人民醫(yī)院金水農(nóng)貿(mào)市場、 眾成商場、工業(yè)品市場與清風湖公園、新世紀廣場緊鄰 開盤時間 2008.07.10 銷售率 50% 均價 3100元/ni 最高價 樓層差 30-50元/畝 付款方式及折扣 首次置業(yè)首付  30%，二次40% 車庫價格 未定 戶型 面積（ni） 戶型 面積（ni） 三室二廳一衛(wèi) 9

50、9 三室二廳一衛(wèi) 124 三室兩廳一衛(wèi) 100 三室二廳一衛(wèi) 125 三室二廳一衛(wèi) 116 二室二廳一衛(wèi) 85 總體銷售率 50% 目標客戶來源 投資客戶，首次置業(yè) 客戶。 媒體選擇 網(wǎng)絡(luò)，報刊，DM傳單 水岸天華(2008.07.09) 項目名稱 水岸天華 項目地址 南一路與登州路 交匯處（清風XX 岸） 銷售中心地址 南一路與登州路交 匯處（清風XX岸） 銷售 0546--8050111/2 22 開發(fā)商 東營天華房地產(chǎn)開發(fā)XX 建筑設(shè)計公司 景觀設(shè)計公司 品牌推廣 鳴石100地產(chǎn) 顧問 物業(yè)管理公司

51、 東營天華物業(yè)管 理 XX  全案代理 聯(lián)合地產(chǎn)機構(gòu) 占地面積 3.3萬平方米 建筑面積 6力平方米 容積率 1.59 綠化率 40% 現(xiàn)推戶型 1#.5#.6#.7# 認購時間 2008.04.19 開盤時間 未定 銷售率 30-40% 均價 3200元/iri 最高價 3800元/畝 樓層差 60-80元 付款方式及折扣 一次置業(yè)首付30 % 二次40% 車庫價格 地上、下停車位，價 格未定。 閣樓價格 戶型 面積（出） 戶型 面積（出） 一室一廳一衛(wèi) 63.49 三室二廳一衛(wèi) 105.13/106

52、.57 三室一廳一衛(wèi) 98.17 三室二廳二衛(wèi) 145.30/146.85 二室二廳一衛(wèi) 99.81/101.25 三室二廳一衛(wèi) 106.04/107.03 總體銷售率 30-40% 目標客戶來源 首次置業(yè)人群 推廣主題 成家/立業(yè)/享天倫 周邊配套 第五大街商圈，娛樂、健身、銀行、郵局、醫(yī)院等，超大公園，實驗小 學、育才學校等，膠州路購物市場  金水市場等 分析： 水岸天華位于東營市東城區(qū)南一路北，月河路南，東側(cè)緊鄰登州路，西側(cè)J為XX路。180萬平方米清風湖公園，80萬平方米浩闊清風湖景，東眺護城河蜿蜒水系，雙水圍合。水岸天華規(guī)劃設(shè)計

53、有60—20()平方米的多種精品戶型，滿足不同家庭結(jié)構(gòu)的需求。60—100平方米的中小戶型，100—150平方米的精品空間，150—200平方米的豪奢大家門戶。全明雙向室內(nèi)外景觀，開敞、舒適、通透、闊綽；社區(qū)全部電梯上下。萬達?高爾夫花園 項目名稱 萬達?高爾夫花 園 項目地址 位于東營市經(jīng)濟 開發(fā)區(qū)南一路以 南，莒州路以西 銷售中心地址 銷售 開發(fā)商 XX萬達地產(chǎn)XX 規(guī)劃設(shè)計公司 建筑設(shè)計公司 美國天合建筑設(shè) 計公司 景觀設(shè)計公司 加拿大奧雅園境 師事務(wù)所 策劃公司 廣告公司 XX安佳置業(yè)顧問 XX XX時代創(chuàng)奇廣告 XX 物業(yè)

54、管理公司 萬達地產(chǎn)物業(yè)管 理公司 占地面積 占地近35()畝 建筑面積 242500平方米 容積率 綠化率  內(nèi)部配套 認購時間 開盤時間 銷售率 均價 最高價 樓層差 付款方式及折扣 車庫價格 閣樓價格 戶型 面積 面積配比 二房二廳 二房二廳 三房二廳 三房二廳 三房二廳 四房二廳 四房二廳 總體銷售率 目標客戶來源 推廣主題 媒體選擇 營銷活動 分析： 該項目西臨XX省最大的城市公園一一2

55、690畝清風湖公園；北臨大型商業(yè)配 套項目一一五星級酒店用地。南緊臨一大型住宅用地。 項目分三期開發(fā)。 2005年11月19日，萬達?高爾夫花園一開盤即備受購房者與業(yè)內(nèi)贊揚， 先后榮獲了“齊魯名盤”、“中國名盤”、“國際花園社區(qū)大獎”、“最具升值 潛力獎”、中國房地產(chǎn)區(qū)域最佳綠色生態(tài)樓盤、XX環(huán)保健康十大樓盤等榮譽。 萬達國際大廈 德泰家園 項目名稱 德泰家園 項目地址 東營市東城遼河路與登州路交叉口 銷售中心地址 東營市東城遼河路與登州路交叉口 銷售 0546-83256687828287 開發(fā)商 德泰房地產(chǎn)開發(fā)XX 建筑面積 23898萬米2 綠化

56、率 40% 內(nèi)部配套 市政供曖，中空玻璃，優(yōu)質(zhì)塑鋼衡，天然氣,，通訊， 閉路，寬帶入戶。 開盤時間 2005.02.18 入住時間 2006.5.31 最高價 3088元/畝 均價 多層2280元/畝，小高層2600元/畝 戶型面積 戶型以82、93、105精典小戶型為主 分析: 由東營市德泰房地產(chǎn)開發(fā)XX投資開發(fā)建設(shè)的德泰家園分為北區(qū)、 南區(qū)兩版塊。包括多層住宅、小高層住宅及100、200平方米左右沿街 商鋪。北區(qū)共開發(fā)住宅約3萬平方米，周圍為沿街旺鋪，多層住宅戶型 從96-159平方米，小高層戶型從131-297平方米，德泰家園北區(qū)天然 地熱集

57、中供暖，24小時溫泉熱水入戶。德泰家園南區(qū)位于東城運河路南、 沂州路東，清風XX岸，北靠天華家園，西依金水小區(qū)，戶型以82、93、105精典小戶型為主。市政供暖，中空玻璃，優(yōu)質(zhì)塑鋼衡，天然氣,，通訊，閉路，寬帶入戶。 東辰鑒墅(2008.07.09) 項目名稱 東辰鑒墅 項目地址 東城區(qū)莒州路西沂河路南。 開發(fā)商 XX東辰佳日置業(yè)XX 建筑設(shè)計公司 中國建筑西南設(shè)計研究院 物業(yè)管理公司 達文物業(yè)管理XX 全案代理 匯盈世紀房地產(chǎn)經(jīng)紀XX 形象整合 德創(chuàng)聯(lián)合國際 廣告 網(wǎng)絡(luò)策劃 公司 東營房產(chǎn)網(wǎng) 銷售中心地址 東營市東城南一路以 南、莒洲路以西。

58、銷售 0/8058666 占地面積 26萬出 建筑面積 19萬ni 容積率 0.73 綠化率 41.3% 開盤時間 2007-6-9 銷售率 獨棟別墅售完。 小局層、多層花園、洋房復式剩余較多。 均價 多層：3000元/畝 最高價 高價別墅7000元  小高層:3200元/ni 花園洋房復式：3400 兀/ni左右 獨棟別墅：600（）--700（） 元/出 樓層差 多層：30?50元/ni 小高層：50-高元/ni 付款方式 及折扣 一次置業(yè)首付30% 別墅首付50% 樓間距 30-50米左右 層高 2.9—

59、4米 戶型 面積（山） 戶型 面積(iri) 二室兩廳一衛(wèi)（小 高層） 127.41 四室兩廳兩衛(wèi)（豪 華景觀公寓） 180.96 三室兩廳兩衛(wèi)（小 高層） 180.96 頂躍（D2）（豪華 景觀公寓） 294.16 頂躍（D1）（豪華 景觀公寓） 310.74 三室兩廳兩衛(wèi)（豪 華景觀公寓） 176.36 四室兩廳兩衛(wèi)（花 園洋房） 202 19棟152戶（一期） 四室兩廳兩衛(wèi)（花 園洋房） 200 雙拼別墅（B1） 321 13棟26戶（一期） 雙拼別墅（B2） 339 獨棟別墅（A1） 735 7戶（一期） 獨棟

60、別墅(A2) 459 獨棟別墅(A3) 450 獨棟別墅(A4) 429.4 總體銷售率 獨棟別墅售完。 小高層、多層花園、洋 房復式剩余較多。 目標客戶來源 投資客戶較多 推廣主題 媒體選擇 網(wǎng)絡(luò)，DM單，報 刊。 分析: 在較偏遠位置，適合做高端住宅。多層或小高層客戶一?般不會考慮偏遠地段。 東辰鑒墅，占地26萬平米，總建筑面積約19萬平米。項目一期由豪華景觀公寓、花園洋房、小高層、雙拼、獨棟組合而成，一期總供量369戶，其中雙拼別墅13棟26戶、獨棟別墅7戶、低密度花園洋房19棟152戶。項目總綠化面積達到18萬平米。樓間距從30多米到50多米

61、之間，層高2.9米米，豪華景觀公寓產(chǎn)品南北通透，戶戶XX，合理的戶型設(shè)計極好的增加了采光面。設(shè)計理念： 東辰?鑒里大膽采用了“果嶺”概念，以坡形綠地克服了平地綠野的視覺單調(diào)感，整個小區(qū)景觀設(shè)計層次豐富，以起伏的綠色地勢塑造了具有強烈曲線美感的視覺享受。 社區(qū)的園林規(guī)劃采用現(xiàn)代的造園手法，并以“園林布景的均衡性”設(shè)計原則，將園林景觀納入社區(qū)整體環(huán)境中，形成點、線、面相結(jié)合的生態(tài)景觀系統(tǒng)， 最終形成三大主題園林組團，把園林景觀恰到好處的鑲嵌到不同建筑組團之間。 楓情水岸 項目名稱 楓情水岸 項目地址 東營市東城東—路與沂河路交叉口 銷售中心地址 東營市東城東—路與沂河路交叉口

62、 銷售 0546-80550778055099 開發(fā)商 XX富邦房地產(chǎn)開發(fā)XX 物業(yè)管理公司 2?4萬ni 建筑面積 3.6萬ni 戶數(shù) 160戶 綠化率 40% 內(nèi)部配套 首層3.1米層高，大面積落地觀景飄窗，地板式采曖，三線入戶，廚衛(wèi)簡裝修。 小區(qū)配套 1.全方位智能化，射頻IC卡門禁系統(tǒng)、周界防X監(jiān)控系統(tǒng)；2.大面積、立體式綠化，小區(qū)入口、小區(qū)廣場、樓宇間綠地系統(tǒng)，高達34%的綠化率；3.設(shè)計大師精心雕琢的兩層復式結(jié)構(gòu)，大面積采光、南北通透設(shè)計，動靜、干濕分離的設(shè)計思想； 開盤時間 2006.05 入住時間 已入住 均價 2580元/畝 戶型

63、面積 以170-208平方米為主 分析： “楓情水岸”位于東營東二路與沂河路交叉口，東臨怡和家園，南鄰黃河口 濕地博物館（城市珍果園），西依護城河，北接彩虹小區(qū)，與明月小區(qū)、七村、明月豪庭等共同組成東城南部居住生活圈，交通極為便利。 北部（黃河路以北，東二路以東）是東城較早的社區(qū)集中地，已經(jīng)具備了居住氛圍，這對新的住宅項目來說是極為有利的條件，但成熟地段的空地越來越少，開發(fā)商逐漸到更東面尋找土地，興建一批引領(lǐng)東營高端住宅的低密度項目，高檔社區(qū)的成熟必然拉動此區(qū)域的消費環(huán)境，商業(yè)等配套的完善指日可待，區(qū)域升值潛力值得關(guān)注。 勝宏?尚郡(2008.07.26) 項目名稱 勝宏?尚郡

64、 項目地址 東城北一路以北、東 三路以東 銷售中心地址 東城北一路以北、 東三路以東 銷售 0/8093777 開發(fā)商 勝利油田勝宏置 業(yè)XX 建筑設(shè)計公司 XX嘉華創(chuàng)源設(shè)計公 司 物業(yè)管理公司 占地面積 16.6萬平米 建筑面積 米2 容積率 0.99 綠化率 40.5% 內(nèi)部配套 認購時間 開盤時間 08.7.26 銷售率 開盤公示銷控疊拼 售罄洋房在80%左右 均價 疊拼：120萬/套、 最高價 洋房-4200元而左  89-91萬/套 右 樓層差 100元/n?、200元 /m2'30

65、0元/# 付款方式及折扣 ?次性付款優(yōu)惠3%、 貸款優(yōu)惠1%分期付 款無優(yōu)惠 車庫價格 閣樓價格 戶型 面積（M） 戶型 面積（出） 疊拼 200m--250m 情景洋房5+閣 110ni--160m 寬景洋房5F 110m--140ni 總體銷售率 目標客戶來源 二次置業(yè)群體 推廣主題 1 .疊墅洋房心靈院落。 2 .有天、有地、有院落 樓盤簡介: 項目位于東營東城北部居住區(qū)核心地段；與麗景國際、龍熙新都等別墅項目一路之隔，毗臨油田四中和東營市直機關(guān)安居小區(qū)；是東城CLD中央生活區(qū)的所剩不多的高尚住宅項目。 該項目由XX嘉

66、華創(chuàng)源設(shè)計公司主創(chuàng)；項目產(chǎn)品以更適合人居的“錯、露、退、院”建筑形態(tài)的寬景洋房、情景洋房和疊墅為主：輔有小高層產(chǎn)品。并將“注重鄰里、情景攬光、私家庭院”等新的生活建筑空間概念引入東營。 項目倡導“上品生活”概念，推出的“疊墅、洋房、心靈院落”產(chǎn)品，創(chuàng)造性的為東營市民帶來了“有天、有地、有院落”全新的住宅形式。層層退臺、獨立花園露臺、豐富的建筑立面，天、地、人、景自然交融，營造出了溫馨、情趣 的高品質(zhì)生活模式，它的開工建設(shè)，標志著東營市住宅產(chǎn)品的開發(fā)進入全面提升 階段。 分析： 樓盤位于東城居住區(qū)域，周邊樓盤林立，未來居住氛圍較濃。道路狀況優(yōu)良，利于有車一族的出行，但公共交通線路未延伸到此區(qū)域，居民日常出行有一定障礙。該項目周邊大配套有待改善，社區(qū)居民生活便利性較低。 項目名稱 鳳際城 項目地址 東營市東城北一路與東二路交匯處 銷售中心地址 東營市東城北一路與東二路交匯處 銷售 0546-80906668090777 開發(fā)商 東營昌浩房地產(chǎn)開發(fā)XX 規(guī)劃設(shè)計 XX市旅游規(guī)劃設(shè)計研究院 建筑設(shè)計 美國PI國際建筑師事務(wù)所 物業(yè)公司 XX青和物業(yè)