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1、 【物業(yè)管理方案】物業(yè)服務(wù)費的測算、編制 一、 物業(yè)服務(wù)費的測算編制應(yīng)考慮的因素 (1) 物業(yè)服務(wù)費測算編制理應(yīng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，并考慮其實行的是政府指導(dǎo)價還是市場調(diào)節(jié)價。 (2) 物業(yè)服務(wù)費的測算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項目、內(nèi)容和要求，科學(xué)測算確定物業(yè)服務(wù)成本。 (3) 物業(yè)管理企業(yè)為該項目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項目機構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費購置的固定資產(chǎn)折舊，這兩部分折舊均應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費的測算中。 (4) 物業(yè)管理屬微利性服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費的測算和物業(yè)管理的運作應(yīng)收支平衡、略有結(jié)余，在確保物業(yè)正常運行維護和管理的前提下，獲取合理的利潤，使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。

2、 二、 物業(yè)服務(wù)費成本(支出)構(gòu)成 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： (1) 管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； (2) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； (3) 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； (4) 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； (5) 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； (6) 辦公費用； (7) 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； (8) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用； (9) 經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。 三、物業(yè)服務(wù)費編制的依據(jù) (1) 收入的編制方式通常是根據(jù)收費標準(單位時間費率形式)和可收費的管理面積。 (2

3、) 支出的編制依據(jù)包括： 1)管理計劃及實施計劃所需物業(yè)服務(wù)成本。管理計劃主要是指常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)中的人員計劃、物品使用計劃、能源消耗計劃、工程維護保養(yǎng)計劃、清潔保潔與綠化保養(yǎng)計劃等。在編制測算時，應(yīng)根據(jù)實施這些計劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費用等進行測算。 2）物業(yè)正常維修和養(yǎng)護計劃?？杀日找酝磕陮嶋H發(fā)生的或參考其他同類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)成本。 四、物業(yè)服務(wù)費核算要點及方法 （一） 確定服務(wù)費成本構(gòu)成的注意事項 一是要求詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實;二是全面，不要漏項;三是測算依據(jù)準確，不用或少用估值。 （二） 收集原始數(shù)據(jù) 服務(wù)費的核算要做到合理

4、、準確，對原始數(shù)據(jù)和資料的收集就至關(guān)重要。如在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數(shù)量和對市場價格進行詳細調(diào)查，其他關(guān)于工資水平、社會保險、專業(yè)公司單項承包、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時間等，均應(yīng)嚴格按政府和有關(guān)部門的規(guī)定和實際支出標準等有效依據(jù)作為測算基礎(chǔ)。 物業(yè)服務(wù)費測算，首先應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)費支出（成本）項目和內(nèi)容進行分解，然后由各部門或相關(guān)人員分別測算各單項費用。如在測算共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行維護費項目時，應(yīng)分別測算其子項目，如公共建筑及道路土建零修費、給排水設(shè)備日常運行維護費用、電氣系統(tǒng)設(shè)備維護保養(yǎng)費等的費用，在完成各子項目測算的基礎(chǔ)上，將子項目費用求和后即為所需

5、“共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行維護費”。 各單項費用測算完畢進行加總，即為物業(yè)服務(wù)支出（成本）總額，加上物業(yè)管理酬金（酬金制域法定稅費及利潤（包干制）后，即得出物業(yè)服務(wù)費總額。以物業(yè)服務(wù)費總額除以該物業(yè)可收費總建筑面積即可得出單位面積物業(yè)服務(wù)費標準。 五、案例 某項目可收費總建筑面積10萬m2,經(jīng)測算該項目全年各項費用如下： （1） 各類管理服務(wù)人員的工資、社會保險等50萬元 （2） 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運行維護費20萬元 (3) 清潔衛(wèi)生費15萬元 (4) 綠化養(yǎng)護費10萬元 (5) 公共秩序維護費10萬元 (6) 辦公費5萬元 (7) 固定資產(chǎn)折舊2萬元 (8) 物

6、業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費2萬元 (9) 業(yè)主委員會辦公費、社區(qū)文化活動費等其他費6萬元 合計120萬元 若釆用酬金制方式，且約定物業(yè)管理酬金比例為10%,則該項目單位物業(yè)服務(wù)費標準為：120萬元x(l+10%)-rl。萬m2H2月=1.1元/m2?月 若采用包干制方式，如該項目法定稅費和利潤約12萬元，則該方目單位物業(yè)服務(wù)費標低為：(120萬元+12萬元)70萬m2T2月=1.1元/m2?月 在物業(yè)服務(wù)費測算完畢后，可編制物業(yè)服務(wù)費核算表，以便提交建設(shè)單位或業(yè)主大會。核算表的內(nèi)容一般包括序號、核算項目、核算依據(jù)、計算式、計算結(jié)果各項占總費用的比例、備注等欄目和內(nèi)容。同時，在有關(guān)需要說明的問題和需要解釋的地方以文字進行表述。