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1、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理聶英選 段忠清 主編武漢理工大學(xué)出版社高職高專房地產(chǎn)類專業(yè)規(guī)劃教材第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的基本理論物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的基本理論 一、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的基本概念一、物業(yè)設(shè)施設(shè)備的基本概念 （一）物業(yè)設(shè)施設(shè)備（一）物業(yè)設(shè)施設(shè)備 物業(yè)設(shè)施設(shè)備是建筑物附屬設(shè)備設(shè)施的簡(jiǎn)稱，包括室內(nèi)設(shè)備與物業(yè)管轄范圍內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，是構(gòu)成物業(yè)實(shí)體的重要組成部分。 我國(guó)城鎮(zhèn)建筑的物業(yè)設(shè)施設(shè)備一般由給排水、供配電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空氣調(diào)節(jié)、燃?xì)夤?yīng)、通信網(wǎng)絡(luò)以及智能化系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備組成。 一般情況下建筑物級(jí)別越高、技術(shù)含量越高，其功能也越完善，設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)也就越復(fù)雜。 國(guó)際物業(yè)設(shè)施管理協(xié)會(huì)（

2、International Facility Management Association，簡(jiǎn)稱IFMA）對(duì)物業(yè)設(shè)施管理（Facility Management，簡(jiǎn)稱FM）的定義是：“以保持業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對(duì)人類有效的生活環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、整備和維護(hù)管理的工作”。它“將物質(zhì)的工作場(chǎng)所與人和機(jī)構(gòu)的工作任務(wù)結(jié)合起來(lái)。它綜合了工商管理、建筑、行為科學(xué)和工程技術(shù)的基本原理”。 IFMAIFMA認(rèn)為認(rèn)為FMFM的主要業(yè)務(wù)有：的主要業(yè)務(wù)有： 1.物業(yè)的長(zhǎng)期規(guī)劃； 2.物業(yè)管理的年度計(jì)劃； 3.物業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和預(yù)算； 4.不動(dòng)產(chǎn)的獲得及其處理； 5.物業(yè)規(guī)劃、業(yè)務(wù)房間裝修標(biāo)

3、準(zhǔn)的設(shè)定，機(jī)器、器具和備品的設(shè)置以及房間管理； 6.建筑和設(shè)備的規(guī)劃和設(shè)計(jì)； 7.新建筑或原建筑的改造更新； 8.維護(hù)管理和運(yùn)行管理； 9.物業(yè)的支援機(jī)能和服務(wù)。 （二）物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的基本內(nèi)容（二）物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的基本內(nèi)容 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的基本內(nèi)容主要包括和兩個(gè)方面，即需要做好物業(yè)設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。 二、設(shè)施設(shè)備的二、設(shè)施設(shè)備的LCCLCC理論理論 （一）（一）LCC LCC 理論理論 壽命周期費(fèi)用（Life Cycle Cost，LCC）也稱為全壽命周期成本，是從設(shè)備、項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益出發(fā)，全面考慮設(shè)備、項(xiàng)目或系統(tǒng)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、制造、購(gòu)置、安裝、運(yùn)行、維修、

4、改造、更新，直至報(bào)廢的全過(guò)程，使LCC最小的一種管理理念和方法。 （二）設(shè)施設(shè)備的壽命（二）設(shè)施設(shè)備的壽命 設(shè)備的壽命包括自然、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命。 1.自然壽命 也稱做物理壽命，是指設(shè)備在規(guī)定的使用條件下，從開始使用到無(wú)法修復(fù)而報(bào)廢所經(jīng)歷的時(shí)間。 2.技術(shù)壽命 一般是指設(shè)備在技術(shù)上有存在價(jià)值的時(shí)間，即設(shè)備從開始使用到因技術(shù)落后而被淘汰的時(shí)間。設(shè)備技術(shù)壽命的長(zhǎng)短取決于設(shè)備磨損、老化的程度以及新技術(shù)發(fā)展的速度。 3.經(jīng)濟(jì)壽命 又稱為價(jià)值壽命，是指設(shè)備從開始使用到再繼續(xù)使用時(shí)在經(jīng)濟(jì)上已經(jīng)不劃算為止的全部時(shí)間。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的壽命主要是管理壽命，一般是指設(shè)施設(shè)備從安裝交付使用開始，經(jīng)過(guò)使用、維護(hù)、維修、

5、改造階段，直到最后報(bào)廢處理為止的全過(guò)程，它可以是自然壽命，也可以是經(jīng)濟(jì)壽命或技術(shù)壽命。 （三）壽命周期費(fèi)用的構(gòu)成（三）壽命周期費(fèi)用的構(gòu)成 物業(yè)設(shè)施設(shè)備壽命周期費(fèi)用的構(gòu)成主要有：前期費(fèi)用、購(gòu)買費(fèi)用、使用費(fèi)用、維修費(fèi)用和回收?qǐng)?bào)廢成本等。 物業(yè)管理企業(yè)一般是接管已建好的設(shè)施設(shè)備，其LCC費(fèi)用大多是設(shè)施設(shè)備的維持費(fèi)用，主要有： 1. 使用維護(hù)費(fèi)：包括技術(shù)資料費(fèi)、操作人員工資及培訓(xùn)費(fèi)、日常維護(hù)材料費(fèi)、維護(hù)工具儀表費(fèi)、委托維護(hù)費(fèi)和能源消耗費(fèi)等。 2. 修理改造費(fèi)：包括技術(shù)資料費(fèi)、維修人員工資及培訓(xùn)費(fèi)、維修材料、工具、備件、備品費(fèi)、委托維修費(fèi)和能源消耗費(fèi)等。 3. 后勤保障費(fèi)：包括材料保管費(fèi)、管理人員工資及

6、培訓(xùn)費(fèi)、辦公費(fèi)、技術(shù)資料費(fèi)、實(shí)驗(yàn)設(shè)備費(fèi)和檢測(cè)費(fèi)等。 4. 報(bào)廢處理費(fèi)：包括拆除費(fèi)和運(yùn)輸費(fèi)等。 三、設(shè)施設(shè)備的可靠性理論三、設(shè)施設(shè)備的可靠性理論 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的可靠性是指其無(wú)故障連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)工作的性能，分為固有可靠性和使用可靠性。固有可靠性是由設(shè)計(jì)、生產(chǎn)工藝和制造決定的，使用可靠性則是與使用、環(huán)境以及可維修性有關(guān)。 （一）可靠度與不可靠度（一）可靠度與不可靠度 可靠度是指物業(yè)設(shè)施設(shè)備在正常使用、保養(yǎng)和維修的條件下，在其經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)完成規(guī)定功能的概率。不可靠度則是指業(yè)設(shè)施設(shè)備在上述情況下，不能完成規(guī)定功能的概率。 （二）故障率和故障密度（二）故障率和故障密度 物業(yè)設(shè)備在t時(shí)間后的單位時(shí)間內(nèi)發(fā)生故障的臺(tái)

7、數(shù)相對(duì)于t時(shí)間內(nèi)還在工作的臺(tái)數(shù)的百分比值，稱為該設(shè)備的故障率。即設(shè)備或部件在規(guī)定條件下、規(guī)定期限內(nèi)發(fā)生故障的次數(shù)。 故障密度是指在單位時(shí)間內(nèi)，發(fā)生故障的設(shè)備臺(tái)數(shù)與總設(shè)備數(shù)之比。 （三）故障分布規(guī)律（三）故障分布規(guī)律 常見的故障分布函數(shù)有指數(shù)分布、正態(tài)分布和威布爾分布。指數(shù)分布規(guī)律適用于具有恒定故障率的部件及無(wú)余度的復(fù)雜系統(tǒng)，如給排水、采暖、通風(fēng)與空調(diào)、供配電及照明系統(tǒng)等。正態(tài)分布規(guī)律適用于磨損型部件發(fā)生的故障，如燈泡、變壓器等。威布爾分布規(guī)律適用于軸承、繼電器、空氣開關(guān)、電動(dòng)機(jī)、液壓泵和齒輪等。 （四）故障率曲線（四）故障率曲線 俗稱“浴槽曲線（Bath-tub Curve）”。設(shè)備故障率隨時(shí)

8、間的變化可以分為初期故障期、偶發(fā)故障期和磨耗故障期。 初期故障期又叫磨合期，在此期間，開始的故障率較高，但隨時(shí)間的推移，故障率迅速下降。 偶發(fā)故障期，設(shè)備故障率大致處于穩(wěn)定狀態(tài)，故障發(fā)生是隨機(jī)的，其故障率最低，而且穩(wěn)定，是設(shè)備的正常工作期或最佳狀態(tài)期。 磨耗故障期，由于設(shè)備零部件的磨損、疲勞、老化、腐蝕等，故障率不斷上升。 四、設(shè)施設(shè)備的故障理論四、設(shè)施設(shè)備的故障理論 （一）故障的概念（一）故障的概念 設(shè)備（系統(tǒng)）或零部件由于某種原因喪失其規(guī)定性能的狀態(tài)，即設(shè)備（系統(tǒng)）發(fā)生了故障。一般地，物業(yè)設(shè)施設(shè)備處于不經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀態(tài)，即為故障。 （二）常見故障的模式（二）常見故障的模式 設(shè)施設(shè)備的每一項(xiàng)故

9、障都有其主要的特征，稱為故障模式，如磨損、老化、腐蝕等。 實(shí)際工作中常見故障模式：異常振動(dòng)、磨損、疲勞、裂紋、破裂、腐蝕、變形、剝離、滲漏、堵塞、松弛、熔融、蒸發(fā)、絕緣老化、材料老化、異常的聲音、油質(zhì)變質(zhì)等。 （三）故障發(fā)生的原因（三）故障發(fā)生的原因 產(chǎn)生故障的原因：硬件故障、軟件故障，或者是硬件與軟件不匹配等。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生故障的主要原因可歸結(jié)為運(yùn)轉(zhuǎn)缺陷。運(yùn)轉(zhuǎn)缺陷是指使用條件的影響和變化，導(dǎo)致設(shè)備過(guò)載、過(guò)熱、腐蝕、潤(rùn)滑不良、漏電和操作失誤、維護(hù)、修理不當(dāng)?shù)取?五、物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo)、物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo) 科學(xué)的物業(yè)設(shè)備管理是：對(duì)設(shè)備從購(gòu)置購(gòu)置、使用、維使用、維護(hù)保養(yǎng)、檢查修理、更新改造護(hù)保

10、養(yǎng)、檢查修理、更新改造直至報(bào)廢報(bào)廢的整個(gè)過(guò)程中進(jìn)行技術(shù)管理技術(shù)管理和經(jīng)濟(jì)管理經(jīng)濟(jì)管理，使設(shè)備始終可靠、安全、經(jīng)濟(jì)地運(yùn)行，給人們的生活和工作創(chuàng)造舒適、方便、安全、舒適、方便、安全、快捷快捷的環(huán)境，體現(xiàn)物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。 物業(yè)設(shè)備管理的根本目標(biāo)是物業(yè)設(shè)備管理的根本目標(biāo)是用好、管好、維護(hù)好、檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率。（“五好”、“二率”） （一）設(shè)備的有效利用率（一）設(shè)備的有效利用率（A A） A=T/(T+T) 100% 式中: A 設(shè)備有效利用率（%）； T - 設(shè)備有效工作時(shí)間（h）； T - 設(shè)備停機(jī)或無(wú)效工作時(shí)間（h）。 （二）設(shè)備的完好率（二）設(shè)備的完好率

11、（B B） B=Sn/S100% 式中: B設(shè)備完好率（%）； Sn設(shè)備完好的臺(tái)數(shù)； S設(shè)備總臺(tái)數(shù)。 設(shè)備技術(shù)性能的發(fā)揮、使用壽命的長(zhǎng)短，在很大程度上取決設(shè)備管理的質(zhì)量。 設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)： 零部件完整齊全，符合質(zhì)量要求； 運(yùn)轉(zhuǎn)正常，性能良好，性能達(dá)到規(guī)定要求； 設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全； 設(shè)備整潔，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象； 防凍、保溫、防腐等措施完整有效。第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容 物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料管理 物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理 物業(yè)設(shè)備維修管理 物業(yè)設(shè)備更新改造管理 備品配件管理 固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理 工程資料管理 一、基礎(chǔ)資料管理一、基礎(chǔ)資料管理 主

12、要包括：設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件。 （一）設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料（一）設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料 設(shè)備技術(shù)檔案必須齊全、詳細(xì)、準(zhǔn)確，主要包括設(shè)備原始檔案和設(shè)備技術(shù)資料兩類。 1.設(shè)備原始檔案 主要包括： 設(shè)備清單或裝箱單 設(shè)備發(fā)票 產(chǎn)品質(zhì)量合格證書（進(jìn)口設(shè)備檢驗(yàn)合格證） 開箱驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 產(chǎn)品技術(shù)資料 安裝施工、水壓試驗(yàn)、調(diào)試、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 2.2.設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備技術(shù)資料 （1）設(shè)備卡片 （2）設(shè)備臺(tái)賬 （3）設(shè)備技術(shù)登記薄 （4）竣工圖 （5）系統(tǒng)資料

13、 （二）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條（二）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件 政策、法規(guī)、條例及規(guī)程政策、法規(guī)、條例及規(guī)程 環(huán)保方面環(huán)保方面：中華人民共和國(guó)水污染防治法、中華人民共和國(guó)大氣污染防治法、中華人民共和國(guó)固體廢物污染環(huán)境防治法、中華人民共和國(guó)環(huán)境噪聲污染防治法、中華人民共和國(guó)放射性污染防治法和中華人民共和國(guó)水法等。 消防方面消防方面：中華人民共和國(guó)消防法 、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范等。 節(jié)能方面節(jié)能方面：中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法等。 建筑方面建筑方面：中華人民共和國(guó)建筑法，住宅裝

14、修工程施工規(guī)范、民用建筑、室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范等。 電梯、變配電、燃?xì)夂徒o排水設(shè)備等都有政府部門電梯、變配電、燃?xì)夂徒o排水設(shè)備等都有政府部門的法規(guī)及條例進(jìn)行監(jiān)督和約束。的法規(guī)及條例進(jìn)行監(jiān)督和約束。 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)、室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)-工業(yè)鍋爐水質(zhì)、鍋爐大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)、建筑裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)等。 國(guó)家相關(guān)部門頒發(fā)的政策、法規(guī)、條例、規(guī)范和各國(guó)家相關(guān)部門頒發(fā)的政策、法規(guī)、條例、規(guī)范和各種技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是設(shè)備管理中的法律文件，指導(dǎo)和約束著物種技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是設(shè)備管理中的法律文件，指導(dǎo)和約束著物業(yè)設(shè)備的

15、管理工作，必須業(yè)設(shè)備的管理工作，必須分類存檔分類存檔，妥善保管好妥善保管好。 二、物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理二、物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理 包括技術(shù)運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理技術(shù)運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理兩部分。 設(shè)備運(yùn)行管理應(yīng)取得兩個(gè)方面的效果： 設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)， 從設(shè)備的購(gòu)置、運(yùn)行、維修與更新改造中，尋從設(shè)備的購(gòu)置、運(yùn)行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟(jì)效益求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟(jì)效益，即設(shè)備的全過(guò)即設(shè)備的全過(guò)程管理的各項(xiàng)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)。程管理的各項(xiàng)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)。 （一）物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理（一）物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理 建立建立合理的、切合實(shí)際的運(yùn)行制

16、度運(yùn)行制度和運(yùn)行操作規(guī)運(yùn)行操作規(guī)定定和安全操作規(guī)程安全操作規(guī)程等運(yùn)行要求或標(biāo)準(zhǔn)； 建立建立定期檢查運(yùn)行情況和規(guī)范服務(wù)的制度等。 主要作用：主要作用：保證設(shè)備安全、正常的運(yùn)行。 物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理，應(yīng)做好以下工作： 針對(duì)設(shè)備特點(diǎn)，制定制定科學(xué)、嚴(yán)密、切實(shí)可行的操操作規(guī)程作規(guī)程。 對(duì)對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)教育，國(guó)家規(guī)定需持證上崗的工種，必須持證上崗持證上崗。 加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作，做到“ 正確使用正確使用，精心維精心維護(hù)護(hù)”，確保設(shè)備始終保持良好狀態(tài)。 定期校驗(yàn)儀表和安全附件定期校驗(yàn)儀表和安全附件等，確保靈敏可靠。 科學(xué)監(jiān)測(cè)、診斷設(shè)備故障科學(xué)監(jiān)測(cè)、診斷設(shè)備故障，確保設(shè)備安全運(yùn)行。 事

17、故處理要嚴(yán)格執(zhí)行事故處理要嚴(yán)格執(zhí)行“ “ 四不放過(guò)四不放過(guò) ” ”原則原則，即事故原因不查清楚不放過(guò)、事故責(zé)任人及其部門未受到教育不放過(guò)、沒(méi)有行之有效的改進(jìn)措施不放過(guò)、沒(méi)有緊急事件的預(yù)防方案和彌補(bǔ)救護(hù)措施不放過(guò)。 （二）物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理（二）物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理 主要任務(wù)：主要任務(wù)：在設(shè)備安全、正常運(yùn)行的前提下，節(jié)約節(jié)約能耗、操作、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用以及檢查修理等費(fèi)用費(fèi)用。 主要內(nèi)容：主要內(nèi)容：a、采用切實(shí)有效的節(jié)能技術(shù)措施； b、加強(qiáng)設(shè)備能耗的管理工作。 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理，可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行： 1. 初期投資費(fèi)用管理初期投資費(fèi)用管理 在購(gòu)置設(shè)備時(shí)，應(yīng)綜合考慮以下因素： 設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必

18、須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。 設(shè)備的安全可靠程度、操作難易程度及對(duì)工作環(huán)境的要求。 設(shè)備的價(jià)格及運(yùn)行時(shí)能源的耗用情況。 設(shè)備的壽命（經(jīng)濟(jì)壽命和技術(shù)壽命）。 設(shè)備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震動(dòng)。 采用新技術(shù)、新工藝、新材料及新型設(shè)備。 2. . 運(yùn)行成本管理運(yùn)行成本管理 包括能源消耗經(jīng)濟(jì)核算、操作人員配置和維修費(fèi)用管理等方面。 能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算 制定能源耗用量計(jì)劃和做好計(jì)量工作制定能源耗用量計(jì)劃和做好計(jì)量工作 設(shè)備管理部門每年要預(yù)先按月（1-12個(gè)月）做出每個(gè)月的各類能源的耗用計(jì)劃及能源費(fèi)用支出計(jì)劃。 各類能源的使用要有正確可靠的計(jì)量?jī)x表。 每天：每

19、天：定時(shí)抄表，計(jì)算日耗量； 每旬：每旬：檢查統(tǒng)計(jì)一次實(shí)際耗用量； 每月：每月：統(tǒng)計(jì)一次實(shí)際耗用量及能源費(fèi)用，并將每月實(shí)際耗用量及能源費(fèi)用同年度計(jì)劃進(jìn)行比較。如出現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即查清原因并報(bào)告負(fù)責(zé)人。 采用切實(shí)有效的節(jié)能技術(shù)措施采用切實(shí)有效的節(jié)能技術(shù)措施 設(shè)備選用：設(shè)備選用：技術(shù)參數(shù)要同工藝要求相匹配，優(yōu)先采用先進(jìn)的電子控制技術(shù)，實(shí)施自動(dòng)調(diào)節(jié)，使設(shè)備運(yùn)行時(shí)一直處于最佳的運(yùn)行狀況和運(yùn)行負(fù)荷之中。 節(jié)約用水：節(jié)約用水：做到清濁分流、一水多用、廢水利用。 節(jié)約用電：節(jié)約用電：優(yōu)先選用節(jié)能型電機(jī)，在供配電設(shè)施上應(yīng)有提高功率因數(shù)的措施；在照明方面，盡量利用自然光，選擇合理的照明系統(tǒng)和照明燈具。照明燈具的

20、控制應(yīng)采用時(shí)間控制、日光控制或紅外音頻控制等。 管網(wǎng)維護(hù)：管網(wǎng)維護(hù)：要防止管道、閥門及管道附件泄漏和損壞，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修理和調(diào)換。 對(duì)使用熱源和冷源的管道和設(shè)備應(yīng)加強(qiáng)保溫絕熱工作，以減少散熱損失。 加強(qiáng)節(jié)能管理工作加強(qiáng)節(jié)能管理工作 組織領(lǐng)導(dǎo)：組織領(lǐng)導(dǎo)：物業(yè)公司應(yīng)由主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)節(jié)能工作，可設(shè)節(jié)能工作辦公室，配備專人管理。 能源管理人員的選用：能源管理人員的選用：應(yīng)在具有節(jié)能專業(yè)知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和有技術(shù)職稱的人員中聘任，并報(bào)節(jié)能行政主管部門備案。 能源管理人員的職責(zé)：能源管理人員的職責(zé)：對(duì)本單位的能源應(yīng)用狀況進(jìn)行監(jiān)督、檢查，按照合理利用能源的原則，推行節(jié)能科學(xué)管理方法，組織實(shí)施節(jié)能技術(shù)措施，降低能耗

21、；制定合理的能源消耗定額，建立節(jié)能工作責(zé)任制度并且嚴(yán)格考核；開展節(jié)能教育，組織有關(guān)人員參加節(jié)能培訓(xùn)。 能源管理人員和在重點(diǎn)耗能設(shè)備重點(diǎn)耗能設(shè)備崗位上工作的操作人員，應(yīng)經(jīng)節(jié)能行政主管部門指定的機(jī)構(gòu)進(jìn)行培訓(xùn)，考試合格后持證上崗。 操作人員的配置操作人員的配置 采取合理的人力資源組織形式來(lái)安排操作人員，定崗定員，提倡一專多能一專多能的復(fù)合型人才持證上崗。 維修費(fèi)用的管理維修費(fèi)用的管理 專人負(fù)責(zé)，計(jì)劃使用計(jì)劃使用和限額使用限額使用相結(jié)合。 三、設(shè)備維護(hù)管理三、設(shè)備維護(hù)管理 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的目的：設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的目的：及時(shí)處理設(shè)備運(yùn)行中，由于技術(shù)狀態(tài)發(fā)生變化而引起的大量、常見問(wèn)題，隨時(shí)改善設(shè)備使用狀況，保證

22、設(shè)備正常運(yùn)行，延長(zhǎng)使用壽命。 設(shè)備維護(hù)管理主要包括維護(hù)保養(yǎng)和計(jì)劃?rùn)z修。 （一）物業(yè)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)（一）物業(yè)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng) 設(shè)備在使用中會(huì)發(fā)生污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨損、震動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常損、震動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成設(shè)備事故。應(yīng)經(jīng)常對(duì)使用的設(shè)備加以檢查、保養(yǎng)和調(diào)整，使設(shè)備時(shí)刻處于最佳狀態(tài)。 1.1.維護(hù)保養(yǎng)的方式維護(hù)保養(yǎng)的方式 主要是清潔、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防腐、防凍及外清潔、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查觀表面檢查。對(duì)長(zhǎng)時(shí)期運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。 緊固緊固 為防止設(shè)備發(fā)生更大震動(dòng)導(dǎo)

23、致螺母脫落、連接尺寸錯(cuò)位、設(shè)備位移以及密封面接觸不嚴(yán)造成泄漏等故障，必須經(jīng)常檢查設(shè)備的緊固程度。 潤(rùn)滑潤(rùn)滑 潤(rùn)滑管理要求做到“五定五定”（定人、定質(zhì)定人、定質(zhì)定時(shí)、定點(diǎn)、定量定時(shí)、定點(diǎn)、定量），并制定相應(yīng)的潤(rùn)滑管理制度。對(duì)潤(rùn)滑油的型號(hào)品種、質(zhì)量、潤(rùn)滑方法、油壓、油溫及加油量等都要有嚴(yán)格的規(guī)定。 調(diào)整調(diào)整 設(shè)備因震動(dòng)、松動(dòng)等因素，零部件之間的相對(duì)尺寸會(huì)發(fā)生變化，容易產(chǎn)生不正常的錯(cuò)位和碰撞，造成設(shè)備的磨損、發(fā)熱、噪聲、震動(dòng)甚至損壞，因此必須對(duì)有關(guān)的位置、間隙尺寸作定期測(cè)量、調(diào)整，并在調(diào)整后再加以緊固。 外觀表面檢查外觀表面檢查 對(duì)設(shè)備外觀作目視或測(cè)量觀察： 檢查設(shè)備的外表面有無(wú)損傷或裂痕； 震動(dòng)和

24、噪聲是否異常； 密封面是否有泄漏現(xiàn)象； 外表面是否銹蝕以及防腐保溫層是否損壞； 磨損是否在允許范圍內(nèi)； 防護(hù)罩等安全裝置是否齊全； 溫度、壓力運(yùn)行參數(shù)是否正常； 電機(jī)是否超載和過(guò)熱； 傳動(dòng)皮帶是否斷裂或脫落等。 2. . 維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施 維護(hù)保養(yǎng)主要是日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)。 日常維護(hù)保養(yǎng)日常維護(hù)保養(yǎng)：要求設(shè)備操作人員 班前班前對(duì)設(shè)備進(jìn)行外觀檢查； 班中班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時(shí)巡視記錄各設(shè)備運(yùn)行參數(shù)，隨時(shí)注意運(yùn)行中有無(wú)震動(dòng)、異聲、異味、超載等現(xiàn)象； 班后班后對(duì)設(shè)備做好清潔工作。 定期維護(hù)保養(yǎng)：定期維護(hù)保養(yǎng)： 是有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行，進(jìn)行

25、維護(hù)保養(yǎng)。 根據(jù)設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度、維護(hù)工作量及人員的技術(shù)水平等，決定維護(hù)的間隔周期和維護(hù)停機(jī)的時(shí)間。 定期維護(hù)保養(yǎng)需要對(duì)設(shè)備進(jìn)行部分解體，應(yīng)做好以下工作： 對(duì)設(shè)備進(jìn)行內(nèi)、外清掃、擦洗和疏通； 檢查運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙； 檢查安全裝置； 檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)油路和過(guò)濾器有無(wú)堵塞； 清洗油箱，檢查油位指示器，換油； 檢查電氣線路和自動(dòng)控制元件動(dòng)作是否正常等。 該工作以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進(jìn)行。 3.3.設(shè)備的點(diǎn)檢設(shè)備的點(diǎn)檢 設(shè)備點(diǎn)檢：指對(duì)設(shè)備有針對(duì)性的檢查。 一些設(shè)備在出廠時(shí)，生產(chǎn)廠商會(huì)提供該設(shè)備的點(diǎn)檢卡或點(diǎn)檢規(guī)程，其中包括檢查內(nèi)容、檢查方法、檢查周期以及檢查標(biāo)準(zhǔn)等

26、。 點(diǎn)檢：可按生產(chǎn)廠商指定的點(diǎn)檢內(nèi)容和點(diǎn)檢方式進(jìn)行工作，也可根據(jù)經(jīng)驗(yàn)自己補(bǔ)充增加一些點(diǎn)檢點(diǎn)，可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。 點(diǎn)檢的方法點(diǎn)檢的方法：人工：摸、聽、看、嗅等。 設(shè)備：利用儀器儀表精確診斷。 點(diǎn)檢的作用點(diǎn)檢的作用：通過(guò)點(diǎn)檢，掌握設(shè)備的性能、精度、磨損等情況，及時(shí)消除隱患，防止突發(fā)事故，既可保證設(shè)備正常運(yùn)行，又可為計(jì)劃?rùn)z修提供可靠的依據(jù)。 設(shè)備點(diǎn)檢一般包括日常點(diǎn)檢日常點(diǎn)檢和計(jì)劃點(diǎn)檢計(jì)劃點(diǎn)檢。 日常點(diǎn)檢日常點(diǎn)檢 由操作人員隨機(jī)檢查。 ：設(shè)備運(yùn)行狀況及參數(shù)；安全保護(hù)裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需要經(jīng)常清洗更換的部件；運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位等。 計(jì)劃點(diǎn)

27、檢計(jì)劃點(diǎn)檢 專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助，并可使用先進(jìn)的儀器設(shè)備和手段。 主要內(nèi)容：主要內(nèi)容：設(shè)備磨損情況及其他異常情況；確定修理的部位、部件及修理時(shí)間；更換零部件；安排檢修計(jì)劃等。 （二）物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修 計(jì)劃?rùn)z修的概念計(jì)劃?rùn)z修的概念：對(duì)在用設(shè)備，根據(jù)其運(yùn)行規(guī)律及點(diǎn)檢的結(jié)果確定檢修周期，以檢修周期為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行積極地、預(yù)防性地修理。 計(jì)劃?rùn)z修分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修四種。 1.1.小修小修 主要是清洗、更換和修復(fù)少量易損件，并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、緊固和潤(rùn)滑工作，一般由維修人員負(fù)責(zé)，操作人員協(xié)助。 2.2.中修中修 在小修的基礎(chǔ)上，對(duì)設(shè)備的主要零部件進(jìn)行

28、局部修復(fù)和更換。 3.3.大修大修 對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部或全部的解體，修復(fù)或更換磨損或腐蝕的零、部件，力求使設(shè)備恢復(fù)到原有的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也可對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造。 中修、大修主要由專業(yè)檢修人員負(fù)責(zé)，操作人員協(xié)助工作。 4.4.系統(tǒng)大修系統(tǒng)大修 對(duì)一個(gè)系統(tǒng)或幾個(gè)系統(tǒng)甚至整個(gè)物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的停機(jī)大檢修，通常將所有設(shè)備和相應(yīng)的管道、閥門、電氣系統(tǒng)及控制系統(tǒng)都安排在系統(tǒng)大修中進(jìn)行檢修。大修時(shí)，所有相關(guān)專業(yè)的技術(shù)管理人員、檢修人員和操作人員都要按時(shí)參加，積極配合。 （三）計(jì)劃?rùn)z修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系（三）計(jì)劃?rùn)z修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系 “維護(hù)保養(yǎng)為主，計(jì)劃?rùn)z修為輔維護(hù)保養(yǎng)為主，計(jì)劃?rùn)z修為輔”。 四、物業(yè)設(shè)備更新改造管理四

29、、物業(yè)設(shè)備更新改造管理 （一）設(shè)備更新（一）設(shè)備更新 以新型的設(shè)備來(lái)代替原有的老設(shè)備。任何設(shè)備都有使用期限，如果設(shè)備達(dá)到了它的，則必須進(jìn)行更新。 （二）設(shè)備改造（二）設(shè)備改造 設(shè)備改造就是應(yīng)用現(xiàn)代科學(xué)的先進(jìn)技術(shù)，對(duì)原有的設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改進(jìn)，以提高設(shè)備的技術(shù)性能及經(jīng)濟(jì)特性。 （三）設(shè)備改造的主要方法（三）設(shè)備改造的主要方法 1.對(duì)設(shè)備的結(jié)構(gòu)作局部改進(jìn)； 2.增加新的零、部件和各種裝置； 3.對(duì)設(shè)備的參數(shù)、容量、功率、轉(zhuǎn)速、形狀和外形尺寸作調(diào)整。 設(shè)備改造費(fèi)用一般比設(shè)備更新要少得多，故通過(guò)技術(shù)改造能達(dá)到技術(shù)要求的，可以不對(duì)原設(shè)備進(jìn)行更新。 （四）編制設(shè)備改造方案（四）編制設(shè)備改造方案 對(duì)原設(shè)備進(jìn)行分

30、析論證，編制改造方案，具體內(nèi)容包括： 1.原設(shè)備在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理上存在的主要問(wèn)題，設(shè)備發(fā)生故障的情況及其原因； 2.需要改造的部位和內(nèi)容； 3.在改造中應(yīng)用到的新技術(shù)及其合理性、可行性； 4.改造后設(shè)備的技術(shù)性能、安全性能、效果預(yù)測(cè)； 5.預(yù)計(jì)改造后的經(jīng)濟(jì)效益； 6.改造的費(fèi)用預(yù)算以及資金來(lái)源計(jì)劃 7.改造的時(shí)間及設(shè)備停用帶來(lái)的影響； 8.改造后的竣工驗(yàn)收和投入使用的組織工作。 五、備品配件管理五、備品配件管理 基本原則：在檢修之前就把新的零部件準(zhǔn)備好?；驹瓌t：在檢修之前就把新的零部件準(zhǔn)備好。 設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中，一些零部件會(huì)磨損、老化，降低了設(shè)備的技術(shù)性能，為恢復(fù)設(shè)備的技術(shù)性能，需用新的零

31、部件更換己磨損、老化的零部件。為了減少維修時(shí)間，提高工作效率，應(yīng)在檢修之前準(zhǔn)備好新的零部件。 備品配件管理工作的目的和方法：備品配件管理工作的目的和方法： 科學(xué)地組織備件儲(chǔ)備，滿足設(shè)備維修的需要，保證設(shè)備維修的質(zhì)量和進(jìn)度，減少備件加工制造和采購(gòu)的突擊性和盲目性，又要將儲(chǔ)備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲(chǔ)備費(fèi)用，加快資金周轉(zhuǎn)。 備品配件的管理應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)備品配件的管理應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)，其職責(zé)主要是確定備件的范圍，收集備件圖紙、測(cè)繪整理，確定備件來(lái)源的途徑和方法，確定合理的儲(chǔ)備定額和儲(chǔ)備形式，編制備件卡和備件的臺(tái)賬，為備件的制造、采購(gòu)和庫(kù)存提供科學(xué)的依據(jù)。 六、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理

32、六、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理 固定資產(chǎn)：固定資產(chǎn)：使用年限在一年以上，單位價(jià)值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并在使用過(guò)程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、工具等。 固定資產(chǎn)必須同時(shí)具備下列兩個(gè)條件： 一是使用年限在一年以上：二是單位價(jià)值在規(guī)定的限額以上（1000元、1500元、2000元）。 不同時(shí)具備這兩個(gè)條件的列為低值易耗品，按流動(dòng)資產(chǎn)管理。而不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要設(shè)備的物品，單位價(jià)值在 2000 元以上、并且使用期限超過(guò)兩年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)管理。 （一）固定資產(chǎn)（設(shè)備）的利用程度固定資產(chǎn)（設(shè)備）的利用程度 1.1.固定資產(chǎn)利用率固定資產(chǎn)利用率 反映有多少固定資產(chǎn)在發(fā)揮作用。

33、對(duì)不再使用的固定資產(chǎn)，要積極創(chuàng)造條件利用起來(lái)；對(duì)實(shí)在不需用的固定資產(chǎn)應(yīng)及時(shí)作轉(zhuǎn)讓、出租處理。 2.2.固定資產(chǎn)生產(chǎn)率固定資產(chǎn)生產(chǎn)率 設(shè)備在單位時(shí)間內(nèi)的功能發(fā)揮率，臺(tái)時(shí)產(chǎn)量表示。 提高固定資產(chǎn)生產(chǎn)率的措施：提高固定資產(chǎn)生產(chǎn)率的措施： 使用設(shè)備時(shí)合理組織運(yùn)行任務(wù)；保持設(shè)備的完好率及最佳運(yùn)行狀況；采用先進(jìn)技術(shù)對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造。 （二）設(shè)備折舊設(shè)備折舊 設(shè)備在使用過(guò)程中不斷磨損、損壞和陳舊，其價(jià)值也逐步減小，這種設(shè)備價(jià)值的減小就是折舊。各類設(shè)備的折舊年限應(yīng)與預(yù)定的平均使用年限相一致。 確定設(shè)備折舊年限的一般方法： 參考?xì)v年來(lái)同類設(shè)備的平均使用年限； 根據(jù)設(shè)備使用頻率、工作環(huán)境惡劣程度和維修保養(yǎng)的質(zhì)量

34、； 技術(shù)進(jìn)步的程度決定了產(chǎn)品淘汰的周期，也決定了折舊年限的長(zhǎng)短。 （三）設(shè)備的報(bào)廢設(shè)備的報(bào)廢 設(shè)備由于嚴(yán)重?fù)p壞不能再繼續(xù)使用，或者損壞后如再修理在經(jīng)濟(jì)上不合算等，該設(shè)備就應(yīng)該作報(bào)廢處理，更新添置新設(shè)備。 （四）固定資產(chǎn)管理的要求固定資產(chǎn)管理的要求 保證固定資產(chǎn)完整無(wú)缺。 提高固定資產(chǎn)的完好程度和利用效果。 正確核定固定資產(chǎn)需用量。 正確計(jì)算固定資產(chǎn)折舊額，有計(jì)劃地進(jìn)行固定資產(chǎn)折舊。 進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的預(yù)測(cè)。 七、工程資料的管理七、工程資料的管理 （一）（一）資料管理的目的和意義資料管理的目的和意義 使具有保存價(jià)值的工程資料得到有效的管理，方便查找和使用，并使其內(nèi)容具有可追溯性，能及時(shí)、有效地對(duì)

35、工作起到指導(dǎo)作用。 （二）（二）物業(yè)工程資料分類目錄物業(yè)工程資料分類目錄 1.竣工驗(yàn)收資料竣工驗(yàn)收資料 建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證。 建筑工程竣工驗(yàn)收書。 單位工程竣工驗(yàn)收書。 消防工程竣工驗(yàn)收書。 消防工程竣工驗(yàn)收移交登記目錄。 電梯準(zhǔn)用證。 電梯運(yùn)行許可證。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目交付使用證。 2.設(shè)備管理資料設(shè)備管理資料 土木建筑類：建筑平面圖和建筑結(jié)構(gòu)圖。 暖通專業(yè)：暖通工程竣工圖，暖通設(shè)備產(chǎn)品說(shuō)明書和使用指導(dǎo)書，暖通設(shè)備操作規(guī)程、維保規(guī)程。 給排水專業(yè)：給排水工程竣工圖，給排水設(shè)備產(chǎn)品說(shuō)明書和使用指導(dǎo)書，給排水設(shè)備操作規(guī)程、維保規(guī)程。 強(qiáng)電專業(yè)：強(qiáng)電工程竣工圖，強(qiáng)電設(shè)備產(chǎn)品說(shuō)明書和使用指導(dǎo)書

36、，強(qiáng)電設(shè)備操作規(guī)程、維保規(guī)程。 弱電專業(yè)：弱電工程竣工圖，弱電設(shè)備產(chǎn)品說(shuō)明書和使用指導(dǎo)書，弱電設(shè)備操作規(guī)程、維保規(guī)程。 機(jī)電專業(yè)：機(jī)電工程竣工圖，機(jī)電設(shè)備產(chǎn)品說(shuō)明書和作業(yè)指導(dǎo)書，機(jī)電設(shè)備操作規(guī)程、維保規(guī)程。 3.二次裝修設(shè)備改造變更資料 改造設(shè)備平面布置圖。 改造設(shè)備系統(tǒng)圖。 （三）工程資料管理的方法（三）工程資料管理的方法 分類：文件檔案管理和電腦管理兩大類。 要求：所有文件、資料均需按分類目錄建檔存放，同時(shí)在電腦或光盤上備份存儲(chǔ)，以方便調(diào)閱。 （四）工程資料管理的要求（四）工程資料管理的要求 （1）工程資料的歸檔）工程資料的歸檔 歸檔要求：歸檔要求：文件資料必須字跡工整，紙張及文件、格式符

37、合國(guó)家要求，禁止使用圓珠筆、鉛筆、純藍(lán)墨水等書寫材料。歸檔文件必須使用原件，在特殊情況下可使用復(fù)印件，但必須附上說(shuō)明。 歸檔時(shí)必須進(jìn)行認(rèn)真驗(yàn)收，并辦理交接登記手續(xù)，同時(shí)必須確保文件資料的完整、系統(tǒng)、準(zhǔn)確、真實(shí)性。 基建工程、改造工程的竣工驗(yàn)收及外購(gòu)設(shè)備開箱驗(yàn)收等必須有檔案部門參加，凡文件資料（含有關(guān)圖紙等）不完整、不準(zhǔn)確、不系統(tǒng)的不能進(jìn)行驗(yàn)收。 歸檔文件必須進(jìn)行科學(xué)分類、立卷和編號(hào)，檔案目歸檔文件必須進(jìn)行科學(xué)分類、立卷和編號(hào)，檔案目錄應(yīng)編制總目錄、案卷目錄、卷內(nèi)目錄。錄應(yīng)編制總目錄、案卷目錄、卷內(nèi)目錄。 歸檔時(shí)間歸檔時(shí)間 基建項(xiàng)目、改造工程資料在竣工后一個(gè)月內(nèi)歸檔。 新購(gòu)設(shè)備（包括引進(jìn)設(shè)備或技

38、術(shù)）在開箱時(shí)必須會(huì)同檔案管理員進(jìn)行技術(shù)資料核對(duì)登記，于竣工后連同調(diào)試記錄等文件材料整理立卷、歸檔。 工程、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維護(hù)資料必須按月或按季度整理，并在次年一季度前將上年全年資料歸檔。 （2 2）工程資料的保管）工程資料的保管 存放檔案必須使用專用柜架，檔案室應(yīng)嚴(yán)格做到“七防”（防火、防盜、防高溫、防潮、防蟲、防塵、防有害氣體），要重視消防，嚴(yán)禁吸煙和使用明火。 每年年底對(duì)庫(kù)存檔案進(jìn)行一次特別清理、核對(duì)和保管質(zhì)量檢查工作，做到賬物相符，對(duì)破損或變質(zhì)檔案要及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)和復(fù)制。 一、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理機(jī)構(gòu)設(shè)置一、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 （一）組織機(jī)構(gòu)設(shè)置應(yīng)考慮的主要因素（一）組織機(jī)構(gòu)設(shè)置應(yīng)考

39、慮的主要因素 1.物業(yè)規(guī)模和特點(diǎn)； 2.物業(yè)所有者的組織形式； 3.物業(yè)的客戶組成； 4.物業(yè)的用途和經(jīng)營(yíng)方式； 5.物業(yè)設(shè)備數(shù)量、形式、復(fù)雜程度、分布狀況； 6.物業(yè)管理的目標(biāo)和風(fēng)格； 7.物業(yè)所在地與工程設(shè)備管理有關(guān)的社會(huì)化配套服務(wù)發(fā)展水平等。第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理的機(jī)構(gòu)和職責(zé)物業(yè)設(shè)備管理的機(jī)構(gòu)和職責(zé) （二）機(jī)構(gòu)設(shè)置的幾種方案（二）機(jī)構(gòu)設(shè)置的幾種方案 一般是在總工程師的領(lǐng)導(dǎo)下，設(shè)置工程部，工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)本部門職責(zé)范圍內(nèi)相關(guān)設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維護(hù)等管理工作。 典型的設(shè)置方案：典型的設(shè)置方案： 1.按專業(yè)和設(shè)備系統(tǒng)分工的形式 2.主管工程師負(fù)責(zé)形式 3.運(yùn)行和維修分開管理的形式 4.最簡(jiǎn)單的

40、形式 具體設(shè)置要根據(jù)實(shí)際情況（公司、人員、設(shè)備狀況和所管物業(yè)的情況等）來(lái)確定。 二、物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé)二、物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé) （一）工程部經(jīng)理（一）工程部經(jīng)理 （二）各專業(yè)技術(shù)主管（工程師或技術(shù)員）（二）各專業(yè)技術(shù)主管（工程師或技術(shù)員） （三）領(lǐng)班（三）領(lǐng)班 （四）維修人員（技術(shù)工人）（四）維修人員（技術(shù)工人） （五）保管員（五）保管員 （六）資料統(tǒng)計(jì)員（六）資料統(tǒng)計(jì)員 第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理制度物業(yè)設(shè)備管理制度 物業(yè)設(shè)備管理的規(guī)章制度可以概括為下列三大類： 一、生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程方面的制度一、生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程方面的制度 主要有各種設(shè)備的接管驗(yàn)收制度、安全操作規(guī)程、設(shè)備的保養(yǎng)維修規(guī)程等。

41、 （一）物業(yè)設(shè)備接管驗(yàn)收制度（一）物業(yè)設(shè)備接管驗(yàn)收制度 設(shè)備驗(yàn)收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的重要過(guò)程，在設(shè)備的運(yùn)行管理和維修管理之前，要做好設(shè)備的接管驗(yàn)收工作。 接管驗(yàn)收不僅包括對(duì)新建房屋附屬設(shè)備的驗(yàn)收，而且包括對(duì)維修后設(shè)備的驗(yàn)收以及委托加工或購(gòu)置的更新設(shè)備的開箱驗(yàn)收。 驗(yàn)收后的設(shè)備基礎(chǔ)資料要保管好。 （二）物業(yè)設(shè)備的安全操作規(guī)程物業(yè)設(shè)備的安全操作規(guī)程 物業(yè)設(shè)備種類較多，如給排水、供電、空氣調(diào)節(jié)設(shè)備、消防、通信設(shè)備、視頻及音頻設(shè)備、電梯等，除了電氣設(shè)備外，還包括機(jī)械部分、智能控制部分等。 物業(yè)設(shè)備的專業(yè)性都非常強(qiáng)，只有針對(duì)性地進(jìn)行相應(yīng)的操作，才能保證這些設(shè)備正常有效地運(yùn)行。安全操作規(guī)程

42、除了保證設(shè)備的正常使用外，同時(shí)也是延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命的基礎(chǔ)。 （三）物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)維修規(guī)程物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)維修規(guī)程 “七分用，三分養(yǎng)七分用，三分養(yǎng)”，由于物業(yè)設(shè)備常年處于使用狀態(tài)，設(shè)備在使用過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨損、震動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，從而會(huì)影響設(shè)備的正常使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)導(dǎo)致設(shè)備事故。 通過(guò)規(guī)范的物業(yè)設(shè)備保養(yǎng)維修規(guī)程，經(jīng)常對(duì)使用的設(shè)備進(jìn)行檢查、保養(yǎng)維修，使設(shè)備一直處于良好的技術(shù)狀態(tài)，以掌握對(duì)物業(yè)設(shè)備管理工作的主動(dòng)權(quán)。 二、管理工作制度二、管理工作制度 主要包括物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度、設(shè)備運(yùn)行管理制度、設(shè)備巡查工作制度、安全管理制度、預(yù)防檢修制度和值班工作制度等。

43、（一）物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度（一）物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度 預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)是為了延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命，防止意外損壞而按照預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行的一系列預(yù)防性設(shè)備維修、維護(hù)和管理的組織和技術(shù)措施。 實(shí)施預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度的意義：實(shí)施預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度的意義： 可以保證物業(yè)設(shè)備經(jīng)常保持正常的工作能力； 防止設(shè)備在使用過(guò)程中發(fā)生不應(yīng)有的磨損、老化腐蝕等情況，充分發(fā)揮設(shè)備的潛力和使用效益； 正確掌握設(shè)備情況，提高設(shè)備運(yùn)行效率，既可延長(zhǎng)設(shè)備的修理間隔期，降低修理成本，提高維修質(zhì)量，又可保證物業(yè)設(shè)備的安全運(yùn)行，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，樹立物業(yè)管理企業(yè)良好的形象。 預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度包括：制定設(shè)

44、備維修保養(yǎng)計(jì)劃，確定設(shè)備維修保養(yǎng)類別、等級(jí)、周期、內(nèi)容，實(shí)施預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度，并進(jìn)行監(jiān)督檢查等。 （二）設(shè)備運(yùn)行管理制度設(shè)備運(yùn)行管理制度 主要有巡視抄表制度、安全運(yùn)行制度、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行制巡視抄表制度、安全運(yùn)行制度、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行制度、文明運(yùn)行制度度、文明運(yùn)行制度等。此外，特殊設(shè)備還需另行制定一些制度，如電梯安全運(yùn)行制度、應(yīng)急發(fā)電運(yùn)行制度等。 （三）（三）工具領(lǐng)用保管制度工具領(lǐng)用保管制度 工具分個(gè)人領(lǐng)用工具及班組領(lǐng)用公共工具兩種。 個(gè)人領(lǐng)用工具品種根據(jù)工種配備表配備，員工申請(qǐng)，主管批準(zhǔn)后辦理領(lǐng)用手續(xù)，領(lǐng)用后個(gè)人負(fù)責(zé)使用、保管。 班組領(lǐng)用公共工具品種根據(jù)工種配備表配備，由各組長(zhǎng)申請(qǐng)，經(jīng)理批準(zhǔn)后領(lǐng)用，由

45、班組長(zhǎng)保管，班組交接班時(shí)，按交班制度交接公用工具。 各種工具由庫(kù)房列表登記。班組公用工具配備表一式兩份，一份庫(kù)房存底，一份班組自存。 工具如發(fā)生丟失，損壞，由保管者寫明原因，向經(jīng)理報(bào)告。不屬人力不可抗拒的丟失、損毀，由責(zé)任人按當(dāng)時(shí)工具價(jià)值賠償。 工具因使用時(shí)間過(guò)長(zhǎng)而發(fā)生磨損或損壞，經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)辦理報(bào)廢，保管人重新辦理領(lǐng)用手續(xù)。 三、責(zé)任制度三、責(zé)任制度 責(zé)任制度主要有：崗位責(zé)任制度、記錄與報(bào)告制度和交接班制度等。 （一）各專業(yè)、技術(shù)工種及管理崗位責(zé)任制度各專業(yè)、技術(shù)工種及管理崗位責(zé)任制度 按照“四定”要求，在設(shè)備管理中，必須確定每一個(gè)工作崗位的職責(zé)和工作要求，從制度上明確每一個(gè)人的職責(zé)，以保證設(shè)

46、備正常運(yùn)行和良好的狀態(tài)。 （二）值班制度值班制度 建立值班制度并嚴(yán)格執(zhí)行，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障，從而保證設(shè)備安全、正常地運(yùn)行。值班制度主要包括：不得擅自離崗；按時(shí)巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患；接到故障維修通知及時(shí)安排人員搶修、維修等。 （三）交接班制度交接班制度 包括做好交接班工作；辦好交接班手續(xù)；除值班人員外，其他人員一律不準(zhǔn)進(jìn)入值班室等。 （四）報(bào)告記錄制度報(bào)告記錄制度 建立報(bào)告記錄制度可以讓物業(yè)設(shè)備管理部門經(jīng)理、技術(shù)主管和班組長(zhǎng)及時(shí)了解設(shè)備的運(yùn)行情況和設(shè)備維修管理情況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備管理中存在的問(wèn)題，并及時(shí)解決。 除了上述制度外，還有設(shè)備清理制度設(shè)備清理制度，設(shè)備技術(shù)檔設(shè)備技術(shù)檔案資料保存

47、、管理制度案資料保存、管理制度，設(shè)備更新、改造、報(bào)廢規(guī)劃及設(shè)備更新、改造、報(bào)廢規(guī)劃及審批制度審批制度，承租戶責(zé)任和保管設(shè)備責(zé)任制度承租戶責(zé)任和保管設(shè)備責(zé)任制度以以及設(shè)備清設(shè)備清點(diǎn)、盤點(diǎn)制度點(diǎn)、盤點(diǎn)制度等一系列物業(yè)設(shè)備管理制度體系，從而有效實(shí)行專業(yè)化、制度化的物業(yè)設(shè)備管理。第五節(jié)第五節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理的一般標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)設(shè)備管理的一般標(biāo)準(zhǔn) 一、設(shè)備管理體制一、設(shè)備管理體制 （一）企業(yè)負(fù)責(zé)人管理職責(zé)企業(yè)負(fù)責(zé)人管理職責(zé) 貫徹上級(jí)有關(guān)設(shè)備管理的方針、政策、法規(guī)。 建立設(shè)備管理激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。 對(duì)設(shè)備進(jìn)行綜合管理，依靠技術(shù)進(jìn)步，不斷提高設(shè)備質(zhì)量，保持設(shè)備的完好和有效。 根據(jù)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)和年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)方針，編制設(shè)

48、備管理的中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃。 對(duì)員工進(jìn)行設(shè)備使用維修和管理方法的教育和技術(shù)培訓(xùn)，提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)。 （二）設(shè)備管理部門及其人員配備設(shè)備管理部門及其人員配備 設(shè)備管理部門負(fù)責(zé)人應(yīng)有大專以上文化水平（或具有中級(jí)以上技術(shù)、經(jīng)濟(jì)職稱），有一定的業(yè)務(wù)水平和組織管理能力，有崗位培訓(xùn)合格證書。 設(shè)備管理部門的人員配備要適應(yīng)設(shè)備管理與維修工作的需要，各項(xiàng)工作應(yīng)有專人負(fù)責(zé)并保持相對(duì)穩(wěn)定。 設(shè)備管理部門與其他相關(guān)的部門應(yīng)有明確的分工合作的職能和職責(zé)，建立各級(jí)設(shè)備管理網(wǎng)絡(luò)，正常開展活動(dòng)。 健全設(shè)備維修組織、落實(shí)工作，建立穩(wěn)定可靠的對(duì)外協(xié)作渠道。 （三）健全必要的管理制度健全必要的管理制度 設(shè)備前期管理。 固

49、定資產(chǎn)管理。 設(shè)備技術(shù)管理。 設(shè)備經(jīng)濟(jì)管理。 設(shè)備使用與維護(hù)管理。 設(shè)備檢修管理： 設(shè)備故障及事故管理。 設(shè)備更新改造管理。 備品配件管理。 特種設(shè)備管理。 （四）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)達(dá)到同行業(yè)或上級(jí)主管部門技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)達(dá)到同行業(yè)或上級(jí)主管部門規(guī)定的要求規(guī)定的要求 主要設(shè)備完好率。 主要設(shè)備利用率。 主要設(shè)備故障停機(jī)率。 大修計(jì)劃完成率。 設(shè)備重大事故率。 設(shè)備閑置率。 二、設(shè)備技術(shù)與經(jīng)濟(jì)管理二、設(shè)備技術(shù)與經(jīng)濟(jì)管理 （一）設(shè)備前期管理設(shè)備前期管理 設(shè)備管理部門應(yīng)參加設(shè)備選型、購(gòu)買及更新改造項(xiàng)目和擴(kuò)建新建項(xiàng)目的規(guī)劃論證的制訂工作。 設(shè)備管理部門應(yīng)參與設(shè)備的安裝、調(diào)試、驗(yàn)收工作和進(jìn)口設(shè)備的選型調(diào)研、外

50、商談判等工作。詳細(xì)記錄安裝、調(diào)試情況，特別是問(wèn)題的處理情況。將相關(guān)的設(shè)備原始資料收集齊全，交資料員存檔管理。 新設(shè)備在使用初期發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量、性能、效率等方面所存在的缺陷，由設(shè)備管理部門及時(shí)向制造商反饋，并提出解決措施及索賠要求。 （二）（二）固定資產(chǎn)管理固定資產(chǎn)管理 固定資產(chǎn)分類編號(hào)，設(shè)備卡片及設(shè)備臺(tái)賬齊全，登記及時(shí)正確。 設(shè)備的驗(yàn)收、移交、移裝、停用、轉(zhuǎn)讓、更新改造、報(bào)廢等手續(xù)齊全并符合制度規(guī)定。 設(shè)備改造后，其新增部分的價(jià)值按規(guī)定辦理增值手續(xù)。 （三）設(shè)備技術(shù)管理（三）設(shè)備技術(shù)管理 主要設(shè)備技術(shù)檔案齊全、完整。 技術(shù)資料的保管符合有關(guān)技術(shù)檔案的管理要求。 加強(qiáng)各類設(shè)備在操作使用、維護(hù)保養(yǎng)、檢

51、查修理和更新改造中的安全技術(shù)管理，使各類設(shè)備的有效利用率和完好率達(dá)到規(guī)定的要求。 （四）（四）設(shè)備經(jīng)濟(jì)管理設(shè)備經(jīng)濟(jì)管理 重視設(shè)備全過(guò)程管理中的經(jīng)濟(jì)效益。 按規(guī)定提取折舊費(fèi)，并用于設(shè)備的更新改造。 按規(guī)定編制設(shè)備的大修費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃。 設(shè)備管理部門會(huì)同財(cái)務(wù)部門對(duì)維修費(fèi)用進(jìn)行考核、統(tǒng)計(jì)管理，并進(jìn)行維修成本分析。 做好能源核算工作，降低能源耗用量。 （五）設(shè)備使用與維護(hù)管理（五）設(shè)備使用與維護(hù)管理 設(shè)備操作人員須經(jīng)培訓(xùn)考核，合格后領(lǐng)取操作資格證書，憑證上崗操作，并嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程。 多班制連續(xù)運(yùn)行的設(shè)備，操作人員要嚴(yán)格執(zhí)行交接班手續(xù)。 操作人員負(fù)責(zé)日常的維護(hù)保養(yǎng)工作，維護(hù)保養(yǎng)工作應(yīng)達(dá)到清潔、整齊、

52、潤(rùn)滑、安全的標(biāo)準(zhǔn)。 設(shè)備潤(rùn)滑要做到“五定”，潤(rùn)滑記錄及油庫(kù)的收發(fā)記錄要齊全、正確。 （六）（六）設(shè)備檢修管理設(shè)備檢修管理 保持設(shè)備處于完好狀態(tài)，對(duì)狀態(tài)不完好的設(shè)備要有分析、有對(duì)策、有處理結(jié)果。 檢修人員應(yīng)定期巡檢保養(yǎng)。對(duì)計(jì)劃?rùn)z修和計(jì)劃外修理（故障修理）的記錄要正確、齊全。 合理編制設(shè)備大修計(jì)劃。大修計(jì)劃應(yīng)包括停機(jī)安排、技術(shù)準(zhǔn)備、備件準(zhǔn)備、材料費(fèi)用及檢修工時(shí)的預(yù)計(jì)等。 大修工作由設(shè)備管理部門負(fù)責(zé)安排實(shí)施，按期完成后按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，并履行驗(yàn)收交接手續(xù)。 （七）（七）動(dòng)力房（水、電、汽、氣）管理動(dòng)力房（水、電、汽、氣）管理 各動(dòng)力房要有平面布置圖、工藝流程圖、電氣系統(tǒng)圖等圖紙，圖紙應(yīng)與實(shí)際相符合

53、。 要有上水、下水、燃?xì)?、空氣及電線電路等動(dòng)力傳導(dǎo)設(shè)施的總平面布置圖。圖面要清晰，表達(dá)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，容易查閱，規(guī)格、位置、標(biāo)高等與實(shí)際相符。 動(dòng)力設(shè)備堅(jiān)持日常維護(hù)、定期維護(hù)及定期檢修相結(jié)合，動(dòng)力設(shè)備的完好率應(yīng)達(dá)到100。 各類動(dòng)力管線應(yīng)橫平豎直排列整齊，色標(biāo)、保溫、防腐、絕緣良好，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 要有節(jié)能措施，并進(jìn)行能源計(jì)量管理，要求各種儀表計(jì)量正確、記錄齊全。 動(dòng)力房要訂有崗位責(zé)任制度、安全操作制度、巡回檢查制度、維修保養(yǎng)制度、出入登記制度、事故報(bào)告制度等。 要求動(dòng)力房?jī)?nèi)外整潔，有規(guī)定通道，有可靠的安全和防火措施。 （八）特種設(shè)備管理（八）特種設(shè)備管理 對(duì)鍋爐和壓力容器及壓力管道等的

54、管理，要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)法規(guī)和條例，管理人員和操作人員必須經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，考試合格后憑證上崗。 對(duì)鍋爐和壓力容器應(yīng)進(jìn)行注冊(cè)登記，并接受勞動(dòng)部門的監(jiān)察和定期檢驗(yàn)，在檢驗(yàn)有效期內(nèi)使用，確保安全和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。 鍋爐和壓力容器應(yīng)具有專門的技術(shù)檔案。檔案內(nèi)容應(yīng)齊全、正確，并應(yīng)附有強(qiáng)度計(jì)算書、技術(shù)檔案和定期檢驗(yàn)報(bào)告等，并妥善保管好。 對(duì)變配電房要嚴(yán)格執(zhí)行操作票、工作票及監(jiān)護(hù)制度。 變配電房?jī)?nèi)的高壓電器設(shè)備，線路絕緣器材和用用具應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行預(yù)防性試驗(yàn)檢查。 對(duì)電梯設(shè)備應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行維修、保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)。 電梯設(shè)備應(yīng)配專人有證操作、有安全操作規(guī)程，并在檢驗(yàn)有效期內(nèi)使用。 三、設(shè)備管理現(xiàn)代化三、設(shè)備管理現(xiàn)代化 設(shè)備一生管理，指設(shè)備從規(guī)劃、設(shè)計(jì)制造，到使用、修理、改造的全過(guò)程管理。設(shè)備的全過(guò)程管理必須以設(shè)備壽命周期費(fèi)用最佳為目標(biāo)。 （1）設(shè)備選型與使用相結(jié)合 （2）維修與更新、改造相結(jié)合 （3）群眾管理與專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍管理相結(jié)合 （4）技術(shù)管理與經(jīng)濟(jì)管理相結(jié)合 （5）日常維護(hù)與計(jì)劃?rùn)z修相結(jié)合 謝謝觀看！