《萬科物業(yè)服務(wù) 實(shí)用經(jīng)驗(yàn)手冊》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《萬科物業(yè)服務(wù) 實(shí)用經(jīng)驗(yàn)手冊（62頁珍藏版）》請?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、蜂巢物業(yè)論壇 深圳萬科物業(yè)服務(wù) 實(shí)用經(jīng)驗(yàn)手冊 品質(zhì)管理部 2010年12月 目 錄 一、客戶服務(wù)部分 …………………………………… P7—18 1.1便民手冊、折頁 1.2結(jié)婚服務(wù) 1.3為業(yè)主外出提供"便民傘" 1.4人性化的裝修知會 1.5客戶焦點(diǎn)問題小組 1.6文明宣傳進(jìn)信箱 1.7制作產(chǎn)品使用說明書 1.8建立客戶上門拜訪制度 1.9模擬驗(yàn)收專業(yè)工具的引進(jìn)及使用 1.10客服寶典 1.11銷售廳、樣板房來訪客戶提供溫?zé)崦矸?wù) 1.12入住送禮（裝修光碟） 1.13提升未入住客戶滿意度 1.14協(xié)同平

2、臺“提效小秘書” 1.15制作小小便簽紙、傳遞萬科物業(yè)情? 1.16大堂出入口配備多接頭的手機(jī)充電器? 1.17以召開裝修負(fù)責(zé)人大會的形式進(jìn)行裝修管理宣傳? 1.18職能部門微笑達(dá)人評選? 1.19實(shí)行二十四小時客服制度? 1.20物業(yè)服務(wù)中心成立“搬運(yùn)隊(duì) 1.21社區(qū)小管家，陽光好少年 1.22管理費(fèi)通過郵件和短信息發(fā)送給業(yè)主 1.23滾珠燈“高空拋物”宣傳效果好 1.24裝修服務(wù)保證免之客戶服務(wù) 1.25裝修管理精益流程之義務(wù)監(jiān)理 1.26 VIP會議室的緊急聯(lián)系人信息牌 1.27電梯內(nèi)長時間無法通風(fēng)，造成轎廂內(nèi)產(chǎn)生異味 1.28如何作好《業(yè)主服務(wù)需求征詢》問

3、卷調(diào)查? 1.29物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取的創(chuàng)新方案 二、設(shè)備設(shè)施部分 …………………………… P18—45 2.1高層樓道燈開關(guān)控制方式改造 2.2曲線圖軟件繪制電力運(yùn)行負(fù)荷曲線 2.3大堂門電插鎖鎖不上問題改進(jìn) 2.4智能除濕裝置 2.5照明節(jié)電器的推廣 2.6管道壓力檢測/停泵裝置 2.7矩陣主機(jī)、硬盤錄像機(jī)的改造方法 2.8電梯監(jiān)控圖像抗干擾方法 2.9消防卷簾門到位保護(hù)裝置 2.10污（集）水井、水池和水箱水泵控制系統(tǒng)改進(jìn) 2.11雨水井蓋鋪設(shè)假草坪 2.12簡單的設(shè)備機(jī)房防潮方法 2.13污水井、雨水井蓋下加裝防蚊、蟲閘 2.14增設(shè)“廢氣引導(dǎo)管

4、” 2.15小區(qū)路燈桿的除銹、改造 2.16室外裸露電源開關(guān)加裝鎖盒 2.17柵欄式道閘安裝紅外保護(hù)防砸車裝置 2.18供配電系統(tǒng)溫度檢測 2.19水箱（池）報(bào)警系統(tǒng) 2.20設(shè)備銘牌、資料數(shù)碼存檔 2.21停電信息查詢、知會措施 2.22防煙門、天臺門、設(shè)備機(jī)房按類別安裝通鎖 2.23自制自動恒溫電烙鐵 2.24萬用修補(bǔ)劑“魔塑鋼” 2.25蹲廁疏通技巧 2.26消防管油漆翻新施工材料選用的創(chuàng)新提案 2.27門禁電源連接消防報(bào)警聯(lián)動柜 2.28防尾隨設(shè)備（三輥閘、翼閘） 2.29增加電流表刻度指針警示功能 2.30 LED燈代替電梯雷射燈 2.31仕諾特節(jié)水

5、型龍頭的應(yīng)用 2.32精裝房開荒工具——有機(jī)玻璃片 2.33制作綠化清潔小耙子 2.34自制新型水位控制器 2.35無負(fù)壓供水系統(tǒng) 2.36泳池智能監(jiān)控管理聯(lián)動系統(tǒng) 2.37配電設(shè)備年檢接地線制作 2.38機(jī)房進(jìn)水報(bào)警簡易裝置 2.39電梯限速器泥油清理器 2.40減速坡改進(jìn)方法 2.41化糞池井蓋下加裝防護(hù)網(wǎng) 2.42維修進(jìn)行中的標(biāo)識牌升級 2.43電子屏廣告宣傳欄 2.44開關(guān)、插座節(jié)能環(huán)保宣傳小措施 2.45大堂墻邊、角有機(jī)玻璃包邊 2.46隱蔽的移動信號放大器 2.47排水灣的妙用 2.48鑄鐵（鋼管）水管穿墻處防銹方法 2.49安全泄壓閥 2.5

6、0監(jiān)控設(shè)備前端防雷裝置 2.51銷售樣板防消防防范措施 2.52寫字樓洗手間小便自動沖水感應(yīng)器用電解決方案 2.53便民服務(wù),設(shè)立便民服務(wù)箱 2.54低成本方案解決車庫地面起砂問題 2.55車庫污水溝巧設(shè)污水過濾網(wǎng)? 2.56消防通道安裝門禁潛在安全隱患解決方案 2.57水箱高水位溢流的報(bào)警鎖控解決方案 2.58紅外T型支架技術(shù)創(chuàng)新方案? 2.59玻璃角邊增加護(hù)角? 2.60電梯維修保養(yǎng)護(hù)欄增加“翻頁提示”功能 2.61門禁機(jī)械式出門按鈕改成感應(yīng)式開關(guān) 2.62設(shè)備管網(wǎng)閥門螺桿套管加裝堵帽 2.63消防栓箱增加保險插銷? 2.64巡邏安全員配簡單工具 2.65水景

7、防護(hù)? 2.66清潔污水排放及垃圾桶放置二合一 2.67獨(dú)棟別墅區(qū)域安裝“U”型拉力刮刀及形成安全島方案 2.68個人專用警示牌的應(yīng)用? 2.69小區(qū)室外石材地面易滑的處理技巧 2.70控制設(shè)備異常情況警示系統(tǒng)? 2.71解決玻璃膠等發(fā)霉發(fā)黑的新型產(chǎn)品 2.72金屬門把手防靜電措施 三、安全管理部分 …………………………… P45—53 3.1部門內(nèi)部安全各班組工作互控監(jiān)督制度 3.2安全出入口增加拾音器，規(guī)范崗位BI禮儀 3.3固定車位加裝防盜車位鎖 3.4監(jiān)控中心向現(xiàn)場崗位發(fā)布各類安全防范溫馨提示 3.5夜間實(shí)施“安全搜尋棒”的提案 3.6關(guān)于停車場出

8、入崗?fù)ぴO(shè)置“廢棄發(fā)票收集箱”的提案 3.7關(guān)于在停車場入口加裝車位電子顯示屏的提案 3.8裝修公司的管理 3.9在中心安裝定時提醒鬧鐘 3.10道路采用花箱分割 3.11車場崗服務(wù)位置固定標(biāo)識 3.12高空作業(yè)提示單 3.13實(shí)行外來鐘點(diǎn)工及備案人員門崗簽到制度? 3.14小區(qū)違章車輛實(shí)行一式兩聯(lián)紅白色溫馨提示 3.15安全團(tuán)隊(duì)人才梯隊(duì)建設(shè)方案 3.16項(xiàng)目工地分時段實(shí)行雙崗? 3.17“海浪”式安全檢查模式 3.18禁止噪音裝修提示便貼? 四、環(huán)境綠化部分 …………………………… P53—60 4.1利用物理防治法防治白粉虱 4.2制作綠化滴灌,保證

9、綠化效果及節(jié)約用水 4.3種植大樹時加釘木板減少樹皮損傷提案 4.4清潔工具改良創(chuàng)新 4.5有效的防蛇方法 4.6關(guān)于節(jié)約綠化澆水提案 4.7草地及小路兩旁加裝竹籬笆（砌磚） 4.8大理石面除銹操作的創(chuàng)新提案 4.9清潔工具放置方式 4.10小區(qū)綠化排水溝改造 4.11消殺改良 4.12公共區(qū)域環(huán)境裝飾 4.13犬只尿液“絕緣地”? 4.14雙面玻璃清潔器? 4.15提升保潔工作效率的實(shí)用保潔工具腰包 4.16家政服務(wù)記錄本 4.17種植喬木澆水極為有效的方法? 4.18夜間集中清掃作業(yè)，日間巡回保潔維護(hù)"模式? 4.19保持人過地凈的創(chuàng)新措施? 五、內(nèi)

10、部管理部分 …………………………… P60—61 5.1部門應(yīng)知應(yīng)會 5.2制作部門先進(jìn)/優(yōu)秀人員群英榜 5.3關(guān)鍵影響因素模型的建立 5.4技術(shù)人員交互式培訓(xùn)制度 一、客戶服務(wù)部分 1．1便民手冊、折頁 項(xiàng) 目 便民手冊、折頁 附圖 問題描述 客戶對小區(qū)周邊信息了解不多，造成生活的不便。 解決措施 收集項(xiàng)目周邊與客戶生活相關(guān)的信息制作便民手冊或折頁，發(fā)放給客戶，為客戶日常生活提供便利。 成 效 感受溫馨、方便業(yè)主。 1.2、結(jié)婚服務(wù)

11、項(xiàng) 目 便民手冊、折頁 客戶對小區(qū)周邊信息了解不多，造成生活的不便。 解決措施 收集項(xiàng)目周邊與客戶生活相關(guān)的信息制作便民手冊或折頁，發(fā)放給客戶，為客戶日常生活提供便利。 成 效 感受溫馨、方便業(yè)主。 項(xiàng) 目 結(jié)婚服務(wù) 附圖 問題描述 小區(qū)經(jīng)常有住戶結(jié)婚，由于親友較少及鄰居往來不多參與的人員有限感覺比較平淡。一般在自家門上貼一張喜字就完事，不夠熱鬧和隆重。 解決措施 營造喜慶氛圍，在小區(qū)大門口、單元門口張貼喜字； 從婚車停放位置到樓棟單元口，鋪設(shè)紅地毯，讓新人走上紅地毯，走進(jìn)樓棟新房； 制作“囍”字車輛IC卡； 社區(qū)電子屏滾動播出新婚祝

12、語； 贈送鮮花或新婚對娃、贈送新婚賀卡； 男安全員騎車引領(lǐng)婚車，女安全員戴白手套為新人拉門。 成 效 關(guān)注客戶感受，創(chuàng)造溫馨氛圍。 項(xiàng)目 便民傘服務(wù) 附圖 問題描述 有時業(yè)主外出時,走到出口才發(fā)現(xiàn)外面驕陽似火或正滴滴答答的下著雨,因趕時間等原因,不愿返身回家拿，就這樣頂著烈日或小雨出行。 解決措施 小區(qū)出入口擺放雨傘，并在傘上方便且顯眼位置掛寫有溫馨關(guān)懷語句的鑰匙扣，在業(yè)主出行有需要時主動提供，不論烈日或雨天，都能讓業(yè)主感受到服務(wù)中心的關(guān)心。? 成 效 方便、貼心服務(wù)。 1.3.外出"便民傘" 服務(wù) 1.4人性化的裝修知會? 項(xiàng) 目

13、人性化的裝修知會 附圖 問題描述 當(dāng)該單元有新的裝修開工時，對該單元其他業(yè)主造成噪音干擾，因該單元的業(yè)主不知到新業(yè)主開始裝修施工造成干擾，引發(fā)不滿、矛盾。 無圖 解決措施 物業(yè)服務(wù)中心制作了人性化的裝修知會，對正在和新裝修的住戶，在該樓層或一樓大堂張貼該裝修知會，方便業(yè)主及時了解附近住戶的裝修信息。 成 效 及時傳遞信息，增進(jìn)理解。 1.5客戶焦點(diǎn)問題小組 項(xiàng) 目 客戶焦點(diǎn)問題小組 附圖 問題描述 開發(fā)的新項(xiàng)目存在許多涉及與客戶有關(guān)的重點(diǎn)和難點(diǎn)問題；其中部分引起客戶關(guān)注的焦點(diǎn)問題不能得到及時有效地解決。 解決措施 服務(wù)中心及時召開溝通會

14、，集思廣益，發(fā)現(xiàn)日常工作當(dāng)中存在的與客戶有關(guān)的焦點(diǎn)問題 安排專人統(tǒng)計(jì)焦點(diǎn)問題，并形成專題報(bào)告，責(zé)任到人，及時跟進(jìn)并通報(bào)問題的處理情況 定期向項(xiàng)目部、返修組發(fā)送客戶焦點(diǎn)問題，組織召開溝通會。 成效 解決客戶焦點(diǎn)問題，提高滿意度。 1.6物業(yè)宣傳進(jìn)信箱 項(xiàng) 目 物業(yè)宣傳進(jìn)信箱 附圖 問題描述 部分業(yè)主早出晚歸，與服務(wù)中心接觸時間不多，對服務(wù)中心的服務(wù)工作無法親身體驗(yàn)到。 解決措施 在每月收費(fèi)通知單背面將服務(wù)中心本月的工作以圖文并茂的形式進(jìn)行宣傳，同時，也可適當(dāng)?shù)脑黾游拿餍麄?，確保住戶宣傳的及時性及廣泛性?。 成效 增進(jìn)了解,提升服務(wù)費(fèi)的收繳率 1.7

15、制作產(chǎn)品使用說明書 項(xiàng) 目 制作產(chǎn)品使用說明書 附圖 問題描述 日常維修管理中，很多客戶因操作不當(dāng)導(dǎo)致五金配件、廚具、木門等損壞，造成業(yè)主生活不便。? 解決措施 向各產(chǎn)品供應(yīng)商收集產(chǎn)品使用說明書，并同通俗易懂的語言將產(chǎn)品說明書翻譯出來，免費(fèi)贈送給業(yè)主，讓業(yè)主都能了解產(chǎn)品的使用技巧和保養(yǎng)方法。 成效 方便客戶，客戶滿意。 1.8建立客戶上門拜訪制度 項(xiàng) 目 客戶上門拜訪制度 附圖 問題描述 客戶報(bào)修后缺乏關(guān)懷，日子長了客戶感覺得不到尊重?。 解決措施 部門內(nèi)部建立客戶上門拜訪機(jī)制，制定月度拜訪計(jì)劃，并且責(zé)任落實(shí)到人。 重點(diǎn)關(guān)注曾經(jīng)報(bào)修過

16、問題的客戶，逐戶登門訪談，查看維修后的使用情況，聯(lián)絡(luò)客戶感情。 成效 客戶滿意、認(rèn)同。 1.9模擬驗(yàn)收專業(yè)工具的引進(jìn)及使用? 項(xiàng) 目 模擬驗(yàn)收專業(yè)工具的引進(jìn)及使用? 附圖 問題描述 在項(xiàng)目交付時有客戶對我們的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)提出質(zhì)疑，并要求當(dāng)場重新驗(yàn)收，保修部無專業(yè)的驗(yàn)收工具，只有傳統(tǒng)的卷尺、測距儀等簡單的驗(yàn)收工具，無法滿足客戶需求。 解決措施 通過市場調(diào)研及比對，采購一批紅外線水平儀、靠尺等專業(yè)的工程驗(yàn)收工具，提高模擬驗(yàn)收各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。? 成效 客戶信任 1.10客服寶典 項(xiàng) 目 客戶寶典 附圖 問題描述 物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)寶貴經(jīng)驗(yàn)和

17、服務(wù)創(chuàng)新，及外部交流的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)沒有推廣的平臺，缺少服務(wù)經(jīng)驗(yàn)積累。 解決措施 通過客服寶典，對服務(wù)創(chuàng)新和亮點(diǎn)服務(wù)，以及在其他公司交流學(xué)習(xí)的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，通過圖文并茂的方式總結(jié)和提煉，并發(fā)送全體，便于有選擇的采納，提高整體客戶滿意度。? 成效 活學(xué)活用，提升服務(wù)水平。 1.11銷售溫?zé)崦矸?wù)? 項(xiàng) 目 溫?zé)崦矸?wù) 附圖 問題描述 在天氣炎熱的時候，客戶來項(xiàng)目參觀,往往會有所不適。 解決措施 在樣板房、銷售廳增設(shè)消毒柜、毛巾，及時為客戶提供熱毛巾服務(wù)，使客戶有驚喜感受。 成效 客戶滿意、驚喜。 1.12入住送禮（裝修光碟）? 項(xiàng) 目

18、入住送禮（裝修光碟） 附圖 問題描述 業(yè)主裝修結(jié)束后房屋的電器、室內(nèi)裝飾都處于保修期；由于單位眾多，業(yè)主往往因不慎而缺失聯(lián)系方式，給維護(hù)帶來不便。? 解決措施 在裝修過程中，裝修管理員在監(jiān)控過程中，及時收集相應(yīng)單位聯(lián)系信息，建立業(yè)主個性化資料； 裝修進(jìn)入隱閉工程(管線、防水施工等)施工階段，對施工現(xiàn)場以圖片記錄并存入業(yè)主個性化資料中； 在業(yè)主裝修結(jié)束后，物業(yè)服務(wù)中心將以上收集的信息連同裝修圖紙刻錄成光盤贈送給業(yè)主，以方便業(yè)主后期使用。 成效 方便客戶，利于溝通。 1.13未入住客戶的滿意度?提升措施 項(xiàng) 目 未入住客戶的滿意度?提升措施 附圖 問題

19、描述 客戶未入住、感受不到物業(yè)服務(wù)。? 解決措施 為客戶提供無償?shù)脑鲋捣?wù)（后花園草坪修剪） 結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況策劃、舉辦社區(qū)文化活動（游泳比賽、釣魚比賽、自行車 比賽）； 老年人、小朋友喜歡的戶外活動。 成效 營造氛圍、提升滿意度 1.14“提效小秘書”?服務(wù) 項(xiàng) 目 “提效小秘書”服務(wù) 附圖 問題描述 職能部門和業(yè)務(wù)部門間需要溝通的業(yè)務(wù)工作會發(fā)生延誤 解決措施 在協(xié)同平臺建設(shè)“提效小秘書”欄目，進(jìn)行信息提醒，體現(xiàn)公司郵件形式要求各部門在規(guī)定時間內(nèi)反饋的工作，欄目直觀的體現(xiàn)需反饋的事務(wù)名稱和時間節(jié)點(diǎn)，部門通過瀏覽任務(wù)了解詳細(xì)的要求。? 成效

20、提升工作效率 1.15制作小小便簽紙、傳遞萬科物業(yè)情? 項(xiàng) 目 制作小小便簽紙、傳遞萬科物業(yè)情? 附圖 問題描述 在工作中經(jīng)常有客戶向崗位咨詢、問路時需要記錄地址、號碼等其他重要事項(xiàng)，崗位提供給客戶的便簽紙基本為空白紙張，單調(diào)空泛。 無圖 解決措施 統(tǒng)一印刷有公司標(biāo)識的便簽紙需要達(dá)到一定數(shù)量才能印刷，可能會造成資源浪費(fèi)。簡便可行的是服務(wù)中心自行打印有公司LOGO名稱的便簽紙，背面打印公共緊急聯(lián)絡(luò)電話。 成效 方便客戶 1.16“充電器?”服務(wù) 項(xiàng) 目 “充電器?”服務(wù) 附圖 問題描述 隨著信息的重要性越來越受到重視，手機(jī)如今已經(jīng)成為外出

21、辦事隨身必備之物，工作中經(jīng)常會遇到客戶反映手機(jī)沒電需要找個地方充電的需求 解決措施 在出入口配備多功能的手機(jī)充電器或者萬能充。? 成效 方便客戶，提升滿意度。 1.17裝修負(fù)責(zé)人的裝修管理宣傳 項(xiàng) 目 裝修負(fù)責(zé)人的裝修管理宣傳 附圖 問題描述 裝修負(fù)責(zé)人在與業(yè)主接觸之初就開始給業(yè)主進(jìn)行違章搭建的設(shè)計(jì)，以促使自己接到更多的業(yè)務(wù)，同時在每一筆業(yè)務(wù)中賺取更多的利潤。 裝修負(fù)責(zé)人在日常裝修管理中與服務(wù)中心打游擊，采取各種方式違章搭建。 裝修負(fù)責(zé)人對裝修工人管理不嚴(yán)，對小區(qū)產(chǎn)生安全隱患及客戶投訴。 裝修負(fù)責(zé)人對小區(qū)裝修管理的要求了解不徹底，對違章搭建抱有幻想。

22、 解決措施 召開裝修負(fù)責(zé)人大會，向所有裝修負(fù)責(zé)人詳細(xì)講解公司裝修管理的要求及規(guī)范。 請政府部門工作人員參加會議，并現(xiàn)場向裝修負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)違章搭建可能造成的嚴(yán)重后果，強(qiáng)調(diào)政府部門將堅(jiān)決拆除違章搭建的決心。 服務(wù)中心從管理的角度強(qiáng)調(diào)若違反裝修管理可能導(dǎo)致的后果，強(qiáng)調(diào)服務(wù)中心愿意為所有配合服務(wù)中心工作的裝修負(fù)責(zé)人合法、合理賺錢提供一切便利。 與裝修負(fù)責(zé)人簽訂《裝修負(fù)責(zé)人承諾書》，獲得其書面的承諾，并嚴(yán)格落實(shí)實(shí)施。 成效 有效防范裝修違章 1.18職能部門微笑達(dá)人評選? 項(xiàng) 目 職能部門微笑達(dá)人評選? 附圖 問題描述 職能部門在日常工作中，服務(wù)意識有所降低，未

23、能給一線同事做最佳表率。? 解決措施 在職能部門前臺設(shè)置“微笑達(dá)人”評比信箱，在公司范圍發(fā)送郵件，號召一線部門對職能部門同事的服務(wù)表現(xiàn)和微笑動作進(jìn)行投票。 為減少投票的隨意性，對每一票都要有真實(shí)的服務(wù)故事支撐。? 成效 提升職能部門服務(wù)意識 1.19二十四小時客戶服務(wù) 項(xiàng) 目 二十四小時客戶服務(wù) 附圖 問題描述 業(yè)主下班后到服務(wù)中心前臺辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，正好是服務(wù)中心前臺的非上班時間。 解決措施 安全班班組長利用業(yè)余時間到服務(wù)中心學(xué)習(xí)相關(guān)的前臺業(yè)務(wù)，前臺工作人員下班后，當(dāng)班的班組長能夠辦理相關(guān)的業(yè)務(wù)。 成效 方便客戶、提升滿意度 1.20?“搬

24、運(yùn)”服務(wù) 項(xiàng) 目 “搬運(yùn)”服務(wù) 附圖 問題描述 高層電梯轎廂較小，業(yè)主搬家過程中經(jīng)常會遇到床墊、沙發(fā)、大型家具搬不上去。 解決措施 服務(wù)中心成立搬運(yùn)隊(duì)，在業(yè)主搬家時候?yàn)闃I(yè)主提供服務(wù)，給業(yè)主留下了良好的第一印象。 成效 為客戶解決實(shí)際困難，受到業(yè)主好評。 1.21社區(qū)小管家活動? 項(xiàng) 目 社區(qū)小管家活動 附圖 問題描述 小區(qū)養(yǎng)犬等不文明現(xiàn)象時有發(fā)生。 經(jīng)常有中小學(xué)生到服務(wù)中心要求參加社區(qū)實(shí)踐活動，出具社會實(shí)踐證明。 解決措施 由服務(wù)中心在暑期出具“社區(qū)小管家，陽光好少年”的招募通知，招募“小管家”協(xié)助物業(yè)服務(wù)中心對小區(qū)內(nèi)

25、不文明現(xiàn)象進(jìn)行勸告、制止，參加活動達(dá)到一定次數(shù)后，可由服務(wù)中心出具暑期社會實(shí)踐證明。? 成效 有效制止社區(qū)不文明行為發(fā)生。 1.22客服熱線和投訴郵箱? 項(xiàng) 目 客服熱線和投訴郵箱 附圖 問題描述 服務(wù)中心不能及時有效地了解客戶所反饋的問題點(diǎn)及狀況，從而無法監(jiān)控問題點(diǎn)的具體落實(shí)情況及實(shí)施效果 解決措施 服務(wù)中心公布統(tǒng)一的投訴熱線和客服投訴郵箱，并設(shè)立分級投訴窗口。 對客戶投訴的問題點(diǎn)及時反饋給相關(guān)責(zé)任人落實(shí)整改，確認(rèn)完成時間，進(jìn)行結(jié)果及效果確認(rèn)，并對處理情況進(jìn)行回訪 每周進(jìn)行回訪，聆聽客戶心聲，并跟進(jìn)反饋問題，加快問題的解決速度并監(jiān)督完成質(zhì)量。?

26、 成效 加強(qiáng)溝通，及時解決客戶關(guān)注問題 1.23?郵件和短信群發(fā)服務(wù) 項(xiàng) 目 郵件和短信群發(fā)服務(wù) 附圖 問題描述 海邊度假小區(qū)，管理費(fèi)收繳率一直不高 無圖 大多數(shù)的業(yè)主沒有居住在小區(qū)，服務(wù)中心和業(yè)主的溝通沒有很好的開展。 解決措施 設(shè)定固定格式的短信和電子郵件，通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)送管理費(fèi)清單給業(yè)主。? 成效 信息傳遞及時，效果好。 1.24“高空拋物”宣傳? 項(xiàng) 目 “高空拋物”宣傳 附圖 問題描述 小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)高空拋物、不文明養(yǎng)犬情況； 不文明宣傳活動做了很多次，效果不夠明顯。? 解決措施 利用小區(qū)空地或草地，安裝用滾珠燈做的字“高空

27、拋物危機(jī)生命”或“請文明養(yǎng)犬，關(guān)愛好鄰居”等，隨著路燈一起亮，夜光下從樓上陽臺或房間向下看非常亮眼，可以起到非常好的宣傳效果。 成效 營造良好社區(qū)氛圍 1.25裝修保證金業(yè)主免之客戶服務(wù)? 項(xiàng) 目 裝修保證金業(yè)主免之客戶服務(wù)? 附圖 問題描述 保證金的目的是為了保證裝修沒有質(zhì)量問題，及對公共設(shè)施損害的賠償保證，業(yè)主退還時多有不便，引起業(yè)主強(qiáng)烈不滿。 解決措施 經(jīng)分析評估，決定取消對業(yè)主收取裝修保證金，避免因收取保證金而影響客戶滿意度。? 成效 方便客戶 1.26“裝修義務(wù)監(jiān)理”服務(wù) 項(xiàng) 目 “裝修監(jiān)理”服務(wù) 附圖 問題描述 業(yè)主認(rèn)

28、為服務(wù)中心管理限制太多，總是這禁止那不行的，服務(wù)體現(xiàn)的較少。? 解決措施 對現(xiàn)有裝修管理流程進(jìn)行梳理，突破裝修管理的局限，提供義務(wù)式監(jiān)理，替沒有時間的業(yè)主發(fā)現(xiàn)問題，促使解決問題。并建立每戶裝修電子檔，以備日后家政維修提供依據(jù)，讓業(yè)主一開始接觸物業(yè)就能感受到貼心的服務(wù)。? 成效 提升裝修工程質(zhì)量，客戶放心。 1.27 VIP會議室的緊急聯(lián)系人信息牌? 項(xiàng) 目 VIP會議室的緊急聯(lián)系人信息牌? 附圖 問題描述 視頻會議室，往往客戶需求會比較多，但會務(wù)員和技術(shù)員不能一直固定在會議室內(nèi)服務(wù)。? 無圖 解決措施 會務(wù)員和技術(shù)員的照片和電話打印，制作成VIP會議

29、室的緊急聯(lián)系人信息牌。 成效 節(jié)約人工，方便聯(lián)系。 1.28去除電梯轎廂異味方法 項(xiàng) 目 去除電梯轎廂異味方法 附圖 問題描述 每一年的霉雨季節(jié)，服務(wù)中心都會收到住戶們對于電梯轎廂內(nèi)留有發(fā)霉和異味的投訴； 電梯使用頻率較低，導(dǎo)致通風(fēng)不暢，易產(chǎn)生異味； 養(yǎng)犬戶喜歡帶著寵物一起乘坐電梯，轎廂內(nèi)存有寵物身上的特殊味道； 嘗試過對通風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)行改造，但最終效果并不明顯。 解決措施 購買盒裝空氣清新劑放置在轎廂進(jìn)風(fēng)口，通過風(fēng)扇將香味覆蓋住轎廂內(nèi)的異味 成效 方便、實(shí)用、經(jīng)濟(jì) 1.29提高《業(yè)主服務(wù)需求征詢》問卷調(diào)查回收率舉措 項(xiàng) 目 提高

30、《業(yè)主服務(wù)需求征詢》問卷調(diào)查回收率舉措 附圖 問題描述 新項(xiàng)目收集業(yè)主服務(wù)意見征詢安排于入伙當(dāng)天收集，由于入伙當(dāng)天業(yè)主較多及業(yè)主未抽出更多的時間配合物業(yè)服務(wù)中心服務(wù)意見調(diào)查，導(dǎo)致未及時、全面地收集到業(yè)主服務(wù)需求及意見，未能為業(yè)主提供更好的服務(wù)需求。? 無圖 解決措施 與客關(guān)中心溝通，在發(fā)送入伙通知書時隨同物業(yè)服務(wù)中心擬定的《業(yè)主服務(wù)需求意見征詢表》寄送予業(yè)主； 在《業(yè)主服務(wù)需求意見征詢表》中提示業(yè)主辦理入伙當(dāng)天，把此表交予辦理入伙現(xiàn)場工作人員； 每天入伙下班前收集《業(yè)主服務(wù)需求意見征詢表》 入伙完畢后，統(tǒng)計(jì)分析業(yè)主服務(wù)需求，做到在業(yè)主入住前就為其制定相應(yīng)服務(wù)措施，以便達(dá)到“量

31、身定制”效果。 成效 時有效收集客戶信息 1.30采用POS機(jī)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi) 項(xiàng) 目 采用POS機(jī)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi) 附圖 問題描述 未能為客戶提供高效、便捷、簡單的繳費(fèi)服務(wù) 未能控制大額收費(fèi)的現(xiàn)金風(fēng)險。? 解決措施 引用無線POS機(jī)收費(fèi)，為住戶提供上門服務(wù) 成效 提升收繳率 二、設(shè)備設(shè)施部分 2.1高層樓道燈開關(guān)控制方式改造 項(xiàng) 目 附圖 問題描述 高層原樓道燈是使用按鈕開關(guān)控制，不便使用且開啟后，需手動關(guān)閉。即浪費(fèi)人力又耗電。 無圖 解決措施 樓道燈開關(guān)設(shè)計(jì)為按鈕開關(guān)控制。將原按鈕開關(guān)控制的燈分為三路，

32、其中兩路改為人體感應(yīng)開關(guān)，提高了業(yè)主出入的方便性；另外較大功率的一路改為觸摸延時關(guān)閉開關(guān)，在感覺燈光不足的情況下，可手工開啟，并且自動延時關(guān)閉，省去了手動關(guān)閉的麻煩，從而有效的降低了耗電量。 成效 方便業(yè)主，節(jié)約成本。 2.2繪制電力運(yùn)行負(fù)荷曲線 項(xiàng) 目 繪制電力運(yùn)行負(fù)荷曲線 附圖 問題描述 用電高峰期只能通過質(zhì)量記錄查看相關(guān)數(shù)據(jù)，無法通過圖表直觀顯示電力運(yùn)行負(fù)荷情況。 解決措施 利用C語言程序編寫和設(shè)計(jì)曲線圖軟件，手工錄入一天2次抄表數(shù)據(jù)自動求平均值，完成數(shù)據(jù)錄入后自行生成曲線圖并保存圖片即可輸出曲線圖，簡單、明了。 成效 利用監(jiān)控、方便工作 2.3大

33、堂門電插鎖改進(jìn)措施 項(xiàng) 目 大堂門電插鎖改進(jìn)措施 附圖 問題描述 電插鎖使用時間較長會出現(xiàn)鎖舌對不到鎖孔的現(xiàn)象（大堂門向里推拉，時間長了出現(xiàn)鎖舌偏離鎖孔?），帶來很多安全隱患。 解決措施 在門內(nèi)側(cè)增加一塊門擋，使門向里自動關(guān)閉時不會沖過鎖孔；把推拉標(biāo)識對調(diào)，把地彈簧的力稍微調(diào)大一點(diǎn)即可。 成效 節(jié)能、減少維修工作量。 2.4智能除濕裝置 項(xiàng) 目 智能除濕裝置 附圖 問題描述 接觸器、斷路器、開關(guān)箱等設(shè)備受潮氣影響，故障頻繁或使用壽命弱化，特別是設(shè)備接線端子受潮后很容易生銹，造成設(shè)備故障。 無圖 解決措施 在配電箱、柜安裝電加熱除濕器，

34、當(dāng)除濕器的濕氣探測裝置探測到配電箱、柜的濕氣大于設(shè)定值時，啟動電加熱器，將濕氣蒸發(fā)掉。濕度小于設(shè)定值時，自動停止加熱。這樣就能始終保持配電箱、柜的干燥環(huán)境，由此，使設(shè)備器件得到良好的保護(hù)，延長接觸器、斷路器、開關(guān)箱等使用壽命。 成效 減少設(shè)備故障風(fēng)險，延長設(shè)備使用壽命。 2.5照明節(jié)電器的推廣 項(xiàng) 目 照明節(jié)電器的推廣 附圖 問題描述 小區(qū)公共照明的費(fèi)用支出較高，約占總成本的10%，如能節(jié)約電費(fèi)，將運(yùn)營成本降低。? 無圖 解決措施 公共照明中，常開的燈具位于地下車庫，半開的燈具為小區(qū)路燈，燈具的類型主要以日光燈、節(jié)能燈為主，都是感性負(fù)載，功率因數(shù)較低，照明節(jié)電器

35、通過提高功率因數(shù)、使燈具在合適電壓下工作來達(dá)到節(jié)電目的。對于安裝地點(diǎn)有一定要求，要求線路集中、功率較大、以日光燈等感性負(fù)載為主，能有效節(jié)電。 成效 節(jié)能 2.6管道壓力檢測/停泵裝置 項(xiàng) 目 管道壓力檢測/停泵裝置 附圖 問題描述 消防水泵誤啟動造成管網(wǎng)壓力過高損壞管網(wǎng)和漏水，當(dāng)采用限制壓力的方法測試后，可將管網(wǎng)壓力限制在設(shè)定的值以下。? 解決措施 為防止消防水泵誤啟動造成管網(wǎng)壓力過高損壞管網(wǎng)并造成漏水影響其他設(shè)備的正常使用，在水泵出口管網(wǎng)處安裝壓力表檢測裝置，當(dāng)管網(wǎng)壓力超過安全壓力時自動停泵，從而保護(hù)管網(wǎng)及其他設(shè)備。 成效 減少風(fēng)險 2.8電梯監(jiān)控

36、圖像抗干擾方法 項(xiàng) 目 電梯監(jiān)控圖像抗干擾方法 附圖 問題描述 由于電梯運(yùn)行干擾，監(jiān)控易存在“雪花”狀干擾現(xiàn)象，電梯靜止時圖像效果良好，在運(yùn)行時圖像被嚴(yán)重干擾。? 無圖 解決措施 將電梯隨行電纜和井道中的監(jiān)控雙層視頻線外層屏蔽網(wǎng)接地，可解決了電梯監(jiān)控“雪花”狀干擾故障，圖像效果在電梯運(yùn)行時達(dá)到了良好狀態(tài)，滿足了監(jiān)控及錄像要求（使用加強(qiáng)的電梯專用雙PVC雙屏蔽電纜也可以解決上述問題，但成本較高）。 成效 節(jié)約成本、滿足使用要求。 2.9消防卷簾門到位保護(hù)裝置 項(xiàng) 目 消防卷簾門到位保護(hù)裝置 附圖 問題描述 在卷簾門開到位、關(guān)到位的位置上限位開關(guān)容

37、易老化，造成限位失控卷簾門損壞。 解決措施 為防止消防卷簾門到位后出現(xiàn)失靈的故障，在卷簾門開到位、關(guān)到位的位置上安裝限位門磁，起到限位保護(hù)的作用。 成效 低成本，效果好 3.2.10污（集）水井、水池和水箱水泵控制系統(tǒng)改進(jìn) 項(xiàng) 目 污（集）水井、水池和水箱水泵控制系統(tǒng)改進(jìn) 附圖 問題描述 污（集）水井、水池和水箱水泵由浮球控制，浮球長時間在水中浸泡容易進(jìn)水導(dǎo)致觸點(diǎn)接觸不良和老化，容易出現(xiàn)進(jìn)水導(dǎo)致觸點(diǎn)接觸不良，更換頻度大、維護(hù)成本和故障率高，影響水泵正常使用。? 解決措施 將目前浮球控制的水泵啟動改成磁力開關(guān)控制啟動，利用原閑置/或沒有用的水池大浮球

38、作為磁力開關(guān)的浮力載體，推動磁體上下運(yùn)動，在到達(dá)設(shè)定高水位報(bào)警點(diǎn)時報(bào)警。此改進(jìn)簡單，費(fèi)用低廉（磁力開關(guān)不到10元/個），使用壽命長，基本不用更換?。 成效 可靠、節(jié)能 2.11雨水井蓋鋪設(shè)假草坪 項(xiàng) 目 雨水井蓋鋪設(shè)假草坪 附圖 問題描述 由于雨水井蓋顏色與小區(qū)整體的綠色搭配不協(xié)調(diào)，破壞綠化的整體觀感。 解決措施 在小區(qū)的雨水井蓋上鋪設(shè)假草皮，與周邊綠化環(huán)境協(xié)調(diào)一致，可以起到綠化和美化小區(qū)的用作。 成效 美觀 2.12設(shè)備機(jī)房防潮方法 項(xiàng) 目 設(shè)備機(jī)房防潮方法 附圖 問題描述 深圳天氣潮濕，設(shè)備機(jī)房一般采用排風(fēng)機(jī)使機(jī)房內(nèi)空氣流動防潮，

39、此方法收效甚微，且產(chǎn)生風(fēng)機(jī)設(shè)備損耗及電能損耗。?地下室設(shè)備因潮濕絕緣下降容易出現(xiàn)運(yùn)行故障。 解決措施 在設(shè)備配電柜（控制柜）中放置石灰石（石灰粉）防潮，效果較好且可循壞使用，經(jīng)濟(jì)性高。 成效 經(jīng)濟(jì)、實(shí)用 2.13污水井、雨水井蓋下加裝防蚊、蟲閘 項(xiàng) 目 污水井、雨水井蓋下加裝防蚊、蟲閘 附圖 問題描述 污水井和雨水井在蚊蟲滋生時節(jié)經(jīng)常會有蚊蟲飛出，對水井管道進(jìn)行消殺時也會有蚊蟲和蟑螂從井蓋跑出來，影響衛(wèi)生環(huán)境。 解決措施 在污水井、雨水井蓋下加裝防蚊、蟲閘，封住蚊蟲和蟑螂的出口，同時將防蚊蟲閘做成斜面的，不影響地面雨水等排入下水道。? 成效 有

40、效防止蚊蟲蟑螂爬出，管道消殺時可一網(wǎng)打盡。 2.14增設(shè)“廢氣引導(dǎo)管” 項(xiàng) 目 “廢氣引導(dǎo)管” 附圖 問題描述 高層樓宇污水排放較為集中時，光靠存水彎的水是無法封閉管道內(nèi)的臭氣的，臭氣會以氣泡的形式流露出來。 解決措施 排污主立管旁增加一條排氣管與排污管相連，以解決廢氣排放，進(jìn)而解決地漏返臭難題（注意廢氣排放的方向，不能過于靠近住戶，甚至被風(fēng)吹進(jìn)住戶家）。 成效 簡單、實(shí)用 2.15小區(qū)路燈桿的除銹、改造? 項(xiàng) 目 小區(qū)路燈桿的除銹、改造 附圖 問題描述 由于路燈底座周邊是草皮，而草叢中水份較多，不易揮發(fā)，時間長久，桿底部銹蝕嚴(yán)重，存在嚴(yán)

41、重的安全隱患 解決措施 將路燈底座周圍用水泥硬化，微微脫出路面積水不能淹沒的位置即可。 成效 防水、牢固 2.16室外裸露電源開關(guān)加裝鎖盒 項(xiàng) 目 室外裸露電源開關(guān)加裝鎖盒 附圖 問題描述 室外電源箱內(nèi)開關(guān)操作把柄有部分是裸露，開關(guān)的位置較低，所以大人和小孩都可以輕易的將開關(guān)拉下來，又沒有相應(yīng)的保護(hù)措施。? 無圖 解決措施 將現(xiàn)有的所有電源位置較低的開關(guān)，加裝一個鎖盒，防止人員將正在運(yùn)行的設(shè)備關(guān)掉，防止意外的事情發(fā)生。? 成效 有效果防止開關(guān)電源，減少安全隱患。 2.17柵欄式道閘安裝紅外保護(hù)防砸車裝置 項(xiàng) 目 柵欄式道閘安裝紅外保護(hù)

42、防砸車裝置 附圖 問題描述 新建小區(qū)停車場安裝的都是防止行人通過的柵欄式道閘，但柵欄式道閘有一缺點(diǎn)就是無法安裝防止柵欄意外動作導(dǎo)致砸車的壓力波保護(hù)裝置。 解決措施 根據(jù)車場柵欄桿道閘的實(shí)際工作情況, 為防止道閘地感誤動作導(dǎo)致柵欄桿落下砸到車輛，在道閘旁邊的車道上安裝一對主動紅外探測器，將紅外信號串接在帶壓力波裝置的光電開光與道閘控制盒上。 成效 安全、可靠，能有效規(guī)避砸車風(fēng)險。 2.18供配電系統(tǒng)溫度檢測? 項(xiàng) 目 供配電系統(tǒng)溫度檢測 附圖 問題描述 用電負(fù)荷大的配電設(shè)備容易發(fā)熱，對過熱的設(shè)備，設(shè)備維護(hù)人員只是憑手摸來感覺溫度，或者是用紅外測溫儀進(jìn)行檢測

43、。而要經(jīng)常用紅外測溫儀檢測設(shè)備溫度不太現(xiàn)實(shí)。 解決措施 采用示溫貼片，直接粘貼在設(shè)備上，示溫貼片有“60、70、80”三個溫度探測點(diǎn)，達(dá)到那個溫度點(diǎn)，那個點(diǎn)就由白變黑，提示檢查人員關(guān)注該設(shè)備。? 效果：有效檢測設(shè)備溫度，預(yù)防性設(shè)備管理的重要措施。 成效 方便、實(shí)用 2.19水箱（池）報(bào)警系統(tǒng) 項(xiàng) 目 水箱（池）報(bào)警系統(tǒng) 附圖 問題描述 現(xiàn)在的水箱報(bào)警系統(tǒng)使用的觸發(fā)器件均采用浮球控制，但浮球長時間浸泡在水中容易進(jìn)水，造成觸點(diǎn)接觸不良，影響報(bào)警。同時試驗(yàn)報(bào)警觸發(fā)信號也不方便。 解決措施 不用浮球觸發(fā)報(bào)警，改造方法：從水箱水位計(jì)處引

44、一根出水點(diǎn)，在出水點(diǎn)處加裝一透明軟管，使透明軟管的水位與水箱水位同步。在軟管里面放一帶有磁鐵的浮標(biāo)，該浮標(biāo)將跟隨水箱水位的變化而上下浮動。在設(shè)定的高、低報(bào)警水位處安裝一磁控開關(guān)，在浮標(biāo)上下浮動到達(dá)高、低報(bào)警水位處就觸發(fā)磁控開關(guān)，磁控開關(guān)就將信號傳回中心報(bào)警。同時在軟管下部安裝進(jìn)水和出水閥門，通過開、關(guān)進(jìn)、出水閥門，就可方便的測試報(bào)警系統(tǒng)。該報(bào)警系統(tǒng)觸發(fā)器件由于不和水接觸，使用壽命理論上可無限長，并且穩(wěn)定性很高。 成效 可靠實(shí)用，節(jié)約成本，預(yù)防性設(shè)備管理的重要措施。 2.20設(shè)備銘牌、資料數(shù)碼存檔 項(xiàng) 目 設(shè)備銘牌、資料數(shù)碼存檔 附圖 問題描述 設(shè)備在維修時，經(jīng)常遇

45、到銘牌資料不清楚，無法找到產(chǎn)地、型號、具體參數(shù)，造成配件購買困難，維修不便，特別是在水下、地下的設(shè)備，由于設(shè)備的銘牌磨損，丟失等原因，造成設(shè)備資料不全，維修困難。 解決措施 在新項(xiàng)目前期介入或入伙時，對所有的設(shè)備，用數(shù)碼相機(jī)拍下相關(guān)的銘牌資料進(jìn)行存檔，需要時能及時查詢。 成效 方便保存，建立檔案庫可永久保存。 2.21停電信息查詢、知會措施 項(xiàng) 目 停電信息查詢、知會措施 附圖 問題描述 供電局為保障正常的供電安全，根據(jù)各變電所的供電負(fù)載情況，定期會對一些供電線路開關(guān)進(jìn)行停電檢修。 無圖 對于停電檢修涉及供電線路的停電信息，雖然供電局一般都會在報(bào)紙、網(wǎng)

46、站等媒體進(jìn)行公布，但停電涉及的用戶往往都很難準(zhǔn)確掌握自身供電線路的停電信息。 供電局每次公布計(jì)劃停電檢修時間一般都在一周以上，涉及的停電范圍較大，停電線路較多，用戶往往很難注意到停電信息中自身的供電線路 供電局對于計(jì)劃停電檢修也會進(jìn)行時間更改、推移或項(xiàng)目取消，用戶一般都很難及時、準(zhǔn)確掌握自身供電線路的停電信息，對顧客造成比較大的影響。? 解決措施 向供電局開通自動接收停電信息的業(yè)務(wù)，申請辦法為：寫明所屬大廈/小區(qū)的供電線路（XX站XX線）、供電范圍、直線聯(lián)系電話（或手機(jī)）、直線傳真機(jī)號碼，蓋上公章，回傳到深圳供電分公司（FAX：25593491）即可。此項(xiàng)業(yè)務(wù)開通后，所屬大廈/小區(qū)的供

47、電線路需進(jìn)行計(jì)劃停電檢修時，會自動收到供電局的計(jì)劃停電信息。 成效 有效預(yù)防停電事故造成的影響 2.22防煙門、天臺門、設(shè)備機(jī)房按類別安裝通鎖 項(xiàng) 目 防煙門、天臺門、設(shè)備機(jī)房按類別安裝通鎖 附圖 問題描述 每個樓層防煙門、天臺、電梯機(jī)房各有一串鑰匙，所有防煙門、天臺、電梯機(jī)房鑰匙不能通用，就防煙門鑰匙有上千把，給鑰匙管理帶來困難，同時不方便日后維護(hù)和巡查。 無圖 解決措施 建立以后新項(xiàng)目將防煙門、天臺門、按專業(yè)分的機(jī)房（如電梯機(jī)房、供配電機(jī)房等）改為通鎖，一把鑰匙可開所有天臺門，方便、快捷。將電梯機(jī)房門鎖改為通鎖，一把鑰匙可開所有電梯機(jī)房門，給排水、供配電

48、機(jī)房門等安裝為通鎖。 成效 實(shí)用、方便。 2.23自制自動恒溫電烙鐵? 項(xiàng) 目 自制自動恒溫電烙鐵? 附圖 問題描述 普通電烙鐵在電子維修時無自動恒溫功能,使用時長期加熱易造成烙鐵頭氧化,縮短使用壽命、消耗電能，同時因溫度過高易造成元件損壞。 無圖 解決措施 在普通電烙鐵內(nèi)安裝一只干簧管（帶常閉觸點(diǎn)），通過一只普通整流二級管與干簧管并聯(lián)后串入烙鐵電源回路，在干簧管的常開觸點(diǎn)接入一只發(fā)光二級管用于保溫指示，自制一烙鐵架，并在架上烙鐵擱置的干簧管位安裝一磁鐵石。 在維修電子設(shè)備時烙鐵離開烙鐵架時干簧管常閉觸點(diǎn)接通，烙鐵全功率加熱，此時可進(jìn)行元器件焊接，當(dāng)電烙鐵擱置于架

49、上時干簧管常閉觸點(diǎn)自動斷開整流二級管工作，此時烙鐵半功率加熱保溫，同時保溫指示燈點(diǎn)亮。? 成效 實(shí)用、方便、節(jié)能 2.24萬用修補(bǔ)劑“魔塑鋼” 項(xiàng) 目 萬用修補(bǔ)劑“魔塑鋼” 附圖 問題描述 業(yè)主家中洗菜盆周邊漏水，常用維修方法打玻璃膠，玻璃膠的凝固最佳粘接力是7天,每次維修完,業(yè)主都要用水,而且玻璃膠遇水易變黑.保持的時間都不長，而且時間一長玻璃膠變黑。 解決措施 使用魔塑鋼就能解決問題,因魔塑鋼固化時間為一小時,不變色（鑄鐵、鋼材質(zhì)管道漏水、沙眼等都可以用此修補(bǔ)）。 成效 操作方便、牢固、實(shí)用 2.25蹲廁疏通技巧? 項(xiàng) 目 蹲廁疏通技巧

50、? 附圖 問題描述 蹲廁經(jīng)常被丟一次性水杯堵塞,疏通起來特別難,不小心蹲廁被有打破的危險；水杯口剛好比下水管口大一個圈,每次水杯都堵在管口,疏通時,彈簧就在水杯里打轉(zhuǎn)。 無圖 解決措施 把彈簧前端打磨成針一樣尖,疏通時彈簧就能把水杯扎破,再拉出水杯。 成效 小成本解決大問題 2.26消防管油漆翻新施工材料選用的創(chuàng)新 項(xiàng) 目 消防管油漆翻新施工材料選用的創(chuàng)新 附圖 問題描述 小區(qū)消防管脫漆嚴(yán)重，影響現(xiàn)場品質(zhì)； 消防管油漆每年需翻新一次，工程量大，維護(hù)人力成本高 消防管為鍍鋅材質(zhì)，表面光滑，不利于油漆附著 前期選用油漆質(zhì)量不好 解決措施 采用海虹

51、牌環(huán)氧脂底漆（E13140-51320）進(jìn)行涂刷。 成效 色澤可以保持4-5年不變，成本節(jié)約效果明顯 2.27門禁電源連接消防報(bào)警聯(lián)動柜? 項(xiàng) 目 門禁電源連接消防報(bào)警聯(lián)動柜? 附圖 問題描述 項(xiàng)目門禁系統(tǒng)電源均為單獨(dú)設(shè)置，火災(zāi)狀態(tài)下無法聯(lián)動開啟，存在違反消防相關(guān)法律規(guī)定 無圖 門禁電源單獨(dú)設(shè)置，消防聯(lián)動柜無法控制，導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生需人工手動開啟。 解決措施 在消防報(bào)警主機(jī)信號輸出端（消防聯(lián)動柜）增設(shè)一繼電器、模塊，將門禁電源輸入端接至此，由消防聯(lián)動柜直接控制（規(guī)避了法律風(fēng)險，法律規(guī)定天臺門、單元門、防火門均不能上鎖。 火災(zāi)等緊急情況下，項(xiàng)目門禁系統(tǒng)如天臺門、單

52、元門、防火門將打開。 改造費(fèi)用基本為零，消防聯(lián)動柜內(nèi)一般會留有備用繼電器或信號模塊，用上即可。 成效 規(guī)避管理風(fēng)險 2.28防尾隨及報(bào)警裝置 項(xiàng) 目 防尾隨及報(bào)警裝置 附圖 問題描述 防尾隨三輥閘，高度為82厘米，無障礙通道的柵欄高度96厘米，部分外來人員、住戶為圖省事跨欄翻越三輥閘和無障礙通道。 跨越時間很短，崗位未能及時發(fā)現(xiàn)和制止。? 解決措施 在三輥閘上方1.5米處位置，安裝一對紅外報(bào)警對射，連接到門禁系統(tǒng)，當(dāng)顧客正常刷卡通過時，設(shè)置為五秒鐘內(nèi)紅外不報(bào)警，當(dāng)顧客通過后，系統(tǒng)恢復(fù)布防狀態(tài)，當(dāng)有人非法通過柵欄和三輥閘橫桿時，觸動紅外布防，引起警鈴報(bào)警，提醒現(xiàn)

53、場崗位。 成效 有效發(fā)現(xiàn)跨越欄桿現(xiàn)象，方便安全管理 3.2.29增加電流表刻度指針警示功能 項(xiàng) 目 增加電流表刻度指針警示功能 附圖 問題描述 電流表指針刻度不易識別，非配電設(shè)備專業(yè)人員難以知曉其意義，不易發(fā)現(xiàn)隱患（電流表指針刻度不易識別，不方便非配電專業(yè)的值班人員抄表、及時發(fā)現(xiàn)異常情況）。 解決措施 根據(jù)實(shí)際用電負(fù)荷設(shè)定正常的電流區(qū)域值，打印張貼在電流表附近，在電流表正常工作區(qū)域粘貼藍(lán)色熒光紙，在電流表的刻度指針上粘貼上紅色的熒光紙，紅色指針越線（藍(lán)色熒光紙）即說明電流異常，不管值班抄表人員是否專業(yè)，都能即時發(fā)現(xiàn)電流異常現(xiàn)象，進(jìn)而尋求資源，解決故障。 成效

54、 方便巡查，預(yù)防性設(shè)備管理重要舉措。 2.30 LED燈代替電梯雷射燈? 項(xiàng) 目 LED燈代替電梯鐳射燈? 附圖 問題描述 傳統(tǒng)鐳射燈每個大約為35W或55W。每個橋箱內(nèi)至少安裝4個，所以每個轎箱照明功率在100W以上。需要消耗很大的電能；尋找一種新型美觀的節(jié)能燈，在不影響電梯的照度及美觀的情況下更換鐳射燈，從而降低能耗的損耗。? 無圖 解決措施 現(xiàn)在市面上推出很多不同型號的LED燈，外型與雷射燈一樣，照度與原35W雷射燈一樣。而每個功率只有6W(或更小)。擬使用該LED燈更換原雷射燈。 成效 節(jié)約成本，LED燈壽命長 2.31仕諾特節(jié)水型龍頭的應(yīng)用?

55、 項(xiàng) 目 仕諾特節(jié)水型龍頭的應(yīng)用 附圖 問題描述 水資源越來越緊張,水費(fèi)是公司很大一筆的開支。傳統(tǒng)水龍頭比較浪費(fèi)水。? 無圖 解決措施 仕諾特節(jié)水型龍頭節(jié)水效果良好，經(jīng)在公司測試約節(jié)水60%，經(jīng)評估與仕特諾科技發(fā)展有限公司合作，選定為公司合作供方，由各項(xiàng)目自行購買更換。 成效 節(jié)能 2.32精裝房開荒工具——有機(jī)玻璃片 項(xiàng) 目 精裝房開荒工具——有機(jī)玻璃片 附圖 問題描述 精裝修房施工殘留在木制品、其它成品的涂料、油漆等物質(zhì)在開荒時需清理，開荒時因工具使用不當(dāng)（現(xiàn)場開荒時使用的工具多為硬度較高的金屬制工具，操作不當(dāng)易造成成品的損傷），易造成對木制品

56、及成品的損傷。 無圖 解決措施 選用硬度較低的有機(jī)玻璃板結(jié)合現(xiàn)場不同部位開荒的需求，制作成形狀大小各異的工具，專門用于處理精裝房成品表面附著的涂料、油漆等物質(zhì)，效率高且不存在損傷成品。 成效 效果好 2.33制作綠化清潔小耙子 項(xiàng) 目 制作綠化清潔小耙子 附圖 問題描述 綠化帶灌木內(nèi)枯枝葉較多，難清理，影響現(xiàn)場環(huán)境感觀，易滋生蚊蟲。 解決措施 制作綠化清潔小耙子，提高日常工作效率，同時避免對灌木的破壞。 成效 方便、實(shí)用。 2.34自制新型水位控制器? 項(xiàng) 目 自制新型水位控制器 附圖 問題描述 為方便排水，項(xiàng)目地下車庫分布著眾

57、多集水井，高低水位控制系統(tǒng)均采用電動浮球控制 長期泡在水中電動控制浮球工作不甚穩(wěn)定，信號傳輸線老化嚴(yán)重，更換頻繁 電動浮球價格昂貴，日常維護(hù)、使用極不經(jīng)濟(jì)。 解決措施 利用二極管、電阻等價格低廉的電子原器件自制新型水位控制器（每套費(fèi)用約50元），代替?zhèn)鹘y(tǒng)的電動浮球。 自制新型水位控制器使用壽命長，方便維護(hù)，人工維護(hù)、材料成本優(yōu)勢明顯。 成效 使用、維護(hù)方便，節(jié)約成本。 2.35無負(fù)壓供水系統(tǒng)? 項(xiàng) 目 無負(fù)壓供水系統(tǒng) 附圖 問題描述 原變頻水泵供水方式耗能較大 無圖 尋找新型低耗節(jié)能供水系統(tǒng)來代替，利用市政供水管網(wǎng)壓力與變頻器相結(jié)合減小電耗。

58、解決措施 增加一套XJ40-80-7.5 高效節(jié)能供水裝置（共兩臺泵且互為備用），與原進(jìn)水管網(wǎng)連接，與原有變頻供水設(shè)備互為備用系統(tǒng)，原有變頻系統(tǒng)也可以同時控制新增設(shè)備。 成效 節(jié)能 2.36泳池智能監(jiān)控管理聯(lián)動系統(tǒng)? 項(xiàng) 目 泳池智能監(jiān)控管理聯(lián)動系統(tǒng)? 附圖 問題描述 泳池使用安全性要求高，需要加裝紅外、監(jiān)控系統(tǒng)。 傳統(tǒng)的泳池加裝紅外系統(tǒng)的開關(guān)需要人工手動操作，浪費(fèi)人力，存在一定弊端和風(fēng)險，不能實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)智能啟用。 解決措施 在紅外系統(tǒng)中加裝一部電子鐘控，按泳池使用要求設(shè)定時間，保證在泳池開放期間紅外不啟用。 在泳池關(guān)閉期間紅外自動布防，一旦被闖入，紅外即

59、時報(bào)警。 管紅外工作于否，攝像機(jī)始終正常工作，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)報(bào)警聯(lián)動。? 成效 方便、實(shí)用、節(jié)省人工 2.37配電設(shè)備年檢接地線制作 項(xiàng) 目 配電設(shè)備年檢接地線制作 附圖 問題描述 傳統(tǒng)的配電設(shè)備年檢用的接地線是25平方的銅編織軟線，存在弊端： 無圖 一般是纏繞在端子上，不固定外表裸漏，不安全； 用螺絲固定的話相對耗時 編織線使用時間久了容易折騶，粗細(xì)不均 對存放環(huán)境要求高，容易返潮 價格相對較高，使用壽命有限，不經(jīng)濟(jì)等等。? 解決措施 用25平方的電纜，帶PNV膠皮，兩頭焊接銅夾子，使用時直接用夾子夾在對應(yīng)的螺母上，安全、固定、拆卸方便，方便存放。

60、成效 使用時間長、保存方便。 2.38機(jī)房進(jìn)水報(bào)警簡易裝置? 項(xiàng) 目 機(jī)房進(jìn)水報(bào)警簡易裝置 附圖 問題描述 無集水井或高水位報(bào)警裝置的機(jī)房一般無進(jìn)水報(bào)警裝置，暴雨、水管暴烈、本體滲漏等突發(fā)進(jìn)水不易被發(fā)現(xiàn)，從而造成設(shè)備系統(tǒng)癱瘓、顧客投訴，甚至嚴(yán)重的設(shè)備財(cái)產(chǎn)損失 無圖 安裝機(jī)房進(jìn)水報(bào)警簡易裝置能充分彌補(bǔ)人力現(xiàn)場巡查的不足，一旦探測到水情裝置能迅速傳遞報(bào)警信號，避免由于受浸水原因造成設(shè)備損壞 不安裝此設(shè)備，人力很難在第一時間知曉水情，不利于在水情初起時采取措施，事后補(bǔ)救損失難免。 解決措施 選取機(jī)房內(nèi)最低點(diǎn)（選擇最低點(diǎn)是因?yàn)樗魅菀拙奂┲谱鞔藞?bào)警裝置； 報(bào)警

61、信號引至監(jiān)控中心，也可引至固定的報(bào)警信號點(diǎn)，方便察覺。? 成效 方便、實(shí)用，設(shè)備預(yù)防性管理的重要舉措 2.39電梯限速器泥油清理器 項(xiàng) 目 電梯限速器泥油清理器 附圖 問題描述 冬天來臨時，電梯機(jī)房限速器大多都會出現(xiàn)或多或少的泥油，溫差變化明顯時，三小時左右的泥油量足以讓限速器開關(guān)動作。 無圖 鋼絲繩在熱漲冷縮作用下，會擠壓中部麻芯，進(jìn)而滲出把油泥，引起限速器開關(guān)動作導(dǎo)致電梯困人現(xiàn)象。 解決措施 用角鐵制作油泥清理器，牢固安裝。角鐵“刀口”與限速器輪邊之間保持在3-5mm；自制油泥清理器自動搜集油泥。 自制油泥清理器制作簡便、安裝方便、成本低，單個費(fèi)用

62、約10元。 成效 方便、實(shí)用、節(jié)能 2.40減速坡改進(jìn)方法 項(xiàng) 目 減速坡改進(jìn)方法 附圖 問題描述 小區(qū)減速坡系用水泥砌成，并在小面刷漆，因小區(qū)馬路燈光照明不夠，駕駛車輛人員不容易看清楚，易發(fā)生危險，且為保證現(xiàn)場觀感和品質(zhì)，減速坡需經(jīng)常刷漆，維護(hù)量、人工較多，成本較高。? 解決措施 在水泥砌的減速坡的基礎(chǔ)上，在減速坡上貼石塊，同時在減速坡兩面安裝反光道釘，在減速坡兩面附近分別劃黃線，這樣既可以達(dá)到反光警示效果，現(xiàn)場美觀，又避免以后長期維護(hù)（雙層減速坡，效果更好）。 成效 安全、實(shí)用，減少維護(hù)工作量 2.41化糞池井蓋下加裝防護(hù)網(wǎng) 項(xiàng) 目

63、 化糞池井蓋下加裝防護(hù)網(wǎng) 附圖 問題描述 深圳曾出現(xiàn)多次井蓋脫落導(dǎo)致人員不慎掉落致命現(xiàn)象，作為物業(yè)管理單位來說有巨大的管理風(fēng)險。 解決措施 在化糞池井蓋下加裝一圓形防護(hù)網(wǎng)，具體做法為：用10厘的鋼筋做成一個小于井蓋的圓形，在圓形鋼筋中加焊鋼筋條以防止人員掉落，在圓形鋼筋外圍加焊4個U形掛鉤。用膨脹螺絲將圓形鋼筋固定在化糞池的內(nèi)壁上。通過U形掛鉤可將圓形鋼筋防護(hù)網(wǎng)順利取出，方便化糞池的疏通及維修。 成效 風(fēng)險管控的好方法 2.42維修進(jìn)行中的標(biāo)識規(guī)范管理 項(xiàng) 目 維修進(jìn)行中的標(biāo)識規(guī)范管理 附圖 問題描述 原有的維修進(jìn)行中的標(biāo)識牌，僅僅是個提示，具體施工內(nèi)

64、容，施工時間沒有體現(xiàn)。 解決措施 制作方型的維修進(jìn)行中的標(biāo)識，比之前的“人”型提示牌好看很多了，設(shè)置維修項(xiàng)目及完工時間說明提示，效果可能會更好。 成效 施工現(xiàn)場的精細(xì)化管理 2.43電子屏廣告宣傳欄 項(xiàng) 目 電子屏廣告宣傳欄 附圖 問題描述 原有的廣告需要紙張張貼，比較消耗人工，看起來不怎么美觀，字太小，也不方便觀看，體現(xiàn)不了項(xiàng)目管理的檔次。 解決措施 引進(jìn)電子屏廣告發(fā)布，不需要張貼紙張，在中心文字輸入就可以，挺節(jié)省人工，看起來也高檔。 成效 高檔、環(huán)保 2.44開關(guān)、插座節(jié)能環(huán)保宣傳小措施 項(xiàng) 目 插座節(jié)能環(huán)保宣傳小措施 附圖

65、 問題描述 傳統(tǒng)的開關(guān)、插座指示打印個標(biāo)識：如隨手關(guān)燈、節(jié)約用電等，雖然有環(huán)保節(jié)能的意味，但不夠直觀，缺少震撼，開關(guān)、插座一般安裝在墻壁上，長期的使用，手會觸抹到墻壁，形成污漬，影響美觀。 解決措施 在插板開關(guān)和墻壁之間嵌入一環(huán)保宣傳綠葉（塑料材質(zhì)），配合紅色提示字體，色澤鮮明，震撼心靈，也滋潤眼球。 成效 震撼、養(yǎng)眼、實(shí)效強(qiáng) 3.2.45大堂墻邊、角有機(jī)玻璃包邊 項(xiàng) 目 大堂墻邊、角有機(jī)玻璃包邊 附圖 問題描述 大堂墻邊、角容易破損（行人、物體等容易碰到），修補(bǔ)不方便，也浪費(fèi)成本。 無圖 解決措施 采用橢圓折邊的有機(jī)玻璃包邊可以排除上述問題。 成效

66、 美觀、實(shí)用又顯高檔、突品位 2.46隱蔽的移動信號放大器 項(xiàng) 目 隱蔽的移動信號放大器 附圖 問題描述 室外安裝移動信號放大器不美觀，與小區(qū)整體風(fēng)格也不協(xié)調(diào)，業(yè)主擔(dān)心信號的輻射問題也不配合，安裝太靠近房屋也會引起顧客投訴。 解決措施 采用與小區(qū)室外路燈風(fēng)格一致的立桿安裝信號放大器，或者把信號放大器隱蔽在小區(qū)室外路燈，問題就解決了。 成效 既可照明，又不會引起業(yè)主關(guān)注 2.47排水灣的妙用 項(xiàng) 目 排水彎的妙用 附圖 問題描述 排污管、雨水管容易被建筑垃圾堵塞，一般很難及時發(fā)現(xiàn)，很多情況都是在雨天或者住戶被淹的情況下才發(fā)現(xiàn)！那么怎么才能及時發(fā)現(xiàn)管道堵塞提前疏通檢修呢？用膠錘輕輕的敲擊管道，聽聲音判斷是個方法，但比較耗費(fèi)人力，也不能保證效果。 解決措施 加個排水灣就解決了：工作原理：如圖1、2處是管道轉(zhuǎn)彎和地下掩埋管道相連的地方，轉(zhuǎn)彎，容易累積垃圾，如水泥塊、生活垃圾等，長時間積累就會堵塞；如圖3處是檢修口，方便檢修、疏通管道；如圖4處是連接三通，從而引出溢流管道；如圖5處是存水