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2011年12月13日 廣州白云綠地中心租金落位調(diào)整方案 租金分析 白云綠地中心每平方每月返租均價(jià)計(jì)算方式 根據(jù)上次會(huì)議貴司提出的意見 希望租金以204元 月 作為10年平均租值的基準(zhǔn) 并根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀作出租金評(píng)估及市場(chǎng)遞增率的測(cè)算 估算出10年的租金總收益 廣州市各購(gòu)物中心租金遞增率調(diào)查明細(xì)表 租金市場(chǎng)調(diào)查 同區(qū)租金 白云區(qū) 備注 以上租金調(diào)查為零售商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查 租金市場(chǎng)調(diào)查 同區(qū)租金 白云區(qū) 小結(jié) 白云區(qū)現(xiàn)階段同類購(gòu)物中心零售商鋪?zhàn)饨鹚綖?05元 110元 月 備注 以上租金調(diào)查為零售商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查 租金市場(chǎng)調(diào)查 同區(qū)租金 白云區(qū) 小結(jié) 白云區(qū)現(xiàn)階段同類購(gòu)物中心零售商鋪?zhàn)饨鹚綖?05元 110元 月 備注 以上租金調(diào)查為零售商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查 備注 以上租金調(diào)查為零售商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查 租金市場(chǎng)調(diào)查 其他區(qū)域租金 天河區(qū) 租金市場(chǎng)調(diào)查 其他區(qū)域租金 天河區(qū) 備注 以上租金調(diào)查為零售商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查 租金市場(chǎng)調(diào)查 其他區(qū)域租金 天河區(qū) 備注 以上租金調(diào)查為零售商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查 租金市場(chǎng)調(diào)查 其他區(qū)域租金 小結(jié) 天河區(qū)現(xiàn)同類購(gòu)物中心零售商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查租金均價(jià)為 500 800元 月以上租金調(diào)查僅為零售商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查 天河區(qū) 租金市場(chǎng)調(diào)查 其他區(qū)域租金 第一年租金 第二年租金 0 天河區(qū) 備注 以上租金調(diào)查為零售商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查 租金市場(chǎng)調(diào)查 其他區(qū)域租金 越秀區(qū) 備注 以上租金調(diào)查為零售商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查 租金市場(chǎng)調(diào)查 其他區(qū)域租金 小結(jié) 天河區(qū) 越秀區(qū)現(xiàn)同類購(gòu)物中心零售商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查租金均價(jià)為 500 800元 月以上租金調(diào)查僅為零售商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查 天河區(qū) 越秀區(qū) 租金遞增率市場(chǎng)調(diào)查 遞增率 白云區(qū) 萬達(dá)廣場(chǎng) 開業(yè)1年 現(xiàn)租金比開業(yè)時(shí)遞增31 G5停機(jī)坪 開業(yè)3個(gè)月 現(xiàn)租金比開業(yè)時(shí)遞增10 天河區(qū) 萬菱匯 開業(yè)1年 現(xiàn)租金比開業(yè)時(shí)遞增27 天河城 開業(yè)15年 開業(yè)第四年遞增率為30 第七年遞增率42 第十年遞增率43 正佳廣場(chǎng) 開業(yè)6年 開業(yè)第四年遞增率為42 東方寶泰 開業(yè)2年 現(xiàn)租金比開業(yè)時(shí)遞增25 越秀區(qū) 中華廣場(chǎng) 開業(yè)10年 開業(yè)第四年遞增率為21 第七年遞增率35 第十年遞增率36 根據(jù)以上市場(chǎng)調(diào)查 以G5為例 保守估計(jì)2013年租金比現(xiàn)在遞增率15 計(jì)算 預(yù)測(cè)2013年的租金均值為127元 平方米 因此 而推算得出白云綠地中心2013年 首年 租金均價(jià)可達(dá)到130元 平方米 從以上調(diào)查所知 白云萬達(dá)廣場(chǎng)及5號(hào)停機(jī)坪采取的租金策略是開始采取較低的租金吸引商戶進(jìn)駐 達(dá)到一定滿場(chǎng)率后 租金開始調(diào)整 逐步調(diào)整租金至市場(chǎng)正常租金水平 市場(chǎng)遞增規(guī)律一般每3年為一合同期 每個(gè)新合同期將重新調(diào)整租金 而每年的租金遞率一般按照5 8 來作為調(diào)整租金準(zhǔn)則 租金遞增率市場(chǎng)調(diào)查 小結(jié) 十年各層租金預(yù)測(cè) 十年租金均價(jià)市場(chǎng)預(yù)測(cè)走勢(shì) 租金原始表20111213 xls 十年租收益金預(yù)測(cè) 十年市場(chǎng)預(yù)測(cè)年收益與返租值對(duì)比 以下市場(chǎng)預(yù)測(cè)為首年80 出租率 免租3個(gè)月 第二年90 的情況下 根據(jù)以上租金收益總表計(jì)算所得 第一年免租3個(gè)月 出租率為80 第二年出租率為90 第三年起出租率為100 的條件下 計(jì)算10年總租金收益為 1 749 040 448元 返租率 7 十年返租均值總金額為 1 727 359 718元 十年租收益金預(yù)測(cè) 十年租收益金預(yù)測(cè) 市場(chǎng)預(yù)測(cè)十年總收益 返租收益值 1 727 359 718 1 729 226 616 預(yù)測(cè)收益 返租金額差額如下 十年總差額 21 680 729元第一合同期差額 206 965 637元第二合同期差額 54 574 945元第三合同期差額 145 809 684元第四合同期差額 137 411 627元 十年租收益金預(yù)測(cè) 以上計(jì)算結(jié)果說明 按照市場(chǎng)預(yù)測(cè) 首年租金130元 月 遞增率 從第二開始遞增5 第三年5 第四年 第二個(gè)合同期 20 第五 六年6 第七年 第三個(gè)合同期 25 第八 九年8 第十年 第四個(gè)合同期 30 以上的租金方案 是根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律科學(xué)推算的 也是是市場(chǎng)接受度較高的租金方案 十年租收益金預(yù)測(cè) 小結(jié) 小結(jié) 以上市場(chǎng)預(yù)測(cè)仍屬保守估計(jì) 如招商期間配合一系列的推廣手段 有針對(duì)性地對(duì)商家樹立綠地集團(tuán)的品牌形象及對(duì)項(xiàng)目未來發(fā)展的信心 必能有效地推動(dòng)招商進(jìn)度 業(yè)態(tài)分析 新城核心翹首 引領(lǐng)國(guó)際時(shí)尚新品質(zhì)生活高級(jí)百貨樹立形象國(guó)際名師聚焦亮點(diǎn)時(shí)尚精品贏取美譽(yù)名品餐飲集結(jié)客流娛樂休閑引動(dòng)消費(fèi)潮流配套網(wǎng)羅眾心 業(yè)態(tài)規(guī)劃思路 項(xiàng)目概況 商業(yè)樓層業(yè)態(tài)分布 主力業(yè)態(tài) 高級(jí)百貨 五星級(jí)電影院 高檔酒樓 金融服務(wù)中心 室內(nèi)步行街等六大主力業(yè)態(tài)在內(nèi)的大型時(shí)尚購(gòu)物中心 品牌落位構(gòu)想 商業(yè)部分面積及業(yè)態(tài)比例 不含主力店 商業(yè)部分業(yè)態(tài)比例圖示 不含主力店 綠地購(gòu)物中心零售部分業(yè)態(tài)定位 B2層 精品超市 東方眼鏡 Fiveplus 淑女屋 拉廈貝爾 太平洋咖啡 Noveme 百家好 葛萊蒂 珂麗娜 妍麗 麥當(dāng)勞 阿吉豆 納帕佳 卓洋水晶 DQ 卡西歐 萱子 Justus 面包新語 播 百詩 自然元素 Buildingbeauty 歌莉婭 KAT 依秒 銀百合 ozzo vifpa 鄧留山 地下鐵 達(dá)芙妮 萊爾斯丹 思加圖 美麗寶 SKAP 添美意 草莓家 秋 尼爾泡芙 Me city 卡賓休閑 馬克華菲 必瘦站 ?？怂箍Х?薩啡 Love love 蘇豪 美車派雅然居飾 米奇生活館 CK襪業(yè) 春之花 樂扣生活館 銀百合 杰西伍 Bananababy 帕佳尼 季候風(fēng) 玫瑰人生 銀庫 至in生活圈 休閑時(shí)光 至in生活圈 精品超市 潮流in 潮流in B2層業(yè)態(tài)比例圖示 不含主力店 48 26 32 04 19 71 精品類 綠地購(gòu)物中心零售部分業(yè)態(tài)定位 B1層 歐時(shí)力 Veromoda rome 哈根達(dá)斯 絲芙蘭 普里奇 雅天妮 依戀 TT MIND 貝拉維拉 眼鏡88 時(shí)間廊 施華洛世奇元素 卡天尼 速寫 OV 大快活 味千拉面 水果撈 芭客諾 58度C 果力奇 賽百味 甜言蜜語 唐都恩樂 大家樂 新尚達(dá)人區(qū) 相聚一刻 時(shí)尚Fashion 時(shí)尚Fashion B1層業(yè)態(tài)比例圖示 不含主力店 46 34 22 12 31 54 精品類面積 綠地購(gòu)物中心零售部分業(yè)態(tài)定位 1層 友誼百貨 HugoBoss range KENT CURWEN 卡地亞 RAINBOW GERRUTI1881 GIEVES Hawkes 歐米茄 法拉利手機(jī) ANTEPRIMA 星巴克 薩啡 寶格麗香水 PAUI JOE 法拉利展廳 寶琪蘭 DQ A J DNKYJEANS 芬迪 LACOSTE COSTA CK ZARA novo it MASSIMODUTTI 麗天妮皮具 KOOKA 皇冠 KIPLING 新秀麗 COBO 琉璃工坊 潘多拉珠寶 國(guó)際品尚 非凡名薈區(qū) 高級(jí)百貨 設(shè)計(jì)名師Designer 1層業(yè)態(tài)比例圖示 不含主力店 45 82 46 33 7 85 精品類 綠地購(gòu)物中心零售部分業(yè)態(tài)定位 2層 友誼百貨 迪美森 邦寶 PAGEONE 菲尼迪 久姿 馬獅龍 歐時(shí)力男裝 noel 例外 哈根達(dá)斯 意粉屋 法藤 卓雅 貝萱 影兒 安瑞井 ZARA novo it PB 泡芙工坊 iphone 纖黛爾 愛美麗 Cerise jupre 都市瑞麗 國(guó)際品尚 特色餐飲 高級(jí)百貨 瑞麗Ruili 瑞麗Ruili 2層業(yè)態(tài)比例圖示 不含主力店 70 94 12 97 16 09 精品類 綠地購(gòu)物中心零售部分業(yè)態(tài)定位 3層 友誼百貨 友誼百貨 孩子王 金寶貝 JJ 派克 SELECTED 西遇 卡丹達(dá)仕 龍粵通訊 美承數(shù)碼 愛浪音響 iphone 諾基亞 中移動(dòng) 科沃斯 快樂檸檬 吸樂 esprit 耐克工廠店 Me city 仙蹤林驛站 潮in kappa adadis 狼爪 美津濃 coumbia lee able 運(yùn)動(dòng)精品 童趣天地 數(shù)碼速遞 精品餐飲 品尚名仕 高級(jí)百貨 都會(huì)Metropolitan 都會(huì)Metropolitan 3層業(yè)態(tài)比例圖示 不含主力店 12 97 16 09 64 72 19 67 15 61 精品類 綠地購(gòu)物中心零售部分業(yè)態(tài)定位 4層 友誼百貨 鑫泰泰滿冠 金牌小龍 太興 西湖春天小南國(guó)醉意江南江南廚子 王品臺(tái)塑 綠茵閣上井 禾綠壽司食太郎 拉丁餐廳 金草帽牛亭燒烤妙香居 月影鐵板燒 鶴舞 一級(jí)棒 和民日本料理 俏江南海底撈小天鵝 特色餐飲 特色餐飲 高級(jí)百貨 高檔酒樓 美食Cate 美食Cate 4層業(yè)態(tài)比例圖示 不含主力店 餐飲類 100 5層 高級(jí)百貨 五星級(jí)影院 特色餐飲6層 大型高級(jí)酒樓7層 健身休閑區(qū) 5 6 7層業(yè)態(tài)分布 友誼百貨 金逸電影院 特色餐飲 大型高級(jí)酒樓 大型高級(jí)酒樓 大型高級(jí)酒樓 琉璃時(shí)光 招商計(jì)劃 招商經(jīng)營(yíng)策略 品牌力量 一呼百應(yīng)前期先引進(jìn)核心主力店 知名品牌商家 以品牌商家?guī)?dòng)其他商家的進(jìn)駐引爆熱點(diǎn) 持旺人氣制造城中熱點(diǎn)話題 引動(dòng)公眾高度關(guān)注 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)營(yíng)造氣氛 持續(xù)人氣旺盛實(shí)力雄厚 引領(lǐng)商圈綠地集團(tuán) 全國(guó)500強(qiáng)企業(yè) 實(shí)力雄厚 傾力扶持商家經(jīng)營(yíng)持旺國(guó)際管理 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合聘請(qǐng)國(guó)際一流管理水平物業(yè)公司管理 確保投資者利益最大化 招商進(jìn)度節(jié)點(diǎn) 2012年1月 2012年6月 核心主力店招商 高級(jí)百貨 五星級(jí)影院 2012年6月 2013年3月 全面招商 各次主力店 主力品牌 各零售商鋪 2013年4月 2013年10月 商家進(jìn)場(chǎng)裝修 宣傳推廣2013年10月 全面開展試業(yè)2013年12月 正式開業(yè) 招商宣傳配合 活動(dòng)支持 主題性活動(dòng) 節(jié)日性活動(dòng) 公益性活動(dòng) 新聞發(fā)布會(huì) 活動(dòng)類型 活動(dòng)支持 大型嘉年華活動(dòng)美食節(jié)名車展會(huì)時(shí)尚花生秀大型品牌特賣世界選秀活動(dòng) Planning 主題性活動(dòng) 根據(jù)社會(huì)熱點(diǎn)話題定制活動(dòng)主題材 活動(dòng)支持 Planning 節(jié)日性活動(dòng) 配合不同的節(jié)日 制造城中關(guān)注熱點(diǎn) 春節(jié)商品展銷夏日青春激賞秀秋冬新品發(fā)布圣誕嘉年華 活動(dòng)支持 公益性活動(dòng) 聯(lián)合政府部門或社會(huì)團(tuán)體 組織公益活動(dòng) Planning 電臺(tái)現(xiàn)場(chǎng)直播室廣州文明風(fēng)采展示慈善活動(dòng)老年活動(dòng) 活動(dòng)支持 新聞發(fā)布會(huì) Planning 根據(jù)自身內(nèi)外部環(huán)境的不同變化 有針對(duì)性的召開新聞發(fā)布會(huì) 招商發(fā)布會(huì)品牌簽約儀式開業(yè)啟動(dòng)儀式 項(xiàng)目室內(nèi)風(fēng)格建議 室內(nèi)環(huán)境建議 中庭 中庭 奪目耀眼鉆石造型 國(guó)際都市繁華綻現(xiàn) 室內(nèi)環(huán)境建議 采光 光棚 中空采光 透射每層 視覺集中 大氣豪華 室內(nèi)環(huán)境建議 采光 步行街 室內(nèi)步行街與外界相通 自然采光 逛街者如身處室外般自然隨意 室內(nèi)環(huán)境建議 特色風(fēng)情街 步行街 歐陸式風(fēng)情街 舒適高雅 商家展示隨心所欲 室內(nèi)環(huán)境建議 特色風(fēng)情街 步行街 特色風(fēng)情街 閑雅寧逸 享受休閑一刻 室內(nèi)環(huán)境建議 室內(nèi)燈光 商場(chǎng)外部采用冷光 城市璀璨 焦點(diǎn)匯聚 室內(nèi)環(huán)境建議 商場(chǎng)內(nèi)部采用暖光 自然流暢 優(yōu)雅閑逸 使顧客安心購(gòu)物 逗留時(shí)間更長(zhǎng) 室內(nèi)環(huán)境建議 商場(chǎng)內(nèi)部采用暖光 自然流暢 優(yōu)雅閑逸 使顧客安心購(gòu)物 逗留時(shí)間更長(zhǎng) 室內(nèi)環(huán)境建議 采光 商場(chǎng)內(nèi)部采用暖光 自然流暢 優(yōu)雅閑逸 使顧客安心購(gòu)物 逗留時(shí)間更長(zhǎng) 室內(nèi)環(huán)境建議 多種經(jīng)營(yíng) 休閑角落 不浪費(fèi)商場(chǎng)空置位置 為顧客提供休恬之地 為商場(chǎng)增添特色 室內(nèi)環(huán)境建議 多種經(jīng)營(yíng) 廣告展示 為商家推廣商品 為商場(chǎng)添加特色 室內(nèi)環(huán)境建議 多種經(jīng)營(yíng) 廣告展示 為商家推廣商品 為商場(chǎng)添加特色 室內(nèi)環(huán)境建議 人行天橋 跳蚤市場(chǎng)特色商品 更能匯聚客流 室內(nèi)環(huán)境建議 氣氛布置 每個(gè)公共空間 公共工具 都可成為美化商場(chǎng)的道具 使人贊譽(yù) 室內(nèi)環(huán)境建議 氣氛布置 商場(chǎng)氣氛布置 每個(gè)節(jié)日添加主題氣氛 營(yíng)造購(gòu)物氛圍 也為商場(chǎng)耳目一新 室內(nèi)環(huán)境建議 氣氛布置 室內(nèi)環(huán)境建議 氣氛布置 匯報(bào)完畢THANKYOU