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1、 [土地增值稅清算 ]土地增值稅清算案例分析 篇一 : 土地增值稅清算案例分析 土地增值稅清算案例分析 三、土地增值稅清算案例分析 （一）北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅清算案例分析 北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的“東園小區(qū)”項目，在 2006 年 7 月，向東城地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。 []稅務部門對該公司所提供的有關(guān)清算項目資料進行了驗收， 特別是對《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱 《鑒證報告》）中內(nèi)容和格式進行了重點查驗后，同意“東園小區(qū)”項目辦理土地增值稅清算

2、手續(xù)。 在公司提交的“東園小區(qū)”項目《鑒證報告》中披露的具體情況如下： 第一，整體項目情況簡介 1. 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東園小區(qū)項目，是經(jīng)北京市發(fā) 展計劃委員會于 2001 年 2 月以（ 2001 ） 231 號文件批準投資開發(fā)的項目的，座落于東城區(qū) XX 號，規(guī)劃批準總占地面積 80,000 平方米。該單位在 2003 年 3 月曾到東城地方稅務局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。 2. 該項目于 2002 年初開工建設(shè)， 于 2003 年 5 月開始對商品房進行預銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建 筑面

3、積證明為 200,000 平方米， 可售面積證書中批復商品房銷售面積 170,000 平方米；其余不可出售的自用辦公、 商業(yè)、車庫等面積 30 ，000 平方米。另外還有配套設(shè)施面積 12,000 平方米。 3. 截止 2006 年 5 月 30 日，可售面積中已出售面積為 160,000 平方米，其中出售住宅 120,000 平方米、出售商業(yè)用房 15,000 平方米、出售辦公用房 25,000 平方米。剩余未銷售 面積 10,000 平方米中，已對外出租 4000 平方米。 4. 公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站 800 平方

4、米、 物業(yè)管理用房 200 平方米、托兒所 2000 平方米、派出所 500 平方米、 游泳館 4000 平方米、 自行車棚 1000 平方米， 車庫 3500 平方米。 5. 該項目在 2006 年 5 月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。 6. 根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明 為：總商品住宅面積 130,000 平方米、總商品住宅共 7 棟為 1040 套，按單棟計算后，每套平均 125 平方米，屬于 2 級 土地，根據(jù) 2006 年北

5、京市公布的每平方米普通住房平均交 易價格 12710.4 元，規(guī)劃批復的項目容積率為 2.5 ，因此按 照普通標準住宅三個條件的標準， 已出售的 120,000 平方米 商品住宅，可以享受普通標準住宅的優(yōu)惠政策。 7. 該項目已銷售面積占總建筑面積的比例為： 160,000/200,000=80 ﹪。 第二，取得收入情況說明 該單位于 2003 年 5 月開始預銷售東園小區(qū)的房屋，截止到 2006 年 5 月 30 日，已出售面積為 160,000 平方米， 共取得 銷售收入總額

6、1,430,000,000 元，總額全部為貨幣收入（人 民幣）。其中：出售住宅 120,000 平方米，取得銷售收入 900,000,000 元；出售商業(yè)用房 15,000 平方米， 取得銷售收 入 255,000,000 元；出售辦公用房 25,000 平方米，取得銷售收入總額 275,000,000 元。另外，取得租金收入 200 ，000 元。 對于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，未計入房 價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 收入中。 第三，扣除項目情況說明 1. 取得土地

7、使用權(quán)所支付的總金額為453,200,000 元。 單位提供的“x號土地出讓合同”及京房地［地］字 X 號地價繳款證明，“東園小區(qū)” 土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析 項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓 金 440,000,000 元，繳納契稅 13,200,000 元（不含公共配套設(shè)施政府贈送的占地面積） 。 () 該項目本次清稅應扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為 362,560,000 元 具體計算可采取以下兩種方法： （ 1） 453,200,000/200,00

8、0 × 160,000=362,560,000 元； （ 2） 453,200,000 × 80﹪=362,560,000 元。 2. 開發(fā)成本 經(jīng)鑒證該單位提供的工程預算及結(jié)算明細資料有關(guān)憑證，截 止 2006 年 5 月該項目工程成本為 493,600,000 元，該項目 本次清稅應扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額為 394,880,000 元。 其中： （1）土地拆遷及補償費： 39,700,000 元。（ 2）前期工程費： 115,070,700 元。（ 3）建筑安裝工程費 :290,000,000 元。（

9、 4）基礎(chǔ)設(shè)施費： 1,586,000 元。（ 5）公共配套設(shè)施費： 27 ，942 ， 700 元。（ 6）開發(fā)間接費 :19,300,600 元。（開發(fā)成本具體內(nèi) 容、數(shù)據(jù)來源見《鑒證報告》相關(guān)表格） 分攤扣除金額計算過程為： ①土地拆遷及補償費 39,700,000 元 前期工程費 115,070 ， 700 元 建筑安裝工程 290,000,000 元 基礎(chǔ)設(shè)施費 1,586 ， 000 元 開發(fā)間接費 19,300,600 元=465,657,300 元。 具體計算可采取以下兩種方法： 465,657,300 元 /200,000 ×

10、160,000=372,525,840 元； 465,657,300 × 80﹪=372,525,840 元 ②公共配套設(shè)施費： 27,942,700 元，本次清算分攤扣除的公 共配套設(shè)施費用 22,354,160 元。 27 ， 942,700/200,000 × 160,000=22,354,160 元 3. 房地產(chǎn)開發(fā)費用 該公司不能提供金融機構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定，因 此三項費用扣除的金額為 :（362,560,000 394,880,000 ）× 10 ﹪=75,744,0

11、00 元。 4. 繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅 71,500,000 元，繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加 7,150,000 元。 5. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除為（ 362,560,000 394,880,000 ） × 20﹪=151,488,000 元 根據(jù)以上數(shù)據(jù)， 本次清算允許扣除項 目的總金額為  :362,560,000 394,880,000 75  ，744,000 78,650,000 151,488,000=1,063,322,000  元。 第四，納稅情況詳細計算過程

12、 該項目屬于既有普通標準住宅，又有其他商品房，應分別計 算增值額。 1. 普通標準住宅計算過程 （ 1）出售普通標準住宅取得收入 900,000,000 元普通標準住宅占清稅項目面積的比例為 120,000/160,000=75 ﹪ 扣除項目金額 =1,063,322,000 × 75=797﹪ ， 491 ， 500 元 增值額 =900,000,000-797,491,500=102,508,500 元 增值額與扣除項目金額之比（增值率）為 102,508,500/797,491 ， 500=1

13、2.85 ﹪ 該項目的普通標準住宅部分，因增值額未超過扣除項目金額 20 ﹪，應免征土地增值稅。 2. 其他商品房計算過程 出售商業(yè)及辦公用房取得收入 530,000,000 元已出售的商業(yè)及辦公用房占清稅項目面積的比例為 40,000/160 ，000=25 ﹪扣除項目金額 =1 ，063 ，322 ，000× 25 ﹪=265,830,500  元 土地增值稅清算  土地增值稅清算案例分析 增值額  =530,000,000-265,830,500=264,169,500

14、  元 增值額與扣除項目金額之比 （增值率）為  264,169,500/265  ， 830 ， 500=99.38 ﹪適用稅率為 40 ﹪ 應納土地增值稅為： （ 264,169,500 × 40﹪）-（ 265,830,500 × 5﹪）=92,376,275 元已納土地增值稅為 :5,000,000 元 應補繳土地增值稅為： 92,167,596.53-5,000,000=87,376,275 元 第五，稅務機關(guān)審核情況 1. 對清稅資料的審核 稅務機關(guān)通

15、過對納稅人提供的相關(guān)資料及《鑒證報告》中披露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進行核對審核后，根據(jù)土地增值稅 現(xiàn)行政策規(guī)定，對該清算項目審核確認情況如下： 2. 確定銷售收入 1,430,000,000 元 根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，對該項目出售住 宅 120,000 平方米，取得銷售收入 900,000,000 元；出售商 業(yè)用房 15,000 平方米，取得銷售收入 255 ， 000 ， 000 元； 出售辦公用房 25 ， 000 平方米 ,取得

16、銷售收入 275,000,000 元，進行核對后，未發(fā)現(xiàn)問題。 ［） 同時對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費用核算情況進行審 核,未發(fā)現(xiàn)代收的費用計入房價中，而是在房價之外“其他應 付款”帳戶單獨收取的，可以不作為收入。 根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，對于該項目取得租金收入 200,000 元，不屬于征稅范圍。 3. 確認扣除項目金額 土地增值稅扣除項目確定時， 應按清算面積 160,000 平方米占整體面積 200,000 平方米的比例進行分配后， 確定本次清算允許扣除項目總金額為 1,052,922,000, 其中： （ 1）取得土地使用權(quán)時所

17、支付的金額為362,560,000 元 經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證 ,該項目取得土地使用權(quán)所支付的金額為 453,200,000 元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問題。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額為： 386,880,000 元。①經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補償費的支付憑證和拆 遷協(xié)議，確認金額為 39,700,000 元，按清稅面積與總建筑 面積配比分攤后本次清算允許扣除金額為 31,760,000 元，未發(fā)現(xiàn)問題。 ②首先通過對《鑒證報告》 中扣除“前期工程費、 建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、 開發(fā)

18、間接費”的相關(guān)附表中列舉的明細項目內(nèi)容進行審核，符合土增稅政策規(guī)定允許扣除的范圍。 其次，根據(jù)納稅人提供的開發(fā)項目成本財務報表及中介機構(gòu)鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分 攤后，確認的四項費用本次扣除金額為 340,765,840 元 ,未發(fā)現(xiàn)問題。公式： （[前期工程費 115,070,700 元 建筑安裝工程費 290,000,000 元 基礎(chǔ)設(shè)施費 1,586,000 元 開發(fā)間接費 19,300,600 元=425,957,300 元］× 80﹪=340,765,840 元） 另外，通過對四項費用計算后，該項目四

19、項費用每平方米工 程造價的金額為 2129.79 元，不高于《分類房產(chǎn)單位面積建 安造價表》中公布的 2006 年“居?。ā备邔悠胀ㄗ≌? -毛坯房） 及“商業(yè)”類每平方米建安造價金額。 ③公共配套設(shè)施費用的審核 經(jīng)對納稅人提供的《鑒證報告》“基礎(chǔ)設(shè)施費鑒證表”中列舉 的公共配套設(shè)施費內(nèi)容進行審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對外開放 經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施 ,根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應列入公 共配套設(shè)施扣除范圍，應將游泳館列支的 10,000,000 元費 用從公共配套設(shè)施扣除 土地增值稅清算

20、 土地增值稅清算案例分析 總費用中剔除，確認該清算項目公共配套設(shè)施費用的金額為 17,942,700 元，按清算面積分攤后，本次允許扣除的金額 14,354,160 元。 (）公式： 17,942,700/200,000 × 160,000=14,354,160 元 對于公共配套設(shè)施費用中的車庫費用金額 ,由于納稅人提供 了人防工程證明，允許分攤扣除。 （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核 《鑒證報告》中對該單位房地產(chǎn)開發(fā)費用是按率扣除計算的金額，由于稅務機關(guān)審核后已對游泳館列支的費用 10,000,000 元進行調(diào)減，

21、 因此，以取得土地使用權(quán)所支付的 金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的 10 ﹪進行重新計算 后應扣除金額為 74,944,000 元。 （ 4）扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 78,650,000 元，經(jīng)審核后沒有發(fā)現(xiàn)問題。 （ 5）重新計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除為 （362,560,000 386,880,000 ）× 20﹪=149,888,000 元 經(jīng)審核后本次清算面積允許扣除項目的總金額為 : 362,560,000 386,880,000 74,944,000 78,650,000 149,888,000

22、=1,052,922,000 元 4. 修正后的應納稅款計算 （1）普通標準住宅計算過程 經(jīng)稅務機關(guān)審核確認后， 本次清算的 120,000 平方米商品住 宅，全部符合北京市公布的普通標準住宅的標準，可以享受 普通標準住宅的優(yōu)惠政策。 出售住宅取得收入 900,000,000 元 普通標準住宅占清稅項目面積的比例為： 120,000/160,000=75  ﹪ 扣除項目金額  =1,052,922,000  × 75=789,691,500﹪ 

23、 元 增值額  =900,000,000-789,691,500=110,308,500  元 增值額與扣除項目金額之比（增值率）為 110,308,500/789,691,500=13.97  ﹪ 通過對出售的普通標準住宅部分的應納稅款計算后，增值額未超過扣除項目金額 20 ﹪，應免征土地增值稅。 （ 2）其他商品房計算過程 出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000 元 其他商品房占清稅項目面積的比例為40,000/160,000=25 ﹪ 扣除項目金額 =

24、1,052,922,000 × 25=263,230,500﹪ 元 增值額 =530,000,000-263,230,500=266,769,500 元 增值額與扣除項目金額之比（增值率）為 266,769,500/263,230,500=101.34 ﹪適用稅率為 50 ﹪ 應納土地增值稅為： （ 266,769,500 × 50﹪）-（ 263,230,500 × 15﹪）=93,900,175 元 已納土地增值稅為： 5,000,000 元 應補繳土地增值稅為： 88,900

25、,175 元 第六，對東園小區(qū)項目審核后有關(guān)的附列情況： 1. 總建筑面積 200,000 平方米 2. 批準可銷售面積 170,000 平方米 3. 已出售面積 160,000 平方米 4. 取得收入 1,430,000,000 元 5. 本次清算扣除項目總金額為： 1,052,922,000 元。（1）本次清算扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額 362,560,000 元。 土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析 （ 2）本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本 386,880,000 元。[）（ 3）本次

26、清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用 74,944,000 元。 （ 4）本次 清算扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 78,650,000 元。 （5）本次清算加計扣除金額為 149,888,000 元。 6.本次清算每平方米允許分攤扣除的金額 6580.76 元。 篇二 : 土地增值稅的清算條件 ? （一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清 算： ? 1. 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； ? 2. 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； ? 3. 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 ? （二）符合下列情形之一的

27、，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進 行土地增值稅清算： ? 1. 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積 占整個項目可售建筑面積的比例在85% 以上，或該比例雖未 超過 85% ，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ? 2. 取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ? 3. 納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； ? 4. 省稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。 ? 篇三 : 97 土地增值稅清算實務操作規(guī)程 2012-08 土地增值稅清算操作規(guī)程 二○一二年八月 目

28、 錄 第一部分 土地增值稅的清算概要 一、土地增值稅清算的概念 二、土地增值稅的清算條件 三、清算時間要求 四、土地增值稅清算項目的審核鑒證 五、清算審理及審核 第二部分 土地增值稅清算準備工作 一、土地增值稅清算的前期管理 二、土地增值稅清算單位的確定 三、項目清算應關(guān)注因素 四、清算資料的收集 第三部分 轉(zhuǎn)讓收入的確認 一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 二、視同銷售收入的確認 三、關(guān)于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計

29、稅的問題 四、關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價格評估問題 五、收入確定需關(guān)注的問題 六、收入確認的審核要點 第四部分 扣除項目金額的確定 一、扣除項目稅務處理的基本原則 二、地價款的扣除 三、房地產(chǎn)開發(fā)成本的扣除 四、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除 五、扣除項目的歸集與分配 六、舊房及建筑物的評估價格 七、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 八、財政部規(guī)定的其他扣除項目 九、需要明確的幾個問題 十、土地增值稅清算實例 第五部分 土地增

30、值稅的計算 一、一般土地增值稅的計算 二、分期開發(fā)項目的計算 三、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 第六部分 土地增值稅的預征與核定征收一、土地增值稅的預征二、土地增值稅核定征收 第七部分 土地增值稅清算的會計處理一、預繳的會計處理 ------------------------ 二、清算的會計處理 --------------------- 第八部分 土地增值稅的稅收優(yōu)惠 一、建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠 二、國家征用收回的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠 三、個人銷售住房稅收優(yōu)惠 四、廉租房和經(jīng)濟適應住房稅收優(yōu)

31、惠 五、資產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠 六、清償債務稅收優(yōu)惠 七、轉(zhuǎn)讓舊房稅收優(yōu)惠 八、以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營稅收優(yōu)惠 九、關(guān)于合作建房的稅收優(yōu)惠 十、關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題  十一、關(guān)于個 人互換住房的征免稅問題 第一部分 土地增值稅的清算概要 一、土地增值稅清算概念（ 91 號文件第 3 條） 土地增值稅 的清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅 收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計

32、算房地產(chǎn)開發(fā) 項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申 報表》，向主管稅務機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清 算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。 二、土地增值稅的清算條件（ 91 號文件第 9 條） 土地增值 稅的清算條件，是指應繳土地增值稅的 97 土地增值稅清算實務操作規(guī)程 2012-08_ 土地增值稅清算 開發(fā)項目進行清算應達到的條件。土地增值稅的清算條件有 兩種，一是主動清算條件，二是強制清算條件。 （一）主動清算條件 符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅

33、的清算： 1. 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； 2. 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； 3. 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 上述清算條件就是主動清算條件，也就是說，當開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目具備以上任何一個條件的，應主動進行清算。 所謂房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工并完成銷售，是指開發(fā)項目已經(jīng)行政管理機關(guān)驗收取得初始產(chǎn)權(quán)證或驗收證明，開發(fā)的項 目已經(jīng)全部銷售完畢；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的開發(fā)項目，是 指整體將開發(fā)的未完工項目轉(zhuǎn)讓銷售；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 是指納稅人將依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

34、 符合上述任何一種條件，就應主動按照規(guī)定的時間進行土地 增值稅的清算。 案例：如果房地產(chǎn)開公司既從事了開發(fā)土地的業(yè)務，也開發(fā) 房產(chǎn)， 2008 年開發(fā) 1 號地 200 畝，自用 100 畝開發(fā)房產(chǎn)，尚在開發(fā)過程中， 100 畝土地已經(jīng)轉(zhuǎn)讓， 另外該開發(fā)公司開發(fā)一寫字樓，由于資金問題只完成開發(fā)進 度的 80% ，就一次性轉(zhuǎn)讓，累計開發(fā)成本 12000 萬元，轉(zhuǎn) 讓價格為 20000 萬元。 判斷是否應該進行土地增值稅清算。 100 畝轉(zhuǎn)讓土地應進行清算； 100 畝連續(xù)開發(fā)，不符合條件，

35、不清算。一次形轉(zhuǎn)讓未開發(fā)完工產(chǎn)品，應進行清算。（二）強制清算條件 所謂強制清算條件，是指雖未達到主動清算條件，但是稅務 機關(guān)要求進行清算的條件。 通知第二條關(guān)于“土地增值稅的清算條件”同時規(guī)定：符合下列情形之一的， 主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算： 1. 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積 占整個項目可售建筑面積的比例在85% 以上，或該比例雖未 超過 85% ，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 2. 取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3. 納稅人申請注銷稅務登記

36、但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 4. 省稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。 案例：某開發(fā)企業(yè)，分期開發(fā)住宅小區(qū)，一期  A 區(qū)開發(fā)可售 面積  20000  平方米，于  2008  年開發(fā)完工并經(jīng)驗收，  2009 年  6  月累計已售面積  17005  平方米，  B 區(qū)可售  23000  平方 米， 2006  年 4 月取得銷售許可證，已出售  15700  平方米，

37、 尚未竣工驗收但由于未進行決算，成本無法結(jié)轉(zhuǎn)，收取的售 房款在預收帳款科目。 請判斷是否符合清算的條件。 A 區(qū)銷售面積占開發(fā)面積的 85.05% ，按規(guī)定應在 2009 年 6 月進行清算。 B 區(qū)銷售面積占開發(fā)可售面積的 68% ，但是由于取得銷售許 可證已過三年，也應經(jīng)行清算。 （三）注銷清算條件 對納稅人申請注銷稅務登記進行土地增值稅清算，明確了時 限要求。即申請注銷稅務登記前，必須完成土地增值稅清算 工作，否則不予辦理稅務注銷、 工商注銷 （國稅發(fā) ?2009?91 號

38、）。 三、清算時間要求 （一）主動清算時間要求（ 91 號文件第 11 條第一款） 符 合主動清算條件規(guī)定的納稅人，納稅人須在符 合清算條件之日起 90 日內(nèi)對項目進行清算，攜帶清算資料 到主管稅務機關(guān)申請辦理清算手續(xù)；稅務部門受理窗口按規(guī) 定對報送的資料進行核對， 在 10 日內(nèi)做出是否受理的決定； 對受理的清算項目由受理部門報送給管理科進行清算調(diào)查核實，提出清算審理意見，報稅政科進行書面審核；經(jīng)稅政科報分管局長審定后，將清算結(jié)果書面通知納稅人執(zhí)行。 流程：清算申請及資料→稅務機關(guān)前臺受理→管理

39、科 （所、分局）清算調(diào)查核實→稅政科（處）審核→分管局長審批→清算 結(jié)果書面通知納稅人執(zhí)行（稅收管理員制度規(guī)定的流程） 。（二）被動清算時間要求（ 91 號文件第 11 條第一款） 符合強制清算條件規(guī)定的納稅人，由稅務機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要清算的，由主管稅務機關(guān)下達清算通知， 納稅人應當在收到清算通知之日起 90 日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 主管稅務機關(guān)根據(jù)清算條件確定應進行清算的項目，下發(fā) 《土地增值稅清算通知書》 ；納稅人在接到通知書后應按稅務部門規(guī)定的時間及要求進行清算，并按規(guī)定將清算資料報送主管稅務機關(guān)申請辦理清算手續(xù)；主管稅務機關(guān)前臺受理窗口對

40、報送的資料進行核對后，轉(zhuǎn)送管理科對清算項目進行調(diào)查核實，提出清 算審核意見報稅政科（處）進行書面審核；經(jīng)稅政科（處）審核報分管局長審定后，將清算結(jié)果以《土地增值稅清算辦 理有關(guān)稅務事項通知書》通知納稅人進行補退稅。 流程：確定清算項目→稅務機關(guān)下發(fā)清算通知書→納稅人進行清算，并報稅務部門核對→管理科（所、分局）清算調(diào)查核實→稅政科審核→分管局長審定→清算結(jié)果通知納稅人執(zhí)行（說明：紅字部分為廣州規(guī)定） 應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關(guān)可依據(jù)《

41、中華人民共和國稅收 征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理（ 91 號文件第 11 條第一款）。四、土地增值稅清算項目的審核鑒證（ 91 號文件第 13 條的第四） （一）土地增值稅清算審核鑒證 鑒證主體。稅務師事務所。稅務機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構(gòu)在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。 97 土地增值稅清算實務操作規(guī)程 2012-08_ 土地增值稅清算 鑒證內(nèi)容 鑒證效力。對符合要求的鑒證報告，稅務機關(guān)可以采信。 （二）審核鑒證的程序 （三）審核鑒證的意義

42、 （四）審核鑒證的法律責任 稅務中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。 五、清算審理及審核（ 91 號文件第 15 條） （一）審理 主管稅務機關(guān)接到納稅人清算申請后，應對報送的資料進行審核，符合申請條件的，應在 10 個工作日內(nèi)做出是否受理的決定；發(fā)現(xiàn)報送資料缺失的，可要求納稅人按規(guī)定進行補充；做出不予受理決定的，應向申請人說明理由。 主管稅務機關(guān)受理納稅人清算申請后，應交由具體負責進行土地增值稅清算的稅務部門進行清算，清算時間一般不得超 過 30 日，如遇

43、特殊情況可適當延長清算時間，但最長不得超過 45 日。 （二）清算審核（ 91 號文件第四章） 清算審核包括案頭審核、實地審核（ 91 號文件第 16 條）。 案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等。 實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。 清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算

44、 增值額、增值率，繳納土地增值稅（ 91 號文件第 17 條）。 1. 收入的審核，應結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料） 、商品房銷售（預售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關(guān)資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、 退房款的收入調(diào)整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。 必要時，主管稅務機關(guān)可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償

45、債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況（ 91 號文件第 18 條）。 2. 扣除項目金額的審核，重點審核扣除項目金額是否為實際 發(fā)生數(shù)；提供的扣除項目費用支出是否為合法有效憑據(jù)（91 號文件第 21 條）。 3. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金繳納情況的審核，主要審核納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目涉及的各類稅款是否及時、足額按規(guī)定申報、繳納（ 91 號文件第 20 條、第 12 條的第二）。 清算審核工作完成后，應由主管稅務機關(guān)向納稅人出具《土 地增值稅清算結(jié)論書》和《稅務事項通知書》，并按稅務文 書送達程序及時送達納稅人（ 91 號

46、文件第 32 條）。 4. 結(jié)果及法律責任 納稅人接到稅務機關(guān)出具的《土地增值稅清算結(jié) 論書》和《稅務事項通知書》后，應根據(jù)稅務機關(guān)的結(jié)論和 有關(guān)規(guī)定，辦理補繳稅款或退稅手續(xù)（ 91 號文件 第 32 條）。 納稅人不配合稅務部門進行清算、提供虛假資料或發(fā)現(xiàn)有其 他違反稅法行為的， 按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有規(guī)定處理（ 91 號文件第 11 條的第二段） 。 第二部分 土地增值稅清算準備工作一、土地增值稅清算的前期管理 1、臺賬管理：主管稅務機關(guān)應從納稅人取得土地使用權(quán)開

47、 始，按項目分別建立檔案、設(shè)臵臺帳，對納稅人項目立項、 規(guī)劃設(shè)計、施工、預售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等 房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅 人項目開發(fā)同步（ 91 號文件第 6 條）。 2、成本費用歸集：主管稅務機關(guān)對納稅人項目開發(fā)期間的 會計核算工作應當積極關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)項目或者同 時開發(fā)多個項目的，應督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間 和不同項目合理歸集有關(guān)收 入、成本、費用（ 91 號文件第 7 條）。 3、票據(jù)管理：對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項

48、 目的，有條件的地區(qū)，主管稅務機關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定， 對納稅人實施項目專用票據(jù)管理措施（ 91 號文件第 8 條）。 二、土地增值稅清算單位的確定 土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓收入扣除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，但是其與企業(yè)所得稅不同的是土地增值稅不是劃分所屬年度計算的，而是按照轉(zhuǎn)讓的開發(fā)銷售項目計算的，因此，確定土地增值稅的計算單位 是確定計稅依據(jù)的前提， 也就是說， 土地增值稅的轉(zhuǎn)讓收入、扣除項目都是針對一個對象而言的，這個對象就是土地增值 稅的計算

49、單位。 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施 細則》第八條作了原則性的規(guī)定： “土地增值稅以納稅人房地 產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算?！薄秶叶悇湛偩株P(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》 （國稅發(fā) [2006]187 號）第一條關(guān)于“土地增值稅的清算單位” 97 土地增值稅清算實務操作規(guī)程 2012-08_ 土地增值稅清算 進一步明確： “土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā) 項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為 單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，

50、 應分別計算增值額。 ”根據(jù)上述規(guī)定，土地增值稅的清算單位 應按以下原則確定： 第一、國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單項工程的， 以該單項工程為清算單位，國家有關(guān)部門審批的開發(fā)項目需要分期開發(fā)建設(shè)的，則應以分期開發(fā)建設(shè)項目為清算單位 （ 91 號文件第 17 條）。 第二、企業(yè)會計確定的成本核算對象的范圍與國家審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目不一致的，如果成本核算對象小于審批項目，應以會計確定的成本核算對象為清算單位，如果會計確定的成本對象大于審批項目，那么按審批項目為清算單位，應劃分合并項目的收入，同時將會計合并核算的成

51、本對象按照一定的標準劃分扣除項目金額，分別進行清算。 第三、國家有關(guān)機關(guān)審批為一個開發(fā)項目，但是分期開發(fā)完成的，如果分期開發(fā)多個項目的，且會計核算為多個成本項目的，應以每個項目為一個清算單位，如果會計核算為一個成本對象，并且結(jié)構(gòu)、用途、位臵、開發(fā)起止時間大體一致 的，可以作為一個清算單位， 如果會計核算為一個成本對象，但是個單項建 筑結(jié)構(gòu)、用途、地理位臵、開發(fā)起止時間不同的，也應劃分為幾個清算單位（ 91 號文件第 17 條）。 實例解析：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商住混合樓項目，商業(yè)項 目面積 1000 平方米，普通標準住宅面積為 5000 平

52、方米，合 計 6000 平方米。該混合樓項目土地成本為 120 萬元，房屋 開發(fā)成本 600 萬元，其他費用按比例扣除。假如該商業(yè)項目 收入為 500 萬元，普通標準住宅收入為 500 萬元，合計 1000 萬元。營業(yè)稅金及附加 55 萬元。 （ 1）商鋪和住宅合并一個單位計算土地增值稅：扣除項目 ＝土地成本＋房屋開發(fā)成本＋費用扣除10 ％＋加計扣除 20 ％ ＋稅金＝ 120 ＋ 600 ＋（ 120 ＋600 ）× 10％＋（ 120 ＋ 600 ）× 20％ ＋55 ＝ 991 （萬元）

53、。 增值額＝收入－扣除項目＝ （500 ＋ 500 ）－ 991 ＝9（萬元）。 增值率＝增值額÷扣除項目× 100％＝ 9÷ 991× 100%＝.9 ％。低于 50% ，適用 30% 的稅率。應納的土地增值稅： 9× 30％＝2.7 （萬元）。 （ 2）將普通住宅和商鋪分為兩個清算單位計算土地增值稅（按面積分攤成本費用） ：普通標準住宅扣除項目為＝ 120× 5000÷ 6000＋ 600× 5000÷ 6000＋（100 ＋ 500 ）× 30% ＋ 27.5 ＝ 807.5（萬元）。增值額＝ 500 －807.5 ＝－ 307.5（萬

54、元），無增值額不納稅。 商業(yè)扣除項目＝ 120× 1000÷ 6000＋ 600× 1000÷ 6000＋（20 ＋ 100 ）× 30%＋ 27.5 ＝ 183.5 （萬元）；增值額＝ 500 －183.5 ＝ 316.5 （萬元）；增值率＝ 316.5 ÷ 183.5 × 100%＝172% ，適 用 50% 的稅率；商業(yè)項目應納土地增值稅＝ 316.5 × 50%－ 183.5 × 15%＝130.725 （萬元）。 計算結(jié)果可知，將商鋪和住宅合并計算土地增值稅為 2.7 萬 元，分開計算則應納稅 130 多萬元。

55、在實踐中，對于同一個 開發(fā)項目中有不同類型房地產(chǎn)的，有的稅務機關(guān)允許納稅人 自行選擇是否分開核算分別清算繳納增值稅。但國稅發(fā) （ 2009 ）第十七條規(guī)定，清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同 類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、 增值率，繳納土地增值稅。也就是說，納稅人不能將不同類型房地產(chǎn)、分期開發(fā)的項目 和不同審批備案的項目合在一起清算，避免平均不同清算單位增值額的現(xiàn)象。 第四、開發(fā)項目中既有普通住宅又有非普通住宅的，應

56、當分別做為清算單位，分別計算增值額，如果會計核算對象合并的，應按一定的標準進行劃分。 三、項目清算應關(guān)注因素 啟動清算程序，要求主管稅務機關(guān)在日常稅收征管中獲取相關(guān)信息，收集與完工開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)項目的有關(guān)資料，做好房屋銷售登記信息比對分析，控制房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售情況、銷售進度情況，并重點關(guān)注以下因素： 1. 房地產(chǎn)開發(fā)項目已進行竣工結(jié)算，是否已進行了工程竣工結(jié)算審計。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的價格是否在同一地區(qū)明顯偏高，房價漲幅是否較大。項目收入有無按普通住宅或除普通住宅 外的其他項目（含非普通住宅，以下簡稱：“其他項目”） 。

57、 3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地時間是否較早、是否以優(yōu)惠方式 取得的土地（如政府劃撥等，政府補貼等） 。 4. 項目是否分期開發(fā) （對項目的分期按規(guī)劃部門審批核發(fā) 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 的開發(fā)項目或分期開發(fā)項目來確定） （ 91 號文件第 7 條、第 8 條、第 17 條）。 5. 對于主管稅務機關(guān)要求納稅人進行土地增值稅清算時應重 點核實其項目已銷售面積是否占可銷售面積的 85% 以上，其 中有無轉(zhuǎn)為自用或者出租等用途 （ 91 號文件第 10 條、第 19 條）。 四、清算資料的收集

58、 稅務人員在清算工作開始前，應從以下幾個方面收 集資料： 1、向有關(guān)部門收集相關(guān)信息（ 91 號文件“前期管理”的第 6 條、第 12 條“應提供的清算資料”） ①土地受讓有關(guān)信息， 包括土地坐落位臵、 取得方式、用途、 面積、容積率等； ②房地產(chǎn)開發(fā)情況及相關(guān)信息，包括房地產(chǎn)項目名稱和位臵、 立項、用途、結(jié)構(gòu)、開發(fā)面積、成本、費用、施工部位、建設(shè)施工進度、預計竣工時間、分期開發(fā)情況等；③房地產(chǎn)銷售信息， 包括已銷售房地產(chǎn)的名稱、 位臵、結(jié)構(gòu)、用途、面積、銷售收入、 銷售費用、 收款方式、 收款時間等；④完稅信息，包括預征土地增值稅

59、情況，土地增值稅清算情況及相關(guān)稅種的完稅信息等。 ⑤有關(guān)購買方信息， 包括購買房地產(chǎn)人名稱、 納稅人識別號、 聯(lián)系方式、購買的房號、面積、單價、總價等。 2、納稅人應報送的資料（ 91 號文件第 12 條） ①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、項目土地增值 稅清算表及其附表； ②房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項 目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、 97 土地增值稅清算實務操作規(guī)程 2012-08_ 土地增值稅清算 融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關(guān)需要了

60、解的其他 情況。 ③項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、 國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目 工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預 售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資 料。主管稅務機關(guān)需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提 供記賬憑證復印件。 ④ 納稅人委托稅務中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應報 送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》 。? ⑤稅務機關(guān)根據(jù)需要提供的其他和清算有關(guān)的資料。 3、主管稅務機關(guān)可要求

61、納稅人報送與土地增值稅清算有關(guān) 的證明資料 ①商品房屋建設(shè)預備開發(fā)項目計劃備案回執(zhí)和商品房屋建 設(shè)正式項目計劃備案回執(zhí)（發(fā)展與改革委會） ；②規(guī)劃申請、 報告及圖紙 （規(guī)劃局），建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局） ；③土地使用權(quán)證（國土房產(chǎn)管理局） ； ④建筑工程施工許可證（建設(shè)委員會） ； ⑤房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊 （建設(shè)委員會）；⑥房地產(chǎn)購銷合同明細統(tǒng)計表 （含：銷售項目棟號、 房間號、銷售面積、銷售收入、用途等） ； ⑦其他補充資料： 當期財務會計報表： 項目的預算、 概算書；能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證

62、明及借款合同： 第三部分 轉(zhuǎn)讓收入的確認 一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地的使用人將房屋的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣收入、實物收入、其他收入等全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益（細則第五條）。 如前所述，土地增值稅的清算是以清算單位進行的，這里所說的轉(zhuǎn)讓收入，是指銷售或者轉(zhuǎn)讓土地增值稅清算單位取得的收入； 其次，清算單位取得收入的時間跨度包括整個開發(fā)銷售過程取得的收入，不僅僅是清算年度的收入； 第三、所說的收入包括貨幣、實物以及其他經(jīng)濟利益，包括抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等；

63、 第四、清算項目雖然不是一般意義上的轉(zhuǎn)讓，但是將開發(fā)產(chǎn) 品用于職工福利、 獎勵、對外投資、分配給股東或投資人等， 應視同轉(zhuǎn)讓。 案例：  ABC  房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)銷售  1 棟  18000  平方米 寫字樓，  2008  年  10 月份竣工驗收，同年  4 月銷售，當年銷 售面積 300 平方米，取得收入 123 萬元， 2009 年銷售面積 10000  平方米，收入  4100

64、  萬元，用  300 平方米抵頂工程款 930 萬元，轉(zhuǎn)做自用  400 平方米，按成本價轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)  120 萬元，  3000  平方米按成本價分配給股東  A、 B，成本  3000 元/㎡。 請確認本項目的清算收入。 1． 2008 年收入 123 萬元 2． 2009 年收入 4100 萬元 3.2009 年抵頂工程款 930 萬元 4．自用不計收入 5. 分配股東確認收入 1230

65、 （ 4100/10000*3000 ）萬元應收入總額 : 6383 萬元 二、視同銷售剖收入的確認 （ 187 號文件第三， 91 號文件第 19 條） 1. 視同銷售的種類： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、 獎勵、對外投資、 分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非 貨幣性資產(chǎn)等，必須視同銷售繳納土地增值稅。 2．價格的確定方法和順序： （ 1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； （ 2）由主管稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場

66、價格或評估價值確定。 可見，與企業(yè)所得稅不同的是，視同轉(zhuǎn)讓銷售的房地產(chǎn)沒有同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格，那么就由稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格確定或者按照評估價確定，而不是按照成本利潤率確定。 3．自用或出租的房地產(chǎn)不繳納土地增值稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè) 自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征 收土地增值稅 （ 91 號文件第 19 條又補充到： “在清算時不列 入收入，不扣除相應的成本和費用”） 。 4. 對外投資的政策變化 企業(yè)以不動產(chǎn)對外投資的，不需要繳納營業(yè)稅和土地增值稅；但自 2006 年 3 月 2 日起，一般企業(yè)以不動產(chǎn)投資于房地產(chǎn)企業(yè)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于對 外投資，不再免征土地增值稅， 營業(yè)稅仍舊免征 （財稅【 2002 】 191 號、財稅【 1995 】 48 號、財稅【 2006 】 21 號） ）。 三、關(guān)于既建普通標準住宅又搞其他類型