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2020 3 24 1 物業(yè)管理條例 2020 3 24 2 目錄 第一章總則第二章業(yè)主與業(yè)主大會第三章前期物業(yè)管理第四章物業(yè)管理服務第五章物業(yè)的使用與維護第六章法律責任第七章附則 2020 3 24 3 第一章總則 第一章總則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動 維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益 改善人民群眾的生活和工作環(huán)境 制定本條例 第二條本條例所稱物業(yè)管理 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè) 由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定 對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修 養(yǎng)護 管理 維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動 2020 3 24 4 第四條國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術 新方法 依靠科技進步提高管理和服務水平 第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作 2020 3 24 5 第二章業(yè)主及業(yè)主大會第六條房屋的所有權人為業(yè)主 1 業(yè)主 已經與出賣人簽訂房屋買賣合同并且入住使用房屋的 應當具有業(yè)主的權利 業(yè)主分為自然人業(yè)主與非自然人業(yè)主 共有權人和即將取得共用權的人 業(yè)主在物業(yè)管理活動中 享有下列權利 2 業(yè)主權利 在物業(yè)管理企業(yè)提供的服務不符合合同約定時 有權拒絕支付物業(yè)管理費用 并有權提出賠償請求 2020 3 24 6 一 按照物業(yè)服務合同的約定 接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務 二 提議召開業(yè)主大會會議 并就物業(yè)管理的有關事項提出建議 三 提出制定和修改業(yè)主公約 業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 四 參加業(yè)主大會會議 行使投票權 五 選舉業(yè)主委員會委員 并享有被選舉權 2020 3 24 7 六 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 七 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同 八 對物業(yè)共用部位 共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權 九 監(jiān)督物業(yè)共用部位 共用設施設備專項維修資金 以下簡稱專項維修資金 的管理和使用 十 法律 法規(guī)規(guī)定的其他權利 2020 3 24 8 案例一 業(yè)主有權監(jiān)督物業(yè)服務如果你是房屋的所有權人 那么 你就是業(yè)主 作為業(yè)主 入夏以來 王女士多次發(fā)現(xiàn)自己所居住小區(qū)的巡邏保安 經常找個背人的陰涼地方 躺下一睡一兩個小時 王女士認為這樣可不行 于是 她向小區(qū)物業(yè)公司提出 要求對保安人員加強管理 如果保安工作如此被打折扣 小區(qū)的保安不就形同虛設了嗎 居民的保安費不就白交了嗎 王女士說 這事王女士管得好 她完全有權利這樣做 物業(yè)管理條例 為她撐腰 條例明確規(guī)定 業(yè)主有9項權利可以充分行使 1 按照物業(yè)服務合同的約定 接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務 2 提議召開業(yè)主大會會議 并就物業(yè)管理的有關事項提出建議 3 提出制定和修改業(yè)主公約 業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 4 參加業(yè)主大會會議 行使投票權 5 選舉業(yè)主委員會委員 并享有被選舉權 6 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 7 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同 8 對物業(yè)共用部位 共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權 9 監(jiān)督物業(yè)共用部位 共用設施設備專項維修資金的管理和使用 2020 3 24 9 第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中 履行下列義務 一 遵守業(yè)主公約 業(yè)主大會議事規(guī)則 二 遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用 公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度 三 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定 四 按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金 2020 3 24 10 五 按時交納物業(yè)服務費用 六 法律 法規(guī)規(guī)定的其他義務 第八條物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會 業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益 第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備 建筑物規(guī)模 社區(qū)建設等因素 具體辦法由省 自治區(qū) 直轄市制定 2020 3 24 11 第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備 建筑物規(guī)模 社區(qū)建設等因素 具體辦法由省 自治區(qū) 直轄市制定 3 物業(yè)管理區(qū)域 物業(yè)管理區(qū)域可以按一幢樓或者多幢樓劃分 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域有不同意見的 可以要求區(qū) 縣房地產行政管理機關來確認 2020 3 24 12 4 物業(yè)管理區(qū)域劃分原則 便于物業(yè)服務企業(yè)進行服務 便于業(yè)主召開業(yè)主大會 業(yè)主可以意思自治來決定物業(yè)管理區(qū)域 第十條同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主 應當在物業(yè)所在地的區(qū) 縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會 并選舉產生業(yè)主委員會 但是 只有一個業(yè)主的 或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意 決定不成立業(yè)主大會的 由業(yè)主共同履行業(yè)主大會 業(yè)主委員會職責 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權 根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積 住宅套數(shù)等因素確定 具體辦法由省 自治區(qū) 直轄市制定 2020 3 24 13 5 首次業(yè)主大會投票權 每建筑平方米一個投票權 鄒律師 建議還是每套一個投票 但是無論如何 一名自然人業(yè)主的投票權最高不得超過全部投票權10 對于業(yè)主是公司或者其他法人的 如果法人之間存有關聯(lián)關系 則全部具有關聯(lián)關系的自然人業(yè)主與法人業(yè)主所具有的投票權之和不得超過15 胡律師 此事可以由業(yè)主大會來決定 鄒律師 業(yè)主大會自身如何無法達成一致性意見怎么辦 2020 3 24 14 6 發(fā)起 30戶業(yè)主聯(lián)名可以發(fā)起召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會 發(fā)起人應當將業(yè)主大會章程 業(yè)主委員會章程 議事規(guī)則 財務管理規(guī)則 物業(yè)服務監(jiān)督規(guī)則等文章以郵件的形式送至物業(yè)所有的區(qū) 縣人民政府房地產行政主管部門進行備案 如果房地產行政主管部門對備案內容提出修改建議 發(fā)起人應當根據(jù)修改建議進行補充更正 但此等修改建議僅限一次 2020 3 24 15 7 業(yè)主委員會 業(yè)主委員會成員只能是業(yè)主 對于夫妻雙方共同擁有房屋的 房屋共有的情形不限于夫妻 還包括與父母 子女和其他人共有的情形 如果合同或者房屋所有權證書只寫明夫妻一方的 另外一方也可以加入業(yè)主委員會 但是夫妻雙方只能有一人加入業(yè)主委員會 物業(yè)管理區(qū)域的房地產開發(fā)企業(yè)人員可以加入業(yè)主委員會 但不得成為業(yè)主委員會主任 8 銀行開戶 發(fā)起人在辦理完畢備案手續(xù)后 應當憑業(yè)主委員會章程 議事規(guī)則 財務管理規(guī)則到當?shù)劂y行辦理銀行開戶手續(xù) 2020 3 24 16 9 主體地位及法律責任 業(yè)主委員會可以以自己的名義參與民事訴訟或仲裁 業(yè)主委員會所有的財產應當進行登記備案 并以其登記所有的財產獨立承擔民事責任 業(yè)主委員會無法獨立承擔的 由全體業(yè)主按照投票權的份額承擔各自賠償責任 2020 3 24 17 第十一條業(yè)主大會履行下列職責 一 制定 修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則 二 選舉 更換業(yè)主委員會委員 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 三 選聘 解聘物業(yè)管理企業(yè) 四 決定專項維修資金使用 續(xù)籌方案 并監(jiān)督實施 五 制定 修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用 公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度 六 法律 法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責 2020 3 24 18 第十二條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式 也可以采用書面征求意見的形式 但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有 以上投票權的業(yè)主參加 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議 業(yè)主大會作出決定 必須經與會業(yè)主所持投票權 以上通過 業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約 業(yè)主大會議事規(guī)則 選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè) 專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定 必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權 以上通過 業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力 2020 3 24 19 10 投票日 業(yè)主有權在投票日通過投票方式選擇業(yè)委會成員 如果業(yè)主有約定的 投票日從其約定 沒有約定的 則以每年11月1日為投票日 鄒律師 選舉日沒有發(fā)票規(guī)定 應當規(guī)定業(yè)主大會在什么條件下怎么召開 非常不現(xiàn)實 11 選舉公告 各地房地產行政管理機構或3 但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的選舉委員會 應當在選舉前十日張貼選舉公告 選舉公告應當包括以下內容 業(yè)主登記及資格 候選人登記及資格 投票日 投票地點 2020 3 24 20 12 候選人介紹 各候選人可以向業(yè)主介紹自己的情況 包括個人基本信息 當選后的工作目標與施實過程 無法完成目標時可以承擔的責任 以使業(yè)主能夠對候選人情況有所知情 13 行為責任 侵害業(yè)主對候選人知情權和對業(yè)委會成員選舉權的行為系違法行為 房地產行政管理機構的負責人應當受到行政機關的處分 權利受侵害的業(yè)主有權到人民法院主張選舉無效 并有權向房地產行政管理機構及負責主張民事賠償 賠償?shù)臉藴室悦總€投票權5000元 2020 3 24 21 第十三條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議 業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開 經 以上的業(yè)主提議 業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議 14 定期業(yè)主大會 第一次業(yè)主大會的召開時間由各地房地產行政管理機構或3 但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的臨時選舉委員會的決定 每年三月 六月 九月第三個周六九點為業(yè)主大會的召開時間 2020 3 24 22 15 臨時業(yè)主大會的召開 由20 或不少于三十名業(yè)主聯(lián)名 可以召開臨時業(yè)主大會 臨時業(yè)主大會的費用由聯(lián)名的業(yè)主承擔 如果經過表決 可以全體業(yè)主分攤會議費用 列為業(yè)主委員會的支出項目 16 臨時業(yè)主大會的議題 社區(qū)內的突出性事件 針對業(yè)委會的某些工作或者決定提出質疑 對物業(yè)管理企業(yè)的可能給業(yè)主利益造成損害的行為 包括已經造成損害或者即將產生損害 2020 3 24 23 第十四條召開業(yè)主大會會議 應當于會議召開 日以前通知全體業(yè)主 住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議 應當同時告知相關的居民委員會 業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄 2020 3 24 24 第十五條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構 履行下列職責 一 召集業(yè)主大會會議 報告物業(yè)管理的實施情況 二 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同 三 及時了解業(yè)主 物業(yè)使用人的意見和建議 監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同 四 監(jiān)督業(yè)主公約的實施 五 業(yè)主大會賦予的其他職責 2020 3 24 25 第十六條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起 日內 向物業(yè)所在地的區(qū) 縣人民政府房地產行政主管部門備案 業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè) 責任心強 具有一定組織能力的業(yè)主擔任 業(yè)主委員會主任 副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生 2020 3 24 26 17 業(yè)委會備案 區(qū) 縣人民政府房地產行政主管部門對于收到的備案申請應當做出同意備案或者不同意備案的決定 業(yè)主委員會發(fā)起人如果在發(fā)出郵件后三十天內沒有收到不同意備案決定的 應當視為已經同意備案 18 法律責任 對于不同意備案的決定 區(qū) 縣人民政府房地產行政主管部門應當依照法律 法規(guī)或者規(guī)章的要求 作出相應的說明 沒有規(guī)定不同意備案的 區(qū) 縣人民政府房地產行政主管部門及負責人應當向業(yè)主承擔賠償責任 其標準不低于業(yè)主購買貸款的利息 如規(guī)定 應明確計算辦法 鄒 主體資格的設立財產權 銀行開戶 2020 3 24 27 第十七條業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用 維護 管理 業(yè)主的共同利益 業(yè)主應當履行的義務 違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定 業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力 19 業(yè)主公約 業(yè)主公約是業(yè)主之間簽訂的集體合同 其內容不得違反法律的要求 業(yè)主認為業(yè)主公約侵害自己利益的 可以請求法院撤銷或者變更相關條款 業(yè)主委員會應當參與訴訟 該條與業(yè)主應履行的義務矛盾 業(yè)主應當遵守業(yè)主公約 業(yè)主大會議事規(guī)則 2020 3 24 28 第十八條業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式 表決程序 業(yè)主投票權確定辦法 業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定 第十九條業(yè)主大會 業(yè)主委員會應當依法履行職責 不得作出與物業(yè)管理無關的決定 不得從事與物業(yè)管理無關的活動 業(yè)主大會 業(yè)主委員會作出的決定違反法律 法規(guī)的 物業(yè)所在地的區(qū) 縣人民政府房地產行政主管部門 應當責令限期改正或者撤銷其決定 并通告全體業(yè)主 第二十條業(yè)主大會 業(yè)主委員會應當配合公安機關 與居民委員會相互協(xié)作 共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作 在物業(yè)管理區(qū)域內 業(yè)主大會 業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責 支持居民委員會開展工作 并接受其指導和監(jiān)督 住宅小區(qū)的業(yè)主大會 業(yè)主委員會作出的決定 應當告知相關的居民委員會 并認真聽取居民委員會的建議 2020 3 24 29 第三章前期物業(yè)管理 第二十一條在業(yè)主 業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前 建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的 應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同 20 基本原則 建設單位不得選聘有關聯(lián)關系的物業(yè)公司 所謂關聯(lián)公司是指物業(yè)公司與建設單位有利害關系 是否具有利害關系 可以由業(yè)主向法院提出確認之訴 建設單位選聘有關聯(lián)關系的物業(yè)公司 業(yè)主可以提出撤銷物業(yè)服務合同 該條之規(guī)定沒有法律依據(jù) 不符合實際情況 建議刪除 2020 3 24 30 第二十二條建設單位應當在銷售物業(yè)之前 制定業(yè)主臨時公約 對有關物業(yè)的使用 維護 管理 業(yè)主的共同利益 業(yè)主應當履行的義務 違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定 建設單位制定的業(yè)主臨時公約 不得侵害物業(yè)買受人的合法權益 2020 3 24 31 21 臨時公約 業(yè)主或者買受人對臨時公約有不同建議的 有權要求建設單位增加 修改 刪除相應的條款 人民法院應當受理業(yè)主的請求 最后一句話刪除 第二十三條建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示 并予以說明 物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時 應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾 2020 3 24 32 22 明示責任 建設單位在物業(yè)銷售前沒有明示業(yè)主臨時公約 或者明示后未經業(yè)主同意又進行修改的 其修改部分無效 并應當向業(yè)主承擔違約責任 最低賠償金為每套內使用面積平方米1000元 第二十四條國家提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則 通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè) 住宅物業(yè)的建設單位 應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè) 投標人少于 個或者住宅規(guī)模較小的 經物業(yè)所在地的區(qū) 縣人民政府房地產行政主管部門批準 可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè) 2020 3 24 33 第二十五條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容 第二十六條前期物業(yè)服務合同可以約定期限 但是 期限未滿 業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的 前期物業(yè)服務合同終止 2020 3 24 34 案例四 財產被盜業(yè)主被殺物業(yè)公司失職要擔責2006年3月5日凌晨 家住上海滬太路復星新苑的許發(fā) 鄒芳夫婦 發(fā)現(xiàn)愛女竟在家中被流竄進來的歹徒強奸并殺害 在犯罪分子被繩之以法之后 老許夫婦同樣也沒放過物業(yè)公司 這些年 因小區(qū)發(fā)生人命案而把物業(yè)公司推上被告席的訴訟 已非鮮有 爭論非常激烈 與此同時更多的是 住戶因停放在小區(qū)內的自行車 汽車等丟失或家庭財產被盜 而引發(fā)的業(yè)主和物業(yè)公司在對小區(qū)安全責任問題上的糾紛 家住重慶金科花園小區(qū)的劉洪建先生 2007年3月6日早起外出時發(fā)現(xiàn)他停放在小區(qū)地下車庫的汽車不見了 他以物業(yè)公司疏于管理為由把物業(yè)公司告上法庭 結果獲賠16萬元 小區(qū)安全到底誰負責任 物業(yè)公司疏于管理導致業(yè)主人身 財產損失 要不要負法律責任 對這個長期以來困擾業(yè)主和物業(yè)公司的問題 物業(yè)管理條例 給了一個說法 條例明確規(guī)定 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定 導致業(yè)主人身 財產安全受到損害的 應當依法承擔相應的法律責任 這就是說 合同是最根本的依據(jù) 2020 3 24 35 23 民事責任 因為合同終止造成的損失 由建設單位與前期物業(yè)管理公司協(xié)商承擔 但是不得損害業(yè)主利益 損害業(yè)主利益的 每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元 由建設單位和前期物業(yè)管理公司承擔連帶賠償責任 2020 3 24 36 第二十七條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位 共用設施設備的所有權或者使用權 建設單位不得擅自處分 24 責任認定 建設單位處分共用部位 共用設施設備的所有權或者使用權 如果沒有業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的書面認可 即為擅自處分 2020 3 24 37 25 民事責任 建設單位擅自處分共用部位 共用設施設備的所有權或者使用權 應當將其收益的兩倍支付給業(yè)主作為賠償金 每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元 2020 3 24 38 第二十八條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時 應當對物業(yè)共用部位 共用設施設備進行查驗 26 責任認定 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時 沒有共用部位 共用設施設備的查驗記錄的 視為可以正常使用 2020 3 24 39 第二十九條在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時 建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料 一 竣工總平面圖 單體建筑 結構 設備竣工圖 配套設施 地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料 二 設施設備的安裝 使用和維護保養(yǎng)等技術資料 三 物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件 四 物業(yè)管理所必需的其他資料 物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會 2020 3 24 40 27 民事責任 物業(yè)管理企業(yè)沒有在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會的 應當向全體業(yè)主承擔賠償責任 每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元 2020 3 24 41 第三十條建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房 第三十一條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍 承擔物業(yè)的保修責任 2020 3 24 42 第四章物業(yè)管理服務 第三十二條從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格 國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度 具體辦法由國務院建設行政主管部門制定 第三十三條從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定 取得職業(yè)資格證書 2020 3 24 43 28 企業(yè)數(shù)量 業(yè)主委員會可以決定聘請物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量 業(yè)主委員會可以聘請一個綜合性物業(yè)管理企業(yè) 也可以聘請多個專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè) 第三十四條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理 2020 3 24 44 第三十五條業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同 物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項 服務質量 服務費用 雙方的權利義務 專項維修資金的管理與使用 物業(yè)管理用房 合同期限 違約責任等內容進行約定 29 合同內容 物業(yè)服務合同中沒有說明的內容 應當按照有益于業(yè)主的原則 求法院予以確認 第三十六條物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定 提供相應的服務 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定 導致業(yè)主人身 財產安全受到損害的 應當依法承擔相應的法律責任 30 民事責任 對于造成人身傷害的 最低賠償額為三千元 致人死亡的 最低賠償金為十萬元 2020 3 24 45 第三十七條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時 應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù) 業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料 31 交接程序 物業(yè)管理企業(yè)也可以在業(yè)主委員會監(jiān)督下 直接與前一任物業(yè)管理企業(yè)辦理交接 2020 3 24 46 第三十八條物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主 未經業(yè)主大會同意 物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途 32 民事責任 物業(yè)管理企業(yè)改變物業(yè)管理用房的用途 應當向業(yè)主承擔賠償責任 向全體業(yè)主支付其因此所得收入的兩倍 沒有收入的或者收入難以計算的 則向每戶業(yè)主支付賠償金不少于一千元 同時恢復原來用途 2020 3 24 47 第三十九條物業(yè)服務合同終止時 物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會 物業(yè)服務合同終止時 業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的 物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作 第四十條物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè) 但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人 33 民事責任 物業(yè)管理企業(yè)將全部物業(yè)管理一并委托給他人的 應當向業(yè)主承擔賠償責任 每戶業(yè)主最低賠償金不少于三千元 2020 3 24 48 第四十一條物業(yè)服務收費應當遵循合理 公開以及費用與服務水平相適應的原則 區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點 由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法 在物業(yè)服務合同中約定 2020 3 24 49 34 在國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法頒布之前 或業(yè)主與物業(yè)公司均認為可以不采用上述物業(yè)服務收費辦法的 或業(yè)主委員會與物業(yè)公司均認為可以不采用上述物業(yè)服務收費辦法的 在簽訂物業(yè)服務合同時 雙方可以自行確定服務價格 2020 3 24 50 第四十二條業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的 從其約定 業(yè)主負連帶交納責任 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè) 物業(yè)服務費用由建設單位交納 35 業(yè)主委員會可以收取物業(yè)服務費用 但應當放于業(yè)主委員會開設的銀行帳號上 任何業(yè)主均有權查閱銀行帳號的資金變動情況 2020 3 24 51 第四十三條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門 應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督 36 縣級以上人民政府價格主管部門或同級房地產行政主管部門應當在網上公布 對于業(yè)主提供的物業(yè)服務收費問題 應當在三天內予以書面回復 沒有法定理由拒不回復的 視為同意 縣級以上人民政府價格主管部門或同級房地產行政主管部門負責人應當向業(yè)主承擔賠償責任 2020 3 24 52 第四十四條物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目 服務報酬由雙方約定 37 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主委員會的委托向全體業(yè)主提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目 服務報酬由雙方約定 2020 3 24 53 第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內 供水 供電 供氣 供熱 通訊 有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用 物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的 不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用 38 物業(yè)管理企業(yè)接受接收委托收取的各項費用 應當存放于業(yè)主委員會的帳戶上 在業(yè)主委員會監(jiān)督下轉交給供水 供電 供氣 供熱 通訊 有線電視等單位 2020 3 24 54 第四十六條對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安 環(huán)保 物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律 法規(guī)規(guī)定的行為 物業(yè)管理企業(yè)應當制止 并及時向有關行政管理部門報告 有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后 應當依法對違法行為予以制止或者依法處理 第四十七條物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作 發(fā)生安全事故時 物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時 應當及時向有關行政管理部門報告 協(xié)助做好救助工作 物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的 應當遵守國家有關規(guī)定 保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時 應當履行職責 不得侵害公民的合法權益 2020 3 24 55 第四十八條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定 但不得違反法律 法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定 物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定 有關業(yè)主應當承擔連帶責任 第四十九條縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業(yè)主 業(yè)主委員會 物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴 2020 3 24 56 第五章物業(yè)的使用與維護 第五十條物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施 不得改變用途 業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的 應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的 應當提請業(yè)主大會討論決定同意后 由業(yè)主依法辦理有關手續(xù) 2020 3 24 57 第五十一條業(yè)主 物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用 挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路 場地 損害業(yè)主的共同利益 因維修物業(yè)或者公共利益 業(yè)主確需臨時占用 挖掘道路 場地的 應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意 物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用 挖掘道路 場地的 應當征得業(yè)主委員會的同意 業(yè)主 物業(yè)管理企業(yè)應當將臨時占用 挖掘的道路 場地 在約定期限內恢復原狀 39 民事責任 業(yè)主 物業(yè)管理企業(yè)違反前條規(guī)定 應當向業(yè)主承擔賠償責任 每戶最低賠償金為二千元 2020 3 24 58 第五十二條供水 供電 供氣 供熱 通訊 有線電視等單位 應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修 養(yǎng)護的責任 前款規(guī)定的單位因維修 養(yǎng)護等需要 臨時占用 挖掘道路 場地的 應當及時恢復原狀 40 民事責任 供水 供電 供氣 供熱 通訊 有線電視等單位違反前條規(guī)定的 應當向業(yè)主承擔賠償責任 每戶最低賠償金為三千元 2020 3 24 59 第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的 應當事先告知物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主 第五十四條住宅物業(yè) 住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主 應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金 專項維修資金屬業(yè)主所有 專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位 共用設施設備的維修和更新 改造 不得挪作他用 專項維修資金收取 使用 管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定 2020 3 24 60 第五十五條利用物業(yè)共用部位 共用設施設備進行經營的 應當在征得相關業(yè)主 業(yè)主大會 物業(yè)管理企業(yè)的同意后 按照規(guī)定辦理有關手續(xù) 業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金 也可以按照業(yè)主大會的決定使用 第五十六條物業(yè)存在安全隱患 危及公共利益及他人合法權益時 責任人應當及時維修養(yǎng)護 有關業(yè)主應當給予配合 責任人不履行維修養(yǎng)護義務的 經業(yè)主大會同意 可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護 費用由責任人承擔 2020 3 24 61 第六章法律責任 第五十七條違反本條例的規(guī)定 住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經批準 擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的 由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正 給予警告 可以并處 萬元以下的罰款 2020 3 24 62 第五十八條違反本條例的規(guī)定 建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位 共用設施設備的所有權或者使用權的 由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處 萬元以上 萬元以下的罰款 給業(yè)主造成損失的 依法承擔賠償責任 第五十九條違反本條例的規(guī)定 不移交有關資料的 由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正 逾期仍不移交有關資料的 對建設單位 物業(yè)管理企業(yè)予以通報 處 萬元以上 萬元以下的罰款 2020 3 24 63 41 資料移交 應當移交給業(yè)主委員會的資料而沒有移交的 由建設單位或者物業(yè)管理企業(yè)應當及時改正 改正之前 應當每天向業(yè)主支付 合同房價款 千分之一的賠償金 第六十條違反本條例的規(guī)定 未取得資質證書從事物業(yè)管理的 由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得 并處 萬元以上 萬元以下的罰款 給業(yè)主造成損失的 依法承擔賠償責任 以欺騙手段取得資質證書的 依照本條第一款規(guī)定處罰 并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書 2020 3 24 64 42 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當將沒收違法所得或獲得的罰款的50 移交給業(yè)主委員會 沒有業(yè)主委員會的則由全體業(yè)主按比例分配 拒不沒收或者處罰的 或者拒不移交的 業(yè)主或者業(yè)委會可以向人民法院提起訴訟請求 第六十一條違反本條例的規(guī)定 物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的 由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為 處 萬元以上 萬元以下的罰款 給業(yè)主造成損失的 依法承擔賠償責任 2020 3 24 65 43 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當將罰款用于支持業(yè)主委員會工作 全部罰款應當專戶保管帳務公開 任何人均可以進行查閱 第六十二條違反本條例的規(guī)定 物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的 由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正 處委托合同價款 以上 以下的罰款 情節(jié)嚴重的 由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書 委托所得收益 用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位 共用設施設備的維修 養(yǎng)護 剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用 給業(yè)主造成損失的 依法承擔賠償責任 2020 3 24 66 第六十三條違反本條例的規(guī)定 挪用專項維修資金的 由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金 給予警告 沒收違法所得 可以并處挪用數(shù)額 倍以下的罰款 物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金 情節(jié)嚴重的 并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書 構成犯罪的 依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任 2020 3 24 67 44 維修資金 挪用專項維修資金的行為屬于侵占 犯 業(yè)主財產的行為 應當承擔刑事責任 業(yè)主及業(yè)主委員會均有權就專項維修資金的所有權提起訴訟 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門主動參與在追回挪用的專項維修資金的 在專項維修資金追回之前 由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門塹付 第六十四條違反本條例的規(guī)定 建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的 由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正 給予警告 沒收違法所得 并處 萬元以上 萬元以下的罰款 2020 3 24 68 第六十五條違反本條例的規(guī)定 未經業(yè)主大會同意 物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的 由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正 給予警告 并處 萬元以上 萬元以下的罰款 有收益的 所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位 共用設施設備的維修 養(yǎng)護 剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用 第六十六條違反本條例的規(guī)定 有下列行為之一的 由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正 給予警告 并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款 所得收益 用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位 共用設施設備的維修 養(yǎng)護 剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用 2020 3 24 69 一 擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的 二 擅自占用 挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路 場地 損害業(yè)主共同利益的 三 擅自利用物業(yè)共用部位 共用設施設備進行經營的 個人有前款規(guī)定行為之一的 處 元以上 萬元以下的罰款 單位有前款規(guī)定行為之一的 處 萬元以上 萬元以下的罰款 2020 3 24 70 第六十七條違反物業(yè)服務合同約定 業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的 業(yè)主委員會應當督促其限期交納 逾期仍不交納的 物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴 第六十八條業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義 從事違反法律 法規(guī)的活動 構成犯罪的 依法追究刑事責任 尚不構成犯罪的 依法給予治安管理處罰 2020 3 24 71 第六十九條違反本條例的規(guī)定 國務院建設行政主管部門 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利 收受他人財物或者其他好處 不依法履行監(jiān)督管理職責 或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處 構成犯罪的 依法追究刑事責任 尚不構成犯罪的 依法給予行政處分 2020 3 24 72 第七章附則 第七十條本條例自 年 月 日起施行 2020 3 24 73 謝謝大家