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【廈門大學(xué)教職工住宅區(qū)】 物業(yè)服務(wù)策劃方案（征求意見稿） 目 　 錄 一 、廈門大學(xué)住宅區(qū)現(xiàn)狀┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈1 二 、實(shí)施物業(yè)服務(wù)策劃方案 之一：服務(wù)模式及區(qū)域劃分┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈1 之二：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)┈┈┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┄┈┈┈┈2 之三：經(jīng)費(fèi)預(yù)算┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┄┈┈┈3 之四：物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) ┈┈┈┈┈┄┈┈┈7 廈門大學(xué)住宅區(qū)現(xiàn)狀 “廈門大學(xué)住宅區(qū)”包括白城、海濱、東區(qū)、敬賢、凌峰、勤業(yè)、篤行、大南、國光、南光等十個片區(qū)。分別座落于廈門大學(xué)校內(nèi)東、西部，其中白城31幢樓、海濱59幢樓、東區(qū)30幢樓、敬賢13幢樓、凌峰10幢樓、勤業(yè)4幢樓、篤行3幢樓、大南3幢樓、國光3幢樓、南光3幢樓、總159幢住宅，3319戶，住宅區(qū)綠化及道路占地面積約100072平方米（其中道路面積約32206平方米，綠地面積約67866平方米），住宅區(qū)總建筑面積為229392.81平方米。 實(shí)施物業(yè)服務(wù)策劃方案 一、物業(yè)服務(wù)模式及區(qū)域劃分 （一）物業(yè)服務(wù)模式：整體服務(wù)模式 以整個住宅小區(qū)為單位由一個物業(yè)公司來服務(wù)，成立一個業(yè)主委員會，將按下述四區(qū)域成立四個業(yè)主委員分會。 （二）區(qū)域劃分： 擬將各片區(qū)劃分如下： ①凌峰、敬賢住宅區(qū)：凌峰1#～13#，敬賢1#～5#，7#～15#，大南15#～16#，國光1#～3#，篤行1#～3#，勤業(yè)1#～3#，敬賢6#、南光7#～9#、勤業(yè)5#，40幢樓，需綠化面積6100平方，需硬化面積1300平方； ②海濱住宅區(qū)：海濱1#～50#，博士后公寓1#～4#，共54幢樓，需綠化面積5200平方，需硬化面積2300平方； ③白城住宅區(qū)：白城7#～17#，18#～31#，共25幢樓，需綠化面積2000平方，需硬化面積1000平方。 ④海濱東區(qū)：1#～30#，海濱51#～55#，共35幢樓； (三)實(shí)施各住宅小區(qū)物業(yè)管理前期需要投入的費(fèi)用 (1)配套設(shè)施： ①綠化費(fèi)用：校內(nèi)住宅區(qū)尚未綠化的總面積達(dá)13300平方，暫按30元/平方造價進(jìn)行概算，約需39.9萬元； ②圍欄費(fèi)用：有條件進(jìn)行半封閉式服務(wù)的小區(qū)，周邊需要安裝浸塑隔離柵和鑄鐵隔離柵，經(jīng)概算，此部分費(fèi)用需123.84萬元； ③植草磚鋪設(shè)：由于各個小區(qū)情況各異，為了結(jié)合住戶的使用情況，局部需要進(jìn)行鋪設(shè)植草磚，有些地方需要采取硬化處理的措施（鋪設(shè)水泥），經(jīng)概算，此部分需經(jīng)費(fèi)24.7萬元； ④各個小區(qū)門的制作費(fèi)用：全部采用鑄鐵制造進(jìn)行概算，需經(jīng)費(fèi)16.4萬元； 上述四部分合計約投入經(jīng)費(fèi)204.84萬元。我校已決定先期投入160萬元此部分的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 (2)安防設(shè)施： 由于我校教工生活區(qū)基本為開放式格局，因此安防措施也應(yīng)結(jié)合其特點(diǎn)來設(shè)定。由于我校安全、保衛(wèi)系統(tǒng)是一個整體，目前我校除了幾個校門正在建立新的車輛出入管理系統(tǒng)外，公共區(qū)域也正在建立全球眼安防系統(tǒng)，我校住宅物業(yè)服務(wù)是開發(fā)式管理的模式，將住宅小區(qū)安防系統(tǒng)與校園公共保衛(wèi)系統(tǒng)相結(jié)合，全球眼布設(shè)深入到各個住宅小區(qū)主要出入口和重點(diǎn)位置，將全校的安防系統(tǒng)連成一體，以便能更便捷、迅速、有效的實(shí)現(xiàn)全校的大保衛(wèi)。開放式小區(qū)出入路四通八達(dá)，難以設(shè)定固定崗位，以“技防為主，人防為輔”為工作方針，應(yīng)用電子巡更統(tǒng)，有效的保證保安員巡邏的時效性與完整性，及時掌握小區(qū)動態(tài)，保證小區(qū)的安全；而對有條件半封閉管理的小區(qū)，堅持“人防、技防、物防三結(jié)合”的原則充分發(fā)揮社區(qū)內(nèi)配置的攝像監(jiān)控、防盜對講、電子巡更等智能系統(tǒng)作用，建立立體交叉的安全防范體系。目前詳細(xì)方案還在商議中，待業(yè)主委員會成立后交由主委員會審定。 二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （一）綜合服務(wù)費(fèi) （1）根據(jù)廈門市即將頒布的《廈門市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級政府指導(dǎo)價方案》中的規(guī)定，服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等級劃分為一至五級，最高為五級，最低為一級。我校教工生活區(qū)將參照廈門市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級政府指導(dǎo)價方案中最低一級等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（按建筑面積0.73元/平方米.月）來定價，待業(yè)主委員會成立后由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)公司協(xié)商。 （2）單間宿舍區(qū)按多層公寓按15元/月.間，向業(yè)主或房屋使用人收取。 （二）公共維修金 擬按多層住宅按0.2元/平方米.月收取，單間宿舍區(qū)則不予收取。其使用與管理辦法參照：廈大資產(chǎn)[2001]19號《廈門大學(xué)住房維修基金管理辦法》。 綜合服務(wù)費(fèi)與公共維修金每季度收取一次，公共維修金由相關(guān)部門設(shè)立專項(xiàng)帳戶。綜合服務(wù)費(fèi)與公共維修金每季度收取一次，業(yè)主或物業(yè)使用人逾期繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從每季度最末一日起，按欠繳服務(wù)費(fèi)用的千分之三向服務(wù)單位繳納違約金。 （三）住宅區(qū)車位使用費(fèi) 由于我校停車費(fèi)收取方案也正在擬定中，將另行通告。 （四）房屋裝修保證金 裝修保證金由物業(yè)服務(wù)方按單元建筑面積每平方15元的標(biāo)準(zhǔn)向裝修人收取（最高限額為5000元）。裝修完畢由服務(wù)方驗(yàn)收，對裝修人員履行裝修協(xié)議的，服務(wù)方應(yīng)在裝修人向其報告裝修項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后的五個工作日內(nèi)退還；服務(wù)方對裝修人違反裝修協(xié)議的，服務(wù)方可責(zé)其整改，如堅持不改的，可報請學(xué)校相關(guān)部門處理。 三、經(jīng)費(fèi)預(yù)算 （一）各區(qū)服務(wù)費(fèi)匯總表：暫按建筑面積①0.4元/平方米.月，② 0.7元/平方米.月分別進(jìn)行測算，僅供參考。 序號 片區(qū)名稱 建筑面積（m2） 服務(wù)費(fèi)① (0.4元/月) 服務(wù)費(fèi)② (0.7元/月) 公維金 （0.2元/月） 1 海濱東區(qū) 68488.85 27395.54 47942.2 13697.77 2 海濱小區(qū) 65059.38 26023.75 45541.57 13011.9 3 白城小區(qū) 30502.04 12200.82 21351.43 6100.41 4 凌峰、敬賢小區(qū) 36631.59 14652.64 25642.11 7326.32 小 計 200681.86 96.33萬元/年 168.57萬元/年 48.16萬元/年 (2)單間宿舍共計651間，按15元/間月計，可收取服務(wù)費(fèi)11.72萬元/年 (3)上述兩項(xiàng)合計可收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)①108.05萬元/年，②180.29萬元/年，公維金48.16萬元/年。 （二）分項(xiàng)核算服務(wù)費(fèi)： 按分項(xiàng)核算服務(wù)經(jīng)費(fèi)測算，物業(yè)服務(wù)投入成本每年需：135.59萬元，而全球眼的費(fèi)用經(jīng)概算每年需25萬元，則成本每年需：160.59萬元。 若物業(yè)服務(wù)費(fèi)按80%收取（參照06年廈門市物業(yè)行業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收費(fèi)率80%），按0.4元/平方米.月收取服務(wù)費(fèi)，則可收入86.44萬元，資金缺口還差：74.15萬元（若收取率按100%，服務(wù)費(fèi)①缺口還差52.54萬元，服務(wù)費(fèi)②則尚有結(jié)余）。 1、 整體服務(wù)模式經(jīng)費(fèi)測算： 表1-1：人員配備表 序號 片區(qū)名稱 配備 海濱東區(qū) 海濱小 區(qū) 白城小區(qū) 大南小區(qū) 筒子樓小區(qū) 小計（人） 1 主管（人） 1 1 2 管理員（人） 1 1 4 班組長（人） 3 3 其他用工 人員（人） 56 合 計 61 表1-2：各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)測算表： 序號 項(xiàng)目名稱 經(jīng)費(fèi)計算 小　計 (萬元/年） 備注 1 人頭經(jīng)費(fèi) 其他用工人員 101.79 1、(12+1)按新《勞動法》第四十七年規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償…..,每滿一年支付一個月工資的標(biāo)準(zhǔn)向勞動者支付” 2、參照06年廈門市物業(yè)行業(yè)各工種每月最低工資標(biāo)準(zhǔn)：管理員2129元，保潔、綠化1152元，保安1277元 2 保潔費(fèi)用 消殺費(fèi)（萬元/年） 3 13 消毒、防疫、除四害藥 垃圾容器（萬元/年） 2.5 按四年更新一次 垃圾三輪車（萬元/年） 4 按四年更新一次 易耗品（萬元/年） 3.5 掃把、畚斗等 3 綠化費(fèi)用 工具及農(nóng)藥（萬元/年） 3 3 每年施肥、藥及工具購置 4 安防裝備費(fèi) 裝備費(fèi)（萬元/年） 1 1 用于購置對講機(jī)、應(yīng)急燈、手電筒等 5 綜合管 理費(fèi) 108.0510%＝10.8萬元 10.8 綜合管理費(fèi)包括企業(yè)辦公費(fèi)、員工培訓(xùn)費(fèi)、福利勞保、獎金、服裝等 6 稅金 108.055.55%＝6萬元 6 按總收入的5.55％ 合計 135.59 (注：其中安防人員按最低人數(shù)進(jìn)行經(jīng)費(fèi)測算，若實(shí)際安防人員增加，則相應(yīng)的人工成本也要增加) 四、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) （一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 1、綜合服務(wù) 2、住宅區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施的增加、使用、維修和更新 3、房屋共用部位、共用設(shè)備的使用、維修和更新 4、安防服務(wù) 5、交通及停車場地的服務(wù) 6、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù) 7、保潔服務(wù) 8、裝修服務(wù)與特約有償服務(wù)； （二）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)廈門市即將頒布的《廈門市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級政府指導(dǎo)價方案》中的規(guī)定，服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等級與其相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量劃分為一至五級，最高為五級，最低為一級。我校物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量將參照廈門市物業(yè)服務(wù)三級的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)服務(wù)。 1、綜合服務(wù)（參照廈門市物業(yè)服務(wù)三級標(biāo)準(zhǔn)，按建筑面積計費(fèi)） 序號 服務(wù)細(xì)目 服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn) 1-1 辦公場所條件 設(shè)物業(yè)服務(wù)處，有配套的辦公設(shè)備 1-2 服務(wù)處主任（經(jīng)理）資格 物業(yè)服務(wù)處主任和管理員必須具有執(zhí)業(yè)資格證 1-3 物業(yè)服務(wù)人員著裝、舉止 安防和服務(wù)人員按不同工作崗位著統(tǒng)一制服，整潔大方。掛牌上崗，言行舉止文明，精神飽滿，規(guī)范用語；有較好的企業(yè)文化。 1-4 服務(wù)處對住戶的服務(wù)接待 周一至周五、周六和周日的其中1天，8：00－18：00時有接待服務(wù)。 1-5 住戶報修 8：00－18：00時受理住戶報修。一般維修事項(xiàng)半天內(nèi)完成（預(yù)約除外），急修事項(xiàng)15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理。 1-6 住戶投訴 對住戶的投訴、建議，在2天內(nèi)處理，并答復(fù)投訴人處理情況、結(jié)果，征詢處理滿意度。 1-7 收費(fèi)與資金的公示 在服務(wù)窗口公示所有服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。每月在收費(fèi)窗口公示上個月公共維修資金，代收代付資金的收支的明細(xì)清單，并按規(guī)定建立財務(wù)賬目；代收代付收支按年度結(jié)清，收支余額為零。建立并公開社區(qū)公共財產(chǎn)，公共資源的經(jīng)營與收支，做到收支清楚，賬目清晰。 1-8 檔案資料的建立與查閱服務(wù) 建立小區(qū)物業(yè)服務(wù)檔案，必要時在當(dāng)天內(nèi)提供查詢服務(wù)：1、工程竣工驗(yàn)收檔案；2、業(yè)主裝修服務(wù)檔案；3、住戶資料檔案；4、設(shè)備資料與服務(wù)檔案；5、住戶投訴登記與處理檔案；6、日常服務(wù)檔案。有條件的要建立信息化服務(wù)系統(tǒng)，方便業(yè)主查詢。 1-9 住戶違規(guī)行為的規(guī)勸、處理 對在社區(qū)內(nèi)的人員違反小區(qū)公約和物業(yè)服務(wù)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止。不聽勸阻的，根據(jù)情節(jié)和法定權(quán)責(zé)報告有關(guān)部門處理，并有跟蹤，直至落實(shí)。 1-10 社區(qū)主要工作情況和事件的通報 社區(qū)開展的主要物業(yè)工作情況和事件每2個月1次向業(yè)主委員會書面報告，尚未成立業(yè)主委員會的，書面公告。 1-11 社區(qū)活動等與住戶的溝通交流 采取單獨(dú)或集體活動或信函網(wǎng)絡(luò)等多種形式與住戶進(jìn)行溝通，每年溝通不少于2次。每年組織最少3次社區(qū)活動。服務(wù)滿意度不低于85％。 1-12 建立突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案 建立火警等常見突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案。每年有1次消防預(yù)案演練。其他預(yù)案每2年演練1次。 1-13 服務(wù)處的服務(wù)制度公示 在服務(wù)窗口公開服務(wù)制度建立服務(wù)人員監(jiān)督臺，張貼彩色照片和工號，人員變動及時更換。 1-14 服務(wù)便民措施 印送社區(qū)每家住戶“社區(qū)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)手冊”。手冊內(nèi)容包括：物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法與標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)公約、裝修須知、物業(yè)管理?xiàng)l例、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)的聯(lián)系電話等。在已知業(yè)主或租戶更換的2周內(nèi)送達(dá)“社區(qū)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)手冊”。 2、樓外的公共區(qū)域保潔、衛(wèi)生服務(wù)（按實(shí)際保潔面積計費(fèi)） 序號 服務(wù)細(xì)目 服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn) 2-1 地面、綠地、道路的場所的保潔 每日清掃2次，掃后無明顯土頭、雜物、紙片、煙頭。 2-2 明溝的保潔 每周清掃2次，掃后無雜物、無積水。 2-3 宣傳欄的保潔及各種亂張貼、涂畫的清除（含樓內(nèi)） 凡亂張貼、涂畫，發(fā)現(xiàn)后及時清除，清除后基本恢復(fù)表面原狀；最長滯留時間不超過2周。 2-4 蚊、蠅、蜂、鼠四害的消殺滅治（含樓內(nèi)） 每季度2次對窨井、明溝、樓道等“四害”易滋生的地方藥劑噴殺或投藥。 3、樓內(nèi)的公共區(qū)域保潔、衛(wèi)生服務(wù)（按建筑面積計費(fèi)） 序號 服務(wù)細(xì)目 服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn) 3-1 垃圾桶、果皮箱設(shè)置與住戶垃圾的收集、清運(yùn) 合理設(shè)置垃圾收集容器，方便投放，做到每日清倒。容器內(nèi)不留垃圾殘余，容器內(nèi)外側(cè)、周邊保持干凈。垃圾容器每周清洗2次。 3-2 廊道、大堂、樓梯地面保潔 每天清掃1次，清掃后無垃圾。每周拖洗2次，拖洗后地面清潔。 3-3 樓梯扶手的保潔 樓梯扶手每周擦拭2次。 3-4 墻面、門窗、天花板及其附掛物件的保潔 每2個月清掃1次，清除后清潔、無塵、無蜘蛛網(wǎng)絲、無明顯污漬。每半年做一次檢查、維護(hù)、保養(yǎng) 3-5 屋頂、天臺的保潔 每年清理2次，保持清潔，無垃圾，無積水，無野草雜物。 4、綠化服務(wù)（參照廈門市物業(yè)服務(wù)四級標(biāo)準(zhǔn)，按綠化面積計費(fèi)） 序號 服務(wù)細(xì)目 服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn) 4-1 澆水、施肥 按照植被生長特點(diǎn)適時、適量澆水、追肥，保持不枯黃，生長正常、茂盛。有積水及時排除并進(jìn)行積水洼地填平處理，達(dá)到草坪的地基不坑洼。 4-2 樹種與修剪 有70種以上品種，草坪、造型喬灌木；大部分新的枝芽、草葉超過15厘米就修剪；修剪后，草坪保持平整、無斑禿，綠化造型的輪廓型態(tài)清晰，線型流暢。樹木等植物每年修剪、整理3遍以上。修剪下來的枝葉不過夜清理。 4-3 清除雜草與耕種松土 綠地內(nèi)無明顯雜草；成片狀雜草或高大雜草發(fā)生時，隨時除草。樹基土壤每年定期進(jìn)行松土除草。各灌木、草種之間定期清界，維持綠化的層次分明。 4-4 植被的防害與保護(hù) 有病蟲害發(fā)生隨時噴殺除蟲。保證存活率在95％以上，發(fā)生死亡在2個月內(nèi)按原有品種補(bǔ)種。喬、木發(fā)生倒伏及時扶正并采取必要加固。草坪被過度踩踏出現(xiàn)死亡時要采取防護(hù)措施，恢復(fù)草種生長。 5、社區(qū)的安全防范與秩序服務(wù)（按建筑面積計費(fèi)） 序號 服務(wù)細(xì)目 服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn) 5-1 安防人員的技能 熟悉安防知識和崗位要求，能正確使用安防器材。具有基本安防技能。 5-2 門衛(wèi)要求 小區(qū)出入口設(shè)置門衛(wèi)值守，主要出入口24小時值班；建立外來人員和貨品運(yùn)送的詢問登記制度，無誤后方可放行。建立門衛(wèi)交接班制度，重大事項(xiàng)交接清除。禁止閑雜人員進(jìn)入。搬運(yùn)物品走地下通道。日間門衛(wèi)行注目禮。 5-3 設(shè)備監(jiān)控的值守 設(shè)置監(jiān)控室，定時定員巡視監(jiān)控錄像情況。 5-4 巡邏防范 建立完善流動巡邏登記制度，勸止不文明行為，及時消除不安全隱患，每班次間隔不大于2小時。夜間清查滯留閑雜人員。 5-5 住戶的安全救助 住戶緊急救助時，6分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場采取措施協(xié)助救助。發(fā)生險情、案情10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場采取措施，及時報告。積極配合有關(guān)部門的調(diào)查。 5-6 交通的秩序安全 標(biāo)志標(biāo)識標(biāo)線清楚。公共秩序和車輛停放規(guī)范有序。不占用消防通道和公共場地，及時勸導(dǎo)不規(guī)范行為。 6、共用部位、設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)服務(wù)（按建筑面積計費(fèi)） 序號 服務(wù)細(xì)目 服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn) 6-1 維護(hù)人員的服務(wù)保障 正常工作時間最少要有1名設(shè)施設(shè)備技術(shù)人員。排除障礙，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。 6-2 房屋結(jié)構(gòu)的維護(hù) 按照建筑質(zhì)量要求驗(yàn)收業(yè)主的裝修，每周巡查2次，及時發(fā)現(xiàn)勸阻違規(guī)裝修行為，監(jiān)督恢復(fù)原狀，不聽勸阻及時向校內(nèi)有關(guān)部門報告。對房屋結(jié)構(gòu)、使用安全的部位，每季度巡查2次；發(fā)現(xiàn)損壞和不安全因素及時維修、排除。巡查情況做好文字記錄。房屋外觀改動率不超過3％。 6-3 公共內(nèi)外墻面、地面、井蓋與各類門窗的維護(hù)。 每季度巡查3次；有損壞、丟失、脫落、變形的在1周內(nèi)修復(fù)。 6-4 各類管道、水溝、窨井等 每季度巡查3次；出現(xiàn)破損、堵塞、積水、瀉溢及時疏通，修復(fù)。臺風(fēng)季節(jié)及時檢查，防止內(nèi)澇。 6-5 安全標(biāo)志 對小區(qū)內(nèi)存在危險、安全隱患區(qū)域要設(shè)置安全警示標(biāo)志或防護(hù)設(shè)施。每半年檢查1次。 6-6 強(qiáng)電系統(tǒng) 每月巡查1次。應(yīng)急燈亮燈率90％以上。日常做好強(qiáng)電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)清潔。保證設(shè)備在應(yīng)急情況下正常運(yùn)轉(zhuǎn)。