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第三章 市場需求分析與建設(shè)規(guī)模 3.1 市場需求分析 3.1.1 國內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場發(fā)展現(xiàn)狀 a. 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場發(fā)展的基本情況 我國的批發(fā)市場已經(jīng)成為農(nóng)產(chǎn)品流通的主渠道。我國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的發(fā)展起步于20世紀80年代中期，經(jīng)過十五六年的建設(shè)，截止到2001年底，全國有各類農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場5000多個，年總成交額12410.2億元，覆蓋了所有大中小城市和農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)區(qū)，構(gòu)筑起貫通全國城鄉(xiāng)的農(nóng)副產(chǎn)品流通大動脈。 涌現(xiàn)出一批在全國具有較強輻射能力的大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。北方的山東壽光蔬菜批發(fā)市場和南方的深圳布吉蔬菜批發(fā)市場，它們年銷售額都超過100億元，市場輻射半徑大，具有較強的交易和集散、價格發(fā)現(xiàn)和形成、信息傳遞、物流配送、風(fēng)險承擔、資本運營等能力。它們不斷地學(xué)習(xí)和引入國外的先進管理經(jīng)驗和交易技術(shù)，并積極地構(gòu)架互通國際市場的橋梁，成為該行業(yè)的龍頭企業(yè)。 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的服務(wù)功能在不斷延伸。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，批發(fā)市場之間的競爭也日益激烈，一些市場適應(yīng)形式需要，不斷加強軟件、硬件配套實施的建設(shè)，完善服務(wù)范圍和功能。它們不僅加強交易場地的管理，還逐步開展農(nóng)產(chǎn)品包裝、貯藏、運輸以及信息傳遞、代理結(jié)算等配套服務(wù)。有的還建立了農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地和加工配送中心，開辦連鎖經(jīng)營網(wǎng)點，真正實現(xiàn)產(chǎn)銷一體化的產(chǎn)業(yè)化管理運作。 現(xiàn)代化交易技術(shù)和經(jīng)營管理方式在部分農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場中得到了應(yīng)用。有些市場建立了全國范圍的信息網(wǎng)絡(luò)，從農(nóng)產(chǎn)品種植養(yǎng)殖基地和各地方批發(fā)市場搜集農(nóng)產(chǎn)品的品種、價格、存量、需求量等信息，向全國發(fā)布，指導(dǎo)物流供應(yīng)。有些市場引入了國外農(nóng)產(chǎn)品拍賣交易的技術(shù)，采用經(jīng)紀人制度，使價格機制更加靈活高效。有些市場大力發(fā)展電子商務(wù)系統(tǒng)，增強電子交易結(jié)算和物流配送能力，努力成為虛擬農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的贏家。從總體來將，它們是敢于沖浪的極少數(shù)，但對于推進批發(fā)市場現(xiàn)代化建設(shè)的作用卻十分顯著。 b. 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場存在主要問題 缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局不夠合理。我國的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，是伴隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展起來的。通常是誰有錢、有地，經(jīng)當?shù)卣鷾?，甚至只是在工商部門登記注冊，一個批發(fā)市場就辦起來了。由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，批發(fā)市場布局不合理。從全國范圍看，這種不合理主要體現(xiàn)在中西部地區(qū)與東部沿海地區(qū)、產(chǎn)地批發(fā)市場與銷地批發(fā)市場之間的差距上。 經(jīng)營設(shè)施簡陋，管理秩序混亂。許多農(nóng)產(chǎn)品市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后，軟件設(shè)施不配套，加之由于部分管理人員素質(zhì)比較低，管理松散，不能及時制止和糾正市場中的不法行為，使得有些市場上欺行霸市、哄抬物價、強買強賣等大量違法形象時有發(fā)生；有些批發(fā)市場擅自擴大場界，重收費，輕管理，衛(wèi)生條件很差，污水淤積路面，爛菜堆在路邊；有些批發(fā)市場缺乏儲藏保鮮設(shè)施，變質(zhì)發(fā)霉的氣味令人惡心；有些批發(fā)市場交易設(shè)備粗糙，成為偷斤少兩的幫兇，損害了消費者的利益；有些批發(fā)市場人員混雜，不法行為叢生，成為各類假冒偽劣產(chǎn)品的集散地，商販偷稅漏稅的庇護所，不法分子的保護傘。 信息渠道不暢通，交易手段落后，服務(wù)功能不完善。許多地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場缺少必要的信息設(shè)備，農(nóng)產(chǎn)品供求脫節(jié)，價格波動紊亂。一些投機商利用批發(fā)市場不能提供信息服務(wù)的弱點，捏造信息，在批發(fā)市場內(nèi)大肆宣傳，欺騙顧客，操縱價格，賺取暴利。投機商得逞的另一個原因是我國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場普遍采用的攤位式面對面即時現(xiàn)金交易。這使假幣假票據(jù)有了可乘之機，缺斤少兩、欺行霸市、哄抬物價、強買強賣等行為屢屢得逞。 3.1.2 惠東縣農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場概況 2007年淮北地區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值259.2億元，比上年增長12.5%，增速為近9年來新高，比上年提高2.4個百分點。人均生產(chǎn)總值12675元，比上年增長14.2%。全年城市居民人均可支配收入11644元，比上年增長18.7%；人均消費支出1元，比上年增長7.7%；農(nóng)村居民人均純收入3374元，比上年增長13.6%；人均生活費支出2469元，比上年增長18.8%；城市居民和農(nóng)村居民的恩格爾系數(shù)分別為39.4%和42.5%。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額72.7億元，比上年增長17.5%。農(nóng)副產(chǎn)品作為人生活的日常性必須品的需求市場也巨大，據(jù)調(diào)查2007年農(nóng)副產(chǎn)品類批發(fā)市場交易額達10億元左右。 3.1.3 淮北市農(nóng)產(chǎn)品消費市場分析 按惠東縣城區(qū)人口100萬計，日人均消費蔬菜0.4千克，水果0.2千克，水產(chǎn)、肉、蛋類0.3千克，年消費蔬菜14.6萬噸，水果7.3萬噸，水產(chǎn)肉類10.95萬噸，合計32.85萬噸；按淮北市總?cè)丝?13萬計，年消費蔬菜31.1萬噸，水果15.55萬噸，水產(chǎn)肉類23.3萬噸，合計69.95萬噸； 3.2 惠東縣農(nóng)產(chǎn)品資源調(diào)查 2007年主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量 單位：萬噸 產(chǎn)品名稱 絕對數(shù) 比上年增減% 糧食 114.1 5.8 #夏糧 79.1 10.8 秋糧 35.0 -4.1 油料 1.1 -42.7 #花生 0.7 -37.0 油菜籽 0.3 -47.3 棉花 0.8 -31.1 蔬菜 34.2 -10.0 水果 8.7 9.4 肉類 9.3 1.1 禽蛋 4.2 3.7 水產(chǎn)品 3.1 7.0 3.3 項目定位、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 3.3.1 項目定位 惠東縣華僑城農(nóng)副產(chǎn)品（肉菜）市場改造擴建項目是市委市政府集中扶貧資金建設(shè)項目，也是惠東縣的一項民心工程。該市場的建成不僅有利于增加我先30個省級貧困村集體經(jīng)濟收入，促進社會主義新農(nóng)村建設(shè)步伐;而且解決了華僑城當?shù)鼐用瘛百I菜難”現(xiàn)象，體現(xiàn)利民，便民的社會效益。 3.3.2 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)對華僑城現(xiàn)有水果、水產(chǎn)等農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的調(diào)查數(shù)據(jù)，結(jié)合對惠東縣華僑城農(nóng)產(chǎn)品消費市場的預(yù)測，并考慮到本地農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)發(fā)展等各種綜合因素，項目建設(shè)規(guī)模擬定占地5980㎡，建筑面積7500㎡ 建設(shè)內(nèi)容 1. 交易區(qū) 包括水果、水產(chǎn)及凍品、綜合交易大廳。 2. 物流區(qū) 包括大型冷庫、倉儲加工配送區(qū)、調(diào)度室、大小停車場。 3. 配套區(qū) 包括銀行、電信、餐飲、旅館、星級酒店、沿街商業(yè)房。 4. 公共設(shè)施 包括辦公行政綜合樓（含辦公、安全監(jiān)控、檢驗檢測、電子結(jié)算等）、垃圾處理中心、公共廁所。 第四章 建設(shè)條件和場址 4.1 地理位置和區(qū)域優(yōu)勢 4.1.1 地理位置 廣東省惠州市轄縣，地處廣東省沿海的大亞灣、紅海灣畔，位于北緯2230ˊ至2323ˊ、東經(jīng)11433ˊ至11526ˊ之間。東倚蓮花山與廣東省海豐縣毗鄰，北靠河源市紫金縣、惠州市惠城區(qū)，西接惠陽區(qū)，南臨南海的大亞灣和紅海灣。 4.1.2 區(qū)位優(yōu)勢 　　廣汕公路、深汕公路、深汕高速、廣惠高速、惠深沿海高速以及惠莞高速均穿境而過，縣城每天有多班豪華巴士直通香港，僅需2小時車程。惠東已形成了以港口、高速公路為主體的立體交通網(wǎng)絡(luò)，為貨物集散、與國內(nèi)外大市場對接提供了優(yōu)越條件。 4.2 場址 4.2.1 規(guī)劃 項目規(guī)劃用地位于淮北市相山區(qū)，位于人民路西側(cè)，101省道以南，202省道以西。處于整體相山城區(qū)的腰部。是淮北市政府、相山區(qū)政府規(guī)劃物流園區(qū)用地，項目用地符合當?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)規(guī)劃。 4.2.2 基礎(chǔ)設(shè)施 交通：城市主干道人民西路將項目地與城市緊密相連，且毗鄰101省道、202省道，交通便利。供電供水通訊等方面政府承諾保證。 4.3 自然條件 項目用地地勢平坦，地勢由西北向東南傾斜，海拔在15——40米之間，坡降為萬分之十一。地處南溫帶，屬大陸性氣候與濕潤性氣候之間的季風(fēng)氣候。氣候溫和、四季分明、。