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經(jīng)典項(xiàng)目尾盤銷售策略 　　一、 尾盤的一般概念 　　尾盤一般指樓盤的銷售率達(dá)到70%--80%左右時，對所剩單位的稱謂。因?yàn)槲脖P數(shù)量不多，大都是一些銷售較為困難的單元，銷售時的營銷費(fèi)用十分有限，不可能大量、轟炸性的進(jìn)行廣告宣傳， 所以尾盤一直以來也成為令開發(fā)商倍感頭疼的一件事，尾盤不僅沉淀了開發(fā)商的目標(biāo)利潤，更壓制了他們前進(jìn)的熱情。曾經(jīng)有人這樣說過，如果誰解決了目前國內(nèi)房地產(chǎn)的尾盤的滯銷難題，誰就將成為國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)界的最具影響力的力量之一。而本文旨在從尾盤中的一些現(xiàn)象中尋求妥善和實(shí)效的方法。 　　二、 尾盤階段存在的一些現(xiàn)象 　　在眾多的項(xiàng)目尾盤階段的考察中，可以發(fā)現(xiàn)：其出現(xiàn)的問題始終也必須圍繞市場（客戶）--產(chǎn)品--推廣--銷售團(tuán)隊(duì)的線索，幾乎仍然囊括了整個的推售流程。在更多的營銷資料中所提到的解決方法就是做好項(xiàng)目的前期定位，以及控制銷售結(jié)構(gòu)平衡，適時根據(jù)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行系列推廣，同時進(jìn)行短平快的操作手法。但在如此之多的項(xiàng)目中，有很多的可能是一次或兩次的決策失誤都將導(dǎo)致出現(xiàn)尾盤滯銷的難題，同時又畢竟不能磨滅之前70%--80%的銷售業(yè)績以及否認(rèn)推廣的效果。關(guān)鍵是在出現(xiàn)滯銷和減少推廣預(yù)算的情況下短時間解決問題。由此有必要引入營銷診斷的內(nèi)容。首先出現(xiàn)滯銷后的一般現(xiàn)象有： 　　1、 沒有了廣告支持，客戶來訪量減少； 　　2、 戶型的樓層、朝向、景觀等的可選余地較小，難以使得客戶與產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)有效溝通； 　　3、 小幅度降價等所造成的市場乏力（營銷推廣的乏力）； 　　4、 銷售團(tuán)隊(duì)對尾盤的認(rèn)識一直認(rèn)為是處理商品，缺乏更多的熱情和信心； 　　5、 由于可推售數(shù)量減少，導(dǎo)致銷售團(tuán)隊(duì)的不穩(wěn)定性； 　　三、 市場、客戶與產(chǎn)品 　　對于以上諸多現(xiàn)象不可能籠統(tǒng)地解決，需要的是如何理清這條線索，逐步開展工作。首先作為任何一個尾盤項(xiàng)目的第一要務(wù)永遠(yuǎn)是資金的快速收回。如何開展第一步工作成為關(guān)鍵： 　　1、 老客戶：在對營銷策劃的解釋中曾經(jīng)有過這樣的描述："利用現(xiàn)有資源，最大限度的實(shí)現(xiàn)資源的有效整合"。那么對于尾盤項(xiàng)目最直接的有效的資源就是老客戶，他不僅可以使得項(xiàng)目信息的以口碑傳播，且可能成為你的較為有效銷售人員，同時也可以成為你對產(chǎn)品的又一次市場定位的重要參考依據(jù)。老客戶始終是您最優(yōu)質(zhì)和最能夠短時間實(shí)現(xiàn)資金回籠的有效途徑。能否利用好這些客戶資源。對于其實(shí)任何一項(xiàng)工作都是要做好市場研究工作，利用用現(xiàn)有的資源創(chuàng)造性的實(shí)現(xiàn)財富的價值提升。而針對尾盤的特殊情況，其老客戶的重要性就顯得更加重要。在尾盤階段老客戶可以反映出以下幾個重要意義：產(chǎn)品的客戶群在那里及產(chǎn)品的缺陷在那、口碑傳播、最簡單和最有效的推廣途徑。因此一般的做法有跟蹤、訪談、調(diào)查、給予傭金刺激等。 　　2、 舊產(chǎn)品如何實(shí)現(xiàn)老樹發(fā)新枝：在上述的現(xiàn)象中，部分存在產(chǎn)品問題。那么基于老客戶以及市場的研究，可以提出有效的修改意見，要么實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的文化等嫁接、要么結(jié)構(gòu)的變更。通過這些，找到、創(chuàng)造產(chǎn)品亮點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品與客戶的重新溝通。一般的手法包括產(chǎn)品改造（躍層改平層等）、體驗(yàn)式營銷、新的主導(dǎo)客戶群的文化營銷、精裝修等。 　　四、 基于市場重新認(rèn)識的定位與推廣 　　由于后期的房源減少與推廣費(fèi)用的減少使得推廣的主要模式轉(zhuǎn)向了精確制導(dǎo)型。同時對于在樓盤建設(shè)過程中出現(xiàn)的系列的變化，可能導(dǎo)致樓盤的整體定位需求與時俱進(jìn)。而新客戶群的整體特征也有可能出現(xiàn)新的極端，種種由市場、產(chǎn)品、客戶群所形成的關(guān)系鏈都將迫使項(xiàng)目的重新定位的必要。 　　在重新定位后的推廣中，如何最具實(shí)效性地開展推廣呢？從一般意義上講，點(diǎn)對點(diǎn)的營銷成為相對快捷的方式之一。精確的客戶群細(xì)分，各個擊破成為最有效的選擇。一般的方式有直郵、專門的推介及其它客戶的信息的直接對接方式。由于目前媒體渠道種類繁多，個個樓盤可以根據(jù)需要選擇投放，但精確的推廣策略仍不失為最有效的方式之一。 　　五、 尾盤的促銷中的降價、平價和升價 　　在尾盤的銷售過程中，價格策略是應(yīng)用的相對較多的。有降價、平價、升價等手段。但這些手段中應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所余數(shù)量的多少等客觀因素進(jìn)行不同的選擇。 　　降價一般需要考慮的是：降價是否可以吸引足夠的客流量以消化產(chǎn)品，是否僅僅依靠降價吸引的新客戶以及創(chuàng)造消化老客戶的銷售工具等就足以基本消化剩余戶型。否則將直接影響到后期的項(xiàng)目信心和團(tuán)隊(duì)信心。 　　升價的市場接受程度如何，項(xiàng)目前期所形成的市場形象如何，僅僅是對老客戶的心理把握嗎？等等。由于項(xiàng)目尾盤時基本接近交房的標(biāo)準(zhǔn)，其園林、會所、戶型等產(chǎn)品的品質(zhì)是否能夠支撐項(xiàng)目的價格。 　　總之，對于尾盤銷售中的價格策略的運(yùn)用，均須結(jié)合其項(xiàng)目的市場形象、產(chǎn)品的品質(zhì)、預(yù)計的市場影響、預(yù)計的客戶來量、預(yù)計的這種銷售工具所能消化客戶情況作出綜合評價。不然，其錯誤的價格策略都將造成持續(xù)銷售的幾大障礙。 　　六、 銷售團(tuán)隊(duì)的技術(shù) 　　在目前許多轉(zhuǎn)作尾盤銷售的很多公司中，其銷售人員對產(chǎn)品的研究做的更加到位，由于客流量的減少，銷售團(tuán)隊(duì)更加注重對產(chǎn)品和客戶個體的研究，提升客戶的成交幾率，這些都是尾盤有效銷售的重要手段之一。值得借鑒。 　　七、 團(tuán)隊(duì)人員的心態(tài)表現(xiàn) 　　在項(xiàng)目組進(jìn)駐項(xiàng)目的初期，我們一般都要經(jīng)過系統(tǒng)的專業(yè)培訓(xùn)和一系列的拓展培訓(xùn)，其目的主要是實(shí)現(xiàn)一個團(tuán)隊(duì)的技術(shù)模式的提升，以期為客戶提供系列專業(yè)的、熱情的服務(wù)，強(qiáng)化銷售人員的信心和激情。通過充分展示個人的狀態(tài)和激情而展現(xiàn)開發(fā)商、項(xiàng)目的形象，專業(yè)化的認(rèn)知提供可信賴服務(wù)最終促成成交。特別是在尾盤階段，由于團(tuán)隊(duì)的技術(shù)模式的基本成型，專業(yè)化的知識的不斷豐富，其信心和工作的激情將更加重要。而在尾盤階段，由于其固有的思維模式，銷售團(tuán)隊(duì)對尾盤的不夠重視、產(chǎn)品的信心不足。都將直接導(dǎo)致客戶接待的第一步失敗以及整體銷售團(tuán)隊(duì)的不穩(wěn)定。而對戶型得從新認(rèn)知可以通過現(xiàn)場的戶型研究解決，那么如何解決團(tuán)隊(duì)專業(yè)模式的不穩(wěn)定以及極大程度地調(diào)動銷售團(tuán)隊(duì)的工作熱情及激情就顯得更為重要了。 　　八、 個人成長與企業(yè)目標(biāo)、團(tuán)隊(duì)的氛圍與對等交易 　　有關(guān)于銷售團(tuán)隊(duì)的工作激情的方式方法很多，如補(bǔ)充新的血液等。但最根本的是需要解決預(yù)期收獲與付出的關(guān)系問題，解決個人意愿與團(tuán)隊(duì)意愿的關(guān)系問題。在銷售團(tuán)隊(duì)組建初期，每個人所尋求主要目標(biāo)有所不同，但基本包括了收入、快樂、成就感、個人成長等系列目標(biāo)，那么在整個過程中，任何一個項(xiàng)目我們基本都可以滿足這些目標(biāo)，有些往往因?yàn)槠渲心承┠繕?biāo)的實(shí)現(xiàn)而忽略了其他意愿，從而保持了團(tuán)隊(duì)的激情。但在尾盤階段，可能由于個人預(yù)期的時間投入與收入的關(guān)系的下降、預(yù)期成就感數(shù)量上的減少而導(dǎo)致系列問題。那么在工作過程中就需要引導(dǎo)，需要其他方面的愿望的滿足，達(dá)到付出與收獲的對等交易，實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)的激情與團(tuán)隊(duì)的相互滲透。為所有的團(tuán)隊(duì)成員營造和維護(hù)一個快樂的工作氛圍，同時注重個人的成長目標(biāo)的培養(yǎng)。然所有的成員有他心中的理想，塑造積極、健康的企業(yè)文化，讓每一個成員都得到自己需要的那份收獲，產(chǎn)生團(tuán)隊(duì)的依賴性?？鞓返纳?、快樂的工作。 　　九、 公司的團(tuán)隊(duì)建設(shè) 　　其實(shí)在我們?nèi)魏我粋€樓盤的全程中，我們不僅在實(shí)現(xiàn)公司、個人的收入，更多地是公司的戰(zhàn)略發(fā)展、布局。那么針對于我們的日常工作，我們的又一任務(wù)就是干部的培養(yǎng)。在尾盤階段，所留下的大多是對公司的企業(yè)文化較為認(rèn)可的情況下，同時愿意與公司一起成長的團(tuán)隊(duì)。如何勾畫公司的企業(yè)愿景、目標(biāo)傳承公司的企業(yè)文化成為尾盤銷售的重要工作之一。培養(yǎng)一支戰(zhàn)無不勝的團(tuán)隊(duì)和不斷輸出、可復(fù)制的人才隊(duì)伍。您是否準(zhǔn)備好了呢？你的銷售團(tuán)隊(duì)又是否有這樣的人才隊(duì)伍呢？是否有這樣的個人目標(biāo)呢？我想，解決了這些問題，其個人的激情已經(jīng)足以使得項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)了