《揚(yáng)州稅院高金平房地產(chǎn)稅收政策培訓(xùn).doc》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《揚(yáng)州稅院高金平房地產(chǎn)稅收政策培訓(xùn).doc（120頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

一期講義 本次培訓(xùn)共分四部分內(nèi)容 第一章 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅收政策 第二章 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算 第三章 房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅政策 第四章 經(jīng)濟(jì)合同簽訂與節(jié)稅戰(zhàn)略思考 第一章 房地產(chǎn)、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅收政策 第一節(jié) 新《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其《細(xì)則》 　　一、營(yíng)業(yè)稅條例修訂的主要內(nèi)容 　?。ㄒ唬┱{(diào)整了納稅地點(diǎn)的表述方式。 　　（二）刪除轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)差額征稅規(guī)定。 　?。ㄈ﹦h除稅率表中征稅范圍一欄。 　?。ㄋ模⒓{稅申報(bào)期限延長(zhǎng)至15日。 二、新條例、細(xì)則涉及建筑、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅新規(guī)定 （一）“視同銷售”新規(guī)定： 1、舊《細(xì)則》第四條規(guī)定： （1）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。 （2）單位或個(gè)人自己新建（以下簡(jiǎn)稱自建）建筑物后銷售，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)。 2、新《細(xì)則》第五條規(guī)定： 納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為： （1）單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人； （2）單位或者個(gè)人自己新建(以下簡(jiǎn)稱自建)建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為； （3）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 3、新舊變化。 （1）調(diào)整了視同銷售的范圍。轉(zhuǎn)讓“有限產(chǎn)權(quán)”或“永久使用權(quán)”不再視同銷售；增加了“個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人”視同銷售的規(guī)定。 （2）增加了兜底性條款“財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情”。 （二）“混合銷售”新規(guī)定： 1、舊《細(xì)則》規(guī)定： 第五條　一項(xiàng)銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷售行為。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)性單位及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的混合銷售行為，視為銷售貨物，不征收營(yíng)業(yè)稅；其他單位和個(gè)人的混合銷售行為，視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。 納稅人的銷售行為是否屬于混合銷售行為，由國(guó)家稅務(wù)總局所屬征收機(jī)關(guān)確定。 2、新《細(xì)則》規(guī)定： 　第六條 一項(xiàng)銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷售行為。除本細(xì)則第七條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營(yíng)業(yè)稅；其他單位和個(gè)人的混合銷售行為，視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，繳納營(yíng)業(yè)稅。 第七條 納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額： （1）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售“自產(chǎn)貨物”的行為 （2）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 3、新舊變化 （1）新《細(xì)則》第七條明確規(guī)定“提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為”，“應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅”。 （2）增加了兜底條款“財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他（應(yīng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)營(yíng)業(yè)額和貨物銷售額的）情形。 4、案例分析： 【例1—1】某公司主要從事防盜門窗銷售業(yè)務(wù)。2009年與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂銷售、安裝協(xié)議。約定共計(jì)為房地產(chǎn)公司某開發(fā)項(xiàng)目安裝防盜門1200戶，每戶金額（含安裝費(fèi)）1000元，合同總金額為1200000元。該種防盜門市場(chǎng)銷售價(jià)格800元，成本價(jià)為700元。 分析：該公司主要從事防盜門窗銷售業(yè)務(wù)，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，其混合銷售行為應(yīng)分別繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅。 應(yīng)納增值稅 ＝1200000（1＋17%）17%－120070017%＝174358.97－142800＝31558.97元 應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅（1000－800）12003%＝7200元 【例1—2】某建筑公司，負(fù)責(zé)為某工廠建設(shè)一座大型廠房。工程施工合同總造價(jià)45000000元，其中含土建工程款21000000元，鋼結(jié)構(gòu)安裝工程款500萬(wàn)元，鋼結(jié)構(gòu)設(shè)備款19000000元。所需鋼結(jié)構(gòu)設(shè)備全部為建筑公司本身制造的、可以單獨(dú)對(duì)外銷售的成型設(shè)備構(gòu)件。該部分設(shè)備可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為2500000元。 分析：該建筑公司主營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)為建筑安裝。依據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條，其混合銷售業(yè)務(wù)應(yīng)分別處理。 營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝（45000000－19000000）3%＝780000元 應(yīng)納銷售貨物增值稅＝19000000（1＋17%）17%－2500000＝260683.76元 5、【相關(guān)鏈接：“自產(chǎn)貨物”的概念】 貨物，是指可供出售的物品。既包括有形物品，如：鋼結(jié)構(gòu)設(shè)備、水泥制品、其他建材等等；也包括無形物品，如：電、熱、氣等等。 判別企業(yè)使用的是否為“自產(chǎn)貨物”主要應(yīng)注意以下兩點(diǎn)： （1）是否符合貨物的特點(diǎn)： 自產(chǎn)貨物，是指企業(yè)利用自身技術(shù)與各種資源，自己生產(chǎn)的可供出售的物品。自產(chǎn)貨物也是貨物的一種，應(yīng)該具備一般貨物基本特點(diǎn)：第一、經(jīng)過企業(yè)的加工制造過程，所生產(chǎn)的物品與原來用于生產(chǎn)的原材料物品在形態(tài)、性能各方面都發(fā)生了變化；第二、產(chǎn)品本身的價(jià)值，既包含了物料消耗價(jià)值，也包含了人工價(jià)值；第三、可以單獨(dú)作為一種產(chǎn)品對(duì)外銷售。 （2）加工過程是否屬于“生產(chǎn)過程”： 判別建筑企業(yè)使用的原材料是屬于外購(gòu)材料還是“自產(chǎn)貨物”關(guān)鍵在于區(qū)分加工過程是屬于“生產(chǎn)過程”，還是“施工過程”。如果加工過程是生產(chǎn)過程，則屬于使用“自產(chǎn)貨物”；如果加工過程屬于“施工過程”則屬于使用“外購(gòu)材料”。 （三）“兼營(yíng)業(yè)務(wù)”新規(guī)定： 1、舊《細(xì)則》規(guī)定： 第六條　納稅人兼營(yíng)應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額。不分別核算或者不能準(zhǔn)確核算的，其應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)一并征收增值稅，不征收營(yíng)業(yè)稅。 2、新《細(xì)則》規(guī)定： 第八條 納稅人兼營(yíng)應(yīng)稅行為和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅行為的營(yíng)業(yè)額和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額，其應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額。 3、新舊對(duì)比： 舊《細(xì)則》規(guī)定：“不分別核算或者不能準(zhǔn)確核算的，其應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)一并征收增值稅，不征收營(yíng)業(yè)稅”。新《細(xì)則》只規(guī)定：“未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額”；不再?gòu)?qiáng)求一并征收增值稅。 4、案例分析： 【例1—3】某建筑公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為建筑安裝，同時(shí)還從事建材銷售和建筑工程機(jī)械修理業(yè)務(wù)。2009年總的收入68000000元，統(tǒng)一計(jì)入一個(gè)科目“經(jīng)營(yíng)收入”中。經(jīng)地稅機(jī)關(guān)審核，建安收入為50000000元，建材銷售業(yè)務(wù)收入15000000元，修理修配業(yè)務(wù)收入為300萬(wàn)元。假定建材銷售與修理修配所適用的增值稅稅率相同，均為17%，增值稅扣除項(xiàng)目金額為2550000元。 分析：該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為屬于兼營(yíng)行為。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定：“納稅人兼營(yíng)應(yīng)稅行為和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅行為的營(yíng)業(yè)額和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額，其應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額。 應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝500000003%＝1500000元 應(yīng)納增值稅＝（15000000＋3000000）（1＋17%）17%－2550000＝65384.62元 5、【相關(guān)鏈接：“混合銷售”與“兼營(yíng)”的區(qū)別】 （1）混合銷售與兼營(yíng)的概念 ①混合銷售是指一項(xiàng)銷售行為既涉及“營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)”又涉及“增值稅貨物銷售”的單項(xiàng)行為。 ②兼營(yíng)是指同時(shí)經(jīng)營(yíng)“營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)”、“增值稅應(yīng)稅勞務(wù)”、“增值稅貨物銷售”等多項(xiàng)業(yè)務(wù)的行為。 （2）兩者的區(qū)別在于： ①混合銷售是一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，兼營(yíng)是多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。 ②混合銷售的對(duì)象只能是同一個(gè)單位和個(gè)人；兼營(yíng)的對(duì)象也可能是同一個(gè)單位和個(gè)人，也可能是多個(gè)單位和個(gè)人。 ③混合銷售行為，“增值稅貨物銷售”與“營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)”有著密不可分的依附、從屬關(guān)系；兼營(yíng)行為，“增值稅貨物銷售”與“營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)”沒有依附、從屬關(guān)系。 （四）“承包承租”新規(guī)定： 1、舊《細(xì)則》規(guī)定： 第十一條：企業(yè)租賃或承包給他人經(jīng)營(yíng)的，以承租人或承包人為納稅人。 2、新《細(xì)則》規(guī)定： 第十一條 單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營(yíng)的，承包人、承租人、掛靠人(以下統(tǒng)稱承包人)發(fā)生應(yīng)稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人(以下統(tǒng)稱發(fā)包人)名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以發(fā)包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。 3、新舊對(duì)比： （1）增加了掛靠的業(yè)務(wù)； （2）納稅人發(fā)生了變化。舊《細(xì)則》規(guī)定，全部以承包人為納稅人；新《細(xì)則》規(guī)定，以發(fā)包人名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)并由發(fā)包人承擔(dān)法律義務(wù)的由發(fā)包人納稅，否則以承包人納稅。 （五）“建筑工程總包分包”新規(guī)定： 1、舊《細(xì)則》規(guī)定： 第五條：（三）建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。 2、新《細(xì)則》規(guī)定： 第五條（三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額； 3、新舊對(duì)比： （1）刪除了關(guān)于“轉(zhuǎn)包”業(yè)務(wù)的相關(guān)規(guī)定。 4、【相關(guān)鏈接:分包、轉(zhuǎn)包的相關(guān)法律規(guī)定】 （1）分包、非法分包、轉(zhuǎn)包的概念： ①所謂分包，是指總包單位自行完成建設(shè)項(xiàng)目的主要部分，其非主要的部分或?qū)I(yè)性較強(qiáng)的工程，如工藝設(shè)備安裝，結(jié)構(gòu)吊裝工程或?qū)I(yè)化施工部分的工程，分包給施工條件符合該工程技術(shù)要求的建筑安裝單位。 ②所謂非法分包【《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院2000年1月30日頒布施行）】，是指下列行為：（一）總承包單位將建設(shè)工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位的；（二）建設(shè)工程總承包合同中未有約定，又未經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可，承包單位將其承包的部分建設(shè)工程交由其他單位完成的；（三）施工總承包單位將建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工分包給其他單位的；（四）分包單位將其承包的建設(shè)工程再分包的。 ③所謂轉(zhuǎn)包【《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院2000年1月30日頒布施行）】，是指承包單位承包建設(shè)工程后，不履行合同約定的責(zé)任和義務(wù)，將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)給他人或者將其承包的全部工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)給他人承包的行為。 （2）分包與轉(zhuǎn)包的區(qū)別： ①分包和轉(zhuǎn)包的不同點(diǎn)在于，分包工程的總承包人參與施工并自行完成建設(shè)項(xiàng)目的一部分，而轉(zhuǎn)包工程的總承包人不參與施工。 ②分包與轉(zhuǎn)包的共同點(diǎn)在于，分包和轉(zhuǎn)包單位都不直接與建設(shè)單位簽訂承包合同，而直接與總承包人簽訂承包合同。 （3）稅收上取消“轉(zhuǎn)包”規(guī)定的法律淵源 ①《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院2000年1月30日頒布施行） 第二十五條：施工單位不得轉(zhuǎn)包或者違法分包工程。 ②《工程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》（建設(shè)部 建施（1992）第189號(hào)）第十六條規(guī)定：“工程總承包企業(yè)不得倒手轉(zhuǎn)包建設(shè)工程項(xiàng)目。前款所稱倒手轉(zhuǎn)包，是指將建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)包給其他單位承包，只收取管理費(fèi)，不派項(xiàng)目管理班子對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行管理，不承擔(dān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任的行為?！? ③《建筑法》（1998年頒布施行）第二十八條規(guī)定：“禁止承包單位將其承包的全部建筑工程轉(zhuǎn)包給他人，禁止承包單位將其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給他人?！? ④《合同法》（1999年頒布施行）》第二百七十二條第二款進(jìn)一步規(guī)定：“承包人不得將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)包給第三人或者將其承包的全部建設(shè)工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給第三人?！? 根據(jù)以上規(guī)定，轉(zhuǎn)包是一種違法行為，應(yīng)依法予以取締。因此，也不應(yīng)在依法征稅范圍之列。 （六）“價(jià)外費(fèi)用”新規(guī)定： 1、舊《細(xì)則》規(guī)定： 第十四條　條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。 凡價(jià)外費(fèi)用，無論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。 2、新《細(xì)則》規(guī)定： 第十三條 條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)： （1）由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)； （2）收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)； （3）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。 3、新舊對(duì)比： （1）在列舉的收費(fèi)項(xiàng)目中增加了：補(bǔ)貼、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)等項(xiàng)目。 （2）明確規(guī)定，代收的“政府性基金”、“行政事業(yè)收費(fèi)”不屬于價(jià)外費(fèi)用。 （七）“銷售退款”、“銷售折扣”新規(guī)定： 1、舊《細(xì)則》規(guī)定： 舊《細(xì)則》對(duì)“銷售退款”、“銷售折扣”沒有做明確規(guī)定。 財(cái)稅[2003]16號(hào)第三條規(guī)定： （1）單位和個(gè)人提供營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生退款，凡該項(xiàng)退款已征收過營(yíng)業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營(yíng)業(yè)額中減除。 （2）單位和個(gè)人在提供營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中減除。 2、新《細(xì)則》規(guī)定： 　第十四條 納稅人的營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營(yíng)業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅稅額中減除。 　第十五條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中扣除。 3、新舊對(duì)比： （1）提高了“銷售退款”、“銷售折扣”的法律地位，將與其有關(guān)的相關(guān)規(guī)定從規(guī)范性文件提高到規(guī)章的高度。 （2）新《細(xì)則》與財(cái)稅[2003]16號(hào)相比，內(nèi)容基本一致，只是語(yǔ)言敘述有所不同。 4、【相關(guān)鏈接：現(xiàn)金折扣、商業(yè)折扣、銷售折讓、銷售折扣、折扣銷售，有什么區(qū)別？】 長(zhǎng)期以來，在不同資料和教材中，關(guān)于折扣、折讓概念的解釋不盡相同。因此造成大家對(duì)于“折扣銷售、銷售折扣、商業(yè)折扣、現(xiàn)金折扣、銷售折讓”這幾個(gè)概念一直含混不清。直接影響到企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度、稅收政策的執(zhí)行情況。 （1）現(xiàn)金折扣、商業(yè)折扣、銷售折讓、銷售退回、銷售折扣、折扣銷售的概念 ①在“企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入”中，直接使用的是：現(xiàn)金折扣、商業(yè)折扣、銷售折讓、銷售退回這幾個(gè)概念。其中明確規(guī)定： 　 現(xiàn)金折扣，是指?jìng)鶛?quán)人為鼓勵(lì)債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。 　　商業(yè)折扣，是指企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品標(biāo)價(jià)上給予的價(jià)格扣除。 　　銷售折讓，是指企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價(jià)上給予的減讓。 銷售退回，是指企業(yè)售出的商品由于質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨。 ②關(guān)于“銷售折扣”與“折扣銷售”的理解 現(xiàn)金折扣也稱銷售折扣； 商業(yè)折扣也稱折扣銷售。 （2）營(yíng)業(yè)稅與企業(yè)所得稅政策比較 ①營(yíng)業(yè)稅無論是“商業(yè)折扣”還是“現(xiàn)金折扣”都必須“將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明”才能夠以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；發(fā)生銷售退款的，凡該項(xiàng)退款已征收過營(yíng)業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營(yíng)業(yè)額中減除 ②企業(yè)所得稅不強(qiáng)調(diào)在一張發(fā)票注明，只要是現(xiàn)金折扣就應(yīng)當(dāng)按照扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現(xiàn)金折扣在實(shí)際發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益；商業(yè)折扣應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額；企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)銷售收入的售出商品發(fā)生銷售折讓和銷售退回，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生當(dāng)期沖減當(dāng)期銷售商品收入。這一規(guī)定與《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》一致。 ③現(xiàn)實(shí)操作中，盡管企業(yè)所得稅沒有明確要求，但是，收入與折扣必須在同一張發(fā)票注明，不然計(jì)算營(yíng)業(yè)稅時(shí)不予扣除。 實(shí)際工作中涉及的折扣的處理，主要是現(xiàn)金折扣。商業(yè)折扣因?yàn)槭鞘矍靶袨?，一般可以直接按折扣后的金額簽訂合同，開具發(fā)票。 （八）“建筑業(yè)營(yíng)業(yè)額”新規(guī)定： 1、舊《細(xì)則》規(guī)定： 第十八條　納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對(duì)方如何結(jié)算，其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。 納稅人從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設(shè)備的價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價(jià)款在內(nèi)。 2、新《細(xì)則》規(guī)定： 第十六條 除本細(xì)則第七條（混合銷售業(yè)務(wù)）規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)(不含裝飾勞務(wù))的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。 3、新舊對(duì)比： （1）新《細(xì)則》取消了舊《細(xì)則》關(guān)于建筑、修繕、安裝的說法，統(tǒng)一稱作“建筑業(yè)勞務(wù)”； （2）新《細(xì)則》規(guī)定，提供“裝飾勞務(wù)”。其營(yíng)業(yè)額可以不包括“工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)”，以“清包工”作為營(yíng)業(yè)額。 （3）舊《細(xì)則》規(guī)定，營(yíng)業(yè)額是否包括設(shè)備價(jià)值主要看“設(shè)備的價(jià)值是否作為安裝工程總產(chǎn)值”；新《細(xì)則》規(guī)定，營(yíng)業(yè)額是否包括設(shè)備價(jià)值主要看“設(shè)備由誰(shuí)提供”。 4、相關(guān)說明： （1）新《細(xì)則》關(guān)于設(shè)備的概念沒有明確。實(shí)踐中暫時(shí)應(yīng)以主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。 （2）執(zhí)行中應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分“甲供材”和“建設(shè)方提供的設(shè)備”。 5、【相關(guān)鏈接：設(shè)備與材料的劃分（僅供參考）】 （1）設(shè)備的概念; 設(shè)備是指：經(jīng)過加工制造，由多種材料和部件按各自用途組成的具有生產(chǎn)加工、檢測(cè)、醫(yī)療、儲(chǔ)運(yùn)及能量傳遞或轉(zhuǎn)換等功能的機(jī)器、容器和其他機(jī)械。 設(shè)備分為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備和非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備。 標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備（包括通用設(shè)備和專用設(shè)備）：是指按國(guó)家規(guī)定的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)批量生產(chǎn)的，已進(jìn)入設(shè)備系列的設(shè)備。 非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備：是指國(guó)家未定型，非批量生產(chǎn)的，由設(shè)計(jì)單位提供制造圖紙，委托承制單位制作的設(shè)備。 設(shè)備包括以下各項(xiàng)： 各種設(shè)備的本體及隨設(shè)備到貨的配件、備件和附屬于本體制作成型的梯子、平臺(tái)、欄桿及管道等； 各種計(jì)量器、儀表及自動(dòng)化控制裝置、實(shí)驗(yàn)室內(nèi)的儀器及屬于設(shè)備本體部分的儀器儀表等； 附屬于設(shè)備本體的油類、化學(xué)藥品等視為設(shè)備的組成部分； 無論用于生產(chǎn)或生活或附屬于建筑物的水泵、鍋爐及水處理設(shè)備、電氣、通風(fēng)設(shè)備等。 （2）材料的概念： 材料是指：為完成建筑、安裝工程所需的原料和經(jīng)過工業(yè)加工的設(shè)備本體以外的零配件、附件、成品、半成品等。 材料包括以下各項(xiàng)：設(shè)備本體以外的不屬于設(shè)備配套供貨，需由施工企業(yè)自行加工制作或委托加工制作的平臺(tái)、梯子、欄桿及其他金屬構(gòu)件等，以及以成品、半成品形式供貨的管道、管件、閥門、法蘭等； 防腐、絕熱及建筑、安裝工程所需的其他材料。 （九）“費(fèi)用扣除”、“合法票據(jù)”新規(guī)定： 1、舊《條例》、《細(xì)則》規(guī)定： 舊的條例、細(xì)則沒有關(guān)于“費(fèi)用扣除”和“合法票據(jù)”的相關(guān)規(guī)定。財(cái)稅【2003】16號(hào)文件第四條規(guī)定：營(yíng)業(yè)額減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。 2、新《條例》、《細(xì)則》規(guī)定： 條例第六條：納稅人按照本條例第五條規(guī)定扣除有關(guān)項(xiàng)目，取得的憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的，該項(xiàng)目金額不得扣除。 細(xì)則第十九條：條例第六條所稱符合國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證(以下統(tǒng)稱合法有效憑證)，是指： （1）支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開具的發(fā)票為合法有效憑證 （2）支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證； （3）支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明； （4）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。 3、新舊對(duì)比： （1）支付給境內(nèi)的： 原來以“發(fā)票”和“合法有效憑證”為扣除依據(jù)；新《細(xì)則》規(guī)定以“發(fā)票”或“財(cái)政收據(jù)”為扣除依據(jù)。 （2）支付給境外的： 原來以“外匯付匯憑證”、“外方公司的簽收單據(jù)”或“出具的公證證明”為扣除依據(jù)；新《細(xì)則》規(guī)定以“該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)”為合法有效憑證予以扣除。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供“境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明”； （3）增加了“國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證”。 （十）“扣繳義務(wù)人”新規(guī)定： 1、舊《條例》《細(xì)則》規(guī)定： 《條例》第十一條　營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)人： （1）委托金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，以受托發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)為扣繳義務(wù)人。 （2）建筑安裝業(yè)務(wù)實(shí)行分包或者轉(zhuǎn)包的，以總承包人為扣繳義務(wù)人。 （3）財(cái)政部規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。 《細(xì)則》第二十九條　條例第十一條所稱其他扣繳義務(wù)人規(guī)定如下： （1）境外單位或者個(gè)人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅務(wù)行為而在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的。其應(yīng)納稅款以代理這為扣繳義務(wù)人；沒有代理者的，以受讓者或者購(gòu)買者為扣繳義務(wù)人。 （2）單位或者個(gè)人進(jìn)行演出由他人售票的，其應(yīng)納稅款以售票者為扣徼義務(wù)人； （3）演出經(jīng)紀(jì)人為個(gè)人的，其辦理演出業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅款以售票者為扣繳義務(wù)人。 （4）分保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，以初保人為扣繳義務(wù)人。 （5）個(gè)人轉(zhuǎn)讓條例第十二條第（二）項(xiàng)所稱其他無形資產(chǎn)的。其應(yīng)納稅款以受讓者為扣繳義務(wù)人。 2、新《條例》、《細(xì)則》規(guī)定： 第十一條　營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)人： （1）中華人民共和國(guó)境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或者購(gòu)買方為扣繳義務(wù)人。 （2）國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。 3、新舊對(duì)比： （1）將舊《細(xì)則》中第一款“境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)”營(yíng)業(yè)稅扣繳規(guī)定提升至新《條例》第一款；并增加了“境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)”的營(yíng)業(yè)稅扣繳規(guī)定。 （2）取消了舊《條例》中關(guān)于“金融業(yè)委托發(fā)放貸款”、“建筑業(yè)分包、轉(zhuǎn)包“扣繳營(yíng)業(yè)稅的的規(guī)定 （3）取消了舊《細(xì)則》中關(guān)于“單位和個(gè)人演出”、“演出經(jīng)紀(jì)人”、“分保業(yè)務(wù)”、“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”扣繳營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定。 （4）將舊《條例》中“財(cái)政部規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人”在新《條例》中改為“國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。”改變了權(quán)限主體。 4、【相關(guān)鏈接：關(guān)于建筑營(yíng)業(yè)稅稅收管理的思考】 （1）常見征管現(xiàn)象： 地方稅務(wù)局以“房地產(chǎn)企業(yè)直接供應(yīng)建筑材料（甲供材），造成施工單位少繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅”為由，要求房地產(chǎn)企業(yè)到地方稅務(wù)局將取得的“購(gòu)貨發(fā)票”換成“建筑業(yè)發(fā)票”并補(bǔ)繳“建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅”。否則，不得在企業(yè)所得稅前扣除。 （2）征管依據(jù)： ①舊《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十八條：納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對(duì)方如何結(jié)算，其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。 ②財(cái)稅〔2006〕177號(hào)（已經(jīng)于2009 年5月28日被財(cái)稅[2009]61號(hào)文件宣布自2009年1月日起全文作廢）： 納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)應(yīng)按照下列規(guī)定確定營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)人： 　　A、建筑業(yè)工程實(shí)行總承包、分包方式的，以總承包人為扣繳義務(wù)人。 　　B、納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，符合以下情形之一的，無論工程是否實(shí)行分包，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以建設(shè)單位和個(gè)人作為營(yíng)業(yè)稅的扣繳義務(wù)人： 　　a、納稅人從事跨地區(qū)（包括省、市、縣，下同）工程提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的； 　　b、納稅人在勞務(wù)發(fā)生地沒有辦理稅務(wù)登記或臨時(shí)稅務(wù)登記的。 （3）執(zhí)法過程中存在的問題： ①政策適用過程錯(cuò)誤。 首先《征管法》第四條第三款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定負(fù)有代扣代繳、代收代繳稅款義務(wù)的單位和個(gè)人為扣繳義務(wù)人”。按此規(guī)定只有《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》設(shè)定的扣繳義務(wù)人才是法定的。按照舊《細(xì)則》第二十九條規(guī)定，只有第二十九條本身規(guī)定的代扣代繳行為才屬于舊《條例》第十一條設(shè)定的“財(cái)政部規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人”的條件。財(cái)稅【2006】177號(hào)文件，規(guī)定的扣繳義務(wù)人除條例、細(xì)則已明確的外，不符合《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》設(shè)定的“國(guó)家財(cái)政部規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人”的條件，因此不屬于法定扣繳務(wù)人。只能理解為是稅務(wù)機(jī)關(guān)為了加強(qiáng)征管采取的一種措施。既然不是法定扣繳，稅務(wù)機(jī)關(guān)就有必要事先進(jìn)行納稅輔導(dǎo)。并履行必要的征管程序。讓納稅人知道“稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行代扣代繳”，然后再要求其代扣代繳。而且執(zhí)行代扣代繳規(guī)定必須規(guī)范。 ②處理結(jié)果錯(cuò)誤。 第一、房地產(chǎn)企業(yè)不是“建筑營(yíng)業(yè)稅”納稅主體，不應(yīng)承當(dāng)建筑業(yè)納稅義務(wù)。即便是實(shí)際納稅時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的是代扣代繳憑證，但是實(shí)際稅負(fù)還是轉(zhuǎn)嫁到了房地產(chǎn)企業(yè)身上。建筑企業(yè)不可能出這筆錢。 第二、從企業(yè)所得稅的角度考慮，《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：“企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除”。因此，只要企業(yè)能夠證明其業(yè)務(wù)的真實(shí)性，并取得了合法票據(jù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)無權(quán)決定其發(fā)生的支出不予扣除。 第三、營(yíng)業(yè)稅條例第六十九條規(guī)定：“扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣、應(yīng)收而不收稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人追繳稅款，對(duì)扣繳義務(wù)人處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款百分之五十以上三倍以下的罰款”。根據(jù)此規(guī)定，扣繳義務(wù)人既沒有負(fù)責(zé)追繳稅款的義務(wù)，也沒有代墊稅款的義務(wù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)只能就其未扣繳稅款處以百分之五十以上三倍以下的罰款。但是需要說明的是，稅務(wù)機(jī)關(guān)在此之前是否對(duì)扣繳義務(wù)人進(jìn)行過納稅輔導(dǎo)，扣繳義務(wù)人是否知道具有扣繳義務(wù)是處理問題的關(guān)鍵。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)未做過相應(yīng)輔導(dǎo)，就不能追究扣繳義務(wù)人責(zé)任。如果做過納稅輔導(dǎo)，扣繳義務(wù)人就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，接受“百分之五十以上三倍以下的罰款”的處罰實(shí)施。但是無論如何讓房地產(chǎn)企業(yè)代為繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅都是不正確的，讓其到稅務(wù)機(jī)關(guān)換票更是不正確的。 ③造成征管錯(cuò)誤的根源： 第一、造成征管錯(cuò)誤的根源主要在于地稅機(jī)關(guān)的征管辦法。稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)行：“定律征收、以票控稅”是造成這種局面的主要原因。實(shí)行“以票控稅”后，稅務(wù)機(jī)關(guān)只就建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅人到稅務(wù)機(jī)關(guān)開票部分的營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。納稅人不開票就不征稅。而納稅人僅就與房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)算的工程款（不含材料費(fèi)）開票，所以造成材料款部分少繳了營(yíng)業(yè)稅。 第二、稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員怠于行使本職職務(wù)，是造成這種局面的另一個(gè)原因。目前，“甲供材”情況比較普遍，稅務(wù)機(jī)關(guān)早就知道。如果在外地施工隊(duì)伍到本地進(jìn)行施工報(bào)驗(yàn)同時(shí)，就做好納稅和扣繳稅款等相應(yīng)事項(xiàng)的輔導(dǎo)。明確告知“無論施工合同怎樣簽署，建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)額都應(yīng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款”。并在平時(shí)加強(qiáng)監(jiān)督與管理，就不會(huì)出現(xiàn)類似以上情況。 說嚴(yán)重點(diǎn)，在某種程度上發(fā)生以上情況完全是由于“稅務(wù)機(jī)關(guān)亂作為”、“稅務(wù)機(jī)關(guān)人員不作為”造成的。因?yàn)樗麄儾辉赋袚?dān)這樣的責(zé)任，所以就千方百計(jì)的將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到納稅人身上。 第三、某些納稅人、扣繳義務(wù)人法律意識(shí)淡薄也是一個(gè)主要原因。 （4）如何看待新《條例》、《細(xì)則》對(duì)“代扣代繳營(yíng)業(yè)稅”規(guī)定的修改： 新《細(xì)則》取消了對(duì)《條例》設(shè)定的“國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人”的解釋，主要從以下方面考慮： 第一、新《條例》對(duì)納稅地點(diǎn)作了修訂，由原來的大部分以“勞務(wù)發(fā)生地”為納稅地點(diǎn)，改為除“提供建筑業(yè)勞務(wù)”、“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”、“銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)”在勞務(wù)發(fā)生地、土地使用權(quán)所在地、不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅外，其他全部在“其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地”納稅。 第二、新《細(xì)則》規(guī)定：“扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納其扣繳的稅款”。 依據(jù)以上規(guī)定，以“勞務(wù)發(fā)生地”為為納稅地點(diǎn)的納稅人，其納稅地點(diǎn)與代扣代繳稅款申報(bào)繳納地點(diǎn)不矛盾；而對(duì)于以“機(jī)構(gòu)所在地和居住地”為納稅地點(diǎn)的納稅人，其納稅地點(diǎn)與代扣代繳稅款申報(bào)繳納地點(diǎn)就相互矛盾。因此新稅法取消了原來的有關(guān)代扣代繳營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定。 至于取消建筑業(yè)“實(shí)行分包、轉(zhuǎn)包”營(yíng)業(yè)稅代扣代繳規(guī)定，一是“轉(zhuǎn)包業(yè)務(wù)”按照現(xiàn)行法律被視為非法經(jīng)營(yíng)，不允許存在；二是分包人如果不屬于“非法分包”，應(yīng)屬于正常的納稅義務(wù)人，應(yīng)就其分包的營(yíng)業(yè)額主動(dòng)到稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，不需要由總包單位代扣代繳營(yíng)業(yè)稅。如果是非法分包，也應(yīng)該是非法行為，與“轉(zhuǎn)包”行為一樣不允許存在。 至于新《條例》第十一條規(guī)定的“國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人 只能視為“為以后制定政策留有余地”。根據(jù)以上分析，在國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門沒有做出新的規(guī)定之前，除《條例》第十一條第一款規(guī)定外，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得就任何業(yè)務(wù)、要求任何單位和個(gè)人代扣代繳營(yíng)業(yè)稅。 “甲供材”的問題，稅務(wù)機(jī)關(guān)必須無條件的承認(rèn)。 （十一）“建筑業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”新規(guī)定： 1、舊《細(xì)則》規(guī)定： 第九條　營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 第二十八條　納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 納稅人將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。 納稅人有本細(xì)則第四條所稱自建行為的其自建行為的納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間，為其銷售自建建筑物并收訖營(yíng)業(yè)額或者取得索取營(yíng)業(yè)額的憑據(jù)的當(dāng)天。 2、新《條例》、《細(xì)則》規(guī)定： 《條例》第十二條　 營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。 《細(xì)則》第二十四條 條例第十二條所稱收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項(xiàng)。 條例第十二條所稱取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。 第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。 納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。 3、新舊對(duì)比： （1）增設(shè)了“國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定”的條款； （2）明確了“營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天”； （3）明確了 “收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)” 、“取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天”概念； （4）明確了“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”； （5）增加了將“土地使用權(quán)”無償贈(zèng)送他人納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定； （6）銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間由原來的“收訖營(yíng)業(yè)額或者取得索取營(yíng)業(yè)額的憑據(jù)的當(dāng)天”改為“銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”。 以上變化尤需注意的是：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”的規(guī)定。這一規(guī)定將在很大程度上改變建筑業(yè)納稅人的計(jì)稅方式。 十二、“納稅地點(diǎn)”新規(guī)定： 1、舊《細(xì)則》規(guī)定： 《條例》第十二條：營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)： （1）納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。納稅人從事運(yùn)輸業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （2）納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓其他無形資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （3）納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 《細(xì)則》 第三十條：納稅人提供的應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生在外縣（市），應(yīng)向勞務(wù)發(fā)生的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅而未申報(bào)納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。 第三十一條：納稅人承包的工程跨省、自治區(qū)、直轄市的，向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 第三十二條：納稅人在本省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，其納稅地點(diǎn)需要調(diào)整的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 2、新《細(xì)則》規(guī)定： 條例第十四條：營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)： （1）納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （2）納稅人轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。但是，納稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （3）納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （4）扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納其扣繳的稅款。 細(xì)則第二十六條：按照條例第十四條規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地、土地或者不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅而自應(yīng)當(dāng)申報(bào)納稅之月起超過6個(gè)月沒有申報(bào)納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。 3、新舊對(duì)比： （1）除了“提供建筑業(yè)勞務(wù)”“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”、“銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)”在勞務(wù)發(fā)生地、土地使用權(quán)所在地、不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅外，其他全部在“其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地”納稅。 （2）新《條例》、《細(xì)則》關(guān)于跨省工程建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)沒有單獨(dú)解釋，說明跨省工程建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅不再“向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅”，也改為“向勞務(wù)發(fā)生地繳納”。 第二節(jié) 營(yíng)業(yè)稅（物業(yè)管理公司收入及營(yíng)業(yè)稅相關(guān)規(guī)定） 1、如何區(qū)分物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入、物業(yè)大修收入、物業(yè)代收收入？ 財(cái)基字【1998】7號(hào)： 物業(yè)管理公司的收入包括：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。 　?。?）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入： 包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入、物業(yè)大修收入。 　?、傥飿I(yè)管理收入：是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。 　?、谖飿I(yè)經(jīng)營(yíng)收入：是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等共用設(shè)施收入。 　?、畚飿I(yè)大修收入：是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。 　　（2）其他業(yè)務(wù)收入： 是指企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。 2、物業(yè)管理收入如何繳納營(yíng)業(yè)稅？ （1）財(cái)稅[2003]16號(hào)規(guī)定：從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)狻⒎课葑饨鸬膬r(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。 （2）代有關(guān)部門收取的費(fèi)用，如果開局本單位票據(jù)，視為物業(yè)管理收入，待支出時(shí)統(tǒng)一作為費(fèi)用扣除。 （3）物業(yè)管理單位已向客戶收取但未提供服務(wù)而又全額退還客戶的收費(fèi)，如退還給未進(jìn)行裝修住戶的“二次裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)”等，在繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，允許其沖減當(dāng)期的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。 3、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入、物業(yè)大修收入如何納稅？ 根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入、物業(yè)大修收入分別按照所從事的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所適用的營(yíng)業(yè)稅稅目，依法定稅率征收營(yíng)業(yè)稅。 4、代收收入如何繳納營(yíng)業(yè)稅？ （1）國(guó)稅發(fā)[1998]217號(hào)規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)帶有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理業(yè)務(wù)”。因此對(duì)物業(yè)管理企業(yè)帶有關(guān)部門收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)收取的手續(xù)費(fèi)應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。 （2）代有關(guān)部門收取費(fèi)用時(shí)，如果為客戶開具的是有關(guān)單位提供的票據(jù)，這部分收入不作為物業(yè)管理收入，只將收取的手續(xù)費(fèi)作為物業(yè)管理收入（收取手續(xù)費(fèi)時(shí)要給有關(guān)單位開據(jù)服務(wù)性發(fā)票）。 　 5、物業(yè)部門收取的垃圾處置費(fèi)如何征受營(yíng)業(yè)稅？ （1）國(guó)稅函【2005】1128號(hào)規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人提供的垃圾處置勞務(wù)不屬于營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)，對(duì)其處置垃圾取得的垃圾處置費(fèi)，不征收營(yíng)業(yè)稅。 （2）根據(jù)以上規(guī)定，物業(yè)公司向客戶收取的垃圾清掃費(fèi)、垃圾運(yùn)輸費(fèi)應(yīng)不屬于營(yíng)業(yè)稅升水收入，不征收營(yíng)業(yè)稅。但是，不屬于《企業(yè)所得稅法》規(guī)定的不征稅收入和免稅收入，應(yīng)征收企業(yè)所得稅。 6、物業(yè)公司實(shí)行收入分成的如何繳納營(yíng)業(yè)稅？ 以物業(yè)公司名義收取的收入，如果按規(guī)定與業(yè)主委員會(huì)實(shí)行分成，營(yíng)業(yè)稅的納稅人應(yīng)為物業(yè)公司，物業(yè)公司應(yīng)按照物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入、物業(yè)大修收入、代收費(fèi)用等相關(guān)規(guī)定計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。支付給業(yè)主委員會(huì)的分成支出作為費(fèi)用處理。業(yè)主委員會(huì)取得分成收入時(shí)必須到地稅局代開服務(wù)業(yè)發(fā)票，否則物業(yè)公司不能在企業(yè)所得稅前扣除。 7、物業(yè)公司收取的物業(yè)接管費(fèi)、一次性收取全年物業(yè)管理費(fèi)如何納稅？ （1）《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》 第十二條　營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 第二十四條 條例第十二條所稱收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項(xiàng)。 條例第十二條所稱取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。 （2）物業(yè)公司從房地產(chǎn)公司收取的接管費(fèi)用，轉(zhuǎn)入物業(yè)公司賬戶后，分不同情況處理。 ①如果收取時(shí)房地產(chǎn)公司已經(jīng)給客戶開具發(fā)票，并且已經(jīng)計(jì)入收入繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅，物業(yè)公司就不許再做收入處理?？梢話煸凇捌渌麘?yīng)付”款等科目。同時(shí)應(yīng)保存好開發(fā)公司就這部分收費(fèi)澆水的相關(guān)憑證。 ②如果房地產(chǎn)公司收取時(shí)沒有開具發(fā)票，也沒有計(jì)入收入繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅，轉(zhuǎn)入物業(yè)公司應(yīng)按《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條，《細(xì)則》第二十四條規(guī)定處理。 （3）物業(yè)公司一次性收取全年物業(yè)管理費(fèi)也應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條，《細(xì)則》第二十四條規(guī)定處理。 第二章 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算 第一節(jié) 土地增值稅清算的基本政策 一、土地增值稅|納稅人： 《土地增值稅暫行條例》第二條：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物，并取得收入的單位及個(gè)人，為土地增值稅的納稅人。 轉(zhuǎn)讓：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條：轉(zhuǎn)讓是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 國(guó)有土地：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三條，國(guó)有土地，是指按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。 地上建筑物：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條，地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。 附著物：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條，是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。 收入：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條，條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 單位及個(gè)人：《土地增值稅暫行條例》第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。所稱個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。 贈(zèng)與：（一）、房屋所有人、土地使用權(quán)人將房屋土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)的人的；（二）房屋所有人、土地使用權(quán)人通過中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。 社會(huì)團(tuán)體：包括中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及民政部門批準(zhǔn)成立的其他非盈利的公益性組織。 二、新舊政策變化： 新出臺(tái)的《管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào)，與2006年的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）相比，主要發(fā)生以下10個(gè)方面的變化： （一）明確了適用范圍和土地增值稅清算的定義。 （二）新增稅務(wù)機(jī)關(guān)“前期管理”內(nèi)容 （三）明確了納稅人注銷前必須清算 （四）強(qiáng)化了征納雙方的法律責(zé)任 （五）授予稅務(wù)機(jī)關(guān)是否清算的自由裁量權(quán) （六）對(duì)納稅人提供的清算資料要求更明確 （七）明確了稅務(wù)機(jī)關(guān)是否受理清算的處理方式 （八）增加了清算前納稅評(píng)估的要求 （九）新增“清算審核”程序性、實(shí)質(zhì)性的規(guī)定 （十）核定征收規(guī)定發(fā)生變化 三、清算條件： 《細(xì)則》第十六條：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算。 國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)；國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào) 2009年6月日起執(zhí)行。 第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。 　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； 　?。ǘ┱w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； 　?。ㄈ┲苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 　　第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。 　?。ㄒ唬┮芽⒐を?yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 　　（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 　?。ㄈ┘{稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 　?。ㄋ模┦。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 　　對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。 四、清算對(duì)象： 《細(xì)則》第八條：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位。 《細(xì)則》第九條：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按照建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可以按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂? 國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)： （1）土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為清算單位進(jìn)行清算； （2）對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算； （3）開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào)： 第十七條 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 【相關(guān)鏈接】 1、常規(guī)情況分析： 對(duì)于一個(gè)屬于常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目，在確認(rèn)清算條件時(shí)，應(yīng)注意房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的確認(rèn)，是以“五證”（“五證”的內(nèi)容：是指開發(fā)商取得有關(guān)部門頒發(fā)的下列五個(gè)證件：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開業(yè)證》、《國(guó)有土地使用證》、《銷售許可證》）為條件的，凡應(yīng)獨(dú)立辦理“五證”的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，才是一個(gè)法定意義上的獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目。土地增值稅清算單位，應(yīng)以法定意義上的獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目，作為劃分對(duì)象。根據(jù)實(shí)際開發(fā)情況，分別以單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目、單位工程或單項(xiàng)工程為清算單位。 在日常開發(fā)習(xí)慣中，開發(fā)商根據(jù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的需要，自定一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目名稱，統(tǒng)稱為“某某項(xiàng)目”。而在實(shí)際操作中，卻是在取得的開發(fā)用地上，根據(jù)不同的用途或不同的開發(fā)時(shí)間，分別立項(xiàng)，辦理“五證”。對(duì)于這類自定名稱的開發(fā)項(xiàng)目與法定名稱的開發(fā)項(xiàng)目不一致的情況，應(yīng)以“五證”上登記的開發(fā)項(xiàng)目名稱作為土地增值稅清算單位。 2、特殊情況分析： 對(duì)于一些屬于非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目，在確認(rèn)清算單位時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則進(jìn)行確認(rèn)。非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目，沒有按程序取得“五證”，如果按形式條件來確認(rèn)清算單位是非常困難的。其清算單位的確認(rèn)方法與常規(guī)開發(fā)項(xiàng)目確認(rèn)方法一致，也是根據(jù)實(shí)際開發(fā)情況，分別以單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目、單位工程或單項(xiàng)工程為清算單位。 【案例2—1】 某開發(fā)商采取按非正常程序取得土地后，采取了先開發(fā)銷售后審批的辦法運(yùn)作。整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃五棟樓，由于資金困難，不能同時(shí)開工，采取逐棟開發(fā)。2003年開發(fā)銷售第一棟，2004年開發(fā)銷售第二棟，其余三棟尚未開工，如何確定清算單位？ 分析：對(duì)這一種情況，如2008年對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，就不能按其“五證”或以項(xiàng)目規(guī)劃確認(rèn)清算單位，即不能按五棟樓作為一個(gè)清算單位，而應(yīng)將第一棟、第二棟和其余三棟，分別分為三個(gè)清算單位。 【案例2—2】 對(duì)連體樓項(xiàng)目（既有普通住宅又有非普通住宅）如何確認(rèn)清算單位并計(jì)算應(yīng)繳土地增值稅？ 舉例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)連體樓一幢，總建筑面積為10000平方米（假設(shè)與可售面積一致），公司以該幢樓為成本核算對(duì)象。其中一至四層為寫字樓，面積為4000平方米，平均售價(jià)為10000元/平方米，銷售收入為40000000元；五至十層為普通住宅，面積為6000平方米，平均售價(jià)為4000元/平方米，銷售收入為24000000元，總銷售收入為64000000元。連體樓土地總成本為10000000元，房地產(chǎn)開發(fā)總成本為20000000元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為土地成本和開發(fā)成本的10%，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金只考慮營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，為銷售收入的5.5%。 假設(shè)扣除項(xiàng)目的分?jǐn)傇瓌t按房地產(chǎn)可售面積計(jì)算分?jǐn)?。具體計(jì)算方法和結(jié)果列表如下： 項(xiàng)目 分類 方法一 方法二 總體 寫字樓 普通住宅 收入 售價(jià)（每平方米） 　 10000 4000 小計(jì) 64000000 40000000 24000000 扣除項(xiàng)目 可售面積(平方米） 10000 4000 6000 土地成本 10000000 4000000 6000000 房地產(chǎn)開發(fā)成本 20000000 8000000 12000000 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 3000000 1200000 1800000 營(yíng)業(yè)稅金及附加 3520000 2200000 1320000 加計(jì)扣除部分 6000000 2400000 3600000 扣除項(xiàng)目合計(jì) 42520000 17800000 24720000 增值額 　 21480000 22200000 -720000 增值率 　 50.52% 124.72% -2.91% 適用稅率 　 40% 50% 0% 應(yīng)納稅額 　 6466000 8430000 0 稅額差額 　 -1964000 　 　 可以看出：兩種方法計(jì)算出應(yīng)納土地增值稅額結(jié)果相差較大。按照現(xiàn)行政策規(guī)定，土地增值稅清算應(yīng)采取第二種方法。 五、普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)： 財(cái)稅字[2006]141號(hào)《關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》(國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào))制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。 國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》 為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件： 住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上； 單套建筑面積在120平方米以下；