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房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析 寧曉峰 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是息息相關(guān)的，我們可以通過宏觀經(jīng)濟(jì)的分析，從總體上洞察房地產(chǎn)市場的變化，把握房地產(chǎn)市場的脈搏。下面就與房地產(chǎn)相關(guān)的幾大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)加以分析，由于房地產(chǎn)具有明顯的地域特征，本文所提到的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均是指一個(gè)城市或一個(gè)區(qū)域的指標(biāo)，以反映該城市或區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平狀況。 一、國內(nèi)生產(chǎn)總值/ 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP (Gross Domestic Product)是指在一定時(shí)期內(nèi)一個(gè)國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中所生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的價(jià)值總和，常被公認(rèn)為衡量一個(gè)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況的最佳指標(biāo)。 根據(jù)《各國的經(jīng)濟(jì)增長》中研究得出的庫茲涅茨法則：當(dāng)GDP增長速度小于4％時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)萎縮，當(dāng)GDP增長速度界于4％-5％時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)停滯；5％-8％，房地產(chǎn)業(yè)將處于穩(wěn)定發(fā)展階段；8％-10％，房地產(chǎn)業(yè)將高速發(fā)展。我國目前GDP的增長速度是7％-8％，根據(jù)以上結(jié)論，我國房地產(chǎn)業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展的階段，相比之下東莞市2005年完成GDP為2182.44億元，比上年增長88.91%，并且近7年內(nèi)年均增長73.42%，大大超出8%-10%的房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展階段水平，由此可以判斷東莞市房地產(chǎn)可能出現(xiàn)跳躍式發(fā)展。 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值即人均GDP，這一指標(biāo)通常用來評估一個(gè)國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，也是衡量該地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)濟(jì)活躍程度較為常用的綜合性指標(biāo)。人均GDP統(tǒng)一使用統(tǒng)計(jì)中的常住人口而非戶籍人口計(jì)算人均GDP。 房地產(chǎn)的發(fā)展與人均GDP值的增長是密切相關(guān)的。根據(jù)人均GDP的不同發(fā)展階段，住宅業(yè)發(fā)展可分為幾個(gè)發(fā)展階段：世界銀行統(tǒng)計(jì)資料表明，當(dāng)一個(gè)城市人均 GDP在800-4000美元之間時(shí)，房地產(chǎn)會(huì)高速增長；人均GDP在4000-8000美元之間時(shí)，房地產(chǎn)會(huì)平穩(wěn)增長；人均GDP在8000-20000美元之間時(shí)，房地產(chǎn)會(huì)衰退。也就是說，人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展存在一定的關(guān)系（如圖1－1所示）。目前我國人均GDP約為 1000美元，整體上我國房地產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間。以東莞和深圳寶安區(qū)為例，2005年東莞市人均GDP為2728美元/人年，處于世界銀行認(rèn)可的800-4000美元之間的高速增長期的中期階段，由此可以推斷東莞市房地產(chǎn)業(yè)還有非常大的發(fā)展空間；而2005年深圳寶安區(qū)人均GDP為3510美元/人年，處于世界銀行認(rèn)可的800-4000美元之間的高速增長階段的中后期，因此判斷未來東莞市房地產(chǎn)發(fā)展空間比深圳市寶安區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展空間要大。 人均GDP（美元） 房地產(chǎn)發(fā)展階段 800 4000 8000 高速增長 平穩(wěn)增長 停滯衰退 8000 20000 圖1－1 人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系圖 二、三次產(chǎn)業(yè)比例結(jié)構(gòu) 三次產(chǎn)業(yè)比例結(jié)構(gòu)是指一國（或地區(qū)）第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)）、第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）和第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）占國民經(jīng)濟(jì)GDP的比重狀況。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是經(jīng)濟(jì)資源在不同類型的經(jīng)濟(jì)部門之間進(jìn)行分配，并不斷地調(diào)整演化的結(jié)果，它是決定整體經(jīng)濟(jì)效率和發(fā)展態(tài)勢的一個(gè)重要因素。評價(jià)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其優(yōu)化程度，主要關(guān)注第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度及其轉(zhuǎn)化速度的量化指標(biāo)。 綜觀發(fā)達(dá)國家的工業(yè)化進(jìn)程歷史，按一、二、三次產(chǎn)業(yè)占國民經(jīng)濟(jì)GDP 的比重狀況，劃分為兩大階段：（1）第一階段：第二產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)GDP中的比重，以較快的速度增加并逐漸超過50%，與之相應(yīng)，第一產(chǎn)業(yè)的比重則以更快的速度下降。在此階段，第三產(chǎn)業(yè)的比重有所上升，但變動(dòng)幅度不大。（2）第二階段：第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)GDP中的比重，以較快的速度增加，并逐漸超過50%，與之相應(yīng)，第二產(chǎn)業(yè)的比重則以略慢一些的速度下降。在此階段，第一產(chǎn)業(yè)的比重進(jìn)一步下降，但變動(dòng)幅度不大。一般地，越是人均國民收入低的國家，第一產(chǎn)業(yè)占GDP的比重越大；而越是人均國民總收入高的國家，第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重越大。在美國，第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重超過70%。 由于房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，那么可以通過對一個(gè)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的第三產(chǎn)業(yè)比例從宏觀上了解該地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r。如果一個(gè)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的第三產(chǎn)業(yè)比重在50%以上，說明該地區(qū)的房地產(chǎn)的發(fā)展水平比較高，這就是房地產(chǎn)的“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)50法則”。運(yùn)用該法則可以從總體上判斷一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展水平（見表1－1）。 表1－1 四大城市三次產(chǎn)業(yè)比例結(jié)構(gòu) 2005年三次產(chǎn)業(yè)比例結(jié)構(gòu) 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 北京 1.40 30.90 67.70 廣州 2.46 40.68 56.86 上海 0.90 48.90 50.20 深圳 0.20 52.40 47.50 (注：資料來源，各大城市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)) 目前發(fā)達(dá)國家第三產(chǎn)業(yè)占國民經(jīng)濟(jì)GDP的比重是55-70%左右，從表中可以看出上述四個(gè)城市的第三產(chǎn)業(yè)占國民經(jīng)濟(jì)的比重已經(jīng)超過或基本達(dá)到50％，而同時(shí)我們都知道這四個(gè)城市的房地產(chǎn)發(fā)展水平相對都比較高。 三、人口狀況指標(biāo) 人口數(shù)量是決定房地產(chǎn)市場需求量的一個(gè)基本因數(shù)，隨著外來人口、流動(dòng)人口的增加，對房地產(chǎn)的需求必然增加。城市人口增長可以分為自然增長和機(jī)械增長。城市人口自然增長是指在一定時(shí)期內(nèi)因出生和死亡因數(shù)的消長，導(dǎo)致的城市人口數(shù)量的增長或減少；城市人口機(jī)械增長是指在一定時(shí)期內(nèi)因遷入和遷出因數(shù)的消長，導(dǎo)致的城市人口數(shù)量的增長或減少；另外，還通常運(yùn)用流動(dòng)人口數(shù)量來體現(xiàn)城市人口數(shù)量的變化情況。2000年上海人口規(guī)模在世界特大城市中位居第6位，在中國位居第一，也是中國人口密度最大的城市。資料顯示，上海常住人口為1640.77萬人。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，上海的外來流動(dòng)人口數(shù)量不斷增加，2000年外來人口總量增至387.11萬人，在全國位于廣州之后的第二位。 人口素質(zhì)是指人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度。它可以引起房地產(chǎn)價(jià)格高低的變化，隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步，對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格趨高；反之，則價(jià)格低落。 家庭人口規(guī)模是指全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。一般來說，隨著家庭人口規(guī)模小型化即家庭平均人口數(shù)的下降，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲的趨勢。依據(jù)2000年的“五普”數(shù)據(jù)，全國總計(jì)城鎮(zhèn)戶均人口規(guī)模為3.1人，從總體上來說，農(nóng)村的家庭戶均人口規(guī)模較城鎮(zhèn)家庭要大。在上海，小型家庭已經(jīng)成為家庭的主流，1949年上海平均每戶為4.9人，1990年為3.1人，2000年為2.8人，這一數(shù)字目前仍在遞減中。 人口結(jié)構(gòu)包括人口的自然結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)。人口的自然結(jié)構(gòu)是指性別和年齡構(gòu)成狀況。人口社會(huì)結(jié)構(gòu)反映人與人之間的社會(huì)關(guān)系，社會(huì)地位的各個(gè)方面。比如人口年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、文化結(jié)構(gòu)等等。人口結(jié)構(gòu)必須與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相協(xié)調(diào)，否則就不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。人口年齡結(jié)構(gòu)的峰谷交替，對上海資源配置和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來了負(fù)面的影響。上海出生人口、學(xué)齡人口、勞動(dòng)年齡人口等的變動(dòng)十分大，給教育、就業(yè)、社會(huì)保障等帶來了沖擊。目前上海40歲左右的中年人相對集中，其次以14至21歲的青少年為多。 四、人均可支配收入/年人均工資水平 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入指城鎮(zhèn)居民家庭人均是指可用于最終消費(fèi)支出和其它非義務(wù)性支出以及儲(chǔ)蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收入。它是反映城鎮(zhèn)居民家庭人均收入的指標(biāo)，用于衡量一個(gè)地區(qū)城鎮(zhèn)居民生活水平高低。人均工資為社會(huì)職工平均工資，范圍包括：國有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商投資經(jīng)濟(jì)、私營經(jīng)濟(jì)等中的職工工資。人均可支配收入和年人均工資水平可用于計(jì)算收入房價(jià)比以及家庭月供承受能力等指標(biāo)。 2004年北京市居民人均可支配收入增長12.8%。1-10月城市居民人均可支配收入為13056.5元，比上年同期增長12.8%?？鄢飪r(jià)上漲因素影響，實(shí)際增長11.8%。其中，人均工薪收入增加1207.9元，增長14.3%，工薪收入增加額占人均可支配收入增加額的81.7%，拉動(dòng)人均可支配收入增長10.5個(gè)百分點(diǎn)。 五、恩格爾系數(shù) 隨著家庭和個(gè)人收入增加，收入中用于食品方面的支出比例將逐漸減小，這一定律被稱為恩格爾定律，反映這一定律的系數(shù)被稱為恩格爾系數(shù)。 根據(jù)恩格爾定律，其計(jì)算公式為： 恩格爾系數(shù)（%）= 食品支出總額 /家庭或個(gè)人消費(fèi)支出總額100% 國際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個(gè)國家和地區(qū)人民生活水平的狀況。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對比時(shí)，要考慮到那些不可比因素，比如消費(fèi)品價(jià)格比價(jià)不同、居民生活習(xí)慣的差異以及由社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度不同等所產(chǎn)生的特殊因素。 目前我國恩格爾系數(shù)已降至40%，人民生活從溫飽進(jìn)入小康，消費(fèi)結(jié)構(gòu)較以往有很大的變化，住宅將成為社會(huì)消費(fèi)的熱點(diǎn)。 2004年1-5月，全市（呼和浩特市，作者注）城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入達(dá)4109元，同比增長23.7%。城市居民人均消費(fèi)性支出3079元，同比增長24.6%，隨著居民收入水平的不斷提高，呼市居民恩格爾系數(shù)由1998年的0.42下降到2003年的0.34。其中食品支出1048元，所占比重下降2.0%，反映了我市居民消費(fèi)正在向發(fā)展型、享受型過渡。 (注:資料來源，呼和浩特市《統(tǒng)計(jì)報(bào)告》2004年第47期《1-5月份國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況》) 六、城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款 城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款的分流和存款, 即居民儲(chǔ)蓄存款增速的升降。城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)之一，居民儲(chǔ)蓄存款的快速增長從一個(gè)側(cè)面反映出居民消費(fèi)意愿的降低。 七、社會(huì)消費(fèi)品零售總額 社會(huì)消費(fèi)品零售總額是商業(yè)統(tǒng)計(jì)中的指標(biāo)，指各種經(jīng)濟(jì)類型的批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)、制造業(yè)和其他行業(yè)對城鄉(xiāng)居民和社會(huì)集團(tuán)的消費(fèi)品零售額和農(nóng)民對非農(nóng)業(yè)居民零售額的總和。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額從另一個(gè)側(cè)面反映出居民消費(fèi)的意愿。 八、消費(fèi)傾向 一般地，通常通過消費(fèi)傾向和邊際消費(fèi)傾向來反映消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣。 消費(fèi)傾向是居民收入中用于消費(fèi)支出的部分，它反映了人們的消費(fèi)意愿，是反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的重要指標(biāo)，較為準(zhǔn)確地反映了居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)趨勢，可以作為制定消費(fèi)政策和產(chǎn)業(yè)政策的依據(jù)。 消費(fèi)傾向，即增加一單位的收入中用于消費(fèi)支出的部分。一般情況下，隨著收入的增長，邊際消費(fèi)傾向會(huì)下降，因此低收入群體的邊際消費(fèi)傾向高于高收入群體。 此外，根據(jù)已被國際普遍接受的持久收入假說的結(jié)論：認(rèn)為一個(gè)人的收入可分為持久性收入和暫時(shí)性收入。持久性的收入是穩(wěn)定的、正常的收入，暫時(shí)性收入則是不穩(wěn)定的、意外的收入，即決定人們消費(fèi)支出是他們持久的、長期的收入，而不是短期的可支配收入。因此認(rèn)為持久性收入沖擊帶來的邊際消費(fèi)傾向相對較大，而暫時(shí)性收入沖擊帶來的邊際消費(fèi)傾向較小。 2001年5月北京市收入增加拉動(dòng)消費(fèi)增長的邊際消費(fèi)傾向?yàn)?.38，（即每增加一元收入，支出增加0.38元），與上年同期0.71的邊際消費(fèi)傾向相比，明顯下降?？v觀歷年居民消費(fèi)傾向的發(fā)展變動(dòng)情況, 基本上是逐年下降的趨勢（詳見表1－2）。 表1－2 北京城鎮(zhèn)居民消費(fèi)傾向變動(dòng)情況 年 份 2000年 1999年 1998年 1997年 1996年 1995年 消費(fèi)傾向 0.8207 0.8166 0.8228 0.8360 0.8321 0.8584 (注：資料來源，北京市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)) 綜合城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款和社會(huì)消費(fèi)品零售總額兩個(gè)指標(biāo)也可以從另一個(gè)側(cè)面來說明居民的消費(fèi)習(xí)慣。如果城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款增多，社會(huì)消費(fèi)品零售額增幅下降，說明城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)傾向呈下降的趨勢，反之亦然。上述表結(jié)合社會(huì)消費(fèi)品零售額及儲(chǔ)蓄是否增長的情況來判斷和分析：2001年5月北京市社會(huì)消費(fèi)品零售額比上年同期增長10.6%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長11.26%，分別低于上年同期的11.69%和13.3%。此外，截止5月末，城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款余額為2851.2億元，比年初增加187.9億元，新增存款比上年同期增長110.6億元。城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款增多，社會(huì)消費(fèi)品零售額增幅下降，說明目前北京市城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)傾向確實(shí)呈下降的趨勢。 九、收入房價(jià)比 收入房價(jià)比是指一個(gè)城市每戶居民的平均年收入與平均房價(jià)之比。收入房價(jià)比是通過其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)推導(dǎo)出來的導(dǎo)入性指標(biāo)，是一個(gè)城市居民購房承受能力的反映。 世界銀行在衡量一個(gè)國家的住房消費(fèi)水平時(shí)，認(rèn)為房價(jià)收入比在4倍至6倍之間較為適當(dāng)，也就是說假如家庭年收入為1，房價(jià)則是家庭年收入的4倍至6倍。但這一指標(biāo)是從市場經(jīng)濟(jì)國家歸納出的結(jié)論，還要結(jié)合不同的地區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r而定，不能不加修正地應(yīng)用。根據(jù)我國目前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，收入房價(jià)比在1：6～8較為合理。 收入房價(jià)比可以用 “三平均原理”進(jìn)行比較，即戶平均收入、戶平均擁有的住宅面積和全市平均房價(jià)，這樣口徑可比性可以做到完全一致。根據(jù)三平均原理，其計(jì)算公式如下： 收入房價(jià)比=人均年收入戶均人口數(shù)／本市當(dāng)年平均擁有的住宅面積房價(jià) 以2003年為例，深圳全市住宅銷售合同面積為806.56萬平方米，住宅銷售套數(shù)為89651套，平均套數(shù)面積為89.97平方米，以2003年住宅銷售均價(jià)每平方米5680元計(jì)，平均每套的成交總價(jià)為51.12萬元。2003年，深圳城市居民人均可支配收入為25936元，如果按戶均3.1人進(jìn)行測算，那么深圳的人均家庭可支配收入為8.04萬元。這樣就可以得出2003年深圳的收入房價(jià)比為1：6.358,處在合理范圍內(nèi)。然而，每平方米5680元只是深圳市的一個(gè)平均價(jià)。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，福田、羅湖的收入房價(jià)比為1：9.188和1：8.671，說明一個(gè)深圳市福田、羅湖區(qū)居民購房承受的壓力偏大，超出了“警戒線”。 綜上所述，經(jīng)濟(jì)因素是所有房地產(chǎn)宏觀因素中，最為顯現(xiàn)、最為直接的因素。至于商品房施工面積、新開工面積、竣工面積以及商品房銷售面積和金額等等指標(biāo)歸屬為房地產(chǎn)景氣度范疇，這里就不贅述。通過“宏觀經(jīng)濟(jì)九大指標(biāo)” 的分析，可以對一個(gè)城市或區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展的階段及發(fā)展空間、房地產(chǎn)發(fā)展的水平、市場需求的規(guī)模、居民生活水平和購買能力、消費(fèi)者的消費(fèi)意愿和消費(fèi)傾向以及購房者的承受能力等等有一個(gè)總體的認(rèn)識(shí)，由此對當(dāng)前房地產(chǎn)市場作出正確的評價(jià)，對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展作出正確的預(yù)測。 【參考文獻(xiàn)】 ①季愛東，房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r評析，中國房地產(chǎn)金融 2003 (7) ②華如興，中國的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及分析，研究動(dòng)態(tài) 2003 (12) ③李曉林，北京收入房價(jià)比正常，北京青年報(bào) 2002.3.28 ④鄭睿祺、劉洪玉，房價(jià)收入比的性質(zhì)與合理取值范圍，中國房地產(chǎn) 2002（8）