《物業(yè)管理概論課件 第二章課件》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《物業(yè)管理概論課件 第二章課件（28頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、物業(yè)管理教研室物業(yè)管理教研室西安歐亞學(xué)院西安歐亞學(xué)院物業(yè)管理概論物業(yè)管理概論 主講：張國平主講：張國平第二章第二章 物業(yè)管理機構(gòu)物業(yè)管理機構(gòu)了解了解1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念、性質(zhì)、分類、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念、性質(zhì)、分類2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織機構(gòu)，識記各個部門的具體職責(zé)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織機構(gòu)，識記各個部門的具體職責(zé)理解理解業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系掌握掌握1、掌握業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的概念、掌握業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的概念2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念及相互關(guān)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念及相互關(guān)系3、了解業(yè)主大會和業(yè)主委員會的主體特征了解

2、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的主體特征學(xué)習(xí)目的與要求學(xué)習(xí)目的與要求知知 識識 點點 第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)【情景模擬情景模擬】 將每個班級按照人數(shù)分成幾個小組，一般一將每個班級按照人數(shù)分成幾個小組，一般一個物業(yè)公司需要的人數(shù)有總經(jīng)理一名，下設(shè)幾個個物業(yè)公司需要的人數(shù)有總經(jīng)理一名，下設(shè)幾個物業(yè)管理處、辦公室、行政人事部、市場拓展部、物業(yè)管理處、辦公室、行政人事部、市場拓展部、財務(wù)部。財務(wù)部。其中管理處有：其中管理處有： 設(shè)主任設(shè)主任1 1人人 客戶服務(wù)中心（設(shè)主管客戶服務(wù)中心（設(shè)主管1 1人）人） 綜合管理部綜合管理部 （設(shè)主管（設(shè)主管1 1人）人） 機電維修部機電維修部 （設(shè)主管（設(shè)主

3、管1 1人）人） 環(huán)境事務(wù)部環(huán)境事務(wù)部 （設(shè)主管（設(shè)主管1 1人）人） 大致一個公司需要的人數(shù)為大致一個公司需要的人數(shù)為7 78 8人。人。 第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求：要求：每個公司設(shè)計企業(yè)名稱；每個公司設(shè)計企業(yè)名稱； 設(shè)計企業(yè)標志；設(shè)計企業(yè)標志；定出企業(yè)的愿景；定出企業(yè)的愿景； 經(jīng)營理念；經(jīng)營理念；經(jīng)營目標；經(jīng)營目標； 管理面積管理面積XXXXXX多萬多萬m2m2；所管物業(yè)的類型有高層住宅、多層住宅、寫字樓及所管物業(yè)的類型有高層住宅、多層住宅、寫字樓及商業(yè)等?，F(xiàn)有員工商業(yè)等?，F(xiàn)有員工XXXXXX人。人。公司有物業(yè)管理師公司有物業(yè)管理師XXXXXX人。中級以上職稱人。中級以上

4、職稱XXXXXX人。人。管理崗位人員全部大專以上文化程度且持有崗位證管理崗位人員全部大專以上文化程度且持有崗位證書，工程技術(shù)崗位人員全部有與其崗位要求相一致書，工程技術(shù)崗位人員全部有與其崗位要求相一致的資格證書等。的資格證書等。 案例導(dǎo)入案例導(dǎo)入 1物業(yè)管理公司有罰款權(quán)嗎？物業(yè)管理公司有罰款權(quán)嗎？ 王大爺住了幾十年的房子要拆遷了，他拿著王大爺住了幾十年的房子要拆遷了，他拿著政府給的拆遷補償款和多年的積蓄買了一套商品政府給的拆遷補償款和多年的積蓄買了一套商品房，辦理入住手續(xù)后，物業(yè)管理公司要求王大爺房，辦理入住手續(xù)后，物業(yè)管理公司要求王大爺交交20002000元的裝修押金，否則不發(fā)門鑰匙。裝修完

5、元的裝修押金，否則不發(fā)門鑰匙。裝修完畢后，王大爺?shù)淖优轿飿I(yè)管理公司要求退還押畢后，王大爺?shù)淖优轿飿I(yè)管理公司要求退還押金，沒想到卻被物業(yè)管理企業(yè)以違章裝修為由罰金，沒想到卻被物業(yè)管理企業(yè)以違章裝修為由罰了了500500元。王大爺?shù)淖优粴庵聦⑽飿I(yè)管理公元。王大爺?shù)淖优粴庵聦⑽飿I(yè)管理公司告上法庭。司告上法庭。請問：請問：1 1、物業(yè)管理企業(yè)有罰款權(quán)嗎？為什么？、物業(yè)管理企業(yè)有罰款權(quán)嗎？為什么？ 2 2、物業(yè)管理企業(yè)該不該收取裝修押金，、物業(yè)管理企業(yè)該不該收取裝修押金， 為什么？為什么？ 3 3、如何預(yù)防和解決此類事情的發(fā)生呢？、如何預(yù)防和解決此類事情的發(fā)生呢？ 案例導(dǎo)入案例導(dǎo)入 1 案例

6、導(dǎo)入案例導(dǎo)入 2物業(yè)管理公司如何制止業(yè)主的違章行為？物業(yè)管理公司如何制止業(yè)主的違章行為？ 業(yè)主顧某購買了一只巨型浴缸，準備安裝在其居住的業(yè)主顧某購買了一只巨型浴缸，準備安裝在其居住的第第2929層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴理公司向有關(guān)專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認為自己購置的私有財產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。認為自己購置的私有財產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。請問：請問：1 1、購置財產(chǎn)是否都

7、可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？、購置財產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？ 2 2、作為物業(yè)管理公司經(jīng)常會碰到業(yè)主的違章行為，、作為物業(yè)管理公司經(jīng)常會碰到業(yè)主的違章行為， 物業(yè)公司可以對那些違章行為進行制止？物業(yè)公司可以對那些違章行為進行制止？ 案例導(dǎo)入案例導(dǎo)入 2評析：評析：1 1、并非所有業(yè)主購、并非所有業(yè)主購置的財產(chǎn)都可以安置置的財產(chǎn)都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。在自己的物業(yè)內(nèi)。2 2、物業(yè)管理公司對、物業(yè)管理公司對以下違章行為有權(quán)制以下違章行為有權(quán)制止：止：（1 1）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；途的； （2 2）擅自改變房屋、配套設(shè)擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)

8、、外觀，毀損施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，毀損設(shè)施設(shè)備，危及房屋安全的；設(shè)施設(shè)備，危及房屋安全的； （3 3）私搭亂建，亂停亂放車私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化，污染環(huán)隨意占用、破壞綠化，污染環(huán)境，影響小區(qū)景觀，制造噪聲境，影響小區(qū)景觀，制造噪聲擾民的。擾民的。（4 4）不照章繳納各種費用的。不照章繳納各種費用的。 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念與性質(zhì)一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念與性質(zhì)1、定義、定義2、物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法法中的定義：中的定義：是指依法設(shè)立、是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)

9、管具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。理服務(wù)活動的企業(yè)。 是指按照合法程序設(shè)立，具是指按照合法程序設(shè)立，具有獨立法人資格，具備相應(yīng)資質(zhì)有獨立法人資格，具備相應(yīng)資質(zhì)條件，根據(jù)合同接收業(yè)主和物業(yè)條件，根據(jù)合同接收業(yè)主和物業(yè)使用人的委托，依照有關(guān)法律、使用人的委托，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對物業(yè)實施專業(yè)化法規(guī)的規(guī)定，對物業(yè)實施專業(yè)化管理，并為業(yè)主和使用人提供全管理，并為業(yè)主和使用人提供全方位、多層次的服務(wù)和良好的居方位、多層次的服務(wù)和良好的居住和工作環(huán)境，并收取相應(yīng)報酬住和工作環(huán)境，并收取相應(yīng)報酬的經(jīng)濟實體。的經(jīng)濟實體。1、營利性、營利性2、專業(yè)性、專業(yè)性3、服務(wù)性、服務(wù)性4、獨立性、獨

10、立性二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)物業(yè)物業(yè)服務(wù)服務(wù)企業(yè)企業(yè)的的權(quán)利權(quán)利公平投標權(quán)公平投標權(quán)專屬物業(yè)管理權(quán)專屬物業(yè)管理權(quán)物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)對損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為對損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為進行勸阻、制止的權(quán)利進行勸阻、制止的權(quán)利要求業(yè)主委員會協(xié)助管理的權(quán)利。要求業(yè)主委員會協(xié)助管理的權(quán)利。二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)物業(yè)物業(yè)服務(wù)服務(wù)企業(yè)企業(yè)的的義務(wù)義務(wù)全面履行物業(yè)服務(wù)合同，全面履行物業(yè)服務(wù)合同，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施物業(yè)服務(wù)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施物業(yè)服務(wù)接收業(yè)主委員會和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督接收業(yè)主委員會和業(yè)主、物業(yè)使用

11、人的監(jiān)督 協(xié)助政府部門和做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的協(xié)助政府部門和做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作安全防范工作 接受有關(guān)行政管理部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。接受有關(guān)行政管理部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 案例分析案例分析 1物業(yè)管理公司能否改變原來設(shè)計擅設(shè)停車場？物業(yè)管理公司能否改變原來設(shè)計擅設(shè)停車場？ 某小區(qū)數(shù)位業(yè)主反映，原來他們在樓前樓后停某小區(qū)數(shù)位業(yè)主反映，原來他們在樓前樓后停車，今年年初，物業(yè)管理公司未經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員車，今年年初，物業(yè)管理公司未經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會同意就把樓前樓后劃上線，改成臨時停車場并會同意就把樓前樓后劃上線，改成臨時停車場并進行經(jīng)營。該小區(qū)的業(yè)主委員會對停車場的經(jīng)營進行經(jīng)營。該小區(qū)的業(yè)主委員會對停車

12、場的經(jīng)營提出異議，多次與物業(yè)管理公司協(xié)商，但都未達提出異議，多次與物業(yè)管理公司協(xié)商，但都未達成一致。無奈之下，業(yè)主委員會將物業(yè)管理公司成一致。無奈之下，業(yè)主委員會將物業(yè)管理公司告上法庭，要求停止侵權(quán)并賠償損失。那么，業(yè)告上法庭，要求停止侵權(quán)并賠償損失。那么，業(yè)主委員會的要求能否得到法院的支持呢？主委員會的要求能否得到法院的支持呢？ 案例評析案例評析 1業(yè)主委員會的要求能得到法院的支持，原因如下：業(yè)主委員會的要求能得到法院的支持，原因如下： (1) (1) 小區(qū)內(nèi)的道路和公共場地的使用權(quán)歸小區(qū)全體業(yè)主所有。小區(qū)內(nèi)的道路和公共場地的使用權(quán)歸小區(qū)全體業(yè)主所有。任何人要使用公共場地，都必須得到全體業(yè)主

13、或是業(yè)主委員任何人要使用公共場地，都必須得到全體業(yè)主或是業(yè)主委員會的同意。只有小區(qū)業(yè)主委員會才能在國家允許的范圍內(nèi)，會的同意。只有小區(qū)業(yè)主委員會才能在國家允許的范圍內(nèi)，對小區(qū)的公共場地行使處置權(quán)、收益權(quán)，作為物業(yè)管理公司，對小區(qū)的公共場地行使處置權(quán)、收益權(quán)，作為物業(yè)管理公司，僅僅是業(yè)主委員會聘請來的管理者，其管理行為不應(yīng)侵犯業(yè)僅僅是業(yè)主委員會聘請來的管理者，其管理行為不應(yīng)侵犯業(yè)主的權(quán)利；主的權(quán)利；（2 2）小區(qū)的規(guī)劃在建設(shè)之前已經(jīng)經(jīng)政府相關(guān)部門的批準，）小區(qū)的規(guī)劃在建設(shè)之前已經(jīng)經(jīng)政府相關(guān)部門的批準，一旦更改規(guī)劃，還必須得到政府部門的同意。即使物業(yè)管理一旦更改規(guī)劃，還必須得到政府部門的同意。即使

14、物業(yè)管理公司經(jīng)政府部門同意更改了小區(qū)規(guī)劃，只要全體業(yè)主或業(yè)主公司經(jīng)政府部門同意更改了小區(qū)規(guī)劃，只要全體業(yè)主或業(yè)主委員會不知情，或沒同意，物業(yè)管理公司同樣對全體業(yè)主構(gòu)委員會不知情，或沒同意，物業(yè)管理公司同樣對全體業(yè)主構(gòu)成侵權(quán)。此時，政府部門也同樣是侵權(quán)者之一。成侵權(quán)。此時，政府部門也同樣是侵權(quán)者之一。 案例分析案例分析 2物業(yè)管理人員入室引起的誤會物業(yè)管理人員入室引起的誤會 某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在公共通道拖地時，發(fā)某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在公共通道拖地時，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)18051805號業(yè)主家的客廳亮著燈，外面的號業(yè)主家的客廳亮著燈，外面的“通透式通透式”防盜門也虛防盜門也虛掩著，她

15、便上前按業(yè)主家的門鈴，但是按了好幾次，室內(nèi)也沒掩著，她便上前按業(yè)主家的門鈴，但是按了好幾次，室內(nèi)也沒有反應(yīng)，阿霞便懷著好奇的心理，側(cè)身進入室內(nèi)，到客廳、陽有反應(yīng)，阿霞便懷著好奇的心理，側(cè)身進入室內(nèi)，到客廳、陽臺、廚房等一一查看有沒有人。正在這時，業(yè)主王先生從電梯臺、廚房等一一查看有沒有人。正在這時，業(yè)主王先生從電梯出來徑直走回家（他原來出來徑直走回家（他原來“早鍛煉早鍛煉”去了，因粗心而忘了關(guān)好去了，因粗心而忘了關(guān)好家門。）一見大門未關(guān)，王先生先是吃了一驚，進到家中，又家門。）一見大門未關(guān)，王先生先是吃了一驚，進到家中，又看見一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質(zhì)問阿霞是看見一陌生女子在自

16、己家里，更是又急又氣，大聲質(zhì)問阿霞是干什么的，不由分說要把她送到派出所。干什么的，不由分說要把她送到派出所。 案例分析案例分析 2試分析：試分析：（1 1）阿霞錯在哪里？）阿霞錯在哪里？ （2 2）如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家）如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門又開著的情況，應(yīng)該怎樣處理？而門又開著的情況，應(yīng)該怎樣處理？（3 3）你認為該如何向張先生說明和解釋？）你認為該如何向張先生說明和解釋？怎樣才能平息事態(tài)？怎樣才能平息事態(tài)？ 三、三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的分類物業(yè)服務(wù)企業(yè)的分類根據(jù)組織形式的不同根據(jù)組織形式的不同公司型物業(yè)服務(wù)企業(yè)公司型物業(yè)服務(wù)企業(yè)非公司型物業(yè)服務(wù)企業(yè)非公司型物業(yè)服務(wù)企業(yè) 其內(nèi)

17、部組織形式其內(nèi)部組織形式為股東大會、董事會和為股東大會、董事會和監(jiān)事會等多元權(quán)利組織監(jiān)事會等多元權(quán)利組織體系所構(gòu)成的內(nèi)部治理體系所構(gòu)成的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。一般新設(shè)立的物結(jié)構(gòu)。一般新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)多屬于公司業(yè)服務(wù)企業(yè)多屬于公司型物業(yè)服務(wù)企業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 其內(nèi)部組織形其內(nèi)部組織形式為廠長經(jīng)理負責(zé)制式為廠長經(jīng)理負責(zé)制。 一般傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)一般傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)多屬于非公司型企業(yè)多屬于非公司型服務(wù)企業(yè)。服務(wù)企業(yè)。 三、三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的分類物業(yè)服務(wù)企業(yè)的分類根據(jù)服務(wù)內(nèi)容范圍不同根據(jù)服務(wù)內(nèi)容范圍不同 全面負責(zé)型全面負責(zé)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)分專業(yè)負責(zé)型分專業(yè)負責(zé)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供全方

18、位的服務(wù)。提供全方位的服務(wù)。 只對其中的一部只對其中的一部分內(nèi)容提供服務(wù)，如維分內(nèi)容提供服務(wù)，如維修、保安、保潔、綠化修、保安、保潔、綠化等等。 隨著行業(yè)的發(fā)展，隨著行業(yè)的發(fā)展，越來越多的全面負責(zé)型越來越多的全面負責(zé)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)將把部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)將把部分的專業(yè)服務(wù)內(nèi)容委托給的專業(yè)服務(wù)內(nèi)容委托給分專業(yè)負責(zé)型物業(yè)服務(wù)分專業(yè)負責(zé)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理企業(yè)進行管理。 三、三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的分類物業(yè)服務(wù)企業(yè)的分類根據(jù)提供服務(wù)對象的不同根據(jù)提供服務(wù)對象的不同 顧問型顧問型物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè) 綜合型綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接服務(wù)型直接服務(wù)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè) 只對直接服務(wù)型物只對直接

19、服務(wù)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供顧問服業(yè)服務(wù)企業(yè)提供顧問服務(wù)而不直接對業(yè)主和物務(wù)而不直接對業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)。業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)。 這類公司靠豐富的這類公司靠豐富的管理經(jīng)驗，向開發(fā)商、管理經(jīng)驗，向開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及購房人提供咨詢服務(wù)，及購房人提供咨詢服務(wù)，收取費用，不承擔具體收取費用，不承擔具體的物業(yè)管理工作。的物業(yè)管理工作。與顧問型物業(yè)服務(wù)企業(yè)相反與顧問型物業(yè)服務(wù)企業(yè)相反既對直接服務(wù)型物業(yè)服既對直接服務(wù)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供顧問服務(wù)，務(wù)企業(yè)提供顧問服務(wù)，又直接對業(yè)主和物業(yè)使又直接對業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)。用人提供物業(yè)服務(wù)。 三、三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的分類物業(yè)服

20、務(wù)企業(yè)的分類根據(jù)股東出資形式不同根據(jù)股東出資形式不同 物業(yè)管理物業(yè)管理有限責(zé)任公司有限責(zé)任公司股份合作型股份合作型物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理物業(yè)管理股份有限公司股份有限公司 物業(yè)管理有限責(zé)物業(yè)管理有限責(zé)任公司是由任公司是由2個以上個以上50個以下股東共同出資，個以下股東共同出資，并以其出資額為限對并以其出資額為限對公司承擔責(zé)任，公司公司承擔責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔責(zé)任的企的債務(wù)承擔責(zé)任的企業(yè)法人。業(yè)法人。 一般由一般由5個以上發(fā)起個以上發(fā)起人成立，全部資本為等額股人成立，全部資本為等額股份，每個股東以其所持股份份，每個股東以其所持股份為限對公司承擔責(zé)任，

21、公司為限對公司承擔責(zé)任，公司是以其全部資產(chǎn)對公司的債是以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔責(zé)任的企業(yè)法人。股務(wù)承擔責(zé)任的企業(yè)法人。股份有限公司，其注冊資本必份有限公司，其注冊資本必須在須在1000萬元人民幣以上。萬元人民幣以上。 其原則是自愿組合、自其原則是自愿組合、自愿合作、自愿參股、民主管愿合作、自愿參股、民主管理、自負盈虧、按勞分配、理、自負盈虧、按勞分配、入股分紅。這種企業(yè)股東一入股分紅。這種企業(yè)股東一般就為職工，股東訂立合作般就為職工，股東訂立合作經(jīng)營章程，按其股份或勞動經(jīng)營章程，按其股份或勞動享有權(quán)利和義務(wù)，企業(yè)以其享有權(quán)利和義務(wù)，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對其債務(wù)承擔責(zé)任。全部資產(chǎn)對其債務(wù)承擔責(zé)任

22、。 四、物業(yè)服務(wù)公司組織機構(gòu)四、物業(yè)服務(wù)公司組織機構(gòu) 1、股東大會、股東大會 2、董事會、董事會 3、高層經(jīng)理班子、高層經(jīng)理班子 4、監(jiān)事會、監(jiān)事會現(xiàn)代企業(yè)制度下的公司構(gòu)架現(xiàn)代企業(yè)制度下的公司構(gòu)架根據(jù)根據(jù)公司法公司法物業(yè)服務(wù)公司一般設(shè)立物業(yè)服務(wù)公司一般設(shè)立 五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理辦法五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理辦法辦法辦法第三條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級第三條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。一一 級級 資資 質(zhì)質(zhì)1.1.注冊資本人民幣注冊資本人民幣500500萬元以上；萬元以上；2.2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管

23、理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于專職管理和技術(shù)人員不少于3030人。其中，具有中級以上職稱人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于的人員不少于2020人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；中級以上職稱；3.3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；4.4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100100：（1 1）多層住宅）

24、多層住宅200200萬平方米；萬平方米；（2 2）高層住宅）高層住宅100100萬平方米；萬平方米；（3 3）獨立式住宅（別墅）獨立式住宅（別墅）1515萬平方米；萬平方米；（4 4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)5050萬平方米。萬平方米。5.5.建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。 五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理辦法五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理辦法二二 級級 資資 質(zhì)質(zhì)1.注冊資本人民幣注冊資本人民幣300萬元以上

25、；萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；中級以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低

26、于積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100：（1）多層住宅）多層住宅100萬平方米；萬平方米；（2）高層住宅）高層住宅50萬平方米；萬平方米；（3）獨立式住宅（別墅）獨立式住宅（別墅）8萬平方米；萬平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。萬平方米。5.建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。辦法辦法第三條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級第三條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三

27、級。 五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理辦法五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理辦法三三 級級 資資 質(zhì)質(zhì)1.注冊資本人民幣注冊資本人民幣50萬元以上；萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書4.有委托的物業(yè)管

28、理項目；有委托的物業(yè)管理項目；5.建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。定，并設(shè)一年的暫定期。五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)ISO系列認證系列認證案例導(dǎo)入案例導(dǎo)入 （一）（一）ISO9000ISO9000系列國際質(zhì)量標準系列國際質(zhì)量標準 （二）（二）ISO14000ISO14000系列環(huán)境管理標準認證系列環(huán)境管理標準認證六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)CI設(shè)計設(shè)計 CI亦稱亦稱CIS，是英語，是英語Corporate Identity System的縮寫，稱為企業(yè)識別系統(tǒng)，又稱為企業(yè)形象設(shè)計系的縮寫，稱為企業(yè)識別系統(tǒng)，又稱為企業(yè)形象設(shè)計系統(tǒng)。統(tǒng)。 （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)CI的構(gòu)成與設(shè)計的構(gòu)成與設(shè)計 （二）禮儀與物業(yè)服務(wù)企業(yè)（二）禮儀與物業(yè)服務(wù)企業(yè)CI設(shè)計設(shè)計 （三）敬業(yè)精神與物業(yè)服務(wù)企業(yè)（三）敬業(yè)精神與物業(yè)服務(wù)企業(yè)CI設(shè)計設(shè)計西安歐亞西安歐亞