《成都市小戶型房地產(chǎn)市場分析報告.doc》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《成都市小戶型房地產(chǎn)市場分析報告.doc（20頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

成都市小戶型房地產(chǎn)市場分析報告 中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了三次住房消費浪潮：第一次是經(jīng)濟適用房，雖緩解了住房危機，卻帶來城市的再次更新難題，也帶來眾多家庭的二次搬遷；第二次是豪宅別墅熱，由于大款與新貴族畢竟只占少數(shù)，導致大量商品房積壓；而第三次，則是具有“平民路線”、“小家碧玉”特色的“大眾精品房”的消費浪潮。 2000始，在全國樓市上便開始逐步涌現(xiàn)出一些精品小戶型項目，并且都在一時間創(chuàng)造了市場銷售的奇跡。如果說，此時的小戶型項目僅是“小荷才露尖尖角”，只是對主流市場的補充與點綴，那么，到了2002年，在各地的房地產(chǎn)市場上一下子涌現(xiàn)出眾多的小戶型項目，除了它們的先輩們所具有的位置優(yōu)、總價低的特點外，而且在社區(qū)規(guī)模、戶型設計、景觀建設、物業(yè)配套等方面不斷創(chuàng)新與完善，對“小戶型”進行了新的詮釋。 現(xiàn)在在市場上較為暢銷的小戶型有別于過去觀念中的小戶型，過去觀念中的小戶型不僅面積要小，而且由于樓價低、建筑成本低，往往造成質(zhì)量較差和難以達到一定的檔次的印象，這與今天在市場上走紅的小戶型其實已是兩個有所區(qū)別的概念。 l 什么是小戶型 目前尚沒有一個明確的概念對小戶型進行嚴格的界定，但有兩種說法較為業(yè)內(nèi)人士認可。一種是：一居室銷售面積在60平方米以下，二居室銷售面積在80平方米以下，三居室銷售面積在100平方米以下；另一種是：單指面積小的戶型(單套銷售面積在60平方米以下)，主要指一居室?！靶《皇Ь蛹冶貍洌啥皇Р季趾侠怼?，則是小戶型的最佳闡釋。 第一部分：揭示小戶型暢銷的秘密 戶型回歸，向標準面積回歸，這是主流市場啟動的必然標志。小戶型熱銷其實是個人購房時代到來的標志。 第一章：小戶型市場形成的原因 戶型趨小是國際住宅面積的發(fā)展趨向 在日本和歐洲一些國家，在七十年代末的時候70—120平方米的小戶型占了增加住宅的50％，到了八十年代末的時候占了65％，到了九十年代末的時候70—120平方米占了80％。這幾個數(shù)據(jù)不僅看出來，從七十年代以后，70—120平方米的戶型標準已經(jīng)成為新增住宅的主流，并且在逐步的上升，同時，在這個標準以下的戶型也在跟著往上走，也就是說整體戶型平均面積標準肯定是趨降，戶型面積在向小發(fā)展。原因非常簡單，和我們物質(zhì)的發(fā)展，包括城市土地資源的緊缺，也包括個人隱私的需求、個人獨立傾向的發(fā)展等等，這是一個很大的原因。 消費心理的變化，是使消費面積趨小的重要原因。 隨著取消福利分房后個人購房時代的到來，房子大小已不代表房子的品質(zhì)。 1) 購房心理由“一步到位”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭阶摺薄? 一個時期以來，“一步到位”曾經(jīng)是不少人信奉的消費觀念，總以為這輩子再不會買房了，在這種理念的引導下，面積是否足夠大成了衡量商品房品質(zhì)的主要指標之一就現(xiàn)在百姓的消費習慣來看，換房頻率已經(jīng)從以前的１０年換一次，提高到１０年換２次甚至３次了，這是個循環(huán)市場，總會有人經(jīng)歷第一次小單元的需要階段。尤其那些收入穩(wěn)定，渴望獨立生活，但經(jīng)濟能力尚不能置業(yè)一步到位的年輕人，在單身或新婚后先在市中心交通便捷、環(huán)境成熟的居住區(qū)購買一室一廳或二室一廳的小戶型商品房，待經(jīng)濟實力達到一定程度后，再根據(jù)情況買一套環(huán)境、地段、交通等俱佳的大戶室甚至別墅。過渡性消費觀念及家庭置業(yè)“三步曲”，令小戶型很有市場。 2) 消費者對住宅功能的認識趨于理性化。 專家認為，隨著城市功能的發(fā)展，各種市政配套和生活服務設施會越來越完備，住宅的功能已經(jīng)出現(xiàn)單純化趨勢，家庭將成為完全的私密空間，戶型面積也將隨之合理回歸。以前的住宅具有較多的非住宅功能，會客、休閑活動都在家里，而隨著會所功能的發(fā)達，人們的交流、活動都會移至公共空間。隨著社會的發(fā)展，消費者已經(jīng)開始逐步意識到：將來活動空間與住宅會有一個功能細分的過程。家就是家，是純粹的居住功能，不需要大而全，不需要什么功能都滿足。另外，從經(jīng)濟的角度看，有沒有必要花錢將購買來的諾大的一塊住房面積空置或閑置在那里，別的尚且不論，僅就每個月要繳交一筆按面積計價的物業(yè)管理費用就不劃算了。 3) 將買房作為理財方式。 觀念先進的青年消費者將買房作為一種理財方式?？偸亲夥亢桶峒遥哿?，一年交給房東的租金細細一算也有好幾千，到頭來房子還是人家的，租金和月供一比，相差不多，有點積蓄，干脆買房，既對得起自己，又方便了“存款”。沒有點壓力，每月也不見得能存下錢來，最大的可能是“泡”吧“泡”掉了或是吃喝玩樂用掉了。 市場需求結(jié)構發(fā)生變化 1) 個人購買和市場化逐步形成 市場化的形成過程和計劃經(jīng)濟時代是不一樣的，計劃經(jīng)濟時代是按照平均的標準，比如處級干部、科級干部需要多少，而市場需求是真正的消費者所需要的面積。樓市里9成以上的個人購房者，他們花自己的錢很心疼。靠自己的實力來購房的，不像以往福利分房者那樣面積大小由單位包攬。在一個市場里面，或者在一個城市里面，不同層次的消費者能拿多少錢，他買一住套房要花多少錢？這點決定了市場的產(chǎn)品。 2) 家庭人口結(jié)構發(fā)生變化 我國經(jīng)過多年的計劃生育政策，家庭人口數(shù)量不斷減少，已由多子女家庭向少子女或是無子女家庭靠攏，目前城市戶均人口已下降至3-4人。 3) 置業(yè)者趨向年輕化 市場主流購房群體的平均年齡正在從35—45歲向25—35過渡，而小戶型肯定是中等收入年輕人喜歡的房子。 戶型不斷創(chuàng)新、功能齊全 現(xiàn)在的小戶型跟以前分配式住宅時的戶型不一樣，以前分配式住宅的二居室雖然功能都有，但是設計很不合理，廚房、衛(wèi)生間很小、廳也很小。由于技術的發(fā)展，在住宅建設的過程中，功能的齊全是非常重要的，包括社區(qū)的功能、配套的功能，和住宅居住環(huán)境的功能。由于材料技術的改進，包括彈性化等等，可以滿足在以前不能滿足的需要。如今的小戶型雖然戶型小，但是功能很齊全、設備很完善，滿足了生活的需要。公寓式的，就是把衛(wèi)生間做得很好，也不需要做廚房，或者說有一個，只是一個小電爐就可以了，用微波爐做做早點就可以了，但是需要上網(wǎng)、通訊，另外服務比較周到，這跟過去是不一樣的。 第二章：小戶型的暢銷原因分析 “小戶型究竟好在哪兒？是什么原因讓客戶認可并接受這些小戶型呢？” 分析起來，除了小戶型的低總價外，還有包括位置、交通、投資回報率、戶型等多因素的綜合原因。 1、 低總價。 小戶型的購買群體是非常注重生活品質(zhì)、居住質(zhì)量的一個群體。然而，市場上普通的精品樓盤面積普遍較大，往往令他們感到高不可攀。而精品小戶型雖然單價不低，但由于通過小面積很好地控制了總價，成為買家的過渡選擇。 2、 交通便利。 位置好，交通方便，距離公共汽車站、地鐵站和城市輕軌站近(步行時間在10分鐘之內(nèi))的小戶型項目比較受歡迎。年輕的上班一族正處于創(chuàng)業(yè)階段，工作繁忙，又無力買車，對公共交通的依賴性比較大，這樣的小戶型能夠更好地滿足其需求。 3、 投資回報率高。 小戶型的客戶基本可以分為投資型與自住型兩類。對于投資型客戶來說，最關心的就是投資回報率。由于小戶型可以用相對低的投入獲得相對高的投資回報率，往往易受投資者青睞。對于自住型客戶來說，小戶型只是一個過渡性產(chǎn)品。在若干年后，有了更大、更舒適的房子后，小戶型會或租或售，所以他們也會非常關心小戶型的投資回報率。 4、 戶型宜商宜住。 隨著市場的完善和客戶的成熟，戶型也成為客戶選擇的一桿秤。宜商小戶型項目周邊商業(yè)氛圍濃厚，戶型總面積適中，有效降低了總價，另外起居室較大，可以自由方便地安排辦公區(qū)。 第三章：小戶型賣給什么人 根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，購買小戶型的對象，大致可分為以下四類： 第一類：大學畢業(yè)生，外地的打工族。 “衣、食、住、行”以住為先！隨著福利分房的取消，絕大多數(shù)的單位都無法解決職工的住房問題，對于剛踏上工作崗位的大學畢業(yè)生來說，解決住的問題，是邁進社會的第一道難題。那些外地來打工的“漂一族”，帶著夢想來到城市，同時也背負著沉重的生活壓力，現(xiàn)實與理想之間的差距，令他們疲憊、失落；他們在城市里奔波，也在不斷地變換著居住地場所；他們生活在城市里，卻始終無法融入到城市中，他們多想成為城市的“主人”，成為其中的“一份子”。住房對于他們而言，已不僅僅是解決住的問題，而是一種心理上的“安慰”。小戶型住宅的出現(xiàn)，滿足了他們的需要。 第二類：單身白領和年輕夫婦。 如今，在金融、IT、咨詢等行業(yè)活躍著一大批高收入的年輕人，在無房戶中占了相當大的比例。他們不僅沒有趕上福利分房的末班車，而且缺乏足夠的積蓄購買商品房，然而他們卻是最具獨立意識和個性化的消費群體。這部分人往往以事業(yè)為重，又非?？释凶约邯毩⒌目臻g，但收入不允許他們過多地投入，小戶型是他們最佳的選擇。 另外，在當今社會里，由于種種原因出現(xiàn)了大量結(jié)婚但不想早生孩子的“丁克家庭”，這些年輕夫婦，收入穩(wěn)定，觀念新穎，為了避免與父母之間因生活習慣的差異造成摩擦，多選擇單獨居住，因為沒有負擔，因此在戶型選擇上，多傾向于新穎、時尚的小戶型。 第三類：“新興而立”族。 這部分人30出頭，事業(yè)初成，是公司金領或私營企業(yè)主。他們經(jīng)濟實力較為雄厚，但工作緊張、繁忙，加班更屬于“家常便飯”，時間的重要性對他們而言已經(jīng)超過了金錢，買小戶型是為尋求市區(qū)落腳點，方便工作與生活。 第四類：以投資為目的的投資客。 房產(chǎn)正在形成新的投資熱點，買房可以認為是消費+投資的結(jié)合體。房產(chǎn)周期長，盈利空間大。一般情況下，房子的壽命在60年以上，投資住房不但贏得了產(chǎn)權，而且贏得至少40年以上盈利空間。同時，隨著銀行降息，國家為鼓勵老百姓買房置業(yè)，采取了退所得稅和降低契稅、繳納稅率等一系列措施。目前，國內(nèi)老百姓的投資渠道較少，在選擇投資渠道的時候，對于多數(shù)消費者而言，首先考慮的是投資的風險性，而不是回報率，購買小戶型資金投入相對較小，經(jīng)濟壓力較輕，對于購房用于出租來說是一種穩(wěn)妥而長期的投資渠道。 綜上所述：小戶型的主力買家主要集中于20-30歲的青年消費者，其中又以25歲左右的消費者為主；屬于事業(yè)型，一般都具有大專以上文化程度；生活觀念、消費觀念新穎；追求時尚與個性。同時，年青女性，特別是外來尋夢的知識女性在小戶型購買者中所占的比例明顯增加，成為不可忽視的一個人群。一套住房，在心理層面等同于自尊、獨立、安全感；在現(xiàn)實層面則等同于投資意向、經(jīng)濟收益，而無論從那種角度，房子都成了這些新女性生活中最堅挺的基礎。 第二部分：成都市小戶型房地產(chǎn)市場分析 前 言 1999年，SOHO的出現(xiàn)在成都房地產(chǎn)市場上掀起了一場波瀾壯闊的小戶型革命。小戶型作為樓盤的主力戶型正式推出。這個時期的小戶型多是在城區(qū)內(nèi)見縫插針地運用一些幾畝或10多畝的小地塊開發(fā)的，小戶型的小區(qū)環(huán)境根本就是一種有心無力的奢望，而受地塊的限制，開發(fā)商為了在同樣的面積上多修一些房子，多是采取一梯幾十戶的通走廊式或回廊式布局，住宅私密性不能得到較好保障，戶型存在一些缺陷，功能不太完善，敞開式廚房往往成了擺設。但畢竟小戶型亮出了自己的風采。 2000年交大第六期開發(fā)的數(shù)碼村標志著小戶型進入了大社區(qū)時代，“小戶型大社區(qū)，通過良好的室外空間體現(xiàn)其居住的舒適性”的開發(fā)模式影響了這一代小戶型。大手筆的小戶型開發(fā)給年輕一代帶來了更多選擇住宅的機會。對于這類群體而言，家也許就是一個“睡眠場所”，會客、娛樂、健身、用餐、甚至洗衣、洗澡都可以在社區(qū)里面完成。對他們來講，郊區(qū)的藍天碧水遠不如家門口的酒吧、商廈更有吸引力。所以，這一代的小戶型空間雖小，但可以依托周邊成熟的大環(huán)境和社區(qū)本身完善的配套，因為小戶型的業(yè)主更需要大的活動空間。以“交大數(shù)碼村”為代表的第三代小戶型是2001年最大的小戶型項目，占地50多畝，社區(qū)住戶500余戶，其綠化率達到40％，戶型設計和居住功能也日趨完善，一室一廳的戶型帶有洗衣機位，小戶型這種底端住宅產(chǎn)品不再僅僅是一種過渡產(chǎn)品，迎來了成熟的開花期。交大吾家、流星花園、宜家HOME、時代100、彩世界、新時空、曼哈頓、藍色加勒比等時尚小戶型逐漸被成熟的消費者所喜愛。流星花園更不僅僅為樓盤起了一個時尚的名字，更引入了一種全新而超前的小戶型開發(fā)理念，其開發(fā)商做的小戶型不僅僅為小戶型業(yè)主提供一個居住場所，更為其居住者之事業(yè)起飛搭建了一個良好平臺。 隨著2002年4月19日-25日的春季房交會上小戶型項目的熱賣，進一步證實了小戶型在成都市場的發(fā)展?jié)摿?。?jīng)初步匯總，最新的已經(jīng)開盤的和即將開盤的小戶型項目已達30多個，這些純小戶型樓盤帶來了成都市房地產(chǎn)市場新一輪的市場焦點。 第一章、成都市小戶型樓盤現(xiàn)狀分析 經(jīng)初步統(tǒng)計，成都市現(xiàn)有的最新小戶型項目已達34個，其中有15個樓盤屬于形象展示性樓盤（未正式開盤的樓盤），有19個是已開盤的小戶型樓盤。物業(yè)類別主要是高層、小高層?？偨ㄖ娣e達22.4萬平方米。 第一節(jié)：價格分布 本次統(tǒng)計的34個樓盤中價格主要分布在2000-4000元/平米，其中2000-2500元/平米、2500-3000元/平米、3000-3500元/平米、3500-4000元/平米價位的樓盤數(shù)量不分伯仲，分別為7個、8個、8個和7個，高價位的4000元/平米以上的小戶型項目比較少，只有4個。從中可以得出成都小戶型項目的定價比較低，對于較年輕的客戶來說，這是一個重要的購買因素，這也是成都小戶型呈現(xiàn)火爆跡象的一個重要因素。 第二節(jié)：方位分布 如上圖，小戶型在方位分布上有一個明顯的差異性，其中在市中心的樓盤最為密集，達到11個，其次是南邊和西邊，各為10個和8個，北邊有4個，東邊最少只有1個。 市中心因其獨特的地理環(huán)境，交通條件優(yōu)越，商業(yè)配套完善，靠近城市中心商貿(mào)區(qū)，迎合了年輕人狂熱購物的需求；生活配套齊備，周圍如茶樓、酒吧、咖啡館、快餐店、干洗店等林立，滿足年輕人輕松、快捷而“懶惰”的生活方式。城南除了擁有完善的配套和快捷的交通之外，四川大學、信息工程學院等高校以及科技一條街等地方聚集了大量的高技術人才，這些人的特點是年輕、高學歷、高收入和追求獨立，在加上高新區(qū)大量的外企、合資企業(yè)和國內(nèi)的知名企業(yè)促成了城南欣欣向榮的小戶型市場。時代100、科華之星、曼哈頓、藍色加勒比、彩世界、武城自由度等項目就是城南小戶型的代表。城西也由于富有人文氣息等客觀環(huán)境及高新西區(qū)等年輕群體的出現(xiàn)帶來了小戶型的崛起。城北的西南交通大學帶來的學術氛圍和單身氣質(zhì)促成了交大吾家等項目的成型。 第三節(jié)：環(huán)域的方向細分表 府河內(nèi) 一環(huán)內(nèi) 二環(huán)內(nèi) 三環(huán)內(nèi) 東 / 1 0 0 南 / 1 5 4 西 / 0 2 6 北 / 0 1 3 合計 11 2 8 13 按上表可知，三環(huán)內(nèi)的小戶型項目最多，達到13個，其次是府河內(nèi)11個，二環(huán)內(nèi)8個，對于方向性上的解釋是：二環(huán)內(nèi)的小戶型樓盤主要分布在南邊5個，三環(huán)內(nèi)的小戶型樓盤主要分布在西邊6個。 第二章、成都小戶型的需求狀況調(diào)查分析 最近對成都市的小戶型潛在消費者的抽樣調(diào)查顯示，他們對小戶型的需求狀況為： 第一節(jié)、戶型面積需求 50平方米以上面積的房子最受歡迎。消費者選擇50平方米左右面積的占到68％以上。雖然被調(diào)查者中的大部分處于單身、獨居或未婚狀態(tài)，但他們?nèi)匀惶岢鱿Ｍ軡M足兩個人的居住要求，其中選擇60平方米以上房子的還要多一些。而作為投資的考慮，主要選擇30平方米—50平方米的房子。 第二節(jié)、戶型功能需求 房間功能必須趨向于齊全，小戶型不能因為面積小而缺少一些功能，衛(wèi)生間、廚房、陽臺被80％的被調(diào)查者全選中，只有個別的調(diào)查者認為沒有廚房可以接受，可以在集體食堂和小飯店就餐?？梢?，消費者比較接受肝膽俱全的“麻雀”型小戶型。 第三節(jié)、裝修需求 精裝修是首選。在價格合適的情況下，有83％的被調(diào)查希望購買的小戶型房子是精裝修房，他們認為房子的總面積小，但裝修程序照樣是不會少的。另外，在付過首付款后，裝修也可以計入總價享受按揭，省去一次裝修的總付款資金壓力。 第四節(jié)、環(huán)境配套需求 附近有無商場最受關注。被調(diào)查者對生活配套的要求，首先選擇的是商場，占到總數(shù)的90％多，其次是醫(yī)院及其他配套，這與選擇小戶型人群的年輕化和本次問卷的對象的年齡段有關。 小戶型的住戶要“純”。被調(diào)查者認為，自己的左鄰右舍應該是住家戶，而不是辦公和住家的雜和。而且最好是比較安靜的住家戶，因為提到小戶型，人們往往覺得住的人群一定是比較雜的，所以對于安靜度的關注就十分強烈。 第五節(jié)、物管需求 調(diào)查顯示小戶型購買者物管服務要求較高，對日常服務追求清潔、時效。20世紀70年代出生的這個群體，對于住宅的要求發(fā)生了微妙的變化，他們不再單純用房屋的面積來衡量居住的舒適性。如果有固定的一筆錢用來買房，他們也許不再單純追求較大面積，而會選擇一個面積較小但品質(zhì)很高的住宅。 所有的被調(diào)查者認為公共區(qū)域的清潔十分必要。有近一半的被調(diào)查者有24小時送餐服務、進房打掃衛(wèi)生、代購物品服務、定時喚醒服務的要求。這和被調(diào)查者的收入多少有密切關系，收入越高要求服務的種類越多。 第三章、成都市小戶型典型項目介紹 曼哈頓 開 發(fā) 商：成都鑫達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 環(huán)境設計：空之間設計事務所投 資 商：成都博瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：總府物業(yè)管理公司設計單位：新西蘭綠石建筑與環(huán)境設計事務所 現(xiàn)場地址：人民南路四段華能大廈旁 總建面積（萬M2） 項目構成 配套 起價 均價 戶型區(qū)間 3.40 1棟14層高層 7100 M2會所 3200元/ M2 3500元/ M2 30~90M2 其它費用 天然氣配套費 光纖入網(wǎng)費 一戶一表 物管費 維修基金 5500元/戶 120元/戶 400元/戶 1.8元/平方米 總房款的1.5% 小區(qū)配套 恒溫游泳池、頂層會所、空中景觀庭院、商業(yè)鋪面 開盤主題： 1） 生態(tài)摩天大樓里的酒店式中翠庭小別墅！ 2） 顛覆市中心小戶型缺憾?。? 3） 市中心小戶型一定要困在壓抑封閉的筒子樓里嗎？！ 4） 不要筒子樓，不要黑走廊，只要層層有翠庭的生態(tài)大樓！ 項目賣點： 1） 時尚外觀、酒店式物管、頂層會所平臺，居家、投資、辦公皆宜。 2） 每兩層設有10米高架空中庭，以不同主題景觀打造態(tài)摩天大樓概念。 3） 框剪結(jié)構，向上或向下復式設計，4.95米層高，雙面采光、打造“空中小別墅”概念。 4） 銷售面積與實得面積比率約為1：1.3，項目性價比較高。 5） 5米寬景觀過廊，突破了原有的1.5-2米寬的普通型過道。 消費者構成情況： 該項目設計理念新穎，是成都市“第二代小戶型”的代表之作，主要針對25-35歲都市青年白領一族，并由于其時尚的外觀和戶型設計以及“明星”廣告效應的影響，受到眾多女性消費者的青睞。從銷售狀況看，有30%的消費者購買目的是投資或辦公。 精品戶型： 37平方米一室一廳一衛(wèi)、75/83.7平方米兩室兩廳兩衛(wèi) 異型框架剪力墻結(jié)構，室內(nèi)無梁無柱，有效增加實用空間；銷售面積37平方米戶型，實得面積48.39平方米，銷售面積75和83.7平方米戶型實得面積分別為100和107平方米，有效增加性價比；層高4.95米，室內(nèi)空間更為開闊，4.3米觀景窗，時尚、氣派。 37平方米一室一廳一衛(wèi) 75平方米兩室兩廳兩衛(wèi) u 藍色加勒比 開 發(fā) 商：成都和駿科技實業(yè)有限公司管 理 商：成都嘉寶管理顧問有限公司現(xiàn) 場 地 址：成都市科華北路143號（亞泰廣場斜對面） 規(guī)劃用地面積（畝） 總建筑面積 綠地率 建筑密度 總層數(shù) 9.5 1.7萬M2 33% 39% 7層（1-2F/3-7F） 公寓總戶數(shù) 商鋪戶數(shù) 商鋪面積區(qū)間 公寓面積區(qū)間 地下車位數(shù) 268 74 37-316 M2 35 M2左右 約50個 價 格 情 況 （精裝修）公寓：（起價）3700元/ M2，（均價）3800元/ M2商 鋪 價 格：4580-15800元/ M2 項目定位：青春派商業(yè)空間，SOLO單飛寓所。 典型特色：集青春、時尚、亮麗、浪漫和異國情調(diào)于一體的街區(qū)型開放式商業(yè)空間。 廣告特點：短期集中投放，主打投資牌，以低售價、高回報吸引消費者。 該項目臨近高校，產(chǎn)品定位準確，于2002年6月8日開盤，在為期一周的時間內(nèi)實現(xiàn)公寓銷售100%，商鋪銷售超過90%的佳績，開創(chuàng)了本年度上半年房地產(chǎn)市場的銷售奇跡，實現(xiàn)了小項目“短、平、快”的操作模式。消費者主要集中于25-35歲的都市白領和公務員，投資者占有近40%的比例，有顧客一次購買了10套公寓。 項目賣點： 1）“拒絕把我的青春，寄放在別人的房子里” 2）好口岸，低價格，旺鋪投資的良機！ 3）強大的商業(yè)功能為成熟社區(qū)錦上添花。 4）科華路上旺鋪，只需4580元/平米起。 5）“微戶型”設計，輕松付款，長期回報。 項目點評： 設計大膽、獨特，體現(xiàn)現(xiàn)代、前衛(wèi)的建筑風格；并充分利用了地塊周邊成熟的社區(qū)優(yōu)勢，敢于在狹小的地塊上，做足商業(yè)文章，最大化地提高了地塊價值；消費群體劃分明確，戶型設計和面積配比具有很強的針對性；入市時機把握較準，推廣過程訴求明確、集中，很好地聚集了人氣。 u 國際花園 開 發(fā) 商：成都市武侯房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 投 資 商：林鳳集團現(xiàn) 場 地 址：肖價河沿街成都幼師斜對面 總占地建面積（畝） 項目構成 起價 最高價 均價 戶型區(qū)間 80 14棟小高層 2280元/ M2 3000元/ M2 2680元/ M2 30~200余M2 其它費用 天然氣配套費 光纖入網(wǎng)費 物管費 維修基金 免 免 一元/ M2 總房款的1.5% 小區(qū)配套 國際會所、景觀游泳池、網(wǎng)球場、澳洲植物園、維也納草坪、世界兒童樂園、幼兒園 項目賣點： 1) 二環(huán)路內(nèi)規(guī)模社區(qū)，緊鄰高新區(qū)，周邊環(huán)境成熟，配套齊全；林鳳集團上市公司背景，發(fā)揮品牌號召力； 2) “小戶型社區(qū)”。占地80畝，30-100平方米的戶型占有60%以上的比例。 3) “國際化”口號。以“國際化”為標準的物業(yè)管理服務體系； 30-200余平方米多種戶型面積，適合不同年齡、不同收入水平消費者的需要，擴大了目標消費群體，通過不同人群的互融體現(xiàn)“國際”二字的包容性；建筑配套設施“現(xiàn)代化”。 項目點評： 從該項目的占地規(guī)模和戶型配比來看，能夠支撐其“小戶型社區(qū)”這一賣點，但“國際化”口號，較為空洞，缺少實質(zhì)支撐。尤其是在配套設施、裝修標準等方面缺少吸引小戶型消費者的實質(zhì)性內(nèi)容，使這一賣點缺乏足夠支撐。部分單元一梯六戶的設計，使部分住宅單位的采光、通風和私密性受到影響，戶型設計差，實用性不強。 時代100 位于成都市內(nèi)環(huán)線，府河與南河交匯地段，樓體由一棟6層弧形低層5米架空園林，締造五度空間園林，綠化加設空中花園，增加垂直綠化及陽光花房，總用地面積5019平米，總建筑面積32796平米?？倯魯?shù)272戶，為真正的城市精英度身定做精品小戶型。引進世界級名師巴馬丹拿公司擔綱建筑設計，2002年1月24日，中華人民共和國建設部頒布時代100項目作為成都“國家數(shù)字社區(qū)示范工程樣板摟”。 武城自由度 位于漿洗街，距市中心天府廣場不足2公里，具有小天竺小區(qū)居家配套完備，衣冠廟傳統(tǒng)商業(yè)口岸優(yōu)勢，四川大學、華西醫(yī)大共同托舉。占地:9861.87平方米，建筑面積:64394平方米，住宅面積:38896平方米，商建面積:8346平方米，辦公面積:1152平方米，建筑密度:40.97%，容積率:4.90，綠地率:27.7，停車位:490總戶數(shù):624戶模塊化戶型組合,由基本型一層12戶小戶型可輕松發(fā)展為一層6戶的發(fā)展型,讓實用實在的70平方米兩口之家瞬間升級為140平米。 宜家.home 位于成都市府河內(nèi)環(huán)線東安北街段，居市區(qū)內(nèi)環(huán)線東安北路段路旁，隔河相對繁華望平街。站在落地觀窗前，樓下即是河濱綠化帶與府河，左近更有猛追灣游泳場、活水公園與河濱公園，綠水清風，空氣清新。5幢小高層電梯公寓作為聯(lián)體排列，樓層分別為7、8、9、10、11，形成退合式屋頂花園，總用地面積：2987.92平方米,住宅總戶數(shù)：202戶,總建筑面積：14218.75平方米,地下車庫面積：2296.9平方米,住宅面積：10086.68平方米,地下自行車庫面積：243.67平方米,綠化率：35% 流星花園 地處成都市中心天仙橋北街、東風大橋與東門大橋之間，緊臨府南河畔，背依大慈寺商業(yè)文化中心（規(guī)劃中），左鄰總府花園、右舍SOHO?？偨ㄖ娣e45000平方米，分A、B兩座；16層以30至70平方米為主的精品小戶型電梯公寓，分平層和躍層結(jié)構；設有兩層地下停車場。配套設施每戶預留光纖電視、電話及寬帶接口，統(tǒng)一設置空調(diào)機位，6部名牌電梯，紅外報警系統(tǒng)、24小時電視監(jiān)控以及立體背景音樂……社區(qū)內(nèi)1700平方米的中心綠化采用獨特的互動式景觀設計。700平方米室內(nèi)運動中心、書吧為你提供生活休閑空間。總府物業(yè)提供星級酒店式物業(yè)管理。 附一：春季房交會小戶型統(tǒng)計分析 主力戶型40-80的小戶型項目在2002年春季交易會上出現(xiàn)了爆棚現(xiàn)象，合計有17個小戶型樓盤，占總參展樓盤（除郊縣樓盤）的36%，小戶型緣何受到開發(fā)商的青睞？一方面，小戶型住宅物業(yè)的總價低、受眾面較廣。另一方面，隨著WTO的加入，成都作為西部的中心將增加一大批年輕白領人士，小戶型作為過渡性住宅的價值更適宜創(chuàng)業(yè)階段的年輕人和普通工薪階層，也隨著人口的老齡化（據(jù)統(tǒng)計，成都市有近300萬的60歲以上老年人），部分老年人更希望有自己的一個花費不大，配套齊全的小空間。又因為前期的一些小戶型項目如花樣年華、錦宏麗景等的斷銷，證明了市場上對于小戶型的需求巨大。因此，小戶型的預期市場潛力很大。目前成都市小戶型住宅物業(yè)分布的特點：1、周邊交通便捷；2、目標客戶群集中區(qū)域商務辦公區(qū)、白領聚集區(qū)等。 87％被調(diào)查者選擇小戶型有一些缺陷。隨著經(jīng)濟實力的增強，會考慮重新置業(yè)，以小換大來改善居住條件。幾乎所有的調(diào)查者都認為，小戶型住房必須有便捷的公共交通。作為投資，便捷的交通也是房子出租的一個亮點。 購買的房子主要是先住后置換70％的被調(diào)查者選擇買下小戶型的房子后，住一段時間再進行置換。如果作為投資往往會考慮以租養(yǎng)房的方式，打算先買斷再出租的也不少。 附二：成都市主要小戶型項目一覽表 項目名稱 位置 方位 總建面（萬 戶數(shù) 在售類別 均價 戶型區(qū)間 狀態(tài) 財經(jīng)商業(yè)街區(qū) 西南財大正門 西三環(huán)內(nèi) 1.5 148 多層,小高層,營業(yè) 2150-6166(營） 43-143 期房 交大靚典 西南農(nóng)機市場旁 西二環(huán)內(nèi) 2.30 242 多層 2350 52-92 形象展示 智業(yè)逸景 羊西線蜀漢中路 西三環(huán)內(nèi) 2.1 108 小高層 2380 55-130 形象展示 佳利花園 衣冠廟立交橋旁 南二環(huán)內(nèi) 3.30 / 多層 2380 30-135 形象展示 草堂柳苑天籟村 二環(huán)路西一段 西二環(huán)內(nèi) 1.6 242 小高層 2550 51-77 形象展示 庭芳苑 營門口派出所附近 西三環(huán)內(nèi) 0.7 108 多層 2100 48-89 現(xiàn)房 藍色空間 交大路 北三環(huán)內(nèi) 7.00 700 多層 2200 69-210 期房 新時空 九三路 南二環(huán)內(nèi) 0.3 177 小高層 2500 30-70 期房 交大吾家 交大路 北三環(huán)內(nèi) 6.40 738 多層 2608 期房 武城自由度 漿洗街 南二環(huán)內(nèi) 6.40 624 高層 null 40-70 形象展示 金港空中花園 二環(huán)路西三段 西三環(huán)內(nèi) 1.3 135 小高層 2580 48-172 期房 科華之星 腫瘤醫(yī)院旁 南三環(huán)內(nèi) 2 / 高層 2580 53-106 形象展示 麗景華庭 大石西路西延線 西三環(huán)內(nèi) 6.73 / 小高層 2700 50-170 形象展示 維達北苑 解放路一段94-116號 北二環(huán)內(nèi) 1.80 107 小高層 2800 29-109 現(xiàn)房 嘉洲華府美華居 喜瑪拉雅大酒店對面 北三環(huán)內(nèi) 1.4 129 小高層 2700 32-52 現(xiàn)房 城市物語 21世紀花園對面 西三環(huán)內(nèi) 1.60 345 小高層 3480 32-55 期房 時代天驕 太升北路64號 --府河內(nèi) 4.00 552 高層 3400 29-69 期房 宜家.home 東安北街 --府河內(nèi) 1.50 202 小高層 3100 35-140 形象展示 世紀太升 太升南路 --府河內(nèi) 3.50 172 高層 3400 29-109 期房 芳草地——金雍閣 錦繡花園旁 南三環(huán)內(nèi) 1.3 / 高層 3080 47-173 形象展示 梧桐世家 永豐路．玉林小區(qū) 南二環(huán)內(nèi) 3.8 / 小高層 3300 48-154 形象展示 經(jīng)典坐標 紅星路口 --府河內(nèi) 3.40 195 高層、營業(yè) 3500 48-200 期房 藍色港灣 天祥街 東一環(huán)內(nèi) 2.90 219 高層 3100 50-230 期房 曼哈頓 錦繡花園對面 南三環(huán)內(nèi) 3.4 / 高層 3400 23-118 期房 時代100 成都幼師旁 南一環(huán)內(nèi) 3 / 高層 3800 60-230 期房 成都現(xiàn)代城 錦里西路 --府河內(nèi) 8.90 / 高層 3500 45-220 期房 流星花園 天仙橋街SOHO旁 --府河內(nèi) 4.50 / 高層 3500 30-126 形象展示 玉林風景線 芳草街6號 南二環(huán)內(nèi) 0.80 / 小高層 3200 35-92 形象展示 新綠季節(jié)——彩世界 新光路88號 南三環(huán)內(nèi) 1.20 / 小高層 3100 39-88 形象展示 萊茵家園 武侯大街與內(nèi)環(huán)線交匯處 --府河內(nèi) 1.30 120 高層 3000 70-150 形象展示 麗陽天下二期 人南路與一環(huán)路交匯處 --府河內(nèi) 3.50 432 高層 4040 45-110 形象展示 新中心都市驛站 鹽市口旁 --府河內(nèi) 2.80 461 高層 4370 32-100 現(xiàn)房 錦江賓館瑞景商務樓 永陵路與西安路交匯處 --府河內(nèi) 1.70 187 高層 null 40-60 期房 成都國際公寓 合江亭旁 --府河內(nèi) 2.80 120 小高層寫字 5000 41-164 現(xiàn)房 第三部分：小戶型的發(fā)展趨勢 小戶型住宅作為投資及過渡居住的住宅品種，在未來的發(fā)展方向上將表現(xiàn)在以下幾個方面： 一、開發(fā)具有一定規(guī)模居住小區(qū) 隨著城市化水平的提高、舊城改造的加快，市中心可供開發(fā)的土地，尤其是可供規(guī)模性開發(fā)的土地越來越少，許多小戶型項目都是迫于地塊規(guī)模的限制，為了盡快取得效益，采取“短、平、快”的操作模式而定位的。因此，這些項目以單體建筑為主，規(guī)模小、配套少，為居住者提供的生活外延性服務較少，更談不上環(huán)境景觀。 規(guī)?；_發(fā)小戶型項目具有以下幾個優(yōu)點： 1） 規(guī)模的擴大，令開發(fā)商有足夠地空間進行環(huán)境與景觀的營造，同時有針對性地為消費者提供必要的配套，如休閑場所、體育設施、兒童活動空間等,既滿足了消費者多層次的需要，又提升了項目的綜合品質(zhì)。 2） 居住群體的擴大，為配套設施的經(jīng)營、使用提供了強力支撐，既有利于配套設施的完善，也有利于商業(yè)物業(yè)的租售。 3） 產(chǎn)品種類、戶型配比更為豐富，擴大了購買群體。一方面降低了項目銷售的風險，另一方面也滿足了不同層次消費者的需求。比如那些希望與父母臨近居住的消費者，便可以在同一個小區(qū)內(nèi)選擇一套40-50平米的小戶型滿足自己居住的需要，再選擇一套80平米的住房滿足父母居住的需要，既方便了兩代人之間的照應，又避免了由于生活觀念差異帶來的不便。 而這里指的較大規(guī)模也有一定的限度，大約在6萬平方米左右比較合適。 二、小房型、大空間，嚴重依賴社區(qū)服務 今后住宅的發(fā)展趨勢是生活與居住相分離，住房功能趨于單一，更多的是滿足居住的問題。年輕人又是最活躍的一個群體，下班后總是不喜歡窩在自己房子里，缺少交流的空間，另外，由于工作時間緊迫，日常生活的其它部分必須依賴社區(qū)服務來分擔。 因此，項目配套設施必須要盡可能周全，滿足居住者的需求，可以考慮增設業(yè)主專用酒吧、健身房、郵局、24小時便利店、中西餐館、洗衣房、美容美發(fā)廳、書吧等設施，并且要收費合理，符合消費者的心理價位。 三、面積小、功能全、設計更為合理 房地產(chǎn)項目的核心競爭力仍然是產(chǎn)品。一方面消費者的成熟，令小戶型的設計將越來越受到重視，另一方面房地產(chǎn)市場存在的優(yōu)勝劣汰原則挑戰(zhàn)著建筑設計行業(yè)。住宅設計的差異性、個性化特征也越來越明顯，使戶型設計必然具有超前意識，不能只看眼前的市場主流，而要注重主導居住品位的設計方向。 I. 目前小戶型的設計存在著以下幾個缺點： 1）、密度布局，采光通風，安全性和私密性較差，有的一層達到30多戶。 2）、戶型設計不合理，主要表現(xiàn)在廚衛(wèi)的擺放上，如廚、衛(wèi)相對，衛(wèi)生間對著廳或房，廚房對著廳或房，廚房置于廳室或陽臺上等。 3）、墻壁太薄，或門窗相對，致使“隔墻有耳”。 4）、無裝修或裝飾過于簡陋，電梯過少，商住兩用型項目沒有考慮貨運電梯的配置。 II. 預期房型設計 未來的小戶型設計應更加注重其經(jīng)濟實用性特征。房型布局要緊湊而靈活，減少戶內(nèi)消極空間的數(shù)量，減少公共面積的分攤。在面積小的前提下，要保障功能齊全，廳、室、廚、衛(wèi)、陽臺等配套功能布局完善，動靜分離，采光、透風、私密性都是設計中要考慮到的問題。 1. 為某些適合年輕人居住的套型可以適當減少廚房的面積，或開發(fā)多功能面積空間，使廚 房專用面積小型化、緊湊化，從而提高空間利用效率。而對于老年人獨居戶的要求，則可以開發(fā)居住空間的多功能潛力，而必須保留廚房空間的獨立性及封閉性，滿足老年人獨特的起居飲食習慣。 2. 目前購買小房型的主力軍為白領階層，但在當今知識層次普遍提高的環(huán)境中，現(xiàn)代生活方式較為普及，人們的生活空間所包含的學習因素大大增加，在其所居住的場所中，工作、讀書、擺弄電腦成為必不可少的內(nèi)容。如何在設計之初就考慮這些需要，比如寬帶網(wǎng)的接入，學習空間的適當劃分，高科技計量手段的運用等。將成為此種房型營銷的又一主要賣點。居室內(nèi)部為考慮實用性與經(jīng)濟性要素，可用家具的適當布置分隔出休息、學習、會客空間，甚至利用邊角還可創(chuàng)造出休閑一角。各空間相互交融，相互依賴，沒有嚴格劃分，達到視覺開闊的效果，具有空間流動性和相關性。 3. 采用躍層空間概念加以設計，層高4.7-5.0米的挑空式客廳，使小戶型也能享受到別墅氣派，其超高得房率一般能使使用面積有效提高30%，不僅適合單身或小家庭居住，也可做辦公用房。 4. 新一代小戶型在設計時就為未來預留發(fā)展空間，是“活”空間，空間可以隨意剪接，既可以是小戶型，也可以變成大戶型，甚至是1000平方米以上的超級戶型。它采用預應力框架結(jié)構技術，每層樓都沒有任何明顯的梁和柱，而是在樓內(nèi)管線的輔裝上，以最小的戶型面積單位為戶型設計的基礎，具備積木式組合功能，消費者可以買一套、兩套甚至三套，空間可大可小，真正做到“量體裁衣”。 四、物業(yè)管理更為周到 居住與住房分離，投資性購房上升,既要為住在里面的人服務，又要為買房者服務，如何滿足這兩類消費群體的需求，為他們彼此提供相應的服務是擺在開發(fā)商面前的問題。另外，由于投資者和炒作者的介入，使得未來項目內(nèi)的流動人口（即不是那些自買自住的人）將很多，物業(yè)管理公司又不可能像酒店一樣登記每個住戶的身份證，將會給安全管理造成隱患。 五、提供精裝修小戶型項目 　　小戶型購買者很多為較缺乏生活經(jīng)驗的年輕白領，平時工作、學習已經(jīng)占用了絕大部分時間，更別提繁雜而又馬虎不得的裝修工程了。即使有興趣為之一試身手的客戶，也很少有時間光顧施現(xiàn)場，應付一到二個月工期安排?，F(xiàn)在許多人就將裝修工程全權委托給某些裝修公司或裝修隊，由于目前裝修市場的不甚規(guī)范，由此產(chǎn)生的矛盾糾紛不斷。由開發(fā)商或物業(yè)管理部門牽頭組織為購房客戶提供既經(jīng)濟實用又體現(xiàn)時尚個性化的菜單式裝修服務，會使開發(fā)商及客戶達到雙贏效果。何樂而不為？同時由開發(fā)商或物業(yè)公司組織的裝修設計還便于與建筑師及時溝通，更易達到預期的建筑空間設計效果。 二、房地產(chǎn)開發(fā)商及政府對小戶型住宅應采取的對策 (一)房地產(chǎn)商對小戶型熱銷應采取的對策。 1、房地產(chǎn)開發(fā)商應提高對小戶型的認識，重視對小戶型的開發(fā)。雖然小戶型的利潤空間要小于大戶型，但目前我國京滬等地大戶型的銷售情況并不樂觀，大量大戶型的商品房閑置。與其片面追求開發(fā)利潤空間大的大戶型，積壓資金，不如開發(fā)需求急迫的小戶型，以較快的速度銷售出去，加快資金的周轉(zhuǎn)，以薄利多銷的方式運作。而且隨著將來房地產(chǎn)市場的不斷成熟，大戶型和小戶型的利潤空間會越來越接近，開發(fā)商單純依靠大戶型賺取更多利潤的想法不一定能實現(xiàn)。發(fā)達國家已經(jīng)出現(xiàn)小戶型回歸的趨勢。日本曾統(tǒng)計過若干個國家套型變化的情況，結(jié)果表明，當套型面積增加到130平方米左右時，就不再增長，然后又回落到80-100平方米。而歐洲自90年代以來，100平方米以下的小戶型已經(jīng)占到市場新增量的75％，成為市場銷售的主體。 2、經(jīng)濟適用房要以中小戶型為主是國家的規(guī)定。家庭規(guī)模小型化趨勢也決定我國未來對小戶型需求的持久性。隨著我國人口結(jié)構的變化，越來越多的家庭成為獨生子女或無子女家庭，組建家庭的子女也很少與父母合住，因而小戶型的需求并不會如開發(fā)商所認為的那樣，只是過渡性的住宅。 3、房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)小戶型時應注意的問題： ①地理位置的選擇方面。由于小戶型在近期的購買者多是年輕的創(chuàng)業(yè)者，多在市區(qū)內(nèi)工作，因而小戶型的位置必須在市中心或交通便捷的地鐵輕軌沿線，以方便他們上下班與出行。②在房屋的結(jié)構設計方面。為避免小戶型將來因面積小而遭到淘汰的厄運，在建造和設計時應采用先進的技術，如大跨度預應力技術，就是戶與戶之間沒有承重墻，廚衛(wèi)管線進行適當處理，同一樓層的空間可以隨意組合，既可以是小戶型，也可以變成大戶型，甚至是1000平方米以上的超級戶型，戶與戶之間可以像積木一樣自由的組合。③在適應市場需求方面。由于對小戶型的需求是社會中的特定人群，因而其需求量畢竟是有限的，所以在近期的小戶型的開發(fā)上，要注意不能一哄而起。從長期來看，我國居民對住宅需求的戶型也必然會出現(xiàn)小戶型回歸的趨勢，因而開發(fā)商應當隨著市場需求的變化而及時地調(diào)整自己的開發(fā)計劃。 (二)政府對開發(fā)小戶型應采取的政策措施。 1、經(jīng)濟適用房政策的制定要進行深入的調(diào)查研究。一個城市小戶型的需求大小，本市消費者的經(jīng)濟承受能力的大小，這是政府在制定政策之前必須加以考慮的。究竟是否大量興建小戶型經(jīng)濟適用房，政府應當更多的考慮消費者的需求，多了解社會各界的意見和建議，如此制定的政策才能更符合實際的需求情況。 2、經(jīng)濟適用房的購買要實行真正的嚴格的準購制。據(jù)北京市2001年的統(tǒng)計，16％的經(jīng)濟適用房被中高收入者所購買。這既造成了經(jīng)濟適用房供應緊張，又使得政府準備給低收入者的補貼給了中高收入者。只有加強對經(jīng)濟適用房購買者收入的甄別，實行嚴格的準購制，才能從根本上限制中高收入購買者進入經(jīng)濟適用房市場。 (三)小戶型住宅的供給應滿足需求 目前，在房地產(chǎn)市場中對小戶型住宅的需求是比較大而急迫的。房地產(chǎn)市場上一直存在著一批特定類型的小戶型住宅需求者，這些需求者大致可以分為投資型和自住型： 1、投資型需求者。由于京滬等大城市，商務流動人口眾多，那些比鄰商務區(qū)域的小戶型具有一定的投資價值，況且小戶型可以用相對較低的投入，獲得相對較高的投資回報，因而往往被投資者所青睞。 2、自住型需求者。具體包括：①剛剛就業(yè)的或從外地調(diào)入的年輕人，乃至本地單身的白領。他們或者還沒有經(jīng)濟實力去購買大住宅，或者在組建家庭之前沒有必要購置大戶型住宅，或者本身不喜歡二手的中小戶型住宅，因為它雖然比較便宜，但房屋結(jié)構及小區(qū)的配套設施都令人不盡滿意。②中低收入階層。他們沒有能力承擔大戶型很高的房價，也許一生就只能購買這種比較舒適、經(jīng)濟的能滿足居住生活各方面要求的小戶型，這個人群是小戶型經(jīng)濟適用房的最大需求者。③異地置業(yè)者。他們由于工作的關系暫時居住在異鄉(xiāng)，作為權宜之計，選擇購買小戶型，將來可以出租或出售，還可以獲得一定的回報。④外地父母與兒女團聚用。當前，獨生子女一代已陸續(xù)參加工作乃至組建家庭，將來會有更多的年輕夫妻需要贍養(yǎng)四位老人，因而也會選擇購買小戶型給父母居住，這種趨勢在今后會更為明顯。 2001年7月，《北京青年報》策劃了一次對北京市民就經(jīng)濟適用房問題的調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示：不同家庭收入的市民對于經(jīng)濟適用房的面積要求是不同的。家庭年收入在3萬元以下的人接近一半(44.9％)人希望面積在70平方米以下，而接近四分之三(72.1％)的家庭收入超過3萬元的人希望經(jīng)濟適用房面積在70-100平方米。綜合看來，希望經(jīng)濟適用房面積在100平方米以下的比例超過了90％。這些數(shù)據(jù)說明面積較小的房子是普通人的首選。 從近期來看，我國這些人口流動性大的京滬穗等大城市，對小戶型的需求是很急迫的，這與此前房地產(chǎn)市場小戶型供給長期不足有關，如果開發(fā)商們能盡早重視小戶型的開發(fā)，則會極大地緩和小戶型供給不足的狀況。從長期來看，我國大城市中小戶型的需求占房地產(chǎn)總需求的比重還會進一步提高，京、滬、成都等大城市出現(xiàn)小戶型熱銷的潮流也證明了這一發(fā)展趨勢。需求決定供給，房地產(chǎn)開發(fā)商應該適應市場的這一變化趨勢，按照市場對小戶型的需求進行開發(fā)建設，由此帶給需求者和開發(fā)商將是雙贏的結(jié)果。 (二)小戶型住宅的需求狀況和特點 1、小戶型住宅需求狀況。對小戶型住宅的需求在我國的一些大城市出現(xiàn)了熱銷的現(xiàn)象。如在北京，小戶型住宅銷售情況普遍不錯，銷售速度也較快。京昌路邊的“沙灘人家”，半年之內(nèi)基本銷售完。位于望京地區(qū)的“都市心海岸”在內(nèi)部認購期間一居室即被認購了100多套。上海榮聯(lián)小區(qū)把最后—棟房子由復式改為小戶型后，兩周內(nèi)就銷售一空；位于市中心的一些全裝修的小戶型公寓也出現(xiàn)了熱銷的現(xiàn)象，如靜安區(qū)的“藍朝部落”，坐落在新黃浦的“青年匯”，及位于虹橋地區(qū)的“虹橋首席”等幾百套小戶型房在短短數(shù)周內(nèi)即被搶購一空。這種現(xiàn)象引起了人們的關注和思考。 需要指出的是對小戶型住宅的需求各個城市是有差別的，不是所有城市都像京滬等大城市那樣熱銷。一般在經(jīng)濟發(fā)達的、人才流動比較大的大都市對小戶型的需求量較大，而內(nèi)地城市，或人才流動比較小的中小城市，當前對小戶型的需求則相對比較小。 2、對小戶型住宅需求的特點。市場上需求量大的小戶型住宅一般具有以下一些特點：雖然建筑面積最小可至20多平方米，大則不過80到100平方米。面積小并不等于檔次低，小戶型房屋設計合理，功能齊全，在不影響居住的前提下，還具備會客、洗浴、做飯等功能；其地理位置一般是在市中心，以及稍遠但交通便捷的地方；小區(qū)的配套設施也比較齊全。 自從小戶型顯露于市場以來，一直存在種種爭議，歸納起來主要集中在兩個問題上：一是小戶型是過渡產(chǎn)品還是過渡消費；二是小戶型是否值得投資、如何選擇。 　　■小戶型是過渡消費 　　從建筑角度來看，住宅的舒適度和可住性并不取決于面積大小，而取決于住宅的功能是否匹配、是否齊全。因此，面積小并不構成小戶型是即將被淘汰的過渡產(chǎn)品的理由。另外，從市場角度看，房產(chǎn)消費呈梯級格局，并且收入彈性較大，不可能一步到位，所以，在面積和價格方面均能符合市場需求的小戶型絕不是一種過渡產(chǎn)品，而是一種過渡消費，是市場細分的結(jié)果。 　　因此，如果購買小戶型用來自住，只要價格和風格符合業(yè)主需求，自然是皆大歡喜，但如果購買小戶型用來投資，則必須慎重選擇，考慮其實際的投資價值。 　　■小戶型是否值得投資？ 　　目前市場上的小戶型可分成兩類：“一是小戶型項目；二是項目中的部分小戶型。前者特色鮮明，客戶定位指向性強，后者大多是項目中剩余的部分小戶型，但整個項目并沒有小戶型的定位初衷，大多出于緊跟市場熱點需要而做的宣傳，并且多屬于公寓類住宅。 　　在分析小戶型的投資價值之前，讓我們先來看看北京租賃市場狀況。普通租賃中，一居室最受歡迎，其租金集中范圍為１２００元至１６００元，主要為解決基本居住問題，需求人群多為２８歲以下年輕人，大部分人的月收入在５０００元以下；普通公寓中二居室需求較旺盛，其主力租金在４５００元左右，需求人群多為普通商務人士或月收入在１２０００以上的家庭和個人，一般要求居住環(huán)境較平穩(wěn)；高檔公寓租金一般在８０００元以上，主要是外籍商務人士、企業(yè)高層或企業(yè)主，他們對居住環(huán)境及周邊配套要求較高。 　　■如何選擇投資型小戶型？ 　　現(xiàn)在市場上的小戶型項目，由于居住環(huán)境和氛圍、面積、戶型布局、裝修配置大多針對年輕單身人士，這樣，購買小戶型后的出租對象自然以年輕人為主，但問題是，租金能達到什么水平？根據(jù)房產(chǎn)投資簡單經(jīng)驗法則——月租金不得低于總房價的１％，不難看出，北京目前主要小戶型項目（主力戶型４０至８０平方米，售價５０００至８０００元／平方米）要獲得投資收益，其租金應在２０００元至６４００元，對照上述北京租賃市場狀況的簡單分析，這個租金水平基本上已超出普通租賃客戶的承受能力。而如果將出租對象定位于普通公寓和高檔公寓的需求者，則會出現(xiàn)這兩類承租人對小戶型的面積、居住風格、居住人群、功能配套難以接受的尷尬。 　　當然，根據(jù)普通租賃市場的人群構成來看，上述小戶型項目中，月租金２０００至２８００元依然是個不小的需求市場，如果投資者能在這個租金價位獲得較好的收益率，也不失為投資之選。 　　而對于項目中的小戶型，由于該項目定位并不一定局限于年輕人，而是有其細分市場的選擇，因此將來的出租對象會隨項目定位的不同而不同。但項目的定位、風格、戶型、價格和配套其實在很大程度上已經(jīng)決定了將來可能的租賃人群。目前，在北京部分項目中的小戶型，是具有一定投資價值的。比如有些項目本來就定位于公寓，價格雖高，但由于存在承租人群，并且項目和配套已經(jīng)成熟，因此還是可能具有投資價值的。 　　因此，在選擇小戶型項目進行投資時，首先應圈定該小戶型項目可能的出租對象，需要分析目標承租人在面積、居住環(huán)境方面的要求是否與其可能承受的租金相協(xié)調(diào)。只有在明確了可能的承租人群后，再分析可能的投資回報 在近幾年大戶型當?shù)赖臉鞘校粜偷某霈F(xiàn)頗有些“撈偏門”的味道。經(jīng)歷了去年最初超小戶型的極端展示，今年的小戶型產(chǎn)品已然恢復了理性。因為就消費者而言，無論哪種產(chǎn)品，如何進行包裝，最終都將恢復到其本質(zhì)——產(chǎn)品層面上來。面對供應此起彼伏的增長，小戶型們不得不正視自身存在的問題，從人性的角度改良和創(chuàng)新產(chǎn)品，在今年新一輪的小戶型熱潮中，我們能清晰地看到他們成長的影子。 房型的升級換代 面積狹小、各功能區(qū)一字排開、沒有完整的廚房概念、一條窄長的灰色走廊貫穿居室，形式上更像當年筒子樓的小戶型，顯然不能滿足現(xiàn)代人的需求了。超小戶型面積過小產(chǎn)生的居室不合理性，在以后的小戶型開發(fā)中被摒棄。吸取了一代小戶型的經(jīng)驗，小戶型的面積得到回歸，一居40平方米、二居70平方米～80平方米的戶型成為主力。大面寬落地窗和陽臺、明廚或明衛(wèi)的設計，增加了通風和采光性，采用地板采暖方式增大采暖功效，減少使用面積的無端占用。 居住舒適性的提高 小面積居室的實現(xiàn)往往以犧牲居住功能為代價的。20平方米左右的房子安放了床、桌子和柜子，就沒有了多余空間。局促的空間沒有獨立的廚房，沒有自由活動的空間，更多的是滿足一個睡覺的需要。小戶型的買家其實更注重生活品位、生活質(zhì)量，對私人空間的要求更為細致，面積擴大、功能完善后的小戶型舒適度有了明顯提高。獨立劃分了各功能區(qū)，動靜分區(qū)明確，工作、學習、娛樂、交流，房子的多重功能得到釋放。有了更多的儲藏空間，私密性強，可以相對自由地裝修、擺放家具，居室的風景線不再單調(diào)、呆板，真正實現(xiàn)家的感覺。一些項目觀景陽臺和外飄窗的設計增添了人與自然的融合。 個性的張揚 小戶型針對的客戶主要是一批20歲～35歲之間的新新人類，他們?nèi)菀讻_動，充滿活力，對生活質(zhì)量有更高的要求。在小戶型推出之初，在原有規(guī)劃上改良設計的小戶型要吸引年輕人，更多的是靠產(chǎn)品的新鮮感，滿足了他們的獵奇心理。當市場有更多選擇時，開發(fā)商都努力在小戶型設計上下足功夫，以產(chǎn)品鮮明的個性化特征博新新人類一笑。其中最突出的