《房地產(chǎn)開發(fā)項目 “佳園二期” 工程可行性研究報告》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)開發(fā)項目 “佳園二期” 工程可行性研究報告（25頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、...wd... 房地產(chǎn)開發(fā)工程“佳園二期〞 工程 可行性研究報告 一、總 論 1．工程建設(shè)背景 南方X市X房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“xxx住宅小區(qū)〞 ，以高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為X市住宅小區(qū)樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。為滿足X市城市居民21世紀(jì)新的住房要求，創(chuàng)立新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過全面認真的市場調(diào)研，對工程區(qū)位環(huán)境進展反復(fù)的分析比擬，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與開展趨勢，選擇靠近c民族園，與“xxx住宅小區(qū)〞相連的現(xiàn)X市x廠區(qū)內(nèi)，開發(fā)中高檔‘佳園二期〞住宅，與“佳園一期〞連成÷片，建設(shè)繼“xxx住宅小區(qū)〞之后又一個高品質(zhì)住宅小

2、區(qū)。佳園一期銷售已 基本完畢，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到X市市民和政府的認可，由于“佳園二期〞與xxx僅一墻之隔，這為本工程的開發(fā)帶來不可多得的商機。 根據(jù)X市城市規(guī)劃開展需要以及xxx路片區(qū)控制性規(guī)劃要求，X房地產(chǎn)開發(fā)公司已同X市x廠以定點拆遷的方式達成協(xié)議，獲得該廠33333．5平方米生產(chǎn)用地。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由X市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整的有關(guān)要求，X市D廠搬遷至高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)。 該工程初步方案設(shè)計已經(jīng)完成，“佳園二期〞工程建議書已經(jīng)省計委批準(zhǔn)，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。 2．工程概況 (1)

3、工程名稱：“佳園二期〞工程。 (2)建設(shè)地點：X市xxx路。 (3)建設(shè)單位：X房地產(chǎn)開發(fā)公司。 (4)企業(yè)性質(zhì)：國有。 (5)經(jīng)營范圍：主營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。兼營：建筑材料、 裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。 (6)公司類別：專營企業(yè)。 (7)資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)二級。 (8)企業(yè)概況：X房地產(chǎn)開發(fā)公司是獨資國有房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)，成立于1993年。6年來，該公司成功開發(fā)了關(guān)上中心區(qū)“宏興大廈〞、錢局街職工宿舍工程、交林路職工宿舍，98佳 園住宅小區(qū)〞等工程，總開發(fā)面積24萬平方米，形成一定的開發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)

4、歷，并創(chuàng)出了佳園小區(qū)品牌效應(yīng)，在X市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來了良好的經(jīng)濟效益和社會效益，企業(yè)得到了較快的開展。“佳園二期〞是該公司開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)精品住宅小區(qū)。 (9)工程概況： “佳園二期〞工程占地33333．5平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯(lián)排低層住宅10140平方米，地下停車庫15000平方米。經(jīng)估算，工程總投資17623萬元，每平方米造價2316元。 (10)資金來源：本工程建設(shè)資金完全由X房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌，缺乏投資通過預(yù)售房款解決。 根據(jù)收益計算，所得稅前工程的財務(wù)內(nèi)部收益率為19.8％，財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=15％)517

5、萬元，投資回收期2.9年。投資利潤率17.8％，利稅率26.2％，計算期內(nèi)國家稅收2629萬元。財務(wù)分析結(jié)果說明，工程的社會效益和經(jīng)濟效益較好。 3．可行性研究報告編制依據(jù) (1)省計委計投[2000]X X號文?關(guān)于“佳園二期〞工程建議書的批復(fù)?； (2)X房地產(chǎn)開發(fā)公司與X市D廠簽定的?國有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補償合同?以及?國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同?； (3)X市規(guī)劃設(shè)計院?xxx路沿線控制性詳細規(guī)劃?； (4)X市理工大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計研究院?“佳園二期〞工程初步規(guī)劃方案?； (5)xxx寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料；

6、 (6)X市城市規(guī)劃局?X市土地使用變更通知書?； (7)省審計事務(wù)所驗資證明； (8)X市城市合作銀行資金證明； (9)國家計委?建設(shè)工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第二版)?； (10)建設(shè)部?房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟評價方法?。 4．可行性研究報告研究范圍 根據(jù)“佳園二期〞工程建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，工程經(jīng)濟效益評價等。 5. 研究結(jié)論及建議 本工程屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)工程，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及工程建設(shè)規(guī)

7、劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的開展趨勢和X市已有一局部收入較高的住房消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對X市住宅市場分析預(yù)測，工程開發(fā)有市場銷路。財務(wù)分析結(jié)果說明，工程經(jīng)濟效益可行。本工程開發(fā)土地利用X市D廠生產(chǎn)用地，對盤活國有資產(chǎn)，推進國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整，有明顯的社會效益。 從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅構(gòu)造性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)

8、劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)本錢，盡量減小工程風(fēng)險。 6．主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) “佳園二期’’工程主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見表3—1。 表3-1 “佳園二期〞工程主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 序號 工程名稱 單位 指標(biāo) 1 總占地面積 平方米 33333.5 2 總建筑面積 平方米 76100 3 建筑容積率 1.4 4 小區(qū)綠化率 % 40以上 5 戶均面積 多層住宅 平方米/戶 X型100、X型160 聯(lián)排低層住宅 平方米/戶 260 6 地下停車庫車位 30平方米/車位 500個15000平米 7 綜合售價 多層住宅 元

9、/平方米 2950 聯(lián)排低層住宅 元/平方米 3850 8 地下停車庫 元/位 7500 9 建設(shè)投資 萬元 17623 10 每平方米建設(shè)投資 元 2316 11 投資利潤率 % 17.7 12 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率〔稅前〕 % 18.7 13 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值〔稅前〕 萬元 379 14 全部投資投資回收期〔稅前〕 年 2.9 二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略 1、當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀 進入2000年以來，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)開展的態(tài)勢。主要表現(xiàn)在： 〔1〕

10、商品房開發(fā)投資穩(wěn)步上升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀調(diào)控，至1995年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，在國民生產(chǎn)總值增長的7.8%中，住宅建設(shè)的奉獻率到達1個百分點以上。 〔2〕在住房分配貨幣化和各地促進房地產(chǎn)市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。 〔3〕住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛開展。近幾年來，住房消費信貸迅速開展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產(chǎn)市場的一大亮點。 〔4〕房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)突出，三級市場漸趨活潑。房地產(chǎn)二、三

11、級市場聯(lián)動從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。 2、X市商品房現(xiàn)狀與市場需求 X市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積1998年到達了10．98平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比擬小。從X市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料，X市目前有26％的市民住房是“單位借房〞，約39％屬“房改房〞，19％是“私房〞，只有16％的住房是居民“購置的商品房〞。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在X市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的

12、市場空間很大。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。 再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38．96％，60～80平方米的占33．8％，81～100平方米的占14．82％，101～120平方米的占8．02％，121～140平方米和141平方米以上的分別只占2．82％和1．57％，有近87．58％的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，局部高收人人群要求住房寬闊、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的

13、提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。 3．“精品住宅〞的市場需求及開展 “人與自然和諧開展〞是21世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著X市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬闊、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)X市城市經(jīng)濟社會開展，以及商品房今后開展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅〞將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的表現(xiàn)為： 3.1 住宅市場趨向細分化 隨著福利分房制度的完畢，個人購房將成

14、為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活潑，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的開展趨勢。前兩年，X市住宅市場針對一些消費群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價合理，剛剛推出就賣掉60％以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個開展方向是住宅市場細分化。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設(shè)計、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。 3.2 商品房市場進入品牌角逐時代 隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨劇烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)

15、勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時，開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。在去年X市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌?！凹褕@一期〞住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個最好的例子。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有： 〔1〕先富者的市場潛力。X市改革開放20年來，經(jīng)濟快速開展，城市居民收入水平有很大

16、提高，城市人均收入和消費居國內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占3％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。這局部富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。 沿xxx路向前是新迎小區(qū)和大樹營、曙光、東華小區(qū)一帶，是X市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。 (2)商業(yè)消費潛力。X市是面向東亞的國際性商貿(mào)旅游城市，開展商貿(mào)一直是X市經(jīng)濟開展的重點之一。由于幾次博覽 會的成功舉辦，

17、提高了X市在國際國內(nèi)的知名度，為X市城市 經(jīng)濟開展帶來前所未有的機遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機構(gòu)眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨 旺，隨著多種所有制成分共存的開展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像 xxx這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。 (3)工程區(qū)位市場潛力。“佳園二期〞工程位于C民族園以南，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。 3.3 戶內(nèi)智能科技的運用成為住宅市場的亮

18、點 戶內(nèi)智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的開展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。 3.4 消費者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注 消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。住宅質(zhì)量要從幾個方面進展全面考慮。一是安全性方面，主要是構(gòu)造安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能

19、，將來高價格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭構(gòu)造，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成假設(shè)干即期消費。所以，住宅設(shè)計要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。 3.5 住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；_展 前幾年，X市城市住宅開發(fā)數(shù)量開展過快，但開發(fā)規(guī)模偏小。目前X市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)200多個，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區(qū)外，大多規(guī)模較小，不但開

20、發(fā)本錢高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。新時代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低本錢開發(fā)，才能滿足用戶的要求。X市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強的市場競爭力。住宅開發(fā)向規(guī)?；_展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)?；较蜷_展。從X市最近兩年的房地產(chǎn)市場上也能看出這一變化，一批實力雄厚、具有豐富操作經(jīng)歷的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來，并占市場主導(dǎo)地位。 3.6 住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段 隨著X市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民

21、消費熱點和投資手段。目前，X市居民購房除直接居住或自用外，有近15％是用于投資保值、增值或出租，這與X市市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，1990年X市城鎮(zhèn)居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年到達6243元，1997年比1995年實際增長42．4％。在居民消費支出中恩格爾系數(shù)已由1990年的55．7％降到1996年的47．1％，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型〞向“小康型〞的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，

22、家庭住房消費支出的平均比重將由5．1％上升到12％左右。其中中低收入的家庭為6％～10％，中高收入家庭為13％—16％，，富裕家庭占20％--30％，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點將加快形成。個人購房的比例也由“八五〞時期的28％增加到1997年的32％，目前這一比例已超過50％，并保持逐步上升的勢頭。 從以上分析可以看出，“佳園一期〞、“北辰小區(qū)〞、“陽光小區(qū)〞、“金康園’’等的成功開發(fā)，預(yù)示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢，“佳園二期〞市場 定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。 4，當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題 目前，以

23、住宅為主體的房地產(chǎn)市場在開展過程中面臨著一些深層次的矛盾，構(gòu)造性、階段性、體制性供應(yīng)過剩的現(xiàn)象突出，市場有效需求的缺乏。主要表現(xiàn)在以下三個方面： (1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，X市 空置商品房已達80余萬平方米，一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進一步增加。 (2)住房制度改革未能到達預(yù)期進度，各種政策的落實未能實際到位，住宅市場消費需求的良性循環(huán)要有一個較長的形成過程。 (3)市場發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間開展嚴(yán)重不平衡?！褕@二期〞住宅開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的矛盾。雖然隨著福利

24、房的取消，房地產(chǎn)二、三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前構(gòu)造性供應(yīng)過剩與市場有效需求缺乏的矛盾十分突出，加上政府在2000年后將建成1000萬平方米的經(jīng)濟適用房，低檔房市場供應(yīng)量很大，對房地產(chǎn)價格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本工程的開發(fā)有一定的市場風(fēng)險。 5．營銷戰(zhàn)略 根據(jù)上述分析和本工程市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略： 5．1 確定工程整體形象 ‘‘佳園二期’’ 與“xxx〞地塊相連。佳園小區(qū)已成功開發(fā)，其品牌形象得到了X市市民和政府的認同，在X市房地產(chǎn)市場有一定影響，建設(shè)了一定信譽。“佳園二期〞處于C民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象

25、根據(jù)“人與自然〞這一主題，強調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，開發(fā)繼“xxx〞之后又一個精品住宅小區(qū)。 5．2 “賣點〞分析 ‘‘佳園二期〞住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點〞主要是： (1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按“園林化〞概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突 出的環(huán)境特點。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計，先期出售的佳園小區(qū)最成功的“賣點〞或銷售的“熱點〞就在于此。 (2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服

26、務(wù)，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。 (2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高 質(zhì)量、高水平。 (3) 小區(qū)住宅設(shè)計引入“智能化〞新概念，使住宅小區(qū)按“精品化〞的標(biāo)準(zhǔn) 檔次規(guī)劃設(shè)計和經(jīng)營管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點〞還有消費者最為關(guān)心的價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等。 5．3 營銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營和管理，以確保工程有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本工程市場定位和開發(fā)特點，擬采用以下營銷推廣策略： (1)廣告宣傳策略。 由于佳園小區(qū)的成功

27、開發(fā)與經(jīng)營，X房地產(chǎn)開發(fā)公司已在X市消費者心目中建設(shè)了良好的信譽，對后期工程的開發(fā)銷售較為有利?！凹褕@二期〞工程要針對確定的目標(biāo)群體，按方案、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點’’集中進展廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入工程開發(fā)本錢。 (2)促銷策略。 1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段；②首次公開展銷和跟進銷售階段；③二次公開展銷及跟進銷售階段；④三次公開展銷及跟進銷售階段；⑤掃尾階段銷售。 應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同

28、的銷售策略。 2)銷售對象及銷售時機。本工程銷售對象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費者；②收入較高或中、高收入的消費者；③駐X市辦事機構(gòu)商用或商住；④其他消費者。最正確銷售時機根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。 3)促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內(nèi)部認購；③人員直銷；④舉辦展銷會；⑤集團認購；⑥有針對性(銷售對象)的舉辦展銷會；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質(zhì)量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；⑨售樓現(xiàn)場樣板房促銷(佳園小區(qū)效果很好)；⑩其他促銷手段。 5．4定價策略 (1)價格定位。 1)根據(jù)X市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市

29、區(qū)一帶，同類商品房銷售價格見表3-2。 表3-2 樓盤銷售價格情況表 〔2000年1、2月〕 序號 名稱 房屋類型 區(qū)位 地段 最低價 (元／平方米) 最高價 (元／平方米) 1 紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開發(fā)區(qū) 2520 2880 2 陽光花園 高檔商住 市南區(qū) 滇池路 2480 3880 3 星河明居 高檔住宅 市南區(qū) 交易會旁 3380 3880 4 寶海豪園 高檔住宅 市南區(qū) 關(guān)上寶海公園 3160 3730 5 盛達花園 多層住宅 市南區(qū) 春城路北段 2650 3020 6 鉆石豪

30、苑 三層住宅 市東北 C民族園 3200 3900 從X市2000年1、2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在2480～3880元之間；別墅式高級住宅每平方米3200-3900元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差異，開發(fā)本錢各異，僅作參考。 2)xxx第一期銷售價為2030—2580元／平方米，最高價為3、4樓，最低價是7樓。復(fù)式樓磚混構(gòu)造為2380元／平方米，框架構(gòu)造為2580—3088元／平方米?！凹褕@二期〞價格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價格每平方米定在2800～3000元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在3500～3900元之間，可研中分別取295

31、0元和3850元，地下停車位每個75000元。 (2)價格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集團購置優(yōu)惠；③選擇購置優(yōu)惠；④特殊消費對象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。 (3)價格浮動策略。宜采用浮動售價：①展銷會期促銷優(yōu)惠價；②限期銷售優(yōu)惠浮動價；③正常銷售期段浮動價；④其他浮動措施。 (4)定價方式。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購置價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點〞和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。 三、工程選址及建設(shè)條件 1．工程選址 1999年以后，C民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨厚，今后X市

32、將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，開展為X市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善。C民族園片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得。‘‘佳園二期〞工程在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。 2．建設(shè)條件 2.1 位置優(yōu)越 “佳園二期〞工程建設(shè)地塊位于C民族園1公里處xxx路主干道西側(cè)，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，周圍是龍華路、曇小路，主干道xxx路向前直通市中心區(qū)。沿xxx路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多〔僅新迎小區(qū)就有人口10萬人〕，商業(yè)網(wǎng)點密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與C民

33、族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的比照。隨著“人與自然和諧開展〞居住觀念的建設(shè)，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。 2.2 交通方便 已建成的主干道xxx路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車由X市的東、南、西三個方向開往佳園小區(qū)，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需10分鐘，到火車站15分鐘，到X市機場20分鐘。xxx路連接環(huán)城東路和白塔路延長線，緊接春城路直達X市機場。由另一條主干道穿金路可連接X市城市南北方向交通動脈---北京路，并以東西方面交通干線---人民路交匯，往南是火車

34、站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。 2.3 建設(shè)廠區(qū)“五通〞條件具備 Ｃ民族園片區(qū)市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。 供水；設(shè)施自來水管網(wǎng)供水。接入干管為DN300--DN800。從佳園一期預(yù)留口引入。 供電：D廠有現(xiàn)成的變電所〔2x315KV.X〕，電源不需重新引入。 煤氣：佳園一期建有開閉所，從預(yù)留口接入。 地質(zhì)勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過地質(zhì)勘探。 通信：直接由X市市話通信網(wǎng)接入 場地：建設(shè)場地為D廠內(nèi)生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。 2.

35、4住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 “佳園二期〞與’xxx小區(qū)、云山小區(qū)、xxx小區(qū)、世界花苑構(gòu)成xxx寺住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)、教育設(shè)施完備，交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設(shè)有營業(yè)網(wǎng)點，龍聚商場、新世紀(jì)購物廣場是小區(qū)的購物中心，附近有xxx幼兒園、云山小學(xué)等初等教育園地，西南林學(xué)院、X市理工大學(xué)建筑學(xué)院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氣氛。 2.5 土地征用情況 開發(fā)土地以定點拆遷方式獲得X市D廠生產(chǎn)用地33333．5平 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。 四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 1. 建筑面積和內(nèi)容 根據(jù)省計委立項批復(fù)，佳園二期工程建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積7610

36、0平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車庫15000平方米。 2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 2.1建筑使用功能 2000年城市住宅流行模式為：家庭向小型化開展，戶規(guī)模"3口戶為主，戶構(gòu)造以核心戶為主，兩代人家希望別離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定開展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。 2000年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加表達個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢。套型

37、的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型 基本面積到達國家預(yù)定的目標(biāo)。 根據(jù)這一趨勢，“佳園二期〞住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計。 2.2 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護等 基本要求須符合?X X省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)?和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。 (1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。①外墻：高級外墻涂料；②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉；④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；⑤門窗：高級塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復(fù)合防盜門；戶

38、內(nèi)門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門；⑥廚房設(shè)施：洗滌盆；⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺；⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。 (2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 2.3住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“佳園二期〞 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下3種戶型： 多層住宅X戶型：每戶建筑面積100平方米。 多層住宅X戶型：每戶建筑面積160平方米。 聯(lián)排低層住宅C戶型：每戶建筑面積260平方米。 多

39、層住宅X、X兩種戶型各196套；聯(lián)排低層住宅39套 以上戶型在下一步單體設(shè)計時，還應(yīng)根據(jù)消〔費對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間〔臥室〔單雙人間〕〕、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間)的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排 3.工程工程一覽表 依據(jù)初步規(guī)劃方案，“佳園二期’主要工程工程見表3-3 表3-3主要工程量一覽表 序 號 項 目 名 稱 說 明 1 土建工程 建筑面積76100m

40、2 1．1 1．2 1．3 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車庫 建筑面積50960m2 建筑面積10140m2 建筑面積15000m2 2 給排水工程 水箱、水池、水泵機房 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程(強電) 配電房變配電設(shè)備 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通申話配線(端子接單元口) 7 火災(zāi)報警及安全監(jiān)視 公共場所火災(zāi)報警，可視防盜門 8 通風(fēng)工程 地下停車庫通風(fēng) 9 閉路電視 住宅

41、區(qū) 10 室外工程 室外綠化及局部道路場地 五、建設(shè)方案 1．建設(shè)場地環(huán)境 1.1 地形 建設(shè)場地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)那么矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據(jù)“佳園一期〞地質(zhì)勘察報告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為1901．41—1902．42米，高程差為1米左右。 1.2 場地自然條件 (1)地貌：場地位于X市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準(zhǔn)平原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。 (2)水文地質(zhì)：根據(jù)“佳園一期〞地質(zhì)勘察結(jié)果，場區(qū)內(nèi)地下水位高程為1900．60～1901．76米，地下水埋深-1.82 — -0

42、.81米。根據(jù)場地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土構(gòu)造中的鋼筋無腐蝕性。 (3)地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號?關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖(1990)〞有關(guān)規(guī)定的通知?和省建抗(1993)44號?關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知?，本工程按X市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為8度。 (4)地基土工程地質(zhì)評價：依據(jù)?巖土工程勘察標(biāo)準(zhǔn)?〔GX50021—94)、?建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?(GXJ 7—89)、?建筑抗震設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?(GXJll—89)、?土的分類標(biāo)準(zhǔn)?(GXJl45—90) 。根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報告，地基土主要

43、有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周圍場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。 2．總體規(guī)劃布局 2.1 片區(qū)規(guī)劃 X市規(guī)劃局已對xxx路沿線C民族園片區(qū)做過控制性詳細劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。 2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原那么 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； (3)戶型設(shè)計適應(yīng)“升級換代〞居住要求； (4)表達小區(qū)獨特的整體建筑風(fēng)格。 2.3 總平面布局 “佳園二期〞總平面略呈“T

44、形布局，由4個地塊形狀較為規(guī)那么大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫，利用不規(guī)那么地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“xxx小區(qū)〞內(nèi)空間視覺相照應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。 2.4 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面20米寬這域規(guī)劃路。 2.5 規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)“佳園二期〞初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表3--4。 3．建筑方案設(shè)計 本工程設(shè)計涉及建筑、

45、構(gòu)造、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 表3-4 “佳園二期〞工程建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 序 號 項 目 指 標(biāo) 1 總用地面積 33333．5平方米 2 總建筑面積 ?6100平方米 3 地下建筑面積(地下停車場) 15000平方米 4 地上建筑面積 61100平方米 其中：多層住宅 50960平方米 聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米

46、 5 建筑層數(shù)地上 2～7層 地下 1層 6 建筑總高 7—22米 7 建筑層高地上 2．8—4米 地下 3．6米 8 建筑容積率 1．4米 9 綠地率 40％以上 10 停車 地上 不停車 地下 500輛 3.1 建筑方案總體構(gòu)思 建設(shè)地塊緊連“98傳園小區(qū)〞 ，背靠C民族園，位置居園區(qū)中北部。 基本要求是：建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧開展〞這一中心主題，創(chuàng)造

47、符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“xxx小區(qū)〞 相照應(yīng)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的開展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，表達建筑的時代息和21世紀(jì)新的居住理念。 3.2 平面設(shè)計 (1)住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架構(gòu)造大空間布局，條式構(gòu)造可根據(jù)消費需求在設(shè)計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè) 基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。住宅經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見表3-5。 表3-5 “佳園

48、二期〞工程住宅經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 序 號 指標(biāo)名稱 單 位 指 標(biāo) 1 套內(nèi)使用面積 平方米／套 80、128、208 2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 48880 3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 61100 4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) ％ 80 5 套內(nèi)建筑面積 5.1 5．2 5．3 多層住宅X型 多層住宅 X型 聯(lián)排低層高檔住宅c型 平方米／套 平方米／套 平方米／套 100 160 260 6 戶內(nèi)平均居

49、住人數(shù) 人／戶 3.2 7 居住戶數(shù) 戶 431 8 居住人數(shù) 人 1379 (2)公用建筑。中心花園廣場地下設(shè)一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?汽車庫建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?(JGJl00)的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。 3.3 立面設(shè)計 立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期〞和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于

50、變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。 4．構(gòu)造設(shè)計 根據(jù)“佳園一期〞地質(zhì)勘察報告和本工程工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部構(gòu)造設(shè)計擬采用以下類型： 4.1 基礎(chǔ)選型及處理 (1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。 (2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護、測量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。 4.2 上部構(gòu)造 “佳園二期〞建筑群地上局部由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合構(gòu)造；地下停車庫為鋼筋混凝

51、土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。 5．公用設(shè)施方案 本住宅區(qū)因與’xxx相連，可利用局部佳園小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本工程改善或彌補兩個小區(qū)配套設(shè)施的缺乏。 5．1 供水排水’ 水源為城市自來水管網(wǎng)，進水管徑為DN200—DN800，由佳園小區(qū)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)計如下： (1)用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。 住宅生活用水：140公升／人·日，K=1.4； 初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。 (2)給水。 1)設(shè)300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺，自動消防水泵2臺。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。 2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱(每單元一

52、個)。 3)城市自來水進水管不小于DNl50，設(shè)一組水表裝置。 (3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。 1)室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。 2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。 (4)室內(nèi)外排水。 1)室內(nèi)污水排放量按供水量的85％—90％估算，約173立方米。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進入城市排污管網(wǎng)。 2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按X市地區(qū)暴雨強度公式計算。 5．2 供電 (1)供配電系統(tǒng)。 1)負荷等級：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機房、小區(qū)道路照明、生活泵

53、等為二級負荷，其余負荷為三級。 2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動化柴油發(fā)電機組作備用電源。 3)主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量2155kW，計算負荷1657kW，變壓器總裝機容量2134kV·X。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機容量為2X 315kV·X。 4)計量方式：l0kV系統(tǒng)進線設(shè)專用計量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。 (2)照明及電力設(shè)計。 1)配電方式：二級負荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電；三級負荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按5kW／戶計算。 2)照明設(shè)計：有正常照明

54、、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標(biāo)準(zhǔn)按國家標(biāo)準(zhǔn)GX 133—90的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。 3)電力設(shè)計：消防設(shè)備按消防中心指令開停機；通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動控制；生活水泵和潛水泵按水位自動控制。所有遠程控制設(shè)備均設(shè)置手動控制功能。 5．3 供氣 采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算(每戶每月40—50立方米) ，從xxx小區(qū)預(yù)留口接人。 5．4 通風(fēng)空調(diào) (1)住宅空調(diào)。高級住宅可采

55、用分體熱泵式空調(diào)器〔掛璧式或立柜式)。由住戶自行購置(一般不需要)。 (2)通氣及防排煙設(shè)計。地下車庫設(shè)機械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補風(fēng)。安裝機械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時6次氣計算。設(shè)備用房換氣次數(shù)為4～6次/小時〔變配電房按10次/小時計算)。 5．5 弱電設(shè)計 (1)小區(qū)通信線路由X市市話網(wǎng)直接引入。 (2)高級商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。 (3)數(shù)據(jù)語音均采用lOOMxid高速傳輸方式，用五類傳輸線。 (4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。 (5)

56、小區(qū)CXTV電視系統(tǒng)由X市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)2～3個電視用戶盒。 (6)設(shè)火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急播送系統(tǒng)。 6．消防 (1)建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應(yīng)急條件。 (2)地下停車庫設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。 (3)小區(qū)室外按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)消火栓。 (4)地下車庫按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置防火分區(qū)。 (5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。 7．環(huán)境保護 本工程主要污染源是地下停車

57、庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運行的噪聲污染。對上述污染擬采取以下措施進展治理： 、 (1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。 (2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。 (3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時對有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，到達環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。 六、工程實施進度安排 本工程方案在兩年半(29個月)左右的時間內(nèi)建成。建設(shè)進度方案如下： 2000年1月20日：工程建議書批復(fù)。 2000年2月23日～2000年3月：編制可行性研究報

58、告并報批。 2000年5月—2000年7月：建筑方案設(shè)計。 2000年8月：綜合管網(wǎng)設(shè)計。 2000年9月～2000年11月：施工圖設(shè)計。 2000年12月：報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。 2001年1月：工程開工。 2001年3月：完成投資25％，開場預(yù)售。 2001年8月：主體工程斷水。 2001年12月—2002年2月：單體工程驗收。 2002年1月—2002年3月：分項工程驗收。 2002年6月：正式人住。 七、投資估算與資金籌措 1．投資估算 根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期〞土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本工程設(shè)計方案確定的建筑面積、構(gòu)造、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財務(wù)評價有

59、關(guān)取費要求，估算總投資造價見表3-6和附表3-1。 表3-6“佳園小區(qū)〞 工程投資估算單位：萬元 序號 項 目 開發(fā)產(chǎn)品 分期方案進度 成 本 1 2 3 4 1 土地費用 4500 4500 2 前期工程費 647 647 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 2054 600 1454 4 建筑安裝工程費 7132 1090 5400 642 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費 280 50 100 130 6 開發(fā)間接費 109 25 35 35 14 7 管理費用 2

60、85 90 90 90 15 8 銷售費用 713 50 250 250 163 9 開發(fā)期稅費 130 130 10 其他費用 544 90 90 364 11 不可預(yù)見費 1230 400 500 330 合 計 17623 7142 7949 2011 522 2．資金籌措 本工程建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，X房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金8000萬元作為工程資本金；按國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，缺乏資金可以從預(yù)售房款中解決，實行滾動開發(fā)，本工程需利用分期預(yù)售房款總計約9623萬元。詳見附表3-2。

61、 八、經(jīng)濟效益分析 1．住宅銷售價格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)本錢等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價3001元。地下停車庫每個車位75000元，按80％即400個車位銷售計。 2．銷售進度及付款方案 本工程方案在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售方案見表3-7表。 表3-7 各類建筑銷售方案表(％) 項 目 合 計 1 2 多層住宅 100 15 60 聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60 地下停車場 100 10 60 所有

62、業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。 考慮小區(qū)臨時停車的需要，20％的地下停車庫車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營和管理。投入經(jīng)營后第一年60%出租率，每個停車位每月280元；第二年以后出租率為100％，第二年至第五年，停車位每月300元，五年以后每月400元。 3．稅費率 本報告采用的各種稅費率見表3—8。 表3-8 稅費率表(％) 稅 費 項 目 稅費率 稅 費 項 目 稅費； 營業(yè)稅 5 土地增值稅 30、40、50超率累進 城市維護建設(shè)稅 7 公益金 5 教育費附加費 3 法定盈余公積金 10 企業(yè)所得稅

63、33 任意盈余公積金 8 房產(chǎn)稅(按租金) 12 不可預(yù)見費 7.5 4．盈利能力分析 工程在計算期內(nèi)經(jīng)營收入22089萬元，可獲利潤總額3132元，扣除所得稅1034萬元、公益金105萬元、公積金210萬任意盈余公積金168萬元后還有1616萬元可分配利潤。工程繳納的經(jīng)營稅金為1215萬元，企業(yè)所得稅為1034萬元，土地增值稅為380萬元，合計繳納稅金2629萬元。詳見附表3-3—附表3-5。 工程全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為19．8％，在預(yù)期可承受的內(nèi)部收益率為15％時凈現(xiàn)值可達517萬元，投資回收期為2．9年。資本金內(nèi)部收益率為13．1％。詳見附表3-6和附表3-7。

64、 商品房投資利潤率=利潤總額／總投資X100％ =3132／17623X 100％=17．8％ 商品房資本金凈利潤率=稅后利潤／資本金X100％ =2099／8000X 100％=26．2％ 5．清償能力分析 本工程所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機構(gòu)借款，因此不存在還款問題。由于工程未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零。 6．資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析 在工程計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的。由于工程未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零，由附表3-9可見，

65、在工程計算期內(nèi)，工程的資產(chǎn)負債構(gòu)造是很好的。資金平衡分析詳見附表3-8，資產(chǎn)負債分析詳見附表3-9。 7．敏感性分析 將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、租房價格和預(yù)售款回籠進度等因素作為不確定性因素進展敏感性分析，分析結(jié)果說明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對工程的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方面變動10％，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至6．3％和4．8%，凈現(xiàn)值分別下降至—857萬元和—927萬元，均為負值；投資回收期那么增加到3．5和3．?年；租 房價格和預(yù)售款回籠進度對收益的影響相對不敏感。根據(jù)測算，敏感因素的變動均不應(yīng)超過 基本方案6％左右的范圍，否那么，工程

66、收益風(fēng)險較大。詳見表3-9及圖3-1。 表3-9敏感性分析表 序號 項 目 變動幅度 (％) 內(nèi)部收益率 (％) 凈現(xiàn)值 (萬元) 投資回收期 (年) 0 基本方案 19.8 517 2．9 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 7.7 —867 3．5 -10 35.3 1901 2．7 2 售房價格 +10 33.9 1961 2．7 -10 6.5 —927 3．7 3 預(yù)售款回籠進度 +10 21.1 616 2．9 -10 17.0 246 3．3 4 租房價格 +10 19.9 523 2．9 -10 19.8 510 2，9 敏感因素變動〔%〕 圖3—1 敏感性分析圖(全部投資，所得稅前) 1一售房價格；2--預(yù)售款回籠進度；3一租房價格； 4--基準(zhǔn)收益率；5一開發(fā)產(chǎn)品投資 8．臨界點分析 為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、土地費用和售