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中國房地產(chǎn)金融行業(yè)投資評價報告 摘 要 我國房地產(chǎn)開發(fā)的融資方式包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要有：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金。其他資金主要是定金及預(yù)收款，這部分資金在開發(fā)資金來源中占有很大比重。1998－2007年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及各項來源中，“定金及預(yù)收款”的占比一直在30％以上。另外兩大資金來源是“自籌資金”和“國內(nèi)貸款”。2007年，前三大資金來源總計29361.45億元，占當年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的78.8%。雖然近幾年“國內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比有所下降，到2007年已不足20%，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對個人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產(chǎn)開發(fā)中使用的銀行貸款的比重在55%以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴較多。 2007年末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額4.8萬億元，比年初增加11200億元，同比增長30.4%，增速比上年同期快8.3個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.8萬億元，比年初增加3900億元，同比增長27.7%，增速比上年同期快0.7個百分點；購房貸款余額3萬億元，比年初增加7300億元，同比增長32.2%，增速比上年同期快13.2個百分點。 本年資金來源中，國內(nèi)貸款6960.98億元，同比增長32.3%，占18.7%；利用外資增長64.8%，占1.7%；自籌資金11772億元，同比增長37.1%，超過貸款增速，占31.6%；其他資金17873.65億元，同比增長41.5%，占48%。其他資金來源中定金及預(yù)收款10628.5億元，同比增長31.6%，占其他資金的59.5%，占總資金的28.5%。 根據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計，2007年全年共發(fā)行集合信托產(chǎn)品628個，發(fā)行規(guī)模1054.4億元，發(fā)行規(guī)模相比上年度增長了74%。其中，2007年房地產(chǎn)企業(yè)通過信托公司發(fā)行集合信托計劃募集了121.5億元，占全年集合信托計劃募集資金總規(guī)模的11.3％。 房地產(chǎn)公司在資本市場的融資方式可以分為股權(quán)融資、債權(quán)融資、可轉(zhuǎn)換債券融資三大類?？偟膩砜矗鲜泄驹谫Y本市場的融資方式越來越多元化，涵蓋了股權(quán)融資(包括IP0、增發(fā)、配股、認股權(quán)證)、公司債券和可轉(zhuǎn)換債券這三大類主要融資方式。 2007年有廣宇集團、榮盛發(fā)展2家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在深圳證券交易所上市，首發(fā)募集資金共計15.86億元。其中，廣宇集團募集資金6.8億元，榮盛發(fā)展實際募集資金9.05億元。募集資金規(guī)模遠遠小于2006年保利地產(chǎn)的20.93億元和北辰實業(yè)的36億元。 2007年房地產(chǎn)上市公司中只有中糧地產(chǎn)1家公司進行了配股融資，募集資金13.48億元，實際募集資金13.3億元。 2008年4月，中國人民銀行近日發(fā)布的《2007年中國金融市場發(fā)展報告》指出，會擇機推出房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)品。這無疑將成為地產(chǎn)融資方面一個重要的信號。 根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2007年全國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資（不含外商直接投資）高650億元，增長64.8％，整體高出其他渠道資金增長26.2個百分點。雖然外資投資占房地產(chǎn)總投資規(guī)模比例不到2％，但是在我國實際利用外資資金中，卻有10％左右的資金直接投向了房地產(chǎn)。 雖然2007年國家先后出臺了多項限制外資進入房地產(chǎn)投資的政策，但依舊擋不住外資投資中國房地產(chǎn)的熱情。外資通過變化渠道、購買物業(yè)、借道二三線城市等多種手法，加速進入中國房地產(chǎn)業(yè)；個別二三線城市2007年引入外資投資房地產(chǎn)的資金規(guī)模增幅甚至超過了100％。 整體看，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較好。2007年末，金融機構(gòu)全部貸款的不良率為8.4%，其中房地產(chǎn)業(yè)貸款的不良率為5.58%，比2006年末下降了2.07百分點，比全部貸款的不良率低2.82個百分點。住房按揭貸款的不良率為1.08%，比2006年末降低0.29個百分點。總體而言，按揭貸款仍然是商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)中相當優(yōu)良的部分。 2007年發(fā)行的房地產(chǎn)信托加權(quán)平均收益率為7.83%。近年來，由于國家實行宏觀調(diào)控和金融緊縮的政策，資金日漸捉襟見肘的房地產(chǎn)開發(fā)商由于銀行的銀根抽緊而開始尋求新的融資渠道。房地產(chǎn)信托開始走俏市場。 總的而言，海外金融機構(gòu)對于投資回報率的要求明顯高于市場平均水準。其要求股權(quán)投資回報一般為10%-30%；對于收購一些優(yōu)秀的物業(yè)再進行轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售的項目，如果是自己會經(jīng)營，要求回報率為10%左右，如果轉(zhuǎn)售，回報要求超過20%；在債權(quán)投資項目上，其要求達到8%-10%的回報率。 目 錄 第一章 2007年房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展環(huán)境及影響分析1 第一節(jié) 影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素分析1 一、國家宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的影響1 二、國家宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響1 三、地區(qū)經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的影響1 四、科技進步對房地產(chǎn)業(yè)的影響2 五、其他因素對房地產(chǎn)業(yè)的影響2 第二節(jié) 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控3 一、2005年宏觀調(diào)控分析3 二、2006年宏觀調(diào)控分析3 三、2007年宏觀調(diào)控分析4 四、2008年調(diào)控預(yù)期7 第三節(jié) 金融業(yè)發(fā)展情況及其對房地產(chǎn)金融的影響9 一、我國金融業(yè)發(fā)展情況分析9 二、金融業(yè)發(fā)展情況對房地產(chǎn)金融的影響9 第二章 2007年房地產(chǎn)金融業(yè)基本運行態(tài)勢分析11 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融市場狀況11 一、開發(fā)融資市場11 二、購房融資市場12 第二節(jié) 2007年房地產(chǎn)金融重大事件分析13 一、央行年內(nèi)6次加息，房地產(chǎn)宏觀融資環(huán)境明顯緊縮13 二、央行大力加強住房消費信貸安全管理13 三、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源多樣化，上市融資大幅度增加15 第三節(jié) 房地產(chǎn)金融存在的問題17 一、市場參與主體主要為商業(yè)銀行17 二、市場深度僅限于一級市場17 三、金融產(chǎn)品主要為銀行信貸17 四、延伸服務(wù)水平較低17 五、政策性住房金融制度存在缺陷17 六、制度建設(shè)缺位18 第四節(jié) 房地產(chǎn)金融發(fā)展前景19 一、建立和完善房地產(chǎn)金融市場19 二、建立多元化的融資渠道19 三、防范和化解房地產(chǎn)金融市場風險19 第三章 房地產(chǎn)市場運行情況21 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)情況21 一、土地購置面積21 二、土地開發(fā)面積21 三、建設(shè)情況22 第二節(jié) 房地產(chǎn)銷售情況24 一、商品房銷售情況24 二、商品住宅銷售情況25 三、銷售價格情況25 第三節(jié) 2007 年70 個大中城市價格情況分析27 一、房屋銷售價格同比上漲10.2%27 二、房屋租賃價格同比上漲3.1%27 三、土地交易價格同比上漲10.7%27 四、物業(yè)服務(wù)價格同比上漲0.4%28 第四節(jié) 2007年房地產(chǎn)市場運行情況及08 年走勢29 一、2007 年房地產(chǎn)市場運行狀況29 二、2008 年房價走勢預(yù)測31 三、2008 年房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢展望32 第五節(jié) 2007 年五大熱點城市房地產(chǎn)市場發(fā)展36 一、北京：開發(fā)投資增速繼續(xù)提高，房價高位運行36 二、重慶：開發(fā)投資平穩(wěn)增長，銷售增幅回落37 三、武漢：開發(fā)投資增幅平穩(wěn)，房價漲幅較快39 四、深圳：近幾年房價高漲，08 年趨于理性42 五、上海：政策執(zhí)行力加大，供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整43 第四章 2007年房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展情況48 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融資金需求情況48 一、房地產(chǎn)金融資金需求整體情況48 二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金需求情況49 三、收益性物業(yè)投資資金需求情況52 四、個人住房貸款需求情況53 第二節(jié) 房地產(chǎn)金融資金來源情況55 一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金的主要來源55 二、收益性物業(yè)投資的主要來源58 三、個人住房貸款主要來源59 第三節(jié) 2007年房地產(chǎn)信托發(fā)展情況60 第四節(jié) 2007年房地產(chǎn)資本市場融資62 一、IPO融資62 二、配股63 三、增發(fā)63 四、其他融資方式64 五、發(fā)展趨勢分析65 第五節(jié) 房地產(chǎn)信托基金67 一、房地產(chǎn)投資信托基金醞釀67 二、中信信托推出投資房地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品69 第六節(jié) 2007年外資進入狀況70 一、外資進入整體情況70 二、國際房地產(chǎn)基金進入情況71 第五章 2007年我國房地產(chǎn)金融行業(yè)投資與經(jīng)營狀況分析74 第一節(jié) 2007我國房地產(chǎn)金融行業(yè)投資情況分析74 一、房地產(chǎn)金融行業(yè)投資增長情況分析74 二、房地產(chǎn)金融資金主要投向分析75 第二節(jié) 房地產(chǎn)金融行業(yè)效益情況分析78 一、房地產(chǎn)金融行業(yè)效益水平分析78 二、房地產(chǎn)金融行業(yè)效益主要影響因素分析79 第六章 2007年房地產(chǎn)金融行業(yè)區(qū)域分析80 第一節(jié) 我國房地產(chǎn)金融行業(yè)區(qū)域分布特征及變化分析80 一、各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資額對比情況80 二、各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源對比情況80 第二節(jié) 我國房地產(chǎn)金融行業(yè)運行主要省市比較分析84 一、北京84 二、上海85 三、廣東86 四、江蘇88 五、浙江89 第七章 2007年房地產(chǎn)金融行業(yè)績效綜合比較分析91 第一節(jié) 銀行房地產(chǎn)貸款91 一、安全性分析91 二、盈利性分析92 第二節(jié) 房地產(chǎn)信托93 一、安全性分析93 二、盈利性分析93 第三節(jié) 海外資本95 一、安全性分析95 二、盈利性分析95 第八章 2007年房地產(chǎn)金融行業(yè)典型代表分析97 第一節(jié) 建行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)97 第二節(jié) 聯(lián)華信托99 一、第一支基金型房地產(chǎn)信托計劃發(fā)行99 二、REITs2008年下半年推出99 三、引進戰(zhàn)略投資者100 第三節(jié) 摩根士丹利房地產(chǎn)基金102 第九章 房地產(chǎn)金融行業(yè)風險評價104 第一節(jié) 宏觀調(diào)控風險評價104 一、從緊的貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響104 二、應(yīng)對措施105 第二節(jié) 房地產(chǎn)信貸風險評價107 第三節(jié) 流動性風險評價109 第四節(jié) 行業(yè)資金狀況風險110 一、萬科降價背后的困局110 二、地產(chǎn)商探尋其他融資方式110 第五節(jié) 行業(yè)競爭風險評價112 一、優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)具有明顯的規(guī)模經(jīng)營格局112 二、股權(quán)分置沖擊原有的房地產(chǎn)企業(yè)所有制格局112 三、政府的緊縮政策的強大威力，房地產(chǎn)公司將進入兼并高潮112 四、大型開發(fā)商加快兼并步伐113 附 表 表12007 年全國土地購置情況21 表22007 年購置土地面積增幅超過40%的地區(qū)21 表32007 年購置土地面積降幅超過30%的地區(qū)21 表42007 年全國開發(fā)土地情況22 表52007 年完成土地開發(fā)面積增幅超過50%的地區(qū)22 表62007 年商品房、商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房施工情況22 表72007 年商品房、商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房新開工情況23 表82007 年商品房、商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房竣工情況23 表92007 年各類型商品房銷售面積24 表102007商品房銷售面積與上年相比超過40%的地區(qū)24 表112007 年銷售面積小于竣工面積的地區(qū)24 表122006 年銷售面積大于竣工面積超過1000 萬平方米的地區(qū)24 表132007 年各類型商品房銷售額25 表142007 年商品住宅銷售面積增幅超過50%的地區(qū)25 表152007 年商品住宅銷售面積大于竣工面積超過1000 萬平方米的地區(qū)25 表162007 年商品房銷售價格增幅超過25%的地區(qū)26 表172007 年商品住宅銷售價格增幅同比超過25%的地區(qū)26 表18商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款整體情況48 表19銀行貸款投放及資金頭寸景氣指數(shù)（%）49 表202007年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金需求情況50 表212007年商業(yè)營業(yè)用房投資完成額52 表222007年辦公樓投資完成額53 表232007年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源合計55 表242007 年全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金情況56 表252007年各月累計房地產(chǎn)開發(fā)本年資金來源細項情況57 表262006-2007年本年資金來源各細項增速 %58 表272007年房地產(chǎn)上市公司增發(fā)募集資金額64 表282001－2007 年全國房地產(chǎn)完成投資增長率及其占固定資產(chǎn)的比重74 表292007 年各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況75 表302007 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過40%的地區(qū)75 表312007 年商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房完成投資情況77 表322007 年各地區(qū)住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況77 表33金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款不良率78 表34北京房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況84 表35上海房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況85 表36廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況87 表37江蘇房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況88 表38浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況89 表39建設(shè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)品種97 表402006-2007年建設(shè)銀行房地產(chǎn)貸款情況98 表412005-2007年建行貸款不良率情況98 附 圖 圖12005-2007年房地產(chǎn)貸款增長情況16 圖22006-2007年70個大中城市房屋銷售價格同比指數(shù)27 圖3銀行貸款需求與貸款量景氣指數(shù)%49 圖42004-2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增速50 圖52007年各月累計房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計劃資金需求和融資情況51 圖62007年各月累計房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)實際資金需求和融資情況51 圖72004-2007年個人住房貸款余額及增速變化54 圖82006-2007年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金情況56 圖92007 年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況57 圖102007年房地產(chǎn)開發(fā)資金中各項資金來源占比情況58 圖112006-2007年全國房地產(chǎn)投資增長情況74 圖122005-2007年東、中、西部房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長情況76 圖132007 年房地產(chǎn)開發(fā)投資比重情況77 圖142007年各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金額及增長率比較80 圖152007年各省市房地產(chǎn)開發(fā)本年資金來源及增長率比較81 圖162007年各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中國內(nèi)貸款額81 圖172007年各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中其他資金82 圖182007年各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中自籌資金82 圖192007年各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中利用外資83 圖202006年北京房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)84 圖212007年北京房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)85 圖222006年上海房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)86 圖232007年上海房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)86 圖242006年廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)87 圖252007年廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)87 圖262006年江蘇房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)88 圖272007年江蘇房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)89 圖282006年浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)90 圖292007年浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)90