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*房地產(chǎn)金融市場是指圍繞房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通和消費過程進行的貨幣流通和信用活動及其相關(guān)的經(jīng)濟活動總稱。 *房地產(chǎn)金融市場主要由一級市場和二級市場構(gòu)成。 *住房抵押貸款的作用: 1、住房抵押貸款是金融機構(gòu)最重要的資產(chǎn)之一 2、住房抵押貸款是金融機構(gòu)質(zhì)量最好的資產(chǎn)之一 3、住房抵押貸款促進了住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 *等額還款抵押貸款(CPM) 又稱完全均付抵押貸款，是在整個貸款期內(nèi)以固定利率按月均等償還貸款本息的貸款方式。 月本息償還額 貸款余額 *等本金還款抵押貸款（CAM) 又稱為非均付固定利率抵押貸款；借款人在貸款期內(nèi)均勻地償還本金，而每期的利息按剩余本金余額和約定的利率支付。 每月償還額： *抵押貸款中借款人的違約通?？煞譃楸黄冗`約和理性違約兩種情況。 *企業(yè)融資方式與分類： 根據(jù)資金來源 內(nèi)源性融資：企業(yè)將留存收益和折舊轉(zhuǎn)化為投資的過程。 外源性融資：企業(yè)吸收其他經(jīng)濟主體的資金轉(zhuǎn)化為自己投資的過程。 按照資金對企業(yè)權(quán)益的影響，可將外源性融資分為權(quán)益融資和債務融資。 *直接融資和間接融資的比較 直接融資資金供求雙方聯(lián)系緊密，有利于資金快速合理配置和使用效益的提高；籌資的成本較低而投資收益較大。 間接融資能夠廣泛籌集社會各方面閑散資金，積少成多，形成巨額資金；有助于解決由于信息不對稱所引起的逆向選擇和道德風險問題。 *房地產(chǎn)企業(yè)的上市流程 1、聘請中介機構(gòu)；2、盡職調(diào)查；3、股份有限公司改制；4、中介機構(gòu)輔導； 5、申請文件的申報；6、申請文件的審核；7、 路演、詢價與定價；8、發(fā)行與上市 *反映股權(quán)分布的常用指標有衡量股權(quán)集中程度的“指數(shù)”以及反映大股東控股差異程度的“Z指數(shù)”。 *衡量上市公司業(yè)績表現(xiàn)的 3 個主要指標 每股收益 = 凈資產(chǎn) 每股 *房地產(chǎn)上市公司的估值 絕對估值法： 通過分析公司基本面來預測未來經(jīng)營狀況并評估公司內(nèi)在價值的方法。 1. 現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型：上市公司的內(nèi)在價值V等價于未來各期凈現(xiàn)金流貼現(xiàn)值之和。 V 表示第t年的股利收入，k表示收益率（貼現(xiàn)率）。 2、經(jīng)濟增加值（EV??_??)：稅后經(jīng)營利潤扣除債務和股東權(quán)益成本后的剩余收益。 相對估值法 1、市盈率法： 通過建立公司市盈率和股票市價的關(guān)系，利用公司每股收益和可比參考系市盈率的乘積估算公司市值的方法。 P P是擬估公司股票價格的估計值，PE是可比參考系的市盈率；EPS是擬評估公司的每股收益。 2、市凈率法： 通過建立公司市凈率和股票市價的關(guān)系，利用公司每股凈資產(chǎn)和可比參考系市凈率的乘積估算公司市值的方法。 P=?????????? P是擬估公司股票價格的估計值，PB是可比參考系的市凈率；BPS是擬估公司的每股凈資產(chǎn)。 3、Tobin Q 值法： 通過計算上市公司市場價值與重置成本的比值，來衡量上市公司溢價水平的估值方法。 Q=????/???? MV上市公司的市場價值，RC是上市公司的重置成本。 *房地產(chǎn)上市公司財務預警 1、Z-Score 模型 Z=0.012??_??+0.014??_??+0.033??_??+0.006??_??+0.999??_?? 通常Z值越高，表示公司的財務狀況越健康，未來陷入財務困境的可能性越小。 2、F-Score 模型 F=1.1091??_??+0.1074??_??+1.9271??_??+0.0302??_??+0.4961??_??-0.1774 當 F ≥ 0.0274 時，公司未來發(fā)生破產(chǎn)可能性小，財務風險??； 當 F < 0.0274 時，公司未來發(fā)生破產(chǎn)可能性很大，財務風險大 3、??_?? 模型 ??_??=0.517?0.46??_???0.388??_??+9.32??_??+??.????????_?? 當 ??_?? ≥ 0.9時，公司陷入財務困境可能性小，財務風險??； 當 ??.??≤??_??< 0.9 時，風險可控 當??_??<0.5 時，財務危機，風險大 *資產(chǎn)重組: 資產(chǎn)重組通過對財產(chǎn)權(quán)、所有權(quán)、債權(quán)的調(diào)整與改變，對有形的和無形的資產(chǎn)進行重新組合，從而優(yōu)化企業(yè)資源配置。 *收購: 收購是指對企業(yè)資產(chǎn)和股份的購買行為。收購是指對企業(yè)資產(chǎn)和股份的購買行為。收購結(jié)果可能是擁有目標企業(yè)的全部資產(chǎn)或股份，或者是獲得大部分資產(chǎn)和股份，從而控制企業(yè)；也可能是僅僅擁有一部分股份和資產(chǎn)。收購又被看成是一種廣義的兼并行為。一般來說我們習慣將兼并和收購簡稱為“并購”。是一種企業(yè)為了獲得其他企業(yè)的控制權(quán)而進行的產(chǎn)權(quán)交易活動。 *合并：企業(yè)合并是指企業(yè)之間的財產(chǎn)權(quán)及股權(quán)的合并。 公司合并指兩個或以上的公司以法定程序，通過訂立合并和同，歸并成為一個公司的法律為。公司合并包括吸收合并和新設合并兩種方式。 *分立 分立是將一個公司分成兩個或者兩個以上的公司，或一個法人實體分解成若干個企業(yè)組織。分立的結(jié)果分為兩種：一是原有的公司仍然存在，但從中分出的新的公司；二是原有公司解散，同時設立兩個或以上的新公司。 *分拆 分拆是將一個已上市公司或未上市的集團公司部分業(yè)務從母公司獨立出來，另行公開招股上市。一般來說，在分拆的過程中母公司通常保持有對分拆出去的子公司的控股權(quán)。 *資產(chǎn)重組的方式 1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓；2、資產(chǎn)置換；3、債務重組：一般有三種方式：以資產(chǎn)清償債務；債務轉(zhuǎn)為資本；修改其他債務條件；4、資產(chǎn)剝離:資產(chǎn)剝離是指在企業(yè)股份制改制過程中將原企業(yè)中不屬于擬建股份制企業(yè)的資產(chǎn)、負債從原有的企業(yè)賬目中分離出去的行為。 *協(xié)同效應：一個公司通過收購另一家公司，使得新公司的整體業(yè)績好于兩個公司原來業(yè)績的綜合。 *借殼上市：借殼上市是指一間私人公司通過把資產(chǎn)注入一間市值較低的已上市殼公司，得到該公司一定程度的控股權(quán)，利用其上市公司地位，使母公司的資產(chǎn)得以上市。 *買殼上市：非上市企業(yè)通過并購等途徑獲得上市公司的控制權(quán)，并借助資產(chǎn)置換或股權(quán)投資等方式，使房地產(chǎn)公司間接上市的重組模式。 *資產(chǎn)重組的績效評價 多指標綜合分析法 1、反映盈利能力的指標：每股收益、凈資產(chǎn)收益率、主營業(yè)務利潤率 2、反映資產(chǎn)運營能力的指標：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、應收賬款周轉(zhuǎn)率 *反并購的經(jīng)濟措施 1、提高收購者的收購成本：資產(chǎn)重估、股份回購、尋找“白衣騎士”、“金色降落傘”。 2、降低收購者的收購收益或增加收購者風險：“皇冠上的珍珠”對策、 毒丸計劃、 焦土戰(zhàn)術(shù) 。 **資產(chǎn)證券化（ABS） 資產(chǎn)證券化(asset-backed securitization)是以特定資產(chǎn)組合或特定現(xiàn)金流為支持,發(fā)行可交易證券的一種融資形式。 資產(chǎn)證券化本質(zhì)是將缺乏流動性的資產(chǎn),轉(zhuǎn)換為在金融市場上可以自由買賣的證券,使其具有流動性。 資產(chǎn)證券化主要市場主體包括: （1）發(fā)起人：也稱原始權(quán)益人，是證券化基礎資產(chǎn)的原始所有者，通常是金融機構(gòu)或大型工商企業(yè)。 （2）特定目的受托人（SPV）：這是指接受發(fā)起人轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)，或受發(fā)起人委托持有資產(chǎn)，并以該資產(chǎn)為基礎發(fā)行證券化產(chǎn)品的機構(gòu)。選擇特定目的機構(gòu)或受托人時，通常要求滿足所謂破產(chǎn)隔離條件，即發(fā)起人破產(chǎn)對其不產(chǎn)生影響。 （3）資金托管機構(gòu)：為保證資金和基礎資產(chǎn)的安全，SPV通常聘請信譽良好的金融機構(gòu)進行資金和資產(chǎn)的托管。 （4）信用增級機構(gòu)：此類機構(gòu)負責提升證券化產(chǎn)品的信用等級，為此要向特定目的機構(gòu)收取相應費用，并在證券違約時承擔賠償責任。 （5）信用評級機構(gòu)：如果發(fā)行的證券化產(chǎn)品屬于債券，發(fā)行前必須經(jīng)過評級機構(gòu)進行信用評級。 （6）承銷人：承銷人是指負責證券設計和發(fā)行承銷的投資銀行或券商。 （7）投資者：即證券化產(chǎn)品發(fā)行后的持有人。 資產(chǎn)證券化的意義 （1）從發(fā)起人的角度看 ①增加資產(chǎn)的流動性，提高資本使用效率 ②提升資產(chǎn)負債管理能力，優(yōu)化財務狀況 ③實現(xiàn)低成本融資 （2）從投資者的角度看 ①提供多樣化的投資品種 ②提供更多的合規(guī)投資 （3）從金融市場大環(huán)境的角度 ①提供新的投融資途徑 ②提高資本配置的有效性 ③提高金融系統(tǒng)的安全性 REITs *根據(jù)組織形式，REITs可分為兩類：公司型和契約型。 **契約型和公司型的主要區(qū)別（簡答） （1）法律依據(jù)不同 （2）法人資格不同 （3）投資者的地位不同 （4）融資渠道不同 （5）經(jīng)營財產(chǎn)的依據(jù)不同 （6）基金運營不同 *根據(jù)投資形式的不同，REITs 通?？杀环秩悾簷?quán)益型、抵押型與混合型。 *根據(jù)運作方式的不同，有封閉與和開放型兩種 REITs。 *根據(jù)基金募集方式的不同，REITs又被分為公募與私募型。 **私募型REITs與公募REITs的主要區(qū)別在于（簡答） 第一，投資對象方面，私募型基金一般面向資金規(guī)模較大的特定客戶，而公募型基金則不定。 第二，投資管理參與程度方面，私募型基金的投資者對于投資決策的影響力較大，而公募型基金的投資者則沒有這種影響力。 第三，在法律監(jiān)管方面，私募型基金受到法律以及規(guī)范的限制相對較少，而公募型基金受到的法律限制和監(jiān)管通常較多。 *商業(yè)信用（名詞解釋）企業(yè)在正常的經(jīng)營活動和商品交易中由于延期付款或預收賬款所形成的企業(yè)常見的信貸關(guān)系。 *商業(yè)信用的形式主要有：賒購商品、預收貨款、分期付款。 *商業(yè)票據(jù):是債權(quán)人為了確保自己的債權(quán)，要求債務人出據(jù)的書面?zhèn)鶛?quán)憑證。商業(yè)票據(jù)可以在一定范圍內(nèi)流通，分為期票和匯票兩種。 *期票：期票是債務人向債權(quán)人開出的，承諾在一定時期支付款項的憑證?！? *匯票：匯票是由債權(quán)人向債務人發(fā)出的命令，要求債務人向第三者或持票人支付一定款項的憑證。 **定金與訂金的區(qū)別：（簡答） 一、交付定金的協(xié)議是從合同，依約定應交付定金而未交付的，不構(gòu)成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。 二、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。 三、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，《擔保法》規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標的額的20％；而訂金的數(shù)額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。 四、定金具有擔保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔保性質(zhì)。 **財務杠桿效應（名詞解釋） 當企業(yè)資金總額和資本結(jié)構(gòu)既定，企業(yè)支付的利息費用總額也不變時，隨著息稅前利潤的增長，單位利潤所分擔的利息費用就會相應減少，權(quán)益資金利潤率的增長速度將超過息稅前利潤的增長速度，亦即給投資者帶來更大幅度的提高。這種借入資金對投資者收益的影響，就被稱為財務杠桿效應。 *我國貸款的分類標準:正常貸款、關(guān)注貸款、次級貸款、可疑貸款、損失貸款 *項目融資:項目融資是指貸款人向特定的工程項目提供貸款協(xié)議融資，對于該項目所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量享有償債請求權(quán)，并以該項目資產(chǎn)作為附屬擔保的融資類型。它是一種以項目的未來收益和資產(chǎn)作為償還貸款的資金來源和安全保障的融資方式。 *項目融資的有限追索性表現(xiàn)在三個方面：時間的有限性、金額的有限性、對象的有限性 *項目融資的特點：（了解）①融資主體的排他性（項目導向性）②追索權(quán)的有限性③項目風險的分散性④實現(xiàn)資產(chǎn)負債表外融資⑤融資比例大，融資成本高 *股本金:房地產(chǎn)項目中的股本金是指投資者對其所投資項目投入的資本金。通常股本金來自投資者的自有資金。 *準股本資金 指項目投資者或與項目利益有關(guān)的第三方提供的一種從屬性債務，又稱次級債。 常見的三種形式：無擔保貸款、可轉(zhuǎn)換債券、零息債券。 *土地批租權(quán)融資 指在開發(fā)企業(yè)在獲取土地批租權(quán)后，結(jié)合地塊條件，與未來的物業(yè)客戶同時簽訂物業(yè)定制合同和物業(yè)長期租用合同。這樣，開發(fā)企業(yè)就可以以未來定期獲得的租金作為抵押，加上其他條件，向銀行申請長期貸款融資。 *回購融資 投資者以市場價格購進房地產(chǎn)之后，隨即以成本價格出售給金融機構(gòu)；同時投資者又與該金融機構(gòu)就同一物業(yè)簽訂回購合同。 *過橋貸款 過橋貸款又稱搭橋貸款，是指金融機構(gòu)A拿到貸款項目之后，本身由于暫時缺乏資金沒有能力運作，于是找金融機構(gòu)B商量，讓它幫忙發(fā)放資金，等A金融機構(gòu)資金到位后，B則退出。這筆貸款對于B來說，就是所謂的過橋貸款。 特點：額度小，期限短；融資效率高；必須以固定資產(chǎn)作抵押或有擔保；利率通過協(xié)商確定。 *邊際報酬遞減規(guī)律 邊際報酬遞減規(guī)律又稱邊際收益遞減規(guī)律，是指在其他技術(shù)水平不變的條件下，在連續(xù)等量地把一種可變要素增加到其他一種或幾種數(shù)量不變的生產(chǎn)要素上去的過程中，當這種可變生產(chǎn)要素的投入量小于某一特定的值時，增加該要素投入所帶來的邊際產(chǎn)量是遞增的；當這種可變要素的投入量連續(xù)增加并超過這個特定值時，增加該要素投入所帶來的邊際產(chǎn)量是遞減。 *土地報酬遞減規(guī)律 土地報酬遞減規(guī)律，是指在技術(shù)不變、其它要素不變的前提下，對相同面積的土地不斷追加某種要素的投人所帶來的報酬的增量(邊際報酬)遲早會出現(xiàn)下降。 *土地報酬遞減規(guī)律對集約利用的制約作用： 每單位面積土地上所投勞動和資本的多少稱為土地集約度。 通常把單位土地面積上使用高比率的要素投入(勞動、資本)稱為土地的集約利用，而在大量土地上投入較少要素的利用方式稱為土地的粗放利用。 *房地產(chǎn)四象限理論就是通過分析房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和消費市場內(nèi)在影響因素之間的關(guān)系，將房地產(chǎn)市場劃分為租金、價格、開發(fā)量、存量四個象限。 *外在因素對四象限模型均衡狀態(tài)的影響：（1）宏觀經(jīng)濟；（2）土地政策；（3）利率； *投資必須考慮的三個基本要素：（1）收益（2）成本（3）預期 *房地產(chǎn)投資的三要素：（1）時機（2）區(qū)位（3）質(zhì)量 *房地產(chǎn)市場的特征 1、房地產(chǎn)市場是信息不充分的市場 2、房地產(chǎn)市場的區(qū)域性強 3、房地產(chǎn)市場存在時滯性 4、房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場 5、房地產(chǎn)市場的壟斷性和服務的專業(yè)性 *房地產(chǎn)市場的功能 1、調(diào)節(jié)供求的功能2、優(yōu)化資源配置的功能3、政府宏觀管理的基礎 *影響房地產(chǎn)市場的因素 1、影響房地產(chǎn)市場供給的因素 （1）房地產(chǎn)價格（2）開發(fā)商目標收益率（3）開發(fā)成本（4）房地產(chǎn)開發(fā)能力 （5）融資難度（6）國家宏觀調(diào)控 2、影響房地產(chǎn)市場需求的因素 （1）人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)變化（2）房地產(chǎn)價格（3）家庭收入 （4）城市化進程（5）消費者預期（6）國家宏觀調(diào)控