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房地產(chǎn)金融與投資 復(fù)習(xí)要點(diǎn) (2014-12.13級GX) 開卷 時間:2014.11.17晚7:00—9:000 地點(diǎn):新1-101,102,103,105,108 可帶計算器,不能用手機(jī) 一、判斷改錯題（每題2分，共20分）(在題號前標(biāo)√為正確;為錯誤,有錯需改) 1.ARM所定指數(shù)三年中分別為7%,8%,9%,邊際為3%,則合成利率為11%,10%,9%。 提示:合成利率=指數(shù)+邊際 2.貸款人分擔(dān)的利率風(fēng)險越多,拖欠風(fēng)險溢價越高 (改錯:低)。 3. 收益性房地產(chǎn)NOI的年增長率為3%, 貼現(xiàn)率為15%,則資本化率為11%。 提示:資本化率=貼現(xiàn)率-增長率 2、 簡答題（共25分） 1. 房地產(chǎn)投資的收益有哪些？ 2. 簡述房地產(chǎn)商品的特點(diǎn) 3. 提前清償罰款的目的是什么？ 4. 簡述我國住房公積金的主要特點(diǎn) 5. 簡介房地產(chǎn)投資的風(fēng)險 6. 從租賃者角度看，租約中的費(fèi)用上限和CPI調(diào)整如何影響租賃的風(fēng)險 7. 簡介收益性房地產(chǎn)的評估步驟 應(yīng)用技術(shù)去評估價值 8. 利率風(fēng)險和確定財產(chǎn)權(quán)被評價拖欠風(fēng)險之間存在什么差異? 三、計算說明題（共40分） 1、 一家長計劃為其子準(zhǔn)備購房首付款,預(yù)計其子5年后買房結(jié)婚,首付需80萬元,現(xiàn)有一銀行推出的累計定期存款計劃,年利率3%,每月存固定金額,按月計復(fù)利,到期可支取全部本息.如該家長參與此計劃,每月應(yīng)存款多少? 2、 一公寓為毛租賃方式，費(fèi)用限額為10元，數(shù)據(jù)見下表（單位：每平方米元）： 年 1 2 3 毛租金 50 50 50 費(fèi)用 10 12 14 平均租金是多少？若貼現(xiàn)率為10%，有效租金是多少？ 3、 某借款人面臨在兩種貸款之間做出選擇。以12％利率、3個點(diǎn)的簽約成本， 可以獲得30年期300000元的A種貸款。而以11％的利率、2個點(diǎn)的簽約成本，可以獲得30年期同樣金額的B種貸款。 l）如果貸款是在15年后償還的，哪一種貸款是更好的選擇？ 2）如果貸款是在5年后償還的，如何選擇？（不需要計算出結(jié)果，只需給出判斷出方法） 4、一住房總價為150萬元，可向銀行申請70%抵押貸款，目前年利率為6%。張先生希望每月還款不低于9000元但不能超過12000元。貸款期有15年和20年可供選擇。 1） 如采用CPM方式，貸款期選15年還是20年？ 2） 就其對CPM合適的貸款期，如果他希望少付利息采用CAM方式，首期付款多少？ 3） 如無提前清償，合適的CAM和CPM之間的利息差額是多少？ 5. 一位貸款人正在考慮允許貸款的條件。目前的市場條件為對25年期貸款收取9％的利率，借款人李戈要求貸款 100 000元。貸款人預(yù)期市場利率不久將上升，可能甚至是在貸款簽約以前。為了安全起見，貸款人決定對李戈做出9％利率、為期25年CPM貸款95000元的承諾；然而，該貸款人希望收取貸款起始費(fèi)用以使抵押貸款的收益率達(dá)到10％。貸款人應(yīng)收取多少起始費(fèi)用呢？如果預(yù)期貸款將在10年后被償還，應(yīng)收取多少費(fèi)用呢？ 6. 阜華大廈五樓一套房以凈租賃方式出租,基礎(chǔ)租金為每平方米30元,今后用CPI進(jìn)行調(diào)整，租期5年。預(yù)計今后幾年的CPI依次為5%, 7%, 6%, 4%, 折現(xiàn)率為10%,請計算此租期的有效租金。 四、論述題（共15分） 1.試述房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位.(500—800字) 2. 試述房地產(chǎn)投資的策略(400—600字 3. 概述 金融業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系(400—800字) 3、降低了金融資產(chǎn)的風(fēng)險參考數(shù)據(jù)：（MFVIFA，3.15%，10年）=140.835772; （MPVIFA，3.15%，10年）=102.822807; （PVIF，13%，15年）=0.159891，（PVIF，,9 %，10年）=0.422411 （MPVIFA，5.04%，240年）=151.018208；（MPVIFA，5.04%，180年）=126.122669 （PVIF，10%，2年）=0.826446，（PVIF，,10 %，3年）=0.751315 （PVIFA，10%，3年）=2.486852 第3題參考算式3.（1） 比較有效借款成本 （2）相似 (代入R\B\PV的數(shù)據(jù)即可)