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薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁膁芇薄螇膁荿螀螃膀薂蚃肁腿芁袈羇膈莄蟻袃膇蒆袆蝿膆薈蠆肈芅羋蒂羄芅莀蚈袀芄薃蒀袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁芁蕆螄羆芀蕿薇袂艿艿螂螈荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆蒞衿裊羃蒈螞螁羂薀袇肀羈芀蝕羆羀莂袆袂聿蒄蚈螈肈薇蒁肆肇芆蚇肂肇葿薀羈肆薁螅襖肅芁薈螀肄莃螃聿肅蒅薆羅膂薈螂袁 工 程 部 管 理 手 冊(cè) 北京華廈興業(yè)物業(yè)管理有限公司 2009年5月 目 錄 1、工程部的組織架構(gòu) 2、工程部的職責(zé) 2.1 部門主要職責(zé) 2.2 工程部班組職責(zé) 2.3 工程部各崗位職責(zé) 2.3.1 工程部主管的崗位職責(zé) 2.3.2 給排水維修技工的崗位職責(zé) 2.3.3 綜合維修技工的崗位職責(zé) 2.3.4 配電運(yùn)行電工的崗位職責(zé) 3、工程部的管理制度 3.1 客戶報(bào)修及投訴處理管理制度 3.2 入戶維修服務(wù)規(guī)范 3.3 設(shè)備日常報(bào)修制度 3.4 月報(bào)告、年報(bào)告制度 3.5 能源管理制度 3.6 設(shè)備技術(shù)檔案管理制度 3.7 新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理制度 3.8 工具、耗材和備品備件采購、庫存及領(lǐng)用管理制度 3.9 工具管理制度 3.10 設(shè)備維修或工程施工對(duì)外承包招標(biāo)制度 3.11 報(bào)告制度 3.12 安全運(yùn)行管理制度 3.13 高空及外墻擦洗工作安全操作規(guī)定 3.14 有毒物品的處理規(guī)定 3.15 發(fā)生意外時(shí)的處理規(guī)定 3.16 安全用電管理制度 3.17 防火及消防安全管理制度 3.18 值班及交接班制度 3.19 機(jī)房管理制度 3.20 機(jī)房安全防火管理規(guī)定 3.21 水泵房、水箱間管理規(guī)定 3.22 配電室管理規(guī)定 3.23 機(jī)房鑰匙管理制度 3.24 機(jī)電設(shè)備房出入管理制度 3.25 設(shè)備故障處理規(guī)定 3.26 公共部位巡檢制度 1. 工程部的組織架構(gòu) 工程部主管 （1） 綜合維修班組 （2） 強(qiáng)弱電班組 （4） 給排水班組 （3） 計(jì)劃人員編制：10人 2. 工程部的職責(zé) 2.1 部門主要職責(zé) A. 對(duì)物業(yè)的土建及所有機(jī)電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng) B. 日常運(yùn)行管理 C. 對(duì)業(yè)主/租戶提供的有償服務(wù) D. 對(duì)裝修工程進(jìn)行監(jiān)督管理 E. 對(duì)物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案 具體包括以下內(nèi)容： 2.1.1 在物業(yè)主任領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標(biāo)和政策； 2.1.2 定期編寫月、周報(bào)告、運(yùn)行報(bào)表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)； 2.1.3 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實(shí)施、運(yùn)行和使用、維護(hù)和修理、改造和更新直到報(bào)廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理； 2.1.4 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造，引進(jìn)工作和更新工程的可行性研究，編制年度計(jì)劃經(jīng)報(bào)批后實(shí)施； 2.1.5 加強(qiáng)系統(tǒng)項(xiàng)目驗(yàn)收、運(yùn)行、維修的原始記錄資料管理；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計(jì)劃、預(yù)防性試驗(yàn)計(jì)劃（月計(jì)劃、年計(jì)劃）并負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的完成，控制費(fèi)用，提高維修的經(jīng)濟(jì)效果； 2.1.6 根據(jù)物業(yè)設(shè)備基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財(cái)務(wù)部門合理計(jì)劃和安排使用設(shè)備購置費(fèi)用、更新改造費(fèi)用、大修理費(fèi)用和備件流動(dòng)資金等； 2.1.7 制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項(xiàng)規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定額管理和經(jīng)濟(jì)核算，完成物業(yè)主任下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)； 2.1.8 根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉，記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋?，其中，配電室、直燃機(jī)房、鍋爐房、樓宇中央控制室等需要24小時(shí)值班； 2.1.9 有計(jì)劃、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進(jìn)性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平； 2.1.10 如遇有緊急事件，工程部負(fù)責(zé)組織應(yīng)急搶修。緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運(yùn)、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。接到應(yīng)急報(bào)告，當(dāng)班人員應(yīng)立即通知物業(yè)主任、工程部主管及班組工程師，并盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取應(yīng)急措施盡可能降低損失，盡快恢復(fù)設(shè)備的正常運(yùn)行； 2.1.11 以“經(jīng)濟(jì)、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營(yíng)所必需的水、電、燃 氣、制冷和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費(fèi)用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識(shí)，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達(dá)到環(huán)保和成本控制； 2.1.12 負(fù)責(zé)設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實(shí)執(zhí)行； 2.1.13 收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作； 2.1.14 負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件定制、訂貨和供應(yīng)。對(duì)備品、備件的儲(chǔ)存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時(shí)有足夠材料應(yīng)用，達(dá)到成本控制的目的； 2.1.15 經(jīng)?？偨Y(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備管理的經(jīng)驗(yàn)作法以及維修新技術(shù)應(yīng)用，提高維修技術(shù)水平。負(fù)責(zé)組織設(shè)備管理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過技術(shù)講座，知識(shí)問答等各種形式，積極開展?fàn)I業(yè)部門人員的設(shè)備管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè)備管理意識(shí)和水平； 2.1.16 檢察和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程，以確保其依照物業(yè)管理處所定的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工； 2.1.17 解答物業(yè)管理處一切有關(guān)工程之問題及查詢，應(yīng)對(duì)物業(yè)內(nèi)業(yè)主/住戶之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問題； 2.1.18 制定各種運(yùn)行維修管理制度及表格，將各種運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到管理的系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、格式化，避免人為原因?qū)こ踢\(yùn)行造成影響； 2.1.19 外聘維修保養(yǎng)及施工 把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的庫存，皆外聘給合格的承包商。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能暢順運(yùn)行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長(zhǎng)?？赏馄妇S修或施工的設(shè)備及工程有： a. 直燃機(jī)組 b. 電/扶梯 c. 樓宇自控系統(tǒng) d. 電話交換機(jī)系統(tǒng) e. 消防報(bào)警系統(tǒng) f. 保安監(jiān)控及技術(shù)防范系統(tǒng) g. 水處理系統(tǒng)及水箱清潔 h. 電腦系統(tǒng) i. 中、大型樓宇養(yǎng)護(hù)、翻修工程及裝修改造工程 j. 設(shè)備系統(tǒng)改造工程 k. 其他工程部不具備技術(shù)條件和能力，或人員不足，無法在短期內(nèi)完成，并影響物業(yè)經(jīng)營(yíng)的維修或施工。 2.2 工程部班組職責(zé) 2.2.1 給排水與綜合維修班組的職責(zé)范圍： a. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有采暖系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、雨水及污水排放系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、天然氣系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、土建與防水、裝修及家具等。 b. 上述所有系統(tǒng)相關(guān)機(jī)房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括樓宇自控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)和設(shè)備）。 c. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。 d. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部的家具、陳設(shè)的修理和翻新；天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改；墻壁、天花、金屬構(gòu)架的油漆翻新；各式五金配件的安裝、修理；土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及墻體的修補(bǔ)及整改等。 2.2.2 強(qiáng)、弱電班組職責(zé)范圍： a. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有變、配電系統(tǒng)、用電設(shè)備、照明系統(tǒng)、應(yīng)急供電系統(tǒng)、室外照明系統(tǒng)、動(dòng)力配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯系統(tǒng)，以及所有弱電系統(tǒng)，包括保安監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、等等。 b. 上述所有系統(tǒng)相關(guān)機(jī)房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括機(jī)房本身的土建、裝修、門窗、空調(diào)、通風(fēng)等）。 c. 文成杰座所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。 2.2.3 熟悉所屬系統(tǒng)設(shè)備性能、運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運(yùn)行方案，研究改進(jìn)措施，減低能耗。 2.2.4 做好所屬設(shè)備運(yùn)行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)處理。如果無法處理時(shí)，應(yīng)迅速報(bào)班組工程師或工程部主管，并詳細(xì)分析故障的各種現(xiàn)象，匯報(bào)上級(jí)取得總維修方案。 2.2.5 負(fù)責(zé)本班組報(bào)修工作的具體落實(shí)，做好本班組維修報(bào)表，對(duì)《維修單》進(jìn)行登記、編號(hào)，同時(shí)掌握維修的進(jìn)展情況，記錄維修完成后的情況，保證各部門的維修需要。 2.2.6 制定月、年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，做好日常運(yùn)行維修記錄及月、年度總結(jié)并上報(bào)。 2.2.7 做好所屬系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。 2.2.8 做好應(yīng)急搶修工作，當(dāng)班人員接到應(yīng)急報(bào)告應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，處理應(yīng)急事故。 2.2.9 班組員工應(yīng)積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。積極處理日常遇到的技術(shù)難題，對(duì)于無法處理或重要問題應(yīng)及時(shí)報(bào)告工程部主管，同時(shí)提出個(gè)人建議或解決措施。 2.2.10 做好所屬系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，以及儀表的定期與不定期校正。 2.2.11 做好所屬系統(tǒng)及相關(guān)設(shè)備的巡視檢查工作，并做好巡檢記錄。如有發(fā)現(xiàn)設(shè)備發(fā)生異?；蚬收希瑧?yīng)立即做出正確的判斷，采取有效措施，避免造成損失。各設(shè)備的巡視記錄依照有關(guān)表格執(zhí)行。 2.2.12 做好所屬設(shè)備機(jī)房及所屬設(shè)備的清潔和維護(hù)保養(yǎng)工作，做到無污跡，無灰塵，無垃圾，無雜物，設(shè)備內(nèi)外整潔，做到無線頭、無故障、管線完好、保溫完整、無跑冒滴漏現(xiàn)象。 2.2.13 做好所屬機(jī)房的管理工作，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入，對(duì)必須進(jìn)入機(jī)房的人員按規(guī)定進(jìn)行登記。 2.2.14 認(rèn)真貫徹執(zhí)行工程部及工程部主管、班組工程師下達(dá)的維修、保養(yǎng)計(jì)劃，并認(rèn)真討論實(shí)施，確保安全生產(chǎn)。 2.2.15 配合物業(yè)管理處負(fù)責(zé)向業(yè)主/租戶提供有償服務(wù)。 2.2.16 負(fù)責(zé)對(duì)所屬設(shè)備維修保養(yǎng)承包商或施工單位進(jìn)行監(jiān)督管理。 2.2.17 做好不同工種的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)任務(wù)。 2.3 工程部各崗位職責(zé) 2.3.1 工程部主管的崗位職責(zé) 直接上級(jí)：物業(yè)主任 直接下屬：班組工程師 崗位職責(zé)： a. 貫徹執(zhí)行物業(yè)主任的指令，負(fù)責(zé)工程部的日常管理，對(duì)物業(yè)主任負(fù)責(zé)。 b. 主持部門工作例會(huì)，檢查班組工作日志，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源。 c. 全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備，界定各班組工作范圍及職責(zé)，為業(yè)主/住戶及各部門提供良好的服務(wù)場(chǎng)所和條件。 d. 安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實(shí)施結(jié)果。 e. 審定班組工作計(jì)劃，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計(jì)劃及月度實(shí)施方案，報(bào)物業(yè)主任審批后執(zhí)行。 f. 參加新增項(xiàng)目的談判、評(píng)審、報(bào)價(jià)及驗(yàn)收，確保質(zhì)量達(dá)到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。 g. 深入第一線了解情況并指導(dǎo)工作，及時(shí)解決各種問題。 h. 負(fù)責(zé)制定部門制度、操作規(guī)程和要求，并督導(dǎo)下屬執(zhí)行。 i. 培訓(xùn)下屬員工，定期對(duì)下屬進(jìn)行績(jī)效評(píng)估，并按規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)懲。 j. 組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外判標(biāo)書、合同要求，備件購進(jìn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施及監(jiān)察外判公司的工作。 k. 根據(jù)實(shí)際要求與運(yùn)行情況比較，結(jié)合科技發(fā)展?fàn)顩r，征詢專業(yè)意見，不斷改進(jìn)原設(shè)計(jì)，大力支持下屬進(jìn)行技術(shù)改造，使設(shè)備性能日臻完善。 l. 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)同物業(yè)管理處其他部門關(guān)系及對(duì)外關(guān)系，諸如供電局、電話局、自來水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動(dòng)局及消防局等單位。在接觸中要處處以公司利益為重，維護(hù)和提高公司在社會(huì)上的良好形象。 m. 確保物業(yè)所有屋宇設(shè)備，依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測(cè)試和保養(yǎng)。 n. 為每年之工程開支和能源費(fèi)作出預(yù)算案，并提交物業(yè)主任審批。 素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：具備相當(dāng)豐富的工程管理專業(yè)知識(shí)，責(zé)任心強(qiáng)，善于溝通，并能協(xié)調(diào)各部門的相互關(guān)系，具有相當(dāng)?shù)慕M織管理能力。 b. 自然條件：35歲以上，身體健康。 c. 文化程度：工程技術(shù)專業(yè)大專以上或同等學(xué)歷，受過樓宇工程技術(shù)管理的專業(yè)培訓(xùn)。具有高級(jí)工程師技術(shù)職稱或同等職稱。 d. 外語水平：中級(jí)以上英文水平，能閱讀普通工程技術(shù)資料。 e. 工作經(jīng)驗(yàn)： 在高檔大型物業(yè)或四星級(jí)以上酒店中擔(dān)任過工程工程部主管3年以上或副工程部主管5年以上；具有7年以上技術(shù)管理經(jīng)驗(yàn)。 f. 特殊要求：對(duì)現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場(chǎng)、公寓的裝修以及機(jī)械、電力、鍋爐、管道和弱電等方面的專業(yè)知識(shí)有較全面的了解。 2.3.2給排水維修技工的崗位職責(zé) 直接上級(jí)： 工程部主管 崗位職責(zé)： a. 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，對(duì)所屬設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取解決措施。 b. 及時(shí)向主管提出所需零配件的清單，協(xié)助主管辦理申購手續(xù)。 c. 嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保在崗時(shí)不出任何問題。 d. 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種數(shù)據(jù)，填好巡檢表格上報(bào)。 e. 發(fā)生事故時(shí)，維修人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不下班，完成后填寫事故報(bào)告，交主管審閱。 f. 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快回到值班地點(diǎn)。 g. 按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。 素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。 b. 自然條件：身體健康，年齡在22歲以上。 c. 文化程度：具有技校以上學(xué)歷及空調(diào)制冷維修證書、電、氣焊操作證書 d. 工作經(jīng)驗(yàn)：具有3年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，2年以上的空調(diào)系統(tǒng)或給排水系統(tǒng)維修工作經(jīng)驗(yàn)。 2.3.3綜合維修技工的崗位職責(zé) 直接上級(jí)： 工程部主管 直接下屬： 無 崗位職責(zé)： a. 服從主管及領(lǐng)班的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。 b. 按照主管及領(lǐng)班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對(duì)所屬設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)到質(zhì)量要求。 c. 嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備安全。 d. 發(fā)生緊急事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后協(xié)助領(lǐng)班填寫事故報(bào)告，交主管審閱。 e. 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)領(lǐng)班，并盡快回到值班地點(diǎn)待命。 素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，聰明靈活，耐心仔細(xì)，精益求精。 b. 自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。 c. 文化程度：具有技校以上學(xué)歷，具有相關(guān)專業(yè)證書 d. 工作經(jīng)驗(yàn)：具有3年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，具有電氣、管道、空調(diào)、焊接、鉗工、土木、油漆等綜合維修能力。 2.3.4 配電運(yùn)行電工的崗位職責(zé) 直接上級(jí)： 強(qiáng)電主管 直接下屬： 無 崗位職責(zé) a. 嚴(yán)格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動(dòng)物及防塵的措施，保證變電設(shè)備的正常運(yùn)行。 b. 認(rèn)真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運(yùn)行記錄和用電量統(tǒng)計(jì)記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)采取措施并立即上報(bào)，防止隱患釀成大故障。 c. 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容和要求對(duì)變配電設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。 d. 嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備安全。確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 e. 嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時(shí)不出任何問題。 f. 每班必須對(duì)配電室進(jìn)行清潔，使地面、窗臺(tái)、設(shè)備表面不留積塵。根據(jù)上級(jí)安排，定期進(jìn)行設(shè)備內(nèi)部清潔。 g. 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。 h. 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交主管審閱。 i. 按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。 素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：具有認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干的工作精神和作風(fēng)。 b. 自然條件：身體健康，年齡在22歲以上。 c. 文化程度：具有技校以上電氣專業(yè)學(xué)歷。 d. 工作經(jīng)驗(yàn)：具有3年以上變電設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行操作、維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。 e. 特殊要求：持有有關(guān)部門領(lǐng)發(fā)的高/低壓配電上崗證操作證。 3. 工程部的管理制度 3.1客戶報(bào)修及投訴處理管理制度 a. 正常情況下，有關(guān)設(shè)備方面的投訴應(yīng)向客服部提出，由客服部填寫《維修單》，交工程部執(zhí)行。 b. 客戶可以直接向客服部提出，也可以向工程部、物業(yè)主任辦公室或其他任何一個(gè)部門，以及任何物業(yè)管理處的員工提出。 c. 任何一個(gè)部門或員工接到報(bào)修或投訴，應(yīng)負(fù)責(zé)立即將此報(bào)修或投訴轉(zhuǎn)告客服部，由客服部發(fā)出維修單到工程部，并記錄備案；認(rèn)為必要時(shí)可將情況向物業(yè)主任報(bào)告。 d. 嚴(yán)禁推托現(xiàn)象，回答客人問題時(shí)嚴(yán)禁說“對(duì)不起，我不知道。”、“對(duì)不起，這不是我們的事情”，“不歸我們管”、“您找某某部門吧”等等 e. 工程部當(dāng)班員工在接到故障投訴后應(yīng)該在10分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，屬一般故障應(yīng)該立即排除，復(fù)雜的故障應(yīng)立即向上級(jí)匯報(bào)，由上級(jí)判斷并組織力量排除。 f. 如遇設(shè)備比較復(fù)雜，一次或多次修復(fù)仍達(dá)不到原來的狀況，應(yīng)該認(rèn)真修復(fù)，使客人滿意。 g. 如設(shè)備本身的工作參數(shù)達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，或是產(chǎn)品質(zhì)量問題，應(yīng)向客人說明真情，表示歉意，并表示將盡快向生產(chǎn)廠聯(lián)系，解決問題。 h. 如是設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，達(dá)到了設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)卻達(dá)不到客人的要求，應(yīng)保持規(guī)范的禮貌服務(wù)，進(jìn)行友好的解釋，嚴(yán)禁使用生硬的口氣答復(fù)客戶，“沒有辦法”，“就是這樣”等等。 3.2 入戶維修服務(wù)規(guī)范 a. 凡進(jìn)戶工作的員工必須有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)，要將進(jìn)戶工作的全過程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)的過程。 b. 正常情況下入戶維修應(yīng)先預(yù)約，說明進(jìn)戶工作內(nèi)容，得到客戶的同意。 c. 除非遇到緊急情況，不得在未得到客戶同意的情況下進(jìn)戶工作。 d. 員工到達(dá)客戶單元門口應(yīng)輕輕敲門。客戶開門后，員工應(yīng)說“先生（小姐、太太），需要對(duì)XX設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)（檢查、維修），可以進(jìn)來嗎？”得到主人同意后應(yīng)說“謝謝！” e. 如進(jìn)入客戶單元必須將鞋子穿上鞋套。進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋應(yīng)背在肩上，如提在手中應(yīng)高于地面一定距離。 f. 工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪音。實(shí)在無法避免時(shí)應(yīng)事先向主人打招呼，并說一聲“非常對(duì)不起”。 g. 如工作中將會(huì)出現(xiàn)大量塵土（例如在墻壁上鉆孔）可以配備吸塵器，一邊操作，一邊吸去塵土；更能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 h. 工作結(jié)束，收拾好工具，應(yīng)向主人介紹維修保養(yǎng)情況，并告訴客戶正確地使用設(shè)備的注意事項(xiàng)，并請(qǐng)驗(yàn)收，客戶感到滿意后方可離開。例行檢查也應(yīng)告訴客戶具體情況良好或有什么問題，及注意事項(xiàng)等。 i. 離開前應(yīng)將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負(fù)責(zé)打掃干凈。 j. 步子要輕，工具袋應(yīng)背在肩上，如提在手中應(yīng)離開地面一定距離，至門口，應(yīng)回身面對(duì)客戶說：“謝謝，再見！” k. 整個(gè)工作期間不得收受客戶的任何饋贈(zèng)物品及小費(fèi)，也不能借用客戶的工具、抹布、家具等等。 3.3日常報(bào)修制度 a. 《維修單》是工程部進(jìn)行維修工作的依據(jù)。 b. 《維修單》由客服部負(fù)責(zé)填寫，一式三聯(lián)，交工程部主管，由工程部主管負(fù)責(zé)接單簽字，并根據(jù)報(bào)修內(nèi)容及重要性，分派維修人員。工程部維修人在完成維修后將第二聯(lián)維修單交予業(yè)主/住戶留存。 c. 維修人員在維修完工后，需經(jīng)報(bào)修部門或客戶簽字認(rèn)可。 d. 工程部主管在收到維修工人送回的第一聯(lián)及第三聯(lián)《維修單》后，核實(shí)耗用材料和實(shí)用工時(shí)，若維修項(xiàng)目為收費(fèi)維修項(xiàng)目，工程部主管應(yīng)第一時(shí)間將收取的現(xiàn)金及第三聯(lián)維修單一同交予財(cái)務(wù)部，并由財(cái)務(wù)部開具相應(yīng)的收據(jù)；工程部主管每日定時(shí)將第一聯(lián)《維修單》匯總后，交回客服部核銷。 e. 在核銷《維修單》時(shí)，如發(fā)現(xiàn)缺漏時(shí)，應(yīng)追查原因；凡因各種原因一時(shí)完不成的項(xiàng)目，應(yīng)通知客服部預(yù)計(jì)完成時(shí)間。 f. 當(dāng)情況復(fù)雜，報(bào)請(qǐng)物業(yè)主任協(xié)調(diào)解決。在發(fā)生使用部門或客戶對(duì)工程部的投訴時(shí)，應(yīng)以《維修單》為據(jù)。 g. 在接到報(bào)修電話后，對(duì)一般故障，應(yīng)及時(shí)修理，對(duì)一時(shí)難以修復(fù)的，應(yīng)進(jìn)行應(yīng)急處理，并在值班日記上記錄報(bào)修時(shí)間及修理內(nèi)容，第二天由工程部主管安排檢修；在必需夜間緊急檢修而人力不足時(shí)，可向工程部主管匯報(bào)，采取應(yīng)急措施，組織人力進(jìn)行搶修。 3.4 月報(bào)告、年報(bào)告制度 a. 工程部主管必須每月向物業(yè)主任提交月報(bào)告，月報(bào)告必須按《工程部月工作報(bào)告》格式填寫，字跡工整，簡(jiǎn)明準(zhǔn)確，內(nèi)容詳實(shí)。 b. 所有月度工作報(bào)告均應(yīng)填寫《工程部月工作量匯總報(bào)表》。 c. 工程部年度工作報(bào)告由工程部主管負(fù)責(zé)編寫。 d. 月報(bào)告的主要內(nèi)容 l 本月計(jì)劃維修工作完成情況，工作進(jìn)度，未完成工作項(xiàng)目及未完成原因，預(yù)計(jì)完成時(shí)間等。 l 本月《維修單》完成情況，接單數(shù)量、完成數(shù)量、完成質(zhì)量、未完成數(shù)量和項(xiàng)目、未完成原因、預(yù)計(jì)完成時(shí)間、本月反單率等等， l 下月工作計(jì)劃，計(jì)劃工作項(xiàng)目、計(jì)劃完成時(shí)間、執(zhí)行人等。 l 人員變動(dòng)情況 l 本系統(tǒng)各設(shè)備的運(yùn)行情況。 l 零配件的更換及使用情況，庫存情況。 l 操作規(guī)程是否存在改善意見。 l 能源的使用情況。 l 特別事故。 l 是否有明顯須改進(jìn)的工程事項(xiàng)。 l 整體意見。 e. 年報(bào)告應(yīng)包含的內(nèi)容 l 在整體上對(duì)一年來物業(yè)的設(shè)備/系統(tǒng)功能進(jìn)行評(píng)估，評(píng)價(jià)其操作性、有效性， l 制定下一年度的工作目標(biāo)。目標(biāo)應(yīng)詳細(xì)具體且經(jīng)過努力確實(shí)能夠達(dá)到。 l 設(shè)備運(yùn)行方案之改進(jìn)意見 l 設(shè)備功能的加強(qiáng)、設(shè)備運(yùn)行的穩(wěn)定性、可靠性的提升方法。 l 重大維修保養(yǎng)、改造工程的進(jìn)行及維修保養(yǎng)計(jì)劃。 l 環(huán)保節(jié)能管理計(jì)劃。 l 人員管理、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方面的改進(jìn)。 3.5 能源管理制度 a. 成立以工程部為主體的節(jié)能領(lǐng)導(dǎo)小組，各部門均應(yīng)設(shè)兼職節(jié)能管理員。 b. 節(jié)能領(lǐng)導(dǎo)小組要經(jīng)常研究物業(yè)的能耗情況，并采取相應(yīng)節(jié)能措施。重視節(jié)能的重要性，讓每位員工都要了解節(jié)能是工程管理的重要內(nèi)容。 c. 工程部應(yīng)進(jìn)行每月能耗統(tǒng)計(jì)并繪制成曲線表，以進(jìn)行不同年份不同月份的能耗比較。 d. 供配電系統(tǒng)應(yīng)對(duì)無功負(fù)荷進(jìn)行補(bǔ)償，以提高功率因數(shù)。功率因數(shù)應(yīng)控制在0.9以上。應(yīng)根據(jù)變壓器負(fù)荷變化情況，按技術(shù)特性，選擇最佳運(yùn)行方式。變壓器負(fù)載率經(jīng)常小于30%時(shí)，應(yīng)退出運(yùn)行；應(yīng)經(jīng)常調(diào)整和保持三相電流的平衡。 e. 制冷機(jī)組應(yīng)安裝節(jié)電控制裝置，根據(jù)不同負(fù)荷要求，開、停部分機(jī)組及控制冷凍水、冷卻水溫度和水質(zhì)，以提高制冷系統(tǒng)的運(yùn)行效率。 f. 空調(diào)機(jī)組運(yùn)行時(shí)應(yīng)對(duì)于不同季節(jié)，合理調(diào)整新風(fēng)比例，以減少新風(fēng)處理能耗；對(duì)于非24小時(shí)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，應(yīng)進(jìn)行風(fēng)量調(diào)節(jié)，根據(jù)負(fù)荷的大小來改變送風(fēng)量。 g. 照明系統(tǒng)燈具應(yīng)定期清掃更換，制定更新周期，維持光照水平。 h. 照明和動(dòng)力用電應(yīng)分別裝表計(jì)量，內(nèi)部可分層、分區(qū)、分部門裝表計(jì)量，依據(jù)獎(jiǎng)節(jié)罰超原則，制訂考核辦法。 i. 工程部應(yīng)在所有使用部門安裝相應(yīng)的計(jì)量?jī)x表，定期記錄能源消耗數(shù)據(jù)。 j. 工程部應(yīng)派人每天到各使用部門巡視檢查，如發(fā)現(xiàn)漏電、漏水、漏氣、漏油等現(xiàn)象，立刻采取措施解決問題；如屬人為事故，要對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行教育并懲罰。 k. 工程部各級(jí)管理人員要了解主要用電設(shè)備的數(shù)量、運(yùn)行情況，以及各種能源的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 l. 工程部應(yīng)指派專人負(fù)責(zé)節(jié)能工作的檢查、督促，推廣節(jié)能觀念及意識(shí)和方法，不斷對(duì)用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進(jìn)行分析、調(diào)查，使之不斷完善。 m. 充分應(yīng)用樓宇自動(dòng)化控制進(jìn)行管理，根據(jù)季節(jié)、時(shí)間、天氣等變化因素，時(shí)刻調(diào)整設(shè)備運(yùn)行參數(shù)。 n. 加強(qiáng)管道保溫材料的維護(hù)保養(yǎng)。 o. 照明燈具應(yīng)盡可能選擇節(jié)能燈具及光源。 p. 在可能情況下，通過技術(shù)改造，使電梯/電扶梯達(dá)到智能管理和運(yùn)行。 q. 盡可能在公共區(qū)域采用節(jié)能控制照明開關(guān)，如:聲控開關(guān)、光控開關(guān)、時(shí)間控制開關(guān)、延時(shí)控制開關(guān)等。 r. 合理使用設(shè)備，使其最大限度的達(dá)到工作效率。 s. 經(jīng)常檢修設(shè)備，使設(shè)備保持良好的潤(rùn)滑、密封的運(yùn)行狀態(tài)。 3.6設(shè)備技術(shù)檔案管理制度 a. 各類技術(shù)資料必須分類裝訂成冊(cè)，編制目錄，專人管理，并按規(guī)定借用程序借用。 b. 每一臺(tái)設(shè)備應(yīng)設(shè)立一張《設(shè)備登記卡》，并按設(shè)備系統(tǒng)分別裝訂成冊(cè)?！对O(shè)備登記卡》應(yīng)包括設(shè)備檢查、維修保養(yǎng)記錄，設(shè)備缺陷記錄以及重大事故記錄。設(shè)備應(yīng)每年按《設(shè)備登記卡》進(jìn)行一次全面的清點(diǎn)核對(duì)，應(yīng)該做到帳物相符。 c. 每一獨(dú)立客戶單元需設(shè)立一張《單元設(shè)備檔案卡》，以便于掌握對(duì)客戶設(shè)備的完好程度及設(shè)備返修率程度的了解。 d. 工程部技術(shù)檔案管理人員必須嚴(yán)格執(zhí)行本制度，不得遺失技術(shù)檔案，未經(jīng)工程師主管或物業(yè)主任的批準(zhǔn)，不得隨意復(fù)印、外借，否則應(yīng)按《員工守則》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。 3.7新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理制度 a. 凡各部門需新增設(shè)備，均應(yīng)由各部門向工程部提出申請(qǐng)，經(jīng)工程部按電力供應(yīng)、建筑物承載允許值，安全及環(huán)保等要求核實(shí)后，報(bào)請(qǐng)上級(jí)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。 b. 工程部應(yīng)提供產(chǎn)品信息和核查新增設(shè)備的產(chǎn)品，與使用部門共同制定安裝要求，并視工程大小，決定由工程部或委托專業(yè)施工單位施工。 c. 新增設(shè)備驗(yàn)收后，驗(yàn)收資料及技術(shù)文件，由工程部存檔，工具由使用部門保管。 d. 物業(yè)設(shè)備需改裝、移位時(shí)，對(duì)一般容易改裝、移位的設(shè)備，由使用班組提出申請(qǐng)，報(bào)請(qǐng)部門主管批準(zhǔn)后，由工程部安排計(jì)劃進(jìn)行。當(dāng)改裝工程較大，技術(shù)復(fù)雜性和價(jià)格較高或需對(duì)原建筑結(jié)構(gòu)做較大面積破損的，一定要由部門主管報(bào)請(qǐng)上級(jí)批準(zhǔn)，并由工程部提出方案后再進(jìn)行施工。設(shè)備改裝的資料及審批文件，應(yīng)由工程部存檔，隱蔽工程設(shè)施的改裝、移位的資料除存檔外，還應(yīng)對(duì)相應(yīng)竣工圖紙作有關(guān)說明備案。凡任意改裝、移位設(shè)備或拆除建筑物結(jié)構(gòu)者，應(yīng)追究責(zé)任。 e. 相同設(shè)備的更新和報(bào)廢必須同時(shí)辦理。 f. 設(shè)備的報(bào)廢必須遵循以下原則： 政府指定的淘汰產(chǎn)品 已超過使用期限，損壞嚴(yán)重；或是雖能運(yùn)轉(zhuǎn)，但是有嚴(yán)重隱患，而修理成本昂貴的設(shè)備。 因?yàn)槭鹿蕮p壞，而修理費(fèi)用接近或超過原價(jià)值的設(shè)備 無法修復(fù)的設(shè)備 g. 設(shè)備的報(bào)廢，應(yīng)由使用部門提出申請(qǐng)，由工程部進(jìn)行技術(shù)鑒定后，方可辦理報(bào)廢手續(xù)。價(jià)值較大的設(shè)備，應(yīng)經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)。 3.8工具、耗材和備品備件采購、庫存及領(lǐng)用管理制度 a. 日常手用工具應(yīng)由庫房管理人員根據(jù)物業(yè)的耗用規(guī)律和使用情況，在保證數(shù)量又不造成積壓的原則下，制定最低備用量。 b. 日常手用工具的初次領(lǐng)用，必須經(jīng)工程部主管批準(zhǔn)；需要更新時(shí)，必須以舊換新。 c. 日常維修材料和備件，由各班組根據(jù)需按月填寫《采購申請(qǐng)單》，制定月度采購計(jì)劃，報(bào)工程部主管審批后提交物業(yè)主任，經(jīng)物業(yè)主任審批后由物業(yè)主任安排統(tǒng)一采購。 d. 特殊情況下，計(jì)劃采購未包含的，并且?guī)旆繘]有存貨時(shí)，可以提出臨時(shí)采購申請(qǐng)，由工程部各班組填寫《采購申請(qǐng)單》，經(jīng)工程部主管和物業(yè)主任批準(zhǔn)后，執(zhí)行采購。 e. 所有采購物品必須交庫房管理員驗(yàn)收并辦理入庫登記手續(xù)。 f. 維修人員需領(lǐng)料時(shí)，應(yīng)填寫領(lǐng)用單，完成報(bào)修后，填寫材料耗量單。主管對(duì)領(lǐng)用量和耗用量進(jìn)行核銷，由領(lǐng)用人簽字，并由工程部主管確認(rèn)。 g.