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工程部管理手冊目錄 1、 工程部工作職責(zé) 2、 工程部管理目標(biāo) 三、工程部服務(wù)質(zhì)量指標(biāo) 四、工程部服務(wù)承諾 五、工程部崗位職責(zé) 六、工程部組織架構(gòu) 七、工程部管理制度 八、工程部各機電系統(tǒng)（供配電、暖通、給排水、弱電、精裝修）操作流程 九、工程部維修工作單流程 十、設(shè)備節(jié)能方法 十一、應(yīng)急預(yù)案 十二、物品出入庫管理制度 十三、工程部巡檢制度及相關(guān)表格 一、工程部工作職責(zé) 工程部是物業(yè)公司的管理部門之一，負(fù)責(zé)所轄區(qū)域的工程管理工作，其主要職責(zé)如下： 1、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)物管理制度和法規(guī)，遵守公司的各項規(guī)章制度； 2、建立健全工程管理規(guī)定； 3、健全租戶檔案管理設(shè)備設(shè)施的檔案； 4、核算所轄區(qū)域的各租戶水電等費用； 5、審核所轄區(qū)域租戶進(jìn)、出場物業(yè)工程條件的審核及關(guān)于工程方面的圖紙； 6、負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)的各項改造施工的審核及驗收； 7、監(jiān)督及驗收所轄租戶的裝修改造工程過程； 8、負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)的機電設(shè)備設(shè)施（即供配電、暖通空調(diào)、發(fā)電機、電扶梯、弱電通訊、給排水等）的運營、維護(hù)管理工作； 9、督促《裝修手冊》及相關(guān)物業(yè)工程方面規(guī)定要求的簽定和執(zhí)行； 10、協(xié)調(diào)配合購物中心各職能部門做好物業(yè)工程方面的服務(wù)工作 11、對外協(xié)調(diào)好所轄區(qū)域如供水、供電、供氣、節(jié)水辦及環(huán)保政府部門的配套工作。 二、工程部管理目標(biāo) 工作目標(biāo)： 安全、節(jié)能、環(huán)保；質(zhì)量的轉(zhuǎn)變；超越租戶和顧客期望 1、 為保證公司經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)，確保設(shè)備設(shè)施的安全運行，以公司的各項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為原則，具體落實到本部門的工作，確保服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)； 2、 系統(tǒng)性地增收節(jié)支、注意工作重點； 3、 加強糾正性的培訓(xùn)； 4、 不斷完善工程管理制度； 5、 加強同行業(yè)對外交流，學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理經(jīng)驗為我所用。 三、工程部服務(wù)質(zhì)量指標(biāo) 質(zhì)量指標(biāo)： 1、力創(chuàng)辦公樓（商鋪）裝修完好率99%； 2、優(yōu)良服務(wù)率達(dá)99%； 3、確保設(shè)施設(shè)備正常運行率99%，設(shè)備設(shè)施完整率100%； 4、維修及時率100%，維修質(zhì)量合格率99%，返修率1%以下； 5、水、電、照明、暖通空調(diào)、電梯供應(yīng)保證率達(dá)99%； 5、各樓層公共區(qū)域、樓梯間、電梯前室、重要設(shè)備間照明完好率（一次照明）為99%； 6、給排水系統(tǒng)（各層）月故障報修影響使用功能次數(shù)小于5次（其中不包括樓層責(zé)任人自檢發(fā)現(xiàn)小問題維修）； 7、電扶梯故障維修及時率100%； 8、公共區(qū)域門、窗、天地墻完好率98%,（備品備件充足情況條件下）； 9、弱電系統(tǒng)維修及時率100%(備品備件充足)； 10、員工遵章守法率達(dá)100%； 11、確保員工培訓(xùn)合格率100%； 12、服務(wù)對象對服務(wù)的滿意度達(dá)100%； 13、設(shè)備設(shè)施運行安全及人員安全率100%。 四、工程部服務(wù)承諾 服務(wù)承諾： 1、 工程部全天候接受各類物業(yè)工程方面的服務(wù)請求并及時應(yīng)對。一般情況，工程部將在接到工程報修請求后2小時內(nèi)完成。緊急（重大）故障維修服務(wù)，工程人員必須在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行處理，不能及時處理的30分鐘內(nèi)采取應(yīng)急措施確保使用，并在最短時間內(nèi)完成任務(wù)； 2、 發(fā)現(xiàn)租戶設(shè)備、設(shè)施出現(xiàn)的問題時，及時書面通知租戶，避免事故的發(fā)生并提供相關(guān)配套服務(wù)； 3、 精心管理供水、供電設(shè)備，確保供水、供電設(shè)備的正常運行，處理好與供水、供電及相關(guān)單位的關(guān)系，因非商場內(nèi)的原因造水、電、氣等方面的問題，應(yīng)及時與有關(guān)單位聯(lián)系，并給租戶和公司以明確答復(fù)； 4、 維護(hù)轄區(qū)域所有機電設(shè)備設(shè)施并保護(hù)其功能正常、性能可靠； 5、 租戶、商家自用設(shè)備設(shè)施提供有償維修服務(wù)，有關(guān)維修服務(wù)規(guī)范及相關(guān)費用按公司相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并實行隨叫隨到、及時處理、合理收費。如不能及時處理，也必須答復(fù)租戶或商家處理時間； 6、 根據(jù)維修申請單的內(nèi)容對租戶的要求按符合管理規(guī)定的維修服務(wù)內(nèi)容提供特約服務(wù)； 7、 與服務(wù)對象保持良好的溝通，誠懇接受服務(wù)對象的批評或建議，并批評或建議給予及時的反饋； 8、 定期征求各方意見，為服務(wù)對象排憂解難，熱情接待各方來訪，接受服務(wù)對象提出的合理問題，并給予盡快解決； 9、 物業(yè)工程人員對大樓設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常巡視并有義務(wù)維護(hù)期功能的完整； 10、工程部開展各項維修服務(wù)，每一項工作按公司規(guī)定和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并按規(guī)定對每項工作應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)記錄，便于各方監(jiān)督檢查。 五、工程部崗位職責(zé) 崗位職責(zé)總的原則： （1）忠于公司,自覺維護(hù)公司的利益、形象、聲譽； （2）遵紀(jì)守法,遵守公司的各項規(guī)章制度和組織紀(jì)律服從上級領(lǐng) 導(dǎo)工作安排； （3）認(rèn)真貫徹落實崗位責(zé)任制,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程和員工守則； （4）服從領(lǐng)導(dǎo)安排,做到“事事有著落,件件有回音”； （5）每月24日前完成本崗月度總結(jié)和計劃安排； （6）每月至少一次培訓(xùn)計劃安排； （7）每月28日前系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施運行分析報告完成； （8）每年在11月30日前出臺設(shè)備設(shè)施年度維修保養(yǎng)計劃和特種設(shè)備年度檢查計劃； 9、每月20日前擬定下月的備品備件的數(shù)量及類別。 工程部經(jīng)理崗位職責(zé) （1）在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備和能源管理方面的各項法律、法規(guī)，保障物業(yè)管理各種方針、政策、規(guī)章和制度的落實； （2）在“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”的前提下，保障各設(shè)備所需的能源（水電、油、天然氣等）的供給，并做好節(jié)約能源、節(jié)約開支的工作； （3）負(fù)責(zé)組織設(shè)備的使用、維護(hù)、革新改造直到報廢的整個使用過程的管理工作，保障設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)，不能影響使用效果，更不能影響到對業(yè)主和用戶的服務(wù)質(zhì)量； （4）負(fù)責(zé)調(diào)配、組織人力、物力，及時完成客戶和用戶提出的請修要求，為客戶和用戶提供良好的工作、生活、學(xué)習(xí)條件； （5）組織擬定設(shè)備管理、操作、維修、養(yǎng)護(hù)的各種規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行； （6）組織收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料、圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)管理工作，落實好國家的各項技術(shù)政策； （7）組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計劃，原材料采購計劃，并組織實施，遇到特殊情況時及時調(diào)整、變更計劃； （8）組織員工開展技術(shù)、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量； （9）負(fù)責(zé)編制所管設(shè)備的年、季、月檢修計劃及相應(yīng)的材料、工具準(zhǔn)備計劃，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后負(fù)責(zé)組織計劃的落實，并檢查計劃的完成情況； （10）負(fù)責(zé)檢查所管設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)情況，并解決有關(guān)技術(shù)問題，以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，防止出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞、停止使用或造成其他重大損失的情況發(fā)生； （11）負(fù)責(zé)制訂所管系統(tǒng)的運行方案并查閱運行記錄，敦促下屬人員認(rèn) 真負(fù)責(zé)，承擔(dān)起相應(yīng)的崗位責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，保證設(shè)備的正常運行，發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)范的情況要及時糾正； （12）發(fā)生事故時從技術(shù)角度組織調(diào)查、分析設(shè)備事故出現(xiàn)的原因，提出處理意見及工作改進(jìn)措施，以防止同類事故的再次發(fā)生； （13）負(fù)責(zé)制訂所管設(shè)施的更新、改造計劃，以消除原設(shè)計和施工中存在的問題，并負(fù)責(zé)工程的監(jiān)督工作，以達(dá)到“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”的目標(biāo)； （14）負(fù)責(zé)組織技術(shù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)工作，不斷提高下屬員工的技術(shù)素質(zhì)，服務(wù)意識以及服務(wù)質(zhì)量； (15)按季節(jié)變化調(diào)整各設(shè)備之開關(guān)，以保證最高的效益，對設(shè)備一般性的缺陷，安排員工正常的維修來整改。 (16）完成上級交代的其他工作 工程主管崗位職責(zé) 1、強電主管職責(zé)： （1）主管樓面配電、照明、變電設(shè)備的全面工作， 確保樓面配電柜， 照明設(shè)備經(jīng)常處在優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)下安全運行及日常安全管理。 （2）每天檢查工程現(xiàn)場和設(shè)備狀況： ①檢查設(shè)備運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理； ②檢查下屬崗位紀(jì)律和工作態(tài)度， 發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正，并如實記入考核成績； ③審查運行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作和記錄； 每月負(fù)責(zé)商場各租戶和商場總的用電量報表， 在各專業(yè)主管 配合下核算商場總用電量， 發(fā)現(xiàn)差異要分析原因，及時采取措施 糾正。同時根據(jù)年度分解計劃按月對設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)工作。 （4）制定并貫徹電氣設(shè)備運行方案、檢修方案、 計劃和安全操作規(guī)程，監(jiān)督和檢查各班組合理使用電氣設(shè)備， 定期維護(hù)電氣設(shè)備的情況，并記錄歸檔。 （5）負(fù)責(zé)督促檢查電氣設(shè)備的技術(shù)資料收集整理工作， 完善技術(shù)資料。 （6）掌握科技發(fā)展新動態(tài)，適時應(yīng)用新技術(shù)。 （7）負(fù)責(zé)對直接下屬的業(yè)績考核及各項培訓(xùn)工作。 （8）完成部門領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。 2、給排水主管職責(zé)： （1）主管商場樓面給排水設(shè)備設(shè)施的運行、維修、 保養(yǎng)。 （2）每天檢查工程現(xiàn)場和設(shè)備狀況： ①檢查設(shè)備運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 ②檢查下層崗位紀(jì)律和工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。 ③審查運行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作,做好記錄. （3）每月按年度分解計劃進(jìn)行設(shè)備維修、保養(yǎng)，月度業(yè)務(wù)和安全常識培訓(xùn)： ①每月負(fù)責(zé)與強電主管配合核算給水設(shè)備用電量 ； ②對系統(tǒng)設(shè)備的運行、維修狀況進(jìn)行監(jiān)督、考核， 每月分析報表； ③負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)技術(shù)資料的收集、整理工作， 完善技術(shù)資料； ④負(fù)責(zé)直接下屬的業(yè)績考核工作及各項培訓(xùn)工作； ⑤完成部門領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。 3、暖通主管職責(zé): （1）主管商場制冷機組、水泵及冷卻塔、空調(diào)末端設(shè)備（風(fēng)柜及風(fēng)盤）、采暖鍋爐和常用附屬設(shè)備運行、維修、保養(yǎng)的管理工作； （2）擬定所管轄設(shè)備的年、季、月度檢修計劃，并督促計劃的有效實施； （3）每天檢查設(shè)備房和設(shè)備狀況： ①檢查設(shè)備運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理： ②檢查下屬崗位紀(jì)律和工作態(tài)度， 發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正，并如實記入考核成績： ③核查運行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作,做好記錄. （4）每月按分解的年度維保計劃進(jìn)行設(shè)備維修保養(yǎng)，月度安全檢查和培訓(xùn)工作： ①每月與強電主管配合核算空調(diào)用電量； ②對系統(tǒng)設(shè)備的運行、維修狀況進(jìn)行監(jiān)督、考核， 每月分析報表； ③負(fù)責(zé)直接下屬的業(yè)績考核工作及各項培訓(xùn)工作； ④完成部門領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。 4、弱電主管職責(zé): （1）主管所轄大樓智能化（保安監(jiān)控、樓控等）的全面工作。 并負(fù)責(zé)所轄大樓消防報警系統(tǒng)的全面工作。 （2）每天檢查工程現(xiàn)場和設(shè)備狀況 ①檢查設(shè)備運行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理 ②審查運行、維修記錄。 ③負(fù)責(zé)對消防系統(tǒng)等設(shè)備運行，維修的工作，每月分析報表 ④負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)技術(shù)資料的收集、整理工作、完善技術(shù)資料。 ⑤負(fù)責(zé)樓宇自控裝置的正常運行。 （3）每月按年度維保計劃分解進(jìn)行設(shè)備保養(yǎng)及維修，月度安全檢查和培訓(xùn)，月度考核及績效； （4）配合商場業(yè)態(tài)調(diào)整和租戶柜位變更后弱電系統(tǒng)的拆遷和功能恢復(fù)； （5）對各運營商進(jìn)場內(nèi)工作進(jìn)行工作對接； （6）按月核算各運營商設(shè)備用電量并審核相關(guān)管理需求。 （7）完成部門領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。 5、電梯主管職責(zé): 負(fù)責(zé)監(jiān)視分析購物中心電梯（ 商業(yè)部分46部扶梯，13部垂直梯）的運行情況， 保證各種設(shè)備在規(guī)定的參數(shù)下運行， 發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)立即安排維修人員處理，并立即向上級報告，并做好記錄。負(fù)責(zé)制訂電梯設(shè)備周、月、季、年度的保養(yǎng)計劃并組織實施 督促電梯維保公司按電梯維保計劃對商場電梯進(jìn)行年度、季度和月度維保。 積極參加各種培訓(xùn)， 對發(fā)生事故的隱患進(jìn)行分析，查找原因、制定措施，確保設(shè)備安正常運行。 負(fù)責(zé)電梯設(shè)備運行、維修工作，每月分析報表。 （6）負(fù)責(zé)商場電梯年度安全檢查及按相關(guān)程序申報。 （7）負(fù)責(zé)電梯困人救援培訓(xùn)工作及參加和各專業(yè)知識培訓(xùn)。其培訓(xùn)內(nèi)容是: ①熟悉電梯的性能、構(gòu)造和使用方法,每天按要求準(zhǔn)時開啟和關(guān)閉電梯,確保電梯安全正常運行； ②及時處理應(yīng)急停機故障,接到應(yīng)急故障后應(yīng)迅速奔赴現(xiàn)場,先將電梯中被困客人救出,然后排除電梯故障； (8） 完成部門領(lǐng)導(dǎo)安排的其他任務(wù)。 6、主管（土建、裝修）崗位職責(zé): (1)嚴(yán)格遵守國家技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格遵守公司各項規(guī)章制度； (2)負(fù)責(zé)所轄區(qū)域土建、裝修工程日常維修工作； (3)負(fù)責(zé)所轄區(qū)域辦公樓（商鋪）、主力店等的二次裝修圖審及現(xiàn)場監(jiān)管工作； ①負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)土建、裝修大、中、小型維修計劃的制定，備品備件的采購計劃，并組織實施； ②對工程部年度總體維保計劃進(jìn)行分解，制定本系統(tǒng)月、季、年度計劃，并組織實施； ③負(fù)責(zé)本專業(yè)月、季、年度預(yù)算的編制工作； ④負(fù)責(zé)本專業(yè)工程檔案的管理工作； ⑤負(fù)責(zé)下屬員工的知識技能培訓(xùn)及績效考核等工作； （4）完成部門領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。 7、文員職責(zé): （１）規(guī)范化地管理本部門各種資料， 使之能方便應(yīng)用，并充分發(fā)揮作用。具體包括： ①與外部單位工作銜接、往來公文， ②與購物中心各部門銜接，往來公文， ③所有機電設(shè)備資料檔案，設(shè)備運行狀況的統(tǒng)計， 通過資料統(tǒng)計搜集信息，反饋信息，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)， ④所有設(shè)備維修記錄、報告、請示、批復(fù)的整理歸類。 ⑤向公司提交的工作計劃、報告及批復(fù)的歸檔， ⑥公司下發(fā)的指示，通知及規(guī)章制度的歸檔， ⑦本部門工作任務(wù)、 進(jìn)度的調(diào)查報告及匯報材料總結(jié)的整理歸檔。 ⑧物業(yè)部所有相關(guān)會議的記錄及其整理、歸檔， ⑨物業(yè)部內(nèi)部資料借閱管理。 （２）負(fù)責(zé)賣場營業(yè)設(shè)施維修事宜。 ①樓面營業(yè)設(shè)施申請單、派工單的收集、歸類； ②根據(jù)申請單派工維修 ； ③對維修中出現(xiàn)的問題， 及時報告并做好相關(guān)部門的協(xié)調(diào)解釋工作。 ④結(jié)算每項的維修費用，月底報送財務(wù)部。 （３）負(fù)責(zé)物業(yè)部內(nèi)勤工作。 ①制訂每月排班、值班及考勤表。 ②辦理員工到崗、轉(zhuǎn)崗、離職手續(xù)。 ③辦理員工各種假事、加班、外出等事宜。 ④員工號牌、考勤卡、生活補貼、 生日補品等的辦理發(fā)放事宜及辦公區(qū)域的衛(wèi)生管理。 8、倉庫保管員職責(zé): ①倉庫保管員負(fù)責(zé)所屬倉庫物資的管理， 保證滿足維修運行對備品備件要求，保證公司財產(chǎn)不受損失。 倉庫物資管理包括進(jìn)貨、存儲、發(fā)放及賬務(wù)管理。 ②堅守崗位、忠于職守， 熟悉掌握所管理物品名稱、規(guī)格型號、質(zhì)量要求、物品價格、用途、 性能等各項知識，對所管理物品心中有數(shù)。 ③貨品購進(jìn)入庫時，應(yīng)注意手續(xù)單據(jù)齊全，物品數(shù)量、質(zhì)量、價格、型號規(guī)格符合要求，并做好登賬手續(xù)。 ④倉庫應(yīng)保持衛(wèi)生，各類物品分類合理， 堆放整齊，并滿足安全技術(shù)要求，物品所存放地點心中有數(shù)。 ⑤物品發(fā)出時，按手續(xù)填寫單據(jù)。嚴(yán)格執(zhí)行審批程序。 ⑥做每月盤存報表，為下月計劃作好準(zhǔn)備。 每月盤點保證賬、卡、物相符。 ⑦按公司要求做好倉庫防火、防盜工作，保證公司財產(chǎn)安全。 工程領(lǐng)班崗位職責(zé) 1、強電領(lǐng)班的崗位職責(zé): 在電工主管的帶領(lǐng)下，負(fù)責(zé)所轄區(qū)域的動力、照明等電氣設(shè)備運行、維修、保養(yǎng)及安全供配電技術(shù)管理工作。 （1）、根據(jù)電氣設(shè)備維修保養(yǎng)計劃（年度、月度），帶領(lǐng)班組團隊組織落實實施； （2）、檢查及落實設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障性檢修； （3）、根據(jù)計劃落實有關(guān)設(shè)備的檢修和測試，并擬定各類防范措施報主管審核； （4）、按公司制度落實無誤完成各類維修單及報修，并認(rèn)真檢查記錄； （5）、協(xié)肋申請備品備件計劃； （6）、帶領(lǐng)團隊提高員工的維修技能； （7）、協(xié)調(diào)與其它班組或部門的配合工作。 2、空調(diào)領(lǐng)班崗位職責(zé)： 在空調(diào)主管的帶領(lǐng)下，負(fù)責(zé)所轄區(qū)域的暖通設(shè)備、末端中央處理器 和送排風(fēng)機的維修、保養(yǎng) （1）、嚴(yán)格遵守本專業(yè)的規(guī)章制度和操作規(guī)程進(jìn)行操作、維護(hù)和檢修。對暖通系統(tǒng)設(shè)備的運行、維護(hù)和檢修負(fù)有直接管理責(zé)任。 （2）、確保商場營業(yè)區(qū)內(nèi)和辦公場所適宜的室內(nèi)溫度、濕度和空氣的新鮮度。 （3）、根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計劃（年度、月度），帶領(lǐng)班組團隊組織落實，保持該系統(tǒng)的運行更經(jīng)濟節(jié)能、更合理。 （4）、定期巡回檢查系統(tǒng)運行狀況，督促值班人員定時測量各空調(diào)區(qū)域的環(huán)境溫度、相對濕度，并根據(jù)氣象變化及客源情況調(diào)整運行方案，滿足用戶需要。 （5）、及時掌握系統(tǒng)各設(shè)備的運行狀況，發(fā)生故障時，能迅速、準(zhǔn)確判斷故障情況，及時組織力量檢修，并將處理結(jié)果詳細(xì)記錄，報告主管和部門經(jīng)理。 （6）、督促檢查本班組人員崗位責(zé)任制、巡回檢查制度和交接班制度的執(zhí)行情況，并帶領(lǐng)團隊提高員工的維修技能； （7）、協(xié)肋申請備品備件計劃； （8）、協(xié)調(diào)與其它班組或部門的配合工作。 3、弱電領(lǐng)班崗位職責(zé): （1）、嚴(yán)格遵守國家技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格遵守公司各項規(guī)章制度； （2）、熟練掌握所轄弱電系統(tǒng)及設(shè)備原理、技術(shù)性能和參數(shù)、操作規(guī)程，掌握設(shè)備的運行狀況和缺陷，并了解所轄大樓電力、給排水、消防、空調(diào)等系統(tǒng)的基本工作原理，以利于設(shè)備及系統(tǒng)的正常運行、維修保養(yǎng)、整改完善； （3）、根據(jù)部門維修保養(yǎng)計劃帶領(lǐng)班組技工開展弱電系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作； （4）、根據(jù)部門巡查計劃檢查弱電系統(tǒng)主要設(shè)備的運行情況，填寫相關(guān)記錄； （5）、協(xié)助主管日常管理工作，遇重大問題及時匯報； （6）、收集各項原始資料并整理； （7）、遇有突發(fā)意外事故要以最快的速度趕到現(xiàn)場，及時報告主管或以上負(fù)責(zé)人，同時按照緊急預(yù)案采取措施，在保證無危及人身安全的前提下，盡一切力量減少損失； （8）、完成上級指派的其它工作。 4、領(lǐng)班（土建、裝修）崗位職責(zé): （1）、自覺遵守公司的各項規(guī)章制度，操作規(guī)程； （2）、對裝修主管負(fù)責(zé)，完成主管交辦的各項工作任務(wù)； （3）、負(fù)責(zé)帶領(lǐng)下屬員工完成所轄區(qū)域的日常巡查及維修工作，發(fā)現(xiàn) 問題及時處理，并做好記錄； （4）、協(xié)助主管完成轄區(qū)域主力店、辦公樓（商鋪）等的二次裝修監(jiān)管工作，并做好記錄； （5）、協(xié)助主管完成竣工驗收，承接驗收相關(guān)工作，并做好資料的收集歸檔工作； （6）、做好本專業(yè)技術(shù)資料的初步收集工作； （7）、帶領(lǐng)下屬員工參加各項培訓(xùn)，提高自身業(yè)務(wù)技能。 （8）、完成上級指派的其它工作。 5、水工領(lǐng)班崗位職責(zé): （1）、自覺遵守公司的各項規(guī)章制度，操作規(guī)程； （2）、協(xié)助工程師建立健全本專業(yè)的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄，以便于從中總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，逐步采用新技術(shù)、新工藝，使給排水系統(tǒng)的功能更加完善。 （3）、組織給排水技工進(jìn)行日常系統(tǒng)巡檢，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。督促技工做好各種記錄并進(jìn)行檢查。 （4）、督促和檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有重大事件立即匯報。 （5）、管理使用好本班的工具及儀表，使之處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。 （6）、對各種日常維修工作進(jìn)行分類，制定標(biāo)準(zhǔn)化操作程序，并逐步完善，熟練掌握本專業(yè)各項應(yīng)急機制并正確及時響應(yīng)。 （7）、協(xié)助主管做好系統(tǒng)備品備件計劃。 （8）、完成上級交辦的其他任務(wù)。 技工崗位職責(zé) 1、高壓運行工崗位職責(zé): （1）嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度。努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握所轄所轄區(qū)域內(nèi)的供電方式狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能及實際操作； （2）努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動物工作，確保安全運行； （3）堅守崗位，定期巡視電器設(shè)備及水泵房，密切監(jiān)視各儀表的工作情況。正確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表； （4）對來人來電報修和來訪及時登記； （5）值班長每班需做好值班室內(nèi)外清潔工作及保持設(shè)備完整性 ； （6）發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時排除故障。負(fù)責(zé)與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記； （7）事故未排除不進(jìn)行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，一般性設(shè)備故障應(yīng)交代清楚并做好記錄。； （8）請假、補休需在一天前報告主管（工程師），并由主管安排合適的替班人。 2、維修電工崗位職責(zé) （1）嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成日常維修任務(wù)外，有計劃地承擔(dān)其他工程任務(wù)。 （2）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握商場電氣設(shè)備的原理及實際操作與維修。 （3）根據(jù)所管轄設(shè)備的檢修計劃，按時保質(zhì)保量地完成，并填好記錄表格。 （4）積極協(xié)調(diào)配電工的工作，出現(xiàn)事故時無條件地迅速返回機房，聽從值班工程師的指揮。 （5）嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好早中班的交接班工作和搞好班內(nèi)外清潔工作。。 （6）交班時發(fā)生故障，上一班必須協(xié)同下一班排除故障后才能下班，配電設(shè)備發(fā)生事故時不得離崗。 （7）請假、補休需在一天前報告主管，并由主管安排合適的替班人。 （8）每月進(jìn)行一次責(zé)任區(qū)設(shè)備的維修保養(yǎng)工作并做好相應(yīng)記錄，保持設(shè)備房內(nèi)清潔。 3、空調(diào)維修工和電焊工維修工崗位職責(zé) （1）嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成日常維修任務(wù)外，有計劃地承擔(dān)其他工程任務(wù)。 （2）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握商場電氣設(shè)備的原理及實際操作與 維修。 （3）根據(jù)所管轄設(shè)備的檢修計劃，按時保質(zhì)保量地完成，并填好記錄表格； （4）嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好早中班的交接班工作和搞好班內(nèi)外清潔工作； （5）交班時發(fā)生故障，上一班必須協(xié)同下一班排除故障后才能下班，配電設(shè)備發(fā)生事故時不得離崗； （6）請假、補休需在一天前報告主管，并由主管安排合適的替班人； （7）每月進(jìn)行責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)備的維修保養(yǎng)工作并做好記錄，并保持責(zé)任區(qū)域機房和設(shè)備清潔衛(wèi)生。 4、電梯技工的崗位職責(zé)： （1）、熟悉電梯的性能、構(gòu)造和使用方法，每天按要求準(zhǔn)時開啟和關(guān)閉電梯，確保電梯正常運行。 （2）、配合電梯專業(yè)公司完成周、月、季、年度的電梯保養(yǎng)任務(wù)，并檢查保養(yǎng)質(zhì)量，經(jīng)確認(rèn)后將記錄存檔保管。 （3）、及時處理電梯故障，接到應(yīng)急故障后應(yīng)迅速奔赴現(xiàn)場，先將電梯中被困客人救出，然后排除電梯故障。 （4）、做好電梯、電梯間和電梯機房的清潔工作，保持無污跡、無灰塵、無垃圾； （5）、積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平； （6）請假、補休需在一天前報告主管，并由主管安排合適的替班人； (7)、搞好各工種的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。 5、弱電技工崗位職責(zé) （1）嚴(yán)格遵守國家技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格遵守公司各項規(guī)章制度； （2）熟練掌握所轄弱電系統(tǒng)及設(shè)備原理、技術(shù)性能和參數(shù)、操作規(guī)程，掌握設(shè)備的運行狀況和缺陷； （3）根據(jù)部門計劃完成所轄范圍內(nèi)的弱電設(shè)備的巡查和保養(yǎng)工作，并做好責(zé)任區(qū)的清潔衛(wèi)生，發(fā)現(xiàn)問題及時報告； （4）接到維修單，及時完成維修工作，并反饋信息； （5）遇有突發(fā)意外事故要以最快的速度趕到現(xiàn)場，及時報告領(lǐng)班或以上負(fù)責(zé)人，同時按照緊急預(yù)案采取措施，在保證無危及人身安全的前提下，盡一切力量減少損失； （6）請假、補休需在一天前報告主管，并由主管安排合適的替班人； (7)完成上級指派的其它工作。 6、維修工（木工、油漆工）崗位職責(zé) (1)、自覺遵守公司的各項規(guī)章制度，操作規(guī)程； (2)、定時完成所轄區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備的巡查工作，并做好記錄； (3)、按計劃完成所轄區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備的維修工作； （4）、按計劃完成二次裝修期間各辦公樓（商鋪）的巡查工作，發(fā)現(xiàn)問題及時報上級領(lǐng)導(dǎo)處理，并做好記錄； （5）、努力學(xué)習(xí)公司企業(yè)文化，積極參加公司組織的各項培訓(xùn)，提高自身業(yè)務(wù)技能； （6）請假、補休需在一天前報告主管，并由主管安排合適的替班人； (7)完成上級指派的其它工作。 7、水工崗位職責(zé) （1）嚴(yán)格遵守操作程序，保證給排水系統(tǒng)正常運行，嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保自身和設(shè)備安全 （2）、按照主管和領(lǐng)班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)計劃的內(nèi)容，定期對給排水設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報 （3）、發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師主管審閱。 （4）、按要求啟停設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。 （5）、嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保給排水系統(tǒng)的正常運行，熟悉本專業(yè)各項應(yīng)急預(yù)案并能及時響應(yīng)。 （6）、協(xié)助領(lǐng)班對各種日常維修工作進(jìn)行分類，保持設(shè)備房清潔衛(wèi)生。 （7）請假、補休需在一天前報告主管，并由主管安排合適的替班人； （8）、完成上級交辦的其他任務(wù)。 七、工程部管理制度 工程部安全制度 目的：為保證工程人員人身安全及設(shè)備安全特制定本管理規(guī)定 范圍：工程部全體工作人員 職責(zé)：工程部經(jīng)理、主管負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；各專業(yè)人員執(zhí)行 管理制度： （1）時刻牢記“安全第一、預(yù)防為主”之原則。 （2）認(rèn)真執(zhí)行設(shè)備的“安全操作規(guī)程”確保人身和設(shè)備安全。 （3）部門經(jīng)理及專業(yè)主管要定期進(jìn)行安全檢查、消除隱患，對新上崗員工進(jìn)行安全教育，嚴(yán)禁在禁煙區(qū)內(nèi)吸煙。 （4）發(fā)放的安全保護(hù)用品要定期進(jìn)行檢查；按規(guī)定使用，不能忽視使用或人為破壞。 （5）嚴(yán)格遵守消防部門制定的“消防制度”，不得損壞和非火情時挪動使用消防設(shè)施。 （6）如發(fā)生火情時應(yīng)按火情類型使用相應(yīng)滅火器械，避免發(fā)生意外傷害。 （7）下班前，當(dāng)班人員要檢查負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的用電設(shè)備、照明等設(shè)施，非運行設(shè)備要拉閘斷電，確認(rèn)無誤后方可離崗。 （8）凡需動用明火時，必須事先辦理動火證，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動火。動火人應(yīng)持有相關(guān)操作證，操作現(xiàn)場必須有現(xiàn)場安全負(fù)責(zé)人并配有必要的消防器械。工作完畢后，徹底清理現(xiàn)場，滅絕火種，消除隱患，30分鐘后方可離開現(xiàn)場。 （9）高空動用明火時，必須清理好作業(yè)面下方的易燃易爆物品和雜物，做好設(shè)備、設(shè)施的必要保護(hù)。 （10）室外作業(yè)時，風(fēng)力四級以上不得使用電氣焊。 （11）高空作業(yè)必須系好安全帶，做好防護(hù)措施，作業(yè)面下方不得站人，嚴(yán)禁高空拋接物。 （12）使用電氣焊作業(yè)時：首先清理施工現(xiàn)場，無任何易燃、易爆物品；現(xiàn)場必須配備滅火器材；氧氣罐與乙炔罐必須保持足夠的安全距離（相距10米以上）；穿戴好防護(hù)用具再行作業(yè)；作業(yè)完畢必須清理現(xiàn)場，查無任何火災(zāi)隱患及30分鐘后，方可離開。施工中注意用電安全。 （13）使用2米（含）以上梯子工作時應(yīng)有人扶梯和監(jiān)護(hù)。 （14）確保工作場地安全，做到防塌、防滑、防觸電、防爆炸、防水淹和防止碰、砸、刺、扎傷等。 （15）正確使用工具和機械設(shè)備，使用前先檢查是否完好，嚴(yán)格按設(shè)備操作規(guī)程進(jìn)行操作，嚴(yán)禁違章操作。 （16）使用手持電動工具時，機殼必須接地良好并戴好絕緣手套，腳下采取絕緣措施。 （17）下污水井（池）要先將其內(nèi)通風(fēng)，不準(zhǔn)使用明火，系戴好安全帶、防毒面具并有人監(jiān)護(hù)。 （18）帶電操作時要穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套，檢查所使用工具絕緣性能，確定各項絕緣性能良好后并有專人監(jiān)護(hù)方可操作。 （19）帶電設(shè)備拉閘維修時，驗電后必須掛好明顯標(biāo)志牌，確認(rèn)無誤后方可進(jìn)行維修工作。 （20）高壓設(shè)備維修時，要穿戴好絕緣用具，嚴(yán)格按照操作票及電工安全操作規(guī)程要求進(jìn)行操作，嚴(yán)禁違章操作。 （21）遇有蒸汽漏汽、熱水跑水、水高壓噴射、地面大面積積水過高等情況時，要先看清情況，做好必要的防護(hù)，防止?fàn)C傷、觸電、撞擊等傷害發(fā)生。 (22)蒸汽系統(tǒng)操作維修時，要留有足夠的操作空間和安全疏散通道。拆卸部件前要確認(rèn)無壓無余汽，嚴(yán)禁帶氣帶壓拆卸部件并做好防燙保護(hù)。 (23遇有化學(xué)物品等腐蝕性較強對接觸人體皮膚有損害工作時，要穿戴好橡膠手套、口罩、眼鏡、工服、鞋等防護(hù)用品。 (24)設(shè)備維修后要確保各連接件牢靠，防護(hù)裝置安裝完畢，絕緣性能良好，人與設(shè)備離開一定安全距離后方可通電試運轉(zhuǎn)。 (25)易燃易爆物品必須按規(guī)定的地點和方法存放，不得在此周邊地方動用明火。 工程部交接班制度 目的：確保機房設(shè)備的安全運行，有效保障人員安全、設(shè)備安全； 范圍：適用于工程部全體運行值班人員； 職責(zé)：專業(yè)主管負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督； 1、制度細(xì)則： (1)值班員工應(yīng)提前十分鐘到崗；滯后十分鐘下班； (2)因故不能到崗者，須提前通知本專業(yè)主管，在得到本部門主管同意后，方可執(zhí)行； (3)交接班雙方人員必須作好交接班的準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)時進(jìn)行交接班，交代未處理完事件情況；查看運行記錄、清點鑰匙、工具等,再進(jìn)行設(shè)備檢查完成后，方可雙方簽字認(rèn)可。如有缺失由交班人負(fù)責(zé)查找或賠償。 2、具體工作內(nèi)容： 交班人的工作： (1)值班室內(nèi)衛(wèi)生及內(nèi)務(wù)整理、打掃干凈。 (2)交班人員交班前要詳細(xì)、真實的填寫值班記錄；不得隨意涂改。 (3)交代未處理完事故情況，查看運行記錄，介紹設(shè)備運行狀況以及設(shè)備檢修變更情況； (4)確認(rèn)設(shè)備運行無異常，將工具等及公用鑰匙清點齊全，方可進(jìn)行交班。 接班人員與交班人交接工作： (1)接班人員清點崗位上所有的公用物品，如發(fā)現(xiàn)損壞或丟失，應(yīng)立即要求交班人員說明物品去向、緣由；如有缺失由交班人負(fù)責(zé)查找或賠償。 (2)確認(rèn)后并將工具及公用鑰匙清點齊全方可接班。并做好相應(yīng)的記錄。 (3)認(rèn)真傾聽交班人對上一班情況的介紹，并詳細(xì)了解詢問是否發(fā)生故障及處理結(jié)果。 (4)認(rèn)真查閱上一班值班記錄,詢問上一班工作完成情況，是否需要下一班繼續(xù)跟進(jìn)。 （5）交接雙方在確認(rèn)無誤后,在上一班值班記錄本上簽字確認(rèn),并開始進(jìn)入值班工作。 （6）主管每天上班時檢查值班記錄，值班人員應(yīng)主動向主管匯報工作。 （7）如遇交接班時設(shè)備處于故障狀態(tài)，且該故障影響主系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施正常運行，應(yīng)雙方共同進(jìn)行故障排除（以交班方為主，接班人輔助處理），然后方可交接。 3、下列情況不得交接班, 需及時通知專業(yè)主管： （1）上一班運行情況未交待清楚； （2）記錄不規(guī)范、不完整、不清晰； （3）機房衛(wèi)生不徹底； （4）接班人未到崗； （5）工具、儀表丟失，未給予明確說明及記錄； （6）事故正在處理中或交接班時發(fā)生故障，此時應(yīng)有交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行； （7）發(fā)生事故，及時通知專業(yè)主管； （8）積極、認(rèn)真完成公司交辦的臨時緊急性工作； （9）發(fā)現(xiàn)接班人酒后、精神恍惚等不許進(jìn)行交接班，應(yīng)通知上級另行安排； 值班及機房管理制度通則 目的：確保機房管理符合相關(guān)規(guī)定及值班人員有序地工作 范圍：適用于機房的各項管理及運行值班 職責(zé)：專業(yè)主管負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督，運行值班人員負(fù)責(zé)執(zhí)行實施 制度細(xì)則 機房管理制度： 1、機房出入： （1）機房是大樓重要的動力設(shè)備重地，非本部門人員未經(jīng)部門批準(zhǔn)，嚴(yán)禁入內(nèi)。嚴(yán)格執(zhí)行來客登記制度。 （2）外單位或其它部門人員到機房內(nèi)施工或維修時，需在來客登記本上登記。經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后，由運行人員陪同方可進(jìn)入。工作時不能私自動用與本維修項目無關(guān)的設(shè)備。 （3）不準(zhǔn)在機房內(nèi)會客和接待與本專業(yè)工作無關(guān)的人員。 2 、機房衛(wèi)生： （1）不準(zhǔn)在機房內(nèi)亂扔雜物、堆放物品、擅自存放私人物品，保持機房內(nèi)的衛(wèi)生。 （2)嚴(yán)禁在機房吸煙、便溺。 (3)隨時保持機房設(shè)備的干凈整齊，不得有積水、積塵現(xiàn)象。 (4)每班要對值班室進(jìn)行一次清掃，桌上物品應(yīng)擺放整齊，保持清潔。 3、機房設(shè)備： (1)未經(jīng)上級領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，不得擅自更改、調(diào)整各種設(shè)備的數(shù)據(jù)和參數(shù)，如需更改數(shù)據(jù)和參數(shù)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行更改并做好詳細(xì)的更改記錄。 (2)愛護(hù)機房內(nèi)的各種設(shè)備、器材，積極維護(hù)、正確使用、防止丟失和損壞。 (3)機房內(nèi)的各種設(shè)備要按維保計劃定期維修保養(yǎng)，確保設(shè)備的正常運行。 (4)運行人員要按時巡視機房設(shè)備的運轉(zhuǎn)情況，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)和完好率。 (5)機房的各種壓力表、安全閥、溫度表要定期檢查和校驗，以保證設(shè)備的安全運行。 (6)機房設(shè)備如發(fā)生異常情況，運行人員要做好應(yīng)急處理及善后處理工作。 4、故障處理： （1）當(dāng)班發(fā)生的故障，在不影響主系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施運行的前提下由當(dāng)班處理，若未處理完需轉(zhuǎn)交下班繼續(xù)處理時，交接班雙方應(yīng)現(xiàn)場交待清楚并做好記錄。 （2）如故障嚴(yán)重運行人員不能排除時，要做好應(yīng)急處理，并做到： （2.1）涉及到安全或影響運行的故障及時通知到經(jīng)理、主管，事后寫清故障報告。 （2.2）若不涉及安全或未影響正常運行的故障要在故障記錄本做好記錄，并且當(dāng)面向主管或經(jīng)理匯報。若主管、經(jīng)理不在班，在記錄的同時要用書面形式寫清楚并請下個班人員轉(zhuǎn)交主管、經(jīng)理。 （2.3）如維修人員在機房內(nèi)維修時，在確保運行及巡視正常前提下，運行人員要主動到維修現(xiàn)場協(xié)助維修。 5、設(shè)備交接： （1)當(dāng)運行班發(fā)現(xiàn)大廈設(shè)備有不正常現(xiàn)象時，按“故障處理”要求進(jìn)行。需要維修班維修的設(shè)備由維修接手進(jìn)行維修，并做好記錄,在維修期間此設(shè)備由維修班負(fù)責(zé)。 (2)維修正常后，當(dāng)班運行領(lǐng)班和維修人員在現(xiàn)場進(jìn)行設(shè)備交接，交接后設(shè)備由運行負(fù)責(zé)。 6、機房安全： （1）各運行值班及維修人員，要認(rèn)真執(zhí)行各專業(yè)的安全操作規(guī)程及各項安全規(guī)章制度，并做到安全生產(chǎn)，避免發(fā)生人身傷亡事故。 （2）不準(zhǔn)將易燃易爆物品帶入機房，如動用明火必須有主管部門批準(zhǔn)，并配備滅火器和看火人。工作完畢現(xiàn)場應(yīng)有人留守，半小時后確認(rèn)無隱患方可離開現(xiàn)場。 （3）各機房所配消防器材屬專用設(shè)施，應(yīng)擺放在最醒目及便于取拿的地位，任何人不得挪作它用。 （4）在工作中確保工作場地安全，防倒塌、防滑、防觸電、防爆炸、防水淹和防止碰、砸、刺、扎傷等。 7、值班管理制度： 1、運行值班： （1）運行人員必須集中精力嚴(yán)守崗位，認(rèn)真履行工作職責(zé)。 （2）運行人員應(yīng)處理好各項工作及臨時交辦的任務(wù)。 運行人員要對運行表和記錄本做詳細(xì)記錄。 （3）運行人員在工作中要注意安全操作，嚴(yán)禁違章操作。 （4）運行人員不得在機房內(nèi)追逐打鬧、扎堆閑談、喝酒、吃零食。 （5）運行人員要增強節(jié)約意識，杜絕浪費現(xiàn)象，為大廈節(jié)約開支。 （2）運行人員不能脫崗、串崗。 2、運行交接班： （1）運行人員必須提前10分鐘到崗進(jìn)行接班工作。 （2）運行人員必須現(xiàn)場交接班，做好各設(shè)備的交接。 （3）運行人員必須詳細(xì)閱讀各記錄，做好交接工作。 3、值班巡視： （1）值班人員要按時進(jìn)行設(shè)備和系統(tǒng)的巡視工作。 （2）值班人員在巡視時要攜帶必要工具和通訊設(shè)備。 4、值班記錄： （1）值班人員要做好日常的運行巡視記錄。 （2）設(shè)備發(fā)生故障必須做好記錄。 （3）每班結(jié)束前應(yīng)寫交接班記錄。 (4)消防系統(tǒng)的每月巡檢和消防系統(tǒng)設(shè)備的異常情況必須寫記錄。 工程部工具管理制度 目的：為保證部門資產(chǎn)及設(shè)備設(shè)施正常維修維護(hù) 職責(zé)：工程部經(jīng)理、專業(yè)主管、文員負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查 范圍：工程部各專業(yè) 管理制度： （1）所配置工具為工作之用，每位員工都應(yīng)該愛護(hù)、珍惜。工具使用后應(yīng)保持潔凈，工具箱碼放整齊。 （2）專用大件工具和機械應(yīng)有專人保管，凡使用或借用時需經(jīng)保管人員同意后方可使（借）用。 （3）凡在工作使用中出現(xiàn)的正常損壞，應(yīng)寫明原因需經(jīng)理簽字后方可更換新工具。 （4）凡工具出現(xiàn)非正常損壞或丟失，應(yīng)由責(zé)任人照價賠償。 （5）各班需交接的共用工具 ，由當(dāng)班人員負(fù)責(zé)清點和管理，如出現(xiàn)損壞或丟失由當(dāng)班人員負(fù)責(zé)。 （6）從庫房借用工具或器械，歸還日期一般不超過兩天，如有特殊原因應(yīng)經(jīng)理或主管同意后方可延期歸還。 （7）非本部門人員借用工具時，應(yīng)由主管或經(jīng)理同意后方可借出并登記，歸還時由工具管理人員查驗無誤后收存。 （8）工具管理人員應(yīng)定期清點和檢查所負(fù)責(zé)的工具和器械。 （9）凡未經(jīng)批準(zhǔn)不得將工具和機械等帶出大廈使用。 （10）工具的領(lǐng)用應(yīng)建立“共用工具領(lǐng)用臺帳”和“個人工具領(lǐng)用臺帳”。 （11）當(dāng)工具領(lǐng)用人調(diào)離本部門時，應(yīng)歸還所有領(lǐng)用的工具，如有損壞或丟失應(yīng)照價賠償。 機房鑰匙管理規(guī)定 目的：規(guī)范工程人員及設(shè)備機房的正常管理工作； 適用范圍：適用于工程部全體人員； 職責(zé)：工程部主管負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查工作，并定期向部門經(jīng)理匯報； 具體工作要求： （1）機房鑰匙一律不得私自配制； （2）凡不是24小時值班的機房，鑰匙應(yīng)有一套在24小時值班的配電機房保存，以防萬一有特殊情況需使用時須嚴(yán)格登記。 （3）不允許私配機房鑰匙。 （4）無關(guān)人員不得借用機房鑰匙。 （5）機房鑰匙一旦遺失必須立即申報。 （6）無人值班的機房，借用鑰匙時間需進(jìn)行登記。 設(shè)備機房門禁制度通則 目的：為保證大樓設(shè)備設(shè)施的正常運行特制定本管理規(guī)定 范圍：大樓各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施機房 職責(zé)：工程部經(jīng)理、主管負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；各專業(yè)值班及運行人員執(zhí)行 管理制度： （1）非本專業(yè)人員不得隨意進(jìn)入設(shè)備機房； （2）經(jīng)工程部經(jīng)理或本專業(yè)主管批準(zhǔn)進(jìn)入機房參觀、檢修，相關(guān)人員必須遵守機房的各項規(guī)章制度，服從值班人員安排，不得隨意逗留； （3）經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入機房的人員必須填寫外來人員登記表； （4）嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆品進(jìn)入；機房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙； （5）非本專業(yè)人員嚴(yán)禁操作機房內(nèi)任何設(shè)備設(shè)施； （6）工作完畢，禁止在機房逗留。 弱電設(shè)備管理制度 目的：確保項目弱電系統(tǒng)合理性、技術(shù)性能處于良好狀態(tài)，保證安全運行。 適用范圍：適用于********弱電系統(tǒng)運行管理。 管理制度： （1）嚴(yán)格遵守系統(tǒng)各項設(shè)備運行管理規(guī)程，保證各設(shè)備處于良好狀態(tài)； （2）將各設(shè)備運行情況記錄清楚； （3）根據(jù)保養(yǎng)計劃做好各設(shè)備的保養(yǎng)； （4）對故障報警及時處理并記錄運行表格； （5）對外判設(shè)備的承包商做好監(jiān)督； （6）各設(shè)備的元器件參數(shù)不得隨意更改； （7）嚴(yán)禁在系統(tǒng)各計算機上使用自帶軟件。 水泵房管理制度 目的：確保給排水設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)合理、保證各設(shè)備設(shè)施處于良好狀態(tài)。 適用范圍：適用于********商業(yè)及寫字樓運行管理。 管理制度： 水泵房是提供用戶生活、物業(yè)消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作直接影響到用戶人身財產(chǎn)安全。為及時向住戶提供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度： （1）巡檢人員應(yīng)對水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。 （2）經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指示。 （3）在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動位置。 （4）生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動和手動操作試機一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常啟動。 （5）保持泵房地面和設(shè)備外表的清潔。 (6)水池觀察口應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由指定的工程部技工管理；透氣管采用相關(guān)措施工以防雜物掉入水池中。 (7)按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進(jìn)行維修保養(yǎng)。 (8)保證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。 空調(diào)機房管理制度 目的：空調(diào)機房是商場設(shè)備的重要基地，此管理制度是為確保設(shè)備的正常運作不受影響而制定的。 適用范圍：適用于********商業(yè)及寫字樓空調(diào)主機及相應(yīng)設(shè)備正常運行管理。 管理制度： （1）未經(jīng)工程師以上人員批準(zhǔn)，員工不得私自帶外單位人員到空調(diào)機房內(nèi)參觀； （2）所有電氣開關(guān)未經(jīng)工程師同意，不得隨意打開或關(guān)閉。如需檢修，須經(jīng)工程師同意后方可進(jìn)行； （3）所有管路中的水閥，未經(jīng)當(dāng)值調(diào)度或工程師同意，不得隨意打開或關(guān)閉。如有檢修需要，須經(jīng)當(dāng)值調(diào)度或工程師同意后方可進(jìn)行； （4）機房內(nèi)因維修需使用電焊、氣焊時，應(yīng)執(zhí)行消防管理制度，動火前需辦理動火證以及通知當(dāng)值調(diào)度或工程師，操作時做好消防及安全保護(hù)措施，以免引起事故； （5）使用機房內(nèi)的壓力容器要嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，未經(jīng)當(dāng)值調(diào)度或工程師以上批準(zhǔn)不得超壓運行； （6）在機房內(nèi)連接臨時電氣設(shè)備時，首先要經(jīng)過工程師的批準(zhǔn)，還需要由合格的電工接線、拆線，嚴(yán)禁非電工操作，臨時線路應(yīng)有可靠的安全措施； （7）未經(jīng)培訓(xùn)的人員不得單獨操作各閥門開關(guān)； （8）任何人未經(jīng)批準(zhǔn)，不得私自動用機房消防器材。如因火情需要，動用后應(yīng)及時放回或補回。 （9）機房內(nèi)的設(shè)備、管道閥門等部件檢修完后，應(yīng)將雜物運出機房，保持機房內(nèi)良好的衛(wèi)生環(huán)境。 發(fā)電機管理制度 目的：發(fā)電機房是大樓的第三電源供電場所，此管理制度是為確保設(shè)備的正常運作不受影響而制定的。 范圍：適用于********商業(yè)與寫字樓發(fā)電機設(shè)備及其輔助設(shè)備的正常運行管理 管理制度： 發(fā)電機為商場的關(guān)健設(shè)備，在緊急情況時用作支援商場各種警報，乃救人及保安設(shè)備骨干，因此制訂如下有關(guān)制度： （1）發(fā)電機房內(nèi)一切設(shè)施由工程人員負(fù)責(zé)監(jiān)管、定期保 養(yǎng)及模擬操作運行，須定期進(jìn)行操作運行記錄，遇解決不了的問題應(yīng)報工程師處理。 （2）發(fā)電機房內(nèi)一切設(shè)備操作均由工程人員負(fù)責(zé)，其它人員不得操作，無關(guān)人員一概不得進(jìn)入機房。 （3）備用發(fā)電機在正常情況下可根據(jù)商場情況選擇操作在“自動/或者手動”檔的位置，因此在未經(jīng)工程師或以上級別人員準(zhǔn)許下不可擅自轉(zhuǎn)檔。 (4)每月最少進(jìn)行發(fā)電機的無負(fù)荷運行測試一次，每半年最少進(jìn)行有負(fù)荷運行測試一次。 (5)備用發(fā)電機的散熱水箱、風(fēng)扇、及帶動鏈帶等應(yīng)經(jīng)常處於最佳狀態(tài)。 (6)備用發(fā)電機的油缸及出入風(fēng)口應(yīng)經(jīng)常保持滿油及無阻塞狀態(tài)。 (7)遇測試備用發(fā)電機時若影響商場的正常電力供應(yīng)，應(yīng)先經(jīng)物業(yè)經(jīng)理及工程師同意方可進(jìn)行。 (8)備用發(fā)電機上的塵埃及雜物應(yīng)作定期性的清理，以免因運作時產(chǎn)生高熱而引致火警。 鍋爐機房管理制度 目的：鍋爐房為大樓商業(yè)與寫字樓冬季采暖設(shè)備房，此管理制度是為確保設(shè)備的正常運作不受影響而制定的。 范圍：適用********采暖鍋爐及其附屬設(shè)備的正常運行管理。 管理制度： （1）鍋爐房應(yīng)保持整潔、通風(fēng)及照明狀況良好。 (2）鍋爐房內(nèi)禁止吸煙，不得隨意動用明火。 (3)鍋爐房內(nèi)配置必要的滅火器材，所有的鍋爐工必須會熟練操作。 (4)無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入鍋爐房，施工、檢修、檢查或參觀等人員進(jìn)入要做好登記。 (5)值班人員應(yīng)忠于職守，嚴(yán)格按操作規(guī)程操作，做好記錄和交接班工作，值班操作和運行，防止因錯誤操作或失職而發(fā)生重大事故。 (6)定期檢查、調(diào)試安全閥、壓力表、水位計等表具，保持靈敏有效。對鍋爐爐體，各種管道、閥門、煙道等要定期檢查，發(fā)現(xiàn)有裂逢、空隙或漏、跑、冒等不良情況及時進(jìn)行檢修。 (7)使用期間應(yīng)每日定時檢查煤氣的管道、閥門、水泵等，并作好煤氣計量的記錄以便及時充值，發(fā)現(xiàn)異常情況及時處理。 (8)勤檢查、勤調(diào)節(jié)，保持鍋爐燃燒情況的穩(wěn)定，做好節(jié)能工作。 (9)一旦鍋爐房發(fā)生火警，立即關(guān)閉電源及煤氣總閥，盡快采取相應(yīng)的滅火措施。 (10)節(jié)假日期間加強巡視，做好安保保衛(wèi)工作。 配電室管理制度 目的：確保機房設(shè)備的安全運行，有效保障人員安全、設(shè)備安全； 范圍：適用于配電室內(nèi)所有設(shè)備的各項日常管理； 職責(zé)：專業(yè)主管負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督，電氣值班人員負(fù)責(zé)執(zhí)行實施； 制度細(xì)則： （1）配電人員必須持證上崗，必須嚴(yán)格執(zhí)行用電安全操作規(guī)程； （2）嚴(yán)格執(zhí)行《機房門禁制度》； （3）停送電由當(dāng)班電工依據(jù)《倒閘操作票》、《停送電工作單》進(jìn)行操作； （4）當(dāng)班電工應(yīng)按規(guī)定對變配電裝置定時巡視，作好巡視記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不能及時處理的問題要迅速上報專業(yè)主管； （5）停電線路操作開關(guān)應(yīng)設(shè)明顯標(biāo)志，檢修、停電拉閘的須在停電開關(guān)的手柄處懸掛“有人工作 禁止合閘”標(biāo)志牌；嚴(yán)防誤操作； (6)停電時，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；送電時，在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電； (7)供電線路嚴(yán)禁過載供電，配電室內(nèi)禁止亂拉、亂接臨時線。如需增容接線的，須報分管總經(jīng)理和總經(jīng)理進(jìn)行審批，同意簽字后方可執(zhí)行； (8)嚴(yán)禁違規(guī)操作，操作檢修時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等； (9)配電室內(nèi)設(shè)備及線路改變，須經(jīng)過分管總經(jīng)理和總經(jīng)理同意，重大改變報物業(yè)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，并在工程部存檔； (10)保持良好的室內(nèi)照明、通風(fēng)；墻上應(yīng)配掛溫度計和濕度計，室內(nèi)溫度應(yīng)控制在35℃以下； (11)保持配電室的清潔、干燥、無雜物、無積水； (12)作好防護(hù)措施，防止小動物進(jìn)入配電室； (13)配電室內(nèi)要配備應(yīng)急照明燈、干粉滅火器，并保證完好無損及使用方便； (14)配電室應(yīng)配備標(biāo)示牌（禁止類、警告類、準(zhǔn)許類、提醒類）及臨時接地線。 工程部油飾操作制度 目的：確保大樓和人員安全 適用范圍：綜合維修專業(yè)員工 內(nèi)容： (1) 操作現(xiàn)場嚴(yán)禁煙火。 (2) 油漆、稀釋劑放在指定位置，保持空氣暢通。 (3)油飾區(qū)域10米內(nèi)不得有產(chǎn)生火花的其他操作。 (4)油漆解凍，嚴(yán)禁用火加熱。 (5)油飾現(xiàn)場須配備滅火器材。 (6)油飾工作中要遵守《直爬梯、人字梯使用規(guī)程》及《安全作業(yè)管理規(guī)定》。 (7)工作完成清理現(xiàn)場，剩余油漆等要放回庫房妥善保管。 工程部砂輪切割機操作制度 目的：確保大樓設(shè)備及員工的安全 適用范圍：工程部各專業(yè)員工 內(nèi)容： （1）開機前檢查防護(hù)罩是否齊全，牢固。 （2）工作現(xiàn)場不得有易燃、易爆物品。 （3）檢查砂輪片安裝是否牢固，有無缺陷。 （4）砂輪片與工件接觸要緩慢，正常后均勻受力。 （5）夾板不得小于砂輪片直徑的1/3。 （6）操作時須佩帶防護(hù)眼鏡。 （7）工作完成后及時清理工作場地。 工程部臺鉆操作制度 目的：確保大樓設(shè)備及員工的安全 適用范圍：工程部各專業(yè)員工 內(nèi)容： （1）工作前對所有鉆床和工具，卡尺進(jìn)行全面檢查，確認(rèn)無誤方可操作。 （2）工件裝加必須牢固可靠，不可用手拿著工件鉆孔，應(yīng)用工具夾持大型工件必須墊穩(wěn)夾牢，壓緊，工作時嚴(yán)禁戴手套。 （3）鉆薄片或鉆孔時，工件下面必須墊木板壓牢，切勿用手去擋，以免傷人。 4、裝卸工件，裝拆鉆頭，測量工件，變換轉(zhuǎn)速，必須停機進(jìn)行。裝卸鉆頭要用鑰匙，不可敲擊。 5、進(jìn)刀是不可用力過猛，以免造成事故。 6、鉆頭上繞有長鐵屑時要停車，用刷或鐵鉤清除。 7、工作完畢將鉆床及周圍清理干凈。 工程部砂輪機操作制度 目的：確保大樓設(shè)備及員工的安全 適用范圍：工程部各專業(yè)員工 內(nèi)容： （1）開機前檢查防護(hù)罩是否齊全，牢固。 （2）托架與砂輪之間距離在3MM以內(nèi)，砂輪無破損，安裝牢固、平穩(wěn)。 （3）砂輪與防護(hù)罩之間不得有雜物。 （4）戴好防護(hù)眼鏡，操作時不得用力過大，不得戴手套操作。 （5）不得兩人同時使用一個砂輪，不得在砂輪側(cè)面加工工件。 （6）嚴(yán)格控制砂輪磨損程度，當(dāng)砂輪直徑消耗至原尺寸70%時應(yīng)更換砂輪。 （7）較小工件不得用手直接拿著，應(yīng)正確使用工具夾持。 （8）更換砂輪時應(yīng)檢查有無傷殘，裝好后要經(jīng)過1-2分鐘試運轉(zhuǎn)方可使用。 工程部管道維修操作制度 目的：確保大廈水系統(tǒng)正常運行 適用范圍：工程部專業(yè)員工 內(nèi)容： （1）兩人以上搬運時要相互呼應(yīng)，行動一致。管子堆放須排列整齊，墊塞牢固，豎放時要吊裝牢固。 （2）拆裝管道要先關(guān)上前級閥門，并懸掛警示牌，工作完成后取牌恢復(fù)。 （3）更換閥門前要正確選擇閥門種類、型號，注意介質(zhì)流向。 （4）吊裝長管道要加裝吊桿、支架、管卡，并按管徑及長度確定數(shù)量，安裝牢固，管道按要求做好防腐。 （5）套絲板保持良好狀態(tài)，管子加工時要夾持緊固，轉(zhuǎn)動時不得用手觸摸。 （6）工作完成后，及時清理工具及工作場地，保持工具及工作場地清潔。 工程部電氣焊操作制度 目的：確保設(shè)備安全使用 適用范圍：空調(diào)、綜合維修專業(yè)員工 內(nèi)容： （1）電氣焊操作必須持保安部開辦的動火證，指定監(jiān)護(hù)人，清理現(xiàn)場，做好防范措施，確保無危險方可施焊。 （2）電焊機電源由專業(yè)電工拆裝，電工確認(rèn)正常后方可操作。 （3）氧氣、乙炔避免暴曬、碰撞，并由專人保管。氧氣瓶、減壓表、焊具嚴(yán)禁油脂，乙炔罐加裝安全止回閥。 （4）焊、割具點火不得對準(zhǔn)人，點燃后不得放在工件上。施焊時氧氣、乙炔瓶按規(guī)定分開放置。不得持連線焊槍爬梯登高。 （5）嚴(yán)禁帶壓、帶電、帶氣施焊。 （6）操作人員帶好防護(hù)用具。 （7）密封金屬容器施焊時要可靠接地，儲存過易燃物的容器須清理干凈展開后方可施焊。雷雨時禁止露天施焊。 （8）工作結(jié)束后通知電工拆除電源。氧氣、乙炔松開減壓閥，并檢查操作地點，確認(rèn)安全后方可離開。 （9）電