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上海房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)抵押的效力考試題 本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、某地區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣希謩e為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費(fèi)用為元／㎡。 A：98 B：102 C：108 D：116 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 2、在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運(yùn)用的假設(shè)前提是。 A：過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在 B：市場上能找到充分房地產(chǎn)歷史價格資料 C：房地產(chǎn)在過去無明顯的季節(jié)變動 D：政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 3、一已知其臨街深度30．48 m(即100英尺)，臨街寬度15 m的矩形土地，總價為100萬元．相鄰有一臨街深度45．72 m(即150英尺)，臨街寬度15 m的矩形，根據(jù)“四三二一”法則，其總價為。 A：109萬元 B：117萬元 C：124萬元 D：130萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 4、某宗商業(yè)用途房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2．4萬元，該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為年。 A：10．0 B：12．5 C：13．5 D：40．0 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為（）。 A．利潤總額 B．投資利潤 C．稅后利潤 D．可分配利潤 6、下列用地中，不宜劃撥供給的是__。 A．部隊伙房建設(shè)用地 B．工商管理所辦公樓建設(shè)用地 C．上市公司保衛(wèi)科值班室建設(shè)用地 D．科技博物館擴(kuò)建項目建設(shè)用地 7、現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供給量為．【2004年考題】 A：存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量 B：存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量 C：存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量 D：存量+新增竣工量-拆毀量 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 8、設(shè)股票、債券、基金證券的風(fēng)險分別為R1、R2、R3，則三者之間的關(guān)系一般為__。 A．R1＞R2＞R3 B．R2＞R1＞R3 C．R3＞R1＞R2 D．R1＞R3＞R2 9、房屋租賃行為應(yīng)有明確的租賃期限，出租人有權(quán)在簽訂的合同中明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋。《合同法》規(guī)定，租賃期限不能超過__年。 A．10 B．15 C．20 D．30 10、估價時點應(yīng)與__的日期相一致。 A．簽訂估價合同 B．開始估價作業(yè) C．完成估價報告 D．估價結(jié)果所屬 11、政府部門審查房地產(chǎn)項目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標(biāo)是__。 A．轉(zhuǎn)讓利潤 B．市場影響 C．產(chǎn)權(quán)是否清晰 D．被拆遷人的利益 12、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的5％。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2 500元／㎡，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費(fèi)改由買方支付，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方元／㎡。 A：2 020．80 B：2 214．29 C：2 336．45 D：2 447．37 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 13、__在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的例算法。 A．市場法 B．成本法 C．收益法 D．假設(shè)開發(fā)法 14、物業(yè)管理的全面啟動以__為標(biāo)志 A．物業(yè)的接管驗收 B．用戶入住 C．檔案資料的建立 D．首次業(yè)主大會的召開 15、房地產(chǎn)置業(yè)投資較一般投資，不具有的好處是__。 A．相對較高的收益水平 B．得到稅收方面的益處 C．提高投資者的資信等級 D．良好的流動性 16、當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期循環(huán)的波谷時，各國政府一般采用__性的貨幣政策和財政政策抑制經(jīng)濟(jì)衰退。 A．?dāng)U張 B．適度從緊 C．緊縮 D．穩(wěn)健 17、《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民自有住宅的宅基地，屬__所有。 A．國家 B．所在的村民小組 C．農(nóng)民個人 D．農(nóng)民集體 18、某宗工業(yè)用地面積為5000㎡，容積率為1．0，樓面地價為800元／㎡，若城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為8．0，其中商業(yè)用途建筑面積占40％，樓面地價為3000元／㎡，居住用途建筑面積占60％，樓面地價為1000元／㎡。該宗地塊上理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價為萬元。 A：4000 B：5900 C：6800 D：7200 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 19、確定各級支路的紅線位置，控制點坐標(biāo)和標(biāo)高屬于__的內(nèi)容。 A．城市總體規(guī)劃 B．控制性詳細(xì)規(guī)劃 C．修建性詳細(xì)規(guī)劃 D．居住區(qū)規(guī)劃 20、在以下投資組合中，對投資者來說，投資且等比例選擇風(fēng)險最小的是__。 A．股票+投資基金 B．債券+股票 C．投資基金+債券+股票 D．債券+投資基金 21、禁止發(fā)布房地產(chǎn)預(yù)售廣告的是。 A：在劃撥土地上開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn) B：已設(shè)定抵押的房地產(chǎn) C：未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn) D：沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的房地產(chǎn) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、對市場需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進(jìn)度、項目銷售收入與投資估算項目財務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)可行性研究，屬于__階段。 A．投資機(jī)會研究 B．初步可行性研究 C．詳細(xì)可行性研究 D．項目的評估和決策 23、以抵押貸款方式向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地的70％。 A：評估價值 B：實際價值 C：投資價值 D：出讓金收入 E：借款合同 24、在土地出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿2年尚未動工的土地使用權(quán)，可以處以__。 A．合用出讓金的20%以上罰金 B．合同出讓金的50%以上罰金 C．以原價的30%收回土地 D．無償收回土地使用權(quán) 25、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元，期限10年，年利率6％的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7％的還款方式，并在最后1個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式．該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了元。 A：137.5 B：410.2 C：432.2 D：452.2 E：借款合同 二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供給量為（）。 A．存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量 B．存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量 C．存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量 D．存量+新增竣工量-拆毀量 2、下列保險中，屬于政策保險的有。 A：社會養(yǎng)老保險 B：農(nóng)業(yè)保險 C：巨災(zāi)保險 D：失業(yè)保險 E：出口信用保險 3、某期房尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為3000元/m2，出租的年末凈收益為 300元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險補(bǔ)償估計為現(xiàn)房價格的3%，則該期房目前的價格為（）元/m2。 A．2778 B．2833 C．2278 D．2387 4、下列不屬于劃撥土地使用權(quán)范圍的是__。 A．政府大樓建設(shè)用地 B．商品房建設(shè)用地 C．經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地 D．國家重點扶持的水利項目用地 5、會計核算的一般原則中，起修正作用的一般原則有__。 A．謹(jǐn)慎原則 B．重要性原則 C．實質(zhì)重于形式原則 D．權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 E．配比原則 6、某宗土地50年使用權(quán)的價格為1000萬元，現(xiàn)探測其地下有銅礦資源，該銅礦資源的價值為500萬元。若土地資本化率為7%，則該宗土地30年使用權(quán)的價格為__。 A．899 B．1000 C．1349 D．1500 7、套內(nèi)建筑面積由組成。 A：套內(nèi)房屋的使用面積 B：套內(nèi)墻體面積 C：套內(nèi)陽臺建筑面積 D：共有建筑面積 E：套內(nèi)共有建筑面積 8、房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的應(yīng)具備一定的條件，通常情況下不得拍賣的房地產(chǎn)有__等。 A．未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的 B．共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的 C．以出讓方式取得土地使用權(quán)的 D．國家依法收回土地使用權(quán)的 E．以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的 9、中國耕地具有等明顯的特點。 A：人均占有耕地少 B：耕地總體質(zhì)量高 C：生產(chǎn)水平低 D：退化嚴(yán)重 E：后備資源不足 10、下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)的是（）。 A．用途專業(yè)的房地產(chǎn) B．價值較大的房地產(chǎn) C．獨(dú)立使用的房地產(chǎn) D．不可分割的房地產(chǎn) 11、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項費(fèi)用的估算可以采用的方法有__。 A．單元估算法 B．概預(yù)算定額法 C．工程量近似匡算法 D．蒙特卡洛模擬法 E．單位指標(biāo)估算法 12、房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的。 A：變現(xiàn)風(fēng)險 B：政策風(fēng)險 C：利率風(fēng)險 D：市場供求風(fēng)險 E：借款合同 13、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起__日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。 A．10 B．15 C．20 D．30 14、經(jīng)批準(zhǔn)的臨時用地，同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂臨時用地協(xié)議，并按該土地前__年平均年產(chǎn)值逐年給予補(bǔ)償。 A．1 B．2 C．3 D．5 15、一業(yè)主打算將自家閑置的一處房屋出租給另一人經(jīng)商，所以現(xiàn)在翻建房屋使其面積擴(kuò)大，那么他應(yīng)當(dāng)進(jìn)行__登記。 A．轉(zhuǎn)移登記 B．變更登記 C．先進(jìn)行變更登記再進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記 D．先進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記再進(jìn)行變更登記 16、長期資金市場的特點有。 A：融資期限短 B：融資期限長 C：融資的目的主要是為了解決長期投資性資金的需要 D：資金交易量小 E：作為交易工具的有價證券，與短期金融工具相比，其收益較高，但流動性較差、價格變動幅度大、有較大風(fēng)險 17、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源除了物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤外，還包括__。 A．定期收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) B．物業(yè)共有部位共用設(shè)施設(shè)備裝修基金 C．政府的扶持 D．對長期拖欠物業(yè)費(fèi)業(yè)主的罰款 E．開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持 18、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有__等。 A．意外破壞的損毀 B．市場供給的過量 C．建筑設(shè)計的缺陷 D．人們消費(fèi)觀念的改變 E．周圍環(huán)境條件的惡化 19、中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展急需擴(kuò)展房地產(chǎn)渠道，以擺脫過分依賴商業(yè)銀行貸款的局面。 A：間接融資 B：直接融資 C：基金融資 D：債券融資 E：借款合同 20、估價人員搜集交易實例的途徑主要有。 A：房地產(chǎn)交易當(dāng)事人 B：政府有關(guān)部門 C：道聽途說 D：房地產(chǎn)交易展示會 E：報刊、網(wǎng)絡(luò) 21、在運(yùn)用路線價法過程中，為了簡化以后各宗土地價格的計算，一般以臨街各宗土地的臨街深度的__作為標(biāo)準(zhǔn)深度。 A．中位數(shù) B．眾數(shù) C．平均數(shù) D．分位數(shù) 22、下列關(guān)于合同的訂立程序，表述正確的是。 A：當(dāng)事人訂立合同，采取要約和承諾的方式進(jìn)行 B：當(dāng)事人意思表示真實一致時，合同即可成立 C：要約是指希望與他人訂立合同的意思表示 D：寄送的價目表應(yīng)視為要約 E：承諾只有到達(dá)要約人時才能生效 23、網(wǎng)絡(luò)圖法在建設(shè)工程管理中常常作為__的方法。 A．質(zhì)量控制 B．成本控制 C．進(jìn)度控制 D．合同管理 24、張某以400萬元購買了一商鋪用于自營，流動資金為50萬元。如果張某投入的資本金為240萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均經(jīng)營收入為150萬元，經(jīng)營成本、運(yùn)營費(fèi)用以及營業(yè)稅金及附加等占年平均經(jīng)營收入的40％，財務(wù)費(fèi)用占年平均經(jīng)營收入的10％，則該投資在借款償還期內(nèi)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算正確的有。 A：投資利潤率為16．67％ B：投資利潤率為22．50％ C：資本金利潤率為31．25％ D：資本金利潤率為37．50％ E：資本金利潤率為62．50％ 25、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有特性。(2005年試題，有修改) A：區(qū)位選擇異常重要 B：投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險 C：需要適時更新改造投資 D：存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 E：借款合同