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目 錄 第 一 章 柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析……………………2 第 二 章 河?xùn)|片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析…………………6 第 三 章 龍城水戀項(xiàng)目市場(chǎng)需求調(diào)查分析…………… 10 第 四 章 綜述…………………………………………… 31 第一章 柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 一 近年柳州房地產(chǎn)業(yè)呈高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) （一）房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的“亮點(diǎn)”和“熱點(diǎn)” 近年房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)一路走高。2002年企業(yè)家信心指數(shù)為156.8點(diǎn)。在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸及郵電通信業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易餐飲業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)等六大行業(yè)中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，保持領(lǐng)先地位。據(jù)有關(guān)專家的分析，柳州市房地產(chǎn)業(yè)至少還有幾年的穩(wěn)定增長(zhǎng)期。從企業(yè)傳來(lái)的信息可預(yù)計(jì)，今后柳州市房地產(chǎn)業(yè)的景氣指數(shù)仍會(huì)處于“高居不下”的狀態(tài)。 （二）柳州市房地產(chǎn)業(yè)駛?cè)肟燔嚨乐С衷? 據(jù)悉，柳州市房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持快速發(fā)展，原因很多，其中主要有，第一，在今后5年內(nèi)，柳州市城鎮(zhèn)化水平由現(xiàn)在的23％增長(zhǎng)到31％。城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐加快，加大了柳州廣大市民對(duì)商品房的需求。第二，國(guó)家在政策上支持了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。柳州市這個(gè)素有“桂中商埠”之稱的城市享受的“陽(yáng)光”則更多。第三，柳州市單位集資建房已逐漸減少，購(gòu)買商品房已成為柳州廣大市民解決住房和改善住房條件的重要途徑。 柳州市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè) 項(xiàng) 目 　 年 份 GDP數(shù)值　 （億元） 居民收入　 （元） 房地產(chǎn)投資 （億元） 房地產(chǎn)銷售 （萬(wàn)平米） 2000 實(shí)際數(shù)值 177.72 5740 4.84 39.7 2001 實(shí)際數(shù)值 195.73 7547 8.82 67.7 同比（%） 9.2% 23.9% 45.12% 41.36% 2002 實(shí)際數(shù)值 230 7928 15.99 81.3 同比（%） 14.9% 4.81% 44.84% 16.73% 2003 實(shí)際數(shù)值 275.9 9570 27.9 97.2 同比（%） 16.6% 17.16% 42.69% 16.36% 2004 預(yù)計(jì)值 330.3 11400.6 33.2 116.3 預(yù)計(jì)同比（%） 16% 16% 16% 16% 2005 預(yù)計(jì)值 394.8 13600.4 39.6 137.9 預(yù)計(jì)同比（%） 16% 16% 16% 16% 2006 預(yù)計(jì)值 467.7 16100.3 47.2 164.8 預(yù)計(jì)同比（%） 16% 16% 16% 16% GDP增長(zhǎng)走勢(shì)圖 居民收入情況走勢(shì)圖 房地產(chǎn)投資情況走勢(shì)圖 房地產(chǎn)銷售情況走勢(shì)圖 （三）2005——2006年柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨勢(shì) 在2003——2004年，柳州房地產(chǎn)強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，相當(dāng)?shù)闹С至Χ葋?lái)源于大量的舊城改造拆遷，同時(shí)大型商業(yè)項(xiàng)目齊頭并進(jìn)的開(kāi)發(fā)勢(shì)頭也是柳州2003——2004年房地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)最明顯的亮點(diǎn)，整體市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)持續(xù)、勻速的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 依據(jù)目前了解到的政策，柳州在2005年、2006年仍然保持和2003年、2004年基本等量的拆遷量，同時(shí)城市有計(jì)劃地?cái)U(kuò)張又在同步進(jìn)行，因此預(yù)計(jì)2005年、2006年柳州的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本可以保持2003——2004年的增速，總量需求分別為138萬(wàn)平方米和165萬(wàn)平方米；在柳州新增商業(yè)面積已經(jīng)足量的情況下，2005年、2006年柳州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該有較大的降幅，商業(yè)物業(yè)和其它性質(zhì)的物業(yè)之間的比例應(yīng)該為2：8左右，即住宅物業(yè)、公寓物業(yè)等應(yīng)有較大的發(fā)展空間。 二 柳州市房地產(chǎn)投資方向與重點(diǎn) 柳州市房地產(chǎn)投資方向與重點(diǎn)—— 以河?xùn)|新區(qū)、陽(yáng)和工業(yè)新區(qū)及舊城改造為投資重點(diǎn) 面對(duì)消費(fèi)主體的變化，政府采取積極措施，加大調(diào)控力度，發(fā)展與規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)：以落實(shí)住房消費(fèi)貨幣化為核心，深化住房制度改革，加快二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)放，培育租賃市場(chǎng)，全面促進(jìn)住房商品化和市場(chǎng)化進(jìn)程；土地總量控制，加強(qiáng)宏觀調(diào)控；拓寬融資渠道，募集國(guó)內(nèi)外資金；建立“開(kāi)發(fā)—產(chǎn)業(yè)化、經(jīng)營(yíng)—規(guī)?；?、融資—多元化、銷售—商品化、服務(wù)—社會(huì)化”完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。房地產(chǎn)投資以河?xùn)|新區(qū)、陽(yáng)和工業(yè)新區(qū)及舊城改造為重點(diǎn) 第二章 河?xùn)|片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 一 柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)各大板塊功能及趨勢(shì)分析 1、城中版塊 核心商圈的地位不可動(dòng)搖，商務(wù)保持一定的活力，但行政、居住的功能逐步弱化。以龍城路為中心向周邊擴(kuò)散的城區(qū)改造，包括紅光橋的順利通車，拉動(dòng)了整個(gè)城中區(qū)的建設(shè)發(fā)展。未來(lái)幾年內(nèi)物業(yè)的開(kāi)發(fā)將定位于高密度的商務(wù)公寓和精品產(chǎn)業(yè)。即使在其他區(qū)域形成新的商業(yè)區(qū)，也不會(huì)改變此區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍，反而會(huì)拉動(dòng)各經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展。 2、柳南版塊 柳南版塊是目前柳州商業(yè)開(kāi)發(fā)最活躍的版塊，市場(chǎng)將向更高的形態(tài) 發(fā)展，批發(fā)業(yè)仍然保持全市的領(lǐng)導(dǎo)地位,同時(shí)零售業(yè)將在這次商業(yè)重整中崛起。毫無(wú)疑問(wèn)，以飛鵝路及魚(yú)峰一帶的柳南商圈，全力占據(jù)以商品批發(fā)業(yè)為主的外向型商業(yè)陣地，這樣，柳江南北兩個(gè)商圈非但沒(méi)有沖突，反而可使柳州的商業(yè)資源實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)。 3、柳北版塊 柳北片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的空間相當(dāng)大，重點(diǎn)還是趨向于中檔次的物業(yè)開(kāi)發(fā)。在發(fā)展空間上應(yīng)以開(kāi)發(fā)大盤(pán)為主，以便于集中吸引各個(gè)單位企業(yè)的集團(tuán)購(gòu)買力。其中環(huán)河板塊憑借得天獨(dú)厚的“河景”優(yōu)勢(shì)，大工廠搬遷后騰出的地塊將會(huì)倍受高檔住宅區(qū)的青睞！該版塊是線狀的，土地資源稀少緊缺，作為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)的開(kāi)發(fā)持續(xù)力不長(zhǎng)；河?xùn)|版塊是塊狀的，土地資源豐富，應(yīng)是柳州今后相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)商務(wù)、高檔住宅的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。 4、舊飛機(jī)場(chǎng)版塊 是柳州不可忽視的住宅開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)！沒(méi)有大的工廠，無(wú)污染源，空氣 清閑，適宜居住。柳州市在前期的規(guī)劃中也將該區(qū)域定位為生活區(qū)。 “閑雜人聚居地”的歷史決定了該版塊只能成為平民住宅區(qū)，現(xiàn)在 開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)基本是中低檔樓盤(pán)、占天占地形式、經(jīng)濟(jì)適用房等幾種 類別，居住人群以工薪階層、個(gè)體戶、拆遷戶為主，柳州市拆遷量 的大小在一定程度上成為該版塊開(kāi)發(fā)熱度的晴雨表。 5、河西版塊 該區(qū)域是柳州新興的綠色居住區(qū)域。其區(qū)位的交通、綠化、配套設(shè) 施等硬件環(huán)境日趨完善。并且該區(qū)域也是柳南區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)開(kāi) 發(fā)區(qū)，城市中心的二級(jí)經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)，緊臨都市核心，具有無(wú)以倫比 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，因此相關(guān)的居住環(huán)境也同時(shí)得到了極大的改善。 二 河?xùn)|片區(qū)城市定位—— 柳州未來(lái)的行政、商務(wù)、高檔住宅區(qū)中心 1、為加快建設(shè)特大型區(qū)域綜合性城市，柳州啟動(dòng)了河?xùn)|新區(qū)的建設(shè)。 河?xùn)|片區(qū)將建成柳州市新的擁有標(biāo)志性建筑和景觀環(huán)境的政治 文化中心、金融科研中心和高新產(chǎn)業(yè)與高尚住宅集結(jié)地，實(shí)現(xiàn)經(jīng) 濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境三大效益的平衡發(fā)展。憑借今后柳州行政中心遷 移至此、地塊平整拆遷少易開(kāi)發(fā)、目前道路建設(shè)在柳州最完善等 諸多有利因素，該版塊將成為柳州今后的行政、商務(wù)中心和高檔 住宅區(qū)的首選地，其整體發(fā)展態(tài)勢(shì)非常類似于南寧的瑯東。隨著 河?xùn)|新區(qū)的發(fā)展，人口也將由目前的幾萬(wàn)人聚集至20萬(wàn)人以上， 為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了巨大的空間，目前開(kāi)發(fā)條件已成熟。 2、河?xùn)|新區(qū)與傳統(tǒng)的城市中心區(qū)隔江相望，隨著友誼橋的修建和市政府的搬遷，柳州的CBD中心將逐步遷移到河?xùn)|一帶。巨大的潛力，注定了河?xùn)|要形成一個(gè)高層次的精品區(qū)域。河?xùn)|區(qū)域的未來(lái)價(jià)值已勿庸置疑。 三 河?xùn)|片區(qū)地產(chǎn)需求—— 大量的中高檔住宅小區(qū)，中量的寫(xiě)字樓，適量的商業(yè)物業(yè) 1、隨著行政中心東遷，河?xùn)|新區(qū)將成為城市新的中心，行政中心區(qū)域?qū)⑿纬沙鞘行碌腃BD中心。作為河?xùn)|新區(qū)的標(biāo)志性和拉動(dòng)性工程，規(guī)劃行政中心占地300余畝，建筑面積4萬(wàn)平方米，其特點(diǎn)是：親民、開(kāi)放、自然、具可持續(xù)發(fā)展等。 2、河?xùn)|新區(qū)作為柳州市新的政治、經(jīng)濟(jì)中心，其標(biāo)志性工程“行政中心”遷入新區(qū)后，隨之將帶來(lái)廣闊的“商務(wù)辦公”市場(chǎng)。與政府聯(lián)系緊密的行政部門(mén)、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)也會(huì)適時(shí)遷入河?xùn)|片區(qū)，選擇一個(gè)即依托政府又相對(duì)獨(dú)立的辦公場(chǎng)所，該區(qū)域的區(qū)域性商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)性質(zhì)的公寓樓將擁有比較大的發(fā)展空間。從投資角度看，市中心的房?jī)r(jià)已逼近封頂價(jià)。而河?xùn)|區(qū)目前還處于起步階段，2000每平方米的價(jià)位仍有很大的升值空間。有人預(yù)計(jì)，一旦行政、名校全部歸位，房?jī)r(jià)可能會(huì)升至3000元以上每平方米。 3、柳州的高端富裕群體沒(méi)有南寧的群體大，對(duì)高檔住宅小區(qū)的需求量不會(huì)很大，相比之下，中偏高檔的住宅樓盤(pán)在河?xùn)|版塊的發(fā)展空間要大得多，一則因該類樓盤(pán)的客戶群體量大，二則很多地塊的先天資源和整個(gè)河?xùn)|版塊的特性決定做這類樓盤(pán)比較合適。因此，我們將龍城水戀項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為中偏高檔的精品住宅小區(qū)應(yīng)是該項(xiàng)目的合理選擇。 第三章 龍城水戀項(xiàng)目市場(chǎng)需求調(diào)查分析 項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介 （一）龍城水戀項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱本案）位于市體育館對(duì)面，占地70畝，用地形狀呈“口”形，地勢(shì)為比較平坦，起伏不大，沿東環(huán)路臨街面。 （二）本案用地位于柳州市高新開(kāi)發(fā)區(qū)，原為竹木交易市場(chǎng)，背靠馬鹿山公園，具有優(yōu)越的自然景觀，北鄰兩面針新廠區(qū)，西對(duì)大型住宅小區(qū)---鹿山花苑，緊鄰柳州市城市快速環(huán)道東環(huán)路。 （三）通過(guò)對(duì)本案所處的地段及周邊資源條件的綜合分析，我們對(duì)本案的定位建議是：開(kāi)發(fā)一個(gè)高規(guī)劃設(shè)計(jì)品質(zhì)，追求綠色健康主題，并以運(yùn)動(dòng)貫穿始終，竭力張揚(yáng)青春健康的活力，面向柳州市客戶群體，適應(yīng)多樣化居住形態(tài)的中偏高檔的精品住宅小區(qū)。 一 調(diào)查目的與設(shè)計(jì) 為了準(zhǔn)確探詢目標(biāo)客戶群對(duì)河?xùn)|版塊的認(rèn)可度和對(duì)本項(xiàng)目所持的態(tài)度，為本案的開(kāi)發(fā)提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息，為發(fā)展商開(kāi)發(fā)本案提供決策依據(jù)，特進(jìn)行本次市場(chǎng)調(diào)查，由南寧詩(shī)派博邇房地產(chǎn)策劃有限責(zé)任公司執(zhí)行。 （一）、目標(biāo)客戶 根據(jù)對(duì)柳州市住宅市場(chǎng)格局的判析，結(jié)合詩(shī)派博邇公司對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知及本案發(fā)展構(gòu)思，本案的目標(biāo)客戶群體可進(jìn)行如下特征假定： 1、柳州市中、高收入商界人士，政府公務(wù)員。 2、柳州市中、高收入家庭，有提升家居環(huán)境需求，屬二次置業(yè)。 3、素養(yǎng)較高、追求生活品質(zhì)的人士。 （二）、調(diào)查目的 1、探詢目標(biāo)客戶在有更佳選擇的情況下其購(gòu)房?jī)r(jià)值趨向以及對(duì)價(jià)格的敏感程度。 2、探詢目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)位優(yōu)勢(shì)的看法及接受程度。 3、探詢目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目發(fā)展理念支持程度及項(xiàng)目配套設(shè)施的要求。 4、探詢目標(biāo)客戶對(duì)擬發(fā)展物業(yè)產(chǎn)品的購(gòu)買支持程度。 （三）、調(diào)查設(shè)計(jì) 圍繞上述調(diào)查目的，我們?cè)O(shè)計(jì)一個(gè)面對(duì)購(gòu)房意向較強(qiáng)的柳州市社會(huì)各界人士，樣本量達(dá)120份的問(wèn)卷式調(diào)查。具體采用的調(diào)查方式有抽樣調(diào)查、座談式調(diào)查、隨機(jī)調(diào)查等。調(diào)查對(duì)象基本上符合本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群特征假定，樣本量也能滿足定向調(diào)查目的分析需要。 二 現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)與技術(shù)分析 （一）、樣本發(fā)放 1、執(zhí)行時(shí)間：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作從2004年8月16日開(kāi)始，于2004年8月20 日完成，調(diào)查數(shù)據(jù)處理及本報(bào)告于2004 年8月22日完成。 2、執(zhí)行人員：主要由詩(shī)派博邇公司策劃部工作人員完成，上述人員在調(diào)查前均接受本項(xiàng)目的專項(xiàng)培訓(xùn)。 3、調(diào)查范圍：基本涵蓋柳州主要市區(qū)。 4、發(fā)放份數(shù)：本次調(diào)查共發(fā)放問(wèn)卷120份，其中回收有效問(wèn)卷100份，已達(dá)到本次調(diào)查樣本量的要求。 （二）、技術(shù)分析 采用SPSS專用數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)分析軟件對(duì)回收的樣本進(jìn)行數(shù)據(jù)錄入，進(jìn)行全部的歸類統(tǒng)計(jì)，以進(jìn)行全面的分析評(píng)價(jià)；對(duì)部分重要的數(shù)據(jù)進(jìn)行交叉聚類分析，以探詢不同背景的細(xì)分客戶對(duì)象對(duì)同一問(wèn)題選擇的差異性。 三 調(diào)查結(jié)果與分析 本次市場(chǎng)調(diào)查主要由居上項(xiàng)目前期策劃小組其中4名組員負(fù)責(zé)，目的在于通過(guò)對(duì)柳州市居民購(gòu)房意向的調(diào)查分析，為居上項(xiàng)目A地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市場(chǎng)發(fā)展定位提供策略建議。 本次問(wèn)卷調(diào)查針對(duì)柳州市城中區(qū)、柳南區(qū)、柳北區(qū)、河西片區(qū)及河?xùn)|片區(qū)分別進(jìn)行了抽樣調(diào)查，共發(fā)出調(diào)查問(wèn)卷120份，收回有效問(wèn)卷100份?，F(xiàn)對(duì)問(wèn)卷調(diào)查的匯總數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。 （一）、受訪者基本背景資料 1、受訪者男女比例 受訪者的性別比較均衡 （男性50%，女性50%），可 以更全面地探詢目標(biāo)客戶對(duì)河 東房地產(chǎn)和本項(xiàng)目的價(jià)值取向。 2、受訪者學(xué)歷構(gòu)成 受訪者學(xué)歷以大專為主，占到全部比例的35% ，大專以上達(dá)到57%，普遍受教育程度較高。這類客戶比較理性，其觀點(diǎn)很有代表性。 3、受訪者在柳州市的居住年限 本次調(diào)查的對(duì)象基本為在柳州市居住達(dá)20年以上的人士，年齡在25-50歲之間，屬于較為穩(wěn)定的城市人口，對(duì)本城市的房地產(chǎn)也和了解。 4、獲取信息途徑 受訪者主要接觸的報(bào)紙以《南國(guó)今報(bào)》為主，其次為柳州電視臺(tái)。由此結(jié)果可看出，《南國(guó)今報(bào)》的普及程度較其它媒介高，在受訪者中最受歡迎，占到受訪者70%的比例。 （二）、受訪者置業(yè)意向的需求分析 本次調(diào)查為配合項(xiàng)目中偏高檔住宅的定位，調(diào)查對(duì)象主要是針對(duì)柳州市較高收入人群，職業(yè)以國(guó)家公務(wù)員、法律、科教文衛(wèi)工作者及合資、獨(dú)資企業(yè)員工所占比例較大，收入在柳州市屬中上水平，工作較為穩(wěn)定，所在單位的福利也較好，因此受訪者目前的居所以單位福利房或集資房為主，占到了受訪者居住現(xiàn)狀的39%，自購(gòu)商品房的也占到了29%，其中有一次置業(yè)者，也有部分屬于二次置業(yè)者。（見(jiàn)圖一、圖二、圖三） 1、受訪者職業(yè)構(gòu)成 圖 一 2、受訪者月收入情況 圖 二 3、受訪者居住現(xiàn)狀 圖 三 4、受訪者置業(yè)區(qū)域選擇趨向 受訪者在選擇置業(yè)區(qū)域時(shí)更多的偏向于城中區(qū)、河?xùn)|新區(qū)及魚(yú)峰區(qū)。主要是出于離工作地點(diǎn)近，上下班方便，距市中心繁華地段近，購(gòu)物方便，周邊各方面配套齊全等方面的考慮。 5、受訪者了解河?xùn)|新區(qū)發(fā)展趨勢(shì)的程度 受訪者基本上均是從報(bào)紙、電視等媒體上對(duì)河?xùn)|新區(qū)的發(fā)展有所了解，絕大部分受訪者的了解程度是“了解一些”，例如知道市政府東遷，帶動(dòng)河?xùn)|片區(qū)的地產(chǎn)，住宅物業(yè)也水漲船高，但對(duì)于具體樓盤(pán)的情況還不是非常了解。 6、受訪者置業(yè)于河?xùn)|片區(qū)的原因 之所以置業(yè)于河?xùn)|片區(qū)，受訪者中35%表示是因?yàn)楹訓(xùn)|片區(qū)的環(huán)境較市中心及柳北區(qū)好，空氣新鮮，這部分所占比例最大。其次是由于市政府東遷，跟隨城市發(fā)展的趨勢(shì)，另外就是隨著這個(gè)趨勢(shì)的發(fā)展將帶動(dòng)河?xùn)|片區(qū)的便利交通。 7、受訪者選擇置業(yè)于河?xùn)|新區(qū)的具體路段 受訪者中有40%已經(jīng)或打算置業(yè)于高新區(qū)一帶，占到近一半的比例，其次是工學(xué)院附近，再次是本項(xiàng)目所在的體育中心一帶。選擇高新區(qū)一帶的原因主要是由于柳高、十二中及景行小學(xué)三大名校將遷至高新區(qū)，而受訪者的年齡層次（25-50歲）基本上屬于臨近結(jié)婚或已婚者，考慮到將來(lái)或目前子女的教育問(wèn)題選擇置業(yè)于高新區(qū)一帶。 8、受訪者期望的河?xùn)|片區(qū)商品住宅/公寓的理想價(jià)格（元/㎡） 由下表可見(jiàn)受訪者做為消費(fèi)者普遍存在的“期望最低價(jià)格”的心理，但還是可以看出受訪者比較認(rèn)同河?xùn)|片區(qū)的房?jī)r(jià)在1800-2200元之間，而2500元以上的高價(jià)則較難接受，這也說(shuō)明了目前柳州市居民購(gòu)房還是以普通住房為主，在定價(jià)時(shí)不宜過(guò)高，否則會(huì)有較大的市場(chǎng)阻力。 9、受訪者投資/置業(yè)于河?xùn)|片區(qū)的可能時(shí)間 受訪者投資置業(yè)于河?xùn)|片區(qū)的時(shí)間有兩極分化的趨勢(shì)，近50%的受訪者投資置業(yè)的時(shí)間集中在2005-2006年之間，另一部分受訪者則因主客觀原因在2007年之后才考慮投資置業(yè)于河?xùn)|片區(qū)。該時(shí)間區(qū)域?qū)?xiàng)目的啟動(dòng)還是比較有利的。 10、受訪者購(gòu)買物業(yè)考慮的綜合因素 由下表顯示的結(jié)果可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)度是消費(fèi)者購(gòu)房最優(yōu)先考慮的因素，無(wú)論是第一提及、第二提及和綜合提及，它的被選比例均最高，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意樹(shù)立企業(yè)的良好口碑和形象，使消費(fèi)者在對(duì)樓盤(pán)肯定之前先認(rèn)可開(kāi)發(fā)商； 其次考慮的因素是地理位置，被選比例也較高，占34% ，再次是配套設(shè)施及建筑質(zhì)量，另外物業(yè)的升值潛力、社區(qū)環(huán)境和戶型結(jié)構(gòu)也是重要考慮因素。由此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)主要在配套設(shè)施、建筑質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境和戶型結(jié)構(gòu)四個(gè)方面投入更多的精力。 在價(jià)格因素方面，被選率為23%，這也說(shuō)明在柳州市中高層收入居民中，大部分消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)并非把價(jià)格擺在第一位，只要樓盤(pán)各方面條件滿意，價(jià)格屬合理范圍就可以接受。 （三）、受訪者對(duì)社區(qū)規(guī)劃的需求分析 1、受訪者對(duì)社區(qū)規(guī)劃風(fēng)格的需求 目前柳州市的住宅樓盤(pán)在規(guī)劃風(fēng)格方面幾乎都以園林綠化為主題，本次調(diào)查中也有50%的受訪者表示偏愛(ài)于園林綠化風(fēng)格的社區(qū)環(huán)境，這說(shuō)明了居民渴望回歸自然的心理。而由下表也可見(jiàn)，隨著人民生活水平的提高，運(yùn)動(dòng)康體設(shè)施做為社區(qū)的必要設(shè)施也逐漸受到居民的重視。建議本項(xiàng)目在規(guī)劃風(fēng)格方面應(yīng)相互結(jié)合并突顯主題，可借助體育中心的運(yùn)動(dòng)設(shè)施，而且社區(qū)里面同樣修建相當(dāng)數(shù)量的運(yùn)動(dòng)設(shè)施（不和體育中心的設(shè)施重復(fù)，占地不大費(fèi)用不高的那一類運(yùn)動(dòng)設(shè)施），而園林景觀可以相對(duì)做得簡(jiǎn)單些，用大量的運(yùn)動(dòng)設(shè)施取代部分園林。 2、受訪者對(duì)社區(qū)規(guī)模的需求 在社區(qū)規(guī)模方面，受訪者的選擇主要集中在80-150畝之間，尤其是100-148畝之間最受消費(fèi)者喜愛(ài)。這說(shuō)明柳州市居民目前比較偏愛(ài)中等規(guī)模的樓盤(pán)，而本項(xiàng)目地塊大小基本符合中等規(guī)模樓盤(pán)需求。居民偏愛(ài)中等規(guī)模樓盤(pán)主要是由于如太小規(guī)模居民會(huì)擔(dān)心配套不全，而幾百畝規(guī)模的大盤(pán)，普通居民也較多持觀望態(tài)度，主要是擔(dān)心入住戶數(shù)過(guò)多會(huì)造成物業(yè)管理不完善等問(wèn)題。 3、受訪者對(duì)社區(qū)建筑結(jié)構(gòu)的需求 從下列選擇結(jié)果中，我們可以看出傳統(tǒng)的多層住宅還是受到柳州市廣大居民的歡迎，占有絕對(duì)地位，比例高達(dá)50% 。而隨著小高層在住宅物業(yè)中的普及，逐漸被部分居民接受，選擇率為38% ，也占有較大市場(chǎng)份額。本項(xiàng)目根據(jù)目標(biāo)客戶群體的選擇及項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，在建筑結(jié)構(gòu)方面以多層及小高層的為主導(dǎo)應(yīng)是符合市場(chǎng)需求的定位。 4、受訪者對(duì)戶內(nèi)空間形式的需求 由下表可見(jiàn)，在戶內(nèi)空間形式上，傳統(tǒng)的平層及新型的躍層形式都受居民歡迎，而躍層成為選擇率最高的形式，選擇比例為50% ，傳統(tǒng)的平層結(jié)構(gòu)退居第二位，選擇比例為38%，樓中樓的選擇率相對(duì)少一些，比例為12% ，還不是目前柳州市居民的主導(dǎo)需求。而本項(xiàng)目的主導(dǎo)套式正是躍層及平層結(jié)構(gòu)，符合市場(chǎng)的主導(dǎo)需求。 5、受訪者在戶型選擇方面的需求 在戶型選擇方面，三房?jī)蓮d占有絕對(duì)地位，比例高達(dá)56% ，選擇率明顯高于其它戶型，而四房?jī)蓮d和兩房一廳的比例都在20%左右，說(shuō)明目前柳州市居民對(duì)住宅的需求主要是以三房戶型，住房消費(fèi)仍然以大眾型消費(fèi)為主。此次在本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)上也以三房為主導(dǎo)戶型，輔以四戶及兩房戶型。 6、受訪者對(duì)住宅面積的需求 在住宅面積方面，受訪者的選擇集中在100-150平米之間，以100-120平米的提及率最高。主要原因是由于柳州市居民對(duì)三房?jī)蓮d的住宅戶型最為喜愛(ài)，而100-120平米的面積對(duì)三房而言也較為合理。從這一點(diǎn)也可看出緊湊型三房目前還是柳州消費(fèi)的主流。 7、受訪者對(duì)廳房面積分布的需求 以下結(jié)果顯示，主人房及睡房較大，客飯廳較小，及客飯廳較大，主人房及睡房較小兩方面需求呈現(xiàn)兩極化趨勢(shì)，所占比例相差不遠(yuǎn)，分別為44%和41% 。 8、受訪者對(duì)交房標(biāo)準(zhǔn)的需求 由下圖可見(jiàn)，簡(jiǎn)單裝修標(biāo)準(zhǔn)成為柳州市居民的首要選擇，比例達(dá)到了69%。其它形式則相對(duì)弱化，要求程度差異不大，比例分別為17%和14% ，說(shuō)明目前柳州市居民在家裝方面的需求還是比較樸實(shí)，傾向于共性部分開(kāi)發(fā)商裝修，個(gè)性部分自己裝修。 （四）、受訪者對(duì)社區(qū)配套的需求分析 1、理想小區(qū)的配套 由下述統(tǒng)計(jì)表可以看出，地下停車場(chǎng)、管道煤氣、寬帶接入三項(xiàng)的需求程度均超過(guò)了50%，應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中重點(diǎn)考慮。 其次，羽毛球場(chǎng)、健身房和游泳池三個(gè)項(xiàng)目的選擇率也超過(guò)了45% ，這說(shuō)明隨著柳州市居民生活水平的不斷提高，對(duì)運(yùn)動(dòng)健身的需求也越來(lái)越強(qiáng)烈，而康體設(shè)施也逐漸成為健康人文社區(qū)的必要設(shè)施。 本項(xiàng)目在社區(qū)配套方面將考慮光纖到樓，每戶寬帶網(wǎng)的接入成為 基本配置，還將考慮智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，包括IC卡一卡通（門(mén)禁、物業(yè)收費(fèi)、會(huì)所支付等），與之配套的有遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、每戶預(yù)設(shè)的三防接口系統(tǒng)等。在運(yùn)動(dòng)設(shè)施方面，將在不與體育中心重復(fù)的基礎(chǔ)上建設(shè)數(shù)量相當(dāng)?shù)倪\(yùn)動(dòng)設(shè)施，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的運(yùn)動(dòng)主題，使項(xiàng)目擁有自己鮮明的特色，擁有更寬泛的目標(biāo)客戶群體。 2、受訪者對(duì)社區(qū)商業(yè)配套的需求 在社區(qū)的商業(yè)配套方面，對(duì)百貨的提及率最高，其次是便利店、休閑娛樂(lè)和食品、副食品店，說(shuō)明了柳州市居民目前對(duì)社區(qū)配套基本以滿足日常生活需求為主。而對(duì)于家居裝飾和服裝方面的需求提及率一般，主要原因與柳州市居民習(xí)慣于到市中心或傳統(tǒng)的專業(yè)商場(chǎng)等地采購(gòu)此類用品有關(guān)。 在本項(xiàng)目的商業(yè)配套方面，考慮到體育中心雖已形成一定規(guī)模的河 魚(yú)餐飲，但從項(xiàng)目的停車、整個(gè)樓盤(pán)的銷售考慮，在項(xiàng)目沿東環(huán)路做河 魚(yú)餐飲還是不可取，其它商業(yè)又暫時(shí)無(wú)勢(shì)可借；但目前該區(qū)域商業(yè)是空白的，可以做適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)，但必須做好先租后賣的準(zhǔn)備，否則商業(yè)部分的價(jià)值難得到充分的挖掘。 第四章 綜 述 通過(guò)上一章節(jié)對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)需求的調(diào)查分析，我們基本可以認(rèn)定，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及市場(chǎng)定位是符合目標(biāo)客戶群體需求的。具體分述如下： 一、 尋找河?xùn)|片區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)需求空間——中偏高檔 從調(diào)查結(jié)果中我們可以看出，柳州市居民目前的住宅消費(fèi)仍以樸實(shí)型消費(fèi)為主導(dǎo)，消費(fèi)人群的主體仍是大部分中等及中上等收入人群，這是因?yàn)榱莸母叨烁辉Ｈ后w還不是非常大，對(duì)高檔住宅的需求量也不是非常大。由此我們可推出，河?xùn)|片區(qū)現(xiàn)階段的住宅需求并不是以高檔住宅為主，而應(yīng)是中偏高檔住宅為主導(dǎo)需求，我們將本項(xiàng)目定位于中偏高檔的樓盤(pán)，對(duì)比高檔樓盤(pán)，有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而對(duì)比中檔樓盤(pán)，有環(huán)境配套優(yōu)勢(shì)，應(yīng)是符合柳州市目前的市場(chǎng)主導(dǎo)需求的理想選擇。 二、 靠功力贏取市場(chǎng)——社區(qū)規(guī)劃的均好性 隨著人民生活水平的提高，在住房選擇上愈趨理智和挑剔，對(duì)社區(qū)的要求也不再局限于滿足“住房”的基本條件，而向均好性方向發(fā)展，從調(diào)查分析中可見(jiàn)，無(wú)論是在社區(qū)配套、面積需求和戶型結(jié)構(gòu)等方面居民都有較高要求，不偏重于某一方面的滿意，而是方方面面的完善均好性。 在本項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上，我們力求用一種系統(tǒng)的項(xiàng)目發(fā)展觀念，融合規(guī)劃概念及發(fā)展理念，注重整體及全面，亦關(guān)心每一細(xì)節(jié)及環(huán)節(jié)，力求創(chuàng)造柳州均好性最佳的住宅社區(qū)。 三、 健康的共鳴——生態(tài)、運(yùn)動(dòng) 目前柳州市較上檔次的樓盤(pán)基本上均以園林綠化及水景園藝為主題，這一規(guī)劃設(shè)計(jì)也吸引了眾多居民的眼球，成為購(gòu)買的主要原因，這一趨勢(shì)充分表現(xiàn)了人們回歸自然的心理，相信無(wú)論社會(huì)如何發(fā)展變化，人們的這一心理也不會(huì)改變，自然會(huì)是人類永恒的主題，也將是住宅永恒的主題。 自然與健康總是聯(lián)系在一起的，從調(diào)查結(jié)果中我們也可見(jiàn)，隨著生活水平的不斷提高，人們?cè)诿β倒ぷ髦嘁苍絹?lái)越重視自身及家人的健康。本項(xiàng)目充分利用體育中心的原有體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施與本社區(qū)大量的體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施產(chǎn)生共鳴，建設(shè)一個(gè)健康主題明確的小區(qū)，從而在樓盤(pán)品質(zhì)日益提高的河?xùn)|板塊獨(dú)樹(shù)一幟。 南寧詩(shī)派博邇房地產(chǎn)策劃有限責(zé)任公司 二00四年十一月