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擔(dān)保公司房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險管理 　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　 ［摘要］房地產(chǎn)抵押貸款是指房地產(chǎn)所有人將其房地產(chǎn)作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進行借貸的形式。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)逐年增多，它有效地解決了中小企業(yè)發(fā)展過程中常見的融資難問題，同時也在新的領(lǐng)域拓展了金融業(yè)務(wù)，為正在興起的擔(dān)保行業(yè)帶來了重大的發(fā)展契機。但是在房地產(chǎn)抵押過程中存在不少問題，作為新生的擔(dān)保公司如何認識和防范、化解這些問題和風(fēng)險、把損失降低到最低程度,正是本文所要探討的內(nèi)容。 ［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)　 擔(dān)保公司　抵押貸款　風(fēng)險 近年來，全省中小企業(yè)發(fā)展勢頭強勁，已成為支撐我省經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分。但長期以來，中小企業(yè)所獲得的金融資源與其在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位極不相稱，嚴重制約了中小企業(yè)的發(fā)展壯大。正是適應(yīng)時代的要求，為滿足市場需求，河南的擔(dān)保公司如雨后春筍般的成立了，在金融機構(gòu)和借款人之間起了一座擔(dān)保的橋梁。對于擔(dān)保公司來說,房產(chǎn)抵押貸款具有抵押物易處置變現(xiàn)、升值潛力大、處置方式靈活等優(yōu)勢，綜合分析風(fēng)險相對較小，擔(dān)保效力強等特性。因此，作為擔(dān)保方式的房地產(chǎn)抵押也是金融機構(gòu)等債權(quán)人所選用的重要方式之一。但是，由于房產(chǎn)抵押貸款涉及環(huán)節(jié)較多，專業(yè)性較強，內(nèi)容較復(fù)雜，除存在一般性的風(fēng)險如信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險外，還存在著制度風(fēng)險，如抵押物評估風(fēng)險、貸款額度審批風(fēng)險和強制處分風(fēng)險， 下面對各種風(fēng)險逐一進行分析。 一、房產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險 （一）抵押登記權(quán)的風(fēng)險 1、“一物多押”的風(fēng)險。《擔(dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！苯杩钊藢⒎慨a(chǎn)抵押給多個出借人后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。 2、土地使用權(quán)的風(fēng)險。擔(dān)保公，辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。另外，我國法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉(zhuǎn)化為國有土地。 3、登記期限的風(fēng)險。辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，擔(dān)保公司將無法處置抵押房產(chǎn)。 （二）租賃權(quán)對抗抵押權(quán)的風(fēng)險 1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，擔(dān)保公司也很難處理抵押房產(chǎn)。 2、租金收入難以獲得。借款人與擔(dān)保公司簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時間較長的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關(guān)系人，擔(dān)保公司將很難獲得租金收入用于還貸。 3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，擔(dān)保公司有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。當(dāng)擔(dān)保公司拍賣抵押房產(chǎn)時，按照我國目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價格。 （三）土地性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險 1、土地使用期限。我國目前的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地，土地性質(zhì)不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實行土地出讓制度前實行的由政府部門批準、在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋兀⑾驀临Y源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年。擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產(chǎn)埋下隱患。 2、處置費用。對于出讓土地性質(zhì)的房產(chǎn)交易，由于房地產(chǎn)開發(fā)商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時不需要再交費；屬于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，處置房產(chǎn)時需要向國土資源部門補交一定比例的土地出讓金。擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果不注意土地的性質(zhì)，將可能增加處置抵押房產(chǎn)的費用。 （四）土地用途變更的風(fēng)險 出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉儲等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?、商業(yè)、旅游、娛樂等用途的經(jīng)營性用地，其價值是數(shù)倍的增長。根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報原批準用地的人民政府批準。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據(jù)我國法律規(guī)定，國家可以無償收回土地使用權(quán)，擔(dān)保公司將無法處置抵押房產(chǎn)。 （五）在建工程抵押的風(fēng)險 1、建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)。最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，這不利于擔(dān)保公司處置抵押房產(chǎn)用于歸還貸款?！　　　　　　　　　? 2、稅收優(yōu)先權(quán)。《稅收征收管理辦法》第45條第1款規(guī)定：“稅務(wù)機關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外?！痹撘?guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。 （六）以單位房改房設(shè)定抵押。 有的單位已進行房改，職工交了集資款，或已售給職工，還未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)作抵押。這種房產(chǎn)權(quán)表面反映是單位所有，但實際所有權(quán)已發(fā)生變化。有的以個人購買的房改公房抵押，根據(jù)我國房改的有關(guān)政策，個人購買房改公房要5年以后才允許進入市場交易，所售房價款，除去擔(dān)保稅費和原購房款，增值部分單位和個人按一定比例共享。因此，這種房屋產(chǎn)權(quán)設(shè)定擔(dān)保亦存在一定瑕疵。有的單位對房改的房產(chǎn)還作了內(nèi)部規(guī)定：該房只能由本人和直系親屬居住，不得擅自出租、轉(zhuǎn)讓和出售給他人，如本人調(diào)離單位，該房產(chǎn)由單位收回，退回原購房款。這種特殊的房產(chǎn)，個人雖有產(chǎn)權(quán)證，但不具有完全的所有權(quán)，沒有處分權(quán)。 （七）共有財產(chǎn)抵押的風(fēng)險 根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第五十四條規(guī)定，共有財產(chǎn)進行抵押時，共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果擔(dān)保公司沒有要求借款人和財產(chǎn)共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權(quán)，從而形成風(fēng)險。 （八）抵押房產(chǎn)評估價格的風(fēng)險 目前，評估機構(gòu)管理不規(guī)范，在房產(chǎn)評估價格上有時不公正，往往根據(jù)評估的用途抬高或降低估價。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款；當(dāng)擔(dān)保公司拍賣用來抵押的房產(chǎn)時，評估機構(gòu)又會故意降低房產(chǎn)的評估價格。 （九）房產(chǎn)處置執(zhí)行難 《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋第六條規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據(jù)該規(guī)定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、擔(dān)保公司也無權(quán)處置抵押物。 二、防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的對策 （一）要辦好抵押登記 擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押登記前，要調(diào)查清楚抵押的房產(chǎn)是否屬于“一物多押”？如果屬于“一物多押”，擔(dān)保公司要經(jīng)常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現(xiàn)影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時，擔(dān)保公司應(yīng)盡量要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，便于處置變現(xiàn)。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，擔(dān)保應(yīng)有充足的時間處置抵押房產(chǎn)。 （二）深入調(diào)查，防止“先租后抵” 擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，要認真做好貸前調(diào)查工作，詳細了解借款人用來抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人。 （三）注意土地的性質(zhì)和使用期限 擔(dān)保公司辦理抵押貸款前，要調(diào)查清楚房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì)，對于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業(yè)類。根據(jù)土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，擔(dān)保公司應(yīng)與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時補交土地出讓金。 （四）加強貸后檢查，防止土地用途變更 擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實際使用用途是否一致？如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，擔(dān)保公司也應(yīng)在貸款發(fā)放后進行貸后檢查，查看借款人土地實際用途是否發(fā)生變更，根據(jù)情況及時采取有效措施。 （五）共有財產(chǎn)抵押要求所有財產(chǎn)共有人簽字 擔(dān)保公司在辦理房產(chǎn)抵押貸款時，應(yīng)通過房產(chǎn)證和其他途徑詳細了解房產(chǎn)的實際所有權(quán)情況。對共有財產(chǎn)，要真正掌握究竟有多少個財產(chǎn)共有人？財產(chǎn)共有人是否同意用房產(chǎn)抵押辦理貸款？只有經(jīng)財產(chǎn)共有人全部同意，擔(dān)保公司才可以給予辦理，同時還應(yīng)要求所有財產(chǎn)共有人共同簽字。 （六）擔(dān)保公司應(yīng)有自己的房產(chǎn)評估“專家” 為準確獲得抵押房產(chǎn)的評估價格，擔(dān)保公司應(yīng)主動培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評估“專家”，這一職責(zé)可由風(fēng)險評估人員承擔(dān)，對抵押房產(chǎn)作出公正、公平的估價。雖然擔(dān)保公司無權(quán)決定評估機構(gòu)對抵押房產(chǎn)所作的估價，但可以根據(jù)自己的實際評估價格確定貸款發(fā)放的額度，掌握貸款發(fā)放的主動權(quán)。 （七）調(diào)查清楚借款人的房產(chǎn)數(shù)量 擔(dān)保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時，應(yīng)詳細調(diào)查清楚借款人的實際房產(chǎn)數(shù)量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現(xiàn)象。如果借款人僅有一套居住房屋，擔(dān)保公司應(yīng)確保在處分借款人的房產(chǎn)時，不會產(chǎn)生法律糾紛。 （八）重視借款人第一還款來源 擔(dān)保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時，要重視第一還款來源；不僅要對借款人進行擔(dān)保分析，而且要對借款人及反擔(dān)保人進行財務(wù)分析、現(xiàn)金流量分析和非財務(wù)分析，對借款人經(jīng)常開展貸后檢查，動態(tài)反映貸款形態(tài)，從根本上提高房產(chǎn)抵押貸款的質(zhì)量，有效防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險。 （九）更要重視控制道德風(fēng)險 以上八個方面其實都是從技術(shù)上闡釋房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險管理方法的，但筆者從長期的工作實踐中體會到，僅僅從技術(shù)上來控制風(fēng)險，是遠遠不夠的。也就是說，我們更要重視借款人的人品和道德，這就要求擔(dān)保公司的風(fēng)險管理人員要不僅要從借款人的家庭狀況，鄰里關(guān)系，工作單位等方面去了解，更要在同借款人的溝通接觸過程中根據(jù)自己的社會閱歷對其的品質(zhì)做出大概的判斷，不放過任何細節(jié)，這就需要風(fēng)險管理人員煉就一副“火眼金睛”。下面再針對房產(chǎn)抵押貸款過程中其他一些未提及的問題作下說明。 三、抵押貸款注意事項 　 （一）在提供的婚姻關(guān)系證明書中，有離婚情況的，需提交離婚協(xié)議或法院判決書；如果是離婚后單身，需要提供離婚后未再婚證明。 　 （二）國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。 　 （三）以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外； 　 （四）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。 　 （五）一旦發(fā)現(xiàn)已抵押的房地產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失等價值減少等情況時，可要求抵押人增加抵押物或提供相應(yīng)的擔(dān)保?！? 注：下列房地產(chǎn)不得用作抵押： １、權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)； ２、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； ３、文物保護的建筑物和有紀念意義的建筑物； ４、已依法公告拆遷的房地產(chǎn)； ５、被依法查封的房地產(chǎn)； ６、集體所有的土地。 參考文獻: [1] 中國人民銀行金融研究局，《中國中小企業(yè)金融制度調(diào)查報告》[R]，《金融時報》.2004-6-22　　 [2] 殷紅,張衛(wèi)東:房地產(chǎn)金融,首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社,2005:179-180 [3] 陳釗:住房抵押貸款理論與實踐,復(fù)旦大學(xué)出版社,2006:126-127 [4] 王洪衛(wèi),張學(xué)文:房地產(chǎn)金融政策風(fēng)險及其防范對策,中國房地產(chǎn)金融,2007(1):21-23 [5] 王震勤,王維才,李秋妍:中國個人住房抵押貸款風(fēng)險防范機制分析,北京科技大學(xué)學(xué)報,2007(1):56-59