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四川省2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《相關(guān)知識(shí)》：所有權(quán)模擬試題 本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、不屬于影響房地產(chǎn)的因素是__。 A．社會(huì)因素 B．環(huán)境因素 C．經(jīng)濟(jì)因素 D．政策因素 2、小跨度廠房是指跨度小于或等于m的單層工業(yè)廠房。 A：4 B：8 C：12 D：15 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 3、納稅人必須在經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起日內(nèi)繳納耕地占用稅。 A：15 B：30 C：60 D：120 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4、通常以完成特定事項(xiàng)為代理內(nèi)容，事項(xiàng)完成后代理即告終結(jié)。 A：委托代理 B：法定代理 C：本代理 D：指定代理 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 5、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)以為單元建檔。 A：房號(hào) B：街道 C：丘 D：幢 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 6、當(dāng)某開發(fā)商的成本費(fèi)用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者相比具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)時(shí)，可以采用的定價(jià)法是__。 A．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 B．挑戰(zhàn)定價(jià)法 C．隨行就市定價(jià)法 D．滲透定價(jià)法 7、房地產(chǎn)管理部門對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方提供的文件進(jìn)行審查，當(dāng)超過__日視為同意受理。 A．10 B．20 C．5 D．7 8、某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬(wàn)元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬(wàn)元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬(wàn)元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12％，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為萬(wàn)元。 A：1838.00 B：1844.55 C：1845.87 D：1850.00 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 9、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是__。 A．空置率 B．利息備付率 C．容積率 D．成本利潤(rùn)率 10、下列關(guān)于確認(rèn)和計(jì)量的一般原則的說法，錯(cuò)誤的是。 A：權(quán)責(zé)發(fā)生制原則是指在收入和費(fèi)用實(shí)際發(fā)生時(shí)進(jìn)行確認(rèn)，不必等到實(shí)際收到現(xiàn)金或者支付現(xiàn)金時(shí)才確認(rèn) B：按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，凡是不屬于當(dāng)期的收入或費(fèi)用，只要款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收到或支付，就應(yīng)作為當(dāng)期的收入或費(fèi)用 C：歷史成本原則的依據(jù)是成本是實(shí)際發(fā)生的，有客觀依據(jù)，便于查核，也容易確定，比較可靠；歷史成本數(shù)據(jù)比較容易取得 D：劃分收益性支出與資本性支出原則是指將與當(dāng)期收益相關(guān)的支出計(jì)入當(dāng)期的損益，將與當(dāng)期以及以后多個(gè)期間的收益相關(guān)的支出計(jì)入資產(chǎn)的價(jià)值 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 11、銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個(gè)人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是（）元。 A．1005.56 B．1010.56 C．1110.56 D．1115.56 12、資質(zhì)有效期屆滿，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)繼續(xù)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的，資質(zhì)許可機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請(qǐng)作出是否準(zhǔn)予延續(xù)的決定。準(zhǔn)予延續(xù)的，有效期延續(xù)年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 13、某大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)該區(qū)域的商業(yè)、教育、金融等配套帶來較大改善，也提升了周邊房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，這說明該項(xiàng)目具有。 A：壟斷性 B：外部性 C：復(fù)雜性 D：信息不對(duì)稱性 E：借款合同 14、長(zhǎng)期利率下調(diào)、預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降低會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求的__。 A．上升 B．下降 C．不變 D．不確定 15、是對(duì)國(guó)土資源的開發(fā)、利用、治理和保護(hù)進(jìn)行全面規(guī)劃。 A：區(qū)域規(guī)劃 B：土地利用總體規(guī)劃 C：城鄉(xiāng)規(guī)劃 D：國(guó)土規(guī)劃 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、某估價(jià)師于2008年9月27日向估價(jià)委托人交付了一份估價(jià)報(bào)告。該報(bào)告中有下列日期：估價(jià)作業(yè)日期2008年9月20日至26日，估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年9月23日，估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看日期2008年9月22日至23日，估價(jià)報(bào)告使用期限自2008年9月26日起半年。據(jù)此判斷該報(bào)告出具日期為__。 A．2008年9月20日 B．2008年9月23日 C．2008年9月26日 D．2008年9月27日 17、征收集體土地的補(bǔ)償費(fèi)歸所有。 A：縣級(jí)以上人民政府土地管理部門 B：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府 C：土地使用者 D：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 18、一般用于評(píng)價(jià)開發(fā)完成后用來出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也可用來評(píng)價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目，但不宜用于評(píng)價(jià)開發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標(biāo)是（）。 A．成本利潤(rùn)率 B．動(dòng)態(tài)投資回收期 C．投資利潤(rùn)率 D．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 19、為控制個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，常用房地產(chǎn)支出與收入來考核借款人的還款能力，計(jì)算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是。 A：本次貸款的月還款額／月均收入 B：(本次貸款的月還款額+其他債務(wù)月償還額)／月均收入 C：(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))／月均收入 D：(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償還額)／月均收入 E：借款合同 20、現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為__。 A．存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量 B．存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量 C．存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量 D．存量+新增竣工量-拆毀量 21、被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征收土地方案后，日內(nèi)應(yīng)以書面或其他形式進(jìn)行公告。 A：10 B：15 C：30 D：60 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 22、判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率屬于__階段的工作。 A．風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí) B．風(fēng)險(xiǎn)估計(jì) C．風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) D．風(fēng)險(xiǎn)決策 23、某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了40萬(wàn)元的抵押貸款，按月等比遞增還款。已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購(gòu)房者月還款額的增長(zhǎng)率為0.5%，則購(gòu)房者的首次還款額是__元。 A．2040.8 B．3451.83 C．5089.1 D．6666.7 24、大型復(fù)雜工程詳細(xì)可行性研究的研究費(fèi)用一般占總投資的__。 A．0.2%～0.8% B．0.2%～1.0% C．0.25%～1.5% D．1.0%～3.0% 25、所謂__，是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。 A．最高最佳使用 B．標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)使用 C．標(biāo)準(zhǔn)操作手段 D．科學(xué)操作手段 二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)的類型主要有__。 A．商住樓 B．土地 C．在建工程 D．寫字樓 E．建成后的物業(yè) 2、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬(wàn)元，年出租總費(fèi)用為1萬(wàn)元。建筑物重置價(jià)格為 100萬(wàn)元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無(wú)限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為__。 A．43萬(wàn)元 B．112.5萬(wàn)元 C．123.3萬(wàn)元 D．150萬(wàn)元 3、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來源有（）。 A．上市 B．增發(fā)新股 C．發(fā)行企業(yè)債券 D．住房抵押貸款 E．信用貸款 4、針對(duì)不同的估價(jià)目的所采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可以分為兩類__。 A．主觀合理價(jià)值和公開市場(chǎng)價(jià)值 B．主觀合理價(jià)值和非公開市場(chǎng)價(jià)值 C．主觀合理價(jià)值和客觀合理價(jià)值 D．公開市場(chǎng)價(jià)值和非公開市場(chǎng)價(jià)值 5、按照索賠的目的，可以將工程索賠分為。 A：工期索賠 B：工程變更索賠 C：合同中明示的索賠 D：合同中默示的索賠 E：費(fèi)用索賠 6、甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合作完成估價(jià)業(yè)務(wù)，并以合作雙方的名義共同出具估價(jià)報(bào)告的前提是__。 A．經(jīng)市(縣)人民政府批準(zhǔn) B．經(jīng)委托人書面同意 C．經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn) D．經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市)人民政府批準(zhǔn) 7、某城市2011年房屋銷售面積是另一城市的240％，該指標(biāo)稱為相對(duì)指標(biāo)。 A：強(qiáng)度 B：結(jié)構(gòu) C：比例 D：比較 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 8、下列房地產(chǎn)中，不得抵押的有。 A：集體所有的土地使用權(quán) B：村辦企業(yè)廠房 C：列入城市房屋拆遷范圍的房屋 D：宅基地 E：已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn) 9、按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，市場(chǎng)細(xì)分會(huì)出現(xiàn)的模式。 A：同質(zhì)偏好 B：同形偏好 C：集群偏好 D：分散偏好 E：從眾偏好 10、王某通過A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，承租一住房，該出租住房的每月房租為1000元，按照最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司可收取王某房屋租賃代理費(fèi)為__元。 A．100 B．250 C．500 D．1000 11、保險(xiǎn)活動(dòng)所特有的內(nèi)在功能是__。 A．組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 B．分散風(fēng)險(xiǎn) C．融通資金 D．防災(zāi)防損 12、某個(gè)國(guó)家2000—2004年的基尼系數(shù)分別為0．33、0．34、0．36、0．40和0．42，由此可以推斷。 A：該國(guó)家的居民收入分配趨于平均化 B：該國(guó)家的居民收入分配兩極分化越來越嚴(yán)重 C：該國(guó)家的居民收入水平呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì) D：該國(guó)家的國(guó)民收入呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 13、根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定，下列項(xiàng)目中計(jì)算一半建筑面積的是__。 A．無(wú)頂蓋的室外樓梯 B．無(wú)柱的雨篷 C．無(wú)頂蓋的陽(yáng)臺(tái) D．房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊 14、簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后__日內(nèi)，持有關(guān)部門證明文件到市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。 A．10 B．20 C．30 D．40 15、估價(jià)所需的資料包括下列幾個(gè)方面__。 A．對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料 B．對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料 C．類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實(shí)例資料 D．反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料 E．反映估價(jià)對(duì)象權(quán)益和區(qū)位狀況的資料 16、若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為18%，年租金增長(zhǎng)率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率為（）。 A．9.26% B．10% C．11.32% D．12% 17、折價(jià)處置抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)參照 A：原購(gòu)買價(jià) B：重建價(jià)格 C：重置價(jià)格 D：市場(chǎng)價(jià)格 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 18、橫道圖法用于項(xiàng)目建設(shè)階段的。(2009年試題) A：質(zhì)量控制 B：進(jìn)度控制 C：成本控制 D：合同管理 E：借款合同 19、下列關(guān)于瑕疵請(qǐng)求權(quán)的含義，表述正確的是。 A：瑕疵請(qǐng)求權(quán)是指競(jìng)買人在參與競(jìng)買前或參與競(jìng)買時(shí)，有權(quán)知道應(yīng)該知道的拍品缺陷 B：相對(duì)于買受人的瑕疵請(qǐng)求權(quán)，委托人和拍賣人不負(fù)有告知的義務(wù) C：瑕疵泛指拍賣標(biāo)的在質(zhì)量、品質(zhì)、數(shù)量等方面的缺陷 D：拍賣人、委托人未說明拍賣標(biāo)的的瑕疵，給買受人造成損害的，買受人有權(quán)向拍賣人要求賠償 E：瑕疵請(qǐng)求權(quán)是依賴過錯(cuò)責(zé)任理論和擔(dān)保責(zé)任理論原理得以操作的 20、反映企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的指標(biāo)是__。 A．流動(dòng)比率 B．速動(dòng)比率 C．資產(chǎn)負(fù)債率 D．存貨周轉(zhuǎn)率 21、實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括。 A：物業(yè)服務(wù)成本 B：法定稅費(fèi) C：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn) D：物業(yè)服務(wù)支出 E：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金 22、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。 A：商品房的結(jié)構(gòu)形式變化 B：商品房的戶型變化 C：商品房的施工方式 D：商品房的空間尺寸、朝向變化 E：出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能的情形的 23、美國(guó)某家庭2005年購(gòu)買住房時(shí)申請(qǐng)了一筆20萬(wàn)美元的貸款，貸款方式為“2/28”。第一年和第二年的年利率為7.5％，兩年后的年利率調(diào)整為8 5％，則該家庭在第28個(gè)月的月還款額為美元。 A：1250 B：1398 C：1416 D：1562 E：借款合同 24、在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，對(duì)于最佳開發(fā)利用方式的判斷，最主要的標(biāo)準(zhǔn)是__。 A．用途 B．檔次 C．規(guī)模 D．建筑結(jié)構(gòu) 25、關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法，錯(cuò)誤的是。 A：區(qū)位選擇異常重要 B：不易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) C：存在效益外溢 D：易受政策影響 E：借款合同