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廣東省 2015 年房地產(chǎn)估價師 相關知識 城市規(guī)劃管理系統(tǒng)考試 試題 本卷共分為 2 大題 50 小題 作答時間為 180 分鐘 總分 100 分 60 分及格 一 單項選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項中 只有 1 個事最符合題 意 1 政府部門審查房地產(chǎn)項目是否允許轉讓的重要指標是 A 轉讓利潤 B 市場影響 C 產(chǎn)權是否清晰 D 被拆遷人的利益 2 某年 1 月 30 日購買某房地產(chǎn)價格為 1000 美元 首付款為 20 余款 半年末一次性支付 月利率為 0 6 當年 該類房地產(chǎn)以美元為基礎的價格 平均每月比上月上漲 1 人民幣兌換美元的匯率 1 月 30 日為 6 59 1 9 月 30 日為 6 46 1 下列關于該房地產(chǎn)價格的說法 正確的是 A 該房地產(chǎn)的名義交易價格為人民幣 6590 元 B 該房地產(chǎn)的實際交易價格為人民幣 6404 元 C 該房地產(chǎn)于該年 9 月 30 日的市場價格為 1052 美元 D 該類房地產(chǎn)在該年 1 月 30 日至 9 月 30 日期間以人民幣為基準的價格平均 每月比上月上漲幅度大于 1 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 3 在開發(fā)項目財務評價中 動態(tài)投資回收期肯定大于 A 基準回收期 B 靜態(tài)投資回收期 C 項目開發(fā)期 D 項目銷售期 4 償債備付率 可用于還本付息資金與 之比 A 當期應還本付息資金 B 當期已付利息費用 C 當期本金 D 當期應付利息費用 5 在城市用地經(jīng)濟評價中 確定各種地價修正系數(shù)基礎的區(qū)位條件是 A 宏觀區(qū)位 B 中觀區(qū)位 C 微觀區(qū)位 D 其他區(qū)位 6 收益乘數(shù)法是將估價對象一年的某種收益 乘以相應的來求取其價值的方法 A 資本化率 B 收益率 C 收益乘數(shù) D 利息率 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 7 為評估某住宅 2004 年 10 月 1 日的正常市場價格 在其附近收集公證機關的 某可比實例的有關資料如下 成交價格為 4000 元 成交日期為 2004 年 5 月 1 日 成交價格比正常價格低 2 房地產(chǎn)狀況調整系數(shù)為 1 087 已知從 2004 年 5 月 1 日到 10 月 1 日該類住宅價格平均每月比上月上漲 1 則對該可 比實例成交價格進行校正 調整得到的價格最接近于元 A 3790 B 4238 C 4658 D 4663 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 8 享有在保險事故發(fā)生后向保險人請求取得保險金權利的是 A 投保人 B 被保險人 C 被保險人和受益人 D 投保人 被保險人和受益人 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 9 在英國和其他英聯(lián)邦國家 法院一般來判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范 圍 2005 年考題 A 使用估價對象房地產(chǎn)的實際成交價格 B 使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導價格 C 使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格 D 依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 10 房地產(chǎn)投資決策分析主要包括市場分析 和投資決策三部分工作 A 價格分析 B 項目財務評價 C 產(chǎn)品分析 D 成本分析 11 關于估價對象實地查勘的說法 錯誤的是 A 任何估價項目 估價師都必須對估價對象進行實地查勘 B 對已消失的房地產(chǎn) 估價師應對估價對象原址進行必要的調查了解 C 實地查勘的內(nèi)容包括估價對象的實物和區(qū)位狀況 一般不涉及其權益狀況 D 拆遷估價的實地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認可 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 12 I regret harder at office A not to have worked B not having worked C not have worked D having not worked 13 關于房地產(chǎn)貸款擔保的說法 正確的是 A 擔保能確保貸款得以足額償還 B 金融機構提供擔保的風險一般低于企業(yè)提供擔保的風險 C 最常見的擔保形式是以土地房屋為設定的質押 D 貸款質押不轉移財產(chǎn)的占有權 14 運用假設開發(fā)法評估時 開發(fā)完成后的價值不適用求取 A 市場法 B 成本法 C 收益法 D 長期趨勢法 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 15 下列說法不屬于重新購建價格的求取思路的是 A 房地產(chǎn)重新購建價格的求取思路 B 土地重新購建價格的求取思路 C 具體價格重新購建價格的求取思路 D 建筑物重新購建價格的求取思路 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 16 某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為 10 年 估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設 計過時和維護保養(yǎng)差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物 判斷其有效經(jīng) 過年數(shù)為 18 年 剩余經(jīng)濟壽命為 22 年 殘值率為 4 用直線法計算該建筑物 的成新率為 A 43 2 B 50 C 56 8 D 70 17 若引起房地產(chǎn)價格變動的是單純的通貨膨脹因素 則可選用的是 A 建筑造價指數(shù)或變動率 B 建筑人工費指數(shù)或變動率 C 一般物價指數(shù)或變動率 D 房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率 18 根據(jù)工程量清單計價法 假設某建筑安裝工程中 直接費為 6000 萬元 間 接費為 1500 萬元 利潤為 500 萬元 稅金為 300 萬元 該建筑安裝工程費為萬 元 A 7500 B 8000 C 8300 D 9000 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 19 在每個生產(chǎn)周期完成一次周轉 在整個項目壽命期內(nèi)始終被占用 直到項 目壽命周期末才能退出生產(chǎn)和流通 以貨幣資金形式被收回的是 A 置業(yè)投資 B 無形資產(chǎn) C 開發(fā)投資 D 流動資金 20 在某舊城改造的房屋拆遷中 因有的房屋登記的是使用面積 有的房屋登 記的是建筑面積 所以在對可比實例建立比較基準時應特別注意的環(huán)節(jié)是 A 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 B 統(tǒng)一付款方式 C 統(tǒng)一價格單位 D 統(tǒng)一市場狀況 21 某幢可出租房地產(chǎn)尚有 1 年時間才可投入使用 與之類似的現(xiàn)房價格為 5000 元 現(xiàn)房出租的年末凈收益為 500 元 若按折現(xiàn)率 10 和風險補 償值 100 元 計 計算該期房目前的價格應為 A 4400 元 B 4409 元 C 4445 元 D 4455 元 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 22 某宗房地產(chǎn)未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值為 600 萬元 法定優(yōu)先受償 款為 50 萬元 貸款成數(shù)為七成 則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為 萬元 A 370 B 385 C 420 D 550 23 對于收益性物業(yè)的管理費和利潤通常是物業(yè) 的一個百分比 A 有效毛租金收入 B 凈經(jīng)營收入 C 潛在毛租金收入 D 稅后現(xiàn)金流 24 王某與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一購房合同 房屋總價款為 300 萬元 并交 付定金 75 萬元 如甲房地產(chǎn)開發(fā)公司不能再履行合同 則應返還王某 萬元 A 75 B 120 C 135 D 150 25 已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為 5000 萬元 流動資金為 500 萬元 投 資者的權益資本為 2000 萬元 經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為 700 萬元 年平均稅 后利潤為 500 萬元 則項目的資本金利潤率為 A 10 0 B 14 0 C 25 0 D 35 0 E 借款合同 二 多項選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項中 有 2 個或 2 個以上符 合題意 至少有 1 個錯項 錯選 本題不得分 少選 所選的每個選項得 0 5 分 1 甲房地產(chǎn)的建筑物建于 1993 年 乙房地產(chǎn)的建筑物建于 1998 年 假定該兩 宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權 建筑結構 裝修 面積等各項條件相同 若采用直線法計算 2001 年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較 則 A 甲大于乙 B 甲小于乙 C 甲等于乙 D 難以判斷 2 不需任何刺激需求的費用 就可以實現(xiàn)的基本銷售量 又稱 A 市場潛量 B 市場預測量 C 市場最低量 D 市場最高量 E 借款合同 3 下列關于商業(yè)物業(yè)的表述中 正確的有 A 能為投資者帶來經(jīng)營性的收入現(xiàn)金流 B 分割產(chǎn)權銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式 C 適合于長期投資 D 需在機構投資者之間進行交易 E 位置對其有著特殊的重要性 4 從理論上講 房地產(chǎn)市場分析的第一步工作是 2005 年試題 A 確定調查方式 B 設計問卷 C 收集信息 D 定義市場區(qū)域 E 借款合同 5 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司 以下簡稱甲公司 擬通過競標取得一項目土地使用權進行 住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā) 為此與乙房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 以下簡稱乙公司 達成協(xié)議 由乙公司為甲公司提供市場分析 項目融資 營銷計劃以及投標報價等內(nèi)容的 咨詢報告 同時甲公司委托乙公司代理銷售其開發(fā)的住宅和商業(yè)用房 雙方協(xié) 定 根據(jù)利益分享和風險共擔的原則 甲公司在簽訂協(xié)議時向乙公司支付部分 款項 余款和代理傭金根據(jù)乙公司提供的咨詢服務和代理銷售的進度支付 2007 年試題 下列關于雙方達成協(xié)議的表述中 正確的是 A 雙方達成的是一種單務合同 B 雙方民事法律關系的客體包括行為和咨詢報告 C 甲公司是乙公司的被代理人 D 甲公司開始支付的款項是一種定金 E 停止侵害 6 基礎按其構造特點可分為 箱形基礎 樁基礎等 A 條形基礎 B 單獨基礎 C 聯(lián)合基礎 D 一般基礎 E 特殊基礎 7 以單純的土地使用權抵押的 設定抵押的前提條件是 要求土地必須是以 方式取得的 A 劃撥 B 出讓 C 轉讓 D 出租 8 房地產(chǎn)存在的形態(tài)有 A 土地 B 房地 C 耕地 D 草地 E 建筑物 9 房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理包括 A 開發(fā)項目的選址定點審批 B 規(guī)劃設計條件審批 C 規(guī)劃設計方案審批 D 核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證 E 核發(fā)建設用地批準書 10 主要用以簡要表示建筑物的內(nèi)部結構形式 空間關系的建筑施工圖是 A 建筑立面圖 B 建筑剖面圖 C 建筑詳圖 D 建筑平面圖 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 11 下列不屬于擔保物權特征的是 A 擔保物權以確保債務的履行為目的 B 擔保物權是在債務人或第三人的財產(chǎn)上設定的權利 是一種自物權 C 擔保物權是以擔保物的交換價值為債務履行提供擔保的 是以對所有人的 處分權能加以限制而實現(xiàn)這一目的 D 擔保物權具有從屬性和不可分性 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 12 進入市場的第一家可以選擇差異性營銷 也可以選擇集中性營銷或無差異 性營銷的市場細分模式是 A 同質偏好 B 分散偏好 C 集群偏好 D 集中偏好 E 借款合同 13 房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要金融機構服務的資金類型是 A 支付土地出讓金的貸款 B 支付開發(fā)費用的短期資金或 建設貸款 C 用于土地儲備的貸款 D 項目建成后用于支持置業(yè)投資者購買房地產(chǎn)的長期資金或 抵押貸款 E 住房抵押貸款 14 某類房地產(chǎn) 2005 年 2009 年的價格見下表 各年增長量的權重分別為 0 1 0 2 0 2 0 5 則利用平均增減量法預測該類房地產(chǎn) 2010 年的價格為 元 A 8460 B 8500 C 8790 D 8838 15 法的分類中 按法設立和適用范圍分為 A 國內(nèi)法 B 國際法 C 實體法 D 程序法 E 普通法 16 2009 年 1 月 A 市 B 擔保公司以國家規(guī)定最低實有資本成立 2009 年 5 月 開展了第一筆擔保業(yè)務 其擔保貸款總額 不得超過萬元人民幣 A 1000 B 3000 C 10000 D 30000 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 17 商業(yè)用地房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣主要取決于 A 周圍環(huán)境狀況 安寧程度 B 位置有利于原料和產(chǎn)品的運輸 C 交通是否便捷及離市中心的遠近 D 繁華程度 臨街狀況 18 拍賣人應當于拍賣日 日前發(fā)布拍賣公告 A 3 B 5 C 7 D 11 19 用地單位必須按合同約定開發(fā)使用土地 超過出讓合同約定的動工開發(fā)日 期滿 1 年未開工的 按地價款的 以下征收土地閑置費 A 10 B 15 C 20 D 25 20 評估某宗房開發(fā)用地 2006 年 10 月 16 日的價值 要將在未來發(fā)生的支出和 收入都折算到 2006 年 10 月 16 日 如果預測該宗土地 2009 年 10 月 15 日開發(fā) 完成后的房價為 3000 萬元 折現(xiàn)率為 12 則需將這 3000 萬元折現(xiàn)到 2006 年 10 月 16 日 即在 2006 年 10 月 16 日的房價實際為 萬元 A 2526 B 2241 C 2135 D 2985 21 房地產(chǎn)投資者的債務融資方式有 A 吸收其他機構投資者資金 B 建成房地產(chǎn)抵押貸款 C 土地儲備貸款 D 增發(fā)新股 E 房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款 22 城市房屋拆遷評估價格的確定不考慮被拆遷房屋的 A 區(qū)位 B 用途 C 搬遷補助費 D 建筑面積 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 23 W 省某開發(fā)公司開發(fā)一項目 需征收 A 市 B 縣集體土地 30 公頃 為保證 該項目的整體性 需征收基本農(nóng)田以內(nèi)的耕地 5 公頃 那么 這一項目的征收 土地應由 批準 A 國務院 B W 省人民政府 C A 市人民政府 D B 縣人民政府 24 下列可以采用劃撥方式取得土地使用權的有 A 國家機關用地 B 商品住宅用地 C 學校用地 D 高速公路用地 E 國家重點扶持的能源項目用地 25 針對某個估價對象 下列關于估價方法選用的說法中 正確的有 A 理論上適用的估價方法 都必須選用 B 在適用的估價方法中 選用兩種即可 C 理論上適用的估價方法因客觀原因不能用的 可以不用 D 必須選用兩種以上的估價方法 不能只選用一種估價方法 E 僅有一種估價方法適用的 可只選用一種估價方法