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陜西省2017年房地產(chǎn)估價師《相關知識》：控制性詳細規(guī)劃的作用考試試題 本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、某宗土地的總面積為5000㎡，容積率為2，剩余使用年限為30年，用途為工業(yè)，現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用地，容積率提高到3，剩余使用年限不變。現(xiàn)時該類工業(yè)用地50年期的建設用地使用權樓面地價為2000元／㎡，工業(yè)用地報酬率為6％；變更后條件下40年期的商業(yè)建設用地使用權土地單價為12000元／㎡，商業(yè)用地報酬率為10％。該土地因變更用途和容積率應補交的地價款為萬元。 A：4000 B：4004 C：4021 D：4037 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 2、在房地產(chǎn)銷售量預測中引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預測方法是__。 A．簡單平均法 B．移動平均法 C．加權移動平均法 D．指數(shù)平滑法 3、某投資商擬分別在市級、區(qū)級和社區(qū)級商業(yè)街各投資一個能獲得租金收入的商鋪，如果其他條件相同，設其投資風險為、、，則三者關系是。 A： B： C： D： E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 4、隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)價格總體上呈波動趨勢。 A：向下 B：平穩(wěn) C：不穩(wěn)定 D：向上 E：借款合同 5、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為（）萬元。 A．27.6 B．28.2 C．29.0 D．29.9 6、防范估價風險的最后一道防線是．【2004年考題】 A：撰寫估價報告 B：審核估價報告 C：出具估價報告 D：估價資料歸檔 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 7、某宗房地產(chǎn)2008年6月1日的價格為1800元／㎡，現(xiàn)需要將其調整到2008年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2008年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92.5，98．1(以2006年1月1日為100)。該宗房地產(chǎn)2008年10月1日的價格為元／㎡。 A：2 402．22 B：2 302．22 C：2 202．22 D：2 102．22 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 8、某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價格為5 000元／㎡，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500 元／㎡。若按折現(xiàn)率10％和風險補償值100元／㎡計，該幢房 地產(chǎn)目前的價格應為元／㎡。 A：4 400 B：4 409 C：4 445 D：4 455 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 9、下列關于房地產(chǎn)保險估價的說法有誤的是__。 A．房地產(chǎn)保險估價分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估 B．價值評估要按照該房地產(chǎn)投保時的實際價值確定 C．價值評估宜采用成本法和市場比較法 D．損失價值或損失程度評估對于可修復的部分，宜將其修復所需的估算費用作為損失價值或損失程度 10、下列關于國有建設用地使用權出讓最高年限的表述中，錯誤的是__。 A．私立學校用地50年 B．廠房用地50年 C．大型超市用地50年 D．別墅用地70年 11、現(xiàn)有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年(自開工之日起算)，計劃開發(fā)期為3年，現(xiàn)已進行1.5年。估計建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬元，資本化率為8%，折現(xiàn)率為12%。該項目續(xù)建完成后的總價值折算到現(xiàn)在為__萬元。 A．3939.61 B．4433.88 C．4768.50 D．5652.09 12、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的。 A：收益能夠量化 B：風險能夠量化 C：收益或風險其一可以量化 D：收益和風險均能量化 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 13、某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬元，建筑物價值200萬元，建筑物資本化率12%，土地資本化率10%，則該宗房地產(chǎn)的總價值為__萬元。 A．417 B．500 C．460 D．450 14、在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做。 A：凈現(xiàn)金流量 B：現(xiàn)金流入 C：現(xiàn)金流出 D：現(xiàn)金流量 E：借款合同 15、某商品住宅于1999年1月10日竣工驗收合格，2002年1月10日交付給買受人。開發(fā)商應承擔該商品住宅屋面防水工程的最低保修期限應至__。 A．2002年1月10日 B．2004年1月10日 C．2005年1月10日 D．2007年1月10日 16、下列關于氣態(tài)污染物的種類，表述不正確的是。 A：污染大氣的硫氧化物主要是二氧化硫、三氧化硫。其中以二氧化硫的數(shù)量最多，危害也最大 B：污染大氣的氮氧化物主要是一氧化氮和二氧化氮 C：二氧化碳在城市大氣污染物中含量最多，約占大氣污染物總量的1／3，它大部分來自汽車尾氣 D：碳氫化合物是空氣中的一類重要的污染物，包括甲烷、乙烷、乙烯等 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 17、收益法中的運營費用率是指。 A：運營費用與潛在毛收入之比 B：運營費用與總收益之比 C：運營費用與凈收益之比 D：運營費用與有效毛收入之比 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 18、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎是。 A：投機需求膨脹 B：金融機構過度放貸 C：房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā) D：土地資源的稀缺性 E：借款合同 19、在政府授權開發(fā)企業(yè)負責實施土地開發(fā)時，由__負責籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準、土地征收等手續(xù)并組織實施。 A．政府部門 B．建設部門 C．房管部門 D．開發(fā)企業(yè) 20、運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的。 A：合法原則 B：最高最佳使用原則 C：替代原則 D：公平原則 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 21、__是指房屋權利因房屋或土地滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止、權利主體滅失等而進行的登記。 A．變更登記 B．他項權利登記 C．注銷登記 D．房屋所有權初始登記 22、具有“平均收益等于邊際收益等于產(chǎn)品市場價格”特征的市場類型是。 A：完全競爭市場 B：完全壟斷市場 C：寡頭壟斷市場 D：壟斷競爭市場 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 23、下列建筑材料中，最有可能產(chǎn)生室內放射性污染的是。 A：天然石材 B：壁紙 C：吸聲材料 D：合成隔熱板材 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 24、穿過建筑物的通道__計算建筑面積。 A．按分層水平投影面積 B．按水平投影面積的一半 C．按一層水平投影面積 D．按自然層分層投影面積 25、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，包括土地開發(fā)和房屋建造過程。至今已有8年，預計該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運營費用率為40%，該宗房地產(chǎn)的資本化率為8%，該宗房地產(chǎn)的收益價格為__萬元。 A．457.40 B．476.98 C．686.10 D．715.48 二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、下列關于價格彈性的表述中，正確的有__。 A．供給價格彈性一般為正值 B．當供給價格彈性為無窮時，稱供給完全無彈性 C．需求價格彈性永遠為負值 D．當需求價格彈性為無窮時，稱需求有完全彈性 E．一般來說，時間越長，需求和供給都越有彈性 2、下列關于柱、梁、板，說法正確的是。 A：柱、梁和板，只能是預制的，不可在工地現(xiàn)制 B：梁是跨過空間的橫向構件 C：板是直接承擔其上面的平面荷載的平面構件 D：柱子在建筑中承受梁和板這兩種構件傳來的荷載 E：柱子是獨立支承結構的豎向構件 3、某寫字樓2年前的市場價格為12000元/m2，目前該類寫字樓的市場資金為每天2元/m2，寫字樓的凈收益為市場租金的80%。預測3年后該寫字樓的市場價格將達到12500元/m2，轉讓該寫字樓的稅費為市場價格的6%。如果投資者要求該類投資的報酬率為12%。則該寫字樓目前的市場價格為（）元/m2。 A．10300 B．9766 C．10256 D．9874 4、住房公積金會計核算的內容有__。 A．住房公積金的繳存核算 B．住房公積金的提取核算 C．住房公積金的使用核算 D．住房公積金的抵銷核算 E．與住房公積金相關的債權債務核算 5、按照住宅質量保證書約定，在保修期內__單位應當承擔商品房保修責任。 A．物業(yè)管理 B．房屋施工 C．房屋工程監(jiān)理 D．房地產(chǎn)開發(fā) 6、建筑工程項目質量控制的主要工作包括（）。 A．原材料檢驗 B．配套設備檢驗 C．制定控制質量的具體措施 D．建立有關檔案制度 7、盈利能力分析指標主要包括等。 A：存貨周轉天數(shù) B：資產(chǎn)報酬率 C：股東權益報酬率 D：銷售毛利率 E：銷售凈利率 8、李某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內空氣質量不符合國家標準給李某造成的損失為（）元。 A．5000 B．12574 C．12650 D．13911 9、某房產(chǎn)面積10 000 ㎡，要求測繪精度為二級，則其限差為。 A：4 B：6 C：12 D：24 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 10、開發(fā)商若委托物業(yè)代理進行物業(yè)銷售，則開發(fā)商要支付相當于售價__的傭金。 A．1%～3% B．0.5%～0.9% C．3.5% D．4% 11、會計的目標是向國家、企業(yè)內部、企業(yè)外部提供有助于所必需的、以財務信息為主的經(jīng)濟信息。 A：實行宏觀調控 B：加強內部經(jīng)營管理 C：合理地進行投資和信貸決策 D：優(yōu)化社會經(jīng)濟資源配置 E：加強外部經(jīng)營管理 12、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。 A．7.5% B．8.3% C．12.5% D．16.7% 13、住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會由__的代表組成。 A．住宅小區(qū)內房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人選舉 B．街道居委會確定 C．公安部門、房地產(chǎn)管理部門、街道居委會分別選派 D．房地產(chǎn)管理部門確定 14、下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是。 A：集體土地中的宅基地 B：依法收回的國有土地 C：依法收購的土地 D：依法行使優(yōu)先購買權取得的土地 E：借款合同 15、對價格的定義，第一種“是為獲得一種商品或勞務所必須付出的東西”講的是現(xiàn)象，第二種“是商品價值的貨幣表現(xiàn)”講的是本質。對于房地產(chǎn)估價來說，主要是從__上把握房地產(chǎn)價格的“數(shù)量”。 A．貨幣支付 B．價值 C．現(xiàn)象 D．本質 16、下列關于企業(yè)利潤和收入的表述中，正確的是__。 A．企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次 B．經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入 C．銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入 D．可分配利潤=稅后利潤-未分配利潤 17、下列情形中會導致房地產(chǎn)當前需求增加的有。 A：消費者的收入增加 B：作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升 C：作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升 D：消費者預期其未來的收入增加 E：消費者預期未來的房地產(chǎn)價格上升 18、目前，我國普通商品住宅個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的__。 A．80% B．60% C．90% D．70% 19、實施加成征稅，加二成等于加正稅的。 A：10％ B：20％ C：30％ D：40％ E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 20、有條件的地方，可申請繳存住房公積金。 A：城鎮(zhèn)單位聘用進城務工人員，單位和職工 B：城鎮(zhèn)個體 C：城鎮(zhèn)工商戶 D：城鎮(zhèn)自由職業(yè)人員 E：農民 21、關于房地產(chǎn)投資項目中投資與成本的特點，下列敘述錯誤的一項是（）。 A．在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，其經(jīng)營方式為出售時的投資，為開發(fā)過程中的資金投入，其成本應為開發(fā)過程中的成本支出 B．以出租為經(jīng)營方式的房地產(chǎn)開發(fā)投資中，其主要投資為開發(fā)過程中的資金投入，其投資成本不含建設成本和出租成本 C．以經(jīng)營為經(jīng)營方式的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，其主要投資為開發(fā)過程中的資金投入，其投資成本含建設成本和經(jīng)營成本 D．以出租為經(jīng)營方式的房地產(chǎn)置業(yè)投資中，其主要投資為購買房地產(chǎn)時的資金投入，其成本包含購買成本和出租成本 22、城市房屋拆遷評估價格的確定不考慮被拆遷房屋的。 A：區(qū)位 B：用途 C：搬遷補助費 D：建筑面積 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 23、根據(jù)《中華人民共和國憲法》，下列自然資源既有可能屬于國有又有可能屬于集體所有的有。 A：礦藏、森林、草原 B：水流、山嶺、灘涂 C：森林、山嶺、荒地 D：森林、水流、荒地 E：草原、灘涂、荒地 24、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對其開發(fā)項目進行市場需求分析，在確定其市場規(guī)模時，有效市場、滲透市場、服務市場三者關系正確的是。 A：有效市場＞滲透市場＞服務市場 B：服務市場＞有效市場＞滲透市場 C：有效市場＞服務市場＞滲透市場 D：服務市場＞滲透市場＞有效市場 E：借款合同 25、《住宅使用說明書》應當對住宅的__、性能和各部位(部件)的類型、性能、__等作出說明，并提出使用注意事項。 A．構造，標準 B．構造，規(guī)格 C．結構，標準 D．結構，規(guī)格