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房屋租賃合同強(qiáng)制執(zhí)行公證的困境與出路 房屋租賃合同的強(qiáng)制執(zhí)行公證是近年來(lái)公證實(shí)務(wù)中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，由于《聯(lián)合通知》將強(qiáng)制執(zhí)行公證的范圍限制在無(wú)擔(dān)保租賃合同，而現(xiàn)實(shí)生活中絕大部分租賃都附有押金，這就造成了租賃合同強(qiáng)制執(zhí)行公證在實(shí)踐中幾乎成為空白。德國(guó)、日本和臺(tái)灣地區(qū)都認(rèn)可有擔(dān)保租賃合同也可以通過(guò)公證賦予執(zhí)行力，其中臺(tái)灣地區(qū)的關(guān)于租賃合同強(qiáng)制執(zhí)行公證的規(guī)定最富特色。對(duì)域外法的考察，可以為我們完善相關(guān)制度提供鏡鑒。 近年來(lái)，房屋租賃合同糾紛日益增加，越來(lái)越多的出租人（尤其是商用房的出租人）為保障自己的權(quán)利，希望借助債權(quán)文書(shū)的公證來(lái)實(shí)現(xiàn)事前防范。其中賦予租賃合同強(qiáng)制執(zhí)行效力成為公證實(shí)務(wù)中的一個(gè)熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。 　　 一、我國(guó)房屋租賃合同強(qiáng)制執(zhí)行公證的現(xiàn)狀 　　 隨著城市化的發(fā)展及房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房屋租賃市場(chǎng)變得日益活躍。與此同時(shí)，租賃合同的糾紛也越來(lái)越多。租賃合同的核心特征是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金。出租人要一次性履行自己的主給付義務(wù)（提供房屋以供使用），而承租人的主給付義務(wù)（支付租金）往往是持續(xù)的、分期完成的，即使承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金，出租人也要給予合理的寬限期，如果承租人仍然逾期不付，出租人才可以解除合同。為了尋求債權(quán)的保障，實(shí)踐中都要求承租人支付押金。但是押金通常只相當(dāng)于兩三個(gè)月的租金，如果租客存心積欠房租，出租人要追討債權(quán)是非常困難的，甚至在經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的訴訟程序之后，承租人的可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)可能早已轉(zhuǎn)移或者消耗殆盡。因此，除了押金，出租人對(duì)通過(guò)公證來(lái)賦予租賃合同強(qiáng)制執(zhí)行效力的社會(huì)需求也日益旺盛。 　　 為指導(dǎo)公證業(yè)務(wù)的有序開(kāi)展，2000年7月最高人民法院和司法部聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于公證機(jī)關(guān)賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書(shū)執(zhí)行有關(guān)問(wèn)題的聯(lián)合通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《聯(lián)合通知》），明確規(guī)定公證機(jī)關(guān)可賦予無(wú)財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的租賃合同強(qiáng)制執(zhí)行效力。然而讓人頗感尷尬的是，法律上雖然對(duì)租賃合同的強(qiáng)制執(zhí)行效力予以了認(rèn)可，但房屋租賃合同的強(qiáng)制執(zhí)行公證在實(shí)務(wù)中卻基本處于空白。這種現(xiàn)實(shí)需求和制度規(guī)定的矛盾，反映了對(duì)其中的法理基礎(chǔ)和制度建構(gòu)的認(rèn)識(shí)問(wèn)題亟待廓清。 　　 二、房屋租賃合同強(qiáng)制執(zhí)行公證制度的檢討 　　 （一）法律規(guī)定 　　 1.《民事訴訟法》的規(guī)定 　　 1991年頒布的《民事訴訟法》第214條第1款規(guī)定：“對(duì)公證機(jī)關(guān)依法賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書(shū)，一方當(dāng)事人不履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，受申請(qǐng)的人民法院應(yīng)當(dāng)執(zhí)行?！痹摽蠲鞔_賦予了強(qiáng)制執(zhí)行公證文書(shū)以執(zhí)行力，但對(duì)于什么樣的文書(shū)可以強(qiáng)制執(zhí)行公證沒(méi)有提及。 　　 2.《聯(lián)合通知》的規(guī)定 　　 由于法律沒(méi)有明確規(guī)定可以強(qiáng)制執(zhí)行公證的范圍，而理論界也一直沒(méi)有總結(jié)出很具有說(shuō)服力的理論共識(shí)，結(jié)果是法院系統(tǒng)和司法行政部門(mén)在這一問(wèn)題上意見(jiàn)不一，并嚴(yán)重影響了公證債權(quán)文書(shū)的執(zhí)行。直到2000年最高院和司法部共同出臺(tái)《聯(lián)合通知》，才達(dá)成了基本共識(shí)?！堵?lián)合通知》第1條規(guī)定：“公證機(jī)關(guān)賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書(shū)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：(1)債權(quán)文書(shū)具有給付貨幣、物品、有價(jià)證券的內(nèi)容；(2)債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確，債權(quán)人和債務(wù)人對(duì)債權(quán)文書(shū)有關(guān)給付內(nèi)容無(wú)疑義；(3)債權(quán)文書(shū)中載明債務(wù)人不履行義務(wù)或不完全履行義務(wù)時(shí)，債務(wù)人愿意接受依法強(qiáng)制執(zhí)行的承諾?！睘檫M(jìn)一步明確公證機(jī)關(guān)可賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書(shū)范圍，該通知第2條作了列舉式規(guī)定：“(1)借款合同、借用合同、無(wú)財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的租賃合同；(2)賒欠貨物的債權(quán)文書(shū)；(3)各種借據(jù)、欠單；(4)還款（物）協(xié)議；(5)以給付贍養(yǎng)費(fèi)、扶養(yǎng)費(fèi)、撫育費(fèi)、學(xué)費(fèi)、賠（補(bǔ)）償金為內(nèi)容的協(xié)議；(6)符合賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力條件的其他債權(quán)文書(shū)。”目前為止，《聯(lián)合通知》是關(guān)于強(qiáng)制執(zhí)行公證范圍最詳細(xì)的規(guī)定，尤其對(duì)于法院是否執(zhí)行經(jīng)公證部門(mén)強(qiáng)制執(zhí)行公證的債權(quán)文書(shū)具有直接影響。 　　 3.《公證法》的規(guī)定 　　 2005年《公證法》第37條規(guī)定：“對(duì)經(jīng)公證的以給付為內(nèi)容并載明債務(wù)人愿意接受強(qiáng)制執(zhí)行承諾的債權(quán)文書(shū)，債務(wù)人不履行或者履行不適當(dāng)?shù)?，債?quán)人可以依法向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)執(zhí)行?！痹摋l文對(duì)可強(qiáng)制執(zhí)行公證的債權(quán)文書(shū)范圍作了非常寬泛的規(guī)定，“以給付為內(nèi)容并載明債務(wù)人愿意接受強(qiáng)制執(zhí)行承諾的債權(quán)文書(shū)”的規(guī)定顯然難以直接運(yùn)用到司法實(shí)踐中，有待細(xì)化。 　　 4.《公證程序規(guī)則》的規(guī)定 　　 2006年經(jīng)司法部修訂后頒布的《公證程序規(guī)則》第39條對(duì)上述《公證法》第37條的規(guī)定作出了細(xì)化：“具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書(shū)的公證，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(1)債權(quán)文書(shū)以給付貨幣、物品或者有價(jià)證券為內(nèi)容；(2)債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確，債權(quán)人和債務(wù)人對(duì)債權(quán)文書(shū)有關(guān)給付內(nèi)容無(wú)疑義；(3)債權(quán)文書(shū)中載明當(dāng)債務(wù)人不履行或者不適當(dāng)履行義務(wù)時(shí)，債務(wù)人愿意接受強(qiáng)制執(zhí)行的承諾；(4)《公證法》規(guī)定的其他條件?！彼痉ú康南拗浦卦诮o付內(nèi)容，而沒(méi)有對(duì)合同類(lèi)型作出限定，這是與《聯(lián)合通知》規(guī)定的最大不同之處。從文意上來(lái)看，《公證程序規(guī)則》允許的可強(qiáng)制執(zhí)行公證的范圍比《聯(lián)合通知》更廣，即使無(wú)擔(dān)保的租賃合同也允許賦予其執(zhí)行力。 　　 上述各法律文件規(guī)定的可以通過(guò)公證賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書(shū)范圍有寬有窄。其中外延最小的是《聯(lián)合通知》，其明確規(guī)定“無(wú)擔(dān)保租賃合同”才可以作強(qiáng)制執(zhí)行公證。反面推論，有擔(dān)保的租賃合同則不得進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行公證。 　　 （二）“無(wú)擔(dān)保租賃合同”的理解 在實(shí)踐當(dāng)中，絕大部分租賃合同都含有押租金（又稱(chēng)押金、保證金等）條款。通說(shuō)認(rèn)為押租金是指租賃契約成立時(shí)，以擔(dān)保承租人之租金債權(quán)或租賃物損害賠償責(zé)任為目的，由承租人或第三人交付于出租人的金錢(qián)或其他代替物。而法律上所謂的擔(dān)保，通常指的是《擔(dān)保法》上所規(guī)定的擔(dān)保類(lèi)型，該法第2條規(guī)定：“本法規(guī)定的擔(dān)保方式為保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金?！痹诜晌募?，“擔(dān)?！备拍钜话愣純H指這五種方式。2000年最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)擔(dān)保法＞若干問(wèn)題的解釋》第85條（動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押部分）規(guī)定“債務(wù)人或者第三人將其金錢(qián)以特戶(hù)、封金、保證金等形式特定化后，移交債權(quán)人占有作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以以該金錢(qián)優(yōu)先受償。”也就是說(shuō)，押租金是一種特殊的動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押。租賃合同的強(qiáng)制執(zhí)行公證之所以在實(shí)務(wù)中曲高和寡，最關(guān)鍵的原因就在于這一門(mén)檻要求進(jìn)來(lái)的人放棄擔(dān)保利益，而絕大部分人在權(quán)衡得失后最終選擇了放棄公證。 　　 （三）房屋租賃合同可以強(qiáng)制執(zhí)行公證的內(nèi)容 　　 依照《聯(lián)合通知》第1條和《公證程序規(guī)則》第39條都規(guī)定，公證機(jī)關(guān)賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書(shū)應(yīng)當(dāng)具有“給付貨幣、物品、有價(jià)證券”的內(nèi)容。 　　 房屋租賃合同中最重要的給付不僅是雙方的金錢(qián)給付，還包括房屋的交付和租賃合同終止時(shí)房屋的交還。那么房屋的給付是否屬于這里的給付“物品”呢？對(duì)此，目前沒(méi)有確切的法律解釋?zhuān)话阏J(rèn)為可以強(qiáng)制執(zhí)行公證的具體給付義務(wù)在實(shí)務(wù)中僅限于以金錢(qián)為內(nèi)容的給付，即租金、違約金、遲延履行利息等費(fèi)用的給付，而不包括承租人交還房屋的強(qiáng)制履行。上海市公證協(xié)會(huì)2008年發(fā)布的《辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證的若干指導(dǎo)意見(jiàn)》第2條第2項(xiàng)指出：“租賃合同或融資租賃合同標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)的，執(zhí)行局認(rèn)為只宜強(qiáng)制執(zhí)行支付租金，不宜強(qiáng)制遷移。” 　　　　 長(zhǎng)期以來(lái)，理論界和實(shí)務(wù)界有很多人都主張可強(qiáng)制執(zhí)行公證的合同應(yīng)限于“單務(wù)性”的債權(quán)文書(shū)，因?yàn)樵趩蝿?wù)合同中，一方的給付義務(wù)通常不會(huì)面臨對(duì)方主張抗辯權(quán)的情況，加之債權(quán)文書(shū)通常都是以金錢(qián)為給付內(nèi)容，容易確定實(shí)體法律關(guān)系和便于執(zhí)行。而在雙務(wù)合同中，任何一方的給付義務(wù)都與對(duì)方的給付義務(wù)具有對(duì)價(jià)性和牽連性，其請(qǐng)求權(quán)受到對(duì)方抗辯權(quán)的制約，債權(quán)債務(wù)關(guān)系隨著雙方行為的發(fā)生有可能出現(xiàn)不確定狀態(tài)，即使當(dāng)事人對(duì)債權(quán)文書(shū)的內(nèi)容無(wú)爭(zhēng)議而申辦了公證，但隨后實(shí)際的權(quán)利義務(wù)很可能已經(jīng)與公證書(shū)所確定的內(nèi)容不相一致，此時(shí)再?gòu)?qiáng)制執(zhí)行公證書(shū)猶如刻舟求劍一般不智，還會(huì)造成不公基于這樣的認(rèn)識(shí)，租賃合同的強(qiáng)制執(zhí)行公證被認(rèn)為限于無(wú)擔(dān)保的情況，并且通常僅限于支付租金，而不包括強(qiáng)制遷移。 　　 三、比較法上的觀察及啟示 　　 公證書(shū)作為執(zhí)行依據(jù)，源于中世紀(jì)意大利債務(wù)人執(zhí)行承諾的約定，后為大陸法系各國(guó)沿用。我國(guó)引進(jìn)西方公證制度始于民國(guó)初年，1935年南京國(guó)民政府司法院頒布了《公證暫行規(guī)則》，成為我國(guó)建立現(xiàn)代公證制度的起點(diǎn)，該法在基本結(jié)構(gòu)上采納了日本的公證制度?！? （一）德國(guó) 　　 1950年頒布的《德意志聯(lián)邦共和國(guó)民事訴訟法》第794條第1款第5項(xiàng)規(guī)定“德國(guó)法院或德國(guó)公證人在其職權(quán)范圍內(nèi)，依規(guī)定的方式作成的，以支付一定的金額，或給付一定數(shù)量的其他代替物或有價(jià)證券為標(biāo)的的證書(shū)，但以債務(wù)人在證書(shū)內(nèi)承認(rèn)愿徑受強(qiáng)制執(zhí)行者為限。根據(jù)抵押權(quán)、土地債務(wù)、定期土地債務(wù)的請(qǐng)求權(quán)，視為以金錢(qián)給付為標(biāo)的的請(qǐng)求權(quán)”。但該條規(guī)定在1999年后被修正為“由德國(guó)法院或德國(guó)公證人在其職務(wù)權(quán)限內(nèi)依規(guī)定的方式、就某一請(qǐng)求作成的證書(shū)，但以該項(xiàng)請(qǐng)求不屬于發(fā)出意思表示，也不涉及住房租賃關(guān)系的狀況，并且債務(wù)人在證書(shū)內(nèi)承認(rèn)愿意就所指定的請(qǐng)求實(shí)施即時(shí)的強(qiáng)制執(zhí)行的為限。”德國(guó)現(xiàn)行的公證制度對(duì)租賃合同作了明確規(guī)定，要求文書(shū)所載的請(qǐng)求權(quán)必須是明確清楚，并且當(dāng)事人對(duì)之具有處分權(quán)。而涉及住房租賃關(guān)系之存在的請(qǐng)求權(quán)則被排除在外，包括搬遷請(qǐng)求權(quán)、交還請(qǐng)求權(quán)和要求租賃關(guān)系繼續(xù)的請(qǐng)求權(quán)。原則上只有租金等以金錢(qián)為內(nèi)容的給付請(qǐng)求權(quán)才可以賦予執(zhí)行力?！　? （二）日本 　　 《日本民事執(zhí)行法》第22條第5款規(guī)定，由公證人作成公證書(shū)，載明債務(wù)人愿徑受強(qiáng)制執(zhí)行的文書(shū)，以“支付一定數(shù)額之金錢(qián)或以給付其他代替物或有價(jià)證券之一定數(shù)量為目的之請(qǐng)求”為限。然而從1968年（昭和43年）開(kāi)始之《民事執(zhí)行法》制定過(guò)程中，關(guān)于公證書(shū)執(zhí)行之范圍，即有擴(kuò)張論及否定擴(kuò)張論之爭(zhēng)議。持?jǐn)U張論者，主要系公證人聯(lián)合方面所提出，認(rèn)為關(guān)于公證書(shū)執(zhí)行力適用的事項(xiàng)（即《民事訴訟法》第559條第3號(hào)對(duì)公證書(shū)執(zhí)行力所規(guī)定的范圍）相當(dāng)狹隘，與現(xiàn)實(shí)社會(huì)交易情況不符，應(yīng)適度擴(kuò)張如下：(1)及于特定動(dòng)產(chǎn)的交付；(2)在定有最高限額之將來(lái)發(fā)生的債權(quán)中，為一定金額的支付，于其后辦理執(zhí)行文書(shū)之際，能提出確定金額的證明者。主要理由在于：第1項(xiàng)為伴隨著動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)及租賃之企業(yè)化，為確保交易安全之必要性，而且這些交易中多訂有契約解除或期滿(mǎn)不履行標(biāo)的物返還時(shí)，允許自力救濟(jì)的特殊約定，公證書(shū)執(zhí)行力的擴(kuò)張具有導(dǎo)正這種無(wú)視法秩序傾向的功能，另外也有助于充分發(fā)揮動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保及其他動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)的機(jī)能。第2項(xiàng)則為伴隨著銀行信用借貸等授信契約以及就賣(mài)土地、建物、車(chē)輛之貸款契約的增加，要求依公證書(shū)而取得執(zhí)行力的需求也日益旺盛。但最后以否定公證書(shū)執(zhí)行力擴(kuò)張的意見(jiàn)為有力說(shuō)，因此日本公證書(shū)執(zhí)行力的范圍仍維持在金錢(qián)給付之事項(xiàng)?！　? （三）中國(guó)臺(tái)灣地區(qū) 　　 我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)目前最重要的公證業(yè)務(wù)就是辦理不動(dòng)產(chǎn)租賃合同的公證，包括地產(chǎn)租賃和房屋租賃合同的強(qiáng)制執(zhí)行公證，這占據(jù)了整個(gè)臺(tái)灣地區(qū)40％以上的業(yè)務(wù)量，對(duì)完善租賃市場(chǎng)的秩序以及活躍交易關(guān)系起到了重要作用，甚至被譽(yù)為“公證生命線的核心”。臺(tái)灣地區(qū)“公證法”第13條規(guī)定可通過(guò)公證賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的文書(shū)包括：“(1)以給付金錢(qián)或其他代替物或有價(jià)證券之一定數(shù)量為標(biāo)的者；(2)以給付特定之動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的者；(3)租用或借用建筑物或其他工作物，定有期限并應(yīng)于期限屆滿(mǎn)時(shí)交還者；(4)租用或借用土地，約定非供耕作或建筑為目的，而于期限屆滿(mǎn)時(shí)應(yīng)交還土地者。”這主要是從給付內(nèi)容予以限制，因?yàn)榇祟?lèi)標(biāo)的的強(qiáng)制執(zhí)行比較容易，即使發(fā)生不應(yīng)執(zhí)行的情形，債務(wù)人請(qǐng)求回復(fù)原狀也比較方便。其實(shí)在1974年以前，臺(tái)灣地區(qū)的強(qiáng)制執(zhí)行公證的范圍也較為狹窄，僅限于以給付金錢(qián)或其他代替物或有價(jià)證券之一定數(shù)量為標(biāo)的者，這是師法德國(guó)和日本的結(jié)果，重在便于回復(fù)原狀以防執(zhí)行不當(dāng)。但隨著經(jīng)濟(jì)的騰飛，強(qiáng)制執(zhí)行公證疏減訟源的作用日益顯著，因而在“公證法”修正時(shí)擴(kuò)大了強(qiáng)制執(zhí)行公證之范圍。就實(shí)際情況而言，金錢(qián)給付義務(wù)的實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人多尋求支付命令、本票裁定或拍賣(mài)抵押物等方式。而在給付特定動(dòng)產(chǎn)方面，又有“動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易法”賦予執(zhí)行力的規(guī)定，很少有要求依公證書(shū)賦其執(zhí)行力的。反而在房屋或土地租賃契約中，就標(biāo)的物于期限屆滿(mǎn)時(shí)之交還，依公證書(shū)賦予執(zhí)行力之比例占最多。　　 　　 綜上所述，各國(guó)在公證書(shū)的執(zhí)行力范圍上有大有小，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)最大，以德國(guó)和日本最小。但上述國(guó)家和地區(qū)具有下述共同點(diǎn)：第一，都承認(rèn)租賃合同可以作強(qiáng)制執(zhí)行公證；第二，都不限于“無(wú)擔(dān)保的租賃合同”；第三，為防止不應(yīng)執(zhí)行的情況，規(guī)定了債權(quán)人的證據(jù)提供義務(wù)、法官的審查職能、債務(wù)人的異議之訴等一整套比較完善的配套制度。 　　不同之處在于，對(duì)于租賃合同，德國(guó)和日本只承認(rèn)租金、違約金等以金錢(qián)為內(nèi)容的給付請(qǐng)求權(quán)具有執(zhí)行力，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)則明確規(guī)定“租用或借用建筑物或其他工作物，定有期限并應(yīng)于期限屆滿(mǎn)時(shí)交還者”在公證書(shū)中可以賦予執(zhí)行力，并且對(duì)主體沒(méi)有限制。所謂定有期限系指當(dāng)事人的租賃契約或使用借貸契約限于有確定期限或其期限可得確定，不包括不定期租賃或借貸契約。其立法理由在于，“因借貸與租賃法律關(guān)系明確，債務(wù)人之給付義務(wù)多不發(fā)生疑義，且在公證實(shí)務(wù)上所占比例最多，故應(yīng)賦予強(qiáng)制執(zhí)行之執(zhí)行力，擴(kuò)大公證法疏減訟源之功能”。　　 四、我國(guó)房屋租賃合同強(qiáng)制執(zhí)行公證的出路 　　 房屋租賃合同的強(qiáng)制執(zhí)行公證對(duì)縮短爭(zhēng)議過(guò)程、降低交易成本、節(jié)約司法資源，乃至建立誠(chéng)信有序的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)有著非常重要的積極意義，但是法律規(guī)定與社會(huì)需求的錯(cuò)位讓我們不得不反思制度建構(gòu)的基礎(chǔ)，并尋找出路。 　　 （一）“有擔(dān)保的租賃合同”應(yīng)準(zhǔn)予強(qiáng)制執(zhí)行公證 　　 從制度目的來(lái)看，之所以認(rèn)為擔(dān)保合同不宜作為強(qiáng)制執(zhí)行公證的范圍，主要是考慮到如果是第三方提供的擔(dān)保，強(qiáng)制執(zhí)行公證可能會(huì)損害其權(quán)益。所以立法目的并不是絕對(duì)禁止擔(dān)保合同作為強(qiáng)制執(zhí)行公證的對(duì)象，而是對(duì)第三人進(jìn)行保護(hù)。中國(guó)公證協(xié)會(huì)于2008年發(fā)布的《辦理具有強(qiáng)制執(zhí)行效力債權(quán)文書(shū)公證及出具執(zhí)行證書(shū)的指導(dǎo)意見(jiàn)》第2條指出“公證機(jī)構(gòu)辦理具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書(shū)公證，應(yīng)當(dāng)由債權(quán)人和債務(wù)人共同提出申請(qǐng)。涉及第三人擔(dān)保的債權(quán)文書(shū)，擔(dān)保人（包括保證人、抵押人、出質(zhì)人、反擔(dān)保人）愿意接受強(qiáng)制執(zhí)行的，擔(dān)保人應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)?！?008年上海市公證協(xié)會(huì)發(fā)布的《辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證的若干指導(dǎo)意見(jiàn)》第3條也指出“根據(jù)《民事訴訟法》、《公證法》以及《關(guān)于公證機(jī)關(guān)賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書(shū)執(zhí)行有關(guān)問(wèn)題的聯(lián)合通知》的規(guī)定，公證機(jī)構(gòu)賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的對(duì)象為債權(quán)文書(shū)，據(jù)此，只有當(dāng)債權(quán)文書(shū)與擔(dān)保合同一并進(jìn)行公證時(shí)，才能賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力，當(dāng)事人申請(qǐng)單獨(dú)對(duì)擔(dān)保合同賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的，執(zhí)行局認(rèn)為公證機(jī)構(gòu)不宜辦理。”為了杜絕損害第三人權(quán)益的情況，《聯(lián)合通知》只將無(wú)擔(dān)保租賃合同納入進(jìn)來(lái)。但押租金是由承租人預(yù)交，出租人保管，無(wú)論是租賃合同還是實(shí)際執(zhí)行都不涉及第三人。而且押租金也是最便于強(qiáng)制執(zhí)行的客體，若承租人違約則抵充租金及違約金等，若出租人違約則要返還承租人，納入強(qiáng)制執(zhí)行對(duì)雙方的權(quán)利而言都是一種有力保障。可見(jiàn)，租賃合同中押租金和強(qiáng)制執(zhí)行公證的宗旨都在于在租賃合同雙方之間形成利益牽制，促進(jìn)合約的履行，二者也正好可以相互配合。而如果為了強(qiáng)制執(zhí)行公證就取消押租金，“削足”反而不能“適履”，勢(shì)必?fù)p害強(qiáng)制執(zhí)行公證的設(shè)立目的?！? 從橫向比較來(lái)看，要求租賃合同必須“無(wú)擔(dān)?！笔俏覈?guó)法上最大的特色，與其他任何建立了強(qiáng)制執(zhí)行公證制度的國(guó)家和地區(qū)皆有所不同。這一制度在當(dāng)時(shí)的法制環(huán)境下或許有其合理性，但隨著社會(huì)的發(fā)展，這種保護(hù)機(jī)制的局限性便逐漸凸顯。 　　在實(shí)務(wù)中，“無(wú)擔(dān)保租賃合同”成為社會(huì)需求最大阻礙，以至于租賃合同辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證的情況幾乎為零。 　 綜上，《聯(lián)合通知》中要求租賃合同必須“無(wú)擔(dān)?！辈环犀F(xiàn)實(shí)社會(huì)的需求，也沒(méi)有堅(jiān)實(shí)的法理基礎(chǔ)，故而應(yīng)該允許有擔(dān)保的租賃合同準(zhǔn)予強(qiáng)制執(zhí)行公證，否則，租賃合同的強(qiáng)制執(zhí)行公證必將淪為泡影。 　　 （二）救濟(jì)制度的探索 　　 任何制度都不可能是十全十美的，有瑕疵并不可怕，可怕的是沒(méi)有補(bǔ)救措施。通過(guò)公證賦予執(zhí)行力的租賃合同，最主要的危險(xiǎn)是不經(jīng)實(shí)體審判而徑直執(zhí)行，對(duì)此種風(fēng)險(xiǎn)在制度上應(yīng)做好防范，以備萬(wàn)一。為避免執(zhí)行不當(dāng)，一方面在強(qiáng)制執(zhí)行開(kāi)始之際，應(yīng)要求申請(qǐng)人提供自己已為對(duì)待給付或已提出對(duì)待給付的證明，并加以審查；另一方面，在執(zhí)行過(guò)程中，債務(wù)人應(yīng)可以就實(shí)體法律關(guān)系上的爭(zhēng)議，比如債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)不成立、無(wú)效或被撤銷(xiāo)時(shí)，提出異議之訴。臺(tái)灣地區(qū)“公證法”第13條第3款規(guī)定：債務(wù)人主張“公證書(shū)有不得強(qiáng)制執(zhí)行之事由提起訴訟時(shí)，受訴法院得因必要情形，命停止執(zhí)行，但申請(qǐng)人（即出租人）陳明愿供擔(dān)保者，法院應(yīng)定相當(dāng)之擔(dān)保額，命停止執(zhí)行。”這樣一來(lái)，就將公證機(jī)構(gòu)賦予合同強(qiáng)制執(zhí)行力的職能和法院的審判職能有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，共同維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)的交易安全。我們?cè)诰唧w制度設(shè)計(jì)時(shí)，可以加以參考。