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貴州2015年房地產估價師《相關知識》：保險合同的概念考試試卷 本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、已知某項房地產投資的凈現金流量如下表所示。求該投資項目的財務內部收益率。如果投資目標收益率為10%時，該投資項目的動態(tài)投資回收期為()年。 A.4.00 B.4.58 C.4.625 D.5.16 2、隨著社會經濟的發(fā)展，房地產價格總體上呈__波動的趨勢。 A．向下 D．平穩(wěn) C．不穩(wěn)定 D．向上 3、某期房年后建成入住，類似現房的價格為5 000元/㎡，出租的年末總收益為500元/㎡，管理費用等其他支出為100元/㎡。估計折現率為10%，風險補償為現房價格的3%。該期房目前的價格為__元/㎡。 A．4395 B．4486 C．4636 D．4850 4、房地產開發(fā)公司應當在商品住宅交付時，向購買人提供《住宅質量保證書》和__。 A．《住宅使用說明書》 B．《住宅驗收說明書》 C．《住宅保修說明書》 D．《住宅保修保證書》 5、下列應計入用地面積的有。 A：有明確使用權屬的冷巷、巷道或間隙地 B：市政管轄的道路、街道等公共用地 C：公共使用的河涌、水溝、排水溝 D：經規(guī)劃部門核定需要作為市政建設的用地 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 6、全國工程竣工驗收的監(jiān)督管理工作由__負責。 A．土地管理局 B．城市規(guī)劃管理部門 C．國務院建設行政主管部門 D．國務院 7、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，居住用地土地使用權出讓最高年限為年。 A：40 B：50 C：70 D：80 E：房地產估價機構必須加蓋公章 8、2006年w國本國所有單位、個人國內生產的全部最終產品和勞務的市場價值為1000億元，w國所有單位、個人在外國生產的全部最終產品和勞務的市場價值為200億元，外國所有單位、個人在w國生產的全部最終產品和勞務的市場價值為100億元。試計算2006年w國的國民生產總值GNP為億元。 A：1000 B：1100 C：1200 D：2000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 9、下列表述中正確的是。 A：在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結果 B：在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結果 C：在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結果 D：在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結果 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 10、《注冊房地產估價師管理辦法》規(guī)定，申請人因房地產估價及相關業(yè)務以外的原因受刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之曰起至申請注冊之日止不滿年的，不予注冊。 A：1 B：3 C：5 D：7 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 11、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，無償取得劃撥建設用地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，__應當無償收回其劃撥土地使用權，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。 A．市、縣人民政府 B．市、縣人民政府土地管理部門 C．市、縣人民政府建設管理部門 D．市、縣人民政府房產管理部門 12、《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定：以為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得土地使用權的土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。 A：居住 B：自住 C：生活 D：營利 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 13、估價目的本質上是由__提出并決定的。 A．估價人員 B．委托人 C．地方政府 D．國家相關法規(guī) 14、《中華人民共和國合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過年，超過部分無效。 A：10 B：20 C：25 D：30 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 15、A房地產開發(fā)公司開發(fā)建設一住宅工程，該工程建設總投資為3000萬元。在其他商品房預售條件具備的情況下，按提供預售的商品房計算，其投入開發(fā)建設的資金應達到萬元以上，政府有關部門才有可能為其核發(fā)《商品房預售許可證》。 A：300 B：600 C：750 D：1500 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 16、如果某房地產現狀價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以進行估價．【2003年考題】 A：保持現狀前提 B：裝修改造前提 C：轉換用途前提 D：重新利用前提 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 17、拆除未到期限的臨時建筑，應當按使用期限的__參考剩余年限給予適當補償。 A．重置價值 B．殘存價值 C．市場價值 D．市場評估價值 18、以下房地產既可以銷售，也可以出租或營業(yè)的是。 A：餐館 B：旅館 C：寫字樓 D：特殊廠房 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 19、根據合法原則，拆遷入與被拆遷入對被拆遷房屋的性質或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進行評估。在被拆遷房屋的性質不能協(xié)商一致時，應當向申請確認。 A：當地拆遷管理部門 B：當地國土部門 C：當地行政主管部門 D：城市規(guī)劃行政主管部門 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 20、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經過年數為12年，重置價格為800元/m2，建筑物經濟壽命為40年，殘值率為2%，則運用直線法計算該建筑物的現值為（）萬元。 A．10.2 B．11.0 C．11.3 D．11.5 21、某房地產投資企業(yè)在一定日期的負債合計為4000萬元，資產合計為6000萬元，流動資產和流動負債分別為3000萬元和4000萬元，存貨為1500萬元．則該房地產投資企業(yè)的速動比率為。 A：37．5％ B：75％ C：150％ D：113％ E：借款合同 22、是指廠商每增加一單位產量所增加的總成本。 A：平均可變成本 B：平均成本 C：邊際成本 D：總成本 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 23、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的最低保修期限為年。 A：1 B：2 C：4 D：5 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 24、在某居住區(qū)規(guī)劃中，建筑基底面積300m2，總建筑面積1500m2，容積率1.5，建筑密度為__。 A．30% B．40% C．50% D．60% 25、規(guī)劃設計條件通知書及其附圖或審定設計方案通知書及其附圖，是城市國有土地使用權出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經__批準。 A．政府 B．城市規(guī)劃行政主管部門 C．城市建設行政主管部門 D．城市土地主管部門 二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、《中華人民共和國刑法》第三百四十二條規(guī)定“違反土管理法規(guī)，非法占用耕地改作他用，數量較大，造成耕地大量毀壞的，__?！? A．處3年以下有期徒刑或拘役，并處或者單處罰金 B．處5年以下有期徒刑或拘役，并處或者單處罰金 C．處3年以上，7年以下有期徒刑，并處或者單處罰金 D．處5年以上，7年以下有期徒刑，并處或者單處罰金 2、某公司今年擬開發(fā)高檔住宅項目，預計總投資為1億元，其項目資本金應當不低于__萬元。 A．2000 B．2500 C．3000 D．3500 3、根據工程量清單計價法，建筑工程安裝工程費中，腳手架費屬于。 A：直接費 B：間接費 C：直接工程費 D：措施費 E：企業(yè)管理費 4、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產的未來價格，還可用于。 A：假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產價值的預測 B：收益琺中未來租金、運營費用的預測 C：成本法中對先前發(fā)生費用的正確性的校核 D：市場比較法中對房地產狀況進行調整 E：某些缺乏的房地產歷史價格資料的填補 5、民事法律關系由__構成。 A．形式 B．主體 C．客體 D．內容 E．主張 6、下列關于公共物品，表述正確的是。 A：公共物品是指那些在消費上具有競爭性和排他性的物品 B：公共物品是在消費上具有非競爭性和非排他性的物品 C：當公共物品用既定的生產成本生產出來后，增加消費者數量不需要額外增加成本 D：私人物品的特征顯然不同于公共物品 E：公共物品的提供對社會福利是十分重要的 7、某家庭從銀行貸款100萬元購一200萬元的商用房，貸款期限為3年，年利率為6%，按月計息，采用到期一次付清的還款方式，問3年后，該家庭應向銀行還息為萬元。 A：39.34 B：19.67 C：20.38 D：30.56 E：借款合同 8、在用假設開發(fā)法來評估房地產價值時，開發(fā)利潤一般采用的是同類房地產開發(fā)項目__。 A．投資者要求的最低報酬率 B．投資者要求的最高報酬率 C．社會一般正常利潤 D．社會最低利潤 9、我國經營性金融機構，包括。 A：商業(yè)銀行 B：政策性銀行 C：非銀行金融機構 D：中國銀行 E：中國人民銀行 10、債務融資的資金融出方所獲得的報酬有。 A：項目投資形成的可分配利潤 B：協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息 C：協(xié)議中規(guī)定的有關費用 D：租售收益 E：股息 11、在房地產估價中，如果估價目的不同，則。 A：估價的依據有可能不同 B：估價的方法有可能不同 C：估價對象的范圍有可能不同 D：不影響估價結果的公正性 E：不影響估價報告的用途 12、根據《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，房地產廣告不得。 A：涉及貸款服務 B：出現融資的內容 C：承諾為人住者辦理戶口 D：利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果 E：使用建筑設計效果圖 13、收益法，是根據土地收益求取土地價值，根據建筑物的收益求取建筑物的價值，或根據房地收益求取房地價值。但當需要利用土地與地上建筑物共同產生的收益單獨求取土地的價值或建筑物的價值時，則要采用__。 A．房地剩余技術 B．市場剩余技術 C．土地剩余技術 D．建筑物剩余技術 E．自有資金剩余技術 14、下列情況，國家可無償收回劃撥建設用地使用權。 A：土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產或其他原因而停止使用土地的 B：國家為了公共利益的需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權 C：各級司法部門沒收其所有財產而收回土地使用權 D：不按批準用途使用土地 E：未經原批準機關同意，連續(xù)一年未使用土地 15、《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為年，法律另有規(guī)定的除外。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 16、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產的未來價格，還可用于（）。 A．假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產價值的預測 B．收益法中未來租金、運營費用的預測 C．成本法中對先前發(fā)生費用的正確性的校核 D．市場比較法中對房地產狀況進行調整 E．某些缺乏的房地產歷史價格資料的填補 17、屬于樓、地面構造層次中的塊材面層的是。 A：橡膠面層 B：磨光花崗石面層 C：水磨石面層 D：水泥花磚 E：條石面層 18、在下列房地產投資行為中，體現房地產置業(yè)投資特點的是__。 A．買地——建房——賣房 B．買房——經營 C．買房——出租——轉售 D．買房——出租 E．買地——開發(fā)——轉讓 19、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或者過剩所造成的建筑物價值的損失．造成建筑物功能折舊的主要原因有等．【2005年考題】 A：意外破壞的損毀 B：市場供給過量 C：建筑設計的缺陷 D：人們消費觀念的改變 E：周圍環(huán)境條件惡化 20、商品房銷售中，禁止的行為包括。 A：返本銷售 B：實名制購房 C：未取得商品房預售許可證收取定金 D：成套住宅分割拆零銷售 E：預購人將購買的期房再行轉讓 21、開發(fā)商投資收益率是指開發(fā)項目達到正常盈利年份時，項目年凈收益與項目__之比。 A．投資的資本價值 B．總開發(fā)成本 C．總開發(fā)價值 D．總投資額 22、房地產市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產產品交易不包括子市場。 A：租賃 B：銷售 C：保險 D：抵押 E：借款合同 23、零售商業(yè)物業(yè)的分類不是按__分類的。 A．建筑規(guī)模 B．經營商品的特點 C．商業(yè)輻射區(qū)域的范圍 D．建筑范圍 24、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前，該類物業(yè)無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于（）萬元。 A．536 B．549 C．557 D．816 25、一般來說，房地產投資風險分析主要包括__等分析。 A．投資資金的安全性 B．項目定位的科學性 C．期望收益的可靠性 D．投資項目的變現性 E．資產管理的復雜性