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精選資料 商品房買賣合同糾紛與《消費者權(quán)益保護(hù)法》之適用 姚國 南京市中級人民法院 , 李光曼 南昌大學(xué)法律系 , 陶群 南昌市政工程開發(fā)總公司 　 　　我國社會經(jīng)濟(jì)建設(shè)的巨大進(jìn)步和福利分房制度的終結(jié)，直接地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但是，在房地產(chǎn)市場繁榮的背后，存在著一個全社會共同關(guān)注的問題，即開發(fā)商在商品房開發(fā)、建設(shè)和銷售過程中大量存在違約、欺詐的現(xiàn)象，侵害消費者合法權(quán)益的行為屢屢發(fā)生。因此，在購買房屋時如何維護(hù)自身的權(quán)益，成為消費者決策時首先應(yīng)當(dāng)考慮的問題。在我國目前有關(guān)房地產(chǎn)管理尚不規(guī)范、對購房者的保護(hù)力度明顯不足的情況下，有關(guān)法律的適用效果，就特別的令人關(guān)注。尤其是有關(guān)消費者保護(hù)的法律能否適用于商品房買賣合同，更是成為全社會關(guān)注的焦點。 　　《消費者權(quán)益保護(hù)法》第四十九條規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費用的一倍?！睂τ谠擁椃赡芊襁m用于商品房買賣合同糾紛判決雙倍賠償，贊同說與反對說各執(zhí)一詞。 　　筆者認(rèn)為，在商品房買賣合同中適用《消法》是將我國商品房消費者的利益由一般民法保護(hù)上升為消費者權(quán)益保護(hù)的高度即予以特別保護(hù)，它既是消費者保護(hù)發(fā)展的需要，也是我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要。 　　1、房地產(chǎn)消費者權(quán)益是我國消費者權(quán)益的新熱點，直接關(guān)系到公民的基本生存權(quán)利，應(yīng)當(dāng)將其納入消費者保護(hù)法的范疇。歷史的經(jīng)驗表明，一個國家不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時期以及與之相適應(yīng)的法治發(fā)達(dá)程度，決定了其消費者保護(hù)的主要目標(biāo)和熱點。我國目前正處于開始進(jìn)入住房消費高速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)消費者權(quán)益保護(hù)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求。在現(xiàn)代民法理論中，當(dāng)不動產(chǎn)的生存利益與財產(chǎn)利益發(fā)生沖突的時候，房地產(chǎn)消費者享有的不動產(chǎn)生存利益應(yīng)當(dāng)首先受到法律的保護(hù)。這種優(yōu)先保護(hù)原則與消費者保護(hù)法的保護(hù)原則是完全一致的，無論從我國社會主義公有制的基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律和法律保護(hù)公司根本利益的要求出發(fā)，還是從消費者保護(hù)運動目標(biāo)本身所具有的發(fā)展性規(guī)律出發(fā)，都有必要將房地產(chǎn)消費者權(quán)益納入消費者保護(hù)法的保護(hù)范疇。 　　2、實行住房商品化改革后，房地產(chǎn)消費者的弱勢地位更加明顯。隨著住房制度改革的深入，房地產(chǎn)消費關(guān)系的市場屬性明朗化，以往政府通過公房管理對居民房地產(chǎn)利益的行政保護(hù)趨于衰減，取而代之的是房地產(chǎn)經(jīng)營者昂首闊步進(jìn)入房地產(chǎn)市場。在現(xiàn)有社會條件下，普通居民作為房地產(chǎn)消費者難與這些強有力的經(jīng)營者相抗衡，這種力量對比對消費者顯然不利。對公民個人消費權(quán)益的優(yōu)先保護(hù)體現(xiàn)了現(xiàn)代民法社會本位的發(fā)展趨勢，是現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展引發(fā)對公民基本生存權(quán)利予以特殊保護(hù)的客觀要求，法律維護(hù)公平的宗旨要求在保護(hù)的取向上應(yīng)對消費者有所傾斜。 　　3、將《消法》適用于房地產(chǎn)消費，是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要。我國房地產(chǎn)業(yè)目前的困境是一級市場與二、三級市場脫節(jié)，即生產(chǎn)領(lǐng)域與消費流通領(lǐng)域脫節(jié)，表現(xiàn)在一方面是商品房大量建造，另一方面是商品房銷售不暢大量積壓。這種形勢使房地產(chǎn)業(yè)成為我國新的經(jīng)濟(jì)增長點的目標(biāo)難以實現(xiàn)，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的努力受阻，造成整個房地產(chǎn)業(yè)和消費市場疲軟。造成這種問題的主要癥結(jié)，除了國家對住宅建設(shè)的優(yōu)惠被房地產(chǎn)投機利益抵消外，另一個原因是部分商品房質(zhì)量低劣、售后服務(wù)差、物業(yè)管理水平低等侵害消費者權(quán)益的問題突出，打擊了消費者對房地產(chǎn)消費的信心。因此，房地產(chǎn)消費者權(quán)益保護(hù)不力的問題不解決，房地產(chǎn)市場就難以擺脫賣樓難的困境，房地產(chǎn)業(yè)也就不能健康發(fā)展。 　　《消法》適用于商品房買賣合同糾紛既是大勢所趨勢、人心所向，也是完善我國法制建設(shè)，推動國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的需要，對此，應(yīng)是沒有疑義的。但目前在審判實踐中尚無一例依照《消法》第四十九條的終審判決出現(xiàn)，其主要原因有二個方面： 　　1、認(rèn)為《消法》第四十九條的適用范圍不包括商品房買賣。如前所述，理論界對此問題的爭論目前尚無定論，最高法院也未作出相應(yīng)的司法解釋，使法院的審判工作缺乏相應(yīng)的根據(jù)。 　　2、審判實踐中，對售房者的欺詐行為與違約行為難以界定。由于商品房購房合同中，對房屋面積、質(zhì)量甚至辦證手續(xù)等方面均有約定，但售房者在所售房屋中違反了其中的一部份或全部約定，法院是按照欺詐還是按照違約處理較難界定， 這樣勢必造成法院采取一種較方便的方式——合同違約方式處理。 　　基于上述原因，絕大部分法院在處理商品房買賣糾紛中，對售房者的行為均以違約行為看待，在適用法律時均適用《房地產(chǎn)管理法》和《合同法》。筆者認(rèn)為，商品房買賣是一種合同關(guān)系，但消費者所訴請的是另一種法律關(guān)系即依據(jù)購房合同，因售房者的侵權(quán)給消費者造成的侵權(quán)損害賠償關(guān)系。我國《合同法》第一百二十二條規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)關(guān)系的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！睋?jù)此，筆者認(rèn)為，商品房買賣合同糾紛中適用《消法》是毋庸置疑的。目前要重點研究的是在立法和司法二方面如何規(guī)范《消法》在商品房買賣合同糾紛中的適用，換言之，是如何認(rèn)定商品房買賣合同中存在欺詐，以及在構(gòu)成對消費者欺詐的情況下如何賠償。 　　(一) 商品房買賣合同欺詐的構(gòu)成要件。 　　“欺詐行為”是《消法》第四十九條的關(guān)鍵概念，關(guān)系到消法能否適用的問題。消法使用了“欺詐行為”的概念，但沒有給“欺詐行為”下定義。由于我國民法反欺詐制度存在著多層次的結(jié)構(gòu)，有消費者合同、一般合同、合同外的民事行為三個不同的層次。按照民法解釋學(xué)，同一法律或者不同的法律使用同一概念時，原則上應(yīng)作同一解釋。據(jù)此原則，在消法對“欺詐行為”沒有定義的情況下，我們應(yīng)當(dāng)按照民法通則五十八條規(guī)定的“欺詐行為”進(jìn)行解釋。該條也只規(guī)定了“欺詐”的法律效果，沒有給“欺詐”下定義。按照民法解釋學(xué)，法律上有定義的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照該定義解釋，如果沒有定義，則應(yīng)當(dāng)參考學(xué)說解釋或者由最高法院作出司法解釋。 　　按照學(xué)說解釋，“欺詐行為”是指當(dāng)事人一方故意制造虛假或歪曲的事實，或者故意隱匿事實真相，使表意人陷入錯誤而作出意思表示的行為。其構(gòu)成要件包括： 　　1、有欺詐的故意。所謂故意，按照最高法院的司法解釋，一方當(dāng)事人，故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當(dāng)事人作出錯誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為。因此，按照司法解釋和學(xué)理解釋，欺詐只能由故意構(gòu)成，“過失”包括“重大過失”均不構(gòu)成“欺詐行為”。 　　2、要有欺詐的事實。當(dāng)事人除了有欺詐的故意，還必須有欺詐的事實存在。欺詐的事實通常有三種情形：一是捏造虛假事實;二是隱匿真實事實;三是歪曲真實事實。如果按照法律或者合同行為人有告知的義務(wù)，行為人沒有告知(即沉默) 也構(gòu)成欺詐。 　　3、須表意人因相對人的欺詐而陷于錯誤。所謂表意人陷于錯誤，不僅指表意人原本沒有錯誤，因受欺詐人的欺詐而陷于錯誤，也包括表意人已有錯誤，受欺詐人的欺詐而陷于更深的錯誤。如果相對人未受欺詐的情況下陷于錯誤，則不構(gòu)成欺詐。 　　4、須對方因陷于錯誤而為意思表示，即錯誤與意思表示之間有因果關(guān)系。錯誤與意思表示之間的因果關(guān)系可分為二種情況，一是無此錯誤，而根本不為意思表示;二是無此錯誤，則不以此條件為意思表示。 　　(二) 《消法》第四十九條的雙倍賠償制度是一種懲罰性賠償制度，其目的與一般民事賠償制度的目的不同。 　　一般民事賠償制度的目的在于填平受損害的利益，使受害人受到侵害的利益回復(fù)到受到損害以前的狀態(tài)，法律要求的是當(dāng)事人的受損害的利益得到恢復(fù)或補償，并不以制裁加害人為法律目的，實行的是損一賠一的原則。而在消費者保護(hù)領(lǐng)域，實行的是懲罰性的賠償原則，按照《消法》第四十九條的規(guī)定，是實行懲罰性的雙倍賠償原則。 　　雙倍賠償不僅在于彌補受害人所受到的損失，更重要的是對不法行為予以懲處和制裁，防止其再度發(fā)生。傳統(tǒng)民法的損一賠一的制度，僅可以填補受害人受到的損失，沒有加重加害人的負(fù)擔(dān)，不足以遏制侵權(quán)行為的再度發(fā)生，對危害社會公平交易市場秩序的少數(shù)人起不到警戒作用，其最終的后果是動搖社會公眾對市場安全的信心。因此，那種認(rèn)為商品房買賣合同金額巨大，判決雙倍賠償將導(dǎo)致雙方利害關(guān)系的顯失平衡的觀點，不僅與法律的規(guī)定相悖，也與立法者追求的著重保護(hù)消費者的合法權(quán)益，加重經(jīng)營者守法經(jīng)營的義務(wù)，從而規(guī)范市場交易秩序，使市場經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的發(fā)展，體現(xiàn)法律的正義與公平原則的目的不符，客觀上也是對不法商家欺詐行為的縱容。作為嚴(yán)重破壞社會交易秩序和交易信用、損害消費者合法權(quán)利益的商品房買賣合同糾紛中的欺詐行為，應(yīng)當(dāng)實行雙倍賠償制度。 　　(三) 商品房買賣合同糾紛中構(gòu)成欺詐的主要情形。 　　1、虛假廣告宣傳誤導(dǎo)消費者。 　　商品房特別是期房銷售過程中，廣告往往是引起消費者購買欲并作出購房決定的促成因素?！稄V告法》規(guī)定廣告內(nèi)容必須真實，不得欺騙、誤導(dǎo)消費者。開發(fā)商發(fā)布虛假的廣告信息，無疑是以虛假信息誘使對方作出意思表示的欺詐行為。開發(fā)商交付的房屋達(dá)不到合同或者廣告中承諾的事項的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為欺詐。 　　2、商品房開發(fā)證照不全且沒有告知消費者的。 　　商品房開發(fā)必須嚴(yán)格按照法律的規(guī)定辦理各種審批手續(xù)，依法取得各項批準(zhǔn)證書后才能開工建設(shè)銷售，證照不全的建設(shè)項目因其不合法，通常不能為購房者辦理權(quán)屬證書，不僅直接導(dǎo)致購房者的購房目的不能實現(xiàn)(無法取得房屋所有權(quán)證書和所有權(quán)) ，而且對社會穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場的發(fā)展危害甚大。依法開發(fā)、照章開發(fā)，是法律賦予開發(fā)商的義務(wù)。開發(fā)商沒有依法取得開發(fā)工程所需的各種證照且沒有如實告知消費者，在合同約定的交付期限內(nèi)又不能補辦相關(guān)手續(xù)的，不僅違反了房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的有關(guān)行政法規(guī)，同時因沒有履行自己的告知義務(wù)，也構(gòu)成對消費者的欺詐。 　　3、房屋面積縮水，短斤少兩。 　　房屋面積減少，開發(fā)商將可能直接侵占消費者的財產(chǎn)(短少部份的資金)。由于房屋建筑強調(diào)嚴(yán)格按圖施工，因此，面積短少，只能是開發(fā)商故意所為(因政府規(guī)劃改變除外) ?？紤]到建設(shè)工程施工過程的復(fù)雜性，《商品房銷售管理辦法》已經(jīng)設(shè)定的3%的誤差允許值，對于短少面積超過允許值范圍的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為構(gòu)成欺詐。 　　4、商品房因施工或裝飾材料等引起的質(zhì)量糾紛。 　　房屋建設(shè)和裝修涉及的用材種類繁多，各種材料優(yōu)劣及價格相差懸殊，工程施工中以次充好、以劣充優(yōu)的情形屢見不鮮。這種行為不僅造成房屋及裝修質(zhì)量低劣，使買賣雙方的利益明顯不對稱，消費者受到巨大的利益損失，嚴(yán)重的還可能影響到住房的安全。這種情形可以分別處理：如果材料低劣但不影響房屋的整體安全和使用的，對于不符合合同要求的部份(如使用劣質(zhì)地板) ，可以判決雙倍賠償;如果使用的基本建材存在質(zhì)量缺陷，導(dǎo)致房屋存在安全問題并難以修復(fù)的，應(yīng)當(dāng)判決按整套房屋的價格雙倍賠償。  THANKS !!! 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