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. 2、 房屋租賃期間的維護、管理方案 一、房屋本體管理與維修措施大綱 分析本項目物業(yè)所在地區(qū)的氣候，作為本物業(yè)房屋建筑日常維護。為確保本物業(yè)正常發(fā)揮其使用功能，保持其干凈、漂亮、整潔的建筑形象，依據(jù)建筑物特點和該地區(qū)環(huán)境氣候特征，我方將堅持以預防為主的計劃性維修保養(yǎng)和應急性的修繕養(yǎng)護相結合的原則，對房屋本體及公用設施采用多樣化的維護管理手段，并引入綠色環(huán)保型維修養(yǎng)護的概念，編制科學性和操作性強的修繕養(yǎng)護計劃，應用環(huán)保型新材料、新工藝進行實施。同時對房屋本體及公用設施加強防凍、防裂、防潮、防滑的管理。 在管理期內(nèi)我方將通過以下管理措施的實施，實現(xiàn)既定管理目標，以保障房屋及公用設施的正常使用功能和獨特的景觀特色。 二、 房屋日常維修和養(yǎng)護的標準和實施效果 我方將通過對物業(yè)設施的日常巡視發(fā)現(xiàn)問題及時處理和定期的保養(yǎng)維修，確保房屋本體和公共設施的維修養(yǎng)護達到達到以下標準和實施效果： 1.維修養(yǎng)護的總效果 1)保證房屋的使用功能和安全； 2)維護房屋外觀完好； 3)延長房屋使用壽命，發(fā)揮房屋的使用價值，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值； 4)房屋及配套設施完好率99%以上 5)房屋零修、急修及時率為100% 6)中大修工程質量合格率為100% 7)重大維修工程回訪率為100%。 2.房屋本體日常維修的標準 1）屋內(nèi)地面：無開裂，無空鼓，無凹陷； 2）吊頂，天花板：無殘缺，平整穩(wěn)固，無污跡； 3）門、窗：無損壞，無變形，開順暢、關嚴緊，扣把齊全； 4）欄桿、圍攔：完整牢固無損壞，油漆無脫落； 5）道路、車場：路面平整，無空鼓、無凹陷，完好路面覆蓋率99%以上； 6）熱水器、排氣扇等各種小型設備：正常運轉，加熱正常，無漏水。 7)房屋外墻面：無損壞，無污跡，無滲水，整潔統(tǒng)一； 8)房屋內(nèi)墻面：平整無裂縫，墻面無脫落，潔凈無污跡； 9)排水口：無雜物堵塞，護網(wǎng)完好； 10)排污井：無堵塞，排放良好。 11)照明開關：控制可靠，分合靈活，接線無松動、無超負載發(fā)熱現(xiàn)象； 12)線路：絕緣0.5兆歐以上，表皮無損傷、老化，接點處無發(fā)熱變色現(xiàn)象； 13)日光燈：不閃爍，無兩頭發(fā)黑、燈管不亮現(xiàn)象； 14)白熾燈：燈口與燈泡結合不松動，應按不同要求合理安裝不同功率的燈泡； 15)室外照明：燈具無破損，無漏雨進水現(xiàn)象。 三、 房屋建筑日常定期維護的實施細則 根據(jù)日常巡視檢查的結果，我方組織專業(yè)人員對房屋建筑的輕微損傷進行日常零星維修養(yǎng)護工作。按時組織房屋定期查勘和季節(jié)性查勘工作，全面地了解房屋建筑完損狀況，確定房屋的完損等級，以此制訂、補充、完善房屋建筑的定期維護計劃。另外，遇大風、暴雨等惡劣天氣，及時對房屋建筑的基礎、外墻、金屬構件、屋面等易受直接影響的結構進行全面檢查，根據(jù)檢查結果制訂針對性的維護計劃和實施方案。 1.玻璃幕墻的修繕與養(yǎng)護 由于本項目玻璃幕墻多、分布廣，易受大風，暴雨等惡劣天氣的破壞性影響，我方將重視對玻璃幕墻的檢查和維護工作，以確保結構的安全性。定期對預埋和連接構件的檢查和防銹處理，對于松動或其它異常情況及時向市政府相關部門報告，在雨季加強對玻璃幕墻的檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時采取補救措施。 2.砌體結構的修繕與養(yǎng)護 2.1砌體結構的修繕 主要是砌體裂縫和腐蝕砌體的修繕，一般在裂縫穩(wěn)定以后進行，以免維修后又很快出現(xiàn)新裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時，首先消除產(chǎn)生裂縫的隱患，避免反復多次的修補。維修時將采用環(huán)保型高強材料修復。 2.2砌體結構的加固 砌體結構的承重構件（如墻、柱等）出現(xiàn)開裂、腐蝕、變形時，我方將組織專業(yè)人員進行鑒定，對已達到危險程度的構件，進行磚砌體結構加固，以確保房屋建筑的使用功能。 2.3砌體結構的養(yǎng)護 為防止砌體破壞，我方將至制定嚴格的管理制度，禁止屋面、樓板過載荷，同時，采取防水、防腐措施，防止砌體受潮、腐蝕，并進行定期檢查，保持排水系統(tǒng)通暢，保證磚砌體結構完好；屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞時，及時安排工程人員修復，減少和穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)展。 3.鋼筋混凝土結構的修繕與養(yǎng)護 我方處將依據(jù)本物業(yè)的特點，制定嚴格的鋼筋混凝土結構維修與養(yǎng)護的實施方案，包括鋼筋混凝土表面損壞的維修、鋼筋混凝土深層損壞的維修、鋼筋銹蝕的維修、鋼筋混凝土結構的加固和鋼筋混凝土結構的養(yǎng)護，并提醒用戶不得隨意改變房屋用途和改變房屋結構，禁止超載使用。 4.房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護 在日常維護工作中，我方將堅持防排結合，以防為主的原則，選用環(huán)保、新型、高效、高質的維修養(yǎng)護材料，對屋面、墻體、地下室以及室內(nèi)的防水工程進行及時的修繕與養(yǎng)護，同時對防水工程建立技術檔案、定期檢查、合理施工、及時修復。 5.房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護 我方將制定嚴密的房屋裝飾工程的修繕養(yǎng)護計劃：對石質、土質等塊料飾面定期清洗、晶面處理和打蠟，地板、墻面、天花保持定期清潔，保持無污跡、無斑痕、無變形、無裂縫；對房屋裝飾工程以養(yǎng)護為主，以維修為手段，定期檢查，發(fā)現(xiàn)缺陷及時處理。 6.門窗的修繕與養(yǎng)護 我方將定期對門窗進行檢查和維護，特別是大風、暴雨天氣前后加強對門窗的檢查，做好防潮工作，避免木質門受潮后腐蝕和蟲蛀，影響門的使用功能。定期進行油漆；加強對鋁合金門窗的保護，使其免遭侵蝕和撞擊，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 7.公用設施的維修和養(yǎng)護 我方將加強公共設施的日常巡視檢查，及時處理小的損壞和隱患。 四、 房屋建筑管理的特點 1、房屋建筑管理的重點 房屋建筑在多種裝飾材料的使用上，決定了今后我們在管理工作中，針對不同的裝飾材料需要采取多樣化的維護管理手段，如木質材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蝕；地毯的防潮、防蛀蝕、防染色；大理石、花崗巖等石質材料的防腐蝕、防染色；玻璃幕墻的防變形防脫落等，都是今后裝飾工程維護的重要內(nèi)容。 2、房屋建筑養(yǎng)護目標 我們對房屋本體和公用設施維修養(yǎng)護的目標是：保證房屋的使用功能和安全，維護房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價值，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值，房屋及配套設施完好率99%以上，房屋零修、急修及時率為100%，中大修工程質量合格率為100%，重大維修工程回訪率為100%。 3、房屋建筑養(yǎng)護范圍 在充分分析物業(yè)的建筑特點及功能結構的基礎上，我們確立了房屋本體維修養(yǎng)護范圍：承重結構部位（包括基礎、梁、屋頂、柱等）、房屋的抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等）、內(nèi)外墻面、樓梯間、公共通道、門廳及公共屋面等部位的維修和養(yǎng)護。（電梯、消防設施、本體上下水管道等設備設施的維修養(yǎng)護詳見《機電設備管理》內(nèi)容。） 五、 房屋建筑管理的計劃 對房屋本體及公用設施的維修養(yǎng)護管理，我們堅持以預防為主的計劃性維修保養(yǎng)和應急性的修繕養(yǎng)護相結合的原則，編制科學性和操作性強的修繕養(yǎng)護計劃。 房屋本體維修養(yǎng)護計劃表 序 號 項目 時間 間隔 次數(shù) 維修養(yǎng)護內(nèi)容 1 地基基礎 半年 一 1.檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。 2.檢查基礎有無開裂、破損，勒腳有無破損。 每季 一 1．了解房屋內(nèi)有無發(fā)現(xiàn)白蟻，檢查公共部位有無白蟻，發(fā)現(xiàn)蟻害，及時報進行防治。 每年 一 1．檢查房屋基礎結構性能是否完好以及地基沉降總量情況。 2 承重結構 梁 每季 一 1．檢查有無變形、裂縫、腐蝕。 每年 一 1．檢查整體結構性能是否完好。 板 每季 一 1．檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。 每年 一 1．檢查整體結構性能是否完好。 柱 每季 一 1．檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。 每年 一 1．檢查整體結構性能是否完好。 承重墻 每季 一 1．檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。 每年 一 1．檢查整體結構性能是否完好。 備注：對于承重結構各部件，若出現(xiàn)因設計或不可抗拒因素引起的嚴重損壞，我們委托專家進行分析、計算，擬訂維修方案，由專業(yè)公司實施處理。 3 非承重墻 每月 一 1．檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風化等缺陷。 每年 一 2．檢查墻體結構性能是否完好。 4 屋面 每周 一 1.清掃、沖洗屋面。 2.檢查雨水口有無堵塞，發(fā)現(xiàn)異常及時疏通。 3.檢查屋面有無積水。 4.檢查伸縮縫油膏有無變硬疏松、是否開裂、脫邊，發(fā)現(xiàn)異常即時修復。 5.檢查隔熱層，有無空洞、起鼓、滲漏，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復。 6.發(fā)現(xiàn)涂料防水層破損、老化造成屋面滲漏的，及時修復或更換。 7.檢查避雷網(wǎng)有無脫焊和間斷，發(fā)現(xiàn)異常及時補焊。 每月 1．對不銹鋼避雷網(wǎng)上不銹鋼油。 每季 一 1．油漆圓鋼避雷網(wǎng)。 每年 一 1.全面修補隔熱層板，重新勾縫。 2.檢修屋面防水層。 3.檢查伸縮縫嵌填油膏是否完整。 4 屋面 (續(xù)) 備注 每年雨季對屋面進行仔細檢查，及時消除涂料防水層破損、老化的狀況，以及沉降縫、伸縮縫的老化、滲漏情況。 5 樓地面 每季 一 1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。 2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 4．對花崗石進行拋光、晶面、打蠟處理。 每年 一 1．檢查樓地面面結構功能的完好性。 6 樓梯 每半年 一 1.檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時修復。 2.補換損壞的花崗石地板。 3.修復空鼓的花崗石地板。 每年 一 1.油漆扶手。 2.對空鼓、開裂、損壞的地磚予以修復或更換。 7 公共通道 每周 一 1.檢查地面有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時修復。 2.公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時處理。 每半年 一 1.檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時修復。 2.補換損壞的花崗石地板。 3.修復空鼓的花崗石地板。 每年 一 1.油漆扶手。 2.對空鼓、開裂、損壞的花崗石地板予以修復或換。 8 內(nèi)墻面 涂料、 石土質塊材 每月 一 1．修補內(nèi)墻面裂縫、起鼓、脫落部分。 2．處理內(nèi)墻面變色現(xiàn)象。 3.處理內(nèi)墻面局部滲漏。 4.更換破損的石土質塊材。 每季 一 1．處理內(nèi)墻面大面積滲漏。 每年 一 1．雨季對客戶窗臺進行密封維護檢查，杜絕雨水侵入。 備注 內(nèi)墻面每3年翻新一次。 9 吊頂 每周 一 1．檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補。 每月 一 2．加強防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時修復。 10 門窗 每月 一 1．檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽。 2．門轉軸或摩擦磨損部位加潤滑油。 3．（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。 每半年 一 1．更換門窗的易磨損部件。 定期養(yǎng)護計劃表 類別 周期 序號 檢 查 內(nèi) 容 房屋 本體共用設施維修養(yǎng)護 二年 1 瓷磚外墻面，清洗一次 2 室外墻體噴涂、全面噴涂一次 二年 大理石條磚、瓷面磚墻體、墻面清洗一次 三年 1 室內(nèi)樓道、樓梯墻面修補、粉刷或噴涂一次 2 頂棚全面保養(yǎng)、粉刷一次 3 樓梯、扶手全面修補、刷漆一次 4 雨污水管四年油漆一次 二年 1 天面鐵欄、避雷帶、公共防盜網(wǎng)油漆一次 2 木門、窗油漆一次 3 木門、鐵門、防火門、鋁合金窗、百葉窗、木窗 4 信報箱每年刷漆一次（不銹鋼材料例外） 5 房屋標識（棟號、單元號、樓層號）重噴寫一次（不銹鋼材料例外） 備注 1、基礎設施在三年內(nèi)正常情況下不做計劃大維修，加強例行巡查，發(fā)現(xiàn)意外情況及時處理 2、保養(yǎng)情況填入《維修與服務聯(lián)系單》。 六、 房屋建筑管理的實施 我方根據(jù)日常巡視檢查的結果，制訂房屋建筑的修繕養(yǎng)護計劃。 1、維修養(yǎng)護實施細則 根據(jù)日常巡視檢查的結果，由我方組織專業(yè)人員實施房屋建筑的日常零星維修養(yǎng)護工作。每年對房屋建筑的使用情況作一次全面的鑒定，據(jù)此制訂年度修繕養(yǎng)護計劃和實施方案。另外，遇臺風、暴雨等惡劣天氣，對房屋建筑的基礎、外墻、屋面等易受直接影響的結構進行全面檢查，根據(jù)檢查結果制訂針對性的維護計劃和實施方案。 2、重視白蟻防治，確保房屋建筑安全 白蟻防治是一項長期的工作，為消除白蟻危害隱患，我們堅持“預防為主，綜合防治”的方針。我們定期進行防治消殺，我們還將定期檢查建筑物各部位，及時走訪客戶，收集白蟻防治的有關信息，發(fā)現(xiàn)白蟻立即進行防治消殺，確保房屋建筑的安全。 3、搞好房屋查勘工作 通過房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完損狀況，確定房屋的完損等級，并為制訂房屋建筑的定期維護計劃提供依據(jù)。因此，我們對房屋進行定期查勘和季節(jié)性查勘工作。 .