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. 一、房屋日常養(yǎng)護維修方案 (一)樓地面工程的日常養(yǎng)護維修（詳見下表） 　?。?保證經常用水房間的有效防水 　　對廚房衛(wèi)生間等經常用水的房間，一方面要注意保護樓地面的防水性能，更須加強對上下水設施的檢查與保養(yǎng)，防止管道漏水、堵塞，造成室內長時間積水而滲入樓板，導致侵蝕損害。一旦發(fā)現(xiàn)問題應及時處理或暫停使用，切不可將就使用，以免形成隱患。 　?。?避免室內受潮與蟲害 　　由于混凝土防潮性有限，在緊接土壤的樓層或房間，水分會通過毛細現(xiàn)象透過地板或外墻滲入室內；而在南方，空氣濕度經常持續(xù)在較高的水平，常因選材不當而產生返潮(即結露)現(xiàn)象。這是造成室內潮濕的兩種常見原因。室內潮濕不僅影響使用者的身體健康，也會因大部分材料在潮濕環(huán)境中容易發(fā)生不利的化學反應而變性失效，如腐蝕、膨脹、強度減弱等，造成重大的經濟損失。所以，必須針對材料的各項性能指標，做好防潮工作，如保持室內有良好的通風等。 　　建筑蟲害包括直接蛀蝕與分泌物腐蝕兩種，由于通常出現(xiàn)在較難發(fā)現(xiàn)的隱蔽性部位，所以，更須做好預防工作。尤其是分泌物的腐蝕作用，如常見的建筑白蟻病，會造成房屋結構的根本性破壞，導致無法彌補的損傷，使得許多高樓大廈無法使用而被迫重建。無論是木構建筑還是鋼砼建筑，都必須對蟲害預防工作予以足夠的重視。 　　３.控制與消除裝飾材料產生的副作用 　　裝飾材料的副作用主要是針對有機物而言的，如塑料、化纖織物、油漆涂料、化學粘合劑等，常在適宜的條件下產生大量有害物質，危害人的身心健康，以及正常工作與消防安全。所以，在選用有機裝飾材料時，必須對它所能產生的副作用采取相應的控制與消除措施。 　　如化纖制品除靜電、地毯防止螨蟲繁殖等。 　　 (二)墻臺面及吊頂工程的日常養(yǎng)護維修（詳見下表） 　　墻臺面及吊頂是房屋裝修工作的主要部分，它通常包括多種類型，施工復雜，耗資比重大，維修工序繁瑣，常常牽一發(fā)而動全身。所以，做好對它的養(yǎng)護工作，延長其綜合使用壽命，直接關系到業(yè)主與管理機構的經濟利益。 　　墻臺面及吊頂工程一般由下列裝飾工程中的幾種或全部組成：抹灰工程，油漆工程，刷(噴)漿工程，裱糊工程，塊材飾面工程，罩面板及龍骨安裝工程，都要根據其具體的施工方法，材料性能以及可能出現(xiàn)的問題，采取適當?shù)酿B(yǎng)護措施。但無論對哪一種工程的養(yǎng)護，都應滿足以下幾個共性的要求： 　?。?定期檢查，及時處理 　　定期檢查一般不少于每年１次。對容易出現(xiàn)問題的部位重點檢查，盡早發(fā)現(xiàn)問題并及時處理，防止產生連鎖反應，造成更大的損失。對于使用磨損頻率較高的工程部位，要縮短定時檢查的周期，如臺面、踢腳、護壁，以及細木制品的工程。 　?。?加強保護與其它工程銜接處 　　墻臺面及吊頂工程經常與其它工程相交叉，在相接處要注意防水、防腐、防脹。如水管穿墻加套管保護，與制冷、供熱管相接處加絕熱高強度套管。墻臺面及吊頂工程在自身不同工種相接處，也要注意相互影響，采取保護手段與科學的施工措施。 　　３.保持清潔與常用的清潔方法 　　經常保持墻臺面及吊頂清潔，不僅是房間美觀衛(wèi)生的要求，也是保證材料處于良好狀態(tài)所必需的?；覊m與油膩等積累太多，容易導致吸潮、生蟲以及直接腐蝕材料。所以，應做好經常性的清潔工作。清潔時需根據不同材料各自性能，采用適當?shù)姆椒?，如防水、防酸堿腐蝕等。 　　４.注意日常工作中的防護 　　各種操作要注意，防止擦、劃、刮傷墻臺面，防止撞擊。遇有可能損傷臺面材料的情況，要采取預防措施。在日常工作中有難以避免的情況，要加設防護措施，如臺面養(yǎng)花、使用腐蝕性材料等，應有保護墊層。在墻面上張?zhí)?、懸掛物品，嚴禁采用可能造成損傷或腐蝕的方法與材料，如不可避免，應請專業(yè)人員施工，并采取必要的防護措施。 　?。?注意材料所處的工作環(huán)境 　　遇有潮濕、油煙、高溫、低濕等非正常工作要求時，要注意墻臺面及吊頂材料的性能，防止處于不利環(huán)境而受損。如不可能避免，應采取有效的防護措施，或在保證可復原條件下更換材料，但均須由專業(yè)人員操作。 　　６.定期更換部件，保證整體協(xié)調性 　　由于墻臺面及吊頂工程中各工種以及某一工程中各部件的使用壽命不同，因而，為保證整體使用效益，可通過合理配置，使各工種、各部件均能充分發(fā)揮其有效作用，并根據材料部件的使用期限與實際工作狀況，及時予以更換。 　　 (三)門窗工程的日常養(yǎng)護維修（詳見下表） 　　 門窗是保證房屋使用正常、通風良好的重要途徑，應在管理使用中根據不同類型門窗的特點注意養(yǎng)護，使之處于良好的工作狀態(tài)。如木門窗易出現(xiàn)的問題有：門窗扇下垂、彎曲、翹曲、腐朽、縫隙過大等；鋼門窗則有翹曲變形、銹蝕、配件殘缺、露縫透風、斷裂損壞等常見??；而鋁合金門窗易受到酸雨及建材中氫氧化鈣的侵蝕。在門窗工程養(yǎng)護中，應重點注意以下幾個方面： １.嚴格遵守使用常識與操作規(guī)程 門窗是房屋中使用頻率較高的部分，要注意保護。在使用時，應輕開輕關；通風雨天，要及時關閉并固定；開啟后，旋啟式門窗扇應固定；嚴禁撞擊或懸掛物品。避免長期處于開啟或關閉狀態(tài)，以防門窗扇變形，關閉不嚴或啟閉困難。 ２.經常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問題千萬不要拖延 門窗構造比較復雜，應經常清掃，防止積垢而影響正常使用，如關閉不嚴等。發(fā)現(xiàn)門窗變形或構件短缺失效等現(xiàn)象，應及時修理或申請?zhí)幚?，防止對其它部分造成破壞或發(fā)生意外事件。 ３.定期更換易損部件，保持整體狀況良好 對于使用中損耗較大的部件應定期檢查更換，需要潤滑的軸心或摩擦部位，要經常采取相應潤滑措施，如有殘垢，還要定期清除，以減少直接損耗，避免間接損失。 ４.北方地區(qū)外門窗冬季使用管理 北方地區(qū)冬季氣溫低，風力大，沙塵多，外門窗易受侵害。所以，應做好養(yǎng)護工作。如采用外封式封窗，可有效控制冷風滲透與縫隙積灰。長期不用的外門，也要加以封閉，卸下的紗窗要清潔干燥，妥善保存，防止變形或損壞。 ５.加強窗臺與暖氣的使用管理 禁止在窗臺上放置易對窗戶產生腐蝕作用的物體，包括固態(tài)、液態(tài)以及會產生有害于門窗的氣體的一切物品，北方冬季還應注意室內采暖設施與濕度的控制，使門窗處于良好的溫濕度環(huán)境中，避免出現(xiàn)凝結水或局部過冷過熱現(xiàn)象。 (四)樓梯的日常養(yǎng)護維修（詳見下表） 無論木質樓梯還是鋼質樓梯、鐵藝樓梯等，在使用的過程中都要注意防潮、防火和防撞擊。 1、要經常檢查各部件連接部位，防止松動或是被蟲蛀蝕。因為樓梯安裝時，雖然工程師已將它們緊緊連為一體，可隨著溫度與濕度的不斷變化，各構件都在發(fā)生著細微的物理變化。 2、如果不慎發(fā)生被水浸泡，應該在發(fā)現(xiàn)后盡快擦干，并讓其自然干燥，嚴禁使用電熱器烘干或在陽光下暴曬。 3、長時間暴曬在強烈的日光下，或房間內溫度的急劇升降等都可能引起踏步板漆面的提前老化，應盡量避免。 4、木制樓梯 或加以金屬或其它材質的構件，通常都會因為塌陷、磨損、蟲蛀或是真菌的侵襲而受損，這些都可以由專業(yè)人員修復。但更重要的是前期的保養(yǎng)，妥善保養(yǎng)可以在很大程度上延長樓梯的使用壽命。 5、木質樓梯受潮，木制構件易變形、開裂、油漆也會脫落。金屬樓梯也有木質構件，而且金屬受潮也會生銹，所以樓梯日常的清潔切不可用大量的水擦洗，可用清潔劑噴灑在其表面然后用軟布擦拭。 6、踏步板扶手等經常與人接觸的部位相對其它構件壽命較短，因此要定期上專用蠟或地板蠟保護。另外，雖然有些踏步板上的漆面為光固化耐磨漆，但是耐磨也是相對而言的，就其自身而言也有一定的使用壽命。為避免木制踏步板在使用一段時間后出現(xiàn)局部的嚴重磨損，可在樓梯廊道中央踏步上鋪設一條地毯，亮度由主人自己來選擇，也可以咨詢專業(yè)的設計師。這樣不僅起到保護樓梯的作用，還可以在某種程度上點綴一下整個空間。 7、清潔樓梯鋼件時,宜用干的軟布擦拭，不得用水沖洗。 8、清潔樓梯踏步時，宜用吸塵器或擰干的抹布除塵，不得用水沖洗。 9、切勿用砂紙打磨樓梯表面。 10、搬運物品上樓時，注意防止硬件物體表面刮傷樓梯表面。 11、建議在樓梯口放一塊蹭腳墊，以減少沙土對踏步的磨損。 12、如不慎將水灑在樓梯上，應及時擦干。 13、如果踏步上有特殊污漬，請用柔和中性清潔濟和溫水擦拭，不得用鋼絲球、酸和強堿清潔。 14、除去樓梯表面污漬的辦法： A、瀝青、橡膠、石油、巧克力、鞋油等，可以用汽油、白酒或相同的溶劑進行清潔。 B、粉筆、蠟筆、和口紅，可以用酒精清潔。 C、蠟、口香糖，我們可以用塑料膜包一塊放在污漬上，然后小心刮掉。 (五)通風道的日常養(yǎng)護維修（詳見下表） 由于通風道在房屋建設和使用過程中都是容易被忽略而又容易出問題的部位，因此對通風道的養(yǎng)護管理應該作為一個專項格外加以重視。首先在設計時就要盡理選用比較堅固耐久的鋼筋混凝土風道、鋼筋網水泥砂漿風道等，淘汰老式的磚砌風道、膠合板風道。而且必須選用防串味的新型風道。在房屋接管驗收時，一定要將通風道作為一個單項進行認真細致的驗收，確保風道暢通、安裝牢固、不留隱患。在房屋使用過程中，應注意： １.住戶在安裝含風機設備時，必須小心細致地操作，不要亂打亂鑿，對通風道造成損害。 ２.不要往通風道里扔磚頭、石塊或在通風道上掛東西，擋住風口，堵塞通道。 ３.我方每年應逐一對通風道的使用情況及有無裂縫破損、堵塞等情況進行檢查。發(fā)現(xiàn)不正確的使用行為要及時制止，發(fā)現(xiàn)損壞要認真記錄，及時修復。 ４.檢查時可在樓頂通風道出屋面處測通風道的通風狀況，并用鉛絲懸掛大錘放入通風道檢查其是否暢通。 ５.通風道發(fā)現(xiàn)小裂縫應及時用水泥砂漿填補，嚴重損壞的在房屋大修時應徹底更換。 (六)地基基礎的日常養(yǎng)護維修（詳見下表） 　　地基屬于隱蔽工程，發(fā)現(xiàn)問題采取補救措施都很困難，應給予足夠的重視。主要應從以下幾方面做好養(yǎng)護工作： 　?。?堅決杜絕不合理荷載的產生 　　地基基礎上部結構使用荷載分布不合理或超過設計荷載，會危及整個房屋的安全，而在基礎附近的地面堆放大量材料或設備，也會形成較大的堆積荷載，使地基由于附加壓力增加而產生附加沉降。所以，應從內外兩方面加強對日常使用情況的技術監(jiān)督，防止出現(xiàn)不合理荷載狀況。 　　２.防止地基浸水 　　地基浸水會使地基基礎產生不利的工作條件，因此，對于地基基礎附近的用水設施，如上下水管、暖氣管道等，要注意檢查其工作情況，防止漏水。同時，要加強對房屋內部及四周排水設施如排水溝、散水等的管理與維修。 　　３.保證勒腳完好無損 　　勒腳位于基礎頂面，將上部荷載進一步擴散并均勻傳遞給基礎，同時起到基礎防水的作用。勒腳破損或嚴重腐蝕剝落，會使基礎受到傳力不合理的間接影響而處于異常的受力狀態(tài)，也會因防水失效而產生基礎浸水的直接后果。所以，勒腳的養(yǎng)護不僅僅是美觀的要求，更是地基基礎養(yǎng)護的重要部分。 　　４.防止地基凍害 　　在季節(jié)性凍土地區(qū)，要注意基礎的保溫工作。對按持續(xù)供熱設計的房屋，不宜采用間歇供熱，并應保證各房間采暖設施齊備有效。如在使用中有閑置不采暖房間，尤其是與地基基礎較近的地下室，應在寒冷季節(jié)將門窗封閉嚴密，防止冷空氣大量侵入，如還不能滿足要求，則應增加其它的保溫措施。 (七)屋面工程的日常養(yǎng)護維修?。ㄔ斠娤卤恚? 屋面工程在房屋中的作用主要是維護、防水、保溫(南方為隔熱)等，由于建筑工藝水平的提高，現(xiàn)在又增加了許多新的功能，如采光、綠化、各種活動，以及太陽能采集利用等。屋面工程施工工藝復雜，而最容易受到破壞的是防水層，它又直接影響到房屋的正常使用，并起著對其它結構及構造層的保護作用。所以，防水層的養(yǎng)護也就成為屋面工程維修養(yǎng)護中的中心內容。 　　屋面防水層受到大氣溫度變化的影響，風雨侵蝕、沖涮、陽光照射等都會加速其老化，排水受阻或人為損害以及不合理荷載，經常造成局部先行破壞和滲漏，加之防水層維修難度大，基本無法恢復對防水起主要作用的整體性，所以，在使用過程中需要有一個完整的保養(yǎng)制度，以養(yǎng)為主，維修及時有效，以延長其使用壽命，節(jié)省返修費用，提高經濟效益。 　?。?定期清掃，保證各種設施處于有效狀態(tài) 　　一般非上人屋面每季度清掃１次，防止堆積垃圾、雜物及非預期植物如青苔、雜草的生長，遇有積水或大量積雪時，及時清除，秋季要防止大量落葉、枯枝堆積。上人屋面要經常清掃。在使用與清掃時，應注意保護重要排水設施如落水口，以及防水關鍵部位如大型或體形較復雜建筑的變形縫。 　?。?定期檢查、記錄，并對發(fā)現(xiàn)的問題及時處理 　　定期組織專業(yè)技術人員對屋面各種設施的工作狀況按規(guī)定項目內容進行全面詳查，并填寫檢查記錄。對非正常損壞要查找原因，防止產生隱患；對正常損壞要詳細記錄其損壞程度。檢查后，對所發(fā)現(xiàn)的問題及時匯報處理，并適當調整養(yǎng)護計劃。 　?。?建立大修、中修、小修制度 　　在定期檢查、養(yǎng)護的同時，根據屋面綜合工作狀況，進行全面的小修、中修或大修，可以保證其整體協(xié)調性，延長其整體使用壽命，以發(fā)揮其最高的綜合效能，并可以在長時期內獲得更高的經濟效益。 　?。?加強屋面使用的管理 　　在屋面的使用中，要防止產生不合理荷載與破壞性操作。上人屋面在使用中要注意污染、腐蝕等常見病，在使用期應有專人管理。屋面增設各種設備，如天線、廣告牌等，首先要保證不影響原有功能(包括上人屋面的景觀要求)，其次要符合整體技術要求，如對屋面產生荷載的類型與大小會導致何種影響。在施工過程中，要有專業(yè)人員負責，并采用合理的構造方法與必要的保護措施，以免對屋面產生破壞或形成其它隱患，如對人或物造成危險。 　?。?建議建立專業(yè)維修保養(yǎng)隊伍 　　屋面工程具有很強的專業(yè)性與技術性，檢查與維修養(yǎng)護都必須由專業(yè)人員來負責完成，而屋面工程的養(yǎng)護頻率相對較低，所以為減輕物業(yè)管理企業(yè)的負擔，并能充分保證達到較高的技術水平，更有效、更經濟地做好屋面工程養(yǎng)護工作，應建立起由較高水平專業(yè)技術人員組成的專職機構。 (八)垃圾道的日常養(yǎng)護維修 　　一般住宅樓、辦公樓等通用房屋都設置有垃圾道，作為樓上用戶傾倒垃圾的通道。垃圾道由通道、垃圾斗、底層垃圾間及出垃圾門等部分組成。由于垃圾道是公用設施，又是藏污納垢的地方，住戶對其不夠愛護。物業(yè)管理企業(yè)一方面要加強宣傳教育，另一方面垃圾道出現(xiàn)堵塞損壞時要及時派人修理。在房屋接管驗收時，就要認真檢查垃圾道的各個部位，看有無垃圾斗、出垃圾門開啟不靈便、缺少零件、少刷漆等現(xiàn)象。如果垃圾道內有積存大量施工垃圾或伸出鋼筋頭、殘存模板等在房屋交付使用后造成垃圾道堵塞隱患的現(xiàn)象，必須要求施工單位及時返修清除。平時養(yǎng)護中應注意： 　?。?指定專人負責垃圾清運，保持垃圾道通暢。 　?。?搬運重物時要注意保護好垃圾道，避免碰撞，平時不要用重物敲擊垃圾道。 　　３.不要往垃圾道中傾倒體積較大或長度較長的垃圾。 　　４.垃圾道出現(xiàn)堵塞時應盡快組織人員疏通，否則越堵越嚴，疏通起來更加費時費力。 　?。?垃圾斗、出垃圾門每兩年應重新油漆一遍，防止銹蝕，延長其壽命，降低維修費用。 　?。?垃圾道出現(xiàn)小的破損要及時用水泥砂漿或混凝土修補，防止其擴大。 (九)安全疏散設施的日常養(yǎng)護維修 1.火災應急照明與疏散指示標志系統(tǒng)設施、設備要求 ⑴、火災應急照明燈、疏散指示標志應是經國家消防產品質量監(jiān)督檢驗部門檢測合格的產品，有國家消防產品質量監(jiān)督檢驗部門出具的檢驗報告及出廠合格證，其型號規(guī)格應符合設計要求；火災應急照明燈、疏散指示標志外觀應無缺陷，在其明顯部位應設有耐久性名牌標識，內容清晰，設置牢固。 ⑵、火災應急照明燈宜安裝在墻面上或頂棚上，應安裝牢固可靠，不得有明顯松動。 ⑶、安全出口的疏散指示標志燈宜設在出口的頂部；疏散走道的疏散指示標志燈宜設在疏散走道及其轉角處距地面高度1.00m以下的墻面上；疏散走道的疏散指示標志燈的間距不應大于20米，人防工程疏散指示標志燈的間距不應大于15米；疏散指示標志燈應安裝牢固可靠，不得有明顯松動。 ⑷、火災應急照明燈應牢固、無遮擋，狀態(tài)指示燈正常；切斷正常供電電源后，應急工作時間不應小于20 min；高度超過100m的高層建筑其應急工作時間不應小于30 min；應急照明工作狀態(tài)的持續(xù)時間不應小于90 min，且不小于燈具本身的標稱的應急工作時間；疏散走道的地面最低水平照度不應低于0.5lx；人員密集場所內的地面最低水平照度不應低于1.0lx；樓梯間內的地面最低水平照度不應低于5.0lx；地下工程疏散照明的地面照度不應低于5.0 lx；消防控制室、消防水泵房、自備發(fā)電機房、配電室、防煙與排煙機房以及發(fā)生火災時仍需正常工作的其它房間的消防應急照明，仍應保證正常照明的照度。 ⑸、疏散指示標志應牢固、無遮擋，疏散方向的指示應正確清晰；自發(fā)光疏散指示標志，當正常光源變暗后，應自發(fā)光，其亮度應符合消防技術標準的要求，持續(xù)時間不應低于20min；燈光疏散指示標志，狀態(tài)指示燈應正常。工作狀態(tài)時，燈前通道地面中心的照度不應低于1.0lx。切斷正常供電電源后，應急工作狀態(tài)的持續(xù)時間不應小于20 min；高度超過100m的高層建筑其應急工作時間不應小于30 min。 ⑹、火災應急廣播系統(tǒng)的擴音機儀表、指示燈應顯示正常，開關和控制按鈕動作靈活；監(jiān)聽功能正常；揚聲器外觀完好，音質清晰；應能用話筒播音；應在火災報警后，按設定的控制程序自動啟動火災應急廣播；播音區(qū)域應正確、音質應清晰。環(huán)境噪聲大于60dB的場所，火災應急廣播應高于背景噪聲15dB。 ⑺、消防控制室應能控制和顯示消防應急照明和疏散指示標志系統(tǒng)的主電工作狀態(tài)和應急工作狀態(tài)；應能分別通過手動和自動控制集中電源型消防應急照明和疏散指示標志系統(tǒng)和集中控制型消防應急照明系統(tǒng)從主電工作狀態(tài)切換到應急工作狀態(tài)。 2. 系統(tǒng)的每日檢查和巡查 系統(tǒng)的使用或管理維護單位，每日應對設置的疏散樓梯、安全出口、防火門、疏散出口、疏散通道、消防應急照明、疏散指示標志等設施進行逐個逐項檢查或巡查，并認真填寫記錄。 ⑴、查看疏散樓梯、安全出口、疏散出口、疏散通道是否被占用、堵塞或上鎖。 ⑵、查看火災應急照明燈的外觀，安裝牢固程度，應急燈工作狀態(tài)。 ⑶、查看疏散指示標志的外觀和位置,核對指示方向，疏散指示標志工作狀態(tài)。 ⑷、查看防火門、防火卷簾處的警示線內是否存放物品或被遮擋。 3.系統(tǒng)半年檢查和試驗 每半年應檢查和試驗火災應急照明與疏散指示標志和火災應急廣播系統(tǒng)的下列功能，并按要求填寫相應的記錄。 ⑴、火災應急照明及疏散指示標志燈的轉換時間。檢查方法：模擬交流電源故障，觀察其是否順利轉入應急狀態(tài)，用秒表測試轉換時間。標準要求：正常交流電源供電切斷后，火災應急照明燈及疏散指示標志燈應順利轉入應急工作狀態(tài)；自帶電源型的火災應急照明燈，其應急轉換時間不應大于5秒。 ⑵、火災應急照明燈的照度。檢查方法：用照度計測量相關場所火災應急照明燈的照度，看其是否符合消防技術標準的要求。 ⑶、應急電源故障報警功能。檢查方法：使應急電源輸出主線路與任一支路連接線斷路或短路，觀察應急電源聲、光報警情況和其它支路火災應急燈具工作狀態(tài)；手動消除故障信號，再使應急電源與另一支路連接線斷路或短路，觀察應急電源聲、光報警情況和其它支路火災應急燈具工作狀態(tài)。標準要求：當應急電源的充電器與電池之間的連接線斷路、短路，應急輸出主線路與支路連接線短路、短路，應急控制回路斷路、短路時，應急電源發(fā)出聲、光故障信號，并指示故障類型。聲故障信號手動消除，當有新的故障信號時，聲故障信號應再啟動。光故障信號在故障排除前應保持；其任一支路故障不應影響其它支路的正常工作。 ⑷、火災應急照明自動啟動功能。檢查方法：使一集中控制型火災應急燈具防火分區(qū)的火災探測器發(fā)出報警信號，觀察該防火分區(qū)內火災應急照明燈具動作情況及消防控制設備信號顯示情況。標準要求：控制室消防控制設備接到火災報警信號后，應輸出使受其控制的火災應急燈具投入工作的信號，火災應急燈具應及時啟動，并向消防控制設備反饋其動作信號。當集中電源型火災應急燈具的主電源斷電后，應急電源應立即投入工作，火災應急燈具應及時啟動。 ⑸、火災應急照明現(xiàn)場啟動功能。檢查方法：操作集中電源型火災應急燈具上的試驗按鈕，切斷主電源，同時手動啟動應急電源上的強制啟動按鈕，觀察火災應急照明燈具動作情況。標準要求：集中電源型火災應急燈具的主電源斷電后，現(xiàn)場手動啟動應急電源上的強制啟動按鈕，火災應急燈具應及時投入工作。 ⑹、火災應急照明遠程啟動功能。檢查方法：在消防控制設備上手動啟動一防火分區(qū)火災應急燈具的控制按鈕，觀察受其控制的火災應急照明燈具動作情況及消防控制設備信號顯示情況。手動啟動強制按鈕，觀察受其控制的所有火災應急照明燈具是否轉入應急狀態(tài)。標準要求：在控制室消防控制設備上手動啟動某一防火分區(qū)火災應急燈具控制裝置，受其控制的火災應急燈具應轉入應急工作狀態(tài)，消防控制設備應有該防火分區(qū)火災應急燈具動作的反饋信號顯示。在消防控制設備上手動啟動強制按鈕，所有火災應急燈具均應轉入應急狀態(tài)。 ⑺、火災應急廣播系統(tǒng)功能。在消防控制室用話筒對所選區(qū)域播音，檢查音響效果；在自動控制方式下，分別觸發(fā)兩個相關的火災探測器或觸發(fā)手動報警按鈕后，核對啟動火災應急廣播的區(qū)域、檢查音響效果；公共廣播擴音機處于關閉和播放狀態(tài)下，自動和手動強制切換火災應急廣播，用聲級計測試啟動火災應急廣播前的環(huán)境噪音，當大于60dB時，重復測量啟動火災應急廣播后揚聲器播音范圍內最遠點的聲壓級，并與環(huán)境噪音對比。 房屋日常養(yǎng)護維修檢查表（一） 名 稱 編號 地址 檢查人 負責人 檢查時間 年 月 日 檢查項目 檢查結果 損壞原因 完好 基本完好 一般損壞 嚴重損壞 自然損壞 人為損壞 預防保養(yǎng)不善 其他原因 1 □地面 □墻臺面 2 □基礎 □承重部件 □承重墻 3 □屋角 □隔熱層 □接地面 4 □內墻角 5 □通風道 □吊頂 6 □門窗 □樓梯護欄 □墻面 檢測方法 □直觀法 □刺探法 □儀器檢測法 □計算法 整體質量評定 □完好 □基本完好 □一般損壞 □嚴重損壞 備 注 共用設施設備維修養(yǎng)護周期表 共用設施重大維修 工程項目 年限（年） 區(qū)內道路 室外照明 溝、渠、池、井 消防設施 批電設備 導視牌 給排水管道 1 2 3 △ △ 4 △ 5 △ △ ○ △ 6 △ △ 7 8 ☆ △ 9 ☆ 10 ☆ △ ○ ☆ 11 12 △ △ ☆ 13 △ 14 15 △ △ ○ ○ △ 16 ☆ 17 18 ☆ △ △ 19 20 ☆ △ △ ○ ☆ 21 △ 22 23 △ 24 △ ☆ ☆ 25 △ △ ○ △ 26 27 ☆ 28 △ △ △ 29 30 ☆ △ ○ ○ ☆ 注：中修△ 大修☆ 更換○ 共用設施設備定期維修方案 序號 類別 項目 定期維修計劃 方案 1 廣場道路 路面、人行道、道牙 1、每年對局部損壞嚴重，修補多次的路面。道牙、人行道板進行翻新 2、路面翻新面積應控制在每年1‰以內，其他控制在每年5‰以內，逐年遞增10％ 翻新工作由工程管理部委托有關施工單位實施 2 室外照明 高柱燈 1、燈桿每年刷漆一次 2、每月清潔竹具一次 3、每季度檢修線路一遍 4、對于破損燈具及有化線路的燈具進行更換 由工程管理部按相關作業(yè)規(guī)程維修 柱頭燈 蔵地燈 3 溝渠池井 雨水口 1、化糞池每半年清理一次 2、井蓋板每半年刷一次漆，防止銹蝕 3、每季度清理井內雜物一次 4、每年全面維修一次 由工程管理部按相應作業(yè)規(guī)程實施 雨水井 污水井 化糞池 閥門井 4 園林綠化 綠化 1、春、夏季各補換3％～6％綠地一次，樹木春夏各補一次，每次3％ 2、花木每半月修剪一次 3、草坪每月修剪一次 4、喬木每月修剪一次 5、根據病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進行三次大消殺 由工程管理部按相應作業(yè)規(guī)程實施 5 機電設備 變配電設備 1、每周檢查控制設備一次 2、每季度檢查開關靈敏度及開關緊固件完好情況 3、每年保養(yǎng)水泵一次 4、空調主機每年保養(yǎng)一次 由工程管理部組織實施 給排水設備 空調系統(tǒng) 6 消防設備 自動煙感報警系統(tǒng) 1、消防栓及水泵接合器每半年油漆一次 2、消防栓每半年排一次水，檢修一次 3、消防系統(tǒng)主要設備每年聯(lián)動測試一次 由工程管理部按相關維修規(guī)程實施 消防栓、噴淋系統(tǒng) 疏散指示 7 給排水管道 管道 1、每年刷一次管道油漆 2、每年檢測一次管道固定碼 3、每半年維護一次閥門 由工程管理部負責維修 閥門 8 公用標識 導視 標識牌 1、每月清潔標識一次，并對標識安放基礎穩(wěn)固情況進行檢查維護一次 2、每年對標識進行維護一次 3、每5年更換一次標識 由工程管理部組織實施 警示牌 9 其他共用 設施 垃圾轉運站 1、每年刷油漆一遍 2、每季度檢查排水溝通暢情況 3、每季度檢查一次泄水孔疏通情況 由工程管理部按相應作業(yè)規(guī)程實施 圍墻 大門 共用設施設備定期維修標準 序號 類別 項目 日常維修計劃 方案 1 廣場道路 路面、人行道、道牙 1、路面施工質量標準 2、人行道鋪設技術標準 使局部損壞嚴重的路面通過翻新延長壽命，從而使整個道路保持均衡使用功能 2 室外照明 高柱燈 燈具施工技術標準 1、實現(xiàn)良好的燈具外觀 2、照明系統(tǒng)正常有效啟用 3、照明設施線路完好率達99％以上 柱頭燈 蔵地燈 3 溝渠池井 雨水口 1、化糞池清理作業(yè)規(guī)程 2、井蓋刷漆防銹作業(yè)規(guī)程 1、池內、井內沉積物及時清理，出口暢順 2、井蓋正常使用，密合 3、流水通暢，無堵塞 雨水井 污水井 化糞池 閥門井 4 園林綠化 綠化 綠化工作標準 綠草如茵，樹木青翠，剪切整齊 5 機電設備 變配電設備 機電設備維護保養(yǎng)規(guī)程 1、無故障停水、停電 2、空調系統(tǒng)運行正常 給排水設備 空調系統(tǒng) 6 消防設備 自動煙感報警系統(tǒng) 消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程 1、設施正常有效使用 2、外觀完好，標識清楚 3、關敏、準確報警 消防栓、噴淋系統(tǒng) 疏散指示 7 給排水管道 管道 給排水管道維護修繕標準 1、管道通暢，無滲漏 2、閥門靈活，不漏水 閥門 8 公用標識 導視 標識牌 ABC國際標識、樓層標識、警示牌制作安裝及管理規(guī)程 1、標識清潔美觀 2、按放穩(wěn)固 3、標識清晰 警示牌 9 其他共用 設施 垃圾轉運站 垃圾轉運站及圍墻維護標準 1、設施完全正常使用 2、完好美觀 大門 圍墻 共用設施設備日常檢查表 名 稱 編號 地址 檢查人 負責人 檢查時間 年 月 日 檢查項目 檢查結果 損壞原因 完好 基本完好 一般損壞 嚴重損壞 自然損壞 人為損壞 預防保養(yǎng)不善 其他原因 1 區(qū)內道路、路燈 2 溝、渠、池、井、上下水主管道、室外消防設施 3 機電設備 4 公用標識導視、其他共用設施 檢測方法 □直觀法 □刺探法 □儀器檢測法 □計算法 整體質量評定 □完好 □基本完好 □一般損壞 □嚴重損壞 備 注 消防設施、設備的定期維護與保養(yǎng)計劃和標準 設備 序號 維護保養(yǎng)項目 檢查保養(yǎng)方法 標準 周期 消 防 控 制 臺 1 各類指示燈（含電源、信號） 直觀目測 指示燈指示正常 1個月 2 各類開關 直觀目測 處于開啟或自動狀態(tài) 1個月 3 各電器觸點 如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨 觸點完好，無燒損 半年 4 各電器元件接線端子及端子排端子 用螺絲刀逐個緊固 各端子連接牢固，無燒損 半年 5 各電源、信號 如有輕微破損或燒焦現(xiàn)象，用絕緣膠帶包扎，嚴重時更換 導線無破損、燒焦現(xiàn)象 半年 6 控制臺內部除塵 用小毛刷、皮老虎除塵 無塵 半年 7 控制臺表面除塵 用干凈布、毛刷除去表面灰塵 無塵 每日 集成報警器 1 指示燈 直觀目測 “Acpower”（綠色）指示亮，其余指示燈不亮 1個月 2 電源電壓 在按下內部電源電壓/后備電壓（或外部“Bat tery Test”?。┣袚Q健前后，目測指示燈是否正常 指針指示＋24V（＋5V） 1個月 3 報警功能 按下“Fme Tegt”健 “Zone Alam”指示燈和“Switch Care”指示燈亮幾十秒后，蜂鳴器警鈴響 1個月 4 內部各接線端子 用螺絲刀逐個緊固 各端連接牢固，不松動 半年 5 信號（電源）線 如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴重時更換 導線無破損、老化現(xiàn)象 半年 6 表面及內部除塵 用小毛刷、皮老虎除塵 無塵 半年 7 報警按鈕盒 直觀目測 按鈕盒完好、無松動 1個月 集中報警器 1 指示燈 直觀目測 “Acpower”（綠色）指示亮，其余指示燈不亮 1個月 2 電源電壓 在按下內部電源電壓/后備電壓（或外部“Bat tery Test”?。┣袚Q健前后，目測指示燈是否正常 指針指示＋24V（＋5V） 1個月 3 報警功能 按下“Fme Tegt”健 “Zone Alam”指示燈和“Switch Care”指示燈亮幾十秒后，蜂鳴器警鈴響 1個月 4 內部各接線端子 用螺絲刀逐個緊固 各端連接牢固，不松動 半年 5 信號（電源）線 如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴重時更換 導線無破損、老化現(xiàn)象 半年 6 表面及內部除塵 用小毛刷、皮老虎除塵 無塵 半年 煙感探頭 1 煙感探頭 用力吸一口香煙，在距離探測器20㎝處噴向探頭 紅色指示燈 半年 2 溫感探頭 用750W電吹風在距深測器50㎝處向深測器吹熱風 區(qū)域報警器上相應位置的報警指示燈亮 半年 防火卷簾門 1 控制箱內部各電器觸點 如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨 觸點完好，無燒損 半年 2 控制箱內部各電器元件接線端子及端子排端子 用螺絲刀逐個緊固 端子無燒損或松動 半年 3 機械部分（齒輪、鋒條） 如有銹損用煤油清洗，然后加潤滑油 無銹損且表面涂有潤滑油 1年 4 卷簾門門體 用煤油清洗銹損部分 無銹損 1年 5 電機接線端子 用螺絲刀緊固 端子無松動 半年 6 報警按鈕盒 直觀目測 完好無損 1個月 防 火 門 1 防火門門體 直觀目測 完好無損、無變形 半年 2 防火門彈簧鉸鏈 有損壞更換備件，若無損加機油 完好，彈性適度 半年 3 消防通道、防火門 直觀目測，關開關防大門 消防通道通暢，防火門開閉自如 1年 排煙系統(tǒng) 1 排煙風機表面除塵 用擦布、毛刷除塵 無塵 1個月 2 控制柜內各接線端子及端子排端子 用螺絲刀逐個緊固 端子無燒損或松動 半年 3 控制柜內部各電器觸點 有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨或更換 觸點完好，控制啟停正常 半年 4 控制柜電源指示燈 如不亮更換指示燈燈泡 電源指示燈指示正常 1個月 5 排煙閥微動開關及內部接線端子 用螺絲刀緊固 端子無松動，微動開關固定良好 1個月 排煙閥復按鈕、導輪、鋼絲、轉軸 用油壺給導輪、鋼絲、轉軸加油 復位按鈕控制無誤，排煙窗開啟靈活 1年 加壓送風系統(tǒng) 1 加壓送風機除塵 用擦布、毛刷除塵 無塵 1個月 2 控制柜內部各電器觸點 如有燒損，拆下后用砂紙打磨 觸點完好，控制啟停正常 半年 3 控制柜內各接線端子及端子排端子 用螺絲刀逐個緊固 端子無燒損或松動 半年 4 各送風口百葉窗 直觀目測 送風口百葉窗位置正常 3個月 5 控制柜電源指示燈 如不亮更換指示燈燈泡 電源指示燈燈亮 1個月 消防系統(tǒng)控制柜 1 控制柜上電源指示燈及各類開關 直觀目測 電源指示正常，開關處于開啟或自動狀態(tài) 1個月 2 控制柜內各電器觸點 如有燒損，拆下后用砂紙打磨 觸點完好、無松動 半年 3 各電器元件接線端子及端子排端子 用螺絲刀逐個緊固 各端子連接牢固、無燒損 半年 4 電源（信號）線 如有破損用絕緣膠帶包扎 導線無破損或老化現(xiàn)象 半年 5 控制柜除塵 用毛刷、皮老虎除塵 無塵 每日 消防指示牌 1 指示燈 直觀目測 指示燈亮且處于等待狀態(tài) 1個月 2 指示燈 按測試鍵 按測試鍵后指示燈亮 1個月 消 防 應 急 廣 播 系 統(tǒng) 1 主機各電源信號、控制信號及音量調節(jié)鍵 直觀目測 信號指示正常，音量調節(jié)位置合適 1個月 2 各切換器、控制器 通電試驗 轉換工作正常 1個月 3 各放大器 放音試聽音質、音量 音質、音量良好 1個月 4 各接線端子及線路 用螺絲刀緊固，導線如有破損，用絕緣膠帶包扎 端子無松動，各導線完好 1年 5 壓帶輪主導軸，磁帶機磁頭 用清洗帶清洗 表面無粉塵 3個月 6 各層揚聲器接線是否牢固，紙盒是否完好 如松動，用螺絲刀緊固 各揚聲器接線牢固，紙盒無破損 半年 7 主機柜內除塵 用毛刷、皮老虎除塵 無塵 半年 設 備 機 房 1 機房衛(wèi)生 用拖布、帚把、擦布打掃設備房地面 機房整潔、干凈 1個月 2 機房內照明、電話 開關電燈、通話檢查 照明完好、電話通話正常 1個月 3 地漏 排水試驗 地漏排水通暢 1個月 滅 火 器 材 1 推車式滅火器 直觀目測 完好無損，壓力在正常范圍 1個月 2 干粉滅火器 直觀目測，并用手搖動瓶體 壓力正常，指針指示在綠色安全區(qū)內 1個月 3 手提式1211滅火器 直觀目測 壓力正常，指針指示在綠色安全區(qū)內 1個月 噴 淋 系 統(tǒng) 1 水泵 手動盤車 轉軸轉動靈活 2個月 2 水泵添加盤根 添加盤根 點動時不漏水 半年 3 水泵加潤滑油 更換并添加潤滑油 水泵轉動靈活 半年 4 閥門 添加盤根或更換墊片，清潔閥桿 開啟自如，不漏水，閥桿無銹蝕 半年 5 水泵和電機 用擦布和毛刷除塵 無塵 1個月 6 各信號閥 直觀目測 在區(qū)域報警器上的相應位置無報警信號 1個月 7 各水流指示器 放水試驗 消防值班室相應的指示燈亮，并發(fā)出報警 3個月 8 噴淋頭 直觀目測 噴淋頭表面油灰不可過多 半年 二、給排水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)標準與方案 （一）給排水設備設施維修保養(yǎng)標準 1.0 目的 規(guī)范給排水設備設施保養(yǎng)工作，確保給排水設備設施各項性能完好。 2.0 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養(yǎng)。 3.0 職責 3．1 主管經理負責審核《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。 3.2 機電維修部主管負責組織制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并組織、監(jiān)督該計劃的實施。 3.3 水泵房組長/管理員具體負責實施給排水設備設施的維修保養(yǎng)。 3.4 公共事務部負責向有關用戶通知停水的情況。 4.0 程序要點 4.1 《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定。 4.1.1 每年的12月15日之前，由機電維修部主管組織水泵房組長/管理員一起研究、制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。 4.1.2 制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則： a) 給排水設備設施使用的頻度； b) 給排水設備設施運行狀況（故障隱患）； c) 合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。 4.1.3 《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》應包括如下內容： a) 維修保養(yǎng)項目及內容； b) 備品、備件計劃； c) 具體實施維修保養(yǎng)的時間； d) 預計費用。 4.2 水泵房管理員對給排水設備設施進行維修保養(yǎng)時，應按《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。 4.3 小區(qū)內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜變頻器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房管理員負責。 4.4 水泵機組維修保養(yǎng)。水泵房管理員每年的4月、10月份應對小區(qū)內所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。 4.4.1 電動機維修保養(yǎng)： a) 用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5歐姆以上,否則應烘干處理或修復; b) 檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響,如有則應更換同型號規(guī)格軸承; c) 檢查電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象,如有則應修理處理; d) 清潔電動機外殼; e) 檢查電動機是否脫漆嚴重,如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆. 4.4.2 水泵維修保養(yǎng)： a) 檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油；如有異常摩擦聲響，則應更換同型號規(guī)格軸承； b) 轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規(guī)格水泵軸； c) 檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加加壓盤根； d) 清潔水泵外表； e) 如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。 4.4.3 檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸有無損壞，如損壞則應更換。 4.4.4 檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。 4.5 控制柜維修保養(yǎng)。水泵房管理員每年的5月、11月應對小區(qū)內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。 4.5.1 用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物； 4.5.2 檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換； 4.5.3 檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應整改； 4.5.4 交流接觸器維修保養(yǎng)： a) 清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒； b) 清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換； c) 清潔鐵芯上的油污及臟物； d) 檢查復位調簧情況； e) 擰緊所有緊固件。 4.5.5 自耦減壓啟動維修保養(yǎng)： a) 用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5歐姆，否則應進行干燥處理； b) 外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。 4.5.6 熱繼電器維修保養(yǎng)： a) 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換； b) 檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。 4.5.7 自動空氣開關維修保養(yǎng)： a) 用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100歐姆，否則應烘干處理； b) 清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換； c) 自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現(xiàn)象； d) 檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。 4.5.8 中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)： 對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。 4.5.9 信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)： a) 檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規(guī)格的小燈泡； b) 檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規(guī)格同型號的儀表。 4.5.10 遠傳壓力表維修保養(yǎng)： a) 檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理； b) 檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接； c) 偏差很大或信號腐爛的遠傳壓力表應拆換。 4.6 閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)： 4.6.1 閘閥維修保養(yǎng)： a) 檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊； b) 檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油； c) 對閘閥閥桿加黃油潤滑； d) 對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。 4.6.2 止回閥維修保養(yǎng)： a) 檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換； b) 檢查浮球閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規(guī)格彈簧； c) 檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。 4.6.3 浮球閥維修保養(yǎng)： a) 檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換； b) 檢查浮球閥連桿插銷是否彎曲，如彎曲則應校直； c) 檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。 4.6.4 液位控制器維修保養(yǎng) a) 檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換； b) 清除壓力室內污物，疏通控制水道； c) 檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊； d) 緊固所有螺母。 4.7 潛水泵7 潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)。 4.7.1 用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25歐姆以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。 4.7.2 檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。 4.7.3 檢查軸承磨損情況，如轉動時有顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應更換同型號同規(guī)格的軸承。 4.7.4 清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新油漆一遍。 4.7.5 檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。 4.8 明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進行一次）。 4.8.1 檢查支持托架是否牢固，否則應加強。 4.8.2 檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。 4.8.3 檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。 4.8.4 檢查各連接待室處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應處理（更換膠墊）。 4.9 每次給排水設備設施的維修保養(yǎng)時間計劃不允超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電維修部主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經主管經理批準后方可延時。 4.10 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由機電維修部主管盡快補充至計劃中；對于突發(fā)性的設備設施故障，先經機電維修部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《_______事故報告》并上報公司。 4.11 水泵房管理員應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《________維修保養(yǎng)記錄表》內，并于每次維修保養(yǎng)后三天之內由水泵房組長整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為長期。 4.12 停水管理。給排水設備設施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，應由機電維修部主管填寫《停____申請表》，經主管經理批準后通知公共事務部，由公共事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。 5.0 記錄 6.0 相關支持文件 （二）給排水設備維護保養(yǎng)方案 為了規(guī)范給排水設備設施的維修養(yǎng)護工作，確保給排水設備設施各項性能良好，延長設備設施的使用壽命，避免發(fā)生意外事故，資產管理特制定給排水維護保養(yǎng)標準； a、水泵機組的維修養(yǎng)護（詳見下表3） 1.水泵的維修養(yǎng)護 生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每季度進行一次全面養(yǎng)護。養(yǎng)護內容主要有：檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，應加注潤滑油，如有異常摩擦聲響，則應更換同型號規(guī)格軸承，如有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應更換同規(guī)格水泵葉輪，如軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規(guī)格水泵軸，檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根，清潔水泵外表，若水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷油漆，檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換，檢查機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。 2.控制柜的維修養(yǎng)護 對控制柜每半年進行一次全面養(yǎng)護。維修養(yǎng)護內容主要有：清潔柜內所有元器件、清潔外殼，務必使柜內無積塵、無污物；檢查、緊固所有的接線頭，對于銹蝕嚴重的接線頭應更換，檢查柜內所有的線頭的號碼管是否清晰，有否脫落，及時整改，對于交流接觸器，應清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒，清除觸頭表面的污物，不能正常工作的觸頭應更換；檢查復位彈簧是否正常工作，然后擰緊所有緊固件；自耦減壓啟動器的電阻不低于0.5ＭΩ，否則應進行干燥處理；外殼接地可靠，如有松脫或銹蝕則應做除銹處理，然后擰緊接地線；熱繼電器的絕緣蓋板應完整無損，導線接頭有無過熱痕跡或燒傷，如有則維修或更換；自動空氣開關電阻應不低于100ＭΩ，否則應烘干，在開關閉合或斷開過程中，應無卡位現(xiàn)象，觸頭表面清除干凈；中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查動作是否可靠，信號輸出是否正確；信號燈、指示燈是否指示正常，如有偏差應調整或更換；運傳壓力表信號線接頭是否腐蝕，如有則重新焊接或更換。 3.電機的維修養(yǎng)護 外觀檢查應整潔、銘牌完好，接地線連接良好，用搖表檢測絕緣電阻，電阻應不低0.5ＭΩ，否則應烘干處理，電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密，電動機軸承有無阻滯或異常聲響，電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象，清潔外殼，外殼是否脫漆嚴重，若嚴重應重新油漆。 4.相關閥門、管道及附件的維修養(yǎng)護 閘閥密封膠墊是否漏水，如有則應更換，黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻繩，對閥桿加黃油潤滑，銹蝕嚴重者應重新油漆。止回閥的維修養(yǎng)護應檢查止回閥的密封膠墊是否損壞，彈簧彈力是否足夠，油漆是否脫落。浮球閥的維修養(yǎng)護應檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。液位控制器應檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換，清除壓力室內污物，疏通控制水道，檢查控制桿兩端螺母是否緊固，緊固所有螺母。 b、水池、水箱的維修養(yǎng)護 水池、水箱的維修養(yǎng)護每半年進行一次，若遇特殊情況可增加清洗次數(shù)，清洗時的程