《中級經(jīng)濟(jì)師-房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識與實務(wù)知識匯總》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《中級經(jīng)濟(jì)師-房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識與實務(wù)知識匯總（212頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

經(jīng)濟(jì)師－房地產(chǎn)專業(yè)知識與實務(wù)內(nèi)容匯總 經(jīng)濟(jì)師－房地產(chǎn)專業(yè)知識與實務(wù)內(nèi)容匯總-整理目錄版 1 第一章　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論 3 第一節(jié)　區(qū)位理論 3 第二節(jié)　供求理論 9 第三節(jié) 地租地價理論 11 第四節(jié)　城市化理論 12 第二章　房地產(chǎn)征收征用 16 第一節(jié)　房地產(chǎn)征收征用概述 16 第二節(jié)　房地產(chǎn)征收的前提條件 17 第三節(jié)　房地產(chǎn)征收的權(quán)限和程序 17 第四節(jié)　房地產(chǎn)征收的補償和安置 20 第三章　建設(shè)用地使用制度 24 第一節(jié)　建設(shè)用地概述 24 第二節(jié)　國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥和有償使用 26 第三節(jié)　國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 34 第四節(jié)　國有建設(shè)用地使用權(quán)出租 34 第五節(jié)　國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押 36 第六節(jié)　國有建設(shè)用地使用權(quán)收回和終止 39 第七節(jié)　閑置國有建設(shè)用地的處理 40 第八節(jié)　集體建設(shè)用地使用制度* 40 第四章　房地產(chǎn)市場調(diào)研 42 第一節(jié)　房地產(chǎn)市場調(diào)研概述 42 第二節(jié)　房地產(chǎn)調(diào)研的內(nèi)容（三大方面） 44 第三節(jié)　房地產(chǎn)市場調(diào)研資料的搜集 46 第四節(jié)　房地產(chǎn)市場調(diào)研的類型和方法 47 第五節(jié)　房地產(chǎn)市場分析和預(yù)測 48 第五章　房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價 52 第一節(jié)　房地產(chǎn)投資概述* 53 第二節(jié)　資金的時間價值及等值計算 54 第三節(jié)　房地產(chǎn)投資項目現(xiàn)金流量 65 第四節(jié)　房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)報表 67 第五節(jié)　房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)和方法 69 第六章　房地產(chǎn)投資項目不確定性分析 77 第一節(jié)　房地產(chǎn)投資項目不確定性分析概述 78 第二節(jié)　房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析 78 第三節(jié)　房地產(chǎn)投資項目敏感性分析 81 第四節(jié)　房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析 82 第七章　房地產(chǎn)投資項目方案比選 88 第八章　房地產(chǎn)開發(fā)項目管理 106 第九章　房地產(chǎn)市場營銷 122 第十章　房地產(chǎn)估價 141 第十一章　物業(yè)管理 166 第十二章　房地產(chǎn)金融 185 第十三章　房地產(chǎn)稅收 204 第一章　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論 【考情分析】 最近三年本章考試題型、分值分布 年 份 單項選擇題 多項選擇題 案例分析題 合 計 2008年 5題5分 2題4分 — 7題9分 2007年 4題4分 1題2分 — 5題6分 2006年 2題2分 2題4分 — 4題6分 【主要內(nèi)容】 第一節(jié) 區(qū)位理論 第二節(jié) 供求理論 第三節(jié) 地租地價理論 第四節(jié) 城市化理論 【內(nèi)容詳解】 第一節(jié)　區(qū)位理論 1.區(qū)位和區(qū)位理論 1.1 區(qū)位的含義 區(qū)位（location）指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系（空間幾何位置） 還強(qiáng)調(diào)自然地理要素和人類經(jīng)濟(jì)社會活動之間的關(guān)系在空間位置上的反映 1.2 區(qū)位的特征（四特征） 綜合性 自然區(qū)位 天文區(qū)位（經(jīng)緯度） 自然地理區(qū)位 社會區(qū)位 經(jīng)濟(jì)區(qū)位 文化區(qū)位 政治區(qū)位 確定性 方位 距離 層次性 大位置 小位置 地址 微位置 歷史性 地理環(huán)境的變化以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化引起區(qū)位的歷史變遷 區(qū)位的歷史性是城市遷移和興衰的重要原因 【例題1單選題】【2008年真題】某城市位于東經(jīng)ll679′，北緯3957′，該經(jīng)緯度反映的是該城市的（ ）。 A.自然地理區(qū)位 B.經(jīng)濟(jì)區(qū)位 C.社會區(qū)位 D.天文區(qū)位 [答案]D 【例題2多選題】【2008年真題】按照客體的多樣性，區(qū)位可分成自然區(qū)位和社會區(qū)位。下列區(qū)位中，屬于社會區(qū)位的有（ ）。 A.歷史區(qū)位 B.經(jīng)濟(jì)區(qū)位 C.文化區(qū)位 D.政治區(qū)位 E.空間區(qū)位 [答案]BCD 1.3 房地產(chǎn)區(qū)位的含義* 概念 指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系 要素（四要素） 位置 坐落 方位 距離 朝向 樓層 交通－通達(dá)性 可及性－從外到達(dá)該宗房地產(chǎn) 便捷性－從該房地產(chǎn)去往其他地方 周圍環(huán)境和景觀 自然環(huán)境 人文環(huán)境 景觀 外部配套設(shè)施 基礎(chǔ)設(shè)施－道路、供水、供電、供氣、供熱、通訊等 公共服務(wù)設(shè)施－教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)服務(wù)、郵電、市政公用設(shè)施等 位置與區(qū)位的關(guān)系 房地產(chǎn)不可移動，其位置固定不變 任一要素發(fā)生變化，意味著房地產(chǎn)區(qū)位發(fā)生變化 【例題1多選題】【典型例題】房地產(chǎn)區(qū)位主要包括（ ）等要素。 A.位置 B.交通 C.周圍環(huán)境和景觀 D.權(quán)屬 E.外部配套設(shè)施 [答案]ABCE 【例題2單選題】【典型例題】表述一宗房地產(chǎn)的便捷性比較好，主要是指（ ）。 A.交通比較方便 B.很容易從外部到達(dá)該房地產(chǎn) C.很容易從該房地產(chǎn)去往別處 D.離市中心的距離比較近 [答案]C 1.4 區(qū)位理論的概念 概念 區(qū)位理論是研究人類經(jīng)濟(jì)行為的空間區(qū)位選擇及空間區(qū)位內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動優(yōu)化組合的理論（經(jīng)濟(jì)活動如何在空間上分布） 主要理論 農(nóng)業(yè)區(qū)位論－在城市周圍農(nóng)業(yè)區(qū)位如何布局 工業(yè)區(qū)位理論－工業(yè)企業(yè)如何布局 中心地理論－城市如何布局 城市空間理論－城市內(nèi)部各用地功能如何布局 2.農(nóng)業(yè)區(qū)位理論 2.1 杜能孤立國理論的前提 只有一個城市，且是孤立國，孤立國環(huán)境均質(zhì)，且與外部隔絕 城市是農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷售市場，農(nóng)村則靠城市供給工業(yè)品 運輸工具只有馬車 農(nóng)產(chǎn)品的運費、重量與產(chǎn)地到消費市場的距離成正比 經(jīng)營者以獲取最大利潤為目的 2.2 杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的主要內(nèi)容 農(nóng)業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品和經(jīng)營方式，由市場上農(nóng)產(chǎn)品的銷售價格決定 農(nóng)產(chǎn)品的銷售成本為生產(chǎn)成本和運輸成本之和 經(jīng)營者的利潤為P=V-（E+T） 經(jīng)營者追求利潤最大化 Ｖ（銷售價格）和Ｅ（生產(chǎn)成本）是常數(shù) P+T=V-E=k 利潤最大化的唯一辦法是將運費壓縮為最小 如何通過合理的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局使農(nóng)業(yè)的運費最低，就能實現(xiàn)最大利潤 【例題單選題】【往年真題】 按照杜能理論的假設(shè)，（ ）之和等于一個常數(shù)。 A.成本、運費 B.利潤、成本 C.運費、利潤 D.價格、利潤 [答案]C [解析]P=V-（E+T） P+T=V-E=k　利潤加上運費是常數(shù)，價格減去生產(chǎn)成本也是常數(shù)。 2.3 杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的結(jié)論－杜能圈 自由農(nóng)作區(qū)，生產(chǎn)易腐難運的農(nóng)產(chǎn)品 林業(yè)區(qū)，生產(chǎn)木材 谷物輪作區(qū)，生產(chǎn)糧食 草田輪作區(qū)，提供谷物與畜產(chǎn)品 三圃農(nóng)作制區(qū) 畜牧業(yè)區(qū)-發(fā)展畜牧業(yè) 2.4 杜能圈的修正模型（兩修正） 考慮河流的影響－水運費與陸運費的比較，農(nóng)作物輪作將沿著流河兩岸延伸至邊界 考慮其它城市的影響－各城市根據(jù)實力形成各自的市場范圍，形成競爭，使杜能圈變形 3.工業(yè)區(qū)位理論 3.1 韋氏工業(yè)區(qū)位論的假設(shè)條件 均質(zhì)國家與地區(qū)，只考慮經(jīng)濟(jì)因素 工業(yè)原料、燃料地點固定且已知 工業(yè)產(chǎn)品的消費地和范圍已知，需求量不變 勞動力不能流動，價格已知，供給充裕 運費是重量和距離的函數(shù) 討論同一產(chǎn)品 3.2 以運輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析 工業(yè)企業(yè)應(yīng)選擇在原料和成品二者的總運費最小之地 運費的大小主要取決于運輸距離和貨物重量 主要考慮原材料的運費和制成品的運費 工業(yè)原料分類：遍布性原料和限地性原料 原料指數(shù)＝限地性原料總重量/制成品總重量 原料指數(shù) 遍布性原料　0 純原料　　　1 失重性原料　大于1 原料指數(shù)越大，生產(chǎn)廠應(yīng)選在離原料產(chǎn)地越近 原料指數(shù)越小，生產(chǎn)廠應(yīng)選在離市場越近 案例（礦石冶煉生產(chǎn)針） 【例題單選題】【2008年真題】韋伯提出的原料指數(shù)是指（ ）。 A.貨物的絕對重量除以制成品總重量 B.限地性原料總重量除以制成品總重量 C.貨物的相對重量除以制成品總重量 D.限地性原料總重量除以貨物的絕對重量 [答案]B [解析]本題考查原料指數(shù)的公式。原料指數(shù)＝限地性原料總重量/制成品總重量 3.3 勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析（工業(yè)區(qū)位的第一次變形） 追求運輸成本與勞工成本總和的最低 如工廠遷移引起的原料和制成品運費的增加，小于節(jié)省的勞動力費用，則會遷移 勞工成本指數(shù)：每單位產(chǎn)品的平均工資成本 勞工系數(shù)＝勞工成本指數(shù)/需運輸?shù)目傊亓? 勞工系數(shù)越大，則工廠越需要遷向勞動力成本低的地方 3.4 集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析（工業(yè)區(qū)位的第二次變形） 集聚因素（兩類） 生產(chǎn)集聚，也稱純集聚，是一般集聚因素，是內(nèi)在因素 規(guī)模擴(kuò)大 分工合作 社會集聚，也稱偶然集聚，是特殊集聚因素，是外在因素 交通資源 企業(yè)相鄰獲得額外利潤 分散因素 取決于集中與分散的比較利益大小 4.中心地理論 4.1 基本概念 中心地－指區(qū)域內(nèi)向其周圍地域提供各種商品和服務(wù)的中心城市或中心居民點 中心性－一個中心地對周圍地區(qū)的影響程度 需求門檻－中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需的最低購買力和服務(wù)水平 商品銷售范圍－消費者為獲取商品和服務(wù)所希望通達(dá)的最遠(yuǎn)路程，或指中心地提供商品和勞務(wù)的最大銷售距離和服務(wù)半徑 【例題單選題】【2007年真題】某中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購買力和服務(wù)水平被稱為（ ）。 A.需求門檻 B.中心性 C.中心地職能 D.商品悄售范圍 [答案]A 4.2 克氏中心地理論的假設(shè)條件 均質(zhì)平原與無差異性的居民 交通費用與距離成正比 廠商和消費者均為經(jīng)濟(jì)人 貨物可自由流動 4.3 克氏中心地理論的結(jié)論－六邊形市場 各廠商的銷售范圍為圓形 新廠商的自由進(jìn)入，使各廠商的銷售范圍越來越小，直到需求門檻為止 各廠商的圓形范圍重疊區(qū)域，以無差別線劃分給不同的廠商 形成六邊形的市場區(qū)域 4.4 克氏市場等級序列－多種商品與不同檔次 高級商服中心，提供高中低級商品和服務(wù) 中級商服中心，提供中低級商品和服務(wù) 低級商服中心，提供低級商品和服務(wù) 需求門檻和服務(wù)范圍由高到低，由大到小 5.城市空間結(jié)構(gòu)理論（四種理論） 5.1 同心圓理論 伯吉斯基于生態(tài)學(xué)的入侵和承繼概念來解釋城市土地利用在空間上的排列 城市各功能用地以中心區(qū)為核心，自內(nèi)向外環(huán)狀擴(kuò)展 中心商務(wù)區(qū) 過渡地帶 工人住宅區(qū) 高級住宅區(qū) 通勤人士住宅區(qū) 巴布科克考慮到交通軸線的輻射作用，將理論修正為星狀環(huán)形模式 【例題單選題】【2008年真題】伯吉斯對同心圓土地利用模式進(jìn)行的動態(tài)分析，是從生態(tài)學(xué)的（ ）觀點出發(fā)的。 A.“演替與發(fā)展” B.“入侵和演替” C.“承繼和發(fā)展” D.“入侵和承繼” [答案]D 5.2 扇形理論 核心是各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展 5.3 多核心理論 一個城市內(nèi)會出現(xiàn)多個商業(yè)中心，其中一個主要商業(yè)區(qū)為城市核心，其余為次核心，并且隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，新的極核中心隨之產(chǎn)生 多核心理論基于地租地價理論，支付租金能力高的產(chǎn)業(yè)位于城市中心 形成城市多中心的因素 活動的相互依賴性 活動互補互利，自然集聚 交通原因排斥與自己的集結(jié) 高地價、高房租排斥較低品質(zhì)使用 5.4 中心商務(wù)區(qū)土地利用模式 三項指標(biāo) CBD土地利用空間結(jié)構(gòu)（4個圈層） 零售業(yè)集中區(qū) 多層建筑集中區(qū) 辦公區(qū) 商服活動區(qū) 【總結(jié)與對比】 區(qū)位選擇的原則 地租和生產(chǎn)成本和運輸成本總和最小的地方 三種區(qū)位論的實質(zhì)與前提假設(shè) 　　 實質(zhì) 假設(shè) 農(nóng)業(yè)區(qū)位論 在城市周圍農(nóng)業(yè)區(qū)位布局的原則 　　只有一個城市，且是孤立國 運輸工具只有馬車 孤立國環(huán)境均質(zhì)，且與外部隔絕 農(nóng)產(chǎn)品的運費、重量與產(chǎn)地到消費市場的距離成正比 經(jīng)營者以獲取最大經(jīng)濟(jì)收益為目的 工業(yè)區(qū)位論 找出工業(yè)產(chǎn)品成本最低、利潤最大的位置，作為配置工業(yè)企業(yè)的依據(jù) 　　均質(zhì)國家與地區(qū)，只考慮經(jīng)濟(jì)因素 工業(yè)原料、燃料地點固定且已知 工業(yè)產(chǎn)品的消費地和范圍已知，需求量不變 勞動力不能流動，價格已知，供給充裕 運費是重量和距離的函數(shù) 討論同一產(chǎn)品 中心地理論 找出城市的分布規(guī)律 　　均質(zhì)平原與無差異性的居民 交通費用與距離成正比 廠商和消費者均為經(jīng)濟(jì)人 貨物可自由流動 第二節(jié)　供求理論 1.房地產(chǎn)需求 1.1 房地產(chǎn)需求的含義 房地產(chǎn)需求 是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量 需求的兩條件（需求與需要的區(qū)別） 消費者愿意購買，即有購買的欲望 消費者能夠購買，即有支付能力 房地產(chǎn)市場需求 是指在一定時間內(nèi)，一定價格水平下和一定市場上所有的消費者對某種房地產(chǎn)愿意并且能夠購買的數(shù)量，即市場需求是所有的消費者需求的總和 【例題單選題】【2008年真題】對于某類商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但無支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也無支付能力，則對該類商品房能形成有效需求的是（ ）。 A.甲 B.乙 C.丙 D.丁 [答案]A 1.2 決定房地產(chǎn)需求的因素（五因素） 房地產(chǎn)價格水平－反相關(guān)，特例是炫耀物品和吉芬物品 消費者的收入水平－正相關(guān) 消費者的偏好 相關(guān)物品的價格水平（包括替代品和互補品） 消費者對未來的預(yù)期－買漲不買跌 【例題多選題】【2008年真題】房地產(chǎn)有效需求是（ ）等因素的函數(shù)。 A.商品房品質(zhì) B.消費者收入 C.消費對象 D.抵押貸款能力 E.房地產(chǎn)價格 [答案]BDE 1.3 房地產(chǎn)需求曲線 一般商品的需求量與價格呈逆相關(guān)關(guān)系 價格上升，需求減少,價格下降，需求增加 需求曲線的變動 沿需求曲線的變動－價格發(fā)生變化 需求曲線的平移－價格以外的因素發(fā)生變化 2.房地產(chǎn)供給 2.1 房地產(chǎn)供給的含義 房地產(chǎn)供給 房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供的數(shù)量 形成供給的條件（兩條件） 愿意供給 有能力供給 房地產(chǎn)市場供給 指在一定時間內(nèi)、一定價格水平下和一定市場上，所有開發(fā)商和擁有者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供的數(shù)量，即所有開發(fā)商和擁有者供給的總和 潛在供給量 潛在供給量＝存量－拆毀量－轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量＋新開發(fā)量 2.2 決定房地產(chǎn)供給的因素 該種房地產(chǎn)價格水平－正相關(guān)關(guān)系 該種房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本－反相關(guān)關(guān)系 該種房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)水平－正相關(guān)關(guān)系 房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期－看好市場，減少當(dāng)期供給（捂盤），對未來悲觀，增加當(dāng)期供給 2.3 房地產(chǎn)供給曲線 房地產(chǎn)供給量與價格之間正相關(guān) 價格上升，供給增加，價格下降，供給減少 供給曲線的變動 沿供給曲線的變動－價格發(fā)生變化 供給曲線的平移－價格以外的因素發(fā)生變化 3.房地產(chǎn)均衡價格 均衡價格是指商品的需求價格與供給價格相一致時的價格 供給不變時 需求增加，則價格上漲 需求減少，則價格下跌 需求不變時 供給增加，則價格下降 供給減少，則價格上漲 4.房地產(chǎn)供求與價格關(guān)系的特殊性 全國房地產(chǎn)總的供求狀況 本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況 全國同類房地產(chǎn)的供求狀況 本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況 第三節(jié) 地租地價理論 1.地租與地價的概念 地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)向土地使用者讓渡土地使用權(quán)時索取的超額利潤 地價是土地所有者向土地需求者讓渡所有權(quán)時獲得的一次性貨幣收入，是買賣土地的價格 我國土地國家所有，地價指一定年限內(nèi)使用權(quán)的價格，國家出讓土地使用權(quán)時獲得的一次性貨幣收入，其本質(zhì)是一次性收取的若干年的地租 2.地租的產(chǎn)生和發(fā)展 地 租 主要形式 奴隸制地租 勞役地租 封建制地租 前期以實物為主，后期出現(xiàn)了貨幣地租 資本主義地租 貨幣地租 社會主義地租 仍然存在地租，反映國家、集體和個人三者根本利益一致的前提下，對土地收益的分配關(guān)系 　　3.級差地租、絕對地租和壟斷地租 3.1 級差地租 級差地租Ｉ 肥沃程度 位置 級差地租Ⅱ 同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài) 3.2 絕對地租 由于土地的所有權(quán)使耕種最劣等的地也需支付的租金 土地所有者憑借對土地所有權(quán)的壟斷所取得 3.3 壟斷地租 由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租 條件 土地私有權(quán)壟斷 某些土地具有特殊的自然條件 4.地租與地價的關(guān)系 地租是地價的基礎(chǔ) 地價是地租的資本化 地價不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格 永久租期土地，若每年的地租額為定值R，并且折現(xiàn)率i不變，則地租與地價的關(guān)系為 【例題多選題】【典型例題】地租與地價的關(guān)系是（ ）。 A.地價是地租的資本化表現(xiàn) B.地租是地價的基礎(chǔ) C.對于永久租期土地，地價是每年的地租的簡單加和 D.對于永久租期土地，地價是每年的地租折現(xiàn)值的加和 E.若每年取得地租額為定值并且折現(xiàn)率不變，則地價等于地租除以折現(xiàn)率或利息率 [答案]ABD [解析]E應(yīng)加個條件，即永久租期 第四節(jié)　城市化理論 1.城市及其產(chǎn)生和發(fā)展 1.1 城市的概念 城市是一定數(shù)量的非農(nóng)人口和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的集聚地，是國家或一定地域的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心 我國的城鄉(xiāng)居民點系列為：村—鄉(xiāng)鎮(zhèn)—建制鎮(zhèn)—市 城鎮(zhèn)或城市－包括建制鎮(zhèn)和市，城市型居民點 鄉(xiāng)村－包括村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鄉(xiāng)村型居民點 1.2 城市與鄉(xiāng)村的區(qū)別 區(qū)別項目 城市 鄉(xiāng)村 人口職業(yè)構(gòu)成 以非農(nóng)人口集聚為主 是農(nóng)業(yè)人口集聚為主 人口與建筑規(guī)模與密度 大 小 空間形態(tài)和物質(zhì)構(gòu)成 用地類型多樣，基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施完備 用地類型單一,基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施相對薄弱 職能類型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 是政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心與各種產(chǎn)業(yè)集聚地 職能單一 　　【例題多選題】【2007年真題】與鄉(xiāng)村相比，現(xiàn)代城市的特性體現(xiàn)在（ ）。 A.以工業(yè)人口為主 B.以非農(nóng)業(yè)人口為主 C.人口密度大 D.一定地域的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心 E.犯罪率低 [答案]BCD 1.3 城市的分類 序號 分類標(biāo)準(zhǔn) 　　 　　 1 城市人口規(guī)模 特大城市 大城市 中等城市 小城市 >100萬 50萬～100萬 20萬～50萬 <20萬 2 城市行政級別 直轄市 地級市 縣級市 建制鎮(zhèn) 　　 3 城市的職能 具有綜合職能的城市 以某種職能為主的城市 　　 4 城市地理位置 南方城市與北方城市 沿海城市和內(nèi)陸城市 邊境城市和內(nèi)地城市 　　 5 城市地形地貌 平原城市、山地城市、高原城市 丘陵城市、盆地城市、河谷城市 　　 6 城市平面幾何形狀 塊狀城市、帶狀城市、星狀城市 　　 7 城市內(nèi)部結(jié)構(gòu) 單中心城市 多中心城市 　　 8 城市道路格局 棋盤形城市、放射形城市、不規(guī)則形城市 　　 　　1.4 城市的產(chǎn)生與發(fā)展（四大階段） 序號 城市發(fā)展階段 對應(yīng)工業(yè)化時期 城市化水平 備注 1 絕對集中階段 工業(yè)化初期 城市化水平提高階段 發(fā)展中國家 2 相對集中階段 工業(yè)化成熟期 城市化高速發(fā)展階段 　　 3 相對分散階段 后工業(yè)化初期 郊區(qū)化前兆 　　 4 絕對分散階段 后工業(yè)化成熟期 郊區(qū)化 西方發(fā)達(dá)國家 　　【例題單選題】【2007年真題】城市進(jìn)化理論把城市的發(fā)展演變劃分為四大階段，依次為（ ）。 A.絕對集中、相對集中、相對分散、絕對分散 B.相對集中、絕對集中、相對分散、絕對分散 C.絕對集中、相對集中、絕對分散、相對分散 D.相對集中、絕對集中，絕對分散、相對分散 [答案]A 2.城市化與逆城市化 2.1 城市化的涵義 城市化也稱為城鎮(zhèn)化，是鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械囊环N復(fù)雜過程 表現(xiàn)為 人口和生活方式的變化 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及空間的集聚 城市規(guī)模的擴(kuò)大與擴(kuò)展 城市數(shù)量增多形成城市體系 2.2 城市化的進(jìn)程 城市化階段 城市化水平 城市化速度 初級階段 較低 較慢 加速階段 　　 很快 飽和階段 （后期階段） 較高 減速 　　2.3 城市化的度量 城市化度量指標(biāo) 城市化水平（城市化率Ｌ） 城市化率計算方法 一個區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘陌俜直? Ｌ越大，表明城市化水平越高 2.4 城市化引起的變化 引起城市體系的屬性和動態(tài)特征的變化 引起城市形態(tài)的變化 引起城市生態(tài)的轉(zhuǎn)變 引起城市性態(tài)的變化 2.5 城市化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系 城市化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在相輔相成的關(guān)系 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動了城市化的進(jìn)程 城市化反過來又推動了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 【例題單選題】【2007年真題】某省的總?cè)丝跒?000萬人，其中城鎮(zhèn)人口為2250 萬人，則該省的城鎮(zhèn)化率為（ ）。 A.30 % B.45 % C.50 % D.55 % [答案]B [解析]一個區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘陌俜直龋?250/5000=45% 2.6 逆城市化 逆城市化 大都市區(qū)的人口向較小的都市乃至鄉(xiāng)村地區(qū)流動分散化的過程 是一種暫時的調(diào)整，而不是一種長久的變化 再城市化 城市衰退之后的復(fù)興，衰退的城市恢復(fù)了增長 3.郊區(qū)化 3.1 郊區(qū)化概念 郊區(qū)化 指區(qū)域城市化水平達(dá)到一定程度（70%～80%），市區(qū)發(fā)展速度變得緩和平穩(wěn)，城市人口、就業(yè)崗位和服務(wù)業(yè)由市區(qū)向外遷移的一種分散化過程。 實質(zhì)：一個城市內(nèi)部由市區(qū)向郊區(qū)的分散 郊區(qū)城鎮(zhèn)化 是指城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)地域轉(zhuǎn)化的過程。 實質(zhì)：代表了鄉(xiāng)村與城鎮(zhèn)的向心集聚 【難點】郊區(qū)化與郊區(qū)城鎮(zhèn)化的區(qū)別 區(qū)別項目 郊區(qū)化 郊區(qū)城鎮(zhèn)化 動力 來自城市內(nèi)部的離心力 來自向心、離心等各種力量 方向 由市區(qū)向外 由郊區(qū)向市內(nèi) 實質(zhì) 人口與經(jīng)濟(jì)要素由城市中心區(qū)向近郊區(qū)的離心擴(kuò)散（市區(qū)的離心擴(kuò)散） 人口與經(jīng)濟(jì)要素由郊區(qū)向市區(qū)的聚集（郊區(qū)的向心集聚） 視角不同 站在城市中心的角度 站在郊區(qū)的角度 　　【難點】郊區(qū)化與逆城市化的區(qū)別 逆城市化著眼的是整個城市體系，郊區(qū)化著眼的是一個城市的發(fā)展趨勢 【例題單選題】【2007年真題】大都市區(qū)的人口向較小的都市區(qū)乃至鄉(xiāng)村地區(qū)流動的分散化過程，稱為（ ）現(xiàn)象。 A.城鎮(zhèn)化 B.郊區(qū)化 C.逆城市化 D.后城市化 [答案]C [解析]注意與郊區(qū)化的區(qū)別 3.2 發(fā)達(dá)國家的郊區(qū)化進(jìn)程 郊區(qū)化前的外遷（沿鐵路和電車線外遷） 汽車郊區(qū)化時期（1920～1950） 普遍郊區(qū)化時期（1950～1980） 城市功能逐步完善時期（80年代） 形成邊緣新城階段（90年代以來） 3.3 中國的郊區(qū)化 大城市中心區(qū)人口絕對量下降作為中國城市郊區(qū)化的標(biāo)志（1982年）表現(xiàn)： 人口郊區(qū)化 工業(yè)郊區(qū)化 外來人口郊區(qū)集聚 郊區(qū)化形成機(jī)制（7大機(jī)制） 計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化，人口流動的限制性因素減弱 是城市發(fā)展的必然階段 城市土地有償使用制度觸發(fā)了郊區(qū)化發(fā)生的機(jī)制 郊區(qū)新區(qū)開發(fā)與老區(qū)舊城改造的合力推進(jìn)了郊區(qū)化 交通通信設(shè)施的改善提供了條件 城市規(guī)劃與管理政策的強(qiáng)制與引導(dǎo) 外來人口的定位 第二章　房地產(chǎn)征收征用 【考情分析】本章屬于新增章節(jié)。 【主要內(nèi)容】 第一節(jié) 房地產(chǎn)征收征用概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)征收的前提條件 第三節(jié) 房地產(chǎn)征收的權(quán)限和程序 第四節(jié) 房地產(chǎn)征收的補償和安置 【內(nèi)容詳解】 第一節(jié)　房地產(chǎn)征收征用概述 1.房地產(chǎn)征收概述 1.1 房地產(chǎn)征收的概念 是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制取得集體、單位和個人的房地產(chǎn)的行為 本質(zhì)是所有權(quán)由集體、單位和個人變?yōu)閲宜? 征收主體是國家，通常是政府部門，屬于政府行使行政權(quán) 1.2 房地產(chǎn)征收的類型 集體所有的土地征收 單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)征收 國有土地上的房屋征收（城市房屋拆遷） 集體土地上的房屋征收 其他不動產(chǎn)征收 1.3 房地產(chǎn)征收的限制條件（三條件） 征收只能是以發(fā)展公共利益，提升公共福祉為目的，絕對禁止以商業(yè)用途為目的的征收 征收必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序 政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，以被征收房地產(chǎn)的客觀市場價值對被征收人損失予以公正補償 2.房地產(chǎn)征用概述 2.1 征用的概念和限制條件 概念 指國家因搶險、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制使用單位、個人的財產(chǎn)的行為 限制條件 征用的前提條件是發(fā)生搶險、救災(zāi)等緊急情況，平時不得采用 征用應(yīng)符合法律規(guī)定的權(quán)限和程序 使用后應(yīng)當(dāng)將征用財產(chǎn)返還被征用人，并且給予補償 2.2 征用的特征 征用必須是因緊急需要（屬于公共利益＋無法通過市場購買解決） 國家必須依法行使征用權(quán)－專屬于政府的權(quán)力 不轉(zhuǎn)移所有權(quán)－只轉(zhuǎn)移使用權(quán)，用后返還 既適用于不動產(chǎn)也適用于動產(chǎn) 2.3 征收與征用的異同 共同點（兩點） 強(qiáng)制性，都不必得到財產(chǎn)所有權(quán)人的同意 補償性，都應(yīng)給予補償 區(qū)別（四點） 　　 征 收 征 用 前提條件不同 為了公共利益需要 因搶險、救災(zāi)等緊急需要 適用對象不同 限于不動產(chǎn) 動產(chǎn)、不動產(chǎn)均適用 所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同 所有權(quán)轉(zhuǎn)移 所有權(quán)不變，使用權(quán)轉(zhuǎn)移 補償不同 法律規(guī)定 雙方依據(jù)法律規(guī)定協(xié)商確定 第二節(jié)　房地產(chǎn)征收的前提條件 1.公共利益的界定 房地產(chǎn)征收因具有強(qiáng)制性，所以必須限制在公共利益的范圍之內(nèi) 但公共利益如何界定，目前還未達(dá)成共識 2.公共利益的特點（四特點） 公共利益是客觀的－獨立地真實地存在于各種利益之上 公共利益是共享的－是社會共同的、整體的、普遍的利益，不是多數(shù)人與少數(shù)人的問題 公共利益是不確定的－利益內(nèi)容的不確定性和受益對象的不確定性 公共利益不同于國家利益或政府利益－有時重合，有時甚至沖突 3.商業(yè)利益與公共利益的關(guān)系 商業(yè)利益與公共利益并非絕對對立，有時是一致的 商業(yè)利益是否構(gòu)成公共利益，應(yīng)結(jié)合實際情況作出判斷 第三節(jié)　房地產(chǎn)征收的權(quán)限和程序 1.集體土地征收程序（五步） 1.1 申請 申請主體－任何申請集體用地的單位和個人，三個除外 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地 農(nóng)民宅基地 鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地 申請形式 根據(jù)總體設(shè)計一次申請 分期建設(shè)的分期申請 向哪個部門申請 向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出申請 《建設(shè)用地申請表》附件 建設(shè)單位資質(zhì)證明 項目可行性研究報告批復(fù)或其它批準(zhǔn)文件 建設(shè)項目用地預(yù)審報告 初步設(shè)計或其他有關(guān)批準(zhǔn)文件 建設(shè)項目總平面布置圖 占用耕地的，必須提出補充耕地方案 建設(shè)項目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，提供地質(zhì)災(zāi)害性評估報告 1.2 審查 土地行政主管部門進(jìn)行審查，提出建設(shè)項目用地預(yù)審報告 市縣土管部門擬訂或編制以下資料（收到申請之日起30日內(nèi)） 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案 補充耕地方案 征收土地方案 供地方案 建設(shè)項目用地呈報說明書 土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地利用現(xiàn)狀圖 勘測定界圖及勘測定界技術(shù)報告 地籍資料或其他土地權(quán)屬證明材料 土地有償使用合同及說明 城市規(guī)劃圖和村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃圖 報經(jīng)同級人民政府審核同意后，報上一級土地主管部門審查 上級土管部門再報同級人民政府審核 再逐級上報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府，將資料送同級土管部門審查 1.3 批準(zhǔn) 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案的條件 符合土地利用總體規(guī)劃 確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計劃確定的控制指標(biāo) 占用耕地的，補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃，且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求 單獨辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨選址條件 征收土地方案的條件 被征收土地界址、地類、面積清楚，權(quán)屬無爭議的 補償標(biāo)準(zhǔn)符合法律、法規(guī)規(guī)定的 需要安置人員的安置途徑切實可行 供地方案符合條件 符合國家的土地供應(yīng)政策 申請用地面積符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約用地要求 劃撥方式供地的，符合法定的劃撥用地條件 以有償使用方式供地的，供地方式、年限、有償使用費的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額符合規(guī)定 只占用國有未利用地的，必須符合規(guī)劃、界址清楚、面積準(zhǔn)確 1.4 公告 由被征地所在地的市縣人民政府組織實施，并組織公告 公告的內(nèi)容 批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號 征收土地的用途、范圍、面積 征地補償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置辦法 辦理征地補償?shù)钠谙? 1.5 征收補償 2.集體土地征收的審批（兩步） 2.1 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批－用途變化 項目批準(zhǔn)單位 土地審批單位 省級政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目 國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目 國務(wù)院 為實施規(guī)劃而農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的 由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn) 已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)具體建設(shè)項目用地 市縣政府 其它項目 省級政府 　　2.2 土地征收審批－所有權(quán)變化（國務(wù)院和省級兩級審批） 國務(wù)院批準(zhǔn)的項目 所有的基本農(nóng)田 基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的 其他土地超過70公頃的（包括耕地和其它土地之和超過70公頃的） 省級政府批準(zhǔn)的項目 除由國務(wù)院批準(zhǔn)之外的其它土地 必須同時報國務(wù)院備案 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批與土地征收審批的關(guān)系（三種情況） 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)權(quán)限 征收土地批準(zhǔn)權(quán)限 處理方式 國務(wù)院 國務(wù)院或省級政府 由國務(wù)院同時批準(zhǔn) 省級政府 省級政府 省級政府同時批準(zhǔn) 省級政府 國務(wù)院 先由省級政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，再由國務(wù)院辦理征地審批 　　【例題多選題】【典型例題】下列征地屬于非法征地、無效征地的是（ ）。 A.縣級人民政府批準(zhǔn)征收農(nóng)地20畝的 B.省級人民政府批準(zhǔn)征收基本農(nóng)田 C.先辦立項后征地的 D.省級人民政府批準(zhǔn)共征收100公頃，但其中耕地只有20公頃，其余為荒地 E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)征收的荒地 [答案]ABDE 3.城市房屋拆遷的管理體制（四類主體） 國家一級的房屋拆遷管理部門 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門－負(fù)責(zé)全國房屋拆遷工作的監(jiān)督管理 地方一級的房屋拆遷管理部門 縣級以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門－對本行政區(qū)域內(nèi)的拆遷工作實施監(jiān)督管理 拆遷協(xié)管部門 縣級以上地方人民政府有關(guān)部門－互相配合，保證拆遷管理工作順利進(jìn)行 與房屋拆遷有關(guān)的土地管理部門 縣級以上人民政府土地管理主管部門－負(fù)責(zé)有關(guān)拆遷的土地管理工作 4.城市房屋拆遷的程序（四步） 4.1 提出拆遷申請 向被拆遷房屋所在地的市縣人民政府房屋拆遷管理部門提出 提交的資料 建設(shè)項目批準(zhǔn)文件 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 國有建設(shè)用地使用權(quán)批準(zhǔn)文件 拆遷計劃和拆遷方案 拆遷補償安置資金證明 4.2 拆遷審批和取得拆遷許可證 管理部門自收到申請之日起30日內(nèi)，核發(fā)拆遷許可證 拆遷許可證是房屋拆遷的法律憑證 管理部門同時將拆遷許可證的內(nèi)容以房屋拆遷公告的形式予以公布 4.3 簽訂拆遷補償安置協(xié)議 拆遷補償安置協(xié)議是拆遷人與被拆遷人之間就補償安置問題達(dá)成的書面協(xié)議 拆遷補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容 被拆遷房屋的地點、面積、用途 補償方式 補償金額 安置用房面積和安置地點 搬遷過渡方式及期限 違約責(zé)任 拆遷補償安置協(xié)議的特征 協(xié)議當(dāng)事人主體特定 協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時間限制 協(xié)議簽訂有相對的強(qiáng)制性 公證與備案 一般項目可公證，并送房屋拆遷主管部門備案 拆遷代管房屋的，代管人是拆遷主管部門的，補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證，并辦理證據(jù)保全 4.4 實施拆遷 必須在拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)拆遷 拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷，但拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托 委托拆遷合同訂立15日內(nèi)，到管理部門備案 拆遷中不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力脅迫和其他非法手段實施拆遷 被委托的拆遷業(yè)務(wù)不得轉(zhuǎn)讓 第四節(jié)　房地產(chǎn)征收的補償和安置 1.集體土地征收補償和安置 1.1 征地補償費用的含義和構(gòu)成（主要三項） ■土地補償費（按原用途補償）－對土地的補償 ■安置補助費－對人員的補償 ■地上附著物和青苗補償費－對附著物的補償 1.2 征地補償?shù)牟襟E ■辦理征地補償?shù)怯? ■確定征地補償標(biāo)準(zhǔn) ■擬定并公布征地補償、安置方案并征求意見 ☆對征地補償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級以上人民政府協(xié)調(diào) ☆協(xié)調(diào)不成的由批準(zhǔn)征收土地的政府裁決 ■征地補償安置方案組織實施 ☆由市縣人民政府批準(zhǔn)后，由市縣土地管理部門實施 ■征地補償費用的使用 ☆土地補償費－歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有 ☆地上附著物及青苗補償費－歸地上附著物及青苗的所有者所有 ☆安置補助費－?？钣糜诎仓檬Ｓ鄤趧恿? ▼由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，支付給組織 ▼由企業(yè)安置的，支付給安置單位 ▼實行貨幣安置的，發(fā)放給每個被安置的人 1.3 征地補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn) 1.3.1 耕地的補償標(biāo)準(zhǔn) ■土地補償費 ☆為耕地被征收前平均年產(chǎn)值的6～10倍 ■安置補助費 ☆總安置補助費＝需安置的人數(shù)每一個安置的人口的安置補助標(biāo)準(zhǔn) ☆需安置的人數(shù)，按照被征收耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量來計算 ☆每個需安置的人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍 ☆但每公頃被征收耕地的安置補助費不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍 ☆如果還不能保持農(nóng)民原有生活水平的，可以增加安置補助費，但土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的　　　　　30倍 ■地上附著物補償費 ☆由省級規(guī)定 ■青苗補償費 ☆可以移植的，支付移植費 ☆不能移植的，給予合理補償或作價收購，由省級規(guī)定 ■安排被征地農(nóng)民的社會保障費用 ☆社會保障資金原則上由農(nóng)民個人、農(nóng)村集體和當(dāng)事政府三方共同承擔(dān)，具體比例結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r確定 ☆資金主要從安置補助費和土地補償費中安排，不足以支付的，由當(dāng)?shù)卣畯膰型恋赜袃斒褂檬杖胫薪鉀Q 【例題多選題】【典型例題】征收耕地的補償費用包括（ ）。 A.土地補償費 B.征地管理費 C.地上附著物補償費 D.青苗補償費 E.安置補助費 [答案]ACDE 1.3.2 征收其它土地的補償標(biāo)準(zhǔn) ■由省級政府參照征收耕地的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定 1.3.3 征收城市郊區(qū)菜地的補償標(biāo)準(zhǔn) ■除以上三項外，還需繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金 ■菜地指城市郊區(qū)連續(xù)三年以上種菜或養(yǎng)殖魚蝦等的商品菜地和精品魚塘 1.3.4 大中型水利水電工程建設(shè)征地補償標(biāo)準(zhǔn) ■大中型水利水電工程補償標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院另行規(guī)定 ■聽證制度 1.4 被征地農(nóng)民的安置 ■貨幣安置 ■保障安置 ■農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置 ■重新?lián)駱I(yè)安置 ■入股分紅安置 ■異地移民安置 2.房屋拆遷補償和安置 2.1 房屋拆遷補償?shù)膶ο? ■補償對象是被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人而不是使用人 ■所有權(quán)人包括公民和法人 2.2 房屋拆遷補償方式 ■貨幣補償 ☆以房地產(chǎn)市場評估價格確定 ■產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ☆拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價格進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價的行為 ■補償方式規(guī)定（兩種特殊情況） ☆拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只進(jìn)行貨幣補償 ☆拆遷租賃用房時，無法解除租賃關(guān)系的，應(yīng)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ☆除此以外可以選擇補償類型 【例題多選題】【典型例題】房屋拆遷補償形式有（ ）。 A.產(chǎn)權(quán)調(diào)換 B.貨幣補償 C.異地安置 D.房屋以外的其它實物補償 E.入股分紅安置 [答案]AB [解析]注意要分清房屋拆遷補償?shù)男问?，和征收集體土地安置的形式。 2.3 特殊情況的房屋拆遷補償 ■出租房屋的拆遷補償 ☆無法解除租賃關(guān)系的，應(yīng)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ■產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補償 ☆向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全 ☆辦理公證 ☆對公證機(jī)關(guān)出具的法律文書立案歸檔以備查用后，可進(jìn)行拆遷 ■設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補償 ☆首先認(rèn)定抵押的有效性，看其是否經(jīng)抵押登記，未經(jīng)登記不視為抵押 ☆及時通知抵押權(quán)人 ☆能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款前經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可 ☆不能解除抵押合同的，按清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)?，抵押?quán)人向抵押人追償 ■拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補償 ☆對公益事業(yè)用房的認(rèn)定 ▼一是根據(jù)其服務(wù)對象，是共享性的還是排他性的 ▼二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營，是否以盈利為目的 補償方式 ▼根據(jù)城市規(guī)劃主管部門的要求進(jìn)行重新建設(shè)或者進(jìn)行補償 ▼如采用貨幣補償，應(yīng)通過評估確定價格，通常采用成本法評估 ▼臨時建筑、違章建筑的拆遷補償 ☆臨時建筑 ▼超過批準(zhǔn)期限的，不予補償 ▼未超過批準(zhǔn)期限的，是合法建筑，按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當(dāng)補償 違章建筑 ▼是否是違章建筑，必須由規(guī)劃部門認(rèn)定，拆遷主管部門無權(quán)認(rèn)定 ▼對違章建筑，不予補償 ▼對經(jīng)規(guī)劃部門處罰后允許保留的，補辦手續(xù)后按合法建筑給予補償 2.4 貨幣補償?shù)难a償費用和標(biāo)準(zhǔn) ■房地產(chǎn)補償費 ☆根據(jù)市場價值評估確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格 ■搬遷補助費 ☆由省級規(guī)定，對不可重新利用的動產(chǎn)，根據(jù)殘余價值給予補償 ■過渡補助費 ☆根據(jù)市場租金結(jié)合過渡期限確定 ■停產(chǎn)停業(yè)補償費 ☆貨幣補償?shù)幕虺凶獾模?dāng)?shù)厥袌鲋匦抡业椒课蓍_工開業(yè)的合理期限 ☆產(chǎn)權(quán)調(diào)換的－期限截止至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付日期 ■安置補償費 ☆支付房地產(chǎn)補償費尚不能使被征收人購買適當(dāng)住房的，可支付安置補助費 ☆安置補償費與房地產(chǎn)補償費之和，不得超過被征收住宅所處區(qū)位的新建普通商品住房的市場價格 ☆符合廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)提供 2.5 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ■應(yīng)當(dāng)以被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場評估價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價 2.6 拆遷補償費用確定的程序 ■被拆遷房屋調(diào)查登記 ☆調(diào)查后作出拆遷補償方案，報作出征收決定的縣級以上政府批準(zhǔn)，然后予以公告 ■被拆遷房屋的估價 ☆估價由具有房地產(chǎn)估價資質(zhì)的機(jī)構(gòu)來確定 ☆縣級以上政府確定一批估價機(jī)構(gòu)供選擇 ☆選擇方式有被征收人投票、抽簽、協(xié)商等 ☆作出拆遷補償估價報告后，應(yīng)首先經(jīng)房地產(chǎn)估價專家委員會評審，才可以作為拆遷補償?shù)囊罁?jù) ☆對拆遷補償估價報告有異議的，可以在收到報告后10日內(nèi)，以書面形式向房地產(chǎn)估價專家委員會申請重新評審 ■拆遷補償協(xié)議的簽訂 ☆由拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議，具有法律效力 ☆達(dá)不成拆遷補償協(xié)議或者所有權(quán)人不明確的，由拆遷人報請縣級以上人民政府，根據(jù)拆遷補償方案作出拆遷補償決定 ☆權(quán)利人和利害人對拆遷補償決定不服的，可以行政復(fù)議，也可以行政訴訟，逾期不申請復(fù)議或訴訟而又不履行的，可以由縣經(jīng)以上政府或法院強(qiáng)制拆遷 【例題單選題】【典型例題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要拆遷一建筑面積為1000㎡的賓館，該賓館目前市場價為3000元/㎡,八成新，擬采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，調(diào)換房屋的目前市場價為3500元/㎡,建筑面積為900㎡，九成新。雙方的結(jié)算差價為（ ）萬元。 A.10　　　B.15 C.30　　　D.43.5 [答案]B [解析]應(yīng)當(dāng)以被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場評估價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。 被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格為30001000＝300（萬元） 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場評估價格為3500900＝315（萬元） 差價＝315-300＝15（萬元） 第三章　建設(shè)用地使用制度 【考情分析】 最近三年本章考試題型、分值分布 年 份 單項選擇題 多項選擇題 案例分析題 合 計 2008年 5題5分 2題4分 － 7題9分 2007年 5題5分 2題4分 － 7題9分 2006年 9題9分 2題4分 － 11題13分 【主要內(nèi)容】 第一節(jié)　建設(shè)用地概述 第二節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥和有償使用 第三節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 第四節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)出租 第五節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押 第六節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)收回和終止 第七節(jié) 閑置國有建設(shè)用地的處置 第八節(jié) 集體建設(shè)用地使用制度 【內(nèi)容詳解】 第一節(jié)　建設(shè)用地概述 1.建設(shè)用地的概念和分類 ■概念 ☆我國實行土地用途管制制度，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。 ☆建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。 ■分類 分類標(biāo)準(zhǔn) 具體類型 按建設(shè)用地所有權(quán)分類 國有建設(shè)用地 集體建設(shè)用地 按建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類型分類 農(nóng)業(yè)建設(shè)用地 非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地 按建設(shè)用地的來源分類 新增建設(shè)用地 存量建設(shè)用地 按建設(shè)用地使用期限分類 永久性建設(shè)用地 臨時性建設(shè)用地 按建設(shè)項目生產(chǎn)規(guī)?；蚩偼顿Y額的大小分類 大型項目建設(shè)用地 中型項目建設(shè)用地 小型項目建設(shè)用地 按建設(shè)用地用途分類 工業(yè)建設(shè)用地 民用建設(shè)用地 軍事建設(shè)用地 2.建設(shè)用地的取得方式 2.1 【補充】我國的土地制度概要－所有權(quán)與使用權(quán)分離 ■城市的土地屬于國家所有 ■農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有 ■建設(shè)用地不能直接使用農(nóng)村集體所有土地，必須通過征收變?yōu)閲宜泻?，再以各種方式獲得土地的使用權(quán) 2.2 我國建設(shè)用地取得方式 ■征收集體土地（所有權(quán)發(fā)生變化） ■劃撥（無償或低價，無期限） ■出讓（有償?shù)闹髁鞣绞剑? ■租賃（有償） ■作價出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營（有償） ■轉(zhuǎn)讓（土地使用者與使用者之間） ■集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移（集體所有權(quán)不發(fā)生變化） 【例題單選題】【2007年真題】國有土地有償使用的方式有土地使用權(quán)出讓、作價出資或入股和（ ）。 A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 B.土地使用權(quán)出租 C.國有土地租賃 D.土地使用權(quán)抵押 [答案]C 3.建設(shè)用地管理 ■概念 ☆是指國家為維護(hù)社會主義公有制，調(diào)整建設(shè)用地關(guān)系，合理組織建設(shè)用地的利用而采取的行政、法律、經(jīng)濟(jì)和工程技術(shù)相結(jié)合的綜合性措施 ☆主要是調(diào)整建設(shè)用地關(guān)系和合理組織利用兩項內(nèi)容 ■對象 ☆指已利用的土地中除農(nóng)用地以外的一切非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，即廣義的建設(shè)用地 ☆狹義的建設(shè)用地特指國有建設(shè)用地 ■管理原則（四原則） ☆節(jié)約、合理利用每寸土地，保護(hù)耕地和提高土地利用率的原則 ☆強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的控制作用的原則 ☆實行建設(shè)用地有償使用的原則 ☆社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則 ■主要內(nèi)容（五方面） ☆建設(shè)用地宏觀調(diào)控管理（宏觀調(diào)控） ☆農(nóng)用地轉(zhuǎn)用管理（用途變化） ☆土地征收管理（所有權(quán)變化） ☆建設(shè)項目用地申請、審查、報批、供地工作（用地管理） ☆建設(shè)用地的分配、協(xié)調(diào)，即組織建設(shè)用地使用權(quán)的供給，對建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押進(jìn)行監(jiān)督管理（用地管理） 【例題單選題】【典型例題】以下（ ）不屬于建設(shè)用地管理的主要內(nèi)容。 A.建設(shè)用地宏觀調(diào)控 B.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用 C.建設(shè)項目用地的報批與供地 D.集體宅基地的審批 [答案]D 第二節(jié)　國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥和有償使用 1.國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥 1.1 劃撥的含義 ■國家無償無期限地將國有建設(shè)用地使用權(quán)讓渡給土地使用者的一種行為 ■劃撥的最低權(quán)限在縣級人民政府。 1.2 劃撥的范圍 ■國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 ■城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 ■國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地 ■法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地（主要指特殊用地） 2.3 劃撥程序 ■申請（設(shè)計任務(wù)書＋年度基本建設(shè)計劃＋建設(shè)用地規(guī)劃許可證） ■審批 ■撥地 ■發(fā)證 2.4 劃撥土地使用權(quán)的管理 ■劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件 ☆土地使用者為公司企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織和個人 ☆有國有土地使用證 ☆具有地上建筑物的合法的產(chǎn)權(quán)證明 ■劃撥土地轉(zhuǎn)讓（兩種方式） ☆受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納出讓金 ☆不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方將所獲收益中的土地收益上繳國家 ■劃撥土地出租 ☆劃撥土地地上建筑物出租的，應(yīng)將租金中所含的土地收益上繳國家 ■劃撥土地抵押 ☆房地產(chǎn)抵押的，抵押金額不應(yīng)包括土地價格 ☆因抵押權(quán)實現(xiàn)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，辦理出讓手續(xù)并補交地價 ■未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥建設(shè)用地的 ☆政府可以依法沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款 ■凡上繳土地收益的土地（未辦理出讓手續(xù)的），仍按劃撥土地進(jìn)行管理 【例題單選題】【2008年真題】下列各項目的建設(shè)用地使用權(quán)，不屬于劃撥范圍的是（ ）。 A.汽車加油站　　　B.地稅局機(jī)關(guān) C.城市綠地　　　　D.街心公園 [答案]A [解析]本題考查劃撥用地范圍。A汽車加油站是商業(yè)性經(jīng)營項目，不能以劃撥方式得到用地。 2.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓 2.1 出讓的方式和特征 ■概念 ☆國家將建設(shè)用地使用權(quán)有償有期限地轉(zhuǎn)移給土地使用者 ■出讓的方式（4種方式） ☆招標(biāo)（競爭性） ☆拍賣（競爭性） ☆掛牌（競爭性） ☆協(xié)議（非競爭性） ■出讓的規(guī)定 ☆工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓 ☆嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán) ■出讓的特征（5大特征） ☆土地出讓是國家壟斷行為（只有國有土地才能出讓） ☆出讓使用權(quán)有使用期限 ▼居住用地 70年 ▼工業(yè)用地 50年 ▼教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年 ▼商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年 ▼綜合或者其他用地 50年 ☆使用權(quán)出讓是有償?shù)摹恋厥褂脵?quán)出讓金 ☆建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)定——地表、地上、地下分設(shè) ☆土地使用者權(quán)利范圍有限——地下資源、埋藏物與市政公用設(shè)施權(quán)屬除外 【例題1單選題】【2008年真題】下列各建設(shè)項目用地中，土地使用權(quán)出讓的最高年限不可能為50年的是（ ）。 A.別墅用地　　　　　B.圖書館用地 C.汽車裝配廠用地　　D.購物中心用地 [答案]D [解析]本題考查土地使用權(quán)出讓最高年限的規(guī)定。A別墅是居住用地，最高出讓年限為70年，可以低于這個年限出讓，所以有可能為50年。而圖書館用地屬于教育用地，汽車裝配廠用地屬于工業(yè)用地，最高出讓年限均為50年。購物中心用地屬于商業(yè)用地，最高出讓年限為40年，不可能為50年。 【例題2單選題】【2007年真題】某公司3 年前以法定最高出讓年限取得一宗商業(yè)用途上地的使用權(quán)，然后建成酒店轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)該酒店的土地使用權(quán)最高年限不高于（ ）年。 A.37　　　B.40 C.47　　　D.50 [答案]A [解析]注意是三年前獲得的土地，建成的酒店的使用期是40-3=37年。 2.2 出讓金 ■指通過出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租以及國家在出讓之前的開發(fā)成本及有關(guān)費用 ■在簽訂出讓合同后60日內(nèi)支付 2.3 招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式及程序 ■一般規(guī)定（三種方式共同的規(guī)定） ☆編制出讓文件 ☆發(fā)布出讓公告 ☆出讓公告的內(nèi)容 ☆出讓底價的確定 ☆資格審查 ■出讓公告的內(nèi)容 ☆出讓人的情況 ☆出讓宗地的情況 ☆投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請辦法 ☆索取出讓文件的辦法 ☆時間、期限、競價方式 ☆確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法 ☆投標(biāo)、競買保證金 ☆其它事項 ■關(guān)于出讓底價 ☆可有底價也可無底價 ☆根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或底價，不得低于國家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn) ☆集體決策確定底價、起叫價、起始價、保證金 【例題單選題】【2007年真題】土地使