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1,2019/11/5,《中華人民共和國物權(quán)法》 與 《物業(yè)管理?xiàng)l例》,2,2019/11/5,帶著以下問題學(xué)習(xí)物業(yè)相關(guān)法律法規(guī),業(yè)主未入住是否要交物業(yè)費(fèi) 一層住戶是否要交電梯費(fèi) 租房使用人是不是業(yè)主 住改商是否允許 改動(dòng)附屬設(shè)施要怎么辦理 選舉業(yè)主委員會(huì)需要注意哪些事項(xiàng) 閣樓搭建陽臺 私挖地窖的現(xiàn)象是否允許 地上停車場收入歸屬 地下停車場產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，銷售的優(yōu)先權(quán),3,2019/11/5,什么是物權(quán)？,物權(quán)： 物之歸屬權(quán)、物之利用權(quán) 即是權(quán)利人對特定的物的直接支配、管領(lǐng)的權(quán)利 直接支配意味著無須他人的同意、無須他人的意思、無須他人的介入 權(quán)利人就可以獨(dú)立地作出決斷 并根據(jù)自己的意志控制、占有、使用以及依法處分、處置的民事權(quán)利 物權(quán)具有排他性、絕對性、對世性,4,2019/11/5,《物權(quán)法》的架構(gòu),基本原則 第一編：總則 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅 38條 物權(quán)的保護(hù) 國家、集體、私人之所有權(quán) 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 第二編：所有權(quán) 相鄰關(guān)系之相鄰權(quán) 共有 所有權(quán)取得的特別規(guī)定 土地承包經(jīng)營權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán) 物權(quán)法 第三編：用益物權(quán) 五編，247條 宅基地使用權(quán) 地役權(quán) 抵押權(quán) 第四編：擔(dān)保物權(quán) 質(zhì)權(quán) 留置權(quán) 第五編：占有 附則,,,,,,,2019/11/5,5,《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修改 增加了“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”的指導(dǎo)與監(jiān)督 業(yè)主大會(huì)職責(zé)修改成“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定” 投票權(quán)方式與《物權(quán)法》一致 物業(yè)管理企業(yè)修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)” 業(yè)主公約修改為“管理規(guī)約”，業(yè)主臨時(shí)公約為“臨時(shí)管理規(guī)約” 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)修改為“業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)”,2019/11/5,6,建筑物區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)管理 建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理理論體系和法律制度 所有權(quán)問題： 1. 公共、公用與共用、共有 2. 建筑區(qū)劃與物業(yè)管理區(qū)域 3. 所有權(quán)的初始獲得、創(chuàng)設(shè)獲得與繼受獲得 4. 小區(qū)內(nèi)住宅、商業(yè)用房等專有部分的所有權(quán) 5. 會(huì)所、車庫、綠地、道路以及物業(yè)管理用房的歸屬 6. 小區(qū)的樓頂廣告、無線發(fā)射出租的共有收益歸屬 7. 相鄰關(guān)系的處理原則,7,2019/11/5,新提出了“建筑區(qū)劃”（《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的“物業(yè)管理區(qū)域”）概念?？梢岳斫鉃橥恋亍凹t線”四至。 規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)的一些法定權(quán)利 道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 但其他規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。,,2019/11/5,8,《物權(quán)法》與《物業(yè)管理?xiàng)l例》 1. 業(yè)主對建筑物管理方式的自主選擇 2. 由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)及其程序 3. 業(yè)主大會(huì)投票權(quán) 4. 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的法律地位與訴訟地位 5. 物業(yè)管理與供水、供電、供氣、供熱等關(guān)系 物業(yè)管理維修基金與專項(xiàng)維修資金 1. 物業(yè)管理日常維修與中修、大修、更新改造 2. 專項(xiàng)維修資金的籌集、使用 包干制與酬金制,9,2019/11/5,業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 《中華人民共和國物權(quán)法》第六章,專有部分享有所有權(quán)。俗稱“專有權(quán)、私有權(quán)”,專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共用部分的持份權(quán)”,專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。也稱“業(yè)主組織的成員權(quán)”,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,10,2019/11/5,《物權(quán)法》與原《物業(yè)管理?xiàng)l例》的區(qū)別,業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過條件，與原《物業(yè)管理?xiàng)l例》的區(qū)別：,原《條例》的2/3投票權(quán),《物權(quán)法》的雙2/3,,,11,2019/11/5,《物權(quán)法》與原《物業(yè)管理?xiàng)l例》的區(qū)別,業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過條件，與原《物業(yè)管理?xiàng)l例》的區(qū)別：,原《條例》的“雙過半”,《物權(quán)法》的“新雙過半”,,,12,2019/11/5,業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定 業(yè)主……《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)人 ……《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的房屋所有權(quán)人 非業(yè)主使用人……物業(yè)使用人、住戶、租戶等 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)……按國際慣例以產(chǎn)權(quán)證書確認(rèn) 沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書……簽訂了售房合同 發(fā)展商將客觀上已經(jīng)交付了房屋 業(yè)主 業(yè)主非業(yè)主的界定嚴(yán)格以產(chǎn)權(quán)證書（或售房合同）和《中華人民共和國婚姻法》界定,,,13,2019/11/5,,,,,夫妻共同財(cái)產(chǎn),辦理了產(chǎn)權(quán)登記,,,業(yè)主,業(yè)主身份類別,沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記,夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn),,,,,,,,,14,2019/11/5,業(yè)主總?cè)藬?shù),I.,,未婚人士,,,已婚，屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn),,,,已婚，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),,夫妻產(chǎn)權(quán)證書署名者,,夫妻產(chǎn)權(quán)證書未署名者,,,,2019/11/5,15,管理人 業(yè)主 業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì) 政府主管部門及相關(guān)部門 管理服務(wù)人 物業(yè)管理公司 管理服務(wù)人，是指業(yè)主大會(huì)決議、決定或管理負(fù)責(zé)人或業(yè)主委員會(huì)雇傭或聘任選聘而執(zhí)行建筑物管理維護(hù)事務(wù)者,,,,,,16,2019/11/5,不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成,17,2019/11/5,建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成,18,2019/11/5,不屬于專有之建筑物部分（如樓梯間、消防通 道、屋面、外墻等） 法定 建筑物之附屬物（如排水、防火、空調(diào)、管線 等設(shè)備） 建筑物之附屬設(shè)施設(shè)備（如消防栓、天井、共有停 共用部分 分類 車場、游泳池） （共有部分） 約定 附屬建筑物（如別棟建筑物的倉庫、車庫） 約定專有部分（如交誼廳、會(huì)所、會(huì)議室） 全體共用（大共） 部分共用（小共） 售房合同約定 共用部分之專用權(quán)（約定專用） 管理規(guī)約約定 業(yè)主大會(huì)決議（物業(yè)服務(wù)合 同）約定,,,,,,,,,,,,,,,,19,2019/11/5,專有部分 要件：構(gòu)造上及使用上獨(dú)立性 使用 專用 共用（約定） 區(qū)分所有 建筑物 范圍： 專有部分及市政設(shè)施以外之其他部分 不屬于專有部分之附屬物 依約定：無約定依專有部分比例 共用部分 持分占有 作為分擔(dān)共用部分負(fù)擔(dān)的準(zhǔn)則、依據(jù) 使用 共用（原則） 專用（法律、規(guī)約、約定） 特色 不得分割 不得單獨(dú)處分，共用部分持分權(quán)應(yīng)隨 專有部分所有權(quán)之轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移 不得獨(dú)立辦理產(chǎn)權(quán)登記,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,2019/11/5,20,共用部分是建筑物區(qū)分所有權(quán)的核心重要問題,21,2019/11/5,專有部分與共用部分之范圍界定,確定專有部分與共用部分范圍對物業(yè)管理的意義與作用： 內(nèi)容：專有部分——專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù) 共用部分——常規(guī)服務(wù) 責(zé)任：專有部分——業(yè)主自己負(fù)責(zé) 共用部分——物業(yè)管理公司、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)分別負(fù)責(zé) 費(fèi)用：專有部分——業(yè)主自己承擔(dān) 共用部分——物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)決議的分?jǐn)?權(quán)利與義務(wù)不同 有利于解決糾紛,2019/11/5,22,專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,墻體,地板,天花,墻體,中心線,,,2019/11/5,23,專有部分之最后粉刷層說 專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間 最后粉刷層也稱為抹灰層 各種管線的共用部分與專有部分劃分 專有部分是指在建筑物中依法取得的獨(dú)立使用并具有排他性獨(dú)立空間或區(qū)域，包括為這些空間和區(qū)域?qū)Ｓ玫挠?jì)量設(shè)施和管線接駁終端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施 共用部分是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)，專有部分及市政設(shè)施以外的，屬于全體業(yè)主或兩個(gè)及以上業(yè)主共同所有、共同使用的場所、空間、設(shè)備、設(shè)施,2019/11/5,24,架空層、停車場、會(huì)所、綠地所有權(quán),,,屋頂,,,,,,,,,,,,,,,外墻,地下室,外墻,停車位,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,D,E,F,C,B,A,樓梯,2019/11/5,25,專有部分所有權(quán),2019/11/5,26,共用部分持分權(quán),2019/11/5,27,業(yè)主大會(huì)組織（因共同關(guān)系形成）的成員權(quán),28,2019/11/5,司法解釋,建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛 最高人民法院 關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件 （2009年3月23日最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過） 物業(yè)服務(wù)糾紛 最高人民法院 關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件 （2009年4月20日最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過）,29,2019/11/5,,經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。,30,2019/11/5,,建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分： （一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分； （二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用 （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。 本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。,31,2019/11/5,除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分： （一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。,32,2019/11/5,,銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例 第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： (一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外立面，擅自改變房屋用途； 第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： (一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外立面，擅自改變房屋用途； (二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)備； (三)對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進(jìn)行違章鑿拆、搭占等； (四)放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物質(zhì)或者制造噪聲； (五)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)； (六)占用公共場地，損毀綠化、建筑小品、文體設(shè)施等； (七)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物； (八)違章搭建、改建或以其他方式改變物業(yè)共用部位，影響其正常使用功能； (九)在建筑物或構(gòu)筑物上違規(guī)懸掛、張貼、涂寫、刻畫； (十)法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。,33,2019/11/5,,業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛?，依?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。,34,2019/11/5,業(yè)主的行為侵害了相鄰業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)公司是否有權(quán)利用法律途徑制止,,35,2019/11/5,,司法解釋規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。,36,2019/11/5,承租人或借用人和業(yè)主的不同,,37,2019/11/5,,建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。 專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。,38,2019/11/5,相鄰關(guān)系的原則,業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”： （一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用 （二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀； （三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修 （四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。,39,2019/11/5,業(yè)主以沒有參與前期物業(yè)服務(wù)合同的制定為由拒絕履行前期物業(yè)服務(wù)合同的義務(wù),,40,2019/11/5,,建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。,41,2019/11/5,小區(qū)多名業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，是否可以解聘物業(yè)公司,,42,2019/11/5,,業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。,43,2019/11/5,案例,原告王某訴稱，2007年8月16日，西城區(qū)萬通新世界廣場業(yè)委會(huì)以書面征求意見的方式召開了業(yè)主大會(huì)，委托物業(yè)公司操作整個(gè)業(yè)主大會(huì)書面意見征集和統(tǒng)計(jì)票權(quán)等主要環(huán)節(jié)，經(jīng)過一個(gè)月的時(shí)間，業(yè)委會(huì)作出了業(yè)主大會(huì)決議。這次決議內(nèi)容涉及了物業(yè)公司的利益，比如是否簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》及物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。原告認(rèn)為，業(yè)委會(huì)讓物業(yè)公司參與其中，使此次決議結(jié)果顯失公正、存有虛假。王女士請求法院確認(rèn)大會(huì)投票無效，并撤銷此次決議。 作為被告的萬通新世界廣場業(yè)委會(huì)辯稱，業(yè)主大會(huì)的召開以及所作決議都是針對全體業(yè)主的，并非只針對原告，而且決議內(nèi)容也關(guān)乎全體業(yè)主的共同利益，是否行使撤銷權(quán)應(yīng)由全體業(yè)主共同決定。原告作為單個(gè)業(yè)主，無權(quán)單獨(dú)提起訴訟。此外，該委員會(huì)委托物業(yè)公司配合完成具體操作工作并不違法，物業(yè)公司也不存在虛構(gòu)投票權(quán)數(shù)的事實(shí)。,44,2019/11/5,,,