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中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析,目錄,中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀,第一節(jié),當(dāng)前存在的問題,第二節(jié),問題對(duì)策分析,第三節(jié),未來的發(fā)展趨勢,第四節(jié),總結(jié),第五節(jié),content,第一節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,伴隨著經(jīng)濟(jì)的改革,我國房地產(chǎn)業(yè)有了飛速的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了很大的作用。但是我們也要看到,受各種不利因素影響和制約,我國的房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中同時(shí)也會(huì)存在一些比較突出的難以解決的問題。對(duì)此,國家曾幾次出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)控,雖然這些政策起到了很好的作用,但也有不少問題沒有解決好。 房地產(chǎn)市場始終保持較快增長速度，并取得了理論上的發(fā)展成效，但此同時(shí)，各地商品房價(jià)格的持續(xù)快速暴漲、投機(jī)炒房行為泛濫、以及房地產(chǎn)市場監(jiān)管不到位等問題層出不窮，嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)市場的健康長效發(fā)展。 對(duì)于房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢和應(yīng)采取的措施,我們進(jìn)行以下分析。,房地產(chǎn)現(xiàn)狀從以下6個(gè)方面分析,,,,,,6,1,2,3,4,5,新開工面積及增長率,土地成交情況,房地產(chǎn)金融政策,二手房交易狀況,各城市房價(jià)收入比,空置率,2017年，房地產(chǎn)市場在調(diào)控的持續(xù)加碼中出現(xiàn)下行趨勢，各主要指標(biāo)出現(xiàn)分化，具體來看：全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)連續(xù)小幅增長；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較前3季度繼續(xù)平穩(wěn)回落；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速較前3季度有所回升；房屋新開工面積增速較前3季度小幅回升；土地購置面積增速較前3季度繼續(xù)提高；全國商品房銷售面積和銷售額增速持續(xù)回落；全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅繼續(xù)回落。 參考觀研天下發(fā)布《2018年中國房地產(chǎn)市場分析報(bào)告-行業(yè)深度分析與投資前景研究》 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)保持連續(xù)小幅增長，全年“國房景氣指數(shù)”始終穩(wěn)定在100點(diǎn)到102點(diǎn)之間的適度景氣水平上，房地產(chǎn)市場運(yùn)行平穩(wěn)。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年12月份“國房景氣指數(shù)”為101.72，比2017年9月份提高0.28點(diǎn)，比上年同期提高0.71點(diǎn)。,1.1 房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)分析,,2017年全年，全國商品房施工面積增速雖較前3季度小幅回落，但始終保持正增長，各月累計(jì)增速穩(wěn)定在3.1%左右；房屋新開工面積增速較前3季度小幅回升。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年1-12月，全國商品房累計(jì)施工面積781,483.7萬平方米，同比增長3.0%，增幅同比回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，比2017年1-9月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅施工面積536,444.0萬平方米，同比增長2.9%，增幅同比提高1.0個(gè)百分點(diǎn)，與2017年1-9月持平；房屋新開工面積178,653.8萬平方米，同比增長7.0%，增幅雖比2017年1-9月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，但同比回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。,1.2 新開工面積及增長率,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年1-12月，全國商品房累計(jì)竣工面積101,486.4萬平方米，同比下降4.4%，而上年同期為增長6.1%，2017年1-9月為增長1.0%。其中，商品住宅竣工面積71,815.1萬平方米，同比下降7.0%，降幅比2017年1-9月擴(kuò)大5.1個(gè)百分點(diǎn)，而上年同期為增長4.6%。,1.3 土地購置面積增速繼續(xù)提高,2.1 二手房現(xiàn)狀分析,數(shù)據(jù)顯示，2017 年3+6 城市群的26 城二手房成交總額為3.94萬億，占全國的68%。其中環(huán)上海交易額最高，占比20.4%。3+6 城市群的26 城二手房共成交188萬套，占全國的48.4%，其中核心6 城最高，為15.7%。比較發(fā)現(xiàn)，三大城市群以價(jià)格貢獻(xiàn)為主，6 大核心城市以成交量貢獻(xiàn)為主。,3+6 城市群二手房市場發(fā)展好于全國。主要表現(xiàn)在，一是二手房成交量降幅低于全國。2017 年全國二手房成交量同比下降23.8%，3+6 城市群成交量下降18.6%。二是二手房在房地產(chǎn)成交中的占比較去年上升。2017 年全國二手房市場成交額占比較2016 年下降5.5 個(gè)百分點(diǎn)，3+6 城市群二手房成交量占比較2016年上升2.7 個(gè)百分點(diǎn)，其中內(nèi)陸6個(gè)核心城市上升3.8 個(gè)百分點(diǎn)。,盡管2017年居民端資金面持續(xù)收緊，我們預(yù)計(jì)2018年一二線城市居民端資金面邊際放松空間比較大，從而為一二線城市需求復(fù)蘇提供較強(qiáng)支撐。 （1）一線城市住房按揭貸款的發(fā)放速度近期明顯加快，貸款利率也較為平穩(wěn)，北京首套房按揭貸款利率從2017年三季度的基準(zhǔn)利率上浮10%到現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率上浮5%；（2）信貸分配發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，有利于一二線樓市額度的釋放。相較于價(jià)格快速攀升的三四線樓市，一二線樓市由于處于平穩(wěn)期，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)更小，預(yù)計(jì)2018年信貸額度將偏向一二線樓市，從而向需求回暖提供支撐。,對(duì)于大部分一二線城市，由于調(diào)控政策對(duì)需求的抑制，2017年成交量整體呈現(xiàn)較為明顯的下滑態(tài)勢，預(yù)計(jì)2018年需求將逐步釋放。經(jīng)過了2016年10月以及2017年3月的兩輪密集調(diào)控之后，2017年大部分二線城市的成交量出現(xiàn)了明顯的下滑。隨著調(diào)控政策持續(xù)，前期受抑制的需求有望在2018年逐步釋放，而在整體供應(yīng)預(yù)計(jì)較為充分的情形下，2018年一二線樓市有望出現(xiàn)“量升價(jià)穩(wěn)”的情形。,3.1 房地產(chǎn)樓市成交情況,3.2 重點(diǎn)城市多數(shù)成交面積成交量下降,住宅土地投資強(qiáng)度在2017年有較大提升，預(yù)計(jì)2018年二線樓市將逐漸向買方市場過渡。我們通過住宅土地成交金額與住宅銷售金額來衡量住宅土地投資強(qiáng)度，2017年大多數(shù)城市的住宅土地投資強(qiáng)度明顯提升，意味著2018年住宅量供應(yīng)相對(duì)會(huì)由較快提升，在供應(yīng)充足的預(yù)期下，2018年二線樓市將逐漸向買方市場過渡。,3.3 為提升樓市價(jià)值所采用的經(jīng)濟(jì)政策 在順周期的大趨勢下，行業(yè)將過渡到經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)地產(chǎn)的模式，城市對(duì)人才的吸引力是提升城市價(jià)值的關(guān)鍵。與一線城市控制人口的政策不同，二線城市如長沙、鄭州、武漢、南京、西安等通過政策支持加速人才引進(jìn)，這些政策在加速城鎮(zhèn)化的同時(shí)，也為房地產(chǎn)市場帶來了充足的需求，發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)的同時(shí)也提升了城市樓盤的價(jià)值。,4.1 房價(jià)收入比,房價(jià)收入比是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值，不僅反應(yīng)出各地購房的難易程度，也折射出房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況。 在發(fā)達(dá)國家，房價(jià)收入比超過6就可視為泡沫區(qū)，但由于我國統(tǒng)計(jì)口徑等原因，計(jì)算出的房價(jià)收入比數(shù)據(jù)不如歐美國家準(zhǔn)確。報(bào)告認(rèn)為，根據(jù)我國的實(shí)際情況，全國房價(jià)收入比保持在6.5-7.5屬合理區(qū)間。 此次統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在百城中，最高的為34.9，最低的為4.0，包含保障房、棚改房口徑計(jì)算出的平均值為7.2，不包含保障房、棚改房口徑下的平均值為8.9。 深圳房價(jià)收入比小幅回落至34.9，但依然位列全國第一，成為購房難度最高的城市，比第二名上海高出近3成；上海、三亞、北京、廈門等4城房價(jià)收入比均超過22，相對(duì)偏高；呼和浩特、包頭、湘潭、株洲四城位于末尾，均低于5。 《全國百城房價(jià)收入比研究》報(bào)告顯示，2017年上半年：深圳房價(jià)收入比小幅回落至34.9，但依然位列全國第一，成為購房難度最高的城市，至于去年以來人人高呼房難買的西安，房價(jià)收入比為8.1，在100個(gè)城市中位居41位。,此圖是百城房價(jià)收入比分布圖，顏色越嚴(yán)重的房價(jià)收入比越嚴(yán)重 百城房價(jià)收入比分化明顯，雖說大中小城市的均衡發(fā)展是奮斗目標(biāo)，但由于公共資源無法均衡配置，發(fā)展機(jī)遇更多地集中在首都、直轄市、省會(huì)城市和特區(qū)。 不同的城市發(fā)展基礎(chǔ)，導(dǎo)致城市之間的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了日趨明顯的分化，房價(jià)也在不斷拉開距離。,,,4.2 百城房價(jià)收入比,4.3 房地產(chǎn)樓市成交情況,某招聘網(wǎng)站發(fā)布了《2017年夏季求職期平均薪酬城市分布》，數(shù)據(jù)顯示，各大城市的平均酬薪都在6000元以上 以西安為例，西安的平均薪酬才剛剛過6000元，而根據(jù)數(shù)據(jù)顯示西安平均房價(jià)是9899元/m?？赐赀@組數(shù)據(jù)，有人會(huì)說，又拖了西安工資的后腿，也有人會(huì)說，工資永遠(yuǎn)追不上房價(jià)上漲的速度。 2014年底，央行降息連續(xù)降息降準(zhǔn)，各項(xiàng)利好政策頻出，加上資產(chǎn)荒等一系列因素，大量資金涌入樓市，使得房價(jià)漲幅不斷擴(kuò)大。 在2016年達(dá)到近7年來的最高值，同時(shí)房價(jià)收入比值也攀升至近5年來的最高值，部分區(qū)域市場泡沫浮現(xiàn)。 為抑制房價(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，目前中國、加拿大、瑞典等多個(gè)國家紛紛出臺(tái)新一輪的樓市調(diào)控政策，針對(duì)成交價(jià)格、買賣資格、銀行信貸、房貸保險(xiǎn)、房地產(chǎn)稅收（房產(chǎn)交易稅、印花稅、土地稅）等多個(gè)方面和領(lǐng)域進(jìn)行了管控。 綜合以上原因，預(yù)計(jì)2017-2018年全球房價(jià)上升趨勢或?qū)⒎啪?，房價(jià)收入比趨穩(wěn)。,4.4 房價(jià)收入比將逐漸成為城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Φ闹匾笜?biāo),上海、北京的人口增速較低。房價(jià)收入比過高的二線城市會(huì)降低對(duì)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)和人口的吸引力，使得房價(jià)缺乏足夠的支撐，在供需整體平衡的情形下，房價(jià)下調(diào)的壓力較大。根據(jù)空間家的數(shù)據(jù)，大部分二線城市的房價(jià)收入比處于合理水平。,5.1房地產(chǎn)金融政策,2017 年， 房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)，地方以城市群為調(diào)控場，從傳統(tǒng)的需求端抑制向供給側(cè)增加進(jìn)行轉(zhuǎn)變，限購限貸限售疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。同時(shí)， 短期調(diào)控與長效機(jī)制的銜接更為緊密，大力培育發(fā)展住房租賃市場、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，在控制房價(jià)水平的同時(shí)，完善多層次住房供應(yīng)體系，構(gòu)建租購并舉的住房制度，推動(dòng)長效機(jī)制的建立健全。 此圖是我國房地產(chǎn)金融實(shí)施政策的目標(biāo),5.2 地方因城施策， 調(diào)控政策分化明顯,,1,,,,以城市群為重點(diǎn)，保障市場穩(wěn)定運(yùn)行,,2,,,,,,,,創(chuàng)新限售模式成新一輪調(diào)控升級(jí)主要手段,,3,,,,,,,,,,供給側(cè)同步調(diào)整， 增加有效供應(yīng),,4,,,強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管,5.2.1 以城市群為重點(diǎn)，保障市場穩(wěn)定運(yùn)行,以城市群為調(diào)控主場，從中心城市向周邊三四線城市逐步擴(kuò)圍。 在“房子是用來住的，不是用來炒的”導(dǎo)向下， 2017 年各地政府積極深化房地產(chǎn)政策調(diào)控，力度不放松、目標(biāo)不動(dòng)搖。截至 12 月底， 90 個(gè)地級(jí)以上城市（約 200 項(xiàng)政策）和 35 個(gè)縣市（約 41 項(xiàng)政策）出臺(tái)調(diào)控，海南、河北從省級(jí)層面全面調(diào)控。此輪調(diào)控總體上表現(xiàn)為持續(xù)時(shí)間更長、涉及城市更多、政策強(qiáng)度更大。 從政策出臺(tái)時(shí)間維度來看， 2016 年3 月以來，有三次地方強(qiáng)調(diào)控期， 2017 年 3-5 月是政策密集出臺(tái)高峰期。2016 年的調(diào)控城市主要是一二線熱點(diǎn)城市，而今年以來，從單個(gè)城市調(diào)控向城市群協(xié)同、片區(qū)聯(lián)動(dòng)收緊轉(zhuǎn)變。上半年，長三角、珠三角、京津冀三大城市群內(nèi)部三四線城市聯(lián)動(dòng)中心城市出臺(tái)收緊政策；下半年，三四線城市調(diào)控進(jìn)一步擴(kuò)圍，集中在山東半島城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地區(qū)重點(diǎn)城市周邊的三四線城市?？傮w來看，以城市群為主體，中心城市聯(lián)動(dòng)周邊三四線協(xié)同調(diào)控的城市群調(diào)控場已經(jīng)形成。 京津冀城市群：環(huán)京、環(huán)雄安限制力度最為嚴(yán)格，調(diào)控政策向山東城市群三四線城市深入環(huán)京周邊多個(gè)縣級(jí)市密集收緊。 3 月，北京調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)，非京籍納稅年限由5 年調(diào)整為連續(xù) 60 個(gè)月，同時(shí)將商住納入限購范圍，將有貸款記錄的無房人群、離婚一年以內(nèi)的購房者也視作二套房需求，購買非普通自住房不低于 80%。政策升級(jí)后，北京首付比例已達(dá)到一線城市最高水平。,長三角城市群： 中心城市調(diào)控加碼，調(diào)控收緊趨勢向周邊持續(xù)深入。中心城市中上海加強(qiáng)商住管理，南京將限購范圍擴(kuò)至六合、溧水、高淳， 杭州提高非本市戶籍居民社保或個(gè)稅繳納年限。 中心城市收緊調(diào)控同時(shí)， 其周邊三四線城市也連續(xù)收緊。上海、南京、杭州周邊城市調(diào)控。 珠三角城市群： 環(huán)廣州深圳、 海西城市群、 海南等幾大城市圈協(xié)同調(diào)控。環(huán)廣州、深圳周邊城市調(diào)控加碼。 3 月， 廣州限購升級(jí)并擴(kuò)大限購范圍， 深圳對(duì)商辦進(jìn)行調(diào)控。 隨后， 環(huán)廣州、環(huán)深圳兩市周邊的珠海、惠州、佛山、東莞、江門、中山等市同步限購。 其中， 針對(duì)非本地戶籍居民購房的社?；騻€(gè)稅繳納年限，東莞、中山、江門、佛山實(shí)施差別化政策； 珠海最為嚴(yán)格， 提高至 5 年，并將全市范圍內(nèi)的所有戶型住房納入限購范圍。 廈門連續(xù)出臺(tái)政策升級(jí)限購門檻，限制本市單身人士購房，將非本市戶籍家庭納稅或社保繳納年限提至 3 年，并要求通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房后再次購買住房需滿 3 年。 中西部城市群： 中心城市調(diào)控升級(jí)， 周邊三四線城市跟進(jìn)調(diào)整。中西部地區(qū)出臺(tái)調(diào)控措施的城市數(shù)量進(jìn)一步增加。 長沙、贛州、蘭州、貴陽等在2017 年新出臺(tái)調(diào)控政策的城市， 均在 8 月末以后繼續(xù)調(diào)控升級(jí)。 南昌、南寧、成都、西安、武漢等結(jié)合此前調(diào)控力度， 進(jìn)一步升級(jí)調(diào)控政策，其中西安在一年內(nèi) 5 次調(diào)控加碼。 湖南省從全省進(jìn)行調(diào)控， 就省直公積金貸款實(shí)施細(xì)則內(nèi)容進(jìn)行了更新，確定合理貸款期限最長不超過 30 年，最高貸款額度不超過 60 萬元。 針對(duì)不同城市、城市內(nèi)部的不同板塊，政策都體現(xiàn)出差異性。,5.2.2 創(chuàng)新限售模式成新一輪調(diào)控升級(jí)主要手段,通過限售抑制需求成為重要方式之一。 2017 年， 地方調(diào)控密集出臺(tái)， 繼限購、限貸后，部分城市開啟“限售”模式，抑制短期投機(jī)需求穩(wěn)定市場預(yù)期。 3 月 24 日，廈門率先針對(duì)個(gè)人出臺(tái)限制交易的措施，明確新購買住房的，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿 2 年方可上市交易。此后多地效仿， 限售城市逐漸從熱點(diǎn)一二線向周邊三四線深入，至 12月末， 全國已經(jīng)有超過 50 個(gè)城市實(shí)行限售措施。從限售年限來看， 限售分化為 2 年、 3 年、 5 年，甚至有特定地塊 10 年限售， 大部分城市限售期為 2-3 年。 保定主城區(qū)出臺(tái)目前最為嚴(yán)厲的限售政策，除限取得產(chǎn)權(quán)證滿 2 年方可買賣外，還新提出對(duì)通過“雙限雙競”模式取得土地后開發(fā)建設(shè)的商品住房，自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》未滿 10 年的，不得買賣。此外，珠海也四宗推出 10 年限售地塊。從限售范圍來看，針對(duì)不同戶籍性質(zhì)、住房性質(zhì)及城市內(nèi)部不同區(qū)域等方面做出不同限售規(guī)定。 部分城市如北海、德州、聊城等均對(duì)本地和非本地戶籍居民售房設(shè)置了不同的“禁售期”，政策對(duì)非本地戶籍購房的住房限制轉(zhuǎn)讓年限較本地戶籍更長； 威海、泉州、南通啟東、保定白溝新城主要針對(duì)非本省戶籍居民進(jìn)行限制； 西安、沈陽則對(duì)購買新房和二手房作差別化限制。 另外， 南昌針對(duì)“三限房”做出 5 年限售的規(guī)定； 石家莊將限售政策擴(kuò)展至經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域，以 2017 年 5 月 1 日為時(shí)間點(diǎn)，規(guī)定取得預(yù)售證或建設(shè)規(guī)劃批文在 2017 年 5 月 1 日前的，購房人在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿 2 年方可上市轉(zhuǎn)讓，在這之后的則需滿 5 年方可上市轉(zhuǎn)讓。,5.2.3 供給側(cè)同步調(diào)整， 增加有效供應(yīng),優(yōu)化土地供應(yīng)機(jī)制，提高土地招拍掛限制。 1 月 12 日， 全國國土資源工作會(huì)議指出， 對(duì)保障性住房用地應(yīng)保盡保， 對(duì)商品房根據(jù)供需形勢因城因地施策，建立住宅用地供應(yīng)分類管理制度。 對(duì)房價(jià)上漲壓力大的城市合理增加土地供應(yīng)，對(duì)去庫存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。 4 月 1 日， 住建部、 國土資源部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，提出各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，對(duì)消化周期在 36 個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地； 36-18 個(gè)月的，要減少供地； 12-6 個(gè)月的，要增加供地； 6 個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。 5 月 10 日， 國土資源部印發(fā)《2017 年全國土地利用計(jì)劃》，規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)庫存壓力過大的城鎮(zhèn)要減少乃至停止下達(dá)住房建設(shè)新增建設(shè)用地指標(biāo)。地方積極響應(yīng)中央政策。 北京發(fā)布《2017-2021 年及 2017 年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，規(guī)劃未來 5 年供應(yīng)住宅用地 6000 公頃，以保障 150 萬套住房建設(shè)需求。 同時(shí)， 各地土地拍賣的方式也普遍采用了“限房價(jià)、競地價(jià)”、“限地價(jià)、競房價(jià)”、競配建、競自持、限銷售、搖號(hào)等模式，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場預(yù)期。,5.2.4 強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管,強(qiáng)樓市監(jiān)管力度， 規(guī)范市場交易秩序。 上海、南京、長沙、成都四城開啟公開搖號(hào)購房模式。 針對(duì)房價(jià)管控， 無錫、 徐州加強(qiáng)市區(qū)商品住房價(jià)格管理，規(guī)定在限期內(nèi)不得調(diào)價(jià)，濱州、清遠(yuǎn)、開封、六安則對(duì)備案價(jià)格浮動(dòng)區(qū)間進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定。 武漢要求全裝修住房實(shí)施分段限價(jià)，嚴(yán)控開發(fā)商通過裝修變相漲價(jià)。 佛山對(duì)超過區(qū)域新建商品住房銷售價(jià)格備案標(biāo)準(zhǔn)的商品住房項(xiàng)目，影響區(qū)域房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的，暫不辦理價(jià)格備案、暫停核發(fā)預(yù)售許可證、暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。 開封對(duì)房價(jià)過高、上漲過快的縣(市)政府， 提出要適時(shí)進(jìn)行階段性限購工作； 針對(duì)規(guī)范房企， 泰州、贛州、北海、洛陽對(duì)哄抬房價(jià)、虛假宣傳等侵害消費(fèi)者權(quán)益的行為加強(qiáng)監(jiān)管， 嚴(yán)肅查處商品房銷售違法違規(guī)行為。青島禁止強(qiáng)制捆綁車位儲(chǔ)藏室銷售。無錫要求嚴(yán)肅查處“首付貸”及其他資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場的行為。 臨沂調(diào)控政策提出， 建立購地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購買土地。 內(nèi)江加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)售、資金監(jiān)管。 揚(yáng)州、亳州常州、 對(duì)違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 一律納入不良信用檔案；針對(duì)違規(guī)購房行為， 威海、承德泰安、臨沂、德州加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管。南昌開展房地產(chǎn)開發(fā)和中介行業(yè)整頓規(guī)范工作。東莞嚴(yán)肅查處弄虛作假和用不正當(dāng)手段騙取或偽造購房證明、規(guī)避限購等行為，加強(qiáng)對(duì)首付資金來源、收入證明真實(shí)性等審核。南通嚴(yán)禁期房轉(zhuǎn)讓。加大聯(lián)合懲戒， 維護(hù)住房公積金購房貸款權(quán)益。,5.3 嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，加大監(jiān)管力度防范金融風(fēng)險(xiǎn),1、中央強(qiáng)調(diào)維護(hù)金融安全和穩(wěn)定， 促進(jìn)金融財(cái)稅改革持續(xù)推進(jìn),貨幣政策強(qiáng)調(diào)注重穩(wěn)健中性。中國人民銀行工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)， 要保持貨幣政策穩(wěn)健中性，綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，調(diào)節(jié)好流動(dòng)性閘門，保持流動(dòng)性基本穩(wěn)定。在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出， 2018 年穩(wěn)健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門，保持貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模合理增長。 加強(qiáng)金融管控，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。 積極推進(jìn)金融財(cái)稅創(chuàng)新改革。 隨著租售并舉住房體系的推進(jìn)，與其配套的金融改革和工具也實(shí)現(xiàn)了重大突破。 10 月 23 日，國內(nèi)首單央企租賃住房 REITs、首單儲(chǔ)架發(fā)行 REITs——中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲得上海證券交易所審議通過。產(chǎn)品總規(guī)模 50 億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制。,2、從金融領(lǐng)域加強(qiáng)樓市調(diào)控，全面收緊房地產(chǎn)資金端口,中央部署規(guī)范購房融資行為，嚴(yán)禁違規(guī)提供購房首付融資。 在房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)的大背景下，監(jiān)管層對(duì)資金違規(guī)流入樓市進(jìn)行了嚴(yán)控。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合部署規(guī)范購房融資行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域反洗錢工作，要求嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介違規(guī)提供購房首付融資，并要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)首付資金來源審核力度。明確嚴(yán)禁“首付貸”，強(qiáng)化對(duì)個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等業(yè)務(wù)的額度和資金流向管理，嚴(yán)禁資金挪用于購房。從金融領(lǐng)域加強(qiáng)樓市調(diào)控也成為地方房地產(chǎn)調(diào)控重要措施。 從已出臺(tái)的相關(guān)政策來看， 金融口從企業(yè)投資和個(gè)人消費(fèi)兩個(gè)端口發(fā)力，加強(qiáng)金融特別是信貸管控。投資端：加強(qiáng)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)管控，不斷警示金融風(fēng)險(xiǎn)。 中國人民銀行廣州分行、中國銀監(jiān)會(huì)廣東監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于消費(fèi)貸管理、防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場》的通知，指出嚴(yán)禁個(gè)人消費(fèi)貸款資金用于生產(chǎn)經(jīng)營、投資及支付購房首付款或償還首付款借款等行為，不得發(fā)放無指定用途消費(fèi)貸，個(gè)人綜合消費(fèi)貸最高額度不準(zhǔn)超過 100 萬元，最長貸款期限不得超過 10 年，對(duì)已抵押房產(chǎn)，在未還清全部貸款前，不得再次抵押貸款。,5.4住房制度建設(shè)逐步完善，從頂層設(shè)計(jì)到實(shí)際落實(shí)過渡,1、加快住房租賃市場發(fā)展，推進(jìn)租購并舉住房制度建設(shè) 住建部、 財(cái)政部明確租賃補(bǔ)貼具體政策，各地要結(jié)合當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場的租金水平、補(bǔ)貼申請家庭支付能力以及財(cái)力水平等因素，分檔確定租賃補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)。 從試點(diǎn)實(shí)施方案看，各地均從保障承租人權(quán)益、供給、金融、財(cái)稅、監(jiān)管等方面進(jìn)行細(xì)化。同時(shí)， 北京、上海、無錫、煙臺(tái)、銅陵、洛陽、海南、云南、江西等省市雖未列入試點(diǎn)，但也出臺(tái)保障租賃、積極探索建立“租購?fù)瑱?quán)”制度等措施。 其中，北京租賃新政首次對(duì)保障承租人權(quán)益享有更多均等化城市服務(wù)做出具體規(guī)劃， 平衡租房與購房的權(quán)益性鴻溝。 2、北京共有產(chǎn)權(quán)住房管理?xiàng)l例正式落地，樓市“回歸居住”更進(jìn)一步 規(guī)定其供應(yīng)對(duì)象為符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房的家庭，單身應(yīng)當(dāng)年滿 30 周歲，離異的應(yīng)滿 3 年；對(duì)非本市戶籍的“新北京人”分配比例應(yīng)不少于 30%。選址方面優(yōu)先安排在交通便利、配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，推動(dòng)就業(yè)與居住的合理匹配，促進(jìn)職住平衡。共有產(chǎn)權(quán)住房在落戶、入學(xué)上和購買其他普通商品住房政策一致，同時(shí)也對(duì)轉(zhuǎn)讓提出限制，政府所持份額暫不出售，強(qiáng)調(diào)優(yōu)先滿足剛需，進(jìn)一步穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，促進(jìn)住房回歸居住屬性。,2017 年出臺(tái)住房租賃扶持政策城市一覽,5.5戶籍、土地等改革穩(wěn)步突破，加快推進(jìn)長效機(jī)制建設(shè),1、深化戶籍制度改革， 推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè) 國務(wù)院印發(fā)《國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016—2030 年）》，提出優(yōu)化人口空間布局，加快推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，引導(dǎo)人口流動(dòng)的合理預(yù)期，暢通落戶渠道，到 2020年實(shí)現(xiàn) 1 億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，全面提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。 2、土地改革持續(xù)推進(jìn)落實(shí)， 加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用 對(duì)全面開展完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場試點(diǎn)作出部署，要求到 2018 年年底，在相關(guān)地區(qū)建立符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場要求，產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價(jià)、信息集聚、交易安全的土地二級(jí)市場。 3、深化區(qū)域協(xié)同發(fā)展， 構(gòu)建一體化發(fā)展新格局 加快培育特色小鎮(zhèn)，助推新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。 1 月 18 日國務(wù)院新聞辦公室召開了改善農(nóng)村人居環(huán)境工作進(jìn)展情況的新聞發(fā)布會(huì)，指出未來特色小鎮(zhèn)將堅(jiān)持有重點(diǎn)發(fā)展、有條件發(fā)展，有特色發(fā)展。 4、扎實(shí)落實(shí)新一輪棚改工作， 穩(wěn)步推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè) 棚戶區(qū)改造有序進(jìn)行， 貨幣化安置工作大力推進(jìn)。1 月 10 日， 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、 國土資源部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好棚戶區(qū)改造工作有關(guān)問題的通知》，強(qiáng)調(diào)要加速推進(jìn)棚改，依法依規(guī)控制棚改成本，科學(xué)規(guī)劃棚改騰空的土地，注重配套和環(huán)境建設(shè)，優(yōu)先安排出讓棚改騰空的土地，同步推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。,6.1空置率,空置率指空置的房屋面積和總房屋面積的比例，是衡量房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)。一般分為自住空置率和出租空置率。后者對(duì)投資影響較大，以下關(guān)注的都是出租空置率。 空置率越高，房屋使用率就越低，房屋泡沫越大。按照國際常見的標(biāo)準(zhǔn)，空置率10%以下為較合理區(qū)，房屋供求基本平衡;10%-20%之間為危險(xiǎn)區(qū)間;20%以上為房屋庫存嚴(yán)重積壓。 許多中國人到海外購置投資房后，多半會(huì)用于出租。房子不是自住，就是出租，否則就算閑置、空置。因此，考察空置率能為大家出海投資提供一定參考。 大體來看，全球大城市住房空置率較低的有：紐約、西雅圖、洛杉磯、舊金山、悉尼、墨爾本、溫哥華、多倫多等。這些城市房屋租賃市場健康，房屋利用率高。,6.2中國與美國空置率的對(duì)比,根據(jù)美國人口普查局的數(shù)據(jù)，2017年第一季度最新的全美出租空置率為7%，而自住房空置率則降到1.7%，低于2016年第四季度的1.8%。,中國家庭金融調(diào)查與研究中心調(diào)查顯示，2013年全國城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá)22.4%，其中六大城市空置率分別為,騰訊與中國房地產(chǎn)報(bào)等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《2015 年5 月全國城市住房市場調(diào)查報(bào)告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。目前一線城市空置率22%，二線城市24%。國內(nèi)大城市的房屋空置率都不低，許多數(shù)據(jù)都顯示已超過國際警戒線20%。整體來看，美國房屋空置率較健康。,第二節(jié) 我國房地產(chǎn)金融發(fā)展過程中存在的主要問題,3.獲取土地存在問題,2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素在影響著高房價(jià),1.金融融資方面存在問題,4.中低檔普通商品住房開發(fā)欠缺,5.市場的調(diào)節(jié)機(jī)制有缺陷,,,,,,,,,,,1. 金融融資方面存在問題,金融融資問題,房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，開發(fā)資金需求龐大，內(nèi)生性融資較為貧乏，外生性融資依賴性強(qiáng)，僅依靠房企過往經(jīng)營的利潤盈余無法滿足實(shí)際需要，資金運(yùn)轉(zhuǎn)在房地產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)作中起著十分關(guān)鍵的作用。房企的融資方式非常多元化，創(chuàng)新的融資方式也層出不窮。 從房企傳統(tǒng)的融資渠道來看，房地產(chǎn)新增貸款仍然是房企最主要的融資渠道，在 2017 年整年地產(chǎn)嚴(yán)調(diào)控背景下，房地產(chǎn)新增貸款規(guī)模有所下滑。 房地產(chǎn)市場嚴(yán)調(diào)控和金融監(jiān)管風(fēng)暴下，房企銀行貸款、公司債、股權(quán)融資等融資渠道的融資規(guī)模紛紛縮量，17 年信托仍以其靈活的融資方式滿足著房企的資金需求，境外美元債和 ABS 等渠道也為房企融資提供了可能。但是當(dāng)前調(diào)控和監(jiān)管背景下，前進(jìn)的道路險(xiǎn)象環(huán)生，大規(guī)模高成本加杠桿的房企風(fēng)險(xiǎn)大大增加。 2018 年房企債務(wù)到期量大，剛性支出壓力大，但是籌資難度卻大大增加，房企多元化的融資渠道受限，未來將如何融資加杠桿？對(duì)于表外融資規(guī)模較大、獲取銀行貸款較為困難、融資成本較高的房企，2018 年的再融資壓力進(jìn)一步加劇。,房企信托融資規(guī)模和收益率（單位：億元，%）,縱觀我國房地產(chǎn)的發(fā)展歷程,在每一次房地產(chǎn)市場的升溫背后,都是由于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展而催生的?，F(xiàn)在,中國經(jīng)濟(jì)受到金融危機(jī)影響之后,經(jīng)濟(jì)開始全面復(fù)蘇,這也會(huì)帶來房地產(chǎn)的進(jìn)一步繁榮。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇發(fā)展,這樣就會(huì)對(duì)工業(yè)用地、寫字樓物業(yè)的需求有所增加,市場需求就會(huì)受到更大刺激;同時(shí),伴隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長,人民的收入會(huì)不斷增加,使得這些潛在的對(duì)住房的需求逐步轉(zhuǎn)為實(shí)際有效需求,影響著人們的購房需求。,在獲取國有土地使用權(quán)時(shí)時(shí)有違規(guī)現(xiàn)象發(fā)生,就是在出賣土地方面,也存在濫用土地資源、非法侵占農(nóng)業(yè)用地,這樣就會(huì)致使房地產(chǎn)開發(fā)加快。尤為嚴(yán)重的是,有的開發(fā)商使用暗箱操作的手法,通過種種方式,低價(jià)獲得國有土地使用權(quán),造成土地資產(chǎn)的不斷流失,擾亂了法律框架下的招標(biāo)購地秩序,助長了行賄受賄不正常的風(fēng)氣,更重要的是損壞國家的土地儲(chǔ)備,進(jìn)而危害整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。,3.獲取土地存在問題,2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素在影響著高房價(jià),在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中,一些房地產(chǎn)開發(fā)商出于追求利潤的需要,會(huì)去盲目開發(fā)高檔商品住宅和別墅群等情況,這樣就會(huì)忽視對(duì)中低檔普通住房戶的購房需要,造成房地產(chǎn)開發(fā)比例失調(diào),一定程度上造成經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)出現(xiàn)空檔。住房結(jié)構(gòu)上的供給失衡,一方面會(huì)使房價(jià)不斷攀升,催生房地產(chǎn)泡沫,不利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展;另一方面,普通群眾對(duì)中低檔住房的需求不能得到滿足,就會(huì)激發(fā)普通大眾的不滿情緒,造成社會(huì)的不和諧。,在房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展過程中,市場的調(diào)節(jié)機(jī)制日益暴露其缺陷。在利益的不斷驅(qū)使下,許多房地產(chǎn)開發(fā)商由對(duì)合法經(jīng)濟(jì)利益的追求演變?yōu)閷?duì)暴利的追逐,導(dǎo)致某些地區(qū)的房價(jià)非理性飛漲。住宅作為人民群眾生活的基本物質(zhì)條件,在某些地區(qū)卻成為了“房東”階層進(jìn)行投資甚至是投機(jī)的生財(cái)工具。他們不斷炒高當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)以獲取超額的經(jīng)濟(jì)利益,使真正有自住需求的房屋需求者買不起房,出現(xiàn)貧富差距日益擴(kuò)大、兩極分化日趨嚴(yán)重的現(xiàn)象。,4. 中低檔普通商品住房開發(fā)欠缺欠缺,5.市場的調(diào)節(jié)機(jī)制有缺陷,第三節(jié) 對(duì)我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的問題對(duì)策分析,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1.整頓房地產(chǎn)市場秩序,規(guī)范企業(yè)行為,2.對(duì)房地產(chǎn)稅收體制進(jìn)行更深層次的改革,3.加強(qiáng)信貸手段的調(diào)控,4.建立和完善房地產(chǎn)金融市場,不斷提高房地產(chǎn)金融服務(wù)水平,5.積極開展政策性的住房金融業(yè)務(wù),1. 整頓房地產(chǎn)市場秩序,規(guī)范企業(yè)行為,,,,,,,,對(duì)房地產(chǎn)業(yè),近年來群眾更是頗多微詞,要求加強(qiáng)治理整頓的呼聲強(qiáng)烈。當(dāng)前,我國對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理上,存在著資質(zhì)管理把關(guān)不嚴(yán)格、房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入門檻過低的問題。現(xiàn)階段,在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理上,我們要走出常規(guī),切實(shí)轉(zhuǎn)變思路。一要變項(xiàng)目前期審批后難以管理為全程監(jiān)督,進(jìn)行全程服務(wù)制約。二要加大對(duì)房地產(chǎn)市場整頓的力度,對(duì)于房價(jià)上漲離奇的地方,政府在特殊時(shí)期就應(yīng)采取特殊手段,在管理手段上要更有針對(duì)性,對(duì)于迎風(fēng)而上、違規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)給予更重的懲罰。 此外,要做到信息透明化,為對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控和消費(fèi)者透明消費(fèi)提供更加科學(xué)的依據(jù)。市場信息掌握準(zhǔn)確是有效調(diào)控的基石,也是住房消費(fèi)者理性選擇消費(fèi)住房的一個(gè)重要條件。為此,在政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)下,我們應(yīng)著力加強(qiáng)各部門協(xié)作,整合各類資源,加快房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警報(bào)體系建設(shè),努力使局部性、結(jié)構(gòu)性問題,防之于未發(fā)。使決策者和購房者時(shí)時(shí)刻刻都了解房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況,從而有效改變房地產(chǎn)信息不對(duì)稱的不利局面。,2.對(duì)房地產(chǎn)稅收體制進(jìn)行更深層次的改革,,,,,,,,,,,,,,,房地產(chǎn)稅收體系的建立應(yīng)考慮各種同房地產(chǎn)市場有關(guān)的行為,應(yīng)根據(jù)在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理全過程中所出現(xiàn)的各種利益關(guān)系設(shè)置相關(guān)的稅種。任何土地,除法律規(guī)定免稅外,無論是劃拔土地,還是出讓土地,只要處在國土范圍內(nèi),都有納稅義務(wù),任何房地產(chǎn)交易,不管是出租、轉(zhuǎn)讓、抵押和典當(dāng)都應(yīng)交納相關(guān)稅收,這樣,既能擴(kuò)充稅源,又能減少部門間的扯皮現(xiàn)象。,1）全面性原則,有一段時(shí)期,由于政策與管理上的雙重誤區(qū),導(dǎo)致中國房地產(chǎn)業(yè)利潤不合理地攀升,針對(duì)這種情況,采取加重稅賦的政策,與其他行業(yè)相比,房地產(chǎn)業(yè)稅賦明顯偏高。今后隨著市場運(yùn)行機(jī)制的深入,房地產(chǎn)法規(guī)的進(jìn)一步完善,房地產(chǎn)業(yè)的利潤率必然和社會(huì)平均利潤率基本吻合。從長遠(yuǎn)來看,要保持房地產(chǎn)市場興旺,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的持續(xù)繁榮,有必要擬定合理的靈活的房地產(chǎn)稅收政策。,2）總體稅負(fù)適中原則,3. 加強(qiáng)信貸手段的調(diào)控,,,,,,,,,,2）貸款利率和期限調(diào)整,利率是資金借貸的成本,直接影響市場各方主體的未來預(yù)期收益。在房地產(chǎn)市場有供過于求跡象時(shí),可適當(dāng)提高對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的利率,也可適當(dāng)降低住房消費(fèi)信貸利率,從兩方面達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的目標(biāo)。,3）控制貸款成數(shù),這主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面,一是指房地產(chǎn)開發(fā)商在申請項(xiàng)目貸款時(shí)應(yīng)具備的自有資金比例;二是指房地產(chǎn)購買者在購買時(shí)可申請到的最高貸款比例。貸款成數(shù)的高低直接影響了市場的活躍程度,各國在打擊樓市炒作時(shí),往往以降低貸款成數(shù)作為操作手段,特別是嚴(yán)格控制期房的最高抵押貸款成數(shù)。,,1）調(diào)控投放于房地產(chǎn)市場的資金規(guī)模及結(jié)構(gòu),在房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱有引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)之前,信貸資金的控制尤為重要,特別要注意投放于開發(fā)商的信貸資金和投放于購房消費(fèi)者的信貸資金應(yīng)保持合理比例,目前,中國的房地產(chǎn)信貸資金更多地投放給了開發(fā)商,這也是中國房地產(chǎn)市場有效需求不足的重要原因。,,住房問題直接關(guān)系到人民的生活質(zhì)量和社會(huì)的穩(wěn)定,各國政府都通過各種政策扶持居民解決住房問題,其中最重要的手段就是開展住房政策性金融業(yè)務(wù)。目前,國際上在解決這個(gè)問題時(shí)有幾種可借鑒的模式:一種是以德國為代表的住宅互助合作社;一種是以美國為代表的住房抵押貸款模式;一種是以新加坡為代表的公積金制度。無論何種模式,對(duì)低收人者實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼或相關(guān)資助都是必要的。我們應(yīng)在借鑒基礎(chǔ)上,在這個(gè)方面繼續(xù)加強(qiáng)。,房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展離不開金融市場提供的資金與高效服務(wù),我們應(yīng)探討和理順政策性房改金融業(yè)務(wù),提高中低收入者的購房有效需求;建立和完善個(gè)人住房抵押貸款機(jī)制,為購房者提供信貸支持;開展房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù),為購房者和貸款人提供財(cái)產(chǎn)和信用保險(xiǎn),化解金融風(fēng)險(xiǎn),運(yùn)用資本市場解決房地產(chǎn)市場發(fā)展的資金來源問題,以促動(dòng)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。,4.建立和完善房地產(chǎn)金融市場,不斷提高房地產(chǎn)金融服務(wù)水平,5.積極開展政策性的住房金融業(yè)務(wù),第四節(jié) 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析,02,04,,,,,,,,01,03,隨著京津冀一體化的推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)和人口的外移是必然趨勢,行業(yè)集中持續(xù)提升，龍頭房企空間仍大,政策趨緊，龍頭迎來擴(kuò)張新機(jī)遇,隨著行業(yè)進(jìn)入成熟期，龍頭房企將在競爭中脫穎而出,北京市區(qū)設(shè)定人口紅線，常住人口規(guī)?？刂圃?300萬人以內(nèi)。2010年以后，隨著京津冀一體化的逐步實(shí)施和發(fā)展，首都經(jīng)濟(jì)圈人口吸引力大大增強(qiáng)。從全國范圍看，京津冀地區(qū)的人口增長速度處于較快水平，同時(shí)北京市人口逐步接近飽和，產(chǎn)業(yè)和人口外移是大勢所趨。 隨著二胎政策的放開，北京地區(qū)的人口壓力進(jìn)一步加大。首都功能向周圍城市的疏解迫在眉睫，預(yù)計(jì)交通設(shè)施、人口規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、資源配置等將有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。,通過國內(nèi)三大城市群的對(duì)比，粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)活力、人口吸引力遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。從經(jīng)濟(jì)活力和人口密度來看，粵港澳大灣區(qū)的對(duì)于人口的吸引力高于其他城市群，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。,產(chǎn)業(yè)升級(jí)預(yù)示著高收入人群的比例將會(huì)上升，進(jìn)而帶動(dòng)住房、消費(fèi)等需求的進(jìn)一步上升?；浉郯臑硡^(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)于全國平均水平，灣區(qū)內(nèi)大力發(fā)展金融和高科技行業(yè),1. 隨著京津冀一體化的推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)和人口的外移是必然趨勢,2. 行業(yè)集中持續(xù)提升，龍頭房企空間仍大,從銷售額來說，過去5年前十大房企的市占率呈逐年上升的趨勢。其中，2016年，恒大超越萬科成為銷售額最大的開發(fā)商，市占率達(dá)到3.17%，2016年前十大開發(fā)商的市占率達(dá)到18.68%，市占率進(jìn)一步提升。而2017年前4個(gè)月，前十大開發(fā)商的市占率達(dá)到了22%，集中度進(jìn)一步快速提升。 參考美國房企十強(qiáng)30%左右的市場占有率，可以預(yù)期未來，行業(yè)仍存有大量大企業(yè)兼并重組小企業(yè)不斷發(fā)展壯大的機(jī)會(huì)—所謂強(qiáng)者恒強(qiáng)。2016年全國銷售額為11.8萬億元，穩(wěn)定情形下按照每年13萬億的銷售額測算，在假設(shè)大房企占得30%的市場份額下，將會(huì)產(chǎn)生近4萬億的銷售額，空間十分巨大。,3. 隨著行業(yè)進(jìn)入成熟期，龍頭房企將在競爭中脫穎而出,競爭對(duì)于房企實(shí)力的要求更為多樣。除了資源優(yōu)勢，龍頭房企在資金、品牌和管理方面都具有明顯的優(yōu)勢，而這些競爭優(yōu)勢又會(huì)反過來幫助龍頭房企獲取更加優(yōu)質(zhì)的資源，從而迅速形成集聚效應(yīng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)。 隨著行業(yè)壁壘的建立，地產(chǎn)行業(yè)將迎來穩(wěn)健發(fā)展的春天。隨著行業(yè)近幾年整體利潤增速的下滑，房企業(yè)務(wù)類型和布局的調(diào)整也逐漸完成。龍頭開發(fā)商由于其競爭優(yōu)勢和市占率的不斷提升，業(yè)績?nèi)杂泻艽蟮脑鲩L空間，而且隨著城鎮(zhèn)化和人口遷移的趨勢越發(fā)明顯，大型房企和區(qū)域龍頭仍有較大的機(jī)會(huì)。,4. 政策趨緊，龍頭迎來擴(kuò)張新機(jī)遇,政策趨緊的環(huán)境下，龍頭開發(fā)商更顯優(yōu)勢。隨著政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資進(jìn)一步趨嚴(yán)，小型開發(fā)商由于資金和能力有限，需要與大型開發(fā)商共同合作開發(fā)，因此大型開發(fā)商迎來并購的黃金時(shí)期，市占率有望加速提升。 龍頭開發(fā)商向優(yōu)質(zhì)三四線城市擴(kuò)張更為容易。龍頭開發(fā)商其本身就是品質(zhì)和信譽(yù)的保證，相比而言將享受更高的溢價(jià)，尤其是對(duì)于三四線城市，對(duì)住宅品質(zhì)的需求也在逐步提高，龍頭開發(fā)商向優(yōu)質(zhì)三四線城市的擴(kuò)張將更為容易。,住房是人們不可缺少的基本生活資料，住房問題是一個(gè)重大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題，這個(gè)問題解決的好壞，直接關(guān)系著一個(gè)國家的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。住房市場不僅需要依靠市場調(diào)節(jié)計(jì)劃，而且需要計(jì)劃調(diào)控。房價(jià)是住房市場的核心，一直以來就是人們普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。其價(jià)格的高低，以及上漲的幅度與人們的生活息息相關(guān)，怎樣調(diào)控也成為各國政府面臨的課題。 當(dāng)前,從我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀來看,存在的問題不少。對(duì)此,我們要給予積極的重視。只要我們針對(duì)當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀提出一系列的應(yīng)對(duì)措施,就能使我國的房地產(chǎn)業(yè)走向健康發(fā)展的軌道。,第五節(jié) 總結(jié),謝謝大家,