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**項目投資收益測算分析,,,,報告框架及分析內(nèi)容,項目背景及規(guī)劃指標(biāo),本項目由公寓、商業(yè)、辦公等物業(yè)組成，具體的項目規(guī)劃指標(biāo)如下表：,,,,貼圖,貼圖,貼圖,財務(wù)報表體系,,本項目主要采取以下三類報表作為投資收益分析的主表：,成本核算細(xì)表,投資、收益估算表,現(xiàn)金流量表,Part.1,項目總收益計算,銷售收入計算,所以，該項目住宅部分銷售總收入為：g*住宅銷售面積（其他部分同樣方法計算）,本項目可售部分為**，可售面積為**，項目分6年售完，各年的產(chǎn)品均價及銷售總收入如下表：,租金收入計算（以寫字樓租金為例）,本案辦公樓租金=2.2元/平方米/天（建筑面積）,項目甲級辦公樓面積為10000平方米，辦公樓租金收益以項目預(yù)計投入使用的2014年開始計算，以每年3%的租金漲幅計算，第一年除去40%的不確定因素，之后的每年則除去10%的不確定因素：,各年預(yù)期租金 ＝ 當(dāng)前平均租金 （1＋3%）2012年（1＋3%）2013年（1＋3%）2014年…（1＋3%）2032年,從2013年開始，未來20年的寫字樓租金收益為2.01億元。,,Part.2,項目成本計算,土地成本,基礎(chǔ)設(shè)施費,主體建安工程費,前期費,營銷管理及財務(wù)費用,成本匯總,Part.3,項目財務(wù)綜合分析,※,舉例說明,項目背景：位于上海楊浦區(qū)，為商辦綜合體項目，產(chǎn)品包括辦公樓、商鋪、LOFT公寓式辦公樓。,銷售收入合計：辦公樓總銷金額+商鋪總銷金額+10000平方米持有物業(yè)的租賃收入＝8.88億元+4.19億元+2.01億元＝15.08億元,投資估算分析,投資估算即為直接開發(fā)成本，由項目實際產(chǎn)生的成本進(jìn)行分類并綜合計算，估算總建設(shè)投資成本。,經(jīng)濟(jì)收益分析,方案一：（自有資金26950萬元，保留10000平方米甲級辦公物業(yè)及無償提供給政府使用的面積，其余物業(yè)全部銷售）。,經(jīng)濟(jì)收益表：,,通過投資估算表及經(jīng)濟(jì)收益表，我們可以繪制出該項目的現(xiàn)金流量表。,,現(xiàn)金流量表,在現(xiàn)金流量表中，項目稅前利潤為56123萬元，稅前利潤率為62.55％，稅前自有資金的回報率為208.25%，從財務(wù)成本上看可行。 當(dāng)折現(xiàn)率設(shè)定為15%時，內(nèi)部收益率（IRR）為30.63%，凈現(xiàn)值(NPV)為17412，該方案可行。,附：幾個專業(yè)術(shù)語的解釋,比如，有物品A，準(zhǔn)備一年后出售，可估計賣到115元，現(xiàn)決定立馬出售，那么A只能賣出100元，也就是說一年后出售的物品A折現(xiàn)到今年出售，損失了15元，折現(xiàn)率可粗略計作15%。（折現(xiàn)率就是1年后到期的資金折算為現(xiàn)值時所損失的數(shù)值，以百分?jǐn)?shù)計。） 相對于賣方而言，希望折現(xiàn)率越低越好，未來收益折現(xiàn)成目前價值損耗的利益越少越好；而作為買方，則相反。（房地產(chǎn)投資行業(yè)一般折現(xiàn)率取8%-15%，折現(xiàn)率肯定比一年定期的國債利率高，因為國債利率可定義為無風(fēng)險報酬率。而折現(xiàn)率基本可看作是報酬率的反過程。）,NPV：,IRR：,基于折現(xiàn)率基礎(chǔ)上，對未來各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)后的價值總和，減去初始投資額的價值差。 對于一個投資項目而言，凈現(xiàn)值為正，表示項目方案可行；凈現(xiàn)值正值越高，說明項目越優(yōu)質(zhì)。（作為多種方案比較時的一個選擇依據(jù)。）,內(nèi)部收益率，表示項目投資實際可望達(dá)到的收益率。也就是當(dāng)凈現(xiàn)值等于0時的折現(xiàn)率。（一般20%作為項目安全度的臨界點，越高表示項目越優(yōu)質(zhì)。）,折現(xiàn)率：,靜態(tài)敏感性分析,（通過建設(shè)投資、營業(yè)收入的變動，觀察項目利潤變動）,單位：萬元,該方案采用靜態(tài)敏感性分析時，在其它費用不變的情況下： 如將建設(shè)投資下降20％，則稅前利潤為64038萬元； 如將建設(shè)投資下降10％，則稅前利潤為60080.5萬元； 如將建設(shè)投資上升10％，則稅前利潤為52165.5萬元； 如將建設(shè)投資上升20％，則稅前利潤為48208萬元； 如收入下降20％其利潤為25963萬元； 如收入下降10％其利潤為41013萬元； 如收入上升10％其利潤為71203萬元； 如收入上升20％其利潤為86283萬元；,從靜態(tài)敏感性分析表上來看，此項目可操作，營業(yè)收入的增減幅度對項目利潤的影響最大，其次為建設(shè)投資。,投標(biāo)建議,土地拍賣項目的可行性研究，其目的是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價，以及接受該限價需要冒多大的風(fēng)險，以確定土地最高限價。首先確定企業(yè)可接受的最低收益率（基準(zhǔn)收益率），然后倒推土地價格?？紤]到本項目為商業(yè)性質(zhì)，在收益較大的同時也存在相應(yīng)風(fēng)險，從規(guī)避風(fēng)險的角度出發(fā)以20%作為行業(yè)基準(zhǔn)收益率，項目土地投標(biāo)價格與內(nèi)部收益率安全性對應(yīng)關(guān)系如下表：,本地塊起拍價按***萬元起算，按逐步遞增形式測算報價方案，直至某一方案出現(xiàn)低于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為止，這種方法模擬土地拍賣情景，土地價格由低到高，每上一個臺階經(jīng)濟(jì)效益降低一定幅度，通過模擬投標(biāo)價格的不斷上升來對本項目的預(yù)期內(nèi)部收益率進(jìn)行測算，直到內(nèi)部收益率到達(dá)20%的分界線時，投資需要進(jìn)一步謹(jǐn)慎，最終的投標(biāo)價格上限以開發(fā)商所能接受的內(nèi)部收益率為底線。,通過上表對土地投標(biāo)價格不斷上漲的投資分析可以看到： 當(dāng)投標(biāo)價格進(jìn)一步上漲到36750萬元時，方案一的內(nèi)部收益率為20.09%，投資需要謹(jǐn)慎； 為了最大程度的規(guī)避不可預(yù)知的市場風(fēng)險以及為項目的靈活操作預(yù)留空間，我司建議土地最高投標(biāo)價為36750萬元。,投標(biāo)方案,End,