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案例：廣州白云萬達廣場,案例相似點,同樣位于國內(nèi)一線城市同樣處于開發(fā)中的城市副中心核心地帶均具備地鐵、公交等多樣性便捷交通條件同樣是一線品牌企業(yè)開發(fā)，并期望打造成旗下標桿項目同樣是大規(guī)模的綜合性物業(yè)群開發(fā)的時間節(jié)點較近,廣州白云萬達廣場,深圳龍崗南聯(lián)項目,白云萬達簡介,白云萬達廣場是萬達集團的第一個A級旗艦店，也是萬達集團進駐華南地區(qū)的一個全新的多功能城市綜合體,白云萬達區(qū)位條件,項目位于白云新城南部商業(yè)中心地帶，處于廣州新興的城市副中心,,上下九商圈,,天河商圈,,白云新城,廣州舊白云機場2.25平方公里的土地規(guī)劃建成為白云區(qū)的中心、廣州的都市副中心。根據(jù)規(guī)劃，白云新城的定位是云山西麓的宜居新城，以商貿(mào)區(qū)開發(fā)建設為主，劃分商貿(mào)辦公、娛樂休閑、商業(yè)金融和體育運動等項目。萬達廣場所在的區(qū)域是“白云新城”的中心。3分鐘到流花汽車站和廣州火車站，5分鐘到廣園汽車客運站，22條公交線路和3條機場快線?？宽椖?，地鐵2號線延長線直達項目。,,,廣州主要商圈分布,白云新城規(guī)劃,本項目,本項目,集大型商業(yè)、甲級高檔寫字樓、寫字樓、五星級酒店、精品名店、室外步行街以及地下車庫于一體，各區(qū)功能相對獨立，且將地塊內(nèi)最好的位置用于布置大型商業(yè)，其它物業(yè)圍繞大型商業(yè)布局,白云萬達規(guī)劃布局,A區(qū)：甲級高檔寫字樓和五星級酒店B區(qū)：大型購物中心C區(qū)：公寓式寫字樓和時尚商務酒店D區(qū)：待建,零售商業(yè)面積22.4萬平米，占總建筑面積的57%，其中大型集中式商業(yè)面積達17.4萬平米,白云萬達指標分配,注：以上面積數(shù)據(jù)包含地下面積在內(nèi)。,集中商業(yè)動線規(guī)劃,室外步行街,室內(nèi)步行街,室內(nèi)步行街,主力店沿城市干道一字排開，其外半包圍一條室內(nèi)步行街，然后再套一條室外步行街動線筆直，并未成弧形狀，只在轉角處設置中庭過渡室內(nèi)步行街有3層，室外步行街有2層，但只在一樓有門面，采用一樓帶二樓的形式,集中商業(yè)業(yè)態(tài)布局,每一層都有主力店分布，三層以上全部為大型主力店室內(nèi)步行街一、二樓以服飾零售為主，三樓為餐飲美食街，三層以上不設步行街鋪,集中商業(yè)業(yè)態(tài)配比,通過對比分析主力店、餐飲、零售/休閑娛樂的店鋪數(shù)量，主力店占商場總店鋪數(shù)量的6%，餐飲占總店鋪數(shù)量的37%，零售/休閑娛樂占總店鋪數(shù)量的57%。值得一提的是，餐飲類在萬達廣場經(jīng)營類別中有著很重要的地位，通過實地考察，餐飲類在萬達廣場中經(jīng)營的很成功，且給項目帶來大量的人流。,服飾零售占有超過半數(shù)的比例，但餐飲類占有重要的地位，將三樓整條步行街設置為美食街，給項目帶來大量人流,萬千百貨：中國一流的連鎖百貨，招進了眾多國內(nèi)外一流品牌。沃爾瑪：世界第一大零售集團，廣州第一家沃爾瑪購物廣場。國美電器：全國最大的家電零售企業(yè)。萬達影城：中國規(guī)模最大的電影院線，且擁有廣州最大的IMAX影廳和最豪華的VIP包房。大歌星KTV：全國首家配備頂級進口數(shù)字化音響設備的連鎖KTV。大玩家娛樂場：則是國內(nèi)高檔電子娛樂連鎖品牌，是白云區(qū)首家大型電玩娛樂場。大椰豐飯：知名的海南菜館。奇樂兒：大型特色主題游樂園，多種新型游樂設施，一應俱全。,白云萬達主力商家,白云萬達引入了多達8家大型品牌主力店，全面帶動新區(qū)商業(yè)崛起,,,,白云萬達特色吸引物,耗資1億元制作了面積達1600平米的商業(yè)天幕，將會為整條商業(yè)街帶來富于夢幻色彩和時尚品味的聲光組合，成為一座吸引人潮的國際級奇觀廣場外墻設置了兩塊面積均超過100平米的巨型LED屏幕，營造出獨具特色的購物休閑空間引入了廣州最大的IMAX電影城,一三期項目形成了一定的定位差異,,,,,,偉華中心,,希爾頓中心,,沙田中心,,沙田廣場,,好運中心,,連城廣場,東鐵線路,新城市廣場三期,新城市廣場一期,新城市廣場二期,,,一期商業(yè)主要以大陸游客為主要對象，業(yè)態(tài)相對高端,三期商業(yè)主要以周邊居民為主要對象，業(yè)態(tài)趨近生活,,通過二樓的通道及三樓的平臺將周邊住宅相連,,,,,偉華中心,,希爾頓中心,,沙田中心,,沙田廣場,,好運中心,,連城廣場,東鐵線路,新城市廣場三期,新城市廣場一期,新城市廣場二期,,,,,,三期商業(yè)主要以家庭的衣、食等為主,而靠近地鐵站口的一期商業(yè)則逐漸面向大陸游客,一期商業(yè)調(diào)整原來的生活類業(yè)態(tài)，增大娛樂及電子零售類比例,增設史諾比戶外游樂場等參與性兒童設施,啟示,,戰(zhàn)略：在城市新區(qū)開發(fā)大型商業(yè)項目，在開發(fā)初期要引入目的地型的主力店，擴大項目的輻射范圍商業(yè)要分多期開發(fā)，同時項目內(nèi)的商業(yè)自身也要形成一定的定位差異，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢酒店及寫字樓等適當安排在中后期開發(fā)策略：通過連廊及屋頂花園將周邊住宅相連，增加住宅與商業(yè)的互動性，從而增加商業(yè)的價值設置可以吸引一定眼球的設施，打造項目獨一無二的標簽充分利用交通與項目的聯(lián)系，通過與政府談判爭取公交站臺甚至公交總站，同時適度增加商業(yè)停車位,