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第三章物業(yè)管理企業(yè)的資金來源,第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)籌資方式和渠道,一、籌資的動機物業(yè)管理企業(yè)籌資的基本目的是維持自身的生存與發(fā)展，而每一次具體的籌資活動通常又受到特定動機的驅使。（一）新建籌資動機（二）擴張籌資動機（三）調(diào)整籌資動機（四）混合籌資動機,二、籌資的渠道資金的籌集渠道是指企業(yè)資金的來源和通道，體現(xiàn)了所籌集資金的性質(zhì)和特點。（一）政府財政資金（二）金融機構資金（三）其他法人單位資金（四）居民個人資金（五）企業(yè)自留資金（六）外國和港澳臺資金六項。,三、籌資方式籌資方式是指企業(yè)籌集資金所采取的具體形式。按照不同籌資方式體現(xiàn)的經(jīng)濟關系，籌集的資金可以分為權益資金(自有資金)和負債資金(借入資金)。（一）吸收直接投資（二）發(fā)行股票（三）留存收益（四）銀行借款（五）發(fā)行債券（六）商業(yè)信用（七）融資租賃（八）代管基金前三種方式屬于權益資金，后五種方式屬于負債資金。,（一）吸收直接投資1．吸收直接投資的形式(1)吸收貨幣投資(2)吸收實物投資(3)吸收無形資產(chǎn)投資2．吸收宜接投資的優(yōu)缺點(1)優(yōu)點①能夠增強企業(yè)信譽②能夠更快地形成生產(chǎn)經(jīng)營能力。③財務風險低。(2)缺點①資金成本高②產(chǎn)權不夠清晰,（二）發(fā)行股票1．發(fā)行股票的分類（1）普通股股票普通股股票在權利和義務方面的特點是：①普通股股東對公司享有經(jīng)營管理權。②普通股股利分配在優(yōu)先股之后進行，其多少取決于公司的盈利情況。③公司解散清算后．普誦股股東對公司剩余財產(chǎn)的請求權在債權人和優(yōu)先股股東之后。④公司增發(fā)新股時，普通股股東具有認購優(yōu)先權。,(2)優(yōu)先股股票優(yōu)先權利表現(xiàn)：①優(yōu)先獲得股利②優(yōu)先分配剩余財產(chǎn)2．發(fā)行股票的優(yōu)缺點(1)優(yōu)點①能提高股份有限公司的信譽②不用償還股本，資金風險?、蹧]有固定的股利負擔(2)缺點①資金成本高②股權比較分散,(三)留存收益留存收益是指對企業(yè)稅后利潤進行分配而形成的公積金，是企業(yè)從內(nèi)部籌集資金的主要來源。（四）銀行借款銀行借款是企業(yè)根據(jù)借款合同向銀行或其他金融機構借入的需要還本付息的款項。銀行借款的特點(1)籌資速度快。。(2)相對比較靈活。(3)資金成本低。(4)銀行借款的限制性條款比較多。,(五)發(fā)行信券企業(yè)債券是企業(yè)依照法定程序發(fā)行，約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券，是持券人擁有公司債權的證書。優(yōu)點：籌資對象廣、市場大缺點：成本高、風險大、限制條件多(六)商業(yè)信用商業(yè)信用是在交易活動中吸收利用外部資金的一種行為，是指商品或服務交易以延期付款或預先收款方式進行而形成的借貸關系．是交易雙方之間的直接信用行為。優(yōu)點：籌資便利、限制條件少、有時無籌資成本,1．商業(yè)信用的形式(1)應付賬款(2)應付票據(jù)(3)預收賬款2．商業(yè)信用籌資的特點商業(yè)信用籌資最大的優(yōu)越性在于容易取得。①商業(yè)信用是一種持續(xù)性的信貸形式，且無須正式辦理籌資手續(xù)。②如果沒有現(xiàn)金折扣或使用不帶息票據(jù)，籌資不負擔成本。商業(yè)信用的缺陷在于期限較短，在放棄現(xiàn)金折扣時付出的成本較高。,（七）融資租賃融資租賃是由租賃公司按承租單位的要求購買設備，并在契約或合同規(guī)定的較長期限內(nèi)提供給承租單位使用的信用業(yè)務。（八）代管基金代管基金是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托代管的專項用于共用部位和共用設施設備大修理的專項維修資金。1．專項維修資金的來源‘專項維修資金由業(yè)主按照國家有關規(guī)定以一定的比例交納2．專頃維修資金的管理專項維修資金應當在銀行專戶存儲、專款專用。,第二節(jié)貨幣時間價值,一、貨幣時問價值的概念一般認為，貨幣時間價值是貨幣資金在周轉運用中由于時間因索而形成的差額價值，即將資金轉化為資本，投入到生產(chǎn)經(jīng)營中去而帶來的增值額。其中最初的貨幣價值稱為現(xiàn)值，最后體現(xiàn)了增值額的貨幣價值稱為終值。,二貨幣時間價值的計算（一）單利終值和現(xiàn)值的計算1．單利終值單利終值是采用單利計息方式，在既定利率下一筆貨幣資金若干期以后包括本金和利息在內(nèi)的最后總價值，即本利和。如現(xiàn)在存1元錢，年利率為10％．經(jīng)過3年，各年年末的單利終值計算如下：’1年后的單利終值＝1M(1*10％M1)＝1．1(元)2年后的單利終值＝1M(1*10％M2)＝1．2(元),3年后的單利終價值＝1X(1410％x3)＝1．3(元)單利終值的一般計算公式為：FV=PV(1+in)=PV+PVin=PV+I式中：FV———終值；PV一現(xiàn)值(本金）j——利率n—計息期數(shù)I——利息,,,,,,2．單利現(xiàn)值單利現(xiàn)值是在既定利率下，若干期后收到或付出的某筆貨幣資金按照單利計算，相當于現(xiàn)在的價值，即最初價值。單利現(xiàn)值的一般計算公式可由單利終值的計算公式導出：PV=FV(1+in)式中：PV---現(xiàn)值FV—終值i——利率n——計息期數(shù),[例3—23]某物業(yè)管理企業(yè)將一筆款項存人銀行，到第3年末取出時為1150元，若年利率為5％，按單利計算，該企業(yè)最初存入了多少錢?解：PV=FV(1+in)=1150（1+5%3）=1000,（二）復利終值和現(xiàn)值的計算復利是計算貨幣時間價值的另一種方式，是指某筆貨幣資金每期除了本金計算利息，本金所派生出來的利息也要計人本金，隨同本金一起計算利息，即本能生利，利也能生利。1．復利終值復利終值是采用復利計息方式，在既定利率下某筆貨幣資金若干期以后包括本金和復利利息在內(nèi)的最后總價值，即本利和。復利終值的一般計算公式為：FV=PV(1+i)n(1+i)n----復利終值系數(shù)，表達式為FVIFi,n公式可改為：FV=PVFVIFi,n,式中：FV--終值PV--現(xiàn)值i--利率n--計息期數(shù)(1+i)n--復利終值系數(shù)；FVIFi,n復利終值系數(shù)[例3—31]某物業(yè)管理企業(yè)將10000元投資于一項目，利率為8％，投資期為3年，請問該項目最終可以連本帶利收回多少錢?解：FV=PVFVIFi,n,=1000FVIF8%，3=126002．復利現(xiàn)值復利現(xiàn)值是指在既定利率下，若干期以后收到或付出的某筆貨幣資金按照復利計算，相當于現(xiàn)在的價值，即最初價值。由終值求現(xiàn)值通稱貼現(xiàn)，在貼現(xiàn)時所用的利息率也叫貼現(xiàn)率。計算公式：PV=FV1/（1+i）n1/（1+i）n--復利現(xiàn)值系數(shù)簡略表達形式為FVIFi，n公式可以改寫為：PV=FVFVIFi，n,PV—現(xiàn)值FV—終值i—利率n—計息期數(shù)1/（1+i）--復利現(xiàn)值系數(shù)FVIFi，n--復利現(xiàn)值系數(shù)簡略表達式,[三]年金終值和現(xiàn)值的計算（一）定義：年金是指一定期限內(nèi)，每隔一段相問的期間，收入或者付出相等金額的款項。年金的時間價值計算一般也采用復利方式。（二）特征：1、不是收付款項，而是連續(xù)的多筆收付款項。2、每相鄰兩次收付款的時間間隔都是相等的。3、每次收付款的金額都是相等的。4、每次收付款的收付方向都是相同的。（三）分類：1、后付年金2、先付年金3、遞延年眾4、永續(xù)年金,（四）應用1、平均年限法的折舊2、租金3、利息4、保險金5、養(yǎng)老金6、分期付款賒購7、分期支付工程款,1．后付年金絡值和現(xiàn)值的計算后付年金是指一定時期內(nèi)每期期末等額收付的系列款項。(1)后付年金終值后付年金終值是一定時期內(nèi)每期期末等額系列收付的每一筆款項的復利終值之和。,(2)后付年金現(xiàn)值。后付年金現(xiàn)值是一定時期內(nèi)每期期末等額系列收付的每一筆款項的復利現(xiàn)值之和。,2、先付年金終值和現(xiàn)值的計算先付年金是指一定時期內(nèi)每期期初等額收付的系列款項，又稱預付年金。計算公式：,,(2)先付年金現(xiàn)值先付年金現(xiàn)值是一定時期內(nèi)每期期初等額系列收付的每一筆款項的復利現(xiàn)值之和。計算公式：,,3．遞延年金現(xiàn)值的計算遞延年金是指第一次收付發(fā)生在第二期或第二期之后的年金，即最初若干期沒有收付款項，而隨后若干期才等額系列收付的款項。計算公式一：,計算公式二：,,4．永續(xù)華金現(xiàn)值的計算永續(xù)年金是指沒有最后到期日的無限期年金?，F(xiàn)實中優(yōu)先的股息可以視為永續(xù)年金的一個例子。永續(xù)年金沒有終止的時間，也就沒有終值。計算公式：V0=A[1-1/（1+i）n]/i,第三節(jié)資金成本,一、資金成本的概述（一）資金成本的概念定義：資金成本是指企業(yè)為了籌集和使用資金而付出的代價。構成：資金籌集費用資金使用費用（二）資金成本的作用用于籌資決策和投資決策1、資金成本是比較、選擇籌資方案的依據(jù),2、資金成本是評價投資項目可行性的主要經(jīng)濟標準。3、資金成本可以用來評價企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。(三)決定資金成本高低的因素1、總體經(jīng)濟環(huán)境2、證券市場條件3、企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營和融資狀況4、項目融資規(guī)模,二、資金成本的計算資金成本通常用相對數(shù)表示，即資金成本串，是企業(yè)使用資金需支付的費用與實際籌得的資金之間的比率。計算公式：,（一）個別資金成本個別資金成本是指使用各種長期資金的成本。1、長期借款資金成本計算公式：,,,,,,,2、債券資金成本債券資金成本指發(fā)行債券后需要支付的債券利息。計算公式：,3、優(yōu)先股資金成本優(yōu)先股資金成本是指發(fā)行優(yōu)先股后需要支付的優(yōu)先股股利。計算公式：,4、普通股資金成本普通股資金成本是指發(fā)行普通股后需要分配給普通股股東的紅利。計算公式：,5、留成收益資金成本留存收益是企業(yè)稅后凈利潤形成的，其所有權仍然屬于投資者，相當于投資者對企業(yè)的追加投資。計算公式：,（二）綜合資金成本綜合資金成本也稱加權平均資本成本。計算公式：,（三）籌資結構分析定義：企業(yè)從不同渠道取得的資金占全部籌資總額的比重，即各種資金占全部資本的權重，稱為籌資結構。為了選擇最佳的資金來源和最低的資金成本，企業(yè)往往有多種籌資方案，對不同的資金進行不同的組合，并最終形成多種籌資結構?；I資結構分析就是在考慮綜合資金成本的基礎上，在幾組不同的籌資結構中進行優(yōu)化選擇，也就是選擇綜合資金成本最低的籌資結構。,,資金成本的確定有明顯的特點，表現(xiàn)在：1、吸收直接投資的相關協(xié)議或合同如果約定了固定的分紅比率，則與優(yōu)先股類似。2、在相關協(xié)議或合同未約定固定分紅比率的情況下，吸收直接投資要求的報酬難以預計。3、吸收直接投資和留存收益不能在證券市場上交易，其價值難以公平地確定。,