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.,,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理,.,目 錄,,,,,一、房地產(chǎn)投資概述,二、投資部簡(jiǎn)介,三、新地產(chǎn)項(xiàng)目上馬標(biāo)準(zhǔn)及流程,四、新地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理,,五、投資管理相關(guān)法律法規(guī),,六、合同起草、談判、簽訂,,七、土地儲(chǔ)備情況及發(fā)展,.,房地產(chǎn)投資概述,.,1、房地產(chǎn)投資的概念,投資是投資者為了在未來(lái)獲取收益而進(jìn)行的資產(chǎn)購(gòu)建活動(dòng)。這里的資產(chǎn)既包括房屋、土地、廠房、設(shè)備等實(shí)物資產(chǎn)，也包括期貨、股票、債券等金融資產(chǎn)。投資有多種形式，如儲(chǔ)蓄投資、股票投資、商業(yè)投資、工業(yè)投資、房地產(chǎn)投資等。 房地產(chǎn)投資是指以取得房地產(chǎn)收益為目的，投放一定量的資金，用以開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的行為。它是開展房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ)，是以形成新的房地產(chǎn)使用價(jià)值為結(jié)果的綜合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。,.,房地產(chǎn)投資按投資對(duì)象劃分主要有以下幾種： （1）土地經(jīng)營(yíng)投資 以所經(jīng)營(yíng)的土地為投資對(duì)象的房地產(chǎn)投資，這類投資以經(jīng)營(yíng)土地為獲利手段。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)投資 投資者從購(gòu)買土地使用權(quán)開始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等，建成可以滿足人民某種入住需要的房屋及附屬構(gòu)筑物，然后推向市場(chǎng)，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資，實(shí)現(xiàn)獲取投資收益的目標(biāo)。,2、房地產(chǎn)投資的種類,.,（3）房地產(chǎn)置業(yè)投資 這種投資的對(duì)象可以是開發(fā)商新建成的物業(yè)，也可以是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的二手房。 （4）房地產(chǎn)證券投資 指投資者不直接參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理，而是通過(guò)投資各種房地產(chǎn)證券間接獲取房地產(chǎn)收益。 （5）房地產(chǎn)中介服務(wù)投資 指房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)等中介服務(wù)方面的投資。 （6）房地產(chǎn)管理服務(wù)投資 指房地產(chǎn)管理、維修、保養(yǎng)、服務(wù)等方面的投資。,2、房地產(chǎn)投資的種類,.,（1）是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的基本前提。 （2）是房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)的首要環(huán)節(jié)和必要手段。 （3）是房地產(chǎn)企業(yè)降低和把控投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。,3、房地產(chǎn)投資的意義,.,（1）經(jīng)久耐用。（房地產(chǎn)商品是一種耐用消費(fèi)品） （2）具有較高的財(cái)務(wù)杠桿率 財(cái)務(wù)杠桿率高達(dá)70%-90%。 （3）能抵消通貨膨脹的影響 通貨膨脹時(shí)期，當(dāng)其他資產(chǎn)出現(xiàn)不同程度的貶值時(shí)，受通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值上升，或者其貶值幅度要低于其他資產(chǎn)。 （4）能提高投資者的資信等級(jí) （5）投資資本的安全性較高。（比如相比于股票資本） （6）可以獲得較大盈利,4、房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn),.,（1）投資額高 （2）投資回收期長(zhǎng)。（比如建設(shè)周期長(zhǎng)） （3）房地產(chǎn)的變現(xiàn)性較差 （4）房地產(chǎn)的價(jià)值有可能貶值 （5）容易受到政府的干預(yù) （6）投資活動(dòng)受經(jīng)濟(jì)周期的影響 經(jīng)濟(jì)周期對(duì)各行各業(yè)，尤其對(duì)受眾多產(chǎn)業(yè)或行業(yè)影響的房地產(chǎn)業(yè)有重要的、明顯的影響。,5、房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn),.,投資部簡(jiǎn)介,.,,投 資 部,項(xiàng)目拓展 （海南省范圍）,信息搜集,合同管理,主要負(fù)責(zé)海南島范圍內(nèi)新項(xiàng)目拓展及重點(diǎn)項(xiàng)目的跟進(jìn),主要負(fù)責(zé)一手及二手土地信息搜集整理工作、項(xiàng)目所在城市基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)研、項(xiàng)目周邊樓盤土地價(jià)格及銷售情況調(diào)研,主要負(fù)責(zé)新項(xiàng)目土地類合同的起草，談判，上報(bào)，簽訂，管理及已取得項(xiàng)目土地類合同履約監(jiān)督工作,1、投資部的職能,.,拓展專員主要負(fù)責(zé)海南省項(xiàng)目拓展及跟進(jìn)，新項(xiàng)目上報(bào)等工作： （1）負(fù)責(zé)海南島內(nèi)二手項(xiàng)目的談判、合同起草申報(bào)等工作； （2）負(fù)責(zé)海南島內(nèi)招拍掛一手項(xiàng)目掛牌方案制定、競(jìng)買測(cè)算等 準(zhǔn)備工作。 （3）協(xié)助投資中心完成重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研及新項(xiàng)目的ERP錄入； （4）海南島范圍內(nèi)舊城舊村舊廠改造及新農(nóng)村建設(shè)合作方案擬定及談判，合同擬定工作； （5）調(diào)研報(bào)告的擬定以及項(xiàng)目測(cè)算與上報(bào)工作。,2、投資部的職能——項(xiàng)目拓展,.,主要負(fù)責(zé)土地合同的起草、上報(bào)及合同履約監(jiān)督維權(quán)取證工作： （1）負(fù)責(zé)土地合同起草上報(bào)，協(xié)助拓展員談判； （2）負(fù)責(zé)海南省所有我司已取得項(xiàng)目，土地合同履行監(jiān)督維權(quán)取證工作：聯(lián)合法務(wù)部財(cái)務(wù)部一起對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)研，定期了解土地合同履行情況，監(jiān)督土地合同履行的過(guò)程，敦促我司及合作方（轉(zhuǎn)讓方）履約，對(duì)合作方（轉(zhuǎn)讓方）違約情況進(jìn)行調(diào)查取證并發(fā)函敦促，負(fù)責(zé)土地合同款項(xiàng)請(qǐng)款，編制并上報(bào)海南公司土地款支付計(jì)劃等； （3）負(fù)責(zé)收集海南省項(xiàng)目投資、開發(fā)等方面的相關(guān)法律法規(guī) （4）負(fù)責(zé)海南省范圍內(nèi)所有土地類合同的管理，ERP錄入及臺(tái)賬。,2、投資部的職能——合同管理,.,主要負(fù)責(zé)海南省范圍內(nèi)土地信息搜集整理等工作： （1）負(fù)責(zé)定期對(duì)海南省內(nèi)我司意向市縣的城市基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行采集，調(diào)研，定期更新維護(hù)。 （2）通過(guò)各種渠道收集海南省范圍內(nèi)的一手（二手）土地項(xiàng)目信息，制作項(xiàng)目日?qǐng)?bào)表上報(bào)集團(tuán)投資中心； （3）項(xiàng)目周邊樓盤土地價(jià)格及銷售情況調(diào)研； （4）海南省內(nèi)我司意向市縣與投資相關(guān)各項(xiàng)政策及財(cái)稅規(guī)定。,2、投資部的職能——信息搜集,.,（1） 開發(fā)報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、預(yù)決算與建筑工程等開發(fā)專業(yè)知識(shí) （2） 法律專業(yè)知識(shí) （3） 金融、財(cái)稅專業(yè)知識(shí) （4） 營(yíng)銷專業(yè)知識(shí) （5） 公共關(guān)系及心理學(xué)知識(shí),4、投資中心員工需具備的專業(yè)知識(shí),.,二、新項(xiàng)目投資管理及相關(guān)流程,新地產(chǎn)項(xiàng)目上馬標(biāo)準(zhǔn)及流程,.,堅(jiān)持“消耗多少，補(bǔ)充多少”的原則，重點(diǎn)推動(dòng)一、二線城市的項(xiàng)目拓展，適度補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，鼓勵(lì)地標(biāo)性城市綜合體項(xiàng)目的發(fā)展，注重二、三線城市項(xiàng)目的合理布局。對(duì)新購(gòu)?fù)恋馗鼮榘踩?、合法、審慎、有效，?duì)城市類別、地塊區(qū)位、規(guī)劃條件、土地價(jià)格及付款條件要求更加嚴(yán)格，以進(jìn)一步提升集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力。,1、土地儲(chǔ)備策略,.,產(chǎn)品線體系覆蓋中端、中高端、高端及旅游地產(chǎn)等多個(gè)產(chǎn)品系列，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，中端產(chǎn)品占40%，中高端產(chǎn)品占30%，高端產(chǎn)品占10%，旅游地產(chǎn)產(chǎn)品占20%。,恒大產(chǎn)品線,高端系列,中端及中高端系列,旅游地產(chǎn),恒大華府——繁華都市中心區(qū)域的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目,恒大名都、恒大城——中、大型豪宅項(xiàng)目，位于城市、城郊結(jié)合地段，坐擁不可或缺的天然美景,文化旅游城——城市外圍的超級(jí)萬(wàn)畝大盤，綜合旅游、度假、商務(wù)、居住為一體的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,2、產(chǎn)品線體系,.,集團(tuán)根據(jù)國(guó)際、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形勢(shì)，結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略，在原有新地產(chǎn)項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，提高投資要求，優(yōu)化投資標(biāo)準(zhǔn)：,1,城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo),人 口,城市主城區(qū)常住人口不少于50萬(wàn),經(jīng) 濟(jì),上年度GDP不應(yīng)少于600億元,商品房供求關(guān)系,供不應(yīng)求 供應(yīng)量較少，交易量較大,,城市主城區(qū)常住人口不少于70萬(wàn),上年度GDP不應(yīng)少于1000億元,,,3、新地產(chǎn)項(xiàng)目上馬標(biāo)準(zhǔn),.,項(xiàng)目位置,1、項(xiàng)目位于城市建成區(qū)范圍內(nèi) 2、項(xiàng)目所在區(qū)域應(yīng)有較高的區(qū)域認(rèn)可度,項(xiàng)目規(guī)模,一二線城市： 建筑面積≥2萬(wàn)㎡ 三線城市： 建筑面積≥30萬(wàn)㎡,項(xiàng)目資金使用,付款方式最優(yōu) 項(xiàng)目分期獲取,一二線城市： 建筑面積≥10萬(wàn)㎡ 三線城市： 建筑面積≥20萬(wàn)㎡,,2,項(xiàng)目基本要求,,3、新地產(chǎn)項(xiàng)目上馬標(biāo)準(zhǔn),.,地標(biāo)性城市綜合體 / 住宅配套商業(yè) 業(yè)態(tài)：百貨、商鋪、超市、餐飲、影城、KTV、電玩、酒店、公寓、寫字樓,3、新地產(chǎn)項(xiàng)目上馬標(biāo)準(zhǔn)——商業(yè),● 項(xiàng)目用地面積不小于100畝。 ● 項(xiàng)目位于老城區(qū)核心地段、具備一定商業(yè)氛圍，或位于新城區(qū)（新市政府已建成并投入使用）的最核心地段。 ● 具備建設(shè)、運(yùn)營(yíng)地標(biāo)性綜合體項(xiàng)目的條件。,.,3、新地產(chǎn)項(xiàng)目上馬標(biāo)準(zhǔn)——旅游地產(chǎn),● 區(qū)位：輻射半徑，旅游客群 ● 交通：空間距離、時(shí)間距離、感性距離 ● 面積：3000畝起 ● 自然資源：山、水、人文、旅游區(qū)、景點(diǎn)、名勝古跡（掛牌：5A風(fēng)景區(qū)、國(guó)家自然保護(hù)區(qū)、世界地質(zhì)公園） ● 周邊市場(chǎng)：旅游地產(chǎn)/項(xiàng)目對(duì)比 ● 價(jià)格 ● 權(quán)屬： 土地性質(zhì)：林地、耕地、未利用地、填海,.,老一代“6+1”模式： 恒大酒店、會(huì)議中心、運(yùn)動(dòng)中心、飲食中心、娛樂(lè)中心、健康中心、商業(yè)中心 新一代配套： 超五星級(jí)世界酒店群、國(guó)際會(huì)議中心、世界美食中心、奧林匹克體育公園、國(guó)際運(yùn)動(dòng)競(jìng)技中心、健康養(yǎng)生中心、溫泉療養(yǎng)中心、農(nóng)業(yè)博覽園、養(yǎng)生度假村、生態(tài)建康（養(yǎng)老）城、米蘭風(fēng)情國(guó)際購(gòu)物街、世界酒吧風(fēng)情街、國(guó)際游艇會(huì)、世界兒童智力發(fā)展研究中心、貴賓樓、國(guó)際室內(nèi)沙灘浴場(chǎng)、國(guó)際室內(nèi)滑雪場(chǎng)、（水上）樂(lè)世界,3、新地產(chǎn)項(xiàng)目上馬標(biāo)準(zhǔn)——旅游地產(chǎn),.,4、新地產(chǎn)項(xiàng)目申報(bào)及審批流程,集團(tuán)注重投資總體管控，嚴(yán)格項(xiàng)目申報(bào)及審批流程，地區(qū)公司的所有正在拓展新項(xiàng)目須上報(bào)集團(tuán)投資中心，經(jīng)董事局主席批準(zhǔn)同意調(diào)研項(xiàng)目或過(guò)會(huì)項(xiàng)目須定期將跟進(jìn)情況匯報(bào)投資中心。 同時(shí)加強(qiáng)土地信息化管理，對(duì)全國(guó)土地市場(chǎng)信息及相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分類、匯總、分析，并錄入項(xiàng)目投資信息ERP數(shù)據(jù)庫(kù)。,.,1、地區(qū)公司申請(qǐng)購(gòu)買新項(xiàng)目時(shí)，須填寫《購(gòu)買新項(xiàng)目考核計(jì)劃表》，并附《新項(xiàng)目上馬評(píng)價(jià)因素匯總表》、《新項(xiàng)目上馬標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比表》、《利潤(rùn)測(cè)算表》、《項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告》（含拿地方案）及項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、紅線圖等相關(guān)資料（二手項(xiàng)目需額外提交《二手項(xiàng)目上馬審查表》）報(bào)投資中心審核。 2、投資中心對(duì)地區(qū)公司上報(bào)的新項(xiàng)目，按當(dāng)階段新項(xiàng)目上馬標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核。不符合要求的，將處理意見退回地區(qū)公司；符合要求的，報(bào)直管副總裁審批后，再報(bào)董事局主席審批是否同意調(diào)研。 3、經(jīng)董事局主席審批同意調(diào)研的新項(xiàng)目、在《出讓項(xiàng)目日?qǐng)?bào)表》中批示參與競(jìng)買的項(xiàng)目、新項(xiàng)目專題會(huì)議確定為五星的項(xiàng)目，由投資中心和營(yíng)銷中心在接到董事局主席批示后72小時(shí)內(nèi)，分別進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，形成獨(dú)立調(diào)研報(bào)告，并附本條第1款中相關(guān)資料，報(bào)董事局主席審批。 4、董事局主席批準(zhǔn)同意上馬的新項(xiàng)目，由投資中心在接到董事局主席批示后24小時(shí)內(nèi)，負(fù)責(zé)通知地區(qū)公司、營(yíng)銷中心、資金中心及建筑設(shè)計(jì)院主要負(fù)責(zé)人。 投資中心在接到董事局主席批示后24小時(shí)內(nèi)，組織地區(qū)公司、營(yíng)銷中心、建筑設(shè)計(jì)院召開新項(xiàng)目定位專題會(huì)議。建筑設(shè)計(jì)院須在會(huì)后3日內(nèi)完成拿地規(guī)劃方案，并報(bào)董事局主席審批。 5、新項(xiàng)目取得后，投資中心負(fù)責(zé)將地區(qū)公司填報(bào)的《購(gòu)買新項(xiàng)目考核計(jì)劃表》轉(zhuǎn)管理及監(jiān)察中心、營(yíng)銷中心進(jìn)行考核。,,4、新地產(chǎn)項(xiàng)目申報(bào)及審批流程,.,二、新項(xiàng)目投資管理及相關(guān)流程,新地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理,.,,1、信息渠道——一手項(xiàng)目,一手 項(xiàng)目,規(guī)劃局,招商局,國(guó)土局,管委會(huì),區(qū)政府,市政府,其他,.,,1、信息渠道——二手項(xiàng)目,二手 項(xiàng)目,企業(yè)老板,法院,工商局,銀行,其他,.,（1）行政區(qū)劃及城市發(fā)展概況； （2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析：城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、城市支柱產(chǎn)業(yè)及發(fā)展情況、城市對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的限制/優(yōu)惠政策分析； （3）社會(huì)文化及消費(fèi)需求分析：城市人口情況分析、消費(fèi)需求分析； （4）城市規(guī)劃分析：城市規(guī)劃現(xiàn)狀、城市性質(zhì)、功能定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、用地發(fā)展方向、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃等。,2、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)研——城市基礎(chǔ)信息,.,2 、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)研——城市區(qū)域識(shí)別,.,2 、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)研——城市規(guī)劃信息,是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件，對(duì)土地的開發(fā)、利用、治理、保護(hù)在空間上、時(shí)間上所作的總體安排和布局，是國(guó)家實(shí)行土地用途管制的基礎(chǔ)。,土地利用總體規(guī)劃（土規(guī)）,規(guī)劃期限一般為15年。,.,2 、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)研——城市規(guī)劃信息,是指城市人民政府依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃以及當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)，統(tǒng)籌兼顧、綜合部署，為確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局等所作的一定期限內(nèi)的綜合部署和具體安排。城市總體規(guī)劃是城市規(guī)劃編制工作的第一階段，也是城市建設(shè)和管理的依據(jù)。,規(guī)劃期限一般為20年。,城市總體規(guī)劃（城規(guī)）,,.,2 、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)研——城市規(guī)劃信息,以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度等控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃。 控規(guī)是指標(biāo)體系性的，用指標(biāo)和色塊指引和控制某地塊的建設(shè)情況，屬指引性的詳細(xì)規(guī)劃，具有彈性，具有法定圖則的性質(zhì)。,控制性詳細(xì)規(guī)劃（控規(guī)）,廣州市控制性詳細(xì)規(guī)劃(局部),控規(guī)為城規(guī)的深化，規(guī)劃年限應(yīng)該在城市總體規(guī)劃年限內(nèi)。,.,3、項(xiàng)目基本信息,.,3、項(xiàng)目基本信息,.,4、市場(chǎng)調(diào)研——樓市信息,.,4、市場(chǎng)調(diào)研——土地信息,.,5、新 項(xiàng) 目 信 息 跟 進(jìn) 情 況 一 覽 表,.,合同起草、談判、簽訂,.,各地區(qū)公司負(fù)責(zé)其所轄地區(qū)房地產(chǎn)新項(xiàng)目拓展、原有房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊拓地、邊角地塊整合等談判、土地購(gòu)買合同的草擬以及立項(xiàng)工作。在履行土地購(gòu)買合同過(guò)程中，需訂立土地合同履行協(xié)議的，由各地區(qū)公司負(fù)責(zé)土地合同履行協(xié)議的談判、草擬及立項(xiàng)工作。,1、合同起草、談判,.,合同起草,土地合同形式包括土地購(gòu)買合同及一級(jí)土地整理合同： 土地購(gòu)買合同：土地使用權(quán)成交確認(rèn)書，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，為取得土地使用權(quán)而簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，土地合作開發(fā)協(xié)議，以上合約的補(bǔ)充協(xié)議及承諾書，項(xiàng)目投資合作框架協(xié)議及意向； 一級(jí)土地整理合同：拆遷協(xié)議，為履行土地購(gòu)買合同簽訂的借款協(xié)議為履行土地購(gòu)買合同與政府相關(guān)部門簽訂的代建，回遷工程等合同。 土地合同基本組成要素：合同主體（合同當(dāng)事人，甲方乙方）合同標(biāo)的物（土地使用權(quán)，項(xiàng)目公司股權(quán)）合作方式（股權(quán)收購(gòu)及合作開發(fā)）價(jià)格及付款約定，當(dāng)事人權(quán)利與義務(wù)，履約期限及方式，違約責(zé)任，爭(zhēng)議解決及稅費(fèi)承擔(dān)。,.,合同談判,項(xiàng)目基礎(chǔ)操作方式： 一手項(xiàng)目：主動(dòng)參與（招拍掛，一級(jí)開發(fā)）被動(dòng)參與（三舊改造） 二手項(xiàng)目：公開競(jìng)價(jià)，收購(gòu)股權(quán)，直接買地，土地出資合作 其他類：法院判決，部隊(duì)空余用地，填海造地 地產(chǎn)項(xiàng)目投資與收購(gòu)談判特殊性： 地產(chǎn)項(xiàng)目談判是受讓方從出讓方處獲得地產(chǎn)項(xiàng)目而進(jìn)行的商務(wù)談判，它是受讓方通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)回報(bào)過(guò)程首要環(huán)節(jié)（即拿地），談判本身也是創(chuàng)造價(jià)值利潤(rùn)過(guò)程，項(xiàng)目成交價(jià)影響著利潤(rùn)大小，因而有以下特點(diǎn)：1地產(chǎn)項(xiàng)目談判是圍繞體現(xiàn)在合同上的包含價(jià)格，付款時(shí)間與進(jìn)度，股權(quán)變更的時(shí)間與比例，約束條件等條款進(jìn)行。2轉(zhuǎn)讓方不同利益?zhèn)戎攸c(diǎn)也不同，民營(yíng)企業(yè)重視價(jià)格，政府比較重視形象和業(yè)績(jī)，國(guó)企比較復(fù)雜。3談判成功的標(biāo)志為合作協(xié)議或轉(zhuǎn)讓協(xié)議的簽署4合作過(guò)程中合作與沖突是對(duì)立統(tǒng)一的4談判利益的確定取決于雙方實(shí)力及客觀形勢(shì)5談判雙方都具有一定的利益底線（利潤(rùn)）,.,地區(qū)公司投資部負(fù)責(zé)土地合同的起草，土地合同應(yīng)當(dāng)明確合同主體、標(biāo)的物的基本情況、合作方式、標(biāo)的物的價(jià)格、付款方式、當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、履行期限及方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)詳細(xì)規(guī)定清楚，以便以后順利履行合同。 由各地區(qū)公司負(fù)責(zé)立項(xiàng)的土地合同，均由各地區(qū)公司投資部填寫土地合同審批表，并按公司制度規(guī)定的審批權(quán)限報(bào)批，集團(tuán)董事局審批同意簽訂的合同，由簽約主體的法人或法定授權(quán)人簽署。合同簽訂后即可合同原件移交監(jiān)察室及監(jiān)察分室存檔。,2、合同簽訂,.,投資管理相關(guān)法律法規(guī),.,《中華人民共和國(guó)土地管理法》 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 《合同法》 《公司法》 《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》 其他法律法規(guī),1、投資拓展相關(guān)法律法規(guī),.,2、土地管理法——土地分類,按土地用途分類，分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。 農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等； 建設(shè)用地，根據(jù)用地性質(zhì)可分為住宅用地、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地、商業(yè)金融業(yè)用地、市政用地、公共建筑用地、交通用地、其他用地； 未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。,土地使用年限： 居住用地70年; 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年; 工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；倉(cāng)儲(chǔ)用地50年； 綜合或者其他用地50年。,.,招標(biāo)是指在一定范圍內(nèi)公開貨物、工程或服務(wù)采購(gòu)的條件和要求，邀請(qǐng)眾多投標(biāo)人參加投標(biāo)，并按照規(guī)定程序從中選擇交易對(duì)象的一種市場(chǎng)交易行為。,土地招標(biāo)出讓程序 a 、制定招標(biāo)方案。 b 、出售土地有關(guān)文件。 c 、答疑解惑。 d 、繳納保證金，并投標(biāo)書。 e 、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)。 f 、定標(biāo)。 g 、簽訂土地出讓合同。 h 、辦理土地使用證。,3、招拍掛定義及流程——招標(biāo),.,拍賣是指以公開競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。,3、招拍掛定義及流程——拍賣,土地拍賣出讓程序 a、制定拍賣方案。 b、提供土地有關(guān)文件。 c、驗(yàn)證競(jìng)買者資格，發(fā)放應(yīng)價(jià)牌。 d、現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。 e、競(jìng)買者舉牌應(yīng)價(jià)。 f、簽訂土地出讓合同。 g、付清全部土地出讓金。 h、辦理土地使用證。,.,掛牌出讓是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。,土地掛牌出讓的程序 a、發(fā)布掛牌公告。 b. 出售掛牌文件。 c. 受理競(jìng)買申請(qǐng)，并繳納競(jìng)買保證金。 d. 審查掛牌資格。 e. 掛牌：接受新的報(bào)價(jià)、更新顯示掛牌報(bào)價(jià)。 f. 揭牌：簽訂成交確認(rèn)書，繳納定金。 g. 公布成交結(jié)果。,3、招拍掛定義及流程——掛牌,.,3、招拍掛定義及流程——區(qū)別,.,有限責(zé)任公司，是指股東以其認(rèn)繳的出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。 股份有限公司，是指將全部資本劃分為等額股份，股東以其認(rèn)購(gòu)的股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以全部財(cái)產(chǎn)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的法人。,4、公司法——有限責(zé)任公司與股份有限公司,.,4、公司法——分公司和子公司,.,5、國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易,企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)，是指國(guó)家對(duì)企業(yè)以各種形式投入形成的權(quán)益、國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)各種投資形成的應(yīng)享有的權(quán)益，以及依法認(rèn)定為國(guó)家所有的其他權(quán)益。,企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓可以采取拍賣、招投標(biāo)、協(xié)議轉(zhuǎn)讓以及國(guó)家法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他方式進(jìn)行。,轉(zhuǎn)讓方式,在《廣東省企業(yè)要有集體產(chǎn)權(quán)交易暫行規(guī)則》中對(duì)幾種情況下的轉(zhuǎn)讓方式做了如下規(guī)定：“經(jīng)公開征集只產(chǎn)生一個(gè)受讓方的，經(jīng)有權(quán)批準(zhǔn)的單位或國(guó)資管理部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式，或在降低受讓條件的情況下，現(xiàn)次公告征集受讓方；如果產(chǎn)生兩個(gè)以上符合受讓條件的意向受方的，必須組織拍賣或招投標(biāo)?！?.,5、國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易——流程指南,.,二、新項(xiàng)目投資管理及相關(guān)流程,土地儲(chǔ)備情況及發(fā)展,.,截止2013年6月30日，集團(tuán)的土地儲(chǔ)備總建筑面積約1.45億平方米，分布于中國(guó)140個(gè)城市總計(jì)262個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備平均土地成本800元/平方米。2013年上半年，新購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備34幅，新增土地儲(chǔ)備444.3萬(wàn)平方米，平均土地成本1687元/平方米。,1、土地儲(chǔ)備情況,.,在加大省會(huì)城市拓展力度的同時(shí)，優(yōu)化二、三線城市項(xiàng)目的合理布局，注重獲取一線城市及二、三線城市中心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。 2013年下半年，已在北京、上海、廣州、深圳、南京等一、二線城市取得多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。,全國(guó)布局,哈爾濱,?？?貴陽(yáng),成都,重慶,廣州,長(zhǎng)春,呼和浩特,沈陽(yáng),,,,,,,,,,,長(zhǎng)沙,北京,,南京,,上海,,2013年取得新項(xiàng)目城市,深圳,,2、土地儲(chǔ)備情況及發(fā)展,.,3、土地儲(chǔ)備消化周期行業(yè)對(duì)比,,,.,推薦書目:,《問(wèn)鼎房地產(chǎn)》——余源鵬 《營(yíng)銷管理》——菲利普·科特勒 《房地產(chǎn)信托投融資實(shí)務(wù)及典型案例》——王巍,推薦書目,.,,,THANKS!,地址：廣州市天河區(qū)黃埔大道西78號(hào)恒大中心 總機(jī)電話：020-88883333 郵編：510620 http://www.evergrande.com,