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本科生畢業(yè)論文（設(shè)計）題目:基于銀行信貸下合肥市房地產(chǎn)泡沫治理探析 系 部 經(jīng)濟與管理學(xué)院 學(xué)科門類 經(jīng)濟學(xué) 專 業(yè) 經(jīng)濟學(xué) 學(xué) 號姓 名指導(dǎo)教師年 5 月 20 號裝訂線基于銀行信貸下合肥市房地產(chǎn)泡沫治理探析摘 要自從中國改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)從無到有，并逐漸產(chǎn)生泡沫。對于房地產(chǎn)業(yè)的管理，在中國一直是缺乏經(jīng)驗的。90 年代初期和 2003 年以后先后出現(xiàn)的兩次房地產(chǎn)泡沫，都證明了政府能在房地產(chǎn)業(yè)中采取措施和手段是非常有限和不足的。要想治理房地產(chǎn)泡沫，就必須要尋找房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根源，并從根本上解決房地產(chǎn)泡沫。通過對銀行信貸的了解，以及其與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系的認(rèn)知，也就是以合肥市為例來證明二者之間的關(guān)系，我們可以從銀行信貸這方面上來采取一些行之有效的手段—銀行監(jiān)管的方法—來防治房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。關(guān)鍵詞:銀行信貸 房地產(chǎn)泡沫 治理 銀行監(jiān)管ABSTRACTSince China's reform and open policy, our country from the real estate industry, and gradually produce bubble. The management of real estate industry in China has been the lack of experience. In the early 90s and in 2003 ,the two successively appeared real estate bubble have proved the government taking measures and means which is very limited and the insufficiency in the real estate industry. To control the real estate bubble, it is necessary to find the root causes of the real estate bubble and ultimately solve real estate bubble. Through the understanding of bank credit, and its relationship with the real estate bubble of cognition, and an example of hefei to prove the relationship between them, we can use the bank credit to take some effective method, the method of bank supervision of the prevention, and control the beginning of real estate bubble.Keywords: Bank credit Real estate bubble Governance Banking supervision目 錄一、合肥市房地產(chǎn)市場背景 1二、合肥市銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系 .2（一）房地產(chǎn)泡沫與銀行信貸的關(guān)系分析 .2（二）合肥市實證分析 .4三、合理控制合肥 市房地產(chǎn)泡沫的建議 .5（一） 加強銀行資本監(jiān)管 5（二）對商業(yè)銀行資產(chǎn)組合的限制 .5（三）良好金融制度和創(chuàng)新體系的建立 6（ 四）取消住房預(yù)售制度 6（五）合理控制信用的擴張 .7參考文獻(xiàn) 80一、合肥市房地產(chǎn)市場背景近年來，隨著我國住房制度改革的推進(jìn)和住房商品化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)作為擴大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)之一得到高速發(fā)展，居民住房條件得到很大改善。尤其在 2003 年，國務(wù)院 18 號文件中提出， “房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè) [1]。 ”自此以后，國內(nèi)一線城市的房價就不斷創(chuàng)出新高，并且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民收入水平的承受能力，而且房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了明顯的泡沫化傾向。在這一階段中，除了 2008 年受到金融危機影響，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定程度的調(diào)整外，房價一直處于高價位階段，而且房價持續(xù)上漲的趨勢總體保持不變。數(shù)據(jù)顯示，1999 年全國商品房平均銷售價格為 2053 元/ 平方米，而到 2008 年全國商品房銷售價格已經(jīng)上升到了 4115 元/ 平方米。全國性的數(shù)據(jù)還不能說明房地產(chǎn)價格上漲的程度，尤其不能體現(xiàn)局部地區(qū)和城市的房價泡沫問題。在一線城市如北京、上海和深圳，房地產(chǎn)價格上漲的幅度更大。這三個城市 1999 年商品房平均銷售價格分別 5647 元/ 平方米、3422 元/ 平方米和 5660 元/ 平方米，而到了 2008 年就已經(jīng)分別上漲到 12651 元/ 平方米, 8854 元/平方米和 13783 元/ 平方米 ???。與全國大部分城市相似，近年來合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展也尤為的迅速，不僅使城鎮(zhèn)居民居住條件得到很大的改善，也使房地產(chǎn)在整個經(jīng)濟中的比重持續(xù)上升。2010 年《合肥市統(tǒng)計年鑒》提供的數(shù)據(jù)顯示，2010 年合肥市房地產(chǎn)投資達(dá) 819.03 億元，房地產(chǎn)銷售面積 1004.91 萬平方米，人居住房面積 32.05 平方米。隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，合肥市房地產(chǎn)價格上升較快，住房均價從 2004 年的不足 3000 元/平方米上升到 2010 年的 5904元/平方米。住房價格的大幅上升引起了社會各界對房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)心和憂慮。因此，我們將以合肥市為例來對房地產(chǎn)泡沫與銀行信貸之間的關(guān)系進(jìn)行探析，并以此來尋找一些方法和途徑來防治房地產(chǎn)泡沫。1二、合肥市銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系（一）房地產(chǎn)泡沫與銀行信貸的關(guān)系分析房地產(chǎn)業(yè)在得到政府政策的大力支持下，各級政府部門以及銀行等對房地產(chǎn)的各種投入逐步加大，而銀行尤其最甚。具體表現(xiàn)為：（1）對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款的增長逐年上升；（2）房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速明顯高于同期整個金融機構(gòu)貸款的增長速度；（3）個人住房貸款的總額和增長率均高于房地產(chǎn)開發(fā)貸款；（4）長期低利率政策為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)提供了發(fā)展的契機。因此銀行的支持為房地產(chǎn)泡沫起著推動的作用。1、銀行信貸提高消費者的消費能力從居民的家庭收入水平和購買能力來看，對于一般居民家庭來說，購買商品房是很難一次性支付全部款項。因此，發(fā)展住房按揭貸款業(yè)務(wù)可以平衡一個家庭的收入和支出來實現(xiàn)買房的需要，還能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但銀行信貸所帶來的影響并不總是積極的。雖然大部分家庭因住房信貸而提前享受到買房子的好處，但是在房價上漲的時期，很多家庭的收入水平實際上已經(jīng)無法追上高房價所帶來的負(fù)債水平，但是按揭貸款首付比例和其他優(yōu)惠政策的存在，致使這些家庭買房子只需要籌集購房的首付款。這導(dǎo)致的后果是，許多想購買房子居住的家庭在房價已經(jīng)很高的情況下還是愿意將多年的積蓄拿出來買房。當(dāng)這種行為開始大眾化時，不僅提升了房地產(chǎn)的有效需求，而且還導(dǎo)致了本市房價的大幅上漲。又由于城市化速度的加快，許多人認(rèn)識到房價將繼續(xù)上漲，而這導(dǎo)致了更多的家庭利用銀行信貸去買已處于嚴(yán)重泡沫的商品房，并將房價推向更高水平。合肥市的居民家庭收入和購買力水平在中部六省會城市中，僅僅只排到第四位，相對于沿海城市，購買力水平和家庭收入是比較低的。在物價水平瘋狂上漲的這幾年，合肥市大部分家庭因信貸買房而承受的負(fù)債水平已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于那些沒有用按揭貸款買房的家庭了。又由于中部崛起戰(zhàn)略的實施以及對皖江城市帶的未來規(guī)劃，加速了合肥市城市化速度，很多家庭盲目的認(rèn)識到合肥房價會繼續(xù)上漲，于是利用更多的具有優(yōu)惠政策的銀行信貸去買合肥市的商品房，導(dǎo)致房價的過猛增長。2、銀行信貸導(dǎo)致房地產(chǎn)投機盛行在任何市場上，我們都能發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫都與那些投機行為相伴隨。而投機行為與銀行信貸的結(jié)合更加速了泡沫的產(chǎn)生。房地產(chǎn)泡沫的實質(zhì)上也是一種投機性泡沫，房地產(chǎn)本身的特殊性也無法使之改變。許多人都會引用土地和房地產(chǎn)的固有稀缺性這一特征來為房價無限上漲解釋，但這不僅不能合理的解釋，而且房價上漲的預(yù)期還是房地產(chǎn)投機盛行的原因之一。由于任何房地產(chǎn)市場的發(fā)展都會經(jīng)歷房價高速上漲的階段，因此房地產(chǎn)市場處在這個階段中，就會出現(xiàn)大規(guī)模的投機性購房行為，而這些投機性購房者在借助了大量的銀行信貸后，利用較低的比例的首付款來購買高價格的房子，并趁機來獲2得較高的經(jīng)濟收益，因而這種投機行為就更加助長了房價的上漲。當(dāng)然，合肥市也避免不了這種情況的發(fā)生。由于近幾年國家對中部省份的支持與投資，合肥市遇到了新的機遇，并得到大量資金的投資與建設(shè)。許多公司和工廠不斷的在合肥建廠和建設(shè)投資項目，這些項目和工廠所需要的土地和大量勞動力涌入合肥市所帶來的不斷增加的房屋居住量促使了合肥市房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，使房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)大量的利潤空間。許多投機購房者開始向銀行借助貸款，不斷以較低的首付貸款來買房，并趁機抬高價格來賣出自己所買出的房子，借此來獲得差價，為自己謀取暴利。因此，合肥市的房價也被人炒的非常高。例如，自 2005 年中部崛起的計劃開始實施直到 2011 年，合肥的平均房價由 3000元/平方米左右一直漲到 6000 元/平方米左右，在短短的幾年內(nèi)，上漲了 2 倍，不得不說很大一部分的原因是投機行為所造成的。3、銀行信貸刺激房地產(chǎn)投資非理性增長房地產(chǎn)行業(yè)與金融部門之間具有密不可分的關(guān)系，房地產(chǎn)市場的發(fā)展離不開金融部門信貸資金的支持，因此房地產(chǎn)行業(yè)的投資過快增長也得到了銀行信貸資金的有力支持。房地產(chǎn)投資的特點是對資金的需求量大，而投資房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)企業(yè)很難具備如此規(guī)模的資金量，銀行信貸資金就成為房地產(chǎn)部門投資的重要來源。向陽、夏成彬分析了房地產(chǎn)泡沫的形成機理，他們認(rèn)為房地產(chǎn)投資的特點是資金周轉(zhuǎn)時間長，投資回收期長，對開發(fā)商而言獨立承擔(dān)項目開發(fā)所需資金勢必難以完成，因此就需要金融業(yè)參與到其中。在需求旺盛的形勢下，金融業(yè)尤其是銀行業(yè)會擴張對房地產(chǎn)業(yè)的資金投放，從而形成資金與房價的相互支撐，加速了房地產(chǎn)泡沫的膨脹過程 [3]。因此，在合肥市政府開發(fā)政策所帶來的便利下，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商可以充分運用銀行信貸進(jìn)行融資并加大對房地產(chǎn)的投資規(guī)模。這種現(xiàn)象在商品房預(yù)售制度的政策中體現(xiàn)的更為明顯，這也是刺激合肥市房地產(chǎn)投資過快增長的重要因素之一。在商品房預(yù)售制度下，很多的開發(fā)商只要使用極少的自有資金并加上部分的銀行資金就能使合肥市房地產(chǎn)項目運作起來，還能在房屋建設(shè)初期就能收回銷售房屋的資金，并為下一項目的發(fā)展提供了必要的資金。在整個項目運作期間，房地產(chǎn)開發(fā)商所使用的資金除了少部分的自有資金外，其余的主要都是合肥市銀行貸款，這些貸款有的是直接從銀行獲得，有的則購房者從銀行獲得按揭貸款交給開發(fā)商，間接的使銀行的資金流入開發(fā)商。根據(jù)人行合肥中心支行提供的數(shù)據(jù)，合肥市房地產(chǎn)貸款占金融機構(gòu)各項貸款的比重持續(xù)上升，由 2001 年的 5.4%上升到 2005 年末的 16.4%。2005 年全市個人住房貸款余額比 2004 年同期增長 77%[4]，合肥市房產(chǎn)局公布的《2006 年合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資報告》顯示，2006 年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中銀行貸款同比增長 51.6%，居民個人住房按揭貸款 44.37 億元，同比增長 68.5%。由此可以看出，正是由于合肥市銀行信貸提供了許多便利，合肥市房地產(chǎn)業(yè)才能夠迅速發(fā)展，而銀行信貸的推動也使合肥市房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)過快增長的趨勢，成為形成合肥市房地產(chǎn)泡沫的重要推手。其實治理房地產(chǎn)泡沫有很多方法和手段，但由于銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫形成之間的3關(guān)系非常密切，因此通過銀行監(jiān)管這個方法能有效地治理房地產(chǎn)泡沫。在眾多學(xué)者的研究中，很少的研究者會直接的把將銀行監(jiān)管與房地產(chǎn)泡沫的治理聯(lián)系起來，而是將更多的研究方向集中于信貸擴張對于房地產(chǎn)泡沫的推動作用。實際上，銀行監(jiān)管是銀行信貸擴張行為的最有力的約束工具。只有通過銀行監(jiān)管的約束，才能更有效的控制銀行信貸對房地產(chǎn)市場的投放和更好的治理房地產(chǎn)泡沫。所以，從銀行監(jiān)管的角度來研究房地產(chǎn)泡沫的治理方法和對策就具有一定的理論和實踐意義。鑒于以上銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫的理論分析，以及銀行監(jiān)管是銀行信貸最有力的約束手段，我們可以給予銀行信貸與房地產(chǎn)價格存在著一定聯(lián)系的假設(shè)，并以合肥市房地產(chǎn)為例，來驗證這個假設(shè)的成立。證明假設(shè)成立后再根據(jù)銀行監(jiān)管的基本內(nèi)容以及其他的方法來共同防治房地產(chǎn)泡沫。（二）合肥市實證分析從實證情況來看，我國房地產(chǎn)價格波動與銀行信貸之間存在著非常緊密的聯(lián)系。下圖是表示 2004 年到 2010 年間我國房地產(chǎn)貸款與房地產(chǎn)價格之間關(guān)系的圖表，從圖表中可以明顯看出，在此期間，我國銀行信貸與房地產(chǎn)價格波動之間確實存在著很緊密的聯(lián)系表 1 2004 年至 2010 年房地產(chǎn)貸款和房地產(chǎn)價格2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010房地產(chǎn)貸款 267427 281510 673390 1044587 1246267 1476141 1712266房地產(chǎn)價格 0.2491 0.3015 0.3131 0.3326 0.3592 0.4228 0.5904數(shù)據(jù)來源：2004 年-2010 年安徽統(tǒng)計年鑒通過數(shù)學(xué)歸納的方法來對合肥市銀行信貸與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系進(jìn)行進(jìn)一步的研究和分析，以發(fā)現(xiàn)兩者之間具有的更深層的關(guān)系，并對上面所提到的假設(shè)進(jìn)行檢驗?？紤]城市化水平等一系列因素的影響，我們選取的變量主要是房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)貸款，選取房地產(chǎn)價格作為被解釋變量，房地產(chǎn)貸款作為解釋變量。由此通過對上表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行計算和歸納，我們可以得出房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)貸款之間的關(guān)系式如下：Y=X/256+α其中，y 代表房地產(chǎn)價格，x 代表房地產(chǎn)貸款，α 代表城市化水平等其他因素。年萬 元4三、合理控制合肥市房地產(chǎn)泡沫的建議（一）加強銀行資本監(jiān)管銀行監(jiān)管中最為基本的一項內(nèi)容是資本監(jiān)管，通常稱為資本充足率要求。這也是銀行監(jiān)管領(lǐng)域中最廣泛采用的措施，其監(jiān)管效果也比較理想。其實，資本充足率就是要求銀行的資本數(shù)量必須達(dá)到監(jiān)管部門所達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)要求，而且這個資本數(shù)量必須能夠保證銀行的正常營業(yè)和維持銀行的充分信譽。監(jiān)管資本是銀行資本其中的一種概念。由于銀行與一般企業(yè)顯著的區(qū)別就在于銀行是高杠桿經(jīng)營，自有資金在全部資產(chǎn)中所占的比例很小，因此，銀行資本不僅可以滿足銀行正常經(jīng)營對長期資金的需求，限制銀行業(yè)務(wù)的過度擴張以及承擔(dān)過多的風(fēng)險，還可以維持房地產(chǎn)市場對銀行的信心，維持銀行業(yè)的穩(wěn)定。資本充足率要求主要體現(xiàn)為最低資本充足率的具體規(guī)定，這是銀行監(jiān)管領(lǐng)域多年以來的重要監(jiān)管工具和監(jiān)管支柱。通過對資本監(jiān)管政策進(jìn)行微小的調(diào)整就能更好的應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫，考夫曼非常支持這種方法，他認(rèn)為，經(jīng)濟危機期間銀行倒閉和銀行失敗的最主要原因就是銀行的高杠桿經(jīng)營，因此他建議提高銀行監(jiān)管中的最低資本充足率能夠?qū)⑴菽c銀行和實體經(jīng)濟隔離開來，而這種做法相對來說成本更低、更有效率。他關(guān)于增加額外的監(jiān)管資本能夠提高效率和降低成本的觀點實際上是建立在受到嚴(yán)格監(jiān)管的銀行能夠保持更低的資本充足率的主張之上的。由于有政府的隱性擔(dān)保和存款保險制度，受到監(jiān)管的銀行傾斜于保持盡量低的資本充足水平。他還建議采用更廣泛的早期結(jié)構(gòu)性干預(yù)政策作為這種戰(zhàn)略的基本要素。故合肥市政府應(yīng)聯(lián)合市里眾多銀行共同制定相應(yīng)的監(jiān)管政策，并采取考夫曼所說的早期結(jié)構(gòu)性干預(yù)政策來防治房地產(chǎn)泡沫。（二）對商業(yè)銀行資產(chǎn)組合的限制資產(chǎn)組合限制實際上既是一個銀行監(jiān)管工具，也是一個貨幣政策工具，但無論它作為哪種工具，其在控制和治理房地產(chǎn)泡沫方面都有很明顯的效果。Herring 和 Wachler研究表明，銀行信貸會大量投向房地產(chǎn)業(yè)的主要原因就是房地產(chǎn)業(yè)存在高收益的預(yù)期。在房地產(chǎn)泡沫期間，由于房價在不斷上漲，銀行所擁有的以房地產(chǎn)為主的抵押品的價值上升會導(dǎo)致銀行的資產(chǎn)組合風(fēng)險下降，因此，銀行向房地產(chǎn)業(yè)貸款的積極性會提高。作為銀行監(jiān)管工具來說，資產(chǎn)組合限制是指銀行監(jiān)管當(dāng)局對商業(yè)銀行的資產(chǎn)投資方向作出規(guī)定，明確商業(yè)銀行的資產(chǎn)在國債、流動資金、保險、證券等金融資產(chǎn)中的投資范圍和投資比例，并且對銀行的信貸資產(chǎn)的投向比例及范圍做出規(guī)定，其目的是通過限制商業(yè)銀行的資產(chǎn)運用從而控制其風(fēng)險的放大 [5]。為了限制房地產(chǎn)泡沫，施瓦茨建議，監(jiān)管應(yīng)特別關(guān)注銀行資產(chǎn)組合的組成，監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)給予金融機構(gòu)足夠的激勵以使他們能夠?qū)⒋婵畋ｋU費與基準(zhǔn)資產(chǎn)組合聯(lián)系起來進(jìn)行自我監(jiān)管。在自我監(jiān)管中，每一類抵押貸款的權(quán)5重是由監(jiān)管機構(gòu)給出的。所以，合肥市政府應(yīng)采取施瓦茨的建議，并結(jié)合當(dāng)市的實際發(fā)展情況進(jìn)行一定的改動。在銀行自我監(jiān)管下，與政府監(jiān)管部門和社會的金融監(jiān)管機構(gòu)一起對商業(yè)資產(chǎn)組合進(jìn)行有程度的限制，減小商業(yè)銀行的不合理的資產(chǎn)運用所帶來的巨大風(fēng)險。（三）良好金融制度和創(chuàng)新體系的建立易憲容總結(jié)了房地產(chǎn)行業(yè)的特點，他認(rèn)為，由于房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房價走勢和房地產(chǎn)業(yè)的繁榮程度都是由信用擴張的程度決定的，即信貸的收縮與擴張是房價波動于房地產(chǎn)泡沫形成的關(guān)鍵，因此，只有確定了信用擴張的合理邊界，才能為貨幣政策提供合理的政策目標(biāo)，以更好的控制房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展。他首先論述了信貸擴張的不確定性對實體經(jīng)濟和資產(chǎn)價格的影響。因為金融交易的實質(zhì)是跨時空的信用擴張過程，信用則是通過信貸關(guān)系對財富進(jìn)行重新配置，所以信貸擴張的過程不僅與貨幣政策數(shù)量和價格工具有關(guān)，更重要的是信貸擴張的過程還受到貨幣制度安排的影響。由于金融制度具有不完全性、效應(yīng)的滯后性等特點，金融制度安排的不足會成為房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的制度性根源 [6]。而在金融創(chuàng)新上，廖國民在系統(tǒng)考察美國次貸危機發(fā)展過程的基礎(chǔ)上，提出了一個分析美國金融危機的邏輯。在他的分析中，監(jiān)管松弛和由其導(dǎo)致的過度創(chuàng)新被認(rèn)為是引發(fā)資產(chǎn)泡沫的主要原因。由于存在高負(fù)債、高風(fēng)險、高外部性和傳染性等特征，金融業(yè)具有風(fēng)險內(nèi)生和風(fēng)險非理性強化的特征，但是信奉自由市場的美國監(jiān)管層卻一直堅持政府干預(yù)的最小化，使金融監(jiān)管過度松弛。美國的金融監(jiān)管體系在幾十年中一直沒有進(jìn)行過調(diào)整，在次貸危機中暴露出的監(jiān)管體系的缺陷有：存在多頭監(jiān)管且協(xié)調(diào)不夠、監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)不一從而存在監(jiān)管套利、監(jiān)管過于依賴僵化的規(guī)則等。在監(jiān)管體系存在明顯缺陷的情況下，過度金融創(chuàng)新制造了資產(chǎn)價格泡沫，最終使金融危機的發(fā)生不可避免 [7]。因此，要建立良好的金融制度和創(chuàng)新體系也是防備房地產(chǎn)泡沫爆發(fā)的手段之一。通過合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況，制定相應(yīng)適合本市金融機構(gòu)發(fā)展的金融制度，并且要隨著市場發(fā)展的變化而變化，并吸取次貸危機的教訓(xùn)，彌補監(jiān)管體系的缺陷。在發(fā)展金融制度的同時，也要不斷的改善本市的金融體系，防止金融創(chuàng)新所帶來的負(fù)面影響。（四）取消住房預(yù)售制度在研究者易憲容看來，我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根本原因就是存在住房預(yù)售制度。他認(rèn)為，住房預(yù)售制度的根本缺陷在于，整個住房預(yù)售制度的特點是使得房地產(chǎn)市場的雙邊參與者處于非常不平等的地位。房地產(chǎn)開發(fā)商利用這一制度可以無限使用銀行信貸資源且不承擔(dān)其中的風(fēng)險，這些風(fēng)險通過住房預(yù)售制度轉(zhuǎn)移給銀行，而且房地產(chǎn)開發(fā)商可以肆意抬高房價，對于消費者來說只能接受而沒有其他的選擇 [8]。住房預(yù)售制度之所以有這些缺陷是因為我國的住房預(yù)售制度與西方某些國家的住房預(yù)售制度不同，在我國的住房預(yù)售制度中，風(fēng)險的承擔(dān)對合同雙方來說是不對等的，它是一種單邊的風(fēng)險承擔(dān)機制 [9]。因此，在廢除住房預(yù)售制度之前，合肥市政府科學(xué)制定并嚴(yán)格執(zhí)行政府土地供應(yīng)6計劃，這樣以減少大量住房的興建，首先，政府應(yīng)根據(jù)土地及房地產(chǎn)市場的客觀需求制定土地供應(yīng)計劃，而不是根據(jù)城市擴張的需要、甚至是政府短期內(nèi)財政收入的需要大量賣地；其次，既然制定了土地供應(yīng)計劃就應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行，不能因為長官意志或者政府短期利益的需要將計劃變成一紙空文。經(jīng)過科學(xué)分析，按照市場客觀供求規(guī)律，并遵守當(dāng)?shù)刭Y源條件所指定的土地供應(yīng)計劃應(yīng)法律化 [10]。再采取雙向風(fēng)險承擔(dān)機制，這樣會在很大的程度上可以削減投機在房地產(chǎn)市場上所占的比例，并對房地產(chǎn)泡沫的防治產(chǎn)生有效地作用。（五）合理控制信用的擴張易憲容認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的供給和需求是由信用擴張程度來決定的，確定信用擴張的合理界限是決定房地產(chǎn)市場繁榮程度和價格水平的重要因素。由于金融市場具有不完全競爭和信息不充分的特點，信用擴張的合理界限需要通過完善的金融制度來實現(xiàn)和保證，但是任何制度都是不完全的且容易滲透行為主體的利益關(guān)系，這使得金融體制和制度上的問題成為信用擴張的根源從而影響資產(chǎn)價格。他認(rèn)為，從既有的文獻(xiàn)中可以看出，世界上所有的國家，不論其具體的制度安排如何，房地產(chǎn)泡沫與金融危機之間都具有十分緊密的聯(lián)系，因此，信用擴張過度既是房地產(chǎn)泡沫的根源，也是現(xiàn)代金融危機的根源 [11]。所以，合肥市的監(jiān)管部門和一些金融監(jiān)管機構(gòu)要在銀行信用擴張上加大監(jiān)督，鼓勵和支持信用好的開發(fā)商合理和健康運用銀行信用擴張來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，減少并嚴(yán)厲的打擊和懲罰那些利用信用擴張進(jìn)行投機和炒作房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商，以防止信用的擴張出現(xiàn)失控。通過對銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的探討和深入了解，以及以合肥市為實例來了解二者之間的關(guān)系，可以知道房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生很大一部分原因是由銀行信貸導(dǎo)致的。銀行信貸通過刺激房地產(chǎn)投資的非理性增長、增加投機購房者數(shù)量以及提高消費者的消費能力來擾亂房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，又合肥市這個例子讓我們知道銀行信貸引起高房價，并由此讓房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了泡沫，并對經(jīng)濟的良好發(fā)展起到了阻礙的作用。通過銀行監(jiān)管等一系列行之有效地措施和手段來從源頭上防治房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生，并使其合理的引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展。7參考文獻(xiàn)[1] 李洋.國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知[J].北京：財經(jīng)日報,2003，(4):11-14.[2] 吳樹暢，曾道榮.中國房地產(chǎn)價格運行軌跡及驅(qū)動因素[J].北京：財經(jīng)科學(xué)，2010，(2):26-28.[3] 向陽，夏成彬.房地產(chǎn)泡沫形成機理分析[J].重慶：重慶工商大學(xué)學(xué)報，2005，(2):26-29.[4] 合肥市金融運行分析[J].合肥：人行合肥中心支行，2006，(3):1-3.[5] 陸冠虛.金融監(jiān)管與資產(chǎn)價格泡沫的治理[J].上海：上海金融，2009，(2):60-61.[6] 易憲容.信用擴張的合理界限與房價波動研究[J].北京：財貿(mào)經(jīng)濟，2009，(8):5-14.[7] 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