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商品房預(yù)約協(xié)議之認(rèn)定及違約責(zé)任承擔(dān) 商品房預(yù)約協(xié)議之認(rèn)定及違約責(zé)任承擔(dān) 商品房預(yù)約協(xié)議之認(rèn)定及違約責(zé)任承擔(dān) 商品房預(yù)約協(xié)議之認(rèn)定及違約責(zé)任承擔(dān) 【案情】(注:本案例刊載于《最高人民法院公報(bào)》XX年第11期) 原告:張勵(lì)。 被告:徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱同力創(chuàng)展公司)。 XX年,國(guó)務(wù)院發(fā)文要求自XX年6月1日起對(duì)新審批、開(kāi)工建設(shè)的商品房項(xiàng)目中套型面積在90平方米以下的住房必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。XX年徐州市政府發(fā)文規(guī)定自XX年10月起徐州市所有的各類(lèi)居住工程必須采用現(xiàn)交框架等結(jié)構(gòu)體系。因此,被告此后建設(shè)的橙黃時(shí)代小區(qū)的商品房套型面積發(fā)生了變化。拆遷安置過(guò)程中,根據(jù)拆遷情況和建設(shè)進(jìn)度,被告同力創(chuàng)展公司將橙黃時(shí)代彩園小區(qū)8號(hào)樓作為拆遷安置房對(duì)拆遷戶進(jìn)行了安置,并于XX年3月19日將其與原告張勵(lì)簽訂的預(yù)訂單中約定的橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)8號(hào)樓1單元102室(89平方米)安置給拆遷戶徐西成。 【審判】 江蘇省徐州市泉山區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為: 民事行為應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則,必須遵守國(guó)家法律和政策。本案中,原、被告雙方作為具有相應(yīng)民事行為能力的行為人在簽訂《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》時(shí)意思表示真實(shí),且內(nèi)容比較具體,因此該預(yù)訂單在雙方間產(chǎn)生了相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,其所確定的內(nèi)容在雙方間產(chǎn)生拘束力。但因該預(yù)購(gòu)單簽訂時(shí)所涉及的標(biāo)的物尚處在規(guī)劃之中且被告同力創(chuàng)展公司當(dāng)時(shí)并未取得商品房預(yù)售許可,故首先需要確定該預(yù)訂單的性質(zhì)。 一、關(guān)于原、被告雙方簽訂的《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》的性質(zhì)問(wèn)題。依傳統(tǒng)民法理論,當(dāng)事人之間簽訂的合同可以分為預(yù)約合同和本約合同,預(yù)約合同的目的在于當(dāng)事人對(duì)將來(lái)簽訂特定合同的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)劃,其主要意義就在于為當(dāng)事人設(shè)定了按照公平、誠(chéng)信原則進(jìn)行磋商以達(dá)成本約合同的義務(wù);本約合同則是對(duì)雙方特定權(quán)利義務(wù)的明確約定。預(yù)約合同既可以是明確本約合同的訂約行為,也可以是對(duì)本約合同的內(nèi)容進(jìn)行預(yù)先設(shè)定,其中對(duì)經(jīng)協(xié)商一致設(shè)定的本約內(nèi)容,將來(lái)簽訂的本約合同應(yīng)予直接確認(rèn),其他事項(xiàng)則留待訂立本約合同時(shí)繼續(xù)磋商。判斷商品房買(mǎi)賣(mài)中的認(rèn)購(gòu)書(shū)究竟為預(yù)約合同還是本約合同,最主要的是看此類(lèi)認(rèn)購(gòu)書(shū)是否具備商品房銷(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容,即是否具備當(dāng)事人名稱或者姓名和住所,商品房基本狀況,商品房的銷(xiāo)售方式,商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間,交付使用條件及日期,裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾,水電氣訊配套等承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任,公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。但一般來(lái)說(shuō),商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中不可能完全明確上述內(nèi)容,否則就與商品房買(mǎi)賣(mài)合同本身無(wú)異,因此在實(shí)踐操作過(guò)程中,這類(lèi)認(rèn)購(gòu)書(shū)只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱,商品房的基本情況(包括房號(hào)、建筑面積)、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條件及日期,就可以認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書(shū)已經(jīng)基本具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同本約的條件。反之,則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。 本案中,原、被告雙方簽訂的《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》對(duì)于雙方當(dāng)事人的姓名或名稱,商品房的基本情況(包括房號(hào)、建筑面積)、單價(jià)、付款時(shí)間進(jìn)行了明確的約定,但因雙方在簽訂該預(yù)訂單時(shí)作為買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物的商品房尚處在規(guī)劃之中而且沒(méi)有進(jìn)行施工,被告同力創(chuàng)展公司也沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可,所以雙方對(duì)商品房的交付時(shí)間、辦證時(shí)間、違約責(zé)任等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款在預(yù)訂單中沒(méi)有明確約定,屬于未決條款,需在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)協(xié)商一致達(dá)成。事實(shí)上,雙方在該預(yù)訂單中通篇所用的詞語(yǔ)表達(dá)為“預(yù)訂”、“預(yù)計(jì)”、“預(yù)繳(購(gòu)房款)”,其第五條更是明確約定;“在甲方(被告)通知簽定(訂)《商品房銷(xiāo)售合同》之前,乙方(原告)可隨時(shí)提出退房……在乙方按照本條約定簽定(訂)《商品房銷(xiāo)售合同》前,甲方不得將該房另售他人”,說(shuō)明雙方在簽訂該認(rèn)購(gòu)單時(shí)對(duì)于該行為的性質(zhì)為預(yù)約合同的認(rèn)識(shí)是明確且不存在疑異的。因此,法院確認(rèn)雙方于XX年2月16日簽訂的《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》是以將來(lái)簽訂商品房銷(xiāo)售(買(mǎi)賣(mài))合同為目的的預(yù)約合同,原告張勵(lì)要求被告以該商品房預(yù)訂單為依據(jù)履行商品房交付義務(wù)的主張不能成立。 二、關(guān)于違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)的法律后果問(wèn)題。具有相應(yīng)行為能力的人在意思表示真實(shí)的情況下簽訂的預(yù)約合同在雙方當(dāng)事人之間產(chǎn)生拘束力,非經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致不得更改,否則構(gòu)成對(duì)預(yù)約合同的違約。預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求對(duì)方履行訂立本約的義務(wù)或者賠償損失。本案中,原、被告雙方簽訂商品房預(yù)訂單后,因建設(shè)商品房用地拆遷安置問(wèn)題致使商品房開(kāi)工建設(shè)日期拖延,在此過(guò)程中,國(guó)務(wù)院及徐州市政府相繼出臺(tái)的有關(guān)行政法規(guī)對(duì)于新建商品房的建筑面積、施工工藝及材料進(jìn)行了強(qiáng)制性規(guī)定,加上新的拆遷安置情況出現(xiàn),致使商品房建設(shè)規(guī)劃變更、面積變化及建筑成本增加,應(yīng)屬于不可預(yù)料的情形,不應(yīng)視為被告同力創(chuàng)展公司故意違反預(yù)約合同。但被告在未取得商品房預(yù)售許可時(shí)即對(duì)尚未開(kāi)工建設(shè)的商品房進(jìn)行出售違反了有關(guān)的法律法規(guī),其行為具有違法性;同時(shí)在與原告張勵(lì)簽訂商品房認(rèn)購(gòu)單時(shí)對(duì)于上述情況估計(jì)不足,其后又將認(rèn)購(gòu)書(shū)中列明的房號(hào)安置給他人,致使雙方失去了進(jìn)一步協(xié)商并簽訂本約合同的可能性,雙方簽訂的商品房預(yù)訂單終止履行,對(duì)此結(jié)果被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此,被告應(yīng)將原來(lái)收取原告的5萬(wàn)元予以退還,并應(yīng)對(duì)原告承擔(dān)違約責(zé)任即被告應(yīng)對(duì)原告因此而造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 三、關(guān)于原告損失的確定問(wèn)題。在違約責(zé)任中,承擔(dān)責(zé)任的一方應(yīng)給對(duì)方造成的利益損失進(jìn)行賠償。本案中,原告張勵(lì)在與被告同力創(chuàng)展公司簽訂預(yù)訂單后,有理由相信被告會(huì)按約定履行訂立本約合同的義務(wù),從而喪失了按照預(yù)訂單約定的房屋價(jià)格與他人另訂購(gòu)房合同的機(jī)會(huì),因此被告因違約給原告造成的損失應(yīng)根據(jù)訂立預(yù)訂單時(shí)商品房的市場(chǎng)行情和現(xiàn)行商品房?jī)r(jià)格予以確定,但因被告所開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋無(wú)論是結(jié)構(gòu)還是建筑成本都與雙方簽訂預(yù)訂單時(shí)發(fā)生了重大的變化,因此原告以被告開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋的現(xiàn)行銷(xiāo)售價(jià)格作為賠償標(biāo)準(zhǔn)亦顯失公平,法院不予采納。綜合考量商品房市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)過(guò)程以及原告向被告交納房款的數(shù)額,對(duì)于被告因違約給原告造成的損失確定為15萬(wàn)元。 綜上所述,對(duì)于原告張勵(lì)要求被告同力創(chuàng)展公司交付不低于90平方米房屋一套的訴訟請(qǐng)求,不予支持,但對(duì)其關(guān)于如被告無(wú)房可交則賠償損失的主張應(yīng)予以采納,并將損失數(shù)額確定為15萬(wàn)元。據(jù)此,依照民法通則第四條、第六條,合同法第四十二條的規(guī)定,判決:一、被告同力創(chuàng)展公司于本判決生效后10日內(nèi)退還原告張勵(lì)預(yù)交的房款5萬(wàn)元;二、被告同力創(chuàng)展公司于本判決生效后10日內(nèi)賠償原告張勵(lì)損失15萬(wàn)元;三、駁回原告張勵(lì)的其他訴訟請(qǐng)求。 宣判后,雙方當(dāng)事人均未在法定期限內(nèi)提起上訴,一審判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。 【評(píng)析】 本案的關(guān)鍵在于裁判理由中所歸納的對(duì)原、被告所簽訂預(yù)訂單的性質(zhì)認(rèn)定,即該預(yù)訂單究竟是商品房買(mǎi)賣(mài)合同,還是屬于被告辯稱中的預(yù)約協(xié)議,或是屬于商品房交易意向協(xié)議,它們?cè)诜缮系男再|(zhì)和后果有何不同?針對(duì)這些問(wèn)題,筆者試圖通過(guò)一些理論上的闡釋和分析來(lái)回答。 一、關(guān)于預(yù)約協(xié)議的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 預(yù)約協(xié)議本質(zhì)上應(yīng)屬于形式完備的合同,因?yàn)檫@個(gè)合同具有雙方當(dāng)事人確立合同關(guān)系、明確權(quán)利義務(wù)的一般性規(guī)定。但是,預(yù)約顯然與其他合同不一樣,它是以將來(lái)需要再簽訂具體的合同為目的的。一個(gè)交易合同的成立往往需要多次反復(fù)的協(xié)商,至少對(duì)于進(jìn)行協(xié)商的當(dāng)事人來(lái)說(shuō),通?？倳?huì)形成類(lèi)似于階段性成果的合意,一旦這種成果具有法律意義上的確定性,即使尚未對(duì)具體的事項(xiàng)達(dá)成一致意見(jiàn)而留待以后再行協(xié)商,也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)商所形成的階段性成果為預(yù)約內(nèi)容,其應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生約束作用。通過(guò)達(dá)成的預(yù)約,對(duì)未來(lái)雙方之間能形成特定合同的目的進(jìn)行確定,從而起到穩(wěn)固雙方交易機(jī)會(huì)的作用。[4]同時(shí),也可為將來(lái)訂立本約打下一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。 & 第 6 頁(yè) 共 6 頁(yè)