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商品房銷售中的金融知識(shí) 第一章基礎(chǔ)知識(shí) 1 何謂銀行 我國(guó)歷史上通常稱大商業(yè)機(jī)構(gòu)為行 故對(duì)發(fā)行貨幣 辦理信用業(yè)務(wù)的近代金融機(jī)構(gòu)叫 銀行 英文的BANK 字源于意大利文的BANCO 原意為 柜臺(tái) 2 銀行的實(shí)質(zhì)是什么 銀行其實(shí)就是企業(yè) 不過它是一種特殊的企業(yè) 和工商企業(yè)一樣 經(jīng)營(yíng)的目的都是為了牟取利潤(rùn) 而所謂 特殊 是因其所經(jīng)營(yíng)的對(duì)象不同于一般的企業(yè) 一般企業(yè)經(jīng)營(yíng)的是以使用價(jià)值形態(tài)存在的商品 而銀行經(jīng)營(yíng)的則是貨幣 第一章基礎(chǔ)知識(shí) 3 銀行的社會(huì)職能是什么 銀行的社會(huì)職能主要有以下幾個(gè)方面 1 充當(dāng)信用中介 就是銀行將社會(huì)上閑置的貨幣資本 以存款形式集中起來 再貸給其他企業(yè) 作為貨幣資本的借者與貸者的中介 2 轉(zhuǎn)變社會(huì)各階層的貨幣收入和貨幣積蓄為本 將零星的貨幣存款集中起來 貸放出去 可以擴(kuò)大社會(huì)資本總 加速商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 3 創(chuàng)造代替鑄幣的信用流通工具 銀行可以創(chuàng)造代替現(xiàn)實(shí)貨幣流通的信用工具 如支票 信用卡等 4 充當(dāng)支付中介 銀行在辦理貨幣支付與資本運(yùn)動(dòng)有關(guān)的技術(shù)性業(yè)務(wù)時(shí) 執(zhí)行支付中介職能 成為社會(huì)的 公共薄記 第一章基礎(chǔ)知識(shí) 4 商業(yè)銀行有哪些業(yè)務(wù) 商業(yè)銀行的業(yè)務(wù) 按資金的來源和運(yùn)用將其業(yè)務(wù)劃分為資產(chǎn)業(yè)務(wù) 負(fù)債業(yè)務(wù) 中間業(yè)務(wù)三類 5 什么是負(fù)債業(yè)務(wù) 銀行的負(fù)債業(yè)務(wù)是形成銀行資金來源的業(yè)務(wù) 銀行資金來源要包括存款 借入款和銀行資本等 第一章基礎(chǔ)知識(shí) 6 什么是資產(chǎn)業(yè)務(wù) 資產(chǎn)業(yè)務(wù)是指銀行運(yùn)用其吸收的資金 從事各種信用活動(dòng)以獲取利潤(rùn)的行為 主要包括放款業(yè)務(wù)和投資業(yè)務(wù)兩大類 7 什么是中間業(yè)務(wù) 商業(yè)銀行在經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)業(yè)務(wù) 負(fù)債業(yè)務(wù)的同時(shí) 還利用其在機(jī)構(gòu) 技術(shù) 資金 信譽(yù)和住處等方面的優(yōu)勢(shì) 提供一些服務(wù)性的業(yè)務(wù)與之配合 如 結(jié)算業(yè)務(wù) 信托業(yè)務(wù)等 第一章基礎(chǔ)知識(shí) 8 何謂中央銀行 中央銀行是一國(guó)最高金融當(dāng)局 它是一般商業(yè)銀行發(fā)展而來的 具備了銀行的基本特征 又具有特殊性 它是一國(guó)貨幣金融的最高權(quán)力機(jī)構(gòu) 9 現(xiàn)代金融體系的構(gòu)成 現(xiàn)代金融體系的構(gòu)成 可分為 商業(yè)銀行 中央銀行 專業(yè)性銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)四種類型 第一章基礎(chǔ)知識(shí) 10 我國(guó)金融體系的構(gòu)成 我國(guó)現(xiàn)行的金融體系包括以下機(jī)構(gòu) 一 中央銀行 中國(guó)人民銀行二 國(guó)有商業(yè)銀行 中國(guó)工商銀行 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 中國(guó)銀行 中國(guó)建設(shè)銀行 第一章基礎(chǔ)知識(shí) 三 股份制商業(yè)銀行 交通銀行 中信實(shí)業(yè)銀行 中國(guó)光大銀行 深圳發(fā)展銀行 上海浦東發(fā)展銀行 招商銀行 民生銀行 福建興業(yè)銀行 廣東發(fā)展銀行 華夏銀行等四 政策性銀行 國(guó)家開發(fā)銀行 中國(guó)進(jìn)出口銀行 中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行 第一章基礎(chǔ)知識(shí) 五 主要的非銀行金融機(jī)構(gòu) 中國(guó)人民保險(xiǎn)公司 信用合作社和合作銀行 中國(guó)國(guó)際信托投資公司 國(guó)家外匯管理局六 外資銀行和涉外金融機(jī)構(gòu) 第一章基礎(chǔ)知識(shí) 11 何為商業(yè)銀行 以盈利為目的 自負(fù)盈虧的金融企業(yè) 是以經(jīng)營(yíng)貨幣為中心的體系 包括工商銀行 建設(shè)銀行 招商銀行 農(nóng)業(yè)銀行 交通銀行 光大銀行等 第二章如何計(jì)算投資收益 收益率的三種計(jì)算方式在目前 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資買家多為靠出租獲益 因此 對(duì)收益也有多種計(jì)算方法 目前 市場(chǎng)上比較流行的收益計(jì)算方法有租金回報(bào)率 投益回報(bào)率和內(nèi)部收益率 IRR 分析三種方式 國(guó)內(nèi)更多的人已經(jīng)把房地產(chǎn)作為一種投資品種 隨著按揭等金融工具的發(fā)展 投資地產(chǎn)已越來越受到大家的重視 然而 市場(chǎng)的不成熟 一些事情又阻礙了其健康發(fā)展 第二章如何計(jì)算投資收益 誤區(qū)一 發(fā)展商的王婆心態(tài) 一些發(fā)展商為了吸引投資客戶 根據(jù)自己的物業(yè)特點(diǎn) 大談 某種物業(yè)極具投資價(jià)值 誤區(qū)二 發(fā)展商淡化投資風(fēng)險(xiǎn) 強(qiáng)調(diào)收益豐厚 誤導(dǎo)客戶 某些發(fā)展商 利用一些中介機(jī)構(gòu)的租金統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 把自己的物業(yè)畸形地套用為甲類或乙類 并有意調(diào)高租金預(yù)期 給客戶一個(gè)虛幻的美麗的夢(mèng) 誤區(qū)三 個(gè)別客戶不考慮自己的資金承受力 上述誤區(qū)產(chǎn)生的原因歸根到底是房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的不成熟 一方面是多數(shù)人還未有健康的投資意識(shí) 另一方面是沒有完善的投資分析理論 隨著入關(guān)成為現(xiàn)實(shí) 相信整個(gè)社會(huì)的變革會(huì)極大地提高人們的投資意識(shí) 第一個(gè)問題就可迎刃而解 那么有沒有適宜地產(chǎn)投資的分析工具呢 某些客戶盲目投資 不考慮自己的資金承受力 以按揭付款的方式購(gòu)買多套房屋 然而在某個(gè)時(shí)候現(xiàn)金不足 供不起樓 使投資無法收回 第二章如何計(jì)算投資收益 租金回報(bào)率分析此種方法是目前地產(chǎn)投資中最常用的 公式為 稅后月均租金 物業(yè)管理費(fèi) 12 購(gòu)買房屋單價(jià) 此方法考慮了租金 房?jī)r(jià)及兩種的相對(duì)關(guān)系 套用在股市投資上可類比為市盈率 是選擇 績(jī)優(yōu)房產(chǎn) 的簡(jiǎn)捷方法 但它又有弊端 沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出 沒有考慮資金的時(shí)間成本 因此不能作為投資分析的全面依據(jù) 應(yīng)用范圍有限 對(duì)按揭付款不能提供具體的投資分析 第二章如何計(jì)算投資收益 投資回報(bào)率分析公式 稅后月租金 按揭月供款 12 首期房款 期房時(shí)間內(nèi)的按揭款 考慮因素 租金 價(jià)格 前期的主要投入 未考慮因素 前期的其它投入 資金的時(shí)間效應(yīng) 運(yùn)用范圍 簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短 不能解決的問題 多套投資的現(xiàn)金流分析 類比為 股市投資分析中的K圖 分析總結(jié) 此種方法比租金回報(bào)法更深入一步 適用范圍廣了 但由于其固有的偏面性 不能作為理想的投資分析工具 第二章如何計(jì)算投資收益 累計(jì)綜合收益率分析公式 累計(jì)綜合收益率 累計(jì)總收益 累計(jì)總投入 月租金 投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù) 按揭首期房款 保險(xiǎn)費(fèi) 契稅 大修基金 家具等投入 累計(jì)按揭款 累計(jì)物業(yè)管理費(fèi) IRR可以比較全面的反映一個(gè)物業(yè)的各方面因素 因此 多被一些機(jī)構(gòu)所采用 由于計(jì)算比較復(fù)雜 個(gè)人消費(fèi)者目前還很少使用 出租物業(yè)要注意的事項(xiàng)由于以出租作為收益的主要手段 那么買家就非常關(guān)注出租房屋時(shí)的一些問題 能以最高的租金出租當(dāng)然理想 但若租客不準(zhǔn)時(shí)交租 或租兩三個(gè)月就跑了 也很頭疼 所以高租金沒有好的租客來得好 最重要是租給好用戶 租戶有權(quán)在物業(yè)內(nèi)做適當(dāng)?shù)难b修 所謂適當(dāng) 是指是否會(huì)違反物業(yè)管理公約的規(guī)定 或違反建筑法的規(guī)定影響樓宇的結(jié)構(gòu)或其他業(yè)主的物 第三章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 銷售收入 可經(jīng)營(yíng)建筑面積 總建筑面積的85 單價(jià)2 經(jīng)營(yíng)成本 銷售費(fèi)用 用于銷售活動(dòng)中所發(fā)生的費(fèi)用 企劃費(fèi)用 公關(guān)費(fèi) 宣傳費(fèi)及代理費(fèi) 銷售收入的2 共占銷售收入的4 印花稅 商品房成交價(jià)的萬分之五 3 總成本 建安成本 經(jīng)營(yíng)成本 第三章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4 兩稅一費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅 商品房收入的5 城建維護(hù)稅與教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅的10 總占商品房收入的5 5 5 銷售利潤(rùn) 銷售收入 總成本 兩稅一費(fèi)6 所得稅 銷售利潤(rùn)的33 7 稅后利潤(rùn) 銷售利潤(rùn) 所得稅 第三章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8 投資利潤(rùn)率 稅后利潤(rùn) 投資成本 建安 100 9 銷售利潤(rùn)率 稅后利潤(rùn) 銷售收入 100