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在當今的中國經(jīng)濟中 沒有哪個產(chǎn)業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)那樣受到萬眾矚目 也沒有那個產(chǎn)業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)那樣讓地方官員興奮不已 更沒有那個產(chǎn)業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)那樣在中央政府與地方政府之間產(chǎn)生了那么多的博弈和沖突 1 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè) 2 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 1 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè) 1 1房地產(chǎn) 1 2房地產(chǎn)業(yè) 1 1房地產(chǎn)的概念 1 1 1概念演變 一般概念 房地產(chǎn)是指房屋財產(chǎn)和與房屋相關的土地財產(chǎn)的總稱 現(xiàn)概念 房地產(chǎn)是指 土地 建筑物 及固著在土地 建筑物上不可分割的附著物 配套設施 設備 住區(qū)環(huán)境 1 1 2房地產(chǎn)的特點 房地不可分割性 使用的社會性 消費與投資雙重性 土地資源的稀缺性 差異性 生產(chǎn)使用周期的長期性 保值增值性 社會經(jīng)濟位置的可變性 市場區(qū)域性 不可移動性 地理位置的固定性 房地產(chǎn)市場具有明顯的區(qū)域性 突破這種區(qū)域性有三種模式 廈門模式 吸引腹地資金 在廈門居住或投資 海南模式 開發(fā)旅游房地產(chǎn) 吸引全國各地資金 珠三角模式 吸引港澳資金 在珠三角居住或投資 祈福新村 香港樓價 90年代初期住宅 90年代中期住宅 1 1 3房地產(chǎn)商品的種類 復式住宅 復式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設計的一種經(jīng)濟型住宅 這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層 實際是在層高較高的一層樓中增建一個1 2米的夾層 兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅 復式為3 3米 而一般躍層為5 6米 復式住宅的下層供起居用 炊事 進餐 洗浴等 上層供休息睡眠和貯藏用 戶內(nèi)設多處入墻式壁柜和樓梯 中間樓板也即上層的地板 因此復式住宅具備了省地 省工 省料又實用的特點 特別適合子三代 四代同堂的大家庭居住 既滿足了隔代人的相對獨立 又達到了相互照應的目的 它的經(jīng)濟性體現(xiàn)在 平面利用系數(shù)高 通過夾層復合 可使住宅使用面積提高50 70 戶內(nèi)閣層為本結(jié)構 將隔斷 家具 裝飾融為一體 降低了綜合造價 通風采光良好 提高土地利用率 缺點是采用內(nèi)廊式平面組合必然導致一部分戶型朝向不佳 且層高過低 隔音 防火功能差 見復式住宅戶型圖 三維 錯層式住宅 是梯間式住宅一種變化的設計形式 各住戶的入口放到不同高度的兩個或幾個休息平臺上 最大限度地節(jié)約了樓梯間面積 同時由于每個平臺只安排 兩家住戶 住戶相互干擾極小 但這種住宅設計和施工較為復雜 特別在地震設防區(qū)不宜采用 躍層 錯層和復式住宅的區(qū)別 見錯層式住宅戶型圖 三維 躍層戶型大多位于多層住宅的頂層 結(jié)合頂層的退臺設計 因此大平臺是很多躍層戶型的特色之一 室內(nèi)布局一般在一層布置起居室 餐廳 廚房 衛(wèi)生間 客房等 屬于家庭起居 聚會 會客 娛樂的場所 二層設置私密性較強的家庭室 臥室 書房等 錯層一般是公共開放空間位于一個標高的平面上 如客廳 餐廳 廚房等 私密性較強的房間處于同一個平面 如臥室 書房等 兩個部分之間通過臺階聯(lián)系 復式住宅不具備完整的兩層空間 而是利用不同層高的兩部分結(jié)合成一套住宅 不僅通過地面的高差進行了功能分區(qū) 還分別賦予不同空間不同的比例尺寸 比如加大起居室的層高形成 廳 的效果 如果上下兩層完全分隔 應稱為躍層式住宅 如上下兩層在同一空間內(nèi) 即從下層室內(nèi)可以看見上層的場面 欄桿或走廊等部分 則為復式住宅 錯層和復式盡管均處于不同層面 但復式層高往往超過一人高度 相當于兩層樓而錯層式高度低于一人 人站立在第一層面平視可看到第二層面 因此錯層有 壓縮了的復式 之稱 另外 復式的一 二層樓面往往垂直投影 上下面積一致 而錯層式兩個 或三引樓面并非垂直相疊 而是互相以不等高形式錯開 見復式住宅戶型圖 見躍層式住宅戶型圖 見錯層式住宅戶型圖 三維 見復式住宅戶型圖 三維 1 2房地產(chǎn)業(yè) 1 2 1概念 1 2 2房地產(chǎn)業(yè)的特征 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)投資 開發(fā) 建設 經(jīng)營 租賃 抵押 信托 維修以及裝飾等經(jīng)濟活動的產(chǎn)業(yè)部門 從行業(yè)分類看 房地產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)中的第二層次的服務部門 建筑業(yè)被列為第二產(chǎn)業(yè) 其經(jīng)濟運行過程分為生產(chǎn)過程 流通過程 分配過程 消費過程四個過程 房地產(chǎn)業(yè)可細分為 1 土地開發(fā)和再開發(fā) 2 房屋開發(fā) 3 土地經(jīng)營 土地使用權的出讓 轉(zhuǎn)讓 租賃和抵押 4 房地產(chǎn)經(jīng)營 房產(chǎn) 含土地使用權 買賣 租賃 抵押等 5 房地產(chǎn)中介服務 咨詢 策劃 測量 評估 經(jīng)紀和公證等 6 物業(yè)管理服務 家居服務 房屋及配套設施和公共場所的維修 養(yǎng)護 保安 綠化 衛(wèi)生 租賃代理等 7 房地產(chǎn)金融 信貸 保險及金融資產(chǎn)投資等 具體說 房地產(chǎn)業(yè)的活動領域包括 1 基礎性 2 支柱性 3 高度綜合性和高度關聯(lián)性 4 周期性 5 高投資 高收益 高風險性 6 對金融業(yè)的依賴性 121號文件 18號文件 2 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 年度房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增長率變化圖 2 1改革前各階段 80年代以前 2 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 2 5持續(xù)繁榮期 1998年 2003年 2 4調(diào)整與恢復階段 1993 1997年 2 3超常規(guī)發(fā)展階段 1992 1993年 2 2醞釀起步階段 1980 1991年 2 6泡沫調(diào)整期 2004年