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第5章 房地產金融 房地產金融概述房地產開發(fā)金融住房金融 國外房地產金融房地產保險 房地產金融的概念與特點影響房地產金融的因素房地產融資類別 5 1房地產金融概述 1 概念與房地產有關的各種貨幣資金的籌集 融通以及相關的金融服務等貨幣信用活動的總稱 房地產投資與房地產融資關系2 特點資金來源的短期性和資金運用的長期性資金來源的固定性和資金運用的特定性很強的政策性 風險和收益受宏觀經濟環(huán)境影響 5 1 1房地產金融的概念與特點 3 房地產金融的必然性房地產業(yè)發(fā)展的客觀需要房地產開發(fā)必須有金融的介入房地產經營和消費需要長期占用巨額資金房地產是不動產 資金的運動被限制在一個狹小的空間范圍內 資金的流動性不足解決居民買房難的客觀需要住房商品與居民年收入的差距大住房金融的產生也是金融深化和銀行融資業(yè)務拓寬的客觀需要 5 1 2影響房地產金融的因素 1 外部因素居民收入水平住房價格房租水平通貨膨脹率企業(yè)經營狀況 2 內部因素首期付款比例貸款年限抵押貸款利率水平融資工具和還款方式其他因素 5 1 3房地產融資類別 按房地產融資的內容可以劃分為 房產融資和土地融資按房地產金融是否經過金融中介機構劃分為 直接融資和間接融資按融資者所承擔的責任和義務劃分為 主權融資和債務融資 5 2房地產開發(fā)融資 房地產開發(fā)企業(yè)融資決策的基礎融資的主要方式銀行貸款證券融資房地產信托 5 2 1房地產開發(fā)企業(yè)融資決策基礎 1 開發(fā)資金來源 通過銀行或者發(fā)行債券直接從投資者那里籌集資金發(fā)行新股票保留收益作為企業(yè)發(fā)展資金2 企業(yè)融資主要考慮的兩個問題資本的成本風險 特別是破產風險 5 2 2房地產企業(yè)融資的主要形式 1 銀行貸款信譽貸款保證貸款房地產抵押貸款以土地使用權或房屋所有權作為歸還本息抵押的貸款 2 證券融資 1 優(yōu)越性 有利于吸收大眾資金 有利于分散投資風險有利于金融市場的繁榮和房地產企業(yè)經營管理的改善 2 房地產證券房地產債券政府債券 金融債券和公司債券房地產股票融資的基本方式 籌募股東資本 增資配股 有償轉讓股權 公積金轉為資本金 招募外資股 3 房地產投資信托貨幣所有者或者房地產所有者 委托金融機構代理購 建 租賃 經營房地產及其證券 從而達到投資目的的一種形式 房地產信托投資 房地產信托存款和房地產信托貸款4 其他形式租賃融資 回租融資 回買融資 房產典當融資 合作開發(fā) 前沿貨幣合約 房地產辛迪加等 5 3住房金融 住房金融的意義和作用我國住房金融的幾種具體形式完善的住房金融體系的基本特征 5 3 1住房金融的意義和作用 住房金融提高了廣大居民的住房消費水平住房金融產生的住房消費需求效應是過剩經濟條件下經濟增長的直接推動力住房金融產生的現實住房消費能夠創(chuàng)造出越來越多的就業(yè)崗位 5 3 2我國住房金融的幾種具體形式 1 住房公積金貸款住房公積金是一種強制儲蓄 1955年新加坡開始使用 1991年5月首先在上海試行 我國住房公積金貸款通過城市住房公積金管理中心管理 住房公積金的管理采用半封閉的模式管理2 個人住房組合貸款住房公積金貸款不足部分可以向銀行申請住房商業(yè)貸款 3 個人住房抵押貸款 1 商業(yè)性個人住房抵押貸款其風險可以通過住房抵押貸款證券化來分散風險 住房抵押貸款證券化即住房抵押貸款證券公司收購商業(yè)銀行或者其他金融機構發(fā)放的購房抵押貸款合同 通過證券化處理向大眾發(fā)售 2 政策性個人住房抵押貸款國家政策性住房金融機構想居民個人進行的住房抵押貸款 4 住房儲蓄貸款 存一貸二 買房抵押貸款購房者在開辦此業(yè)務的銀行先存夠一定數額 一定期限的存款 即可得到相應的貸款 貸款限額時存款數的5倍 最長的貸款期限為存款數額與存期之積乘以25除以貸款額度 5 存單抵押貸款 借自己的錢 的抵押貸款形式 主要應用在短期資金的缺口 5 4國外房地產金融 直接融資 抵押融資 契約融資和強制性融資美國房地產金融模式 德國房地產金融模式 新加坡的強制性中央公積金制度 5 4 1美國房地產金融模式 1 一級市場融資模式參與者 借款人 房地產購買者 和貸款人 房地產金融機構 金融機構構成 金融信貸機構和金融擔保 保險或者相關的金融組織 1 房地產金融機構商業(yè)銀行儲蓄貸款機構契約儲蓄機構 2 房地產金融工具非攤提抵押貸款19世紀末到20世紀30年代 適合發(fā)展比較平穩(wěn)時期固定利率 均額償還 全額分期償還抵押貸款20世紀30年代后至20世紀70年代資金的錯配和傾斜可調整利息抵押貸款20世紀70年代后 解決資金的錯配抵押貸款工具的最新發(fā)展?jié)u進償付抵押貸款價格水平調整抵押貸款雙重利率抵押貸款 2 二級市場融資模式美國房地產二級市場是房地產抵押貸款的債權轉讓市場 1 二級市場建立的背景2 一 二級抵押貸款市場的相互關系一級市場指房地產購買者與房地產抵押貸款機構之間的交易活動 一級市場借款人把自己的不動產作為擔保發(fā)行一種債券 然后以這種債券同金融機構交換現金 二級市場是房地產抵押貸款債權形成后 轉移 流通這些已經形成的抵押貸款債權市場 二級市場就是買賣一級市場交易產生的房地產擔保債券或者房地產抵押貸款債權 3 二級抵押貸款市場中有關工具創(chuàng)新美國二級市場通常以債權組合作為抵押擔保而發(fā)行的證券統(tǒng)稱 抵押支持證券 MBS 主要有以下三種 抵押轉遞證券剝離式抵押支持證券 strippedmortgage backedsecurity 簡稱SMBS 擔保抵押債券 CollateralizedMortgageObligations 簡稱CMO 5 4 2德國房地產金融模式 1 德國的房地產金融機構建房互助儲蓄信貸社儲蓄銀行抵押銀行和信貸合作機構2 德國的房地產金融工具第一抵押貸款 固定利率抵押貸款 第二抵押貸款 儲蓄契約貸款 浮動利率的短期抵押貸款或者無抵押貸款3 德國的房地產金融市場抵押貸款市場儲蓄存款市場 5 4 3新加坡的強制性中央公積金制度 1 新加坡的中央公積金制度1 制度的建立公積金的繳交率公積金的利率公積金的使用方向公積金的繳交辦法與監(jiān)督管理2 中央公積金的運行模式公積金的管理機構 中央公積金局董事會公積金的執(zhí)行機構 中央公積金局公積金的資金管理 3 中央公積金在房地產建設和發(fā)展中的作用為房地產生產建立了穩(wěn)固的資金來源渠道為房地產的生產提供了巨額的資金為開發(fā)建設大量的房地產提供了條件為居民購買房產提供了支付基礎為房地產金融的發(fā)展建立了狼性循環(huán)機制 2 郵政儲蓄銀行1 郵政儲蓄銀行的建立2 郵政儲蓄銀行在房地產業(yè)種的運行模式新加坡郵政儲蓄銀行承擔兩項房地產貸款 向中上層收入者發(fā)放購買住房貸款 對政府公務員和法定機構雇員發(fā)放住房貸款 5 5房地產保險 1 必要性抗擊自然災害和意外事故風險的客觀需要消除 轉移責任風險和信用風險的客觀需要鞏固和擴大房地產金融功能的客觀需要2 主要險種房屋財產保險房地產責任保險房地產保證保險房地產人身保險 3 房地產保險的組成要素房地產投保人房地產保險人房地產保險基金房地產保險單房地產保險理賠4 房地產保險體系的完善適時推行新的保險險種加強宣傳 正確導向 增強風險意識和保險意識