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2011年12月13日 廣州白云綠地中心租金落位調整方案 租金分析 白云綠地中心每平方每月返租均價計算方式 根據(jù)上次會議貴司提出的意見 希望租金以204元 月 作為10年平均租值的基準 并根據(jù)市場現(xiàn)狀作出租金評估及市場遞增率的測算 估算出10年的租金總收益 廣州市各購物中心租金遞增率調查明細表 租金市場調查 同區(qū)租金 白云區(qū) 備注 以上租金調查為零售商鋪租金調查 租金市場調查 同區(qū)租金 白云區(qū) 小結 白云區(qū)現(xiàn)階段同類購物中心零售商鋪租金水平為105元 110元 月 備注 以上租金調查為零售商鋪租金調查 租金市場調查 同區(qū)租金 白云區(qū) 小結 白云區(qū)現(xiàn)階段同類購物中心零售商鋪租金水平為105元 110元 月 備注 以上租金調查為零售商鋪租金調查 備注 以上租金調查為零售商鋪租金調查 租金市場調查 其他區(qū)域租金 天河區(qū) 租金市場調查 其他區(qū)域租金 天河區(qū) 備注 以上租金調查為零售商鋪租金調查 租金市場調查 其他區(qū)域租金 天河區(qū) 備注 以上租金調查為零售商鋪租金調查 租金市場調查 其他區(qū)域租金 小結 天河區(qū)現(xiàn)同類購物中心零售商鋪租金調查租金均價為 500 800元 月以上租金調查僅為零售商鋪租金調查 天河區(qū) 租金市場調查 其他區(qū)域租金 第一年租金 第二年租金 0 天河區(qū) 備注 以上租金調查為零售商鋪租金調查 租金市場調查 其他區(qū)域租金 越秀區(qū) 備注 以上租金調查為零售商鋪租金調查 租金市場調查 其他區(qū)域租金 小結 天河區(qū) 越秀區(qū)現(xiàn)同類購物中心零售商鋪租金調查租金均價為 500 800元 月以上租金調查僅為零售商鋪租金調查 天河區(qū) 越秀區(qū) 租金遞增率市場調查 遞增率 白云區(qū) 萬達廣場 開業(yè)1年 現(xiàn)租金比開業(yè)時遞增31 G5停機坪 開業(yè)3個月 現(xiàn)租金比開業(yè)時遞增10 天河區(qū) 萬菱匯 開業(yè)1年 現(xiàn)租金比開業(yè)時遞增27 天河城 開業(yè)15年 開業(yè)第四年遞增率為30 第七年遞增率42 第十年遞增率43 正佳廣場 開業(yè)6年 開業(yè)第四年遞增率為42 東方寶泰 開業(yè)2年 現(xiàn)租金比開業(yè)時遞增25 越秀區(qū) 中華廣場 開業(yè)10年 開業(yè)第四年遞增率為21 第七年遞增率35 第十年遞增率36 根據(jù)以上市場調查 以G5為例 保守估計2013年租金比現(xiàn)在遞增率15 計算 預測2013年的租金均值為127元 平方米 因此 而推算得出白云綠地中心2013年 首年 租金均價可達到130元 平方米 從以上調查所知 白云萬達廣場及5號停機坪采取的租金策略是開始采取較低的租金吸引商戶進駐 達到一定滿場率后 租金開始調整 逐步調整租金至市場正常租金水平 市場遞增規(guī)律一般每3年為一合同期 每個新合同期將重新調整租金 而每年的租金遞率一般按照5 8 來作為調整租金準則 租金遞增率市場調查 小結 十年各層租金預測 十年租金均價市場預測走勢 租金原始表20111213 xls 十年租收益金預測 十年市場預測年收益與返租值對比 以下市場預測為首年80 出租率 免租3個月 第二年90 的情況下 根據(jù)以上租金收益總表計算所得 第一年免租3個月 出租率為80 第二年出租率為90 第三年起出租率為100 的條件下 計算10年總租金收益為 1 749 040 448元 返租率 7 十年返租均值總金額為 1 727 359 718元 十年租收益金預測 十年租收益金預測 市場預測十年總收益 返租收益值 1 727 359 718 1 729 226 616 預測收益 返租金額差額如下 十年總差額 21 680 729元第一合同期差額 206 965 637元第二合同期差額 54 574 945元第三合同期差額 145 809 684元第四合同期差額 137 411 627元 十年租收益金預測 以上計算結果說明 按照市場預測 首年租金130元 月 遞增率 從第二開始遞增5 第三年5 第四年 第二個合同期 20 第五 六年6 第七年 第三個合同期 25 第八 九年8 第十年 第四個合同期 30 以上的租金方案 是根據(jù)市場規(guī)律科學推算的 也是是市場接受度較高的租金方案 十年租收益金預測 小結 小結 以上市場預測仍屬保守估計 如招商期間配合一系列的推廣手段 有針對性地對商家樹立綠地集團的品牌形象及對項目未來發(fā)展的信心 必能有效地推動招商進度 業(yè)態(tài)分析 新城核心翹首 引領國際時尚新品質生活高級百貨樹立形象國際名師聚焦亮點時尚精品贏取美譽名品餐飲集結客流娛樂休閑引動消費潮流配套網(wǎng)羅眾心 業(yè)態(tài)規(guī)劃思路 項目概況 商業(yè)樓層業(yè)態(tài)分布 主力業(yè)態(tài) 高級百貨 五星級電影院 高檔酒樓 金融服務中心 室內(nèi)步行街等六大主力業(yè)態(tài)在內(nèi)的大型時尚購物中心 品牌落位構想 商業(yè)部分面積及業(yè)態(tài)比例 不含主力店 商業(yè)部分業(yè)態(tài)比例圖示 不含主力店 綠地購物中心零售部分業(yè)態(tài)定位 B2層 精品超市 東方眼鏡 Fiveplus 淑女屋 拉廈貝爾 太平洋咖啡 Noveme 百家好 葛萊蒂 珂麗娜 妍麗 麥當勞 阿吉豆 納帕佳 卓洋水晶 DQ 卡西歐 萱子 Justus 面包新語 播 百詩 自然元素 Buildingbeauty 歌莉婭 KAT 依秒 銀百合 ozzo vifpa 鄧留山 地下鐵 達芙妮 萊爾斯丹 思加圖 美麗寶 SKAP 添美意 草莓家 秋 尼爾泡芙 Me city 卡賓休閑 馬克華菲 必瘦站 ?？怂箍Х?薩啡 Love love 蘇豪 美車派雅然居飾 米奇生活館 CK襪業(yè) 春之花 樂扣生活館 銀百合 杰西伍 Bananababy 帕佳尼 季候風 玫瑰人生 銀庫 至in生活圈 休閑時光 至in生活圈 精品超市 潮流in 潮流in B2層業(yè)態(tài)比例圖示 不含主力店 48 26 32 04 19 71 精品類 綠地購物中心零售部分業(yè)態(tài)定位 B1層 歐時力 Veromoda rome 哈根達斯 絲芙蘭 普里奇 雅天妮 依戀 TT MIND 貝拉維拉 眼鏡88 時間廊 施華洛世奇元素 卡天尼 速寫 OV 大快活 味千拉面 水果撈 芭客諾 58度C 果力奇 賽百味 甜言蜜語 唐都恩樂 大家樂 新尚達人區(qū) 相聚一刻 時尚Fashion 時尚Fashion B1層業(yè)態(tài)比例圖示 不含主力店 46 34 22 12 31 54 精品類面積 綠地購物中心零售部分業(yè)態(tài)定位 1層 友誼百貨 HugoBoss range KENT CURWEN 卡地亞 RAINBOW GERRUTI1881 GIEVES Hawkes 歐米茄 法拉利手機 ANTEPRIMA 星巴克 薩啡 寶格麗香水 PAUI JOE 法拉利展廳 寶琪蘭 DQ A J DNKYJEANS 芬迪 LACOSTE COSTA CK ZARA novo it MASSIMODUTTI 麗天妮皮具 KOOKA 皇冠 KIPLING 新秀麗 COBO 琉璃工坊 潘多拉珠寶 國際品尚 非凡名薈區(qū) 高級百貨 設計名師Designer 1層業(yè)態(tài)比例圖示 不含主力店 45 82 46 33 7 85 精品類 綠地購物中心零售部分業(yè)態(tài)定位 2層 友誼百貨 迪美森 邦寶 PAGEONE 菲尼迪 久姿 馬獅龍 歐時力男裝 noel 例外 哈根達斯 意粉屋 法藤 卓雅 貝萱 影兒 安瑞井 ZARA novo it PB 泡芙工坊 iphone 纖黛爾 愛美麗 Cerise jupre 都市瑞麗 國際品尚 特色餐飲 高級百貨 瑞麗Ruili 瑞麗Ruili 2層業(yè)態(tài)比例圖示 不含主力店 70 94 12 97 16 09 精品類 綠地購物中心零售部分業(yè)態(tài)定位 3層 友誼百貨 友誼百貨 孩子王 金寶貝 JJ 派克 SELECTED 西遇 卡丹達仕 龍粵通訊 美承數(shù)碼 愛浪音響 iphone 諾基亞 中移動 科沃斯 快樂檸檬 吸樂 esprit 耐克工廠店 Me city 仙蹤林驛站 潮in kappa adadis 狼爪 美津濃 coumbia lee able 運動精品 童趣天地 數(shù)碼速遞 精品餐飲 品尚名仕 高級百貨 都會Metropolitan 都會Metropolitan 3層業(yè)態(tài)比例圖示 不含主力店 12 97 16 09 64 72 19 67 15 61 精品類 綠地購物中心零售部分業(yè)態(tài)定位 4層 友誼百貨 鑫泰泰滿冠 金牌小龍 太興 西湖春天小南國醉意江南江南廚子 王品臺塑 綠茵閣上井 禾綠壽司食太郎 拉丁餐廳 金草帽牛亭燒烤妙香居 月影鐵板燒 鶴舞 一級棒 和民日本料理 俏江南海底撈小天鵝 特色餐飲 特色餐飲 高級百貨 高檔酒樓 美食Cate 美食Cate 4層業(yè)態(tài)比例圖示 不含主力店 餐飲類 100 5層 高級百貨 五星級影院 特色餐飲6層 大型高級酒樓7層 健身休閑區(qū) 5 6 7層業(yè)態(tài)分布 友誼百貨 金逸電影院 特色餐飲 大型高級酒樓 大型高級酒樓 大型高級酒樓 琉璃時光 招商計劃 招商經(jīng)營策略 品牌力量 一呼百應前期先引進核心主力店 知名品牌商家 以品牌商家?guī)悠渌碳业倪M駐引爆熱點 持旺人氣制造城中熱點話題 引動公眾高度關注 現(xiàn)場活動營造氣氛 持續(xù)人氣旺盛實力雄厚 引領商圈綠地集團 全國500強企業(yè) 實力雄厚 傾力扶持商家經(jīng)營持旺國際管理 強強聯(lián)合聘請國際一流管理水平物業(yè)公司管理 確保投資者利益最大化 招商進度節(jié)點 2012年1月 2012年6月 核心主力店招商 高級百貨 五星級影院 2012年6月 2013年3月 全面招商 各次主力店 主力品牌 各零售商鋪 2013年4月 2013年10月 商家進場裝修 宣傳推廣2013年10月 全面開展試業(yè)2013年12月 正式開業(yè) 招商宣傳配合 活動支持 主題性活動 節(jié)日性活動 公益性活動 新聞發(fā)布會 活動類型 活動支持 大型嘉年華活動美食節(jié)名車展會時尚花生秀大型品牌特賣世界選秀活動 Planning 主題性活動 根據(jù)社會熱點話題定制活動主題材 活動支持 Planning 節(jié)日性活動 配合不同的節(jié)日 制造城中關注熱點 春節(jié)商品展銷夏日青春激賞秀秋冬新品發(fā)布圣誕嘉年華 活動支持 公益性活動 聯(lián)合政府部門或社會團體 組織公益活動 Planning 電臺現(xiàn)場直播室廣州文明風采展示慈善活動老年活動 活動支持 新聞發(fā)布會 Planning 根據(jù)自身內(nèi)外部環(huán)境的不同變化 有針對性的召開新聞發(fā)布會 招商發(fā)布會品牌簽約儀式開業(yè)啟動儀式 項目室內(nèi)風格建議 室內(nèi)環(huán)境建議 中庭 中庭 奪目耀眼鉆石造型 國際都市繁華綻現(xiàn) 室內(nèi)環(huán)境建議 采光 光棚 中空采光 透射每層 視覺集中 大氣豪華 室內(nèi)環(huán)境建議 采光 步行街 室內(nèi)步行街與外界相通 自然采光 逛街者如身處室外般自然隨意 室內(nèi)環(huán)境建議 特色風情街 步行街 歐陸式風情街 舒適高雅 商家展示隨心所欲 室內(nèi)環(huán)境建議 特色風情街 步行街 特色風情街 閑雅寧逸 享受休閑一刻 室內(nèi)環(huán)境建議 室內(nèi)燈光 商場外部采用冷光 城市璀璨 焦點匯聚 室內(nèi)環(huán)境建議 商場內(nèi)部采用暖光 自然流暢 優(yōu)雅閑逸 使顧客安心購物 逗留時間更長 室內(nèi)環(huán)境建議 商場內(nèi)部采用暖光 自然流暢 優(yōu)雅閑逸 使顧客安心購物 逗留時間更長 室內(nèi)環(huán)境建議 采光 商場內(nèi)部采用暖光 自然流暢 優(yōu)雅閑逸 使顧客安心購物 逗留時間更長 室內(nèi)環(huán)境建議 多種經(jīng)營 休閑角落 不浪費商場空置位置 為顧客提供休恬之地 為商場增添特色 室內(nèi)環(huán)境建議 多種經(jīng)營 廣告展示 為商家推廣商品 為商場添加特色 室內(nèi)環(huán)境建議 多種經(jīng)營 廣告展示 為商家推廣商品 為商場添加特色 室內(nèi)環(huán)境建議 人行天橋 跳蚤市場特色商品 更能匯聚客流 室內(nèi)環(huán)境建議 氣氛布置 每個公共空間 公共工具 都可成為美化商場的道具 使人贊譽 室內(nèi)環(huán)境建議 氣氛布置 商場氣氛布置 每個節(jié)日添加主題氣氛 營造購物氛圍 也為商場耳目一新 室內(nèi)環(huán)境建議 氣氛布置 室內(nèi)環(huán)境建議 氣氛布置 匯報完畢THANKYOU