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無錫市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 杭州德祥房地產(chǎn)信息咨詢有限公司 二OO三年七月 目 錄 一、 城市沿革…………………………………………………………1-5 二、 城市概況…………………………………………………………6-16 （一）、區(qū)域條件 （二）、經(jīng)濟狀況 三、 城市規(guī)劃…………………………………………………………17-18 四、 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析…………………………………………………19-28 （一）、市場現(xiàn)狀分析 （二）、業(yè)態(tài)分析 ——住宅 ——商業(yè) ——寫字樓 五、 消費者心理分析…………………………………………………29-38 （一）、問卷調(diào)查結(jié)果 （二）、消費者心理分析 六、 項目優(yōu)劣勢分析…………………………………………………39-41 （一）、項目優(yōu)勢分析 （二）、項目劣勢分析 七、項目可行性分析…………………………………………………42-43 一、城市沿革 1、建置沿革： 無錫始于西漢高祖五年(公元前202年)建縣，屬會稽郡。三國時，孫吳廢無錫縣，分無錫縣以西為屯田，置毗陵典農(nóng)校尉。西晉太康二年(281年)復(fù)置無錫縣，屬毗陵郡。元元貞元年(1295年)升無錫為州，屬江浙行中書省常州路。明洪武元年(1368年)又降州為縣，屬中書省常州府。清雍正二年(1724年)，分無錫縣為無錫、金匱兩縣，均屬常州府。民國元年(1912年)兩縣仍合而為一，復(fù)稱無錫縣，屬蘇常道。民國16年(1927年)，無錫縣直屬江蘇省。1949年4月23日無錫解放后，分無錫縣為無錫市、無錫縣，無錫市直屬蘇南區(qū)。1953年建江蘇省，無錫市為省轄市。1983年3月1日實行市管縣體制，無錫市轄江陰、無錫、宜興3縣。1987年4月、1988年3月、1995年6月江陰、宜興、無錫先后撤縣設(shè)市。2001年1月，撤錫山市（原無錫縣）設(shè)錫山區(qū)、惠山區(qū)。 2、歷史變革： 早在六七千年前，無錫先民就在這塊土地上勞動、生息、繁衍，過著定居生活。在鴻聲彭祖墩、新瀆廟墩、葛埭橋庵基墩和玉祁蘆花蕩等地，均有原始氏族的聚居點。無錫先民的原始文化先后屬于馬家浜文化、崧澤文化和良渚文化。他們以自己的智慧和辛勤勞動，創(chuàng)造和豐富了太湖流域輝煌的遠(yuǎn)古文化。公元前11世紀(jì)末，古公父(即周太王)的長子太伯、次子仲雍為讓王位于三弟季歷，從現(xiàn)屬陜西的歧山南奔荊蠻，定居梅里(今錫山市梅村鎮(zhèn))，并入鄉(xiāng)隨俗，斷發(fā)文身。太伯受到當(dāng)?shù)匕傩盏膿泶?，被奉立為君?自號為“勾吳”。太伯帶領(lǐng)百姓興修水利，發(fā)展農(nóng)耕。相傳他率領(lǐng)眾人開鑿了長數(shù)十公里的太伯瀆（俗稱伯瀆港）。還栽桑養(yǎng)蠶，制陶冶銅，“數(shù)年之間，民人殷富”。周滅商后，因太伯無子，周武王追封仲雍的五世孫周章為吳君，建吳國。從太伯至闔閭共24世，前后600多年，梅里一直是吳國的都城。太伯、仲雍將中原地區(qū)的文化帶入江南。與江南地區(qū)原有文化有機融合，形成了具有鮮明地域特色的吳文化。 無錫是吳文化的發(fā)祥地之一。 春秋時期，吳國生產(chǎn)力有了很大的發(fā)展，政治上、軍事上也十分強大。周元王三年(公元前473年)，越滅吳，無錫屬越國。周顯王三十五年(公元前334年)，楚滅越，無錫屬楚國。秦王政二十五年(公元前222年)，秦滅楚，置會稽郡，無錫屬之。據(jù)考古發(fā)現(xiàn)，西漢時期，無錫已有冶鐵、鑄銅、制陶、髹漆等手工業(yè)門類，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)已使用鐵器農(nóng)具和牛耕技術(shù)。六朝時期，北方戰(zhàn)亂頻繁，人口大量南遷，無錫治湖筑圩，水利設(shè)施大量興建，農(nóng)業(yè)耕作技術(shù)也有了提高。商業(yè)貿(mào)易開始形成。唐、宋時期，無錫農(nóng)業(yè)生產(chǎn)從“火耕水耨”的輪荒耕作發(fā)展為耕、耙、耖配套的耕作技術(shù)，形成稻麥兩熟制，太湖周圍卑濕之地改造成河渠縱橫、湖塘棋布、排灌結(jié)合的水網(wǎng)系統(tǒng)。養(yǎng)蠶業(yè)發(fā)達(dá)，“桑柘含疏煙處處倚蠶箔”。京杭大運河開通后，無錫河道中“商旅往返，船乘不絕”。城中金銀、彩帛、煙酒、油醬、食米等作坊錯雜開設(shè)，市場繁榮。無錫成為富庶江南的一塊寶地。 明清時期，無錫依憑優(yōu)越的自然條件、便利的水陸交通和相對安定的社會環(huán)境，社會生產(chǎn)力得到較快的發(fā)展。錫西北的芙蓉湖經(jīng)過幾次大規(guī)模的整治，形成大批良田。農(nóng)業(yè)上由于精耕細(xì)作，糧食產(chǎn)量逐年增加?！按憾瓜柠湥锸蘸痰?，中年之歲，畝得三石”，成為全國“米倉一區(qū)”。隨著手工業(yè)的興盛和商品經(jīng)濟的發(fā)展，無錫逐步形成了江南有名的米市、布碼頭。米市：早在元代，無錫已是鄰近縣上交漕糧的集中地。明代，由于興修水利和水稻育秧移栽技術(shù)的推廣，無錫糧食產(chǎn)量穩(wěn)定，無錫之米與蘇杭之帛、淮揚之鹽、浮梁之瓷、溫州之漆相提并稱。至清代前期，無錫稻米集散不僅經(jīng)營規(guī)模、交易數(shù)量居江蘇各縣之冠，而且成為漕糧的主要采辦地和“產(chǎn)者輸之，購者集之”的糧食余缺調(diào)劑市場。至雍正、乾隆年間，無錫米市已初具規(guī)模，“米豆之業(yè)甲于省會”，“皖豫米商紛紛麇來，浙東糴販，麇不聯(lián)檣”。布碼頭：隨著無錫米市的形成與發(fā)展，北方地區(qū)，特別是蘇北淮揚、高寶湖等產(chǎn)棉區(qū)的棉花由購米船隊運至無錫，無錫鄉(xiāng)間棉紡織業(yè)十分興盛。所以，無錫盡管不種棉花，但四鄉(xiāng)農(nóng)村幾乎家家有紡機，戶戶織棉布。明弘治年間，無錫北門外蓮蓉橋南，已形成布列成行的布市。“坐賈收之，擁載而貿(mào)于淮揚高寶等處，一歲所交易不下數(shù)十百萬”。明末清初，布碼頭一度衰落。至清代中葉，無錫家庭棉織業(yè)再度興起，全縣織布木機有4～5萬臺，年產(chǎn)土布300萬匹，占全國棉布產(chǎn)量的6.7%。各地布商云集無錫，從北柵口至北塘，形成綿延數(shù)里的布市。乾隆年間，無錫每年經(jīng)銷的土布達(dá)700～1000萬匹。無錫有“布碼頭”之稱，與漢口的“船碼頭”、鎮(zhèn)江的“錢碼頭”，并稱為長江“三碼頭.。 3、近代無錫： 近代，無錫經(jīng)濟的輻射力逐漸增強，成為江南的一個經(jīng)濟中心城市。無錫米市在咸豐十年至同治二年（1860～1863年）太平天國戰(zhàn)事中被毀。戰(zhàn)事以后逐漸恢復(fù)。光緒十四年（1888年）起，清政府把浙江各州府的漕糧轉(zhuǎn)到上海、無錫采辦，又指定江蘇各縣的漕糧在無錫集中轉(zhuǎn)運。無錫米市得到進(jìn)一步發(fā)展。至清末，無錫年辦漕米130萬石。同時，由于無錫米市粳、秈、糯品種齊全，數(shù)量充足，儲運方便，上海、浙江等地糧商都到無錫采購，江蘇產(chǎn)棉區(qū)大多也到無錫購米。無錫成為南供民食、北輸漕米的大米市。年交易量達(dá)600～750萬石。無錫布碼頭繼續(xù)興盛，一直延續(xù)到本世紀(jì)初。清末，無錫制絲業(yè)迅速發(fā)展。光緒四年（1878年），無錫生絲產(chǎn)量達(dá)13.8萬斤，占蘇、常、鎮(zhèn)三府生絲總產(chǎn)量的38.83%，成為江蘇省最大的產(chǎn)絲縣。與此同時，蠶絲貿(mào)易十分活躍，“一年也有數(shù)十萬金之巨”。光緒六年（1880年），無錫輸出生絲近10萬公斤，價值48萬海關(guān)兩。其中四成出口海外，六成銷往周邊地區(qū)。無錫成為甲于東南的絲繭市場。 1993年全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值10378元，在江蘇省率先達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)。1993年后，無錫經(jīng)濟呈加速發(fā)展態(tài)勢。對農(nóng)業(yè)的投入大幅度增加，機械化水平、科學(xué)種養(yǎng)水平、社會化服務(wù)水平等都有較大提高，耕地保護(hù)和農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步得到加強。農(nóng)業(yè)雙層經(jīng)營機制進(jìn)一步完善，向多種形式的規(guī)模經(jīng)營迅速發(fā)展。在土地面積逐年減少、人口逐年增長的情況下，糧油和主要副食品的產(chǎn)量保持較高的生產(chǎn)水平。工業(yè)在調(diào)整結(jié)構(gòu)、提高水平、擴大規(guī)模、增強后勁方面取得新的成績。企業(yè)改革向以建立現(xiàn)代企業(yè)制度為主要內(nèi)容的制度創(chuàng)新、轉(zhuǎn)換機制深化，國有企業(yè)加快了進(jìn)入市場的進(jìn)程。全市組織一批重點建設(shè)和重點技術(shù)改造項目，形成了一批集團化企業(yè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)通過上規(guī)模、上水平得到迅速發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快?？萍歼M(jìn)步在經(jīng)濟增長中的貢獻(xiàn)份額顯著增加，經(jīng)濟素質(zhì)明顯提高。順利實施國家部署的財稅、金融、外貿(mào)、投資等體制改革。市場體系進(jìn)一步發(fā)育完善，市場在資源配置中的基礎(chǔ)作用逐步顯示出來。社會保障體系建設(shè)加快了步伐。整個經(jīng)濟的市場化程度明顯提高。個私經(jīng)濟也得到了發(fā)展。對外經(jīng)濟和對外貿(mào)易都有很大發(fā)展。城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯加快。滬寧高速公路無錫段、錫澄高速公路、江陰長江大橋建成通車。無錫機場通過初步改造，開通了5條國內(nèi)航線?？h鄉(xiāng)公路在基本實現(xiàn)村村溝通的基礎(chǔ)上，道路等級迅速提高。全境初步形成了內(nèi)外暢通的交通網(wǎng)絡(luò)。市內(nèi)以路橋建設(shè)為重點，加快了城市布局調(diào)整和老城改造步伐，新建、擴建了一批干道、橋梁，新建了火車站廣場。市區(qū)建成區(qū)面積逐漸擴大。一批新型城鎮(zhèn)正在興起。電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也得到較快發(fā)展。以治理太湖為主導(dǎo)的水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大進(jìn)展。城鄉(xiāng)抗洪防災(zāi)能力明顯增強。各類教育協(xié)調(diào)統(tǒng)籌發(fā)展。全面完成基本普及九年制義務(wù)教育，基本掃除青壯年文盲的任務(wù)，以中等職業(yè)技術(shù)教育為主體的高中階段教育逐步普及，成人教育和地方高等教育加快發(fā)展步伐。教育綜合改革逐步深化，辦學(xué)條件明顯改善。每年組織實施國家和省級火炬計劃、星火計劃，高新技術(shù)產(chǎn)品的產(chǎn)值高速增長。創(chuàng)作、上演了一批突出主旋律、具有地方特色的好作品、好劇目。廣播、電視的人口覆蓋率接近100%。體育、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、計劃生育、老齡工作都取得了可喜成績。 1981年，無錫市列為全國15個經(jīng)濟中心城市之一。1983年，實行市管縣體制，無錫經(jīng)濟開始向城鄉(xiāng)一體化方向發(fā)展。1984年列為全國13個較大的市和10個重點旅游城市之一。1985年，無錫市被國務(wù)院確定為長江三角洲沿海經(jīng)濟開放區(qū)開放城市。改革開放給無錫帶來新的生機和活力。無錫已建成以紡織、電子、機械、化工、醫(yī)藥為主，門類比較齊全，配套協(xié)作能力較強的工業(yè)體系，成為中國沿海地區(qū)具有較大規(guī)模、較高水平的現(xiàn)代工業(yè)城市，并跨入中國城市綜合實力50強、投資環(huán)境40優(yōu)的行列。 二、城市概況 （一）區(qū)域條件 1、地理概況： 無錫市位于北緯317′至322′，東經(jīng)11933′至12038′，長江三角洲江湖間走廊部分，江蘇省東南部。東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北臨長江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望。無錫市為江蘇省省轄市，全市總面積為4650平方公里(市區(qū)1628.3平方公里，其中建成區(qū)面積163.7平方公里)，其中山區(qū)和丘陵面積為782平方公里，占總面積的16.8%，水面面積為769平方公里，占總面積的16.5%。2002年末耕地面積為164.15千公頃。 無錫市境內(nèi)以平原為主，星散分布著低山、殘丘。南部為水網(wǎng)平原；北部為高沙平原；中部為低地辟成的水網(wǎng)圩田；西南部地勢較高，為宜興的低山和丘陵地區(qū)。宜興地區(qū)山體均作東西向延伸，絕對高度500米以上，最高峰為黃塔頂，海拔611.5米。錫山、江陰和市區(qū)的山丘總體上呈北東、北東東走向，其高度由西南往東北逐級下降。最高峰為惠山的三茅峰，海拔328.98米。 2、氣候： 無錫市屬北亞熱帶濕潤區(qū)，受季風(fēng)環(huán)流影響，形成的氣候特點是：四季分明，氣候溫和，雨水充沛，日照充足，無霜期長。氣溫，1月平均氣溫在2.8℃左右；7月平均氣溫在28℃左右。全年無霜期220天左右。無錫市區(qū)年平均降水量在1048毫米。雨季較長，主要集中在夏季。全年降水量大于蒸發(fā)量，屬濕潤地區(qū)。無錫市區(qū)日照時數(shù)2019.4小時。常見的氣象災(zāi)害有臺風(fēng)、暴風(fēng)、連陰雨、干旱、寒潮、冰雹和大風(fēng)等。由于受太湖水體和宜南丘陵山區(qū)復(fù)雜地形等的影響，局部地區(qū)小氣候條件多種多樣，具有南北農(nóng)業(yè)皆宜的特點，作物種類繁多。2002年無錫市氣候特點是：氣溫明顯偏高，降水偏多，日照正常。 3、水資源： 全市共有大小河道3100多條，總長2480公里。市區(qū)河道總長150公里，平水期水體容積800萬立方米。太湖為江南水網(wǎng)中心，面積2338.1平方公里，總蓄水量為44.28億立方米，年平均吞吐量約52億立方米。因此，無錫地表水較豐富，外來水源補給充足。地下水資源據(jù)不完全資料測算，市區(qū)儲量為6349萬立方米，年補給量為6453萬立方米。 4、物產(chǎn)資源： 無錫市具有開采價值的礦產(chǎn)資源主要是粘土礦、石灰石、大理石等非金屬礦。全市已通過省級以上技術(shù)鑒定的礦泉水井（泉）共有11處，已開發(fā)的有5處。 5、生物資源： 無錫市除栽培植物外，擁有自然分布于地區(qū)內(nèi)以及外來歸化的野生維管束植物共141科、497屬、950種、75變種。主要用材林有竹、松、杉，優(yōu)良用材的樹種有杉木、檫樹、樟樹、紫南、紅楠、麻櫟、錐栗、榆樹等。藥用植物400多種。鳥類有170多種；魚類為90多種，太湖中的銀魚，長江中的刀魚、鰣魚、河豚魚是名貴魚類；獸類有30多種，主要有華南兔、穿山甲、豹貓、黃鼬等。 6、水質(zhì)： 2002年，無錫水文水資源勘測局在全市42條主要河流及長江、湖泊、水庫共布設(shè)了65個地表水水質(zhì)監(jiān)測斷面（點）。對這些監(jiān)測斷面（點）的全年監(jiān)測資料表明：無錫地區(qū)總體水環(huán)境狀況與上年相近,全市水環(huán)境污染嚴(yán)重。除宜興橫山水庫、江陰長江段處于Ⅱ～Ⅲ類水之間，其余水體均劣于Ⅲ類水。有6.5%的斷面（點）符合Ⅱ～Ⅲ類水標(biāo)準(zhǔn)，16.1%的監(jiān)測斷面（點）為Ⅳ類水，12.9%的監(jiān)測斷面（點）為Ⅴ類水，64.5%監(jiān)測斷面（點）劣于Ⅴ類水。主要超標(biāo)項目（超標(biāo)指超過《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB 3838-88）Ⅲ類水標(biāo)準(zhǔn)）為溶解氧、高錳酸鹽指數(shù)、總磷、氨氮、揮發(fā)酚等。9月，月亮灣附近水域高錳酸鹽指數(shù)達(dá)到30毫克/升，超標(biāo)4倍，為歷年水資源監(jiān)測中罕見。 7、行政區(qū)劃： 2002年，無錫市調(diào)整部分行政區(qū)劃。1月，濱湖區(qū)廣益鎮(zhèn)劃歸崇安區(qū)管轄，濱湖區(qū)揚名鎮(zhèn)劃歸南長區(qū)管轄，濱湖區(qū)黃巷鎮(zhèn)、山北鎮(zhèn)劃歸北塘區(qū)管理，濱湖區(qū)中橋街道、蘆莊街道的行政管理歸屬南長區(qū)，濱湖區(qū)劉潭街道的行政管理歸屬北塘區(qū)，濱湖區(qū)南站鎮(zhèn)、錫山區(qū)坊前鎮(zhèn)、梅村鎮(zhèn)的行政管理歸屬無錫市新區(qū)管理委員會，濱湖區(qū)新安鎮(zhèn)的周涇村、華光村劃歸旺莊鎮(zhèn)管理。5月，濱湖區(qū)華莊鎮(zhèn)與新安鎮(zhèn)合并建立華莊鎮(zhèn)。9月，惠山區(qū)長安鎮(zhèn)、西漳鎮(zhèn)、堰橋鎮(zhèn)合并設(shè)立堰橋鎮(zhèn)。 經(jīng)過區(qū)劃調(diào)整，至年底，無錫市轄崇安、南長、北塘、錫山、惠山、濱湖、新區(qū)7個區(qū)，江陰、宜興2個縣級市。全市共有91個鎮(zhèn)，30個街道，495個居委，1325個村委。 8、人口情況： u 全市總?cè)丝? 至2000年11月1日全市總?cè)丝跒?18萬人。按年均增長1%計算，無錫的全市總?cè)丝诩s達(dá)到了530萬人。 u 人口增長 全市總?cè)丝冢谒拇稳珖丝谄詹?990年7月1日0時的429.16萬人相比，十年零四個月共增加了88.84萬人，增長20.70％。平均每年增加8.60萬人，年平均增長率為1.02％。 u 家庭戶人口 2000年11月1日0時，全市共有家庭戶156.67萬戶，家庭戶人口為480.35萬人，占總?cè)丝诘?2.73％，平均每個家庭戶的人口為3.07人，比1990年的3.43人下降了0.36人。這一數(shù)據(jù)表明以往的大家庭存在著不斷分離變小的趨勢。 u 城鄉(xiāng)總?cè)丝? 全市人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口301.73萬人，占總?cè)丝诘?8.25％。居住在鄉(xiāng)村的人口216.27萬人，占總?cè)丝诘?1.75％。同1990年第四次全國人口普查相比，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎厣仙?7.04個百分點。這一數(shù)據(jù)表明無錫市的城市化進(jìn)程在不斷的加快。 （二）、經(jīng)濟狀況 1、 主要經(jīng)濟和社會指標(biāo) 經(jīng)濟和社會主要指標(biāo) 指　　　標(biāo) 單　位 2002年 比上年＋% 年末總?cè)丝? 萬人 438.58 0.60 　 市區(qū)人口 萬人 215.92 1.30 國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 1601.70 13.10 　 第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元 664.70 12.70 　 工業(yè)總產(chǎn)值 億元 3455.84 21.80 　 農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元 97.79 4.10 全社會固定資產(chǎn)投資完成額 億元 537.80 32.80 　 基本建設(shè)投資 億元 129.54 70.10 　 更新改造投資 億元 48.19 25.00 社會消費品零售總額 億元 444.30 13.70 協(xié)議注冊外資金額 億美元 29.01 133.60 注冊外資實際到帳 億美元 17.40 64.20 居民消費價格總指數(shù) % 99.20 -0.10 商品零售價格總指數(shù) % 99.30 +0.30 城市居民人均可支配收入 元 9988.00 14.90 農(nóng)民年人均純收入 元 5860.00 6.00 金融機構(gòu)年末儲蓄存款余額 億元 1626.83 28.20 2、 開放型經(jīng)濟發(fā)展情況 2003年上半年無錫市的外資、外貿(mào)、外經(jīng)各項主要指標(biāo)順利實現(xiàn)“超過半”，并創(chuàng)歷史同期最高水平。 1-5月份，無錫市利用外資繼續(xù)保持強勁的發(fā)展勢頭，全市完成協(xié)議注冊外資22.1億美元，比去年同期增長114.3%，增幅高于全省平均水平46.7個百分點，完成年度計劃的60.8%，提前兩個月實現(xiàn)“雙過半”；注冊外資實際到帳10.5億美元，同比增長84.4%，增幅高于全省平均水平13.5個百分點，完成年度計劃的48.9%，超過上半年度48.6%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)度，提前一個月實現(xiàn)“雙過半”；新批協(xié)議注冊外資和注冊外資實際到帳兩項指標(biāo)占全省的比重分別達(dá)21.5%和19%，創(chuàng)“九五”以來新高。預(yù)計今年上半年，全市協(xié)議注冊外資將達(dá)25億美元，同比增長82.6%，完成年度計劃的68.9%；注冊外資實際到帳12億美元，同比增長59.8%，完成年度計劃的55.8%。 （1）、從1－5月份全市利用外資的情況看，主要有以下幾個特點： u 各地區(qū)利用外資增幅普遍較高。 惠山、北塘、崇安和濱湖區(qū)協(xié)議注冊外資增幅分別達(dá)到5.2倍、4.2倍、2.4倍和1.3倍；北塘、惠山、崇安、宜興和錫山到位注冊外資增幅分別達(dá)到2.9倍、2.1倍、2倍、1.4倍和1倍。新區(qū)完成協(xié)議注冊外資6億美元，到位注冊外資3.7億美元，分別占全市的27.2%和35.2%，繼續(xù)保持無錫利用外資龍頭老大的地位；江陰、北塘區(qū)協(xié)議注冊外資和到位注冊外資兩項指標(biāo)雙雙提前實現(xiàn)“雙過半”；協(xié)議注冊外資提前實現(xiàn)“雙過半”的有宜興市、錫山區(qū)、惠山區(qū)、濱湖區(qū)、和南長區(qū)；到位注冊外資超過標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)度的有宜興市、新區(qū)、錫山區(qū)、惠山區(qū)、濱湖區(qū)。 u 重大外資項目取得歷史性突破。 全市新批超千萬美元項目143個，同比增加55個；新批3000萬美元以上項目39個，同比增加10個；新批5000萬美元以上項目11個，同比增加7個；新批超億美元項目6個，同比增加4個。其中江陰總投資3.2億美元的海倫化學(xué)項目和城市建設(shè)發(fā)展總公司投資2.2億美元的仲城房地產(chǎn)項目實現(xiàn)了我市重大外資項目和城市建設(shè)利用外資的歷史性突破。 u 重點國別地區(qū)引資規(guī)模不斷擴大。 我市新批日資企業(yè)60家，同比凈增26家，協(xié)議注冊外資2.7億美元，同比增長1.7倍，高于全市平均增幅53.7個百分點，占全市比重為13.8%，比去年同期提高1.7個百分點；新批韓資企業(yè)18家，同比凈增5家，協(xié)議注冊外資6202萬美元，同比增長10.8%，占全市比重比去年同期提高2.6個百分點，“日資高地”效應(yīng)日益凸現(xiàn)，“韓資板塊”迅速壯大。與此同時，港資、臺資、美資的引進(jìn)也大幅度增加，項目規(guī)模不斷增大，1-5月新批港資企業(yè)112家，協(xié)議注冊外資6.4億美元，同比增長1.6倍，占全市比重的29.1%，列所有投資國別地區(qū)首位；新批臺資企業(yè)95家，協(xié)議注冊外資5.4億美元，同比增長58.5%；美資企業(yè)增長迅速，協(xié)議注冊外資1.7億美元，增幅高達(dá)2.4倍，占全市比重比去年同期提高4.2個百分點。 u 重點產(chǎn)業(yè)利用外資保持強勁增勢，第三產(chǎn)業(yè)利用外資呈現(xiàn)跨越式發(fā)展。 1-5月，以IT為主導(dǎo)的電子產(chǎn)業(yè)，以汽車零部件為主體的機械產(chǎn)業(yè)以及化工、輕工、醫(yī)藥等重點產(chǎn)業(yè)利用外資繼續(xù)占據(jù)全市利用外資的主導(dǎo)地位。電子、化工、輕工、機械等行業(yè)的協(xié)議注冊外資分別為4.6億美元、3.9億美元、2.9億美元和1.1億美元，占全市比重為56.6%；而醫(yī)藥、化工、輕工等行業(yè)的同比增幅分別高達(dá)28倍、7倍和1.6倍。1-5月全市新批三產(chǎn)外資項目38個，協(xié)議注冊外資為4.2億美元，同比增長6.8倍，占全市比重的19%，比去年同期提高13.2個百分點，以城市建設(shè)為主題的房地產(chǎn)開發(fā)和以現(xiàn)代物流、咨詢服務(wù)為主的服務(wù)貿(mào)易利用外資已經(jīng)成為我市利用外資新的“亮點”和“增長點”。 （2）、外貿(mào)出口繼續(xù)高速增長，單月出口首次突破6億美元大關(guān)，再創(chuàng)歷史新高 。 今年前5個月，我市外貿(mào)進(jìn)出口總值達(dá)50.6億美元，比去年同期增長46.7%，完成計劃目標(biāo)的45.6%，其中出口25.9億美元，同比增長43.2%，完成計劃目標(biāo)的43.8%。4月份單月出口創(chuàng)下超6.05億美元的歷史新紀(jì)錄。預(yù)計今年上半年，全市進(jìn)出口總額將達(dá)60.5億美元，同比增長43.3%，完成年度計劃的54.5%，其中出口31億美元，同比增長40.2%，完成年度計劃的52.4%，確保順利實現(xiàn)“超過半”。 從1－5月份全市外貿(mào)進(jìn)出口的情況看，主要有以下幾個特點： u 各市（縣）、區(qū)出口普遍增長，江陰市、濱湖區(qū)提前實現(xiàn)“雙過半”。 在全市九個市(縣)、區(qū)中，除崇安區(qū)外出口普遍增長，其中江陰市、濱湖區(qū)分別完成出口5.7和0.7億美元，同比分別增長95.1%和68.3%，分別完成年度計劃的52.5%和49%，提前實現(xiàn)“雙過半”；無錫新區(qū)完成出口11.2億美元，繼續(xù)保持出口總量第一的位次，同比增長38.3%，完成年度計劃的43%，超過標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)度2.7個百分點；宜興、惠山、錫山和北塘區(qū)分別完成年度計劃的45.5%、47.4%、44.5%和44.7%，均超過標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)度。 u 各類經(jīng)營主體出口全面增長，私營企業(yè)出口增長迅猛。 從出口主體看，各經(jīng)營主體出口全面增長，外貿(mào)公司出口增幅繼續(xù)領(lǐng)先，1－5月全市外貿(mào)公司出口4.3億美元，同比增長55.8%；生產(chǎn)企業(yè)完成出口5.2億美元，同比增長54.5%；外商投資企業(yè)出口16.4億美元，同比增長37%。值得一提的是，1-5月份全市私營企業(yè)出口1.4億美元，同比增長2.8倍，繼續(xù)保持高速增長勢頭，占全市出口比重的5.3%，比去年同期提高3.3個百分點；有出口業(yè)績的私營企業(yè)數(shù)從上年的67家增加到202家，首次突破200家，成為我市出口的新增長點。 u 主要出口市場全面增長，對新興市場的開拓力度進(jìn)一步加大。 從出口國別、地區(qū)看，1-5月我市前十位出口市場除荷蘭外全面增長，其中，對德國、意大利和英國等市場出口增幅在1倍以上，對我市第一大出口市場香港的出口增長32.2%，占全市出口額的16.5%，對日本出口不景氣的局面正逐步改變，1-5月對日本出口增長22.4%，增幅比去年底提升了12個百分點。對新興國際市場出口保持良好態(tài)勢，如對印度出口3674萬美元，同比增長94%，對菲律賓出口2725萬美元，同比增長168%，對俄羅斯出口1794萬美元，同比增長217.9%，對土耳其出口1780萬美元，同比增長103.5%，對捷克出口1281萬美元，同比增長391.5%，對波蘭出口698萬美元，同比增長80.1%；對非洲出口4186萬美元，同比增長118.7%。 u 一般貿(mào)易出口增幅高于加工貿(mào)易，運輸設(shè)備、冶金、輕工等產(chǎn)品快速增長。 從貿(mào)易方式看，1-5月一般貿(mào)易出口11.9億美元，同比增長50.2%，繼續(xù)超過加工貿(mào)易的增長幅度，占出口的比重為45.7%，加工貿(mào)易出口14.1億美元，同比增長37.8%，增幅比上月下降了3個百分點，一般貿(mào)易出口中，鋼結(jié)構(gòu)、鋼材、鋼繩、T恤衫、染色布、集成電路、磷酸、人造革、棉制服裝、箱袋、壓電晶體、摩托車及零件、彩電零部件、滾筒洗衣機及零件、照相膠卷等的出口增長較快，這有國際市場原料漲價、帶動成品價格上升的因素，也有世界經(jīng)濟不景氣而對我市中低檔產(chǎn)品需求增加的原因。從出口商品結(jié)構(gòu)看，全市運輸設(shè)備出口1.2億美元，同比增長2.1倍、冶金產(chǎn)品出口1.2億美元，同比增長78.8%、輕工產(chǎn)品出口2.1億美元，同比增長75%、電子產(chǎn)品出口4億美元，同比增長72.3%；產(chǎn)品出口結(jié)構(gòu)更趨合理，1-5月份我市機電產(chǎn)品出口14.9億美元，同比增長42.2%，占全市出口額的57.6%；高新技術(shù)產(chǎn)品出口8.4億美元，同比增長17.3%，占全市出口額的32.5%。 （3）、對外經(jīng)濟技術(shù)合作再上新臺階 1－5月全市按省統(tǒng)計口徑新簽對外工程承包勞務(wù)合作設(shè)計咨詢合同額1.2億美元，完成營業(yè)額8690萬美元，期末在外人數(shù)2015人，同比分別增長84.7%、57.1%和161.7%，分別完成全年計劃的69.5%、50.4%和97.3%，提前一個月實現(xiàn)“雙過半”。 （4）、園區(qū)建設(shè)全面提速，龍頭作用進(jìn)一步增強 1－5月全市省級以上開發(fā)區(qū)和19個市級重點開放園區(qū)完成協(xié)議注冊外17.9億美元，注冊到位外資8.6億美元，完成出口15.4億美元，同比分別增長71.7%、60.4%、35.4%，占全市的比重分別為81%、81.5%和59.5%。其中，省級以上開發(fā)區(qū)完成協(xié)議注冊外資15.3億美元，到位注冊外資7.4億美元，出口14億美元，同比分別增長76.7%、51.6%、31.5%；19個市級重點開放園區(qū)完成協(xié)議注冊外資1.9億美元，到位注冊外資1.1億美元,出口2億美元，同比分別增長61%、122%、96%。 （5）、上半年無錫市開放型經(jīng)濟存在的主要問題 u 特大外資項目引進(jìn)尚未有實質(zhì)性的突破。 盡管今年1-5月份全市重大外資項目的引進(jìn)取得了歷史性的突破，但是超5億美元、10億美元的特大項目沒有取得實質(zhì)性突破，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、上下游配套的國際著名公司投資不多。1-5月份，全市僅新增日本普利司通1家世界500強企業(yè)。 u 外資發(fā)展勢頭雖好，但與蘇州的差距進(jìn)一步拉大，南京在后緊追不舍。 1-5月份，蘇州新批三資項目967項，合同外資45.6億美元，同比增長28.9%，注冊外資實際到帳26.9億美元，同比增長65.1%，與蘇州相比，我市協(xié)議注冊外資不到蘇州的一半，為48.4%，實際到位外資僅為蘇州的39.1%。雖然南京市協(xié)議注冊外資僅為12.8億美元，但是高達(dá)250.6%的增幅不容我們忽視。 u 外貿(mào)進(jìn)出口增速雖快，但增幅低于全省平均水平。 雖然前5個月我市外貿(mào)進(jìn)出口保持了高速增長態(tài)勢，但5月份當(dāng)月出口增幅較上月回落12.8個百分點，1-5月累計進(jìn)、出口增幅均低于全省平均水平。1-5月份，我市共完成外貿(mào)進(jìn)出口總值50.6億美元，同比增長46.7%，低于全省平均水平12.6個百分點，其中出口25.9億美元，同比增長43.2%，低于全省平均水平2.6個百分點；進(jìn)口24.7億美元，同比增長50.6%，低于全省平均水平26.1個百分點。外貿(mào)出口增幅低于徐州(61.6%)、蘇州(59.3%)、泰州(48.8%)和揚州(43.4%)，居全省第5位。 三、城市規(guī)劃 無錫市的城市發(fā)展目標(biāo)是：成為一個以城市為主要特征的地區(qū)，成為一個比較高度城市化的地區(qū)，成為一個真正的環(huán)湖特大城市。為實現(xiàn)這一目標(biāo)，城市的規(guī)劃得到了政府部門普遍重視。 　　根據(jù)敝司對有關(guān)政府部門的調(diào)查了解信息看，無錫的城市發(fā)展在學(xué)習(xí)城市規(guī)劃理念。認(rèn)為當(dāng)前最重要的任務(wù)，就是要按照加快城市化進(jìn)程、建設(shè)特大城市的總體目標(biāo)，進(jìn)一步做好城市規(guī)劃工作；同時要跳出市區(qū)，做好4700多平方公里范圍內(nèi)的區(qū)劃發(fā)展規(guī)劃，科學(xué)合理地劃分城市功能布局，充分發(fā)揮規(guī)劃在無錫城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)程中的指導(dǎo)和調(diào)控作用。江陰、宜興也要按照建設(shè)中等城市的思路來規(guī)劃建設(shè)，并與市區(qū)加強功能協(xié)調(diào)，推進(jìn)資源共享，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。 　　政府部門已經(jīng)認(rèn)識到：一個好的規(guī)劃，不僅是城市建設(shè)的綱領(lǐng)，也是城市管理的依據(jù)，更是城市競爭的資本；一個好的規(guī)劃，無論是總體規(guī)劃還是分區(qū)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、專項規(guī)劃，都要體現(xiàn)前瞻性，起點要高，眼光要遠(yuǎn)，面向世界，面向未來，使之經(jīng)得起歷史的檢驗，后人的評說；都要體現(xiàn)科學(xué)性，加強科學(xué)論證，符合城市發(fā)展的規(guī)律，符合無錫的實際；都要體現(xiàn)開放性，充分吸收國內(nèi)外城市的成功經(jīng)驗，充分吸取廣大市民的合理建議；都要體現(xiàn)權(quán)威性，一經(jīng)批準(zhǔn)就必須嚴(yán)格執(zhí)行，實行集中統(tǒng)一的規(guī)劃實施管理。 　　無錫市區(qū)在最近的這幾年有較大的發(fā)展，但規(guī)模還不大，功能分區(qū)還不全或者說還不是很明確，輻射帶動效應(yīng)還不強。政府決心在規(guī)劃中要按照特大城市的發(fā)展要求，在“實力做強、規(guī)模做大、功能做優(yōu)、形象做美”上下大力氣，逐步把中心城市建成區(qū)域現(xiàn)代經(jīng)濟中心、科技創(chuàng)新中心、教育文化中心、人才集聚中心、信息中心和交通樞紐。重點抓好環(huán)太湖大道、蠡湖新城開發(fā)、五里湖梅梁湖整治、大學(xué)城、崇安寺和站前商貿(mào)區(qū)等一批重大項目，加快形成無錫特大城市、湖濱城市、生態(tài)城市的嶄新形象。通過整體的科學(xué)合理規(guī)劃將充分解決由于區(qū)域規(guī)劃問題導(dǎo)致的重復(fù)建設(shè)，和因此而造成的更大規(guī)模的資源浪費和環(huán)境破壞。 　　具體的規(guī)劃思路為：從無錫建設(shè)特大城市的實際出發(fā)，重新規(guī)劃和調(diào)整城鎮(zhèn)體系，更好地促進(jìn)產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集中，人口向城市集中，住宅向城鎮(zhèn)集中。要進(jìn)一步撤并小鎮(zhèn)，重組弱鎮(zhèn)，做大做強重點中心鎮(zhèn)，使之成為新興衛(wèi)星城市，從而在全市形成由中心城市、2個副中心城市和若干個重點中心鎮(zhèn)組團共同組成，梯度明顯、功能互補，以快速交通相連、綠地相隔的有機城市群體。 四、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 （一）、住宅市場總體發(fā)展趨勢 從敝司的調(diào)查情況分析，無錫市房地產(chǎn)市場從2002年開始，呈現(xiàn)供需兩旺、房地產(chǎn)投資快速增長、商品房的銷售與價格同步上升的發(fā)展態(tài)勢。2003年，無錫區(qū)域經(jīng)濟出現(xiàn)“高開、高走、高增長”的三高態(tài)勢，無錫的樓市也保持著良好而健康的發(fā)展態(tài)勢持續(xù)發(fā)展：土地市場已經(jīng)比較規(guī)范與透明，投資者行為漸趨理性；商品房市場銷售形勢很好，空置面積進(jìn)一步減少；存量房市場表現(xiàn)的非?；钴S；隨著開發(fā)投資的不斷升溫，市場競爭更加激烈，市場活躍的程度將受開發(fā)量、區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r等方面因素的影響。同時消費者的消費者購房越來越理性，開發(fā)商品牌意識得到加強，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高、創(chuàng)新加快，市場步入新一輪發(fā)展時期。 以下為2002年全年市場狀況與2003年1-3月的市場狀況分析： 1、 市場供需 （1）、市場供給增加，開發(fā)建設(shè)節(jié)奏加快。 u 土地供應(yīng)： 2002年全年——無錫市區(qū)共出讓房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地35幅，共計231萬M2，是去年全年的4.5倍，成交總金額高達(dá)39.57億元。從土地供應(yīng)節(jié)奏上看，是下半年快于上半年，下半年平均增速26%。 2003年1~3月——無錫市區(qū)（不含錫、惠山區(qū)）共出讓房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地7幅，共計125.1萬M2，比去年同期增長385%，成交總金額高達(dá)16.2億元，比去年同期增長575% 。本季度推出地塊可建造房屋面積共計94.2萬平方米，與去年同期相比增長113%，其中居住類建筑面積為52.8萬平方米，商業(yè)辦公類建筑面積為41.3萬平方米。此外，惠山區(qū)、錫山區(qū)出讓房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地6 塊，計13.2萬平方米，成交總金額達(dá)0.54億元。 u 開發(fā)投資： 2002年全年——市區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資55.55億元，同比增長55.69%；施工面積520.75萬平方米，同比增長50.37%，其中住宅施工面積454.56萬平方米，同比增長80.18%；竣工面積176.32萬平方米，同比增長29.62%，其中住宅竣工面積153.17 萬平方米，同比增長41.16%。 2003年1~3月——市區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資13.96億元，同比增長191%；施工面積326.43萬平方米，同比增長165%，其中住宅施工面積280.71萬平方米，同比增長202%；其中新開工面積54.53萬平方米（住宅52.87萬平方米）；竣工面積10.96萬平方米，同比增長40.9%，其中住宅竣工面積10.63萬平方米，同比增長46.4%。 u 預(yù)售面積： 2002年全年——無錫市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面積共162.3萬M2，比去年增加35.9%，加上往年存量，全年市區(qū)商品房可供銷售面積達(dá)285.5萬平方米（其中住宅 235.6萬平方米）。從新盤上市節(jié)奏上看，是逐步加快，第4季度達(dá)到將近50萬平米的上市量。由于今年土地供應(yīng)節(jié)奏也在加快，房地產(chǎn)開發(fā)存在滯后效應(yīng)，預(yù)計明年的商品房批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面積還會有較大增長。 2003年1~3月——無錫市區(qū)（不含錫、惠山區(qū)）商品房批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面積共21萬M2，比去年同期增加16.7%，加上往年剩余量，1季度市區(qū)商品房可供銷售面積達(dá)143.39萬平方米（其中住宅 106.99萬平方米）。新盤上市是集中在春節(jié)前推出的，節(jié)后卻成了一個相對"真空期"。預(yù)計2季度的商品房批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面積會有較大增長。此外1季度錫山、惠山區(qū)批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面積為16.96萬平方米，新盤數(shù)9個，在新盤供應(yīng)方面勢頭直逼市轄五區(qū)。 （2）、市場需求旺盛，成交量有效放大。 2002年全年——市區(qū)商品房銷售面積162.96萬平方米，比去年增長38%，成交金額42.38億元，比去年增長52%，其中住宅銷售面積149.57萬平方米，同比增長34%，成交金額35.22億元，比去年增長43%。 存量房市場更是異?；鸨瓿山涣吭龇@人，累計成交面積123.87萬M2，比去年同期增長18%；成交金額19.41億元，比去年同期增長105%；其中住宅成交面積為89.71萬M2，比去年同期增長71%；成交金額11.15億元，比去年同期增長149%。市場需求的旺盛由此可見。 2003年1~3月——增量房市場依舊活躍，淡季不淡。市區(qū)（不含錫、惠山區(qū)）商品房銷售面積30.24萬平方米，比去年同期增長20.0%，成交金額8.93億元，比去年同期增長29.2%，其中住宅銷售面積28.06萬平方米，比去年同期增長22.3%，成交金額7.37億元，比去年同期增長31.6%。但各項指標(biāo)的漲幅比去年回落了近4成。 存量房市場相對平靜，成交萎縮。由于今年城市拆遷項目啟動時間較去年晚，存量房市場到3月份才開始"熱身"，1~3月市區(qū)（不含錫、惠山區(qū)）累計成交面積38.53萬M2，比去年同期減少14.2%；成交金額5.27億元，比去年同期減少12.2%；其中住宅成交面積為22.82萬M2，比去年同期減少26.4%；成交金額3.18億元，比去年同期減少9.1%。 2、 市場特征： （1）、增量房價格小幅爬升，存量房價格漲勢不減。 無錫的房價持續(xù)走高，去年的土地出讓價格更是驚人飛漲，業(yè)內(nèi)外人士擔(dān)心市場有泡沫，開發(fā)商不敢貿(mào)然抬價，去年底房價趨穩(wěn)，今年一季度商品房價又小幅爬升，漲幅不大，與去年底相比僅上漲1.3%；而成交量與去年同期相比有所放大，空置商品房面積進(jìn)一步減少。存量房售價控制在房主手中，大部分房主還沉浸在去年的一片漲聲之中，加上媒體放出2003年拆遷規(guī)模較大的消息，使存量房市場出現(xiàn)惜售現(xiàn)象，房價漲勢不減，與去年底相比上漲7.24%，而成交量卻比去年同期明顯萎縮，成交面積比去年同期減少14.2%。 （2）、增、存量房市場良性互動 2003年首季度存量住宅成交量達(dá)22.82萬平方米，已經(jīng)占到整個市場成交總量的44.9%；再從成交件數(shù)來看：存量住房成交3294起，商品住房成交2285起，存量房交易頻繁度已超過商品房。異?；钴S的存量房市場說明市民的消費理念發(fā)生著較大變化，梯級消費、二次置業(yè)等觀念已經(jīng)普及。存增量房市場的發(fā)展成熟，使得存、增量市場良性互動的局面得以形成。 （3）、市場需求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)良性發(fā)展態(tài)勢。 u 市場需求以消費需求為主，投資需求為輔，其中消費需求結(jié)構(gòu)以“以舊換新、以小換大”的梯級消費為主，同時投資需求有明顯上升。 u 住房消費需求從過去的單純數(shù)量型向數(shù)量、質(zhì)量并重型轉(zhuǎn)化，規(guī)劃科學(xué)、設(shè)計合理、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理服務(wù)周到的精品樓盤深受市場青睞。如城西的樓盤金色江南，雖然地理位置較偏，但是由于大面積開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施齊全、景觀設(shè)計優(yōu)美，并且有國內(nèi)知名的物業(yè)管理公司參與前期顧問管理，銷售價格比同類地段（如隔街相望的桃源居）高出1000元/平方米左右，與市中心的樓盤價格不相上下。 u 住宅消費主要以本地消費為主，但隨著無錫外向型經(jīng)濟的進(jìn)一步發(fā)展和戶籍政策的逐步放開，外地消費比例有所上升，有關(guān)數(shù)據(jù)表明，外地消費者的比例以從去年的5%左右上升至8%左右。 3、 危機分析 （1）、房價上漲過快可能引起結(jié)構(gòu)性過剩的現(xiàn)象。 2003年一季度的商品房均價比上年同期增長5.7%，但有些區(qū)域同比增長30%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民收入5.6%的增長速度。一些樓盤隨著周圍地塊拍賣價格的上升，不斷的提高售價，已經(jīng)開始脫離本身的規(guī)劃設(shè)計與項目品質(zhì)所能達(dá)到的價格，尤其是部分二手房的價格有很多的非理性因素在內(nèi)。這有可能引起房價的虛高，同時可能會促使土地的價格不斷上升，導(dǎo)致新建項目向高檔化、高價化發(fā)展，從而出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的現(xiàn)象。目前的市場已經(jīng)出現(xiàn)了這樣的傾向：從剩余的商品住宅量的分布來看，單價在2000元以下的只有11.86萬平方米，只占15%（加上經(jīng)濟適用房才達(dá)到21.12萬平方米）。相反3000元以上的量卻有24.52萬平方米，超過31%。高價房的供應(yīng)量明顯多余低價房源。 （2）、投資增長快于銷售增長可能引起產(chǎn)品的積壓與空置增加。 2003年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資13.96億元，比去年同期增長191%，施工面積也增長較快，共計326.43萬平方米，比去年同期增長165%，其中新開工面積54.53萬平方米，比去年同期增長81%，以上漲幅均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房地產(chǎn)銷售面積同比增長20%的增幅。隨著工程的逐步竣工，房地產(chǎn)供應(yīng)量將大幅度增加。如果銷售無法與投資同步增長，勢必造成產(chǎn)品的積壓和空置面積的增加。 4、 住宅市場發(fā)展預(yù)測 宏觀經(jīng)濟形勢好是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，2003年，預(yù)計全國經(jīng)濟增長將保持7%以上，無錫仍將保持10%以上的增長率，房地產(chǎn)市場將持續(xù)看好；城鎮(zhèn)化和舊城改造的加快將推動房地產(chǎn)需求的增加；據(jù)計生委有關(guān)部門預(yù)測，“十五”規(guī)劃時期，無錫城區(qū)一年約有3萬左右的新增人口，城市化浪潮必然推動房地產(chǎn)市場的需求；住房制度的改革使消費者完全必須從市場中來獲得自己的住房。種種跡象表明，房地產(chǎn)的整體運行質(zhì)量和景氣水平有望繼續(xù)保持。無錫市房地產(chǎn)市場具體走勢將呈現(xiàn)以下狀態(tài)： （1）、市場供應(yīng)量將繼續(xù)放大 2002年推出的拍賣土地將使商品房在2003年陸續(xù)放量銷售，市區(qū)（不包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)）上市量預(yù)計可達(dá)270萬平方米左右，加上經(jīng)濟適用房將上市50萬平方米左右，住宅的供應(yīng)量將達(dá)到320萬平方米。這一數(shù)據(jù)將比2002年增大60%以上。較大的增量對快速上升的房價會起到一定的抑制作用，同時市場的競爭將更加激烈。 （2）、住房需求量將穩(wěn)中有升 根據(jù)市政府計劃，今年的危舊房改造和城市拆遷工作仍將有序推進(jìn)，預(yù)計國有土地拆遷量將達(dá)到100萬平方米以上，被拆遷戶預(yù)計數(shù)量達(dá)到1.3-1.5萬戶左右，按30%的戶數(shù)購買商品房100平方米/戶計算，則該部分的增量可達(dá)到40-50萬平方米左右；加上無錫人均建筑面積要從2001年的24.6平方米上升到26.6平方米，四年中住宅需求增量為300萬平方米左右，年需求70-75萬平方米；還有城市化進(jìn)程的推進(jìn)及原城市人口機械增長造成每年新增約3萬人口，其所產(chǎn)生的購房需求量預(yù)計可達(dá)70-75萬平方米；另外，目前在無錫置業(yè)的外來置業(yè)比例為5%以內(nèi)，隨著無錫特大城市建設(shè)的推進(jìn)，城市創(chuàng)業(yè)環(huán)境的進(jìn)一步優(yōu)化，外地和外商投資購房的比例會逐漸增多，如果2003年比例再增加5個百分點，外來購房需求增加將達(dá)到10萬平方米左右；此外還應(yīng)當(dāng)考慮許多市民希望進(jìn)一步改善居住條件而引起的市場需求的擴大。各項需求總計將達(dá)到190-205萬平方米左右。按保守估計，今年商品住房成交量在去年150萬平方米的基礎(chǔ)上將增加20%左右，可達(dá)到180萬平方米。當(dāng)然，這應(yīng)當(dāng)建立在住房供給結(jié)構(gòu)分布合理的基礎(chǔ)上。 需求因子 需求量 （萬平方米） 備注 拆遷需求 40-45 以政府計劃的拆遷戶數(shù)的30%計算 新增人口需求 70-75 以年增3萬人，每人25m2的建筑面積計算 外來置業(yè)需求 10 以外來置業(yè)比例5%計算 人均年增量等 70-75 以2001年的24.6增加到2005年的26.6 m2計算 合計 190-205 與2002年的成交量相比，2003年的需求量保守估計將達(dá)到180萬m2 2002年成交量 150 （3）、各類房價還將逐步上升 由于2002年土地拍賣價一浪高過一浪，房屋開發(fā)成本的整體提升決定今年房價的底線會上升；但是由于全國性的“泡沫論”的影響，今年1季度的土地拍賣市場已經(jīng)逐步歸于理性，商品房的漲幅也僅比2002年的四季度高了1.3%。從成本與市場供、求這三個影響房價的主要方面來看，無錫的房價還將穩(wěn)中有升，但由于拍賣土地價格較高，商品房的價格也將提高，高檔住宅的開發(fā)量將占主要的比重，高檔商品住宅的競爭將會比較激烈。 （二）、商鋪市場分析 1、商鋪售價： 無錫商圈主要在解放環(huán)路為界的中心區(qū)，商鋪的均價在16000元/平方米左右。與去年相比略有下降，主要的原因是，副中心區(qū)域的部分商住樓的建成，推出了一定量的商鋪，緩解了原來中心區(qū)比較緊缺的商鋪的需求壓力。 據(jù)調(diào)查了解，開發(fā)商比較傾向于將商業(yè)用房大面積整體出賣，一方面能更快地回籠資金，另一方面容易讓投資者的后期經(jīng)營打造整體形象。一般整體轉(zhuǎn)讓的價格要比小單元轉(zhuǎn)讓的價格低10-15%左右。 2、商鋪租金： 中心區(qū)的商鋪租金水平在120-280元/平方米.月，按通常比較合理的租售價格比1：100來看，則當(dāng)月租金水平為120-280元/平方米時，對應(yīng)的市場售價應(yīng)當(dāng)在1.2-2.8萬元/平方米左右。從這樣的數(shù)據(jù)并結(jié)合無錫中心區(qū)的商鋪售價來看，當(dāng)?shù)氐淖赓U市場與買賣市場的價格是比較正常與匹配的。 3、 發(fā)展趨勢 由于特大城市的規(guī)劃建設(shè)，城市功能區(qū)的不斷擴大與延伸，城區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)的面積也將擴大，中心區(qū)的商圈范圍將不僅僅局限在解放環(huán)路以內(nèi)，原來的副中心區(qū)的商業(yè)氛圍也將逐步濃厚起來。同時，對于副中心區(qū)的商鋪而言，其地塊的商業(yè)氛圍要得以形成，應(yīng)當(dāng)走規(guī)?；⑻厣?、品牌化的路線。 （三）、寫字樓市場分析 從無錫市的土地供應(yīng)情況看，2002年的商業(yè)辦公地塊的出讓量比較少，因此市區(qū)推出的商業(yè)辦公綜合項目比較少，而純寫字樓項目更是難覓蹤跡。由于土地價格的市場化，絕大多數(shù)的開發(fā)商為了能在較高的土地成本上完成利潤的最大化，普遍選擇了挖掘地塊的商業(yè)價值，而忽略了高尚純寫字樓的品質(zhì)形象的打造。從敝司的調(diào)查情況看，無錫的寫字樓市場還缺乏高檔的純寫字樓，除東方廣場和華光大廈兩幢寫字樓檔次較高外，其他的寫字樓從配套設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、車位等等方面來進(jìn)行衡量，都屬于中低檔次的寫字樓。目前無錫的寫字樓主要集中于中心區(qū)或中心區(qū)邊緣，與商業(yè)中心區(qū)基本融合在一起。 1、租賃市場 但是根據(jù)敝司對寫字樓租賃狀況的調(diào)查了解到，無錫的租賃市場比較活躍，中、高檔（若東方廣場可以算的話）寫字樓的出租率普遍達(dá)到了80%以上，其租金一般在1.2-2.2元/平方米.天之間。由于包含了物業(yè)管理費、空調(diào)費、電梯使用費、公共部位水電費，因此，其租金水平較南京、杭州、上海等大城市來說，還處于較低的水平。 從各寫字樓的租賃情況看，品質(zhì)與租金都相對較高的寫字樓（如東方廣場）的出租率反而比品質(zhì)與租金較低的寫字樓（如天安大廈）要高，而且，天安等大廈內(nèi)的一些企業(yè)也在不斷的往高品質(zhì)大廈內(nèi)遷移（如LG公司遷往東方廣場），傳統(tǒng)的商住樓已經(jīng)風(fēng)光不再。這一點說明高檔寫字樓的需求是存在的，而且需求強烈。 2、銷售市場 根據(jù)政府部門提供的數(shù)據(jù)表明，無錫中心區(qū)寫字樓的銷售均價在5667元/平方米左右。許多項目以商住的形式進(jìn)行推廣。今年的市場上沒有新推出的寫字樓項目，主要是消化去年剩余的可售辦公樓。但今年3月份拍賣的通運路兩側(cè)的地塊占地10萬平方米左右，規(guī)劃可建商業(yè)辦公面積約25萬平方米，這一項目將在寫字樓市場投入一塊巨石。 3、存在的問題 目前已經(jīng)交付使用的寫字樓一個普遍存在的問題是：空調(diào)計費、電梯品質(zhì)與速度、裝修標(biāo)準(zhǔn)、員工餐廳、商務(wù)休閑吧、健身房、會議室、停車位、交通等硬件與物業(yè)管理等方面存在著不同程度的缺陷與問題。就算是東方廣場這個在無錫屬于頂尖的寫字樓存在的問題就有：與大廈的其他功能區(qū)域共享餐飲、健身、商務(wù)休閑吧、專門的會議室、奇缺的車位、擁擠的出入交通條件等。而華光大廈雖然擁有比較暢通的交通條件比較富裕的車位，但是其公共部分的裝修陳舊、物業(yè)管理水平低下、建筑的立面和內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計、健身、餐廳等配套的不完善使之難以樹立高尚寫字樓的形象。 4、 發(fā)展趨勢 從無錫市的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和目前的寫字樓租賃與銷售情況分析，無錫的寫字樓市場將步入快速的發(fā)展期。從活躍的租賃市場、極高的物業(yè)出租率以及寫字樓的現(xiàn)狀來看，市場實際需求跟目前寫字樓所具有的條件已經(jīng)不相稱了。以無錫市的頂級寫字樓東方廣場為例，目前該物業(yè)的出租率已達(dá)到了90%以上，僅有少量的余房。該出租率要遠(yuǎn)高于無錫市的寫字樓平均出租率，而且還有眾多的企業(yè)要向該大廈搬遷。這都說明市場對高檔寫字樓的需求是旺盛的。寫字樓的品質(zhì)將得到提升，各項配套將得到完善。 無錫建設(shè)特大城市將在城市的功能區(qū)域上產(chǎn)生一定的變化，很有可能、也很有必要在交通便捷、與市中心區(qū)域相隔不遠(yuǎn)的區(qū)域形成一個嶄新的商務(wù)辦公、會議展覽的集中區(qū)域，從而使商務(wù)圈從商業(yè)圈中脫離出來。寫字樓市場存在著巨大的機遇。 五、消費者調(diào)查結(jié)果與分析 （一）、問卷調(diào)查結(jié)果 1、您目前有想購買以下的物業(yè)的打算嗎： A、高層公寓 B、多層公寓 C、連排別墅 D、獨立別墅 A B C D 25% 45% 0% 25% 2、您打算在什么時候購買？ A、一年內(nèi) B、1—2年 C、2—3年內(nèi) D、3年以后 A B C D 5% 10% 15% 60% 3、您覺得本地整體的房價水平： A、較高 B、還好 C、偏低 A B C 60% 35% 5% 4、如果你購房會選擇在本地的什么區(qū)位？ A、 城北區(qū) B、城西區(qū) C、城南區(qū) D、城中區(qū) E、城東區(qū) A B C D E 10% 20% 30% 25% 15% 5、您購房時，打算選擇的付款方式？ A、一次性付款 B、按揭付款 C、分期付款 D 按工程進(jìn)度付款 A B C D 10% 55% 20% 15% 6、您希望購買何種房型的房子？ A、單身公寓 B、兩室一廳 C、三室兩廳 D 四室兩廳 E、別墅 A B C D E 0% 20% 50% 15% 15% 7、您希望購買多大建筑面積的房子？ A、80-100平米 B、100-150平米 C、150-200平米 D、200平米以上 A B C D 20% 55% 15% 10% 8、您喜歡的建筑風(fēng)格 A、 現(xiàn)代派建筑 B、古典歐式建筑 C、中國傳統(tǒng)民俗風(fēng)格 D、新加坡風(fēng)格 A B C D 45% 40% 10% 5% 9、您購房時您首要的考慮條件是： A、價格 B、環(huán)境 C、品質(zhì) D、地段 A B C D 15% 55% 20% 10% 10、您對車庫的需求 A、需要 B、不需要 C、急需 D、無所謂 A B C D 50% 25% 10% 15% 11、您希望入住的商品房買時呈現(xiàn)何種狀態(tài)？ A、 菜單式裝修 B、簡易裝修 C、毛坯房 A B C 35% 40% 25% 12、您認(rèn)為小區(qū)內(nèi)或小區(qū)旁需要哪些生活配套設(shè)施？（多選） A、社區(qū)會館 B、超市 C、醫(yī)務(wù)所 D、餐廳 E、 銀行 F、郵局 G、農(nóng)貿(mào)市場 H、閱覽室 I、 幼兒園 J、運動場所 K、中小學(xué)校