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成都市小戶型房地產(chǎn)市場分析報(bào)告 中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了三次住房消費(fèi)浪潮：第一次是經(jīng)濟(jì)適用房，雖緩解了住房危機(jī)，卻帶來城市的再次更新難題，也帶來眾多家庭的二次搬遷；第二次是豪宅別墅熱，由于大款與新貴族畢竟只占少數(shù)，導(dǎo)致大量商品房積壓；而第三次，則是具有“平民路線”、“小家碧玉”特色的“大眾精品房”的消費(fèi)浪潮。 2000始，在全國樓市上便開始逐步涌現(xiàn)出一些精品小戶型項(xiàng)目，并且都在一時(shí)間創(chuàng)造了市場銷售的奇跡。如果說，此時(shí)的小戶型項(xiàng)目僅是“小荷才露尖尖角”，只是對主流市場的補(bǔ)充與點(diǎn)綴，那么，到了2002年，在各地的房地產(chǎn)市場上一下子涌現(xiàn)出眾多的小戶型項(xiàng)目，除了它們的先輩們所具有的位置優(yōu)、總價(jià)低的特點(diǎn)外，而且在社區(qū)規(guī)模、戶型設(shè)計(jì)、景觀建設(shè)、物業(yè)配套等方面不斷創(chuàng)新與完善，對“小戶型”進(jìn)行了新的詮釋。 現(xiàn)在在市場上較為暢銷的小戶型有別于過去觀念中的小戶型，過去觀念中的小戶型不僅面積要小，而且由于樓價(jià)低、建筑成本低，往往造成質(zhì)量較差和難以達(dá)到一定的檔次的印象，這與今天在市場上走紅的小戶型其實(shí)已是兩個(gè)有所區(qū)別的概念。 l 什么是小戶型 目前尚沒有一個(gè)明確的概念對小戶型進(jìn)行嚴(yán)格的界定，但有兩種說法較為業(yè)內(nèi)人士認(rèn)可。一種是：一居室銷售面積在60平方米以下，二居室銷售面積在80平方米以下，三居室銷售面積在100平方米以下；另一種是：單指面積小的戶型(單套銷售面積在60平方米以下)，主要指一居室?！靶《皇Ь蛹冶貍?，巧而不失布局合理”，則是小戶型的最佳闡釋。 第一部分：揭示小戶型暢銷的秘密 戶型回歸，向標(biāo)準(zhǔn)面積回歸，這是主流市場啟動(dòng)的必然標(biāo)志。小戶型熱銷其實(shí)是個(gè)人購房時(shí)代到來的標(biāo)志。 第一章：小戶型市場形成的原因 戶型趨小是國際住宅面積的發(fā)展趨向 在日本和歐洲一些國家，在七十年代末的時(shí)候70—120平方米的小戶型占了增加住宅的50％，到了八十年代末的時(shí)候占了65％，到了九十年代末的時(shí)候70—120平方米占了80％。這幾個(gè)數(shù)據(jù)不僅看出來，從七十年代以后，70—120平方米的戶型標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為新增住宅的主流，并且在逐步的上升，同時(shí)，在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)以下的戶型也在跟著往上走，也就是說整體戶型平均面積標(biāo)準(zhǔn)肯定是趨降，戶型面積在向小發(fā)展。原因非常簡單，和我們物質(zhì)的發(fā)展，包括城市土地資源的緊缺，也包括個(gè)人隱私的需求、個(gè)人獨(dú)立傾向的發(fā)展等等，這是一個(gè)很大的原因。 消費(fèi)心理的變化，是使消費(fèi)面積趨小的重要原因。 隨著取消福利分房后個(gè)人購房時(shí)代的到來，房子大小已不代表房子的品質(zhì)。 1) 購房心理由“一步到位”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭阶摺薄? 一個(gè)時(shí)期以來，“一步到位”曾經(jīng)是不少人信奉的消費(fèi)觀念，總以為這輩子再不會(huì)買房了，在這種理念的引導(dǎo)下，面積是否足夠大成了衡量商品房品質(zhì)的主要指標(biāo)之一就現(xiàn)在百姓的消費(fèi)習(xí)慣來看，換房頻率已經(jīng)從以前的１０年換一次，提高到１０年換２次甚至３次了，這是個(gè)循環(huán)市場，總會(huì)有人經(jīng)歷第一次小單元的需要階段。尤其那些收入穩(wěn)定，渴望獨(dú)立生活，但經(jīng)濟(jì)能力尚不能置業(yè)一步到位的年輕人，在單身或新婚后先在市中心交通便捷、環(huán)境成熟的居住區(qū)購買一室一廳或二室一廳的小戶型商品房，待經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)到一定程度后，再根據(jù)情況買一套環(huán)境、地段、交通等俱佳的大戶室甚至別墅。過渡性消費(fèi)觀念及家庭置業(yè)“三步曲”，令小戶型很有市場。 2) 消費(fèi)者對住宅功能的認(rèn)識(shí)趨于理性化。 專家認(rèn)為，隨著城市功能的發(fā)展，各種市政配套和生活服務(wù)設(shè)施會(huì)越來越完備，住宅的功能已經(jīng)出現(xiàn)單純化趨勢，家庭將成為完全的私密空間，戶型面積也將隨之合理回歸。以前的住宅具有較多的非住宅功能，會(huì)客、休閑活動(dòng)都在家里，而隨著會(huì)所功能的發(fā)達(dá)，人們的交流、活動(dòng)都會(huì)移至公共空間。隨著社會(huì)的發(fā)展，消費(fèi)者已經(jīng)開始逐步意識(shí)到：將來活動(dòng)空間與住宅會(huì)有一個(gè)功能細(xì)分的過程。家就是家，是純粹的居住功能，不需要大而全，不需要什么功能都滿足。另外，從經(jīng)濟(jì)的角度看，有沒有必要花錢將購買來的諾大的一塊住房面積空置或閑置在那里，別的尚且不論，僅就每個(gè)月要繳交一筆按面積計(jì)價(jià)的物業(yè)管理費(fèi)用就不劃算了。 3) 將買房作為理財(cái)方式。 觀念先進(jìn)的青年消費(fèi)者將買房作為一種理財(cái)方式?？偸亲夥亢桶峒?，太累了，一年交給房東的租金細(xì)細(xì)一算也有好幾千，到頭來房子還是人家的，租金和月供一比，相差不多，有點(diǎn)積蓄，干脆買房，既對得起自己，又方便了“存款”。沒有點(diǎn)壓力，每月也不見得能存下錢來，最大的可能是“泡”吧“泡”掉了或是吃喝玩樂用掉了。 市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 1) 個(gè)人購買和市場化逐步形成 市場化的形成過程和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代是不一樣的，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代是按照平均的標(biāo)準(zhǔn)，比如處級干部、科級干部需要多少，而市場需求是真正的消費(fèi)者所需要的面積。樓市里9成以上的個(gè)人購房者，他們花自己的錢很心疼?？孔约旱膶?shí)力來購房的，不像以往福利分房者那樣面積大小由單位包攬。在一個(gè)市場里面，或者在一個(gè)城市里面，不同層次的消費(fèi)者能拿多少錢，他買一住套房要花多少錢？這點(diǎn)決定了市場的產(chǎn)品。 2) 家庭人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 我國經(jīng)過多年的計(jì)劃生育政策，家庭人口數(shù)量不斷減少，已由多子女家庭向少子女或是無子女家庭靠攏，目前城市戶均人口已下降至3-4人。 3) 置業(yè)者趨向年輕化 市場主流購房群體的平均年齡正在從35—45歲向25—35過渡，而小戶型肯定是中等收入年輕人喜歡的房子。 戶型不斷創(chuàng)新、功能齊全 現(xiàn)在的小戶型跟以前分配式住宅時(shí)的戶型不一樣，以前分配式住宅的二居室雖然功能都有，但是設(shè)計(jì)很不合理，廚房、衛(wèi)生間很小、廳也很小。由于技術(shù)的發(fā)展，在住宅建設(shè)的過程中，功能的齊全是非常重要的，包括社區(qū)的功能、配套的功能，和住宅居住環(huán)境的功能。由于材料技術(shù)的改進(jìn)，包括彈性化等等，可以滿足在以前不能滿足的需要。如今的小戶型雖然戶型小，但是功能很齊全、設(shè)備很完善，滿足了生活的需要。公寓式的，就是把衛(wèi)生間做得很好，也不需要做廚房，或者說有一個(gè)，只是一個(gè)小電爐就可以了，用微波爐做做早點(diǎn)就可以了，但是需要上網(wǎng)、通訊，另外服務(wù)比較周到，這跟過去是不一樣的。 第二章：小戶型的暢銷原因分析 “小戶型究竟好在哪兒？是什么原因讓客戶認(rèn)可并接受這些小戶型呢？” 分析起來，除了小戶型的低總價(jià)外，還有包括位置、交通、投資回報(bào)率、戶型等多因素的綜合原因。 1、 低總價(jià)。 小戶型的購買群體是非常注重生活品質(zhì)、居住質(zhì)量的一個(gè)群體。然而，市場上普通的精品樓盤面積普遍較大，往往令他們感到高不可攀。而精品小戶型雖然單價(jià)不低，但由于通過小面積很好地控制了總價(jià)，成為買家的過渡選擇。 2、 交通便利。 位置好，交通方便，距離公共汽車站、地鐵站和城市輕軌站近(步行時(shí)間在10分鐘之內(nèi))的小戶型項(xiàng)目比較受歡迎。年輕的上班一族正處于創(chuàng)業(yè)階段，工作繁忙，又無力買車，對公共交通的依賴性比較大，這樣的小戶型能夠更好地滿足其需求。 3、 投資回報(bào)率高。 小戶型的客戶基本可以分為投資型與自住型兩類。對于投資型客戶來說，最關(guān)心的就是投資回報(bào)率。由于小戶型可以用相對低的投入獲得相對高的投資回報(bào)率，往往易受投資者青睞。對于自住型客戶來說，小戶型只是一個(gè)過渡性產(chǎn)品。在若干年后，有了更大、更舒適的房子后，小戶型會(huì)或租或售，所以他們也會(huì)非常關(guān)心小戶型的投資回報(bào)率。 4、 戶型宜商宜住。 隨著市場的完善和客戶的成熟，戶型也成為客戶選擇的一桿秤。宜商小戶型項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃厚，戶型總面積適中，有效降低了總價(jià)，另外起居室較大，可以自由方便地安排辦公區(qū)。 第三章：小戶型賣給什么人 根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，購買小戶型的對象，大致可分為以下四類： 第一類：大學(xué)畢業(yè)生，外地的打工族。 “衣、食、住、行”以住為先！隨著福利分房的取消，絕大多數(shù)的單位都無法解決職工的住房問題，對于剛踏上工作崗位的大學(xué)畢業(yè)生來說，解決住的問題，是邁進(jìn)社會(huì)的第一道難題。那些外地來打工的“漂一族”，帶著夢想來到城市，同時(shí)也背負(fù)著沉重的生活壓力，現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距，令他們疲憊、失落；他們在城市里奔波，也在不斷地變換著居住地場所；他們生活在城市里，卻始終無法融入到城市中，他們多想成為城市的“主人”，成為其中的“一份子”。住房對于他們而言，已不僅僅是解決住的問題，而是一種心理上的“安慰”。小戶型住宅的出現(xiàn)，滿足了他們的需要。 第二類：單身白領(lǐng)和年輕夫婦。 如今，在金融、IT、咨詢等行業(yè)活躍著一大批高收入的年輕人，在無房戶中占了相當(dāng)大的比例。他們不僅沒有趕上福利分房的末班車，而且缺乏足夠的積蓄購買商品房，然而他們卻是最具獨(dú)立意識(shí)和個(gè)性化的消費(fèi)群體。這部分人往往以事業(yè)為重，又非?？释凶约邯?dú)立的空間，但收入不允許他們過多地投入，小戶型是他們最佳的選擇。 另外，在當(dāng)今社會(huì)里，由于種種原因出現(xiàn)了大量結(jié)婚但不想早生孩子的“丁克家庭”，這些年輕夫婦，收入穩(wěn)定，觀念新穎，為了避免與父母之間因生活習(xí)慣的差異造成摩擦，多選擇單獨(dú)居住，因?yàn)闆]有負(fù)擔(dān)，因此在戶型選擇上，多傾向于新穎、時(shí)尚的小戶型。 第三類：“新興而立”族。 這部分人30出頭，事業(yè)初成，是公司金領(lǐng)或私營企業(yè)主。他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，但工作緊張、繁忙，加班更屬于“家常便飯”，時(shí)間的重要性對他們而言已經(jīng)超過了金錢，買小戶型是為尋求市區(qū)落腳點(diǎn)，方便工作與生活。 第四類：以投資為目的的投資客。 房產(chǎn)正在形成新的投資熱點(diǎn)，買房可以認(rèn)為是消費(fèi)+投資的結(jié)合體。房產(chǎn)周期長，盈利空間大。一般情況下，房子的壽命在60年以上，投資住房不但贏得了產(chǎn)權(quán)，而且贏得至少40年以上盈利空間。同時(shí)，隨著銀行降息，國家為鼓勵(lì)老百姓買房置業(yè)，采取了退所得稅和降低契稅、繳納稅率等一系列措施。目前，國內(nèi)老百姓的投資渠道較少，在選擇投資渠道的時(shí)候，對于多數(shù)消費(fèi)者而言，首先考慮的是投資的風(fēng)險(xiǎn)性，而不是回報(bào)率，購買小戶型資金投入相對較小，經(jīng)濟(jì)壓力較輕，對于購房用于出租來說是一種穩(wěn)妥而長期的投資渠道。 綜上所述：小戶型的主力買家主要集中于20-30歲的青年消費(fèi)者，其中又以25歲左右的消費(fèi)者為主；屬于事業(yè)型，一般都具有大專以上文化程度；生活觀念、消費(fèi)觀念新穎；追求時(shí)尚與個(gè)性。同時(shí)，年青女性，特別是外來尋夢的知識(shí)女性在小戶型購買者中所占的比例明顯增加，成為不可忽視的一個(gè)人群。一套住房，在心理層面等同于自尊、獨(dú)立、安全感；在現(xiàn)實(shí)層面則等同于投資意向、經(jīng)濟(jì)收益，而無論從那種角度，房子都成了這些新女性生活中最堅(jiān)挺的基礎(chǔ)。 第二部分：成都市小戶型房地產(chǎn)市場分析 前 言 1999年，SOHO的出現(xiàn)在成都房地產(chǎn)市場上掀起了一場波瀾壯闊的小戶型革命。小戶型作為樓盤的主力戶型正式推出。這個(gè)時(shí)期的小戶型多是在城區(qū)內(nèi)見縫插針地運(yùn)用一些幾畝或10多畝的小地塊開發(fā)的，小戶型的小區(qū)環(huán)境根本就是一種有心無力的奢望，而受地塊的限制，開發(fā)商為了在同樣的面積上多修一些房子，多是采取一梯幾十戶的通走廊式或回廊式布局，住宅私密性不能得到較好保障，戶型存在一些缺陷，功能不太完善，敞開式廚房往往成了擺設(shè)。但畢竟小戶型亮出了自己的風(fēng)采。 2000年交大第六期開發(fā)的數(shù)碼村標(biāo)志著小戶型進(jìn)入了大社區(qū)時(shí)代，“小戶型大社區(qū)，通過良好的室外空間體現(xiàn)其居住的舒適性”的開發(fā)模式影響了這一代小戶型。大手筆的小戶型開發(fā)給年輕一代帶來了更多選擇住宅的機(jī)會(huì)。對于這類群體而言，家也許就是一個(gè)“睡眠場所”，會(huì)客、娛樂、健身、用餐、甚至洗衣、洗澡都可以在社區(qū)里面完成。對他們來講，郊區(qū)的藍(lán)天碧水遠(yuǎn)不如家門口的酒吧、商廈更有吸引力。所以，這一代的小戶型空間雖小，但可以依托周邊成熟的大環(huán)境和社區(qū)本身完善的配套，因?yàn)樾粜偷臉I(yè)主更需要大的活動(dòng)空間。以“交大數(shù)碼村”為代表的第三代小戶型是2001年最大的小戶型項(xiàng)目，占地50多畝，社區(qū)住戶500余戶，其綠化率達(dá)到40％，戶型設(shè)計(jì)和居住功能也日趨完善，一室一廳的戶型帶有洗衣機(jī)位，小戶型這種底端住宅產(chǎn)品不再僅僅是一種過渡產(chǎn)品，迎來了成熟的開花期。交大吾家、流星花園、宜家HOME、時(shí)代100、彩世界、新時(shí)空、曼哈頓、藍(lán)色加勒比等時(shí)尚小戶型逐漸被成熟的消費(fèi)者所喜愛。流星花園更不僅僅為樓盤起了一個(gè)時(shí)尚的名字，更引入了一種全新而超前的小戶型開發(fā)理念，其開發(fā)商做的小戶型不僅僅為小戶型業(yè)主提供一個(gè)居住場所，更為其居住者之事業(yè)起飛搭建了一個(gè)良好平臺(tái)。 隨著2002年4月19日-25日的春季房交會(huì)上小戶型項(xiàng)目的熱賣，進(jìn)一步證實(shí)了小戶型在成都市場的發(fā)展?jié)摿?。?jīng)初步匯總，最新的已經(jīng)開盤的和即將開盤的小戶型項(xiàng)目已達(dá)30多個(gè)，這些純小戶型樓盤帶來了成都市房地產(chǎn)市場新一輪的市場焦點(diǎn)。 第一章、成都市小戶型樓盤現(xiàn)狀分析 經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，成都市現(xiàn)有的最新小戶型項(xiàng)目已達(dá)34個(gè)，其中有15個(gè)樓盤屬于形象展示性樓盤（未正式開盤的樓盤），有19個(gè)是已開盤的小戶型樓盤。物業(yè)類別主要是高層、小高層。總建筑面積達(dá)22.4萬平方米。 第一節(jié)：價(jià)格分布 本次統(tǒng)計(jì)的34個(gè)樓盤中價(jià)格主要分布在2000-4000元/平米，其中2000-2500元/平米、2500-3000元/平米、3000-3500元/平米、3500-4000元/平米價(jià)位的樓盤數(shù)量不分伯仲，分別為7個(gè)、8個(gè)、8個(gè)和7個(gè)，高價(jià)位的4000元/平米以上的小戶型項(xiàng)目比較少，只有4個(gè)。從中可以得出成都小戶型項(xiàng)目的定價(jià)比較低，對于較年輕的客戶來說，這是一個(gè)重要的購買因素，這也是成都小戶型呈現(xiàn)火爆跡象的一個(gè)重要因素。 第二節(jié)：方位分布 如上圖，小戶型在方位分布上有一個(gè)明顯的差異性，其中在市中心的樓盤最為密集，達(dá)到11個(gè)，其次是南邊和西邊，各為10個(gè)和8個(gè)，北邊有4個(gè)，東邊最少只有1個(gè)。 市中心因其獨(dú)特的地理環(huán)境，交通條件優(yōu)越，商業(yè)配套完善，靠近城市中心商貿(mào)區(qū)，迎合了年輕人狂熱購物的需求；生活配套齊備，周圍如茶樓、酒吧、咖啡館、快餐店、干洗店等林立，滿足年輕人輕松、快捷而“懶惰”的生活方式。城南除了擁有完善的配套和快捷的交通之外，四川大學(xué)、信息工程學(xué)院等高校以及科技一條街等地方聚集了大量的高技術(shù)人才，這些人的特點(diǎn)是年輕、高學(xué)歷、高收入和追求獨(dú)立，在加上高新區(qū)大量的外企、合資企業(yè)和國內(nèi)的知名企業(yè)促成了城南欣欣向榮的小戶型市場。時(shí)代100、科華之星、曼哈頓、藍(lán)色加勒比、彩世界、武城自由度等項(xiàng)目就是城南小戶型的代表。城西也由于富有人文氣息等客觀環(huán)境及高新西區(qū)等年輕群體的出現(xiàn)帶來了小戶型的崛起。城北的西南交通大學(xué)帶來的學(xué)術(shù)氛圍和單身氣質(zhì)促成了交大吾家等項(xiàng)目的成型。 第三節(jié)：環(huán)域的方向細(xì)分表 府河內(nèi) 一環(huán)內(nèi) 二環(huán)內(nèi) 三環(huán)內(nèi) 東 / 1 0 0 南 / 1 5 4 西 / 0 2 6 北 / 0 1 3 合計(jì) 11 2 8 13 按上表可知，三環(huán)內(nèi)的小戶型項(xiàng)目最多，達(dá)到13個(gè)，其次是府河內(nèi)11個(gè)，二環(huán)內(nèi)8個(gè)，對于方向性上的解釋是：二環(huán)內(nèi)的小戶型樓盤主要分布在南邊5個(gè)，三環(huán)內(nèi)的小戶型樓盤主要分布在西邊6個(gè)。 第二章、成都小戶型的需求狀況調(diào)查分析 最近對成都市的小戶型潛在消費(fèi)者的抽樣調(diào)查顯示，他們對小戶型的需求狀況為： 第一節(jié)、戶型面積需求 50平方米以上面積的房子最受歡迎。消費(fèi)者選擇50平方米左右面積的占到68％以上。雖然被調(diào)查者中的大部分處于單身、獨(dú)居或未婚狀態(tài)，但他們?nèi)匀惶岢鱿Ｍ軡M足兩個(gè)人的居住要求，其中選擇60平方米以上房子的還要多一些。而作為投資的考慮，主要選擇30平方米—50平方米的房子。 第二節(jié)、戶型功能需求 房間功能必須趨向于齊全，小戶型不能因?yàn)槊娣e小而缺少一些功能，衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)被80％的被調(diào)查者全選中，只有個(gè)別的調(diào)查者認(rèn)為沒有廚房可以接受，可以在集體食堂和小飯店就餐?？梢姡M(fèi)者比較接受肝膽俱全的“麻雀”型小戶型。 第三節(jié)、裝修需求 精裝修是首選。在價(jià)格合適的情況下，有83％的被調(diào)查希望購買的小戶型房子是精裝修房，他們認(rèn)為房子的總面積小，但裝修程序照樣是不會(huì)少的。另外，在付過首付款后，裝修也可以計(jì)入總價(jià)享受按揭，省去一次裝修的總付款資金壓力。 第四節(jié)、環(huán)境配套需求 附近有無商場最受關(guān)注。被調(diào)查者對生活配套的要求，首先選擇的是商場，占到總數(shù)的90％多，其次是醫(yī)院及其他配套，這與選擇小戶型人群的年輕化和本次問卷的對象的年齡段有關(guān)。 小戶型的住戶要“純”。被調(diào)查者認(rèn)為，自己的左鄰右舍應(yīng)該是住家戶，而不是辦公和住家的雜和。而且最好是比較安靜的住家戶，因?yàn)樘岬叫粜?，人們往往覺得住的人群一定是比較雜的，所以對于安靜度的關(guān)注就十分強(qiáng)烈。 第五節(jié)、物管需求 調(diào)查顯示小戶型購買者物管服務(wù)要求較高，對日常服務(wù)追求清潔、時(shí)效。20世紀(jì)70年代出生的這個(gè)群體，對于住宅的要求發(fā)生了微妙的變化，他們不再單純用房屋的面積來衡量居住的舒適性。如果有固定的一筆錢用來買房，他們也許不再單純追求較大面積，而會(huì)選擇一個(gè)面積較小但品質(zhì)很高的住宅。 所有的被調(diào)查者認(rèn)為公共區(qū)域的清潔十分必要。有近一半的被調(diào)查者有24小時(shí)送餐服務(wù)、進(jìn)房打掃衛(wèi)生、代購物品服務(wù)、定時(shí)喚醒服務(wù)的要求。這和被調(diào)查者的收入多少有密切關(guān)系，收入越高要求服務(wù)的種類越多。 第三章、成都市小戶型典型項(xiàng)目介紹 曼哈頓 開 發(fā) 商：成都鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 環(huán)境設(shè)計(jì)：空之間設(shè)計(jì)事務(wù)所投 資 商：成都博瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：總府物業(yè)管理公司設(shè)計(jì)單位：新西蘭綠石建筑與環(huán)境設(shè)計(jì)事務(wù)所 現(xiàn)場地址：人民南路四段華能大廈旁 總建面積（萬M2） 項(xiàng)目構(gòu)成 配套 起價(jià) 均價(jià) 戶型區(qū)間 3.40 1棟14層高層 7100 M2會(huì)所 3200元/ M2 3500元/ M2 30~90M2 其它費(fèi)用 天然氣配套費(fèi) 光纖入網(wǎng)費(fèi) 一戶一表 物管費(fèi) 維修基金 5500元/戶 120元/戶 400元/戶 1.8元/平方米 總房款的1.5% 小區(qū)配套 恒溫游泳池、頂層會(huì)所、空中景觀庭院、商業(yè)鋪面 開盤主題： 1） 生態(tài)摩天大樓里的酒店式中翠庭小別墅！ 2） 顛覆市中心小戶型缺憾！！ 3） 市中心小戶型一定要困在壓抑封閉的筒子樓里嗎？！ 4） 不要筒子樓，不要黑走廊，只要層層有翠庭的生態(tài)大樓！ 項(xiàng)目賣點(diǎn)： 1） 時(shí)尚外觀、酒店式物管、頂層會(huì)所平臺(tái)，居家、投資、辦公皆宜。 2） 每兩層設(shè)有10米高架空中庭，以不同主題景觀打造態(tài)摩天大樓概念。 3） 框剪結(jié)構(gòu)，向上或向下復(fù)式設(shè)計(jì)，4.95米層高，雙面采光、打造“空中小別墅”概念。 4） 銷售面積與實(shí)得面積比率約為1：1.3，項(xiàng)目性價(jià)比較高。 5） 5米寬景觀過廊，突破了原有的1.5-2米寬的普通型過道。 消費(fèi)者構(gòu)成情況： 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念新穎，是成都市“第二代小戶型”的代表之作，主要針對25-35歲都市青年白領(lǐng)一族，并由于其時(shí)尚的外觀和戶型設(shè)計(jì)以及“明星”廣告效應(yīng)的影響，受到眾多女性消費(fèi)者的青睞。從銷售狀況看，有30%的消費(fèi)者購買目的是投資或辦公。 精品戶型： 37平方米一室一廳一衛(wèi)、75/83.7平方米兩室兩廳兩衛(wèi) 異型框架剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)無梁無柱，有效增加實(shí)用空間；銷售面積37平方米戶型，實(shí)得面積48.39平方米，銷售面積75和83.7平方米戶型實(shí)得面積分別為100和107平方米，有效增加性價(jià)比；層高4.95米，室內(nèi)空間更為開闊，4.3米觀景窗，時(shí)尚、氣派。 37平方米一室一廳一衛(wèi) 75平方米兩室兩廳兩衛(wèi) u 藍(lán)色加勒比 開 發(fā) 商：成都和駿科技實(shí)業(yè)有限公司管 理 商：成都嘉寶管理顧問有限公司現(xiàn) 場 地 址：成都市科華北路143號(hào)（亞泰廣場斜對面） 規(guī)劃用地面積（畝） 總建筑面積 綠地率 建筑密度 總層數(shù) 9.5 1.7萬M2 33% 39% 7層（1-2F/3-7F） 公寓總戶數(shù) 商鋪戶數(shù) 商鋪面積區(qū)間 公寓面積區(qū)間 地下車位數(shù) 268 74 37-316 M2 35 M2左右 約50個(gè) 價(jià) 格 情 況 （精裝修）公寓：（起價(jià)）3700元/ M2，（均價(jià)）3800元/ M2商 鋪 價(jià) 格：4580-15800元/ M2 項(xiàng)目定位：青春派商業(yè)空間，SOLO單飛寓所。 典型特色：集青春、時(shí)尚、亮麗、浪漫和異國情調(diào)于一體的街區(qū)型開放式商業(yè)空間。 廣告特點(diǎn)：短期集中投放，主打投資牌，以低售價(jià)、高回報(bào)吸引消費(fèi)者。 該項(xiàng)目臨近高校，產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，于2002年6月8日開盤，在為期一周的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)公寓銷售100%，商鋪銷售超過90%的佳績，開創(chuàng)了本年度上半年房地產(chǎn)市場的銷售奇跡，實(shí)現(xiàn)了小項(xiàng)目“短、平、快”的操作模式。消費(fèi)者主要集中于25-35歲的都市白領(lǐng)和公務(wù)員，投資者占有近40%的比例，有顧客一次購買了10套公寓。 項(xiàng)目賣點(diǎn)： 1）“拒絕把我的青春，寄放在別人的房子里” 2）好口岸，低價(jià)格，旺鋪投資的良機(jī)！ 3）強(qiáng)大的商業(yè)功能為成熟社區(qū)錦上添花。 4）科華路上旺鋪，只需4580元/平米起。 5）“微戶型”設(shè)計(jì)，輕松付款，長期回報(bào)。 項(xiàng)目點(diǎn)評： 設(shè)計(jì)大膽、獨(dú)特，體現(xiàn)現(xiàn)代、前衛(wèi)的建筑風(fēng)格；并充分利用了地塊周邊成熟的社區(qū)優(yōu)勢，敢于在狹小的地塊上，做足商業(yè)文章，最大化地提高了地塊價(jià)值；消費(fèi)群體劃分明確，戶型設(shè)計(jì)和面積配比具有很強(qiáng)的針對性；入市時(shí)機(jī)把握較準(zhǔn)，推廣過程訴求明確、集中，很好地聚集了人氣。 u 國際花園 開 發(fā) 商：成都市武侯房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 投 資 商：林鳳集團(tuán)現(xiàn) 場 地 址：肖價(jià)河沿街成都幼師斜對面 總占地建面積（畝） 項(xiàng)目構(gòu)成 起價(jià) 最高價(jià) 均價(jià) 戶型區(qū)間 80 14棟小高層 2280元/ M2 3000元/ M2 2680元/ M2 30~200余M2 其它費(fèi)用 天然氣配套費(fèi) 光纖入網(wǎng)費(fèi) 物管費(fèi) 維修基金 免 免 一元/ M2 總房款的1.5% 小區(qū)配套 國際會(huì)所、景觀游泳池、網(wǎng)球場、澳洲植物園、維也納草坪、世界兒童樂園、幼兒園 項(xiàng)目賣點(diǎn)： 1) 二環(huán)路內(nèi)規(guī)模社區(qū)，緊鄰高新區(qū)，周邊環(huán)境成熟，配套齊全；林鳳集團(tuán)上市公司背景，發(fā)揮品牌號(hào)召力； 2) “小戶型社區(qū)”。占地80畝，30-100平方米的戶型占有60%以上的比例。 3) “國際化”口號(hào)。以“國際化”為標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)體系； 30-200余平方米多種戶型面積，適合不同年齡、不同收入水平消費(fèi)者的需要，擴(kuò)大了目標(biāo)消費(fèi)群體，通過不同人群的互融體現(xiàn)“國際”二字的包容性；建筑配套設(shè)施“現(xiàn)代化”。 項(xiàng)目點(diǎn)評： 從該項(xiàng)目的占地規(guī)模和戶型配比來看，能夠支撐其“小戶型社區(qū)”這一賣點(diǎn)，但“國際化”口號(hào)，較為空洞，缺少實(shí)質(zhì)支撐。尤其是在配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面缺少吸引小戶型消費(fèi)者的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，使這一賣點(diǎn)缺乏足夠支撐。部分單元一梯六戶的設(shè)計(jì)，使部分住宅單位的采光、通風(fēng)和私密性受到影響，戶型設(shè)計(jì)差，實(shí)用性不強(qiáng)。 時(shí)代100 位于成都市內(nèi)環(huán)線，府河與南河交匯地段，樓體由一棟6層弧形低層5米架空園林，締造五度空間園林，綠化加設(shè)空中花園，增加垂直綠化及陽光花房，總用地面積5019平米，總建筑面積32796平米?？倯魯?shù)272戶，為真正的城市精英度身定做精品小戶型。引進(jìn)世界級名師巴馬丹拿公司擔(dān)綱建筑設(shè)計(jì)，2002年1月24日，中華人民共和國建設(shè)部頒布時(shí)代100項(xiàng)目作為成都“國家數(shù)字社區(qū)示范工程樣板摟”。 武城自由度 位于漿洗街，距市中心天府廣場不足2公里，具有小天竺小區(qū)居家配套完備，衣冠廟傳統(tǒng)商業(yè)口岸優(yōu)勢，四川大學(xué)、華西醫(yī)大共同托舉。占地:9861.87平方米，建筑面積:64394平方米，住宅面積:38896平方米，商建面積:8346平方米，辦公面積:1152平方米，建筑密度:40.97%，容積率:4.90，綠地率:27.7，停車位:490總戶數(shù):624戶模塊化戶型組合,由基本型一層12戶小戶型可輕松發(fā)展為一層6戶的發(fā)展型,讓實(shí)用實(shí)在的70平方米兩口之家瞬間升級為140平米。 宜家.home 位于成都市府河內(nèi)環(huán)線東安北街段，居市區(qū)內(nèi)環(huán)線東安北路段路旁，隔河相對繁華望平街。站在落地觀窗前，樓下即是河濱綠化帶與府河，左近更有猛追灣游泳場、活水公園與河濱公園，綠水清風(fēng)，空氣清新。5幢小高層電梯公寓作為聯(lián)體排列，樓層分別為7、8、9、10、11，形成退合式屋頂花園，總用地面積：2987.92平方米,住宅總戶數(shù)：202戶,總建筑面積：14218.75平方米,地下車庫面積：2296.9平方米,住宅面積：10086.68平方米,地下自行車庫面積：243.67平方米,綠化率：35% 流星花園 地處成都市中心天仙橋北街、東風(fēng)大橋與東門大橋之間，緊臨府南河畔，背依大慈寺商業(yè)文化中心（規(guī)劃中），左鄰總府花園、右舍SOHO?？偨ㄖ娣e45000平方米，分A、B兩座；16層以30至70平方米為主的精品小戶型電梯公寓，分平層和躍層結(jié)構(gòu)；設(shè)有兩層地下停車場。配套設(shè)施每戶預(yù)留光纖電視、電話及寬帶接口，統(tǒng)一設(shè)置空調(diào)機(jī)位，6部名牌電梯，紅外報(bào)警系統(tǒng)、24小時(shí)電視監(jiān)控以及立體背景音樂……社區(qū)內(nèi)1700平方米的中心綠化采用獨(dú)特的互動(dòng)式景觀設(shè)計(jì)。700平方米室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心、書吧為你提供生活休閑空間?？偢飿I(yè)提供星級酒店式物業(yè)管理。 附一：春季房交會(huì)小戶型統(tǒng)計(jì)分析 主力戶型40-80的小戶型項(xiàng)目在2002年春季交易會(huì)上出現(xiàn)了爆棚現(xiàn)象，合計(jì)有17個(gè)小戶型樓盤，占總參展樓盤（除郊縣樓盤）的36%，小戶型緣何受到開發(fā)商的青睞？一方面，小戶型住宅物業(yè)的總價(jià)低、受眾面較廣。另一方面，隨著WTO的加入，成都作為西部的中心將增加一大批年輕白領(lǐng)人士，小戶型作為過渡性住宅的價(jià)值更適宜創(chuàng)業(yè)階段的年輕人和普通工薪階層，也隨著人口的老齡化（據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都市有近300萬的60歲以上老年人），部分老年人更希望有自己的一個(gè)花費(fèi)不大，配套齊全的小空間。又因?yàn)榍捌诘囊恍┬粜晚?xiàng)目如花樣年華、錦宏麗景等的斷銷，證明了市場上對于小戶型的需求巨大。因此，小戶型的預(yù)期市場潛力很大。目前成都市小戶型住宅物業(yè)分布的特點(diǎn)：1、周邊交通便捷；2、目標(biāo)客戶群集中區(qū)域商務(wù)辦公區(qū)、白領(lǐng)聚集區(qū)等。 87％被調(diào)查者選擇小戶型有一些缺陷。隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，會(huì)考慮重新置業(yè)，以小換大來改善居住條件。幾乎所有的調(diào)查者都認(rèn)為，小戶型住房必須有便捷的公共交通。作為投資，便捷的交通也是房子出租的一個(gè)亮點(diǎn)。 購買的房子主要是先住后置換70％的被調(diào)查者選擇買下小戶型的房子后，住一段時(shí)間再進(jìn)行置換。如果作為投資往往會(huì)考慮以租養(yǎng)房的方式，打算先買斷再出租的也不少。 附二：成都市主要小戶型項(xiàng)目一覽表 項(xiàng)目名稱 位置 方位 總建面（萬 戶數(shù) 在售類別 均價(jià) 戶型區(qū)間 狀態(tài) 財(cái)經(jīng)商業(yè)街區(qū) 西南財(cái)大正門 西三環(huán)內(nèi) 1.5 148 多層,小高層,營業(yè) 2150-6166(營） 43-143 期房 交大靚典 西南農(nóng)機(jī)市場旁 西二環(huán)內(nèi) 2.30 242 多層 2350 52-92 形象展示 智業(yè)逸景 羊西線蜀漢中路 西三環(huán)內(nèi) 2.1 108 小高層 2380 55-130 形象展示 佳利花園 衣冠廟立交橋旁 南二環(huán)內(nèi) 3.30 / 多層 2380 30-135 形象展示 草堂柳苑天籟村 二環(huán)路西一段 西二環(huán)內(nèi) 1.6 242 小高層 2550 51-77 形象展示 庭芳苑 營門口派出所附近 西三環(huán)內(nèi) 0.7 108 多層 2100 48-89 現(xiàn)房 藍(lán)色空間 交大路 北三環(huán)內(nèi) 7.00 700 多層 2200 69-210 期房 新時(shí)空 九三路 南二環(huán)內(nèi) 0.3 177 小高層 2500 30-70 期房 交大吾家 交大路 北三環(huán)內(nèi) 6.40 738 多層 2608 期房 武城自由度 漿洗街 南二環(huán)內(nèi) 6.40 624 高層 null 40-70 形象展示 金港空中花園 二環(huán)路西三段 西三環(huán)內(nèi) 1.3 135 小高層 2580 48-172 期房 科華之星 腫瘤醫(yī)院旁 南三環(huán)內(nèi) 2 / 高層 2580 53-106 形象展示 麗景華庭 大石西路西延線 西三環(huán)內(nèi) 6.73 / 小高層 2700 50-170 形象展示 維達(dá)北苑 解放路一段94-116號(hào) 北二環(huán)內(nèi) 1.80 107 小高層 2800 29-109 現(xiàn)房 嘉洲華府美華居 喜瑪拉雅大酒店對面 北三環(huán)內(nèi) 1.4 129 小高層 2700 32-52 現(xiàn)房 城市物語 21世紀(jì)花園對面 西三環(huán)內(nèi) 1.60 345 小高層 3480 32-55 期房 時(shí)代天驕 太升北路64號(hào) --府河內(nèi) 4.00 552 高層 3400 29-69 期房 宜家.home 東安北街 --府河內(nèi) 1.50 202 小高層 3100 35-140 形象展示 世紀(jì)太升 太升南路 --府河內(nèi) 3.50 172 高層 3400 29-109 期房 芳草地——金雍閣 錦繡花園旁 南三環(huán)內(nèi) 1.3 / 高層 3080 47-173 形象展示 梧桐世家 永豐路．玉林小區(qū) 南二環(huán)內(nèi) 3.8 / 小高層 3300 48-154 形象展示 經(jīng)典坐標(biāo) 紅星路口 --府河內(nèi) 3.40 195 高層、營業(yè) 3500 48-200 期房 藍(lán)色港灣 天祥街 東一環(huán)內(nèi) 2.90 219 高層 3100 50-230 期房 曼哈頓 錦繡花園對面 南三環(huán)內(nèi) 3.4 / 高層 3400 23-118 期房 時(shí)代100 成都幼師旁 南一環(huán)內(nèi) 3 / 高層 3800 60-230 期房 成都現(xiàn)代城 錦里西路 --府河內(nèi) 8.90 / 高層 3500 45-220 期房 流星花園 天仙橋街SOHO旁 --府河內(nèi) 4.50 / 高層 3500 30-126 形象展示 玉林風(fēng)景線 芳草街6號(hào) 南二環(huán)內(nèi) 0.80 / 小高層 3200 35-92 形象展示 新綠季節(jié)——彩世界 新光路88號(hào) 南三環(huán)內(nèi) 1.20 / 小高層 3100 39-88 形象展示 萊茵家園 武侯大街與內(nèi)環(huán)線交匯處 --府河內(nèi) 1.30 120 高層 3000 70-150 形象展示 麗陽天下二期 人南路與一環(huán)路交匯處 --府河內(nèi) 3.50 432 高層 4040 45-110 形象展示 新中心都市驛站 鹽市口旁 --府河內(nèi) 2.80 461 高層 4370 32-100 現(xiàn)房 錦江賓館瑞景商務(wù)樓 永陵路與西安路交匯處 --府河內(nèi) 1.70 187 高層 null 40-60 期房 成都國際公寓 合江亭旁 --府河內(nèi) 2.80 120 小高層寫字 5000 41-164 現(xiàn)房 第三部分：小戶型的發(fā)展趨勢 小戶型住宅作為投資及過渡居住的住宅品種，在未來的發(fā)展方向上將表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 一、開發(fā)具有一定規(guī)模居住小區(qū) 隨著城市化水平的提高、舊城改造的加快，市中心可供開發(fā)的土地，尤其是可供規(guī)模性開發(fā)的土地越來越少，許多小戶型項(xiàng)目都是迫于地塊規(guī)模的限制，為了盡快取得效益，采取“短、平、快”的操作模式而定位的。因此，這些項(xiàng)目以單體建筑為主，規(guī)模小、配套少，為居住者提供的生活外延性服務(wù)較少，更談不上環(huán)境景觀。 規(guī)?；_發(fā)小戶型項(xiàng)目具有以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)： 1） 規(guī)模的擴(kuò)大，令開發(fā)商有足夠地空間進(jìn)行環(huán)境與景觀的營造，同時(shí)有針對性地為消費(fèi)者提供必要的配套，如休閑場所、體育設(shè)施、兒童活動(dòng)空間等,既滿足了消費(fèi)者多層次的需要，又提升了項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。 2） 居住群體的擴(kuò)大，為配套設(shè)施的經(jīng)營、使用提供了強(qiáng)力支撐，既有利于配套設(shè)施的完善，也有利于商業(yè)物業(yè)的租售。 3） 產(chǎn)品種類、戶型配比更為豐富，擴(kuò)大了購買群體。一方面降低了項(xiàng)目銷售的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也滿足了不同層次消費(fèi)者的需求。比如那些希望與父母臨近居住的消費(fèi)者，便可以在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)選擇一套40-50平米的小戶型滿足自己居住的需要，再選擇一套80平米的住房滿足父母居住的需要，既方便了兩代人之間的照應(yīng)，又避免了由于生活觀念差異帶來的不便。 而這里指的較大規(guī)模也有一定的限度，大約在6萬平方米左右比較合適。 二、小房型、大空間，嚴(yán)重依賴社區(qū)服務(wù) 今后住宅的發(fā)展趨勢是生活與居住相分離，住房功能趨于單一，更多的是滿足居住的問題。年輕人又是最活躍的一個(gè)群體，下班后總是不喜歡窩在自己房子里，缺少交流的空間，另外，由于工作時(shí)間緊迫，日常生活的其它部分必須依賴社區(qū)服務(wù)來分擔(dān)。 因此，項(xiàng)目配套設(shè)施必須要盡可能周全，滿足居住者的需求，可以考慮增設(shè)業(yè)主專用酒吧、健身房、郵局、24小時(shí)便利店、中西餐館、洗衣房、美容美發(fā)廳、書吧等設(shè)施，并且要收費(fèi)合理，符合消費(fèi)者的心理價(jià)位。 三、面積小、功能全、設(shè)計(jì)更為合理 房地產(chǎn)項(xiàng)目的核心競爭力仍然是產(chǎn)品。一方面消費(fèi)者的成熟，令小戶型的設(shè)計(jì)將越來越受到重視，另一方面房地產(chǎn)市場存在的優(yōu)勝劣汰原則挑戰(zhàn)著建筑設(shè)計(jì)行業(yè)。住宅設(shè)計(jì)的差異性、個(gè)性化特征也越來越明顯，使戶型設(shè)計(jì)必然具有超前意識(shí)，不能只看眼前的市場主流，而要注重主導(dǎo)居住品位的設(shè)計(jì)方向。 I. 目前小戶型的設(shè)計(jì)存在著以下幾個(gè)缺點(diǎn)： 1）、密度布局，采光通風(fēng)，安全性和私密性較差，有的一層達(dá)到30多戶。 2）、戶型設(shè)計(jì)不合理，主要表現(xiàn)在廚衛(wèi)的擺放上，如廚、衛(wèi)相對，衛(wèi)生間對著廳或房，廚房對著廳或房，廚房置于廳室或陽臺(tái)上等。 3）、墻壁太薄，或門窗相對，致使“隔墻有耳”。 4）、無裝修或裝飾過于簡陋，電梯過少，商住兩用型項(xiàng)目沒有考慮貨運(yùn)電梯的配置。 II. 預(yù)期房型設(shè)計(jì) 未來的小戶型設(shè)計(jì)應(yīng)更加注重其經(jīng)濟(jì)實(shí)用性特征。房型布局要緊湊而靈活，減少戶內(nèi)消極空間的數(shù)量，減少公共面積的分?jǐn)偂Ｔ诿娣e小的前提下，要保障功能齊全，廳、室、廚、衛(wèi)、陽臺(tái)等配套功能布局完善，動(dòng)靜分離，采光、透風(fēng)、私密性都是設(shè)計(jì)中要考慮到的問題。 1. 為某些適合年輕人居住的套型可以適當(dāng)減少廚房的面積，或開發(fā)多功能面積空間，使廚 房專用面積小型化、緊湊化，從而提高空間利用效率。而對于老年人獨(dú)居戶的要求，則可以開發(fā)居住空間的多功能潛力，而必須保留廚房空間的獨(dú)立性及封閉性，滿足老年人獨(dú)特的起居飲食習(xí)慣。 2. 目前購買小房型的主力軍為白領(lǐng)階層，但在當(dāng)今知識(shí)層次普遍提高的環(huán)境中，現(xiàn)代生活方式較為普及，人們的生活空間所包含的學(xué)習(xí)因素大大增加，在其所居住的場所中，工作、讀書、擺弄電腦成為必不可少的內(nèi)容。如何在設(shè)計(jì)之初就考慮這些需要，比如寬帶網(wǎng)的接入，學(xué)習(xí)空間的適當(dāng)劃分，高科技計(jì)量手段的運(yùn)用等。將成為此種房型營銷的又一主要賣點(diǎn)。居室內(nèi)部為考慮實(shí)用性與經(jīng)濟(jì)性要素，可用家具的適當(dāng)布置分隔出休息、學(xué)習(xí)、會(huì)客空間，甚至利用邊角還可創(chuàng)造出休閑一角。各空間相互交融，相互依賴，沒有嚴(yán)格劃分，達(dá)到視覺開闊的效果，具有空間流動(dòng)性和相關(guān)性。 3. 采用躍層空間概念加以設(shè)計(jì)，層高4.7-5.0米的挑空式客廳，使小戶型也能享受到別墅氣派，其超高得房率一般能使使用面積有效提高30%，不僅適合單身或小家庭居住，也可做辦公用房。 4. 新一代小戶型在設(shè)計(jì)時(shí)就為未來預(yù)留發(fā)展空間，是“活”空間，空間可以隨意剪接，既可以是小戶型，也可以變成大戶型，甚至是1000平方米以上的超級戶型。它采用預(yù)應(yīng)力框架結(jié)構(gòu)技術(shù)，每層樓都沒有任何明顯的梁和柱，而是在樓內(nèi)管線的輔裝上，以最小的戶型面積單位為戶型設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，具備積木式組合功能，消費(fèi)者可以買一套、兩套甚至三套，空間可大可小，真正做到“量體裁衣”。 四、物業(yè)管理更為周到 居住與住房分離，投資性購房上升,既要為住在里面的人服務(wù)，又要為買房者服務(wù)，如何滿足這兩類消費(fèi)群體的需求，為他們彼此提供相應(yīng)的服務(wù)是擺在開發(fā)商面前的問題。另外，由于投資者和炒作者的介入，使得未來項(xiàng)目內(nèi)的流動(dòng)人口（即不是那些自買自住的人）將很多，物業(yè)管理公司又不可能像酒店一樣登記每個(gè)住戶的身份證，將會(huì)給安全管理造成隱患。 五、提供精裝修小戶型項(xiàng)目 　　小戶型購買者很多為較缺乏生活經(jīng)驗(yàn)的年輕白領(lǐng)，平時(shí)工作、學(xué)習(xí)已經(jīng)占用了絕大部分時(shí)間，更別提繁雜而又馬虎不得的裝修工程了。即使有興趣為之一試身手的客戶，也很少有時(shí)間光顧施現(xiàn)場，應(yīng)付一到二個(gè)月工期安排?，F(xiàn)在許多人就將裝修工程全權(quán)委托給某些裝修公司或裝修隊(duì)，由于目前裝修市場的不甚規(guī)范，由此產(chǎn)生的矛盾糾紛不斷。由開發(fā)商或物業(yè)管理部門牽頭組織為購房客戶提供既經(jīng)濟(jì)實(shí)用又體現(xiàn)時(shí)尚個(gè)性化的菜單式裝修服務(wù)，會(huì)使開發(fā)商及客戶達(dá)到雙贏效果。何樂而不為？同時(shí)由開發(fā)商或物業(yè)公司組織的裝修設(shè)計(jì)還便于與建筑師及時(shí)溝通，更易達(dá)到預(yù)期的建筑空間設(shè)計(jì)效果。 二、房地產(chǎn)開發(fā)商及政府對小戶型住宅應(yīng)采取的對策 (一)房地產(chǎn)商對小戶型熱銷應(yīng)采取的對策。 1、房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)提高對小戶型的認(rèn)識(shí)，重視對小戶型的開發(fā)。雖然小戶型的利潤空間要小于大戶型，但目前我國京滬等地大戶型的銷售情況并不樂觀，大量大戶型的商品房閑置。與其片面追求開發(fā)利潤空間大的大戶型，積壓資金，不如開發(fā)需求急迫的小戶型，以較快的速度銷售出去，加快資金的周轉(zhuǎn)，以薄利多銷的方式運(yùn)作。而且隨著將來房地產(chǎn)市場的不斷成熟，大戶型和小戶型的利潤空間會(huì)越來越接近，開發(fā)商單純依靠大戶型賺取更多利潤的想法不一定能實(shí)現(xiàn)。發(fā)達(dá)國家已經(jīng)出現(xiàn)小戶型回歸的趨勢。日本曾統(tǒng)計(jì)過若干個(gè)國家套型變化的情況，結(jié)果表明，當(dāng)套型面積增加到130平方米左右時(shí)，就不再增長，然后又回落到80-100平方米。而歐洲自90年代以來，100平方米以下的小戶型已經(jīng)占到市場新增量的75％，成為市場銷售的主體。 2、經(jīng)濟(jì)適用房要以中小戶型為主是國家的規(guī)定。家庭規(guī)模小型化趨勢也決定我國未來對小戶型需求的持久性。隨著我國人口結(jié)構(gòu)的變化，越來越多的家庭成為獨(dú)生子女或無子女家庭，組建家庭的子女也很少與父母合住，因而小戶型的需求并不會(huì)如開發(fā)商所認(rèn)為的那樣，只是過渡性的住宅。 3、房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)小戶型時(shí)應(yīng)注意的問題： ①地理位置的選擇方面。由于小戶型在近期的購買者多是年輕的創(chuàng)業(yè)者，多在市區(qū)內(nèi)工作，因而小戶型的位置必須在市中心或交通便捷的地鐵輕軌沿線，以方便他們上下班與出行。②在房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面。為避免小戶型將來因面積小而遭到淘汰的厄運(yùn)，在建造和設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)采用先進(jìn)的技術(shù)，如大跨度預(yù)應(yīng)力技術(shù)，就是戶與戶之間沒有承重墻，廚衛(wèi)管線進(jìn)行適當(dāng)處理，同一樓層的空間可以隨意組合，既可以是小戶型，也可以變成大戶型，甚至是1000平方米以上的超級戶型，戶與戶之間可以像積木一樣自由的組合。③在適應(yīng)市場需求方面。由于對小戶型的需求是社會(huì)中的特定人群，因而其需求量畢竟是有限的，所以在近期的小戶型的開發(fā)上，要注意不能一哄而起。從長期來看，我國居民對住宅需求的戶型也必然會(huì)出現(xiàn)小戶型回歸的趨勢，因而開發(fā)商應(yīng)當(dāng)隨著市場需求的變化而及時(shí)地調(diào)整自己的開發(fā)計(jì)劃。 (二)政府對開發(fā)小戶型應(yīng)采取的政策措施。 1、經(jīng)濟(jì)適用房政策的制定要進(jìn)行深入的調(diào)查研究。一個(gè)城市小戶型的需求大小，本市消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)承受能力的大小，這是政府在制定政策之前必須加以考慮的。究竟是否大量興建小戶型經(jīng)濟(jì)適用房，政府應(yīng)當(dāng)更多的考慮消費(fèi)者的需求，多了解社會(huì)各界的意見和建議，如此制定的政策才能更符合實(shí)際的需求情況。 2、經(jīng)濟(jì)適用房的購買要實(shí)行真正的嚴(yán)格的準(zhǔn)購制。據(jù)北京市2001年的統(tǒng)計(jì)，16％的經(jīng)濟(jì)適用房被中高收入者所購買。這既造成了經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)緊張，又使得政府準(zhǔn)備給低收入者的補(bǔ)貼給了中高收入者。只有加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用房購買者收入的甄別，實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)購制，才能從根本上限制中高收入購買者進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房市場。 (三)小戶型住宅的供給應(yīng)滿足需求 目前，在房地產(chǎn)市場中對小戶型住宅的需求是比較大而急迫的。房地產(chǎn)市場上一直存在著一批特定類型的小戶型住宅需求者，這些需求者大致可以分為投資型和自住型： 1、投資型需求者。由于京滬等大城市，商務(wù)流動(dòng)人口眾多，那些比鄰商務(wù)區(qū)域的小戶型具有一定的投資價(jià)值，況且小戶型可以用相對較低的投入，獲得相對較高的投資回報(bào)，因而往往被投資者所青睞。 2、自住型需求者。具體包括：①剛剛就業(yè)的或從外地調(diào)入的年輕人，乃至本地單身的白領(lǐng)。他們或者還沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力去購買大住宅，或者在組建家庭之前沒有必要購置大戶型住宅，或者本身不喜歡二手的中小戶型住宅，因?yàn)樗m然比較便宜，但房屋結(jié)構(gòu)及小區(qū)的配套設(shè)施都令人不盡滿意。②中低收入階層。他們沒有能力承擔(dān)大戶型很高的房價(jià)，也許一生就只能購買這種比較舒適、經(jīng)濟(jì)的能滿足居住生活各方面要求的小戶型，這個(gè)人群是小戶型經(jīng)濟(jì)適用房的最大需求者。③異地置業(yè)者。他們由于工作的關(guān)系暫時(shí)居住在異鄉(xiāng)，作為權(quán)宜之計(jì)，選擇購買小戶型，將來可以出租或出售，還可以獲得一定的回報(bào)。④外地父母與兒女團(tuán)聚用。當(dāng)前，獨(dú)生子女一代已陸續(xù)參加工作乃至組建家庭，將來會(huì)有更多的年輕夫妻需要贍養(yǎng)四位老人，因而也會(huì)選擇購買小戶型給父母居住，這種趨勢在今后會(huì)更為明顯。 2001年7月，《北京青年報(bào)》策劃了一次對北京市民就經(jīng)濟(jì)適用房問題的調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示：不同家庭收入的市民對于經(jīng)濟(jì)適用房的面積要求是不同的。家庭年收入在3萬元以下的人接近一半(44.9％)人希望面積在70平方米以下，而接近四分之三(72.1％)的家庭收入超過3萬元的人希望經(jīng)濟(jì)適用房面積在70-100平方米。綜合看來，希望經(jīng)濟(jì)適用房面積在100平方米以下的比例超過了90％。這些數(shù)據(jù)說明面積較小的房子是普通人的首選。 從近期來看，我國這些人口流動(dòng)性大的京滬穗等大城市，對小戶型的需求是很急迫的，這與此前房地產(chǎn)市場小戶型供給長期不足有關(guān)，如果開發(fā)商們能盡早重視小戶型的開發(fā)，則會(huì)極大地緩和小戶型供給不足的狀況。從長期來看，我國大城市中小戶型的需求占房地產(chǎn)總需求的比重還會(huì)進(jìn)一步提高，京、滬、成都等大城市出現(xiàn)小戶型熱銷的潮流也證明了這一發(fā)展趨勢。需求決定供給，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該適應(yīng)市場的這一變化趨勢，按照市場對小戶型的需求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，由此帶給需求者和開發(fā)商將是雙贏的結(jié)果。 (二)小戶型住宅的需求狀況和特點(diǎn) 1、小戶型住宅需求狀況。對小戶型住宅的需求在我國的一些大城市出現(xiàn)了熱銷的現(xiàn)象。如在北京，小戶型住宅銷售情況普遍不錯(cuò)，銷售速度也較快。京昌路邊的“沙灘人家”，半年之內(nèi)基本銷售完。位于望京地區(qū)的“都市心海岸”在內(nèi)部認(rèn)購期間一居室即被認(rèn)購了100多套。上海榮聯(lián)小區(qū)把最后—棟房子由復(fù)式改為小戶型后，兩周內(nèi)就銷售一空；位于市中心的一些全裝修的小戶型公寓也出現(xiàn)了熱銷的現(xiàn)象，如靜安區(qū)的“藍(lán)朝部落”，坐落在新黃浦的“青年匯”，及位于虹橋地區(qū)的“虹橋首席”等幾百套小戶型房在短短數(shù)周內(nèi)即被搶購一空。這種現(xiàn)象引起了人們的關(guān)注和思考。 需要指出的是對小戶型住宅的需求各個(gè)城市是有差別的，不是所有城市都像京滬等大城市那樣熱銷。一般在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的、人才流動(dòng)比較大的大都市對小戶型的需求量較大，而內(nèi)地城市，或人才流動(dòng)比較小的中小城市，當(dāng)前對小戶型的需求則相對比較小。 2、對小戶型住宅需求的特點(diǎn)。市場上需求量大的小戶型住宅一般具有以下一些特點(diǎn)：雖然建筑面積最小可至20多平方米，大則不過80到100平方米。面積小并不等于檔次低，小戶型房屋設(shè)計(jì)合理，功能齊全，在不影響居住的前提下，還具備會(huì)客、洗浴、做飯等功能；其地理位置一般是在市中心，以及稍遠(yuǎn)但交通便捷的地方；小區(qū)的配套設(shè)施也比較齊全。 自從小戶型顯露于市場以來，一直存在種種爭議，歸納起來主要集中在兩個(gè)問題上：一是小戶型是過渡產(chǎn)品還是過渡消費(fèi)；二是小戶型是否值得投資、如何選擇。 　　■小戶型是過渡消費(fèi) 　　從建筑角度來看，住宅的舒適度和可住性并不取決于面積大小，而取決于住宅的功能是否匹配、是否齊全。因此，面積小并不構(gòu)成小戶型是即將被淘汰的過渡產(chǎn)品的理由。另外，從市場角度看，房產(chǎn)消費(fèi)呈梯級格局，并且收入彈性較大，不可能一步到位，所以，在面積和價(jià)格方面均能符合市場需求的小戶型絕不是一種過渡產(chǎn)品，而是一種過渡消費(fèi)，是市場細(xì)分的結(jié)果。 　　因此，如果購買小戶型用來自住，只要價(jià)格和風(fēng)格符合業(yè)主需求，自然是皆大歡喜，但如果購買小戶型用來投資，則必須慎重選擇，考慮其實(shí)際的投資價(jià)值。 　　■小戶型是否值得投資？ 　　目前市場上的小戶型可分成兩類：“一是小戶型項(xiàng)目；二是項(xiàng)目中的部分小戶型。前者特色鮮明，客戶定位指向性強(qiáng)，后者大多是項(xiàng)目中剩余的部分小戶型，但整個(gè)項(xiàng)目并沒有小戶型的定位初衷，大多出于緊跟市場熱點(diǎn)需要而做的宣傳，并且多屬于公寓類住宅。 　　在分析小戶型的投資價(jià)值之前，讓我們先來看看北京租賃市場狀況。普通租賃中，一居室最受歡迎，其租金集中范圍為１２００元至１６００元，主要為解決基本居住問題，需求人群多為２８歲以下年輕人，大部分人的月收入在５０００元以下；普通公寓中二居室需求較旺盛，其主力租金在４５００元左右，需求人群多為普通商務(wù)人士或月收入在１２０００以上的家庭和個(gè)人，一般要求居住環(huán)境較平穩(wěn)；高檔公寓租金一般在８０００元以上，主要是外籍商務(wù)人士、企業(yè)高層或企業(yè)主，他們對居住環(huán)境及周邊配套要求較高。 　　■如何選擇投資型小戶型？ 　　現(xiàn)在市場上的小戶型項(xiàng)目，由于居住環(huán)境和氛圍、面積、戶型布局、裝修配置大多針對年輕單身人士，這樣，購買小戶型后的出租對象自然以年輕人為主，但問題是，租金能達(dá)到什么水平？根據(jù)房產(chǎn)投資簡單經(jīng)驗(yàn)法則——月租金不得低于總房價(jià)的１％，不難看出，北京目前主要小戶型項(xiàng)目（主力戶型４０至８０平方米，售價(jià)５０００至８０００元／平方米）要獲得投資收益，其租金應(yīng)在２０００元至６４００元，對照上述北京租賃市場狀況的簡單分析，這個(gè)租金水平基本上已超出普通租賃客戶的承受能力。而如果將出租對象定位于普通公寓和高檔公寓的需求者，則會(huì)出現(xiàn)這兩類承租人對小戶型的面積、居住風(fēng)格、居住人群、功能配套難以接受的尷尬。 　　當(dāng)然，根據(jù)普通租賃市場的人群構(gòu)成來看，上述小戶型項(xiàng)目中，月租金２０００至２８００元依然是個(gè)不小的需求市場，如果投資者能在這個(gè)租金價(jià)位獲得較好的收益率，也不失為投資之選。 　　而對于項(xiàng)目中的小戶型，由于該項(xiàng)目定位并不一定局限于年輕人，而是有其細(xì)分市場的選擇，因此將來的出租對象會(huì)隨項(xiàng)目定位的不同而不同。但項(xiàng)目的定位、風(fēng)格、戶型、價(jià)格和配套其實(shí)在很大程度上已經(jīng)決定了將來可能的租賃人群。目前，在北京部分項(xiàng)目中的小戶型，是具有一定投資價(jià)值的。比如有些項(xiàng)目本來就定位于公寓，價(jià)格雖高，但由于存在承租人群，并且項(xiàng)目和配套已經(jīng)成熟，因此還是可能具有投資價(jià)值的。 　　因此，在選擇小戶型項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí)，首先應(yīng)圈定該小戶型項(xiàng)目可能的出租對象，需要分析目標(biāo)承租人在面積、居住環(huán)境方面的要求是否與其可能承受的租金相協(xié)調(diào)。只有在明確了可能的承租人群后，再分析可能的投資回報(bào) 在近幾年大戶型當(dāng)?shù)赖臉鞘?，小戶型的出現(xiàn)頗有些“撈偏門”的味道。經(jīng)歷了去年最初超小戶型的極端展示，今年的小戶型產(chǎn)品已然恢復(fù)了理性。因?yàn)榫拖M(fèi)者而言，無論哪種產(chǎn)品，如何進(jìn)行包裝，最終都將恢復(fù)到其本質(zhì)——產(chǎn)品層面上來。面對供應(yīng)此起彼伏的增長，小戶型們不得不正視自身存在的問題，從人性的角度改良和創(chuàng)新產(chǎn)品，在今年新一輪的小戶型熱潮中，我們能清晰地看到他們成長的影子。 房型的升級換代 面積狹小、各功能區(qū)一字排開、沒有完整的廚房概念、一條窄長的灰色走廊貫穿居室，形式上更像當(dāng)年筒子樓的小戶型，顯然不能滿足現(xiàn)代人的需求了。超小戶型面積過小產(chǎn)生的居室不合理性，在以后的小戶型開發(fā)中被摒棄。吸取了一代小戶型的經(jīng)驗(yàn)，小戶型的面積得到回歸，一居40平方米、二居70平方米～80平方米的戶型成為主力。大面寬落地窗和陽臺(tái)、明廚或明衛(wèi)的設(shè)計(jì)，增加了通風(fēng)和采光性，采用地板采暖方式增大采暖功效，減少使用面積的無端占用。 居住舒適性的提高 小面積居室的實(shí)現(xiàn)往往以犧牲居住功能為代價(jià)的。20平方米左右的房子安放了床、桌子和柜子，就沒有了多余空間。局促的空間沒有獨(dú)立的廚房，沒有自由活動(dòng)的空間，更多的是滿足一個(gè)睡覺的需要。小戶型的買家其實(shí)更注重生活品位、生活質(zhì)量，對私人空間的要求更為細(xì)致，面積擴(kuò)大、功能完善后的小戶型舒適度有了明顯提高。獨(dú)立劃分了各功能區(qū)，動(dòng)靜分區(qū)明確，工作、學(xué)習(xí)、娛樂、交流，房子的多重功能得到釋放。有了更多的儲(chǔ)藏空間，私密性強(qiáng)，可以相對自由地裝修、擺放家具，居室的風(fēng)景線不再單調(diào)、呆板，真正實(shí)現(xiàn)家的感覺。一些項(xiàng)目觀景陽臺(tái)和外飄窗的設(shè)計(jì)增添了人與自然的融合。 個(gè)性的張揚(yáng) 小戶型針對的客戶主要是一批20歲～35歲之間的新新人類，他們?nèi)菀讻_動(dòng)，充滿活力，對生活質(zhì)量有更高的要求。在小戶型推出之初，在原有規(guī)劃上改良設(shè)計(jì)的小戶型要吸引年輕人，更多的是靠產(chǎn)品的新鮮感，滿足了他們的獵奇心理。當(dāng)市場有更多選擇時(shí)，開發(fā)商都努力在小戶型設(shè)計(jì)上下足功夫，以產(chǎn)品鮮明的個(gè)性化特征博新新人類一笑。其中最突出的