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合肥【晨輝國際】項目市場研究報告(2007年6月出品) 一.“四地”因素下的項目研判之路………………………………………………………………… 3 二．商業(yè)地產(chǎn)之認(rèn)知……………………………………………………………………………………6 三．合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之軌跡…………………………………………………………………………10 （一）城市與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之關(guān)聯(lián)…………………………………………………………………10 （二）城市變革推力之原理……………………………………………………………………………11 （三）合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展軌跡與啟示…………………………………………………………………17 （四）合肥寫字樓發(fā)展軌跡與啟示……………………………………………………………………25 （五）一環(huán)及環(huán)線內(nèi)同質(zhì)樓盤分析……………………………………………………………………30 （六）市場高價高去化代表樓盤空間特征……………………………………………………………43 四．本項目開發(fā)體系之構(gòu)建……………………………………………………………………………53 （一）SWOT平衡分析……………………………………………………………………………………53 （二）項目價值高地之審視……………………………………………………………………………56 （三）開發(fā)向度…………………………………………………………………………………………57 （四）產(chǎn)品定位研究……………………………………………………………………………………59 1．項目商業(yè)定位 2.高層產(chǎn)品定位 3.空間定位 4.價格定位 5.建設(shè)周期及節(jié)奏定位 6.物業(yè)管理定位 一． “四地”因素下的項目研判之路 地段因素，即項目所處的位置、與城市中心區(qū)之間的梳密關(guān)聯(lián)度。 項目緊鄰一環(huán)屯溪路，占據(jù)馬鞍山南路板塊的周谷堆商圈之中心位置，與傳統(tǒng)四牌樓商業(yè)中心車程8分鐘距離，數(shù)以萬計的人流、車流途徑地塊。顯然，地段的優(yōu)勢使得項目商業(yè)開發(fā)價值的潛力突顯無疑。 地價因素，即購買項目土地價格，也是開發(fā)項目所必須面對的直接成本。 項目地塊的總價格已經(jīng)接近3000萬，高成本之不可抗性，使得項目未來的物業(yè)類型不可能拘泥于低層物業(yè)，必須通過拔高樓層來平攤成本。 地形因素，即土地的形狀特點、地貌特征。 從整個地塊的形狀上看，呈現(xiàn)出一種不規(guī)則的W型，也對未來物業(yè)的規(guī)劃提出了難題，同時也意味著普通形體住宅不適用于本項目。 地幅因素，即土地的幅度，也就是地塊的規(guī)模。 整個地塊的基地可用面積為3446㎡，同時加上路網(wǎng)規(guī)劃、消防要求、管道設(shè)計等，實際可利用的基地面積則更為局促。最大化滿足用地條件、在有限的土地上創(chuàng)造出無限的空間感的基本要求，也將本項目推向了非普通住宅的“華山之路”。 基于對以上四個因素的理解與思考，我們需要對本項目未來開發(fā)之路向作一次推導(dǎo)與歸納： 地段因素→→→商業(yè)價值潛力大 地價因素→→→必須是高層物業(yè) 非普通形體的高層建筑＋商業(yè) 地形因素→→→非普通形體建筑物 （商業(yè)地產(chǎn)） 地幅因素→→→非普通住宅 小結(jié)： 通過在否定因素與肯定因素間的一種排除法則，得到了上述的推導(dǎo)思想，項目最終路向不是簡單物業(yè)的疊加，而是商業(yè)地產(chǎn)的整體運作。結(jié)合合肥城市中現(xiàn)有可比鑒的高層物業(yè)，主要呈現(xiàn)為三大類：寫字樓、住宅、小戶型公寓，沿著這樣的一種思路，我們開始對這個城市的高層物業(yè)進行選樣研究，通過對高價高去化空間的辨析與歸納，最終得以明確本項目物業(yè)的開發(fā)導(dǎo)向。 從項目所處的地段及位置來看，不論是哪種類型物業(yè)，都無法割裂商業(yè)物業(yè)對本項目的引擎推動作用。換句話說，商業(yè)是本項目的發(fā)動機，若把項目比作一部待定生產(chǎn)的名牌車的話，商業(yè)則決定著未來這部車整體之性能，它的高速穩(wěn)定運行，將決定本項目的成敗。因而，本項目商業(yè)空間規(guī)劃的定位，是重中之重。 二．商業(yè)地產(chǎn)之認(rèn)知 應(yīng)該說，2003年是中國房地產(chǎn)開發(fā)的分水嶺，自2003年起，商業(yè)地產(chǎn)作為一種獨特的投資類型正式出現(xiàn)在歷史舞臺上成為政府和發(fā)展商的焦點話題，然而國內(nèi)涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域并取得驕人戰(zhàn)績的發(fā)展商寥寥無幾。因而，當(dāng)我們滿懷財富熱情想要開始商業(yè)地產(chǎn)的冒險之旅時候，需要了解一些基本問題：什么是商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵與外延、商業(yè)地產(chǎn)兩個基本點又是什么等，這些都對發(fā)展商正確進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)起著正本清源的作用。 1．什么是商業(yè)地產(chǎn) 我們經(jīng)常提到或者媒體上看到，有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的概念所指多為“商鋪”。但實際商“商鋪”其實只是一個狹義的商業(yè)地產(chǎn)概念。從廣義層面來看，通過卓越經(jīng)營可以獲取可持續(xù)增長的回報或者可以持續(xù)升值的物業(yè)，比如商鋪物業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓、服務(wù)式公寓都可以稱之為商業(yè)地產(chǎn)。 2．商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵 在中國，商業(yè)地產(chǎn)是一種新興的復(fù)合的行業(yè)形態(tài)，其內(nèi)涵是指開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費提供交易平臺而進行的商業(yè)活動，而絕對不是商業(yè)和地產(chǎn)的簡單疊加。從功能上說，商業(yè)地產(chǎn)就是經(jīng)營活動所需要的不動產(chǎn)，包括批發(fā)市場、零售市場、娛樂休閑消費市場、社區(qū)服務(wù)市場等相關(guān)的商業(yè)運作，如策劃、招商和日常營運管理。 3．商業(yè)地產(chǎn)的外延——不同類型商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)界定 從商業(yè)地產(chǎn)的功能特點來看，有零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)具有不同的操作模式。理論界一般按照行業(yè)類型、消費行為、建筑形式、市場范圍及規(guī)模等對商業(yè)地產(chǎn)的類型進行劃分。 按照行業(yè)類別劃分的商業(yè)地產(chǎn)類型：零售功能房地產(chǎn)、娛樂功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、居住及辦公用商業(yè)地產(chǎn) 按照消費行為劃分的商業(yè)地產(chǎn)類型：物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn)、服務(wù)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)、體驗業(yè)態(tài)房地產(chǎn) 按照建筑形式劃分的商業(yè)地產(chǎn)類型：單體建筑、綜合建筑 按照市場范圍劃分的商業(yè)地產(chǎn)類型：近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型、超級型 按照規(guī)模劃分的商業(yè)地產(chǎn)類型：大型商業(yè)地產(chǎn)（建筑規(guī)模7萬平米以上）、中型商業(yè)地產(chǎn)（2－7萬平米）、小型商業(yè)地產(chǎn)（2萬平米以下） 分析： 依據(jù)商業(yè)地產(chǎn)外延的原理，我們再次探討一下未來項目所需呈現(xiàn)某種獨特的方式： 按照行業(yè)類別劃分 可能是集零售、休閑娛樂、餐飲、居住辦公等多功能于一身； 按照消費行為劃分 可能是從服務(wù)形態(tài)房地產(chǎn)向體驗業(yè)態(tài)房地產(chǎn)的逐漸過渡； 按照建筑形式劃分 可能會是單體建筑； 按照市場范圍劃分 可能是社區(qū)型與區(qū)域型的結(jié)合體；按照規(guī)模劃分則可能是中型商業(yè)地產(chǎn)。 依據(jù)每一種劃分的方法，在推導(dǎo)本項目商業(yè)類型時，我們用的更多是“可能”這樣的字眼，基于項目自身地段與地形的特殊性、地價與地幅的現(xiàn)實性，限定某一類或幾類形態(tài)都是一種靜態(tài)的思維，無法明確定義，更是一種內(nèi)心潛臺詞的自然表露。因為地段意味著可能，空間同樣也創(chuàng)造著可能。 也正基于這樣的心聲，結(jié)合項目區(qū)位因素，在“一切皆有可能”之地，首先是進行場所的規(guī)劃營造，接著才是場所空間之下的精神需求，即場所精神。但真正能為人所頌揚的必定是一種全新的生活方式，是“城市價值”與“民眾價值”的循環(huán)共生。 4．商業(yè)地產(chǎn)的兩大基本點 第一基本點：五種最具前景的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài) 中等規(guī)模的購物中心將是國內(nèi)地產(chǎn)的開發(fā)重點 室內(nèi)外相結(jié)合的購物空間：商業(yè)步行街 社區(qū)商業(yè)地產(chǎn) 流通型商業(yè)地產(chǎn)：專業(yè)市場、批發(fā)市場 資源型商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)：旅游地產(chǎn) 第二基本點：主題和特色商業(yè)地產(chǎn)將是未來發(fā)展趨勢 分析： 商業(yè)地產(chǎn)的兩大基本點，明確這個行業(yè)“前景”與“趨勢”的雙重價值，也是從更大的方向上，告知了我們未來之路真正意義。或許本項目地塊的規(guī)模、土地的氣質(zhì)、城市的節(jié)奏與進程、時間與資金成本等，都不可能成為五種最具前景商業(yè)地產(chǎn)中的某一類，但不可否認(rèn)在主題與特色的發(fā)展趨勢下，項目空間必將存在著多變性與可塑性，還是因為“一切皆有可能”。 “可能性”的下一階段就是審視“可行性”，“上路”和“上正確的路”，是需要首先抉擇的。 三．合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之軌跡 研究商業(yè)地產(chǎn)，就是研究城市。城市與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展究竟存在何種聯(lián)系，城市變革的原理又是如何驗證這種必然性的，在本段落中，都將有進行分析。在理論支持與引導(dǎo)下，我們企望展現(xiàn)一幅相對完整的合肥城市的商業(yè)版圖，并且針對其中的現(xiàn)象、發(fā)展軌跡提出我們的見解，希望能夠更了解我們的城市商業(yè)，形成鳥瞰全局的整體思維。 （一）城市與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之關(guān)聯(lián) 在展開商業(yè)地產(chǎn)的研究之前，我們首先要面對的就是城市。事實上，研究商業(yè)地產(chǎn)，就是研究城市。商業(yè)地產(chǎn)永遠是城市經(jīng)濟、城市人居、城市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的晴雨表。從人類歷史的第一座城市，到今日全球最繁榮的城市，我們可以看到城市商業(yè)從集市到街道、從百貨公司到購物中心的發(fā)展軌跡。在經(jīng)濟發(fā)達的城市，它的商業(yè)現(xiàn)代化程度必定是最先進的，這不僅因為城市是商業(yè)地產(chǎn)項目最直接的載體，還在于城市本身的歷史、文化和經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r是商業(yè)地產(chǎn)項目最根本的動力源泉。 合肥市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不是偶然的，它是城市經(jīng)濟發(fā)展到一定程度，現(xiàn)代城市建設(shè)和城市商業(yè)發(fā)展到一定階段，整座城市對現(xiàn)代商業(yè)和流通變革產(chǎn)生的一種強烈需求的結(jié)果。 （二）城市變革推力之原理 1．城市聚集理論 城市為何聚集 城市經(jīng)濟發(fā)展的實踐說明，當(dāng)城市規(guī)模經(jīng)濟發(fā)展到一定的階段，必然會產(chǎn)生大量的聚集。這種聚集現(xiàn)象不僅體現(xiàn)在人才、信息和資金的聚集，更體現(xiàn)在商品交易和信息交易的聚集。城市的聚集是現(xiàn)在城市大規(guī)模擴張的第一驅(qū)動力。 城市聚集的優(yōu)勢 促進社會分工的細化，加強程度 提高勞動生產(chǎn)率，減少各費用和交易成本 建立高效率運行的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)網(wǎng)絡(luò) 形成巨大的外部經(jīng)濟效益 產(chǎn)生巨大的現(xiàn)實市場和潛在市場 經(jīng)濟要素在這個大市場中合理流動，達到最佳配置，并產(chǎn)生內(nèi)生效益 推動優(yōu)秀人才的集中 實現(xiàn)各種先進思想的碰撞和創(chuàng)新能力的提高 所謂城市空間聚集，主要體現(xiàn)在三個方面： 促進城市和城郊居民點在一定地域空間的緊密組合，構(gòu)建一個復(fù)雜活躍的社會系統(tǒng) 空間聚集在城市內(nèi)部形成一個網(wǎng)絡(luò)型的高城市化地區(qū)，實現(xiàn)各個分散的局部統(tǒng)一和融合 通過聚集和融合，在社會和經(jīng)濟關(guān)系中會注入新的、更為復(fù)雜和有效的活力，使城市經(jīng)濟具有強大的活力 城市聚集的形式 城市空間聚集是各種經(jīng)濟要素相對集中的一種基本形式，并帶來了巨大的商業(yè)機會和經(jīng)濟效益。一般而言，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)是聚集性很強的經(jīng)濟部門，它們的發(fā)展和高度聚集有效地的推動各種規(guī)模和類型的商業(yè)中心與現(xiàn)代城市的興起，并且促進城市規(guī)模的擴大和超級國際大都市的形成。 分析： 依據(jù)城市聚集原理，我們明確了經(jīng)濟越發(fā)達、城市空間聚集程度越高、聚集形式越是多樣化的趨勢，那么隨著合肥城市經(jīng)濟日益發(fā)展，城市化進程也會日益提高，社會需求層次也相應(yīng)提高，大量基礎(chǔ)功能空間的聚集是這一階段城市聚集的最主要形式。早期合肥市環(huán)城路所圍合的老城區(qū)各種功能建筑，如：百貨商場、銀行、教育學(xué)校、醫(yī)療單位等分布的狀況，更直接驗證了這一原理。90年代前的內(nèi)環(huán)區(qū)域是合肥這個城市發(fā)育最初的聚集點。 2．城市擴散理論 城市為何擴散 當(dāng)城市聚集到一定程度，焦點效應(yīng)形成后，城市擴散現(xiàn)象開始出現(xiàn)。從中心城市輻射到周邊區(qū)域，城市商業(yè)的發(fā)展也在這一進程中開始具有了強大的輻射功能。 何謂空間擴散 所謂空間擴散，就是城市核心區(qū)域作為空間系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)要素，一方面從邊緣區(qū)吸聚經(jīng)濟要素產(chǎn)生大量的創(chuàng)新元素和成果；另一方面這些創(chuàng)新元素和成果又源源不斷地從核心向外擴散，引導(dǎo)周邊區(qū)域的經(jīng)濟活動、社會文化結(jié)構(gòu)和聚落類型等轉(zhuǎn)換，從而促進整個空間系統(tǒng)的發(fā)展。 城市擴散的形式 周邊式擴散→→→→從中心向周邊潑墨式擴散，這是一種自然擴散 等級式擴散→→→→從中心跳過相鄰地區(qū)向較遠距離的同等級或次級中心點的擴散 點軸式擴散→→→→由中心點沿主要交通干線串珠狀向外延伸，形成若干擴散軸線和經(jīng)濟發(fā)展軸帶 反磁力式擴散→→→在中心的外圍選擇若干地點，通過一定空間差異政策誘導(dǎo)各種經(jīng)濟要素向指定地點擴散，以形成抵消中心點吸聚力過強而可能產(chǎn)生的反聚集效應(yīng) 分析： 結(jié)合城市擴散原理，我們回顧一下合肥三大開發(fā)區(qū)的建設(shè)歷程 合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)1991年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成為首批國家級高新區(qū)，作為安徽省最大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，形成了電子信息、光機電一體化、生物工程、新醫(yī)藥以及新材料等四大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。 合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)于1992年12月與國家重點工程合肥鐵路樞紐新客站同步開工建設(shè)，其前身為合肥市新火車站規(guī)劃建設(shè)區(qū)。1995年4月，安徽省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立試驗區(qū)。1996年2月，國家建設(shè)部將試驗區(qū)列為全國首家城市建設(shè)綜合開發(fā)試點區(qū)。以交通樞紐的物流園為基礎(chǔ)，以第三產(chǎn)業(yè)集中的商貿(mào)區(qū)為特色，以城市中的開發(fā)區(qū)環(huán)境為優(yōu)勢，已成為了合肥市現(xiàn)代化大城市建設(shè)的三大主體開發(fā)區(qū)之一。 國家級合肥經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)成立于1993年4月，產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)日益顯現(xiàn)，形成以江淮汽車、安凱客車、佳通輪胎為代表的汽車產(chǎn)業(yè)；以日立建機、合力叉車為代表的裝備制造產(chǎn)業(yè)；以海爾電器、華凌電器為代表的家電電子產(chǎn)業(yè)；以聯(lián)合利華為代表的日用化工產(chǎn)業(yè)；以華泰食品、統(tǒng)一食品為代表的食品產(chǎn)業(yè)五大產(chǎn)業(yè)集群。 在合肥老城區(qū)聚集到一定程度，新增產(chǎn)業(yè)和人口的需求無法滿足時，新一輪的空間擴散運動開始轟轟烈烈展開。其中三大開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)擴散聚集，是90年代初至2000年初合肥城市擴散的典范之作，從外圍結(jié)構(gòu)上使得合肥城市的空間體系更加豐滿，各個區(qū)之間功能定位也更加明確。從擴散形式上看，合肥主要曾現(xiàn)出兩種：傳統(tǒng)中心向周邊潑墨型周邊式擴散、沿主要交通干線的點軸式擴散。 3．城市空間結(jié)構(gòu)演化理論 城市空間結(jié)構(gòu)從【均衡→聚集→擴散→新的更高層次的均衡】是一個演化過程。在這個過程中除了自然地理條件和生產(chǎn)力水平可能產(chǎn)生的空間結(jié)構(gòu)多樣性的差異外，空間結(jié)構(gòu)的演化具有明顯的階段性特征，一般可劃分為以下幾個階段： 第一階段為低層次均衡階段：城鎮(zhèn)規(guī)模較小，相互間聯(lián)系松散，經(jīng)濟活動分散并呈封閉式進行，空間形態(tài)單一 第二階段為極核式聚集發(fā)展階段：特定城市迅速崛起，形成發(fā)展極核。極核城市依托發(fā)達的交通、信息網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)筑起經(jīng)濟中心核非均衡城市體系 第三階段為極核式擴散階段：在生產(chǎn)力高度發(fā)達的條件下，極核城市的高聚集度產(chǎn)生了大量的城市問題，反聚集效益日益顯現(xiàn)，相當(dāng)一部分經(jīng)濟活動利用現(xiàn)代化的交通信息手段由極核城市向外擴散，緩解原有極核城市的空間壓力，同時又形成新極核城市 第四階段是高層次均衡階段：城市圈或城市群出現(xiàn)，網(wǎng)絡(luò)化、均衡化和多中心出現(xiàn)。在這個階段，空間和資源將得到更有效的利用，整個空間結(jié)構(gòu)處于一個較高層次的動態(tài)均衡之中。 空間結(jié)構(gòu)模式主要有以下五大類： 同心圓模式——城市的空間圍繞單一核心有規(guī)則地向外擴散并形成通信員大空間形式。 放射型模式——特點是城市空間沿交通主干道從市中心向外展開，CBD和每個連接的環(huán)形居住區(qū)以主干道為軸線并形成星形模式。 扇形模式——是以CBD為中心的許多空間瓣所組成，每個扇瓣作為一種特殊的空間而存在。 多核模式——又稱多中心模式，由多個相互分離的核為支點構(gòu)成的，其中有一個核心在規(guī)模和功能上占主導(dǎo)地位，叫主中心。其他為次中心。 花園城模式——根據(jù)生態(tài)經(jīng)濟原理所建立的新型城市空間結(jié)構(gòu)模式，讓城市更親近自然。 分析： 合肥市作為省會城市，從90年代初至今經(jīng)歷了近15年的提速發(fā)展期，在這一過程中城市結(jié)構(gòu)也經(jīng)歷從低層次均衡階段向極核式聚集發(fā)展階段，其階段性也與整個城市人口和產(chǎn)業(yè)增長過程相匹配。從空間結(jié)構(gòu)模式上看，80年代所形成的同心圓模式（內(nèi)環(huán)區(qū)域）在這個過程中隨著人口和空間需求的增加逐漸演繹為放射型模式（沿主要干道向外展開）。 從城市聚集到城市擴散，從均衡到聚集再到擴散直至更高層次的均衡，這是整個世界的城市發(fā)展不可逆違之規(guī)律，合肥也不例外。循著經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、新站區(qū)、政務(wù)區(qū)的擴散和產(chǎn)業(yè)重新聚集的歷程，再加上全市大力推進的濱湖新區(qū)建設(shè)，若以人比喻這個城市，其骨架正在逐漸飽滿，城市變革之推力日趨澎湃，商業(yè)地產(chǎn)后勁十足。 （三）合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展軌跡與啟示 1．合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之軌跡 十年，歷史長河中短短的一瞬間，卻經(jīng)歷了滄海桑田。改革開放以來，中國的城市化進程迅猛發(fā)展。和全國許多大中城市一樣，合肥的城市發(fā)展和商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)也取得了很大成效，到如今已初步形成錯落有致、星羅棋布的城市三級商業(yè)網(wǎng)點體系。商業(yè)網(wǎng)點的繁盛也必然帶動百貨業(yè)的茁壯成長。讓我們沿著合肥市商業(yè)網(wǎng)點各種業(yè)態(tài)中佼佼者興衰的軌跡，回顧合肥市早期商圈及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的歷程。 特征綜述：一個中心，同步發(fā)展，兩個周期 一個中心 久居合肥的人知道合肥的城區(qū)基本劃分為中南西北東五個片區(qū)。在這五個片區(qū)中以老城區(qū)，也就是環(huán)城路包圍的市中心最為繁華。因為在上個世紀(jì)80年代，合肥城市建設(shè)以舊城改造為主，且主要集中在老城區(qū)內(nèi)，并以長江路和金寨路沿線開發(fā)為主，因此，合肥的商業(yè)網(wǎng)點也多集中在老城區(qū)內(nèi)，尤其是四牌樓、三孝口地區(qū)更為集中。 同步發(fā)展 從80年代末到2000年左右，合肥市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展總體上是處于城市建設(shè)同步自然發(fā)展階段。 兩個周期 總體上經(jīng)歷了內(nèi)環(huán)的形成，也就是80年代－90年代末的聚集期，以及城市開始由內(nèi)向外擴散，從2000年至今的擴散期。 發(fā)展歷程：商業(yè)老街→三孝口商圈→四牌樓商圈→大中型超市購物中心商圈 商業(yè)老街時代 解放以來，從九獅橋到十字街的淮河路一直是合肥市最繁榮的商業(yè)老街，位于四牌樓的合肥百貨大樓一直是最大的百貨店。上世紀(jì)70年代，合肥商業(yè)繁榮的地帶主要在淮河路、十字街、安慶路、合肥百貨大樓。這是傳統(tǒng)老街唯一時代。 三孝口商圈 80年代初，合肥長江中路、金寨路進行了改造，拆遷沿街住宅、拓寬修整道路，以紅旗百貨大樓、龍圖商廈、匯通商廈為代表的三孝口商圈隨之崛起。到了80年代后期，紅旗百貨大樓、匯通商廈、龍圖商廈等一批大型綜合百貨商場在“三孝口商圈”如雨后春筍般涌現(xiàn)，科教書店、光明影都兩大文化、娛樂場所也順勢入駐。此時，三孝口商圈在合肥城市商業(yè)發(fā)展中擔(dān)當(dāng)極為重要的角色，也因此成為當(dāng)時合肥最具活力的“黃金商圈”。“三孝口商圈”出現(xiàn)了它歷史上最輝煌的階段，其重要性甚至在一定程度上蓋過了四牌樓商圈。上世紀(jì)90年代中后期，紅旗百貨大樓、龍圖商廈等這一批綜合百貨商場因為經(jīng)營不善，效益逐年下滑，三孝口的商業(yè)氛圍大不如前。 四牌樓商圈 上世紀(jì)80年代末90年代初是合肥百貨店和百貨業(yè)逐步進入鼎盛的階段，銀河大廈、青云樓、新肥百貨大樓也曾經(jīng)輝煌過。這段時期還對城市中心商業(yè)“精華中的精華”地段進行了成片開發(fā)，興建淮河路步行街和大型商業(yè)建筑群綠都商城。90年代中期，以鼓樓商廈、商之都、百貨大樓、樂普生為代表的四牌樓商圈又重新取得優(yōu)勢地位。 大中型超市購物中心 90年代末以來，大中型綜合超市逐步興起，大型購物中心摩爾商城的概念開始出現(xiàn)，城市三級商業(yè)網(wǎng)點體系進入完善時期，商業(yè)的集聚開始有序地從市級商業(yè)中心走向城市內(nèi)部的樞紐型區(qū)域、居住區(qū)組團。畫龍點睛之筆出自北京華聯(lián)之手，在以前大型商業(yè)企業(yè)不愿進入的東部工廠區(qū)設(shè)立大賣場，一舉成功。隨后，合家福購物廣場開始追求一種為社區(qū)服務(wù)、融合小康家居和現(xiàn)代購物的經(jīng)營理念，法國家樂福合肥一店搶灘三里庵，家樂福二店聯(lián)手新都會打造新型購物中心概念占領(lǐng)東南區(qū)商圈至高地，元一時代廣場入駐交通要道勝利路，風(fēng)氣漸成。 分析： 一個商圈的成敗與否，關(guān)鍵是看這個商圈里每個企業(yè)的經(jīng)營管理水平。應(yīng)該說，商場經(jīng)營管理不善、商品檔次不高、特色不明顯，再加上促銷手段落后，這些都是造成紅旗百貨、龍圖商廈這批企業(yè)無法繼續(xù)維持下去的重要原因。企業(yè)群體的衰敗最終影響了三孝口商圈的商業(yè)氛圍，制約商圈向前發(fā)展。 而一個好商圈的形成要具備三個條件：首先是城市的發(fā)展，其次是要有領(lǐng)軍企業(yè)，再次就是要有恰當(dāng)?shù)膽?zhàn)略。而1985年左右的合肥人均收入水平恰好屬于發(fā)展中型百貨店的最佳時期，三孝口商圈適機而動，準(zhǔn)確定位給自己帶來了成功。遺憾的是三孝口商圈的榮譽光環(huán)只戴了9年就又被摘掉而被四牌樓所替代。按照商業(yè)業(yè)態(tài)劃分的大致標(biāo)準(zhǔn)，如果城市人均收入低于1000美元，基本上是以發(fā)展大中型百貨店為主；高于1000美元就是發(fā)展奢侈品的好機會了，而在2000年到2002年之間，合肥水平進入了一個質(zhì)的跨越，發(fā)展以超市為主的商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該是市場所需，而此時的三孝口商圈還仍舊是百貨店，其至此沒落的多半原因歸咎于對市場的錯誤判斷?；貧w本源，市場才是真正的指揮棒！ 2．合肥商圈之劃分 廣義商圈劃分：核心商圈、次商圈、特色商圈、功能商圈 簡略的說，泛指商圈即廣義上的商圈，指的是城市商業(yè)集中形成的一個地理范疇， 通常城市中心的商業(yè)區(qū)，由一些不同類別的商業(yè)建設(shè)聚集在一起，便形成城市黃金商圈、核心商圈，又因為這類商圈一般是城市商業(yè)繁榮程度的標(biāo)志，是城市消費水平的指南針，是城市社會面貌和經(jīng)濟面貌的綜合體現(xiàn)，此核心商圈又被稱為形象商圈，代表所在城市的整體形象。如以四牌樓商圈。 相比較而言，地處城市特別是中心或城市次中心，由某類品牌或某種商品聚合不同業(yè)態(tài)、不同業(yè)種的商圈，稱之為次商圈。如像三孝口、南七、新站等地方商圈就是次商圈。 在次商圈是由餐飲、休閑等業(yè)種聚會而成的商圈，被稱為特色商圈。如元一時代廣場、周谷堆商圈 在城市的居住區(qū)，原來作為公共設(shè)施、商業(yè)配套聚會而成的商圈，其主要功能是滿足社區(qū)居民生活需求，因此這個商圈被稱為功能商圈。像安居苑、琥珀山莊、西苑小區(qū)、新加坡花園城等社區(qū)商業(yè)形成的商圈即屬于功能性商圈。 狹義商圈劃分：黃金商圈、白銀商圈、黃銅商圈 狹義上的商圈，是以商業(yè)企業(yè)為圓心，以覆蓋區(qū)域的直線距離為半徑畫圓，所形成的區(qū)域地理范圍。一般而言，商業(yè)網(wǎng)點的黃金商圈輻射半徑在一公里左右，在這個區(qū)域里，顧客總數(shù)占整個客源的55％－70％，大約60％－70％的銷售額是這部分顧客創(chuàng)造的，而白銀商圈的輻射半徑達到了3－4公里，25％的銷售額來自此商圈。至于黃銅商圈，輻射半徑在7公里的范圍內(nèi)。 3．商圈興衰沉浮對本項目之啟示 啟示一：新商業(yè)造就新商圈 我們習(xí)慣上用新商圈的形成來描述新興商業(yè)地產(chǎn)項目對周邊商業(yè)氛圍的營造達到何種程度。從這個意思上說，城市新的商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性，成就了城市新商圈。今天，我們無法否認(rèn)家樂福進入安徽市場，寄居于一種新型的商業(yè)業(yè)態(tài)——購物中心之中，成為五里墩新商圈、周谷堆新商圈相成的主要推動力。而實際上，這種力量，還在不同區(qū)域以不同的方式在推進新商圈的產(chǎn)生形成。從現(xiàn)有的方式看，合肥成就新商圈的主要有這么幾種新型的商業(yè)形態(tài)： 復(fù)合型商業(yè)建筑，主力形態(tài)以百貨店和購物中心為主，以其鮮明的業(yè)態(tài)劃分，業(yè)種豐富性及業(yè)態(tài)與業(yè)種的對比，在城市新商圈的形成過程中充當(dāng)領(lǐng)頭羊的角色。如元一時代廣場、新都會環(huán)球廣場 專業(yè)市場，一方面整合城市產(chǎn)業(yè)，另一方面在城市市場發(fā)展過程中進一步專業(yè)化、市場化，從目前情況看，在城市商圈中擔(dān)當(dāng)重要角色的基本上是第四代、第五代專業(yè)市場。如安徽大市場、白馬服裝城、紅旗建材市場、東方商城等 商業(yè)街區(qū)，以不同類型的商業(yè)街，步行街為城市新商圈相成的市場主體，將居住區(qū)與商業(yè)區(qū)有機的結(jié)合在一起。相對而言，此種類型的城市商圈的形成速度上占有明顯優(yōu)勢。如淮河路步行街 交通節(jié)點，以良好的交通條件匯集人流，都是城市新商圈相成乃至繁榮的關(guān)鍵所在。如三里庵國購廣場 商鋪聚合，在一定體量的社區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)等人群聚居地以不同類型、承載不同功能的商鋪聚合，是城市功能性新商圈形成的前提。在未來的城市發(fā)展中有可能裂變成為新型特色的旅游商業(yè)。如金地88街、元一哈街 總之，社區(qū)商業(yè)、商鋪聚合式旅游商業(yè)、休閑商業(yè)均是城市新商圈誕生的搖籃。 啟示二：新商圈的崛起命系開發(fā)商 鐘情于新商圈的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，有相當(dāng)一部分屬于葉公好龍式的。其矛盾的心態(tài)表現(xiàn)在，一方面追逐商圈成熟與繁榮狀態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)項目成功帶來的高額經(jīng)濟回報，一方面卻對新商圈形成過程中商業(yè)地產(chǎn)項目所要承擔(dān)的商圈責(zé)任表現(xiàn)得非常消極。殊不知，高額回報與商圈責(zé)任，是城市新商圈里新興商業(yè)地產(chǎn)項目的兩條腿，一榮俱榮、一損俱損。表面看來，此話說的似乎有些過頭了，而實際上，地方政府對新商圈在商業(yè)網(wǎng)點開發(fā)認(rèn)識不足，商業(yè)規(guī)劃卡位不夠的現(xiàn)狀下，新商圈的形成與繁榮，的確命系在商圈內(nèi)主力商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商手里。 首先，在商業(yè)地產(chǎn)項目的戰(zhàn)略規(guī)劃上，部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不是從商圈實際情況出發(fā)制定戰(zhàn)略目標(biāo)，而是只根據(jù)自身的情況希望在最短的時間內(nèi)攫取最大的商業(yè)利潤。 其次，在商業(yè)地產(chǎn)項目的地位決策上，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不挖掘項目所在位置、所在區(qū)域時常特征作出正確的判斷，稀里糊涂得斷送了商業(yè)項目的美好前景。不同業(yè)態(tài)、不同商圈都來做精品、做時尚、人為加劇了市場的競爭。盲目克隆城市中心商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)、業(yè)種，造成項目在新商圈水土不服，商氣、人氣兩不旺。 再次，在商業(yè)地產(chǎn)項目的市場開發(fā)培育上，開發(fā)商缺乏足夠的認(rèn)識，在不同類型的城市新商圈里。3－5年的市場培育期是需要隨著商圈一同成長速度而縮短或延長的。 啟示三：新商圈繁榮呼喚專業(yè)營銷 在城市目前的三級商圈里，城市商業(yè)中心是相對成熟的商圈，作為副中心和居住商圈，由于新興商業(yè)地產(chǎn)項目介入程度愈深，則所面對的情況越為復(fù)雜多變，隨之風(fēng)險也愈大。因而需介入專業(yè)營銷，以把脈城市發(fā)育、區(qū)域繁榮與項目發(fā)展之均衡節(jié)奏。 啟示四：從目前情況分析，合肥城市新商圈呈現(xiàn)如下特征： 一、新商圈向社區(qū)靠近，向特色靠近，社區(qū)商業(yè)的梯度開發(fā)呈現(xiàn)“標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)社區(qū)購物中心－社區(qū)標(biāo)超－社區(qū)便利店”模式。時下大家關(guān)注的“51015”，很好地描述了社區(qū)新商圈的業(yè)態(tài)分布，5分鐘到社區(qū)便利店，10分鐘到達社區(qū)標(biāo)超，15分鐘到社區(qū)購物中心。特色商圈是新商圈形成過程中某業(yè)種的品類聚合。 二、新商圈發(fā)展呈羊群效應(yīng)。新商圈商業(yè)地產(chǎn)項目對其具有一定關(guān)聯(lián)性的商業(yè)類項目有相當(dāng)明顯的推動作用。安徽國際購物廣場附近金巴黎購物中心成功運作，環(huán)球新都會廣場開業(yè)引發(fā)的東環(huán)廣場的蠢蠢欲動均屬此類。 三、新商圈更注重新興業(yè)種的豐富。新商圈除了以傳統(tǒng)百貨店、專業(yè)市場做主力商業(yè)外，更重要的是在購物之外，增加了娛樂、休閑、文娛之類的商業(yè)經(jīng)營品種。像元一時代廣場的影院就釋放了這么一個信號。即使在傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)中，業(yè)種的豐富性也受到了前所未有的關(guān)注，像合肥百大CBD中央廣場，在招商時就明顯增加了傳統(tǒng)百貨業(yè)中休閑娛樂的品類配比。 四、新商圈的品牌意思明顯增強。作為新興商圈，這里的商業(yè)項目都著眼于未來的商業(yè)消費趨勢，所以商業(yè)品牌意思相對較濃，無論是零售商品品牌還是商品品牌，都在經(jīng)營中得到一定程度的重視。 五、新商圈增強居民消費的便利性，滿足了居民消費的多元化需求。與傳統(tǒng)商圈相比，城市新商圈離消費者更近，降低了消費成本，增強了便利性，滿足了居民消費的多元化需求，像在一些居住級商圈里，不但培植了美容美發(fā)、小吃等必備功能，還有中介、彩擴等推薦功能。但是，這一切離城市新商圈的真正繁榮還有很長的一段距離，盡管，工商業(yè)項目的基礎(chǔ)設(shè)施、購物環(huán)境上，新商圈拉開了與老商圈之間的距離，盡管傳統(tǒng)商圈還存在這樣那樣的弊端，消費者消費和交通方面的習(xí)慣還需要時間培養(yǎng)，消費者對傳統(tǒng)商圈的依賴還需要新商圈增添更多的專業(yè)化運營手段。 啟示五：共同促進才能鑄就“大繁榮商圈” 眼前看來，相當(dāng)一部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商做自己的項目是頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳，根本無暇顧及同一商圈內(nèi)的其他商家，即使是與其他資源互補的商家，他也不想與之產(chǎn)生任何關(guān)系。但就新商圈整體繁榮而言，這一步要早走。開發(fā)商的目標(biāo)是一致的，新商圈的繁榮、迅速提高商業(yè)項目的成活率，是加速新商圈繁榮的關(guān)鍵一步。新商圈成員應(yīng)在發(fā)揮自身特點的同時，努力融合其他成員之優(yōu)勢，共同促進大繁榮商圈的形成。 五）一環(huán)及環(huán)線內(nèi)同質(zhì)樓盤分析 一環(huán)沿線 西南向 分析： 西南一環(huán)是合肥市傳統(tǒng)的人群集聚中心，也是城市重要交通站點。電信、中國移動、西市區(qū)教委、農(nóng)大、安大等眾多單位云集四周，從企事業(yè)單位工職人員到高校教師再到學(xué)生人群，為周邊商業(yè)提供了較大的消費空間。 大量基礎(chǔ)消費人群、高收入者的消費能力、重要交通樞紐、優(yōu)越的學(xué)區(qū)教育資源等，使得這個區(qū)域商業(yè)投資潛力較大，也成為了三里庵商圈興起的重大支撐點。 自2005年三里庵家樂福正式營業(yè)之后，也使得附近二手房交易價格上揚15％左右，迅速形成了以國購廣場為中心的新商圈。 旺城國際和置地投資廣場，一個出現(xiàn)在商圈形成階段，一個出現(xiàn)在商圈成熟繁榮階段，鎖定的主要客戶目標(biāo)都是投資型群體。從產(chǎn)品創(chuàng)新和推出時間的角度上看，這兩個物業(yè)投資群體已經(jīng)出現(xiàn)了由普通商鋪住宅型向高檔次辦公商用型群體的過渡，從另一個層面上也表明了投資客心理愈加成熟，對高價高回報空間的認(rèn)知更加理性。 沿街一層商業(yè)銷售均價3萬元/㎡,辦公住宅均價在6500元/㎡,去劃較快產(chǎn)品集中在中小面積區(qū)間。 東北向 分析： 東北一環(huán)是新站區(qū)板塊的焦點區(qū)域，火車站、汽車、市政廣場、眾多休閑配套都云集在勝利路與鳳陽路兩側(cè)。區(qū)域原有人群以鐵路系統(tǒng)職工為主，隨著周邊大型商業(yè)物流的興起，區(qū)域內(nèi)外來人口增多多、流動性大，多數(shù)為經(jīng)商人群。 區(qū)域以元一集團率先建設(shè)的元一時代花園、元一時代廣場、元一希爾頓酒店為地標(biāo)性建筑，之后溫莎杰座、U－TOWN金色地帶等樓盤也逐漸興起。隨著時代廣場和希爾頓酒店的開業(yè)，形成以臨近勝利路與鳳陽路交叉口建筑為代表的現(xiàn)代綜合商圈。 大型物流配送集中、綜合交通運輸成本低、外來經(jīng)商投資人群居多、實力企業(yè)的品牌影響力（元一、沃爾瑪）都成為這個區(qū)域投資的重要支點。 區(qū)域投資型物業(yè)，從住宅型到商住型，從公寓型到辦公型再到商鋪，涵蓋幾乎所有類型。目前，投資型公寓住宅是市場的熱點。 沿街一層商業(yè)均價2.5萬元/㎡，公寓住宅均價4200元/㎡，去劃較快是中低樓層的中小面積產(chǎn)品。 東南向 分析： 東南一環(huán)樓盤主要以屯溪路與馬鞍山路沿線開發(fā)居多，其中馬鞍山路更是連通合肥老城區(qū)與濱湖新城的城市干道，是未來合肥通江達海的第一快速通道。以新鴻意地產(chǎn)開發(fā)的“新都會”系列為代表，再加上其他項目共同促進，使得區(qū)域率先推動了合肥一環(huán)的真正城市化進程。 而馬鞍山南路與屯溪路交匯處，更是通往濱湖新區(qū)的第一站，隨著世界500強法國家樂福超市等商業(yè)巨頭的搶攤?cè)腭v，大量飯店、茶座、酒吧、夜店等快速在此“扎堆”，商務(wù)樓等項目夜身價倍增，集中了超高人氣。 隨著濱湖新城的啟動，人口和城區(qū)的逐漸擴張，商業(yè)南進，馬鞍山南路將會成為21世紀(jì)的長江路，其商業(yè)價值人所共知。因而此區(qū)域也成為了一環(huán)中最靚麗板塊，也是投資客的爭搶的火爆區(qū)域。 區(qū)域早期物業(yè)以寬敞舒適型住宅為主，隨著區(qū)域商圈的逐漸形成，近階段中小型投資公寓成為市場熱捧對象。 沿街一層商鋪均價2.6萬元/㎡，住宅均價4300元/㎡,40－60㎡成為區(qū)域快銷產(chǎn)品區(qū)間。 正北向 分析： 歷史上，合肥正北向一環(huán)是大量工廠企業(yè)的集中地，也因此成為計劃經(jīng)濟時代合肥國有企業(yè)和國有工人最多的區(qū)域。隨著工廠企業(yè)的“退一進二”，為城市擴張騰出新的空間后，這里開始煥發(fā)出新的生機。柏景灣、南國花園、琥珀山莊等大型社區(qū)成為了合肥市第一代真正意義上的品質(zhì)型社區(qū)的代表。同時北區(qū)大量工廠搬遷之后所遺留的土地也為城市化進程提供了有力的空間保障。 而濉溪路中段，由于自身交通便利、居住人群集中、配套完善等優(yōu)勢，順理成章的成為正北一環(huán)開發(fā)的熱點區(qū)域。 以安徽置地為代表的開發(fā)企業(yè)，將眼光瞄準(zhǔn)商業(yè)寫字樓市場，以財富廣場一期為龍頭，打造真正甲級寫字樓辦公空間。隨著二期、三期的持續(xù)開發(fā)和投入使用，區(qū)域?qū)⑿纬蓮]陽區(qū)新的地標(biāo)型建筑，也會逐漸形成更高規(guī)格、高起點的廬陽新商務(wù)中心。 沿街一層商業(yè)均價2萬元/㎡，商用住宅均價5500元/㎡，快銷區(qū)間50－120㎡。 西北向 分析： 西北一環(huán)，更多傾向于城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，由于四里河路未修建貫通，更多過往車輛只能繞行抵達二環(huán)或者森林公園、董鋪水庫等地，該路段通達性較為單一。尤其是濉溪路橋段，一直是合肥城市建設(shè)的盲點區(qū)域，車輛行人更多是經(jīng)過而不停留。 由于原居住人群較少、周邊配套不完善、沿街城中村糟糕環(huán)境，該區(qū)域一直是城市開發(fā)的“冷地”，僅僅有鼎好銀河灣、凱悅豪庭等零散項目開發(fā)建設(shè)，但畢竟勢單力薄無法形成區(qū)域整體開發(fā)優(yōu)勢，一直處于自然發(fā)展階段。 隨著四里河沿線景觀帶的改造和建設(shè)，四里河路的修建貫通，區(qū)域自然環(huán)境和交通資源將會得到較大改善，整個區(qū)域“硬件”將逐漸提高，舊城改造、城中村搬遷應(yīng)該會給此區(qū)域帶來開發(fā)建設(shè)的新契機。 沿街一層商業(yè)均價1.2萬元/㎡，商用住宅均價4200元/㎡，快速去化空間100㎡左右。 環(huán)線內(nèi) 分析： 環(huán)線內(nèi)樓盤，主要于長江中路、蒙城路、壽春路沿線分布，區(qū)位優(yōu)勢明顯、交通便利、商務(wù)服務(wù)配套設(shè)施完備。由于是傳統(tǒng)的城市中心，大量的商業(yè)、銀行網(wǎng)點、交通站點、酒店、公眾配套集中在這個區(qū)域中，即商家必爭之地，也是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的必然產(chǎn)物。 凝聚在綜合資源優(yōu)勢下的產(chǎn)品空間，是地段優(yōu)勢的集中體現(xiàn)?；幽耆A、CBD公寓的挑高設(shè)計，使得消費者得到更多價值盈余，再加上推出時間較早，是其迅速去化的直接原因。 隨著主體工程的完工、外架的落架、形象突現(xiàn)，原先積壓產(chǎn)品也逐漸去化，“即買即用”也驗證了市場需求的真實性。 環(huán)線內(nèi)一層沿街商鋪均價：3.5萬元/㎡，住宅均價6800元/㎡，傳統(tǒng)核心區(qū)域的物業(yè)去化明顯優(yōu)于其他。 （六）市場高價高去化代表樓盤空間特征 1．高層投資型公寓 金地國際城平層公寓、挑高公寓 城市華庭公寓（2房/2廳，通煤氣） 城市華庭公寓（1房型，帶陽臺） 城市華庭公寓（1房型，南向，可通煤氣） 金色地帶U-TOWN公寓（1房型，可通煤氣，38㎡） 金色地帶U-TOWN公寓（1房型，客廳采光面大、功能完整） 溫莎杰座（1房型，南向帶陽臺） 博澳麗苑（1房型，南向帶陽臺） 天驕國際（1房2廳型，帶陽臺，可通煤氣，臥室寬敞舒適） 金灣龍城（1房2廳型，帶陽臺，主臥朝南） 2．商用型辦公寫字樓 財富廣場2期（戶型端正，7部高速電梯，每兩層設(shè)空中花園，東西大面積單元帶獨立衛(wèi)生間） 3．其他類 東方銀座（2房或3房，緊湊戶型、功能完整） 眾城國際（2房或3房，84－137㎡，框架墻體可拆分） 分析： 通過對合肥市一環(huán)及環(huán)線內(nèi)同質(zhì)樓盤的取樣研究，存在以下特點： 同質(zhì)物業(yè)整體建設(shè)和平均銷售周期在2－3年 環(huán)線內(nèi)物業(yè)去化速度明顯快于一環(huán)沿線 西北一環(huán)同質(zhì)物業(yè)的開發(fā)明顯落后于其他地區(qū)，東南一環(huán)是城市開發(fā)的熱點板塊，也是競爭較激烈的區(qū)域 中小面積、低樓層物業(yè)去化速度明顯快于中大面積、高樓層物業(yè) 同質(zhì)物業(yè)對地段的依賴性尤為突出，配套完善性成為主要比較因素 傳統(tǒng)中心及商圈附近物業(yè)，住宅銷售均價在4300－6800元/㎡ 靠近傳統(tǒng)中心及商圈，開間在3.6－4米、徑深在7.5－8米左右的商鋪，一層沿街鋪面銷售均價在2.6－3.5萬/㎡ 一環(huán)及環(huán)線內(nèi)住宅平均面積小于60㎡，一層獨立商鋪面積小于30㎡的屬于全城高速去化物業(yè) 快銷型住宅物業(yè)總價在25.8－40.8萬，一層沿街商鋪總價78－105萬 快銷型公寓更多是南北通透、帶獨立衛(wèi)生間、廚房預(yù)留煤氣管道 通過對全市范圍高價高去化空間的取樣調(diào)查，發(fā)現(xiàn)一環(huán)沿線及環(huán)線內(nèi)高層物業(yè)，其空間多屬于邊緣性產(chǎn)品（尤其是公寓型產(chǎn)品更為明顯）此類物業(yè)多居于傳統(tǒng)中心或新商圈附近，主要目標(biāo)客戶為投資性群體，一般做法通過控制戶型面積以達到控制總價而快速去化的目的。其中較大面積、方正戶型，針對中小型辦公群體、重點訴求商住兩用功能。2003－2004年是此類物業(yè)上市的高峰期。此類產(chǎn)品設(shè)計缺乏真正創(chuàng)新，部分空間價值不高。 四．本項目開發(fā)體系之構(gòu)建 （一）SWOT平衡分析 地塊特征： 項目位于周谷堆批發(fā)市場北入口東側(cè)，占地面積6畝多。 地塊所處一環(huán)路沿街門面多經(jīng)營百貨、食品、餐飲、網(wǎng)吧及廢舊物品回收業(yè)務(wù)。項目的東距巢湖南路約500米，南側(cè)為周谷堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場交易區(qū)，西接周谷堆批發(fā)市場，北對一環(huán)路。 優(yōu)勢： 緊鄰一環(huán)屯溪路，交通便利、抵達性好、周邊配套較完善 毗鄰以新都會環(huán)球廣場為中心的繁榮商圈，是沿老城區(qū)進入濱湖新區(qū)的第一站 屬于合肥樓市馬鞍山南路板塊，是城市開發(fā)建設(shè)的熱點區(qū)域，新開社區(qū)居住人群素質(zhì)較高 省體育場、紅三環(huán)體育館、保齡球館、特色酒吧等文體休閑設(shè)施，形成一定聚集規(guī)模 沿街面較長，一層物業(yè)價值較高 劣勢： 土地成本高，墻多、管線多，提高建筑成本，降低了價格競爭優(yōu)勢，后期管理成本高 屯溪路、馬鞍山路、淝河路車流人流量大，交通擁擠、噪音等干擾 地塊東側(cè)街道狀況較差，多為周谷堆居委會村民自建用房，建筑密度大，居住人口復(fù)雜、人群素質(zhì)不高 周谷堆農(nóng)產(chǎn)品交易市場進一步改造擴容所帶來的交通、街區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的壓力，對整體居住環(huán)境產(chǎn)生一定的負面影響； 區(qū)域眾多競爭樓盤細分市場，目標(biāo)客戶容易分流 項目建設(shè)周期較長，客戶等待心理受到考驗 不具備某種特殊資源，如品牌、專業(yè)團隊等 困難點： 地下車位必須滿足規(guī)范要求，修建周期長、占用大量前期資金 取得預(yù)售許可證和交付使用的時間較長，期間市場變化所帶來的不可確定風(fēng)險 若面積規(guī)劃不當(dāng)則總價容易失控，高樓層高總價產(chǎn)品去化較慢 Loft產(chǎn)品無法通過報批，超過3.9米都需重新計算容積率 小戶型產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，概念上難以尋求突破 機會點： 東南一環(huán)商圈的逐漸成熟及區(qū)域板塊的價值提升 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，營造新的場所精神，開創(chuàng)提供新價值盈余 優(yōu)劣勢平衡分析： 綜合比對完所有的優(yōu)勢因素，我們不難發(fā)現(xiàn)其最核心的優(yōu)勢就是“地段”，劣勢的最大要素就是“時間風(fēng)險”，困難點是大面積高樓層產(chǎn)品總價過高、去化速度慢，機會點則是需要通過產(chǎn)品創(chuàng)新、營造新場所精神、提供新價值盈余?；诖怂拇笠氐钠胶夥治觯覀兊玫揭韵聠⑹荆? 首先，充分發(fā)揮地段優(yōu)勢，將地段價值轉(zhuǎn)嫁于物業(yè)價值 其次，克服時間風(fēng)險，工程節(jié)奏與營銷推廣必須同步進行，整體戰(zhàn)略布局尤為重要 再次，通過控制面積空間，達到控制總價、弱化購買承受力 最后，依據(jù)高明的規(guī)劃，尤其是沿街商業(yè)空間的規(guī)劃，使得空間一定要利于快速出售，迅速拔出利潤 （二）項目價值高地之審視 通過市場上同質(zhì)樓盤的研究，使得我們對這個市場有了“量”的認(rèn)知，也對本項目未來空間有了較明確的方向。而分析合肥市場高價高去化空間的四大向度，使得我們對這個市場有了“性”的定義。結(jié)合本項目自身優(yōu)劣勢的平衡分析，我們在四個方面有了更為清晰的思路與方法，使得信心也隨之增長。 從“定量”到“定性”分析，在方向與方法逐漸清晰的基礎(chǔ)上，對項目的想象、愿望、向往也愈加期望有一個坐標(biāo)高度能夠統(tǒng)攝整個項目，幫助最終實現(xiàn)價值利潤，我們稱之為“價值高地”。遵循三大板塊所研究內(nèi)容中層層鎖定構(gòu)思，我們有如下設(shè)想： 項目要有場所的感覺，構(gòu)思新的消費體系循環(huán) 項目開創(chuàng)一種高度吻合市場的精確空間 要探索一種全新可能性的復(fù)合生活形態(tài) 能同時帶來新奇與快樂的一種新價值 引領(lǐng)全城人群指定性抵達消費（或者其他臨近城市的人群） 項目商業(yè)是時尚消費圈、核心商圈、商業(yè)街區(qū)的完美合奏 基于以上六大設(shè)想，本項目的價值高地是——創(chuàng)新空間、提供價值盈余，迅速拔出利潤 通過高明的空間規(guī)劃，擺脫所有可見之干擾，進入無人競爭之市場 節(jié)奏布局高效，通過高價值空間提供價值盈余，快速出售迅速撥出利潤 （三）開發(fā)向度 從“四地因素”分析中得出了一個初步路向：非普通形體高層建筑＋商業(yè)，換句話說就是商業(yè)地產(chǎn)。同時在描述物業(yè)類型可能性時，它可以是寫字樓、住宅、公寓、酒店、商鋪等形態(tài)，同時如何規(guī)避市場風(fēng)險、實現(xiàn)各種物業(yè)資源整合的最優(yōu)化，是我們最先需要考慮的。 比對研究合肥城市聚集與擴散歷程，合肥商圈發(fā)展、寫字樓物業(yè)、高層物業(yè)的特征之后，我們得出了非常重要的結(jié)論：目前城市正處于上升期、商業(yè)地產(chǎn)后勁十足、主力投資仍是住宅、寫字樓要慎重開發(fā)?；诖私Y(jié)論，再次判斷本項目之開發(fā)向度時，方向與目標(biāo)愈加清晰，將寫字樓物業(yè)首先排除后，“投資過渡性產(chǎn)品+商業(yè)”就成為了我們項目的不二之選。 如何將這兩種物業(yè)資源有效整合，為日后營銷推廣創(chuàng)造更大空間，在追求住宅物業(yè)快速化和商業(yè)物業(yè)利潤最大化的過程中，則需要真正明確本項目的開發(fā)向度?；仡櫸覀儗ι虡I(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵與外延分析時候，有這樣的結(jié)論因為地段意味著可能，空間同樣也創(chuàng)造著可能，在“一切皆有可能”之地上的場所精神，必定是一種全新的生活方式，是“城市價值”與“民眾價值”的循環(huán)共生。 結(jié)合項目周邊既已成熟配套優(yōu)勢，我們企向本項目能吸納周谷堆商圈的所有優(yōu)勢資源，通過提供更高價值盈余的價值空間，成為這個城市持續(xù)發(fā)展中的特色焦點——集納式城市驛站。 它的商業(yè)空間，能綜合容納商圈內(nèi)特色企業(yè)及品牌、協(xié)調(diào)各家促銷活動、推出商家共享的積分消費卡，以統(tǒng)一的形象來贏得消費者。通過巧妙的通道構(gòu)思，將每一層商業(yè)空間串聯(lián)，形成全新的內(nèi)外部人流、車流、信息流、消費流。 它的投資性過渡空間，可以包含特色高空間、明亮的采光LOFT，可以是提供共用廚房、共用會議室、共用客房和商務(wù)中心的More，也可以是小空間個性化辦公的Studio，還可以是專門針對城市背包客的過渡租住地。 它的居住空間，能為城市精英量身定制的專署公寓，依據(jù)業(yè)主的要求提供各種特色專署服務(wù)。 它的空中花園及廣場空間，能成為商業(yè)空間、投資空間、居住空間內(nèi)所有人群聚會、溝通、娛樂、健身的最佳場所，或者是某種各類城市活動的主要舉辦地：如明星見面會、音樂簽售會、特色街舞、電子競技、三人籃球等。 各種特色空間、各種消費人群、各類休閑場所，在這里融合并演繹著永不落幕的靚麗青春，城市的一抹陽光總因你的參與而更加絢爛，都市的一段韻律總因你的投入而更加精彩。因為，這里就是“一切皆有可能”！ （四）產(chǎn)品定位研究 1．項目商業(yè)定位 依據(jù)本項目自身特征，在商業(yè)物業(yè)形態(tài)的選擇定位可能會有以下六種：專業(yè)市場、綜合超市、一站式購物廣場shopping mall、純餐飲、健身休閑、城市百貨。以下我們將把該六種物業(yè)形態(tài)選擇的利與弊進行分析，以尋找最終商業(yè)類型的出路： 純餐飲物業(yè)，大型餐飲除需要排煙、大面積的操作間等硬件設(shè)施要求外，從資金的回流考慮，不符合“以售為主”的原則。同時，大型餐飲其可接受價格相對較低，無法保證長遠租金利潤，所以這一類型應(yīng)慎重。若是單層個性化餐飲，該區(qū)域眾多的上班族及流動人群可以支撐此類型的物業(yè)，但無法達到單鋪較高的銷售價格，同時環(huán)球廣場也已經(jīng)聚集較多的個性化餐飲，近距離重復(fù)布店的意義不大。 一站式購物中心Shopping mall和零售百貨業(yè) 這兩種商業(yè)形態(tài)首先收到自身物業(yè)開發(fā)的面積的限制，需要專業(yè)招商公司介入，招商運作周期長、運作復(fù)雜、投入資金大。而環(huán)球廣場與項目僅相隔百米，重復(fù)建設(shè)只會導(dǎo)致惡性競爭和資源浪費，因而也不予以考慮。 健身休閑 從周邊人群結(jié)構(gòu)來看，消費能力很難支撐超過3000平米的單獨室內(nèi)娛樂設(shè)施，但從整個城市特色休閑娛樂場所分布來看，更多是集中在周谷堆商圈附近。如：紅三環(huán)體育館、天安保齡球館、全國連鎖的興賓網(wǎng)吧、39度特色酒吧圈、良子足浴等。 諸多商家云集此地，更直接的是看重區(qū)域龐大人群所帶來的巨大消費力。但目前區(qū)域尚未形成真正意義上特色聚集空間，市場空白有待發(fā)掘。由于所處地段商業(yè)物業(yè)價格不菲，此類物業(yè)必須縮小規(guī)模，走精細特色路線。 綜合超市和專業(yè)市場 家樂福、合家福、蘇寧電器、蘇果超市等多個類型、不同規(guī)模的市場環(huán)伺左右，共同組成了整個區(qū)域的基礎(chǔ)生活體系，因而此類型物業(yè)生存空間和商業(yè)利潤都相對較小。而若以周谷堆水果蔬菜市場為代表的大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)專業(yè)市場，更不適合局促在有限面積的室內(nèi)空間，同時其臟、亂、差的境況也不能與項目形象相匹配。因而，此類物業(yè)也不宜考慮。 以上我們列舉了六種常見商業(yè)形態(tài)，結(jié)合項目自身與周邊特點，對其中的五種進行了否定，最終確定了健康休閑業(yè)態(tài)是我們的主要方向， 另外目前區(qū)域在校學(xué)生人數(shù)約5.3萬人占整個包河區(qū)總?cè)丝诘?5.1%，同時還有附近如百腦匯工作上班的年輕群體，對電子游戲、電玩音樂等時尚活動的較大需求，都使得這個區(qū)域成為合肥商業(yè)休閑市場最具青春活力的地界。同時隨著金地國際、國貿(mào)公寓等新社區(qū)大量年輕白領(lǐng)階層的入住，整個區(qū)域年輕人群會成為最主要目標(biāo)客戶。消費者年齡決定其消費能力和消費意向，基于以上的特征的判斷，我們有足夠理由相信這個區(qū)域具備成為“城市焦點青春特區(qū)”的天生潛質(zhì)！ 一個商業(yè)項目的運做成功在于具有良好的可持續(xù)經(jīng)營性，而其經(jīng)營則取決于它提供的產(chǎn)品在市場中所扮演的角色是否迎合了區(qū)域的消費群體。具體表現(xiàn)在產(chǎn)品個性與需求的統(tǒng)一?，F(xiàn)結(jié)合先前對開發(fā)向度的思考，我們對本案商業(yè)物業(yè)提出以下建議： （a）本案所有鋪面以“空間可以自由組合劃