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2015 年上半年黑龍江房地產(chǎn)估價(jià)師 相關(guān)知識 鋼材考試試卷 本卷共分為 2 大題 50 小題 作答時間為 180 分鐘 總分 100 分 60 分及格 一 單項(xiàng)選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項(xiàng)中 只有 1 個事最符合題 意 1 拆遷當(dāng)事人對估價(jià)結(jié)果有異議時 可以自收到估價(jià)報(bào)告之日起 日內(nèi) 向原 估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價(jià) A 5 B 7 C 10 D 15 2 某市于 2005 年對市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造 該市 2000 年出臺的城市房 屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為 4000 元 m2 并且一直沒有變動 2005 年該區(qū)同 類建筑物的重置成本達(dá)到 2000 元 m2 房地產(chǎn)市場交易價(jià)格為 6000 元 m2 重 新規(guī)劃后 開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為 9000 元 m2 則最合理的拆遷 補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以 元 m2 為基礎(chǔ)進(jìn)行修正 A 4000 B 5000 C 6000 D 9000 3 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時 無須做的是 A 估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期 B 估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出 收入 C 估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出 收入在何時發(fā)生 D 估算開發(fā)期中的利息和利潤 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 4 商品房預(yù)售合同登記備案的申請人應(yīng)是 A 購房人 B 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) C 商品房銷售代理機(jī)構(gòu) D 購房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 5 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求 先知先覺 其具體要做到的不包括 A 后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測準(zhǔn)確 B 各項(xiàng)收入 支出在何時發(fā)生要預(yù)測準(zhǔn)確 C 各項(xiàng)收入 支出發(fā)生的金額要預(yù)測準(zhǔn)確 D 各項(xiàng)后續(xù)開發(fā)完成后的利潤要預(yù)測準(zhǔn)確 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 6 現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為 A 現(xiàn)金波動值 B 現(xiàn)金后期值 C 凈現(xiàn)金流量 D 現(xiàn)金流量差值 7 居民購買住宅的行為屬于 A 習(xí)慣性購買行為 B 尋求多樣化購買行為 C 化解不協(xié)調(diào)購買行為 D 復(fù)雜購買行為 8 對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的 應(yīng)當(dāng)向 申請確認(rèn) A 土地管理局 B 房屋面積鑒定機(jī)構(gòu) C 城市規(guī)劃行政主管部門 D 房產(chǎn)測繪單位 9 某開發(fā)商通過出讓方式取得某宗土地使用權(quán) 價(jià)格為 1 000 元 容積率 為 3 后經(jīng)批準(zhǔn)容積率擴(kuò)大至 3 6 此時開發(fā)商應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)為元 A 100 B 200 C 300 D 600 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 10 土地增值稅是對的單位和個人征收的一種稅 A 有償轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物 B 有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物 C 有償轉(zhuǎn)讓國有土地所有權(quán)及地上建筑物和其他附著物 D 有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán) 不包括有償轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 11 證券價(jià)格由 確定 A 貨幣使用中產(chǎn)生的收益 B 社會借貸資金利率 C 市場對證券的供求 D 貨幣使用中產(chǎn)生的收益和社會借貸資金利率的比率 12 下列不屬于建設(shè)用地使用權(quán)出讓特點(diǎn)的是 A 平等 B 自愿 C 有償 D 無限期 E 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 13 香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議規(guī)定 在內(nèi)地的投資不能超過 其全部投資的 10 這是基于 的考慮結(jié)果 A 內(nèi)地政策 B 占領(lǐng)世界投資市場 C 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 D 投資組合 14 統(tǒng)計(jì)中反映個體特征或?qū)傩缘臉?biāo)志可以分為數(shù)量標(biāo)志和品質(zhì)標(biāo)志 下列有 關(guān)房地產(chǎn)的因素與指標(biāo)中屬于品質(zhì)標(biāo)志的是 A 房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置 B 房地產(chǎn)項(xiàng)目的總面積 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格 D 房地產(chǎn)項(xiàng)目的容積率 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15 某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的有效毛收入為 50 萬元 運(yùn)營費(fèi)用為 30 萬元 此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長 3 運(yùn)營費(fèi)用年增長 2 收 益年限可視為無限年 該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 7 該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為 萬元 A 650 B 687 C 585 D 630 16 某住房置業(yè)擔(dān)保公司實(shí)有資本 5000 萬元 該擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額 不得超過億元 A 7 50 B 10 00 C 15 00 D 20 00 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17 保險(xiǎn)的派生職能不包括 A 防災(zāi)防損 B 融通資金 C 組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 D 分配 18 估價(jià)對象房地產(chǎn) 2006 年的純收益為 500 萬元 預(yù)計(jì) 2007 年到 2011 年各年 純收益分別為 510 萬元 550 萬元 580 萬元 600 萬元 650 萬元 該房地產(chǎn) 剩余經(jīng)濟(jì)壽命 45 年 土地使用權(quán)于 2042 年到期 該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 8 則用未來數(shù)據(jù)資本化法計(jì)算的該房地產(chǎn) 2007 年 1 月 1 日的收益價(jià)格為 A 6825 萬元 B 6866 萬元 C 6203 萬元 D 6713 萬元 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 19 房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì) 是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有 A 可逆性和可延期性 B 可逆性和不可延期性 C 不可逆性和可延期性 D 不可逆性和不可延期性 E 借款合同 20 某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資 其目標(biāo)收益率為 12 當(dāng)前整個市場的 平均收益率為 15 國家債券的收益率為 3 5 此時 該地區(qū)寫字樓市場相對 整個投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是 A 0 57 B 0 74 C 0 80 D 1 04 21 已知某城市容積率修正系數(shù)表 如下表 若確定比較案例宗地地價(jià)為 900 元 容積率為 1 7 待估宗地規(guī)劃容積率為 1 3 則進(jìn)行容積率修正后可 比實(shí)例的價(jià)格為元 A 1 177 B 675 C 688 2 D 1 200 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 22 能夠全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬等狀況的房地產(chǎn)圖是 2009 年試題 A 地籍圖 B 房產(chǎn)分幅圖 C 房產(chǎn)分丘圖 D 房產(chǎn)分戶圖 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 23 以 2008 年第 1 季度為基期 將某地區(qū)不同時間上房地產(chǎn)的銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn) 行對比分析和計(jì)算 得到 2009 年第 1 2 季度房屋銷售定基價(jià)格指數(shù)分別為 107 7 110 18 這類指標(biāo)為 A 比較相對指標(biāo) B 比例相對指標(biāo) C 結(jié)構(gòu)相對指標(biāo) D 動態(tài)相對指標(biāo) E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24 下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的表述中 錯誤的是 A 獨(dú)立 客觀 公正原則屬于普適性原則 B 合法原則屬于一般性原則 C 最高最佳使用原則屬于技術(shù)性原則 D 謹(jǐn)慎原則屬于一般性原則 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 25 在某商業(yè)街深度 30 48m 即 100 英尺 臨街寬度 20m 的矩形土地 總價(jià)為 1200 萬元 根據(jù)四三二一法測 與其相鄰 臨街深度為 45 72 m 即 150 英尺 臨街寬度 20m 的矩形土地的總價(jià)為 萬元 A 1504 B 1404 C 1304 D 1204 二 多項(xiàng)選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項(xiàng)中 有 2 個或 2 個以上符 合題意 至少有 1 個錯項(xiàng) 錯選 本題不得分 少選 所選的每個選項(xiàng)得 0 5 分 1 某置業(yè)投資者以 1 萬元 m2 的價(jià)格購買了 200m2 的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營 購買價(jià)中的 40 為自有資金 其余為按年等額還本付息的貸款 貸款期為 10 年 年利率為 10 每年可用于還本付息的折舊 攤銷 利潤等共 24 萬元 則其償 債備付率是 A 0 21 B 1 23 C 2 01 D 3 23 2 在運(yùn)用收益法求取凈收益時 要考慮房地產(chǎn)的 A 客觀收益 B 實(shí)際收益 C 有形收益 D 無形收益 E 潛在收益 3 消費(fèi)信用有兩種類型 A 類似商業(yè)信用 由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者 B 屬于民間信用 由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者 C 類似國家信用 由政府以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者 D 屬于商業(yè)信用 由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者 E 屬于銀行信用 由銀行等金融機(jī)構(gòu)以抵押貸款方式向消費(fèi)者提供資金 4 下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中 正確的有 A 基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水 平確定的 B 基礎(chǔ)租金高于市場租金時 物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費(fèi)用 C 基礎(chǔ)資金低于市場租金時 物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費(fèi)用 D 在寫字樓市場較好的情況下 市場租金一般高于基礎(chǔ)租金 E 在寫字樓市場較好的情況下 市場租金一般低于基礎(chǔ)租金 5 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起 個月內(nèi)開工 A 3 B 6 C 9 D 12 6 下列有關(guān)會計(jì)報(bào)表的表述中 正確的是 A 會計(jì)核算中的報(bào)賬 主要是通過編制會計(jì)報(bào)表來進(jìn)行的 B 資產(chǎn)負(fù)債表是反映利潤情況的會計(jì)報(bào)表 C 資產(chǎn)負(fù)債表由企業(yè)的經(jīng)濟(jì)資源即資產(chǎn) 企業(yè)的債務(wù)即負(fù)債 以及投資者對 企業(yè)的所有權(quán)即所有者權(quán)益三個部分組成 D 資產(chǎn)負(fù)債表是根據(jù)會計(jì)等式的原理設(shè)計(jì)的 E 損益表是總括反映企業(yè)在某一會計(jì)期間的經(jīng)營成果 提供該期間的收入 費(fèi)用 成本 利潤或虧損等信息的會計(jì)報(bào)表 7 下列關(guān)于居民收入水平對房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中 正確的有 A 居民收入的真正增加 通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升 B 如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加 則對房地產(chǎn)價(jià) 格影響不大 C 如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加 則會促使房地產(chǎn)上升 D 如果居民收入的增加是高收入者的收入增加 且其無房地產(chǎn)投資或投機(jī)行 為 則對房地產(chǎn)價(jià)格影響不大 E 居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價(jià)格影響不大 8 下列用來作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證附圖的有 A 規(guī)劃圖 B 宗地圖 C 房產(chǎn)分幅圖 D 房產(chǎn)分戶圖 E 地形圖 9 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 當(dāng) 14 時 凈現(xiàn)值為 450 萬元 當(dāng) 15 時 凈現(xiàn)值為 200 萬元 平均資金成本率為 13 2 基準(zhǔn)收益率為 10 該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部 收益率為 2009 年試題 A 13 20 B 14 31 C 14 69 D 14 80 E 借款合同 10 住房公積金的結(jié)息日是 A 5 月 31 日 B 6 月 1 日 C 6 月 30 日 D 7 月 1 日 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 11 下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)貸款的表述中 錯誤的是 A 債權(quán)人通常是商業(yè)銀行 B 不能用于償還土地購置貸款 C 主要擔(dān)保物為在建工程及相關(guān)土地使用權(quán) D 還款資金來源通常是銷售收入 12 下列關(guān)于房屋登記的時限 表述不正確的是 A 自受理登記申請之日起 房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)于 30 個工作日內(nèi) 將申請集體 土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定 B 抵押權(quán) 地役權(quán)登記 10 個工作日 C 預(yù)告登記 更正登記 10 個工作日 D 公告時間不計(jì)入 房屋登記辦法 規(guī)定時限 E 因特殊原因需要延長登記時限的 經(jīng)房屋登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)可以延長 但最長不得超過原時限的二倍 13 在進(jìn)行可行性分析的調(diào)查研究時 資源調(diào)查一般包括 A 開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 B 市場供給量 C 交通運(yùn)輸條件 D 水文地質(zhì) E 氣象 14 下列風(fēng)險(xiǎn)中屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是 2007 年試題 A 比較風(fēng)險(xiǎn) B 市場供求風(fēng)險(xiǎn) C 未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) D 持有期風(fēng)險(xiǎn) E 借款合同 15 房地產(chǎn)存在的形態(tài)有 A 土地 B 房地 C 耕地 D 草地 E 建筑物 16 銀行以開發(fā)商的信用向保險(xiǎn)人投保 由保險(xiǎn)人為銀行提供開發(fā)商還款保證 的保險(xiǎn)是 A 信用保險(xiǎn) B 無擔(dān)保保險(xiǎn) C 保證保險(xiǎn) D 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 17 毛租金乘數(shù)法是將估價(jià)對象未來某一年或某一個月的毛租金乘以相應(yīng)毛租 金乘數(shù)來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法 毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是 A 方便易行 在市場上較容易獲得房地產(chǎn)的售價(jià)和租金資料 B 由于在同一市場 相似房地產(chǎn)的租金和售價(jià)同時受相同的市場力的影響 因此毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值 C 避免了由于多層次估算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì) D 忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入 E 相對全面一些 18 延長閑置土地開發(fā)建設(shè)期限 最長時間為 A 6 個月 B 12 個月 C 18 個月 D 24 個月 19 下列計(jì)算一半建筑面積的是 A 無柱的雨篷 B 無頂蓋的室外樓梯 C 騎樓 D 無頂蓋的陽臺 20 補(bǔ)地價(jià)是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金 土地收益等 是需要補(bǔ)地價(jià)的主要情形 A 出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期 B 增加原土地使用權(quán)出讓時規(guī)定的容積率 C 轉(zhuǎn)讓 出租 抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn) D 改變原土地使用權(quán)出讓時規(guī)定的用途 E 拍賣土地使用權(quán) 21 納入儲備的土地前期開發(fā) 保護(hù) 管理和臨時利用 以及為儲備土地 實(shí) 施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動由 負(fù)責(zé)實(shí)施 A 開發(fā)商 B 土地儲備機(jī)構(gòu) C 建筑商 D 土地一級開發(fā)企業(yè) 22 確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 應(yīng)當(dāng)符合的要求 A 國土規(guī)劃 B 年度建設(shè)用地計(jì)劃 C 城市規(guī)劃 D 土地利用總體規(guī)劃 E 房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃 23 不屬于稅收制度的構(gòu)成要素的是 A 納稅人 B 課稅對象 C 納稅時間 D 稅基 E 稅點(diǎn) 24 房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是 A 賺取開發(fā)利潤 B 滿足自身生活居住的需要 C 將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者以獲取出租收入 D 滿足自身生產(chǎn)經(jīng)營的需要 E 參與房地產(chǎn)間接投資 25 印花稅是對因等行為而書立 領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證征收的一種稅 A 商事活動 B 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 C 權(quán)利許可證授受 D 人事管理 E 外事活動